Đang tải... (xem toàn văn)
Hợp đồng mua bán nhà ở là một loại hợp đồng dân sự thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà và các giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở đó cho bên mua, còn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà và trả tiền theo phương thức mà các bên đã thỏa thuận khi giao kết hợp đồng. Hợp đồng mua bán nhà ở phải được lập thành văn bản, có chứng nhận của công chứng nhà nước hoặc chứng thực của Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác. Việc bán nhà ở thuộc quyền sở hữu chung hợp nhất của nhiều người phải được sự đồng ý bằng văn bản của tất cả các chủ sở hữu. Việc bán nhà ở thuộc sở hữu chung theo phần không làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích của chủ thể sở hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền được ưu tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua các hạn chế quyền sở hữu đối với nhà ở, nếu có, bảo quản nhà ở trong thời hạn chưa giao nhà ở cho bên mua, giao nhà đúng tình trạng đã ghi trong hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà cho bên mua, thực hiện đúng các quy định của pháp luật về mua bán nhà ở, có quyển yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền, hoàn thành các thủ tục mua bán nhà theo đúng thoả thuận, không giao nhà khi chưa nhận đủ tiền như đã thoả thuận.
1 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGOẠI NGỮ - TIN HỌC THÀNH PHỒ HỒ CHÍ MINH KHOA LUẬT BÀI TIỂU LUẬN KẾT THÚC HỌC PHẦN HỌC KỲ II NĂM HỌC 2020-2021 MÔN THI: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN ĐỀ TÀI: BÌNH LUẬN VỀ CÁC ĐIỀU KIỆN CĨ HIỆU LỰC CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở - ĐỊNH HƯỚNG HOÀN THIỆN VÀ XÁC ĐỊNH CÁC ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN STT HỌ VÀ TÊN MÃ SỐ SINH VIÊN Nguyễn Thanh Quân 18DH380317 Nguyễn Thu Vân Hà 18DH380273 Nguyễn Thanh Duy 18DH380321 Huỳnh Thị Ngọc Giao 18DH380314 Lê Hồng Đức 18DH380095 Thành phố Hồ Chí Minh, tháng 06 năm 2021 1 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: Bình luận điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà - định hướng hoàn thiện Xác định điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Danh sách thành viên: Họ Và Tên MSSV Phân Công Nguyễn Thanh Quân 18DH3803 17 Tổng hợp thông tin sửa lỗi bổ sung Nguyễn Thu Vân Hà 18DH3802 73 Phàn 2.1 tới phần 2.4, Nguyễn Thanh Duy 18DH3803 21 Định nghĩa, bất cập hoàn thiện I Huỳnh Thị Ngọc Giao 18DH3803 14 Lập dàn ý, hình thức tiểu luận Lê Hồng Đức 18DH3800 95 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Nguyễn Phước Điền 17DH3803 47 Phần 2.4, 2.5 kết luận I Đánh Giá Nguồn tham khảo: Lê Minh Trường, Tư vấn luật đất đai, Luật Minh Khuê , 22/05/2021 Bộ Luật Dân Sự 2015, Luật Công Chứng 2014, Luật Nhà Ở 2014 Luật Thi hành án dân Nghị định 62/2015/NĐ-CP Nghị Định 60/NĐ-CP NĐ 139/2017/NĐ-CP a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Mục Lục CHƯƠNG BÌNH LUẬN CÁC ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở 1 Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà 1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà .1 1.2 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà .2 2.1 Điều kiện đối tượng hợp đồng mua bán nhà 2.2 Điều kiện chủ thể 2.3 Điều kiện mục đích nội dung .5 2.4 Điều kiện hình thức thủ tục hợp đồng mua bán nhà 2.5 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Bất cập định hướng hoàn thiện .10 3.1 Bất cập hiệu lực HOẠT ĐỘNG mua bán nhà 10 3.2 Định hướng hoàn thiện hiệu lực hoạt động mua bán nhà 11 KẾT LUẬN 12 CHƯƠNG 2: ĐIỀU KIỆN KINH DOANH DỊCH VỤ MÔI GIỚI BẤT ĐỘNG SẢN 12 Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: 12 Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản 12 KẾT LUẬN: 14 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG BÌNH LUẬN CÁC ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà 1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà Hợp đồng mua bán nhà loại hợp đồng dân thông dụng, theo đó, bên bán có nghĩa vụ giao nhà giấy tờ chứng nhận quyền sở hữu nhà cho bên mua, cịn bên mua có nghĩa vụ nhận nhà trả tiền theo phương thức mà bên thỏa thuận giao kết hợp đồng Hợp đồng mua bán nhà phải lập thành văn bản, có chứng nhận cơng chứng nhà nước chứng thực Uỷ ban nhân dân cấp có thẩm quyền trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Việc bán nhà thuộc quyền sở hữu chung hợp nhiều người phải đồng ý văn tất chủ sở hữu "Việc bán nhà thuộc sở hữu chung theo phần khơng làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích chủ thể sở hữu chung khác, Các chủ sở hữu chung quyền ưu tiên mua, Bên bán nhà có nghĩa vụ thông báo cho bên mua hạn chế quyền sở hữu nhà ở, có, bảo quản nhà thời hạn chưa giao nhà cho bên mua, giao nhà tình trạng ghi hợp đồng kèm theo sơ đồ nhà cho bên mua, thực quy định pháp luật mua bán nhà ở, có yêu cầu bên mua nhận nhà, trả tiền, hoàn thành thủ tục mua bán nhà theo thoả thuận, không giao nhà chưa nhận đủ tiền thoả thuận Bên mua nhà có nghĩa vụ trả đủ tiền mua nhà thời hạn, phương thức thoả thuận, thoả thuận phải trả vào thời điểm giao nhà nơi có nhà đem bán, nhận nhà theo thời hạn thoả thuận, mua nhà cho th phải bảo đảm quyền, lợi ích người thuê nhà thoả thuận hợp đồng thuê nhà hiệu lực, theo thủ tục mua bán nhà ở, có quyền nhận nhà kèm theo sơ đồ nhà theo tình trạng quy định hợp đồng, yêu cầu bên bán nhà hoàn thành thú tục mua bán nhà thời hạn thoả thuận, yêu cầu bên bán giao nhà theo thời hạn, khơng giao giao chậm phải bồi thường thiệt hại 1.2 Khái niệm hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Mua bán nhà cách thường gọi dùng để việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất Chuyển nhượng quyền sử dụng đất muốn có hiệu lực phải đáp ứng điều kiện, trừ trường hợp quy định Khoản Điều 129 Bộ luật Dân 2015; điều kiện có hiệu lực giao dịch dân nói chung quy định rõ Điều 117 Bộ luật Dân 2015 sau: 1 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN “1 Giao dịch dân có hiệu lực có đủ điều kiện sau đây: a) Chủ thể có lực pháp luật dân sự, lực hành vi dân phù hợp với giao dịch dân xác lập; b) Chủ thể tham gia giao dịch dân hồn tồn tự nguyện; c) Mục đích nội dung giao dịch dân không vi phạm điều cấm luật, khơng trái đạo đức xã hội Hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch dân trường hợp luật có quy định.” Theo đó, vào khoản điều 122 Luật Nhà 2014 quy định: “ Trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở thương mại phải thực cơng chứng, chứng thực hợp đồng, trừ trường hợp quy định khoản Điều Đối với các giao dịch quy định tại khoản này thì thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng.” - Khoản Điều Luật Công chứng 2014 quy định giá trị pháp lý văn công chứng sau: “1 Văn công chứng có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng viên ký đóng dấu tổ chức hành nghề công chứng Hợp đồng, giao dịch công chứng có hiệu lực thi hành bên liên quan; trường hợp bên có nghĩa vụ khơng thực nghĩa vụ bên có quyền yêu cầu Tòa án giải theo quy định pháp luật, trừ trường hợp bên tham gia hợp đồng, giao dịch có thỏa thuận khác.” Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất có hiệu lực kể từ ngày cơng chứng Điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà 2.1 Điều kiện đối tượng hợp đồng mua bán nhà Trong hợp đồng có đối tượng cụ thể, hợp đồng mua bán nhà đối tượng hợp đồng hướng đến nhà Mua bán nhà hình thức giao dịch không gặp Việt Nam Vậy điều kiện hợp đồng xác lập nào? Căn vòa khoản Điều 118 Luật nhà 2014 có quy định điều kiện nhà tham gia giao dịch mua bán nhà + Phải có Giấy chứng nhận theo quy định pháp luật Còn gọi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Đây a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN điều kiện tiên giao dịch mua bán nhà ở, điều kiện loại trừ trường hợp sau( theo khoản Điều 118 Luật nhà 2014) giao dịch nhà sau nhà khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận: - Mua bán, chấp nhà hình thành tương lai: - Tổ chức thực tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; - Mua bán, thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, thuê mua nhà xã hội, nhà để phục vụ tái định cư không thuộc sở hữu nhà nước; bán nhà quy định khoản Điều 62 Luật này; - Cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; - Nhận thừa kế nhà ở; - Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại xây dựng dự án đầu tư xây dựng nhà bao gồm trường hợp nhận bàn giao nhà từ chủ đầu tư chưa nộp hồ sơ đề nghị quan nhà nước có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận nhà + Đối tượng nhà mua bán nhà khơng thuộc diện có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu hay thời hạn sở hữu nhà trường hợp sở hữu nhà có thời hạn Tuy nhiên điều kiện không áp dụng trường hợp mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai + Nhà phải không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành định hành có hiệu lực pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền Trường hợp không áp dụng giao dịch mua bán, thuê mua nhà hình thành tương lai Tuy nhiên có hành vi lừa đảo bán nhà giữ thời điểm tòa tuyên án thi hành án Họ tìm cách nhanh chóng bán nhà, số tiền mà họ bán nhà tẩu tán mà không dùng để thi hành án Theo Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân quy định: “Kể từ thời điểm án, định có hiệu lực pháp luật, người phải thi hành án chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu để thi hành án khơng cịn tài sản khác tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án tài sản bị kê biên, xử lý để thi hành án, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Khi kê biên tài sản, có người khác tranh chấp Chấp hành viên thơng báo cho đương sự, người có tranh chấp thực theo quy định Khoản Điều 75 Luật Thi hành án dân sự.” Do người phải thi hành án khơng cịn tài sản khơng đủ tài sản để đãm bảo nghĩa vụ thi hành án nhà bán bị kê biên dù có đầy đủ thủ tục cơng chứng Điều dẫn đến nhiều khó khăn rắc rối để giành lại nhà a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN + Điều kiện cuối nhà giao dịch mua bán nhà không thuộc diện có định thu hồi đất, có thông báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan có thẩm quyền Cũng điều kiện trên, trước có định mua bán nhà cần xem xét, tìm hiễu kĩ khu vực nhà muốn mua để ránh trường hợp đáng tiếc xảy Từ đó, trước xác lập hợp đồng mua bán nhà cần xem xét đầy đủ điều kiện theo quy định pháp Luật Đồng thời tham gia mua nhà cần tìm hiểu rõ ràng đối tượng cần mua tránh trường hợp tranh chấp “mất trắng” từ kẻ lừa đảo 2.2 Điều kiện chủ thể Trong quan hệ mua bán nhà ở, đối tượng quan hệ xác định theo Điều Luật nhà 2014 Do đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà bao gồm “ Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển quản lý, sử dụng, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà Việt Nam” Như chủ thể hợp đồng mua bán nhà bao gồm + Cá nhân + Hộ gia đình + Pháp nhân + Nhà nước Để có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà chủ thể tham gia giao dịch cần đáp ứng đầy đủ điều kiện theo Điều 119 Luật nhà 2014 sau: + Đối với bên bán nhà ở: Là chủ sở hữu nhà người chủ sở hữu cho phép, ủy quyền để thực giao dịch nhà theo quy định Luật pháp luật dân sự; trường hợp chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải người mua nhà chủ đầu tư người nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Nếu cá nhân phải có đầy đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự; tổ chức phải có tư cách pháp nhân, trừ trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương + Đối với bên mua nhà ở: Nếu cá nhân nước phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân khơng bắt buộc phải có đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch; a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Nếu cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật không bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch + Đối với tổ chức: Bên mua, thuê, thuê mua nhà ở, bên nhận chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại, nhận đổi, nhận tặng cho, nhận thừa kế, nhận chấp, nhận góp vốn, ủy quyền quản lý nhà tổ chức phải có tư cách pháp nhân khơng phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành lập; trường hợp tổ chức nước ngồi phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật này; tổ chức ủy quyền quản lý nhà phải có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Trong hợp đồng mua bán nhà bên chủ thể cần có đầy đủ điều kiện cac bên để hợp đồng mua bán nhà có hiệu lực hợp pháp 2.3 Điều kiện mục đích nội dung + Mục đích: Theo khoản Điều Luật nhà 2014 có giải thích “Nhà cơng trình xây dựng với mục đích để phục vụ nhu cầu sinh hoạt hộ gia đình, cá nhân.” Bên cạnh mục đích nhà hợp đồng mua bán nhà xác định điểm b khoản Điều 10 Luật nhà 2014 khẳng định nhà sử dụng vào mục đích để mục đích khác mà luật khơng cấm Tức đối tượng nhà hợp đồng mua bán phải thực phù hợp với mục đích nhà để nhiên sử dụng nhà vào mục đích khác mà pháp luật khơng cấm + Nội dung: Trong giao dịch mua bán nhà ở, hợp đồng cần lập thành văn bao gồm nội dung sau theo luật định ( Căn Điều 121 Luật nhà 2014) để đảm bảo hiệu lực hợp đồng: - Họ tên cá nhân, tên tổ chức địa bên; Mô tả đặc điểm nhà giao dịch đặc điểm đất gắn với nhà Đối với hợp đồng mua bán, hợp đồng thuê mua hộ chung cư bên phải ghi rõ phần sở hữu chung, sử dụng chung; diện tích sử dụng thuộc quyền sở hữu riêng; diện tích sàn xây dựng hộ; mục đích sử dụng phần sở hữu chung, sử dụng chung nhà chung cư theo mục đích thiết kế phê duyệt ban đầu; a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Giá trị góp vốn, giá giao dịch nhà hợp đồng có thỏa thuận giá; trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà mà Nhà nước có quy định giá bên phải thực theo quy định đó; Thời hạn phương thức toán tiền trường hợp mua bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà ở; Thời gian giao nhận nhà ở; thời gian bảo hành nhà mua, thuê mua nhà đầu tư xây dựng mới; thời hạn cho thuê, cho thuê mua, chấp, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà ở; thời hạn góp vốn; - Quyền nghĩa vụ bên; - Cam kết bên; - Các thỏa thuận khác; - Thời điểm có hiệu lực hợp đồng; - Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký ghi rõ họ, tên bên, tổ chức phải đóng dấu (nếu có) ghi rõ chức vụ người ký 2.4 Điều kiện hình thức thủ tục hợp đồng mua bán nhà a Trình tự thủ tục thực chứng thực: • Người yêu cầu chứng thực nộp hồ sơ yêu cầu chứng thực Ủy ban Nhân dân cấp xã xuất trình giấy tờ nộp để đối chiếu; cán có thẩm quyền tiếp nhận kiểm tra hồ sơ, yêu cầu chứng thực; • Trường hợp hồ sơ hợp lệ cán tiếp nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch theo mẫu số 61/SCT Nếu hồ sơ không hợp lệ giải yêu cầu chứng thực mà người có bất động sản khơng đủ điều kiện thực quyền người có bất động sản theo quy định pháp luật cán tiếp nhận hồ sơ trả lại hồ sơ thông báo lý văn cho người yêu cầu chứng thực; • Cán tiếp nhận hồ sơ trình người có thẩm quyền thực ký chứng thực hợp đồng, văn bất động sản Người yêu cầu chứng thực nhận kết nơi nộp hồ sơ Trường hợp không chứng thực ngày nhận hồ sơ ghi vào Sổ chứng thực hợp đồng, giao dịch, viết Phiếu hẹn theo Mẫu số 32/PH trao cho người yêu cầu chứng thực a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Quy định theo Khoản 3, Điều 122, Luật Nhà 2014, xác định được: Đối tượng thực thủ tục hành chính: Cá nhân, tổ chức Cách thức thực hiện: Thực trực tiếp UBND cấp xã Cơ quan thực thủ tục hành chính: UBND cấp xã Kết thực thủ tục hành chính: Văn chứng thực Số lượng hồ sơ: Một (01) *Thành phần hồ sơ: +Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản: Phiếu yêu cầu chứng thực hợp đồng, văn bản; +Bản Giấy chứng minh nhân dân Hộ chiếu; giấy tờ chứng minh thẩm quyền người đại diện (nếu người đại diện); +Bản Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng trường hợp có tài sản gắn liền với đất mà người sở hữu tài sản chuyển nhượng; +Dự thảo Hợp đồng (trường hợp người yêu cầu chứng thực soạn thảo sẵn); +Các giấy tờ cần thiết khác cho việc chứng thực theo quy định pháp luật *Thời hạn giải quyết: +Trong ngày nhận hồ sơ (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ trước 15 giờ); +Chậm ngày làm việc (nếu nộp đầy đủ hồ sơ yêu cầu chứng thực hợp lệ sau 15 giờ); +Trường hợp hợp đồng, văn có tình tiết phức tạp thời hạn chứng thực không 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ hợp lệ *Lệ phí (nếu có): Giá trị tài sản 20.000.000 đồng: thu 10.000 đồng/ trường hợp Từ 20.000.000 đồng đến 50.000.000 đồng: 20.000 đồng/ trường hợp Từ 50.000.000 đến 100.000.000 đồng: 50.000 đồng/trường hợp Từ 100.000.000 đồng đến 300.000.000 đồng: 100.000 đồng/trường hợp a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Từ 300.000.000 đồng đến 1.000.000.000 đồng: 200.000 đồng/trường hợp Từ 1.000.000.000 đồng đến 2.000.000.000 đồng: 500.000 đồng/trường hợp Từ 2.000.000.000 đồng đến 3.000.000.000: 1.000.000 đồng/trường hợp Từ 3.000.000.000 đồng đến 5.000.000.000: 1.500.000 đồng/trường hợp Từ 5.000.000.000 đồng trở lên: 2.000.000 đồng/trường hợp Hợp đồng mua bán nhà bắt buộc phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng Tuy nhiên số trường hợp định theo luật định với mục đích cộng đồng khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực Quy định rõ Điều 122 Luật Nhà 2014 có quy định việc cơng chứng, chứng thực hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng nhà sau: +Với khoản Điều này, trường hợp mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn, chấp nhà ở, chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà thương mại phải thực công chứng, chứng thực hợp đồng +Khoản với trường hợp tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tình thương; mua bán, cho thuê mua nhà thuộc sở hữu nhà nước; mua bán, cho thuê mua nhà xã hội, nhà phục vụ tái định cư; góp vốn nhà mà có bên tổ chức; cho thuê, cho mượn, cho nhờ, ủy quyền quản lý nhà khơng bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng Tuy nhiên, trường hợp công chứng, chứng thực bên có nhu cầu b Quy định khoản Điều 129 Bộ luật Dân 2015 Khoản 2, Điều 129, Bộ Luật Dân năm 2015 có quy định sau: “Giao dịch dân xác lập văn vi phạm quy định bắt buộc công chứng, chứng thực mà bên bên thực hai phần ba nghĩa vụ giao dịch theo yêu cầu bên bên, Tòa án định cơng nhận hiệu lực giao dịch Trong trường hợp này, bên thực việc công chứng, chứng thực” Căn điểm b, Khoản 3, Điều 167, Luật Đất đai 2013: “Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất; quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất mà bên bên tham gia giao dịch tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản công chứng chứng thực theo yêu cầu bên” a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Như vậy, trường hợp chuyển nhượng hợp đồng nhà trường hợp xác định giao dịch dân cụ thể công nhận công chứng không xác nhận công chứng có đủ điều kiện sau: • Được xác lập văn bản; • Một bên bên thực 2/3 nghĩa vụ hợp đồng (thường trả 2/3 số tiền chuyển nhượng đất); • Bên mua bên bán hai bên yêu cầu mà Tòa án định công nhận hiệu lực hợp đồng 2.5 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà Hợp đồng mua bán nhà bên thỏa thuận phải lập thành văn bao gồm nội dung quy định Điều 121 Luật Nhà 2014 Quy định Điều 122 Luật Nhà 2014, việc xác định hiệu lực hợp đồng mua bán nhà áp dụng trường hợp cụ thể sau: • Trường hợp hợp đồng mua bán nhà bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực hợp đồng mua bán nhà thực công chứng, chứng thực hợp đồng thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm công chứng, chứng thực hợp đồng • Trường hợp hợp đồng mua bán nhà khơng bắt buộc phải cơng chứng, chứng thực thời điểm có hiệu lực hợp đồng bên thỏa thuận; trường hợp bên khơng có thỏa thuận thời điểm có hiệu lực hợp đồng thời điểm ký kết hợp đồng Bất cập định hướng hoàn thiện 3.1 Bất cập hiệu lực hoạt động mua bán nhà -Độ tuổi chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở: + Hợp đồng mua bán nhà có giá trị lớn quan trọng nên việc xác lập giao dịch tài sản có giá trị lớn cịn tiềm ẩn nhiều rủi ro đòi hỏi chủ thể tham gia phải có đầy đủ lực giao kết hợp đồng chịu trách nhiệm hành vi Hiệ nnay Luật Nhà Ở 2014 chưa quy định độ tuổi thủ thể trực tiếp giao kết hợp đồng - Về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở: + Căn vào Luật Nhà Ở 2014 cá nhân nước ngồi sở hữu nhà Việt Nam, Luật Kinh Doanh Bất Động Sản lại quy định việc mua bán nhà phải gắn liền với quyền sử dụng đất Tuy nhiên, Điều Luật Đất Đai 2013 quy định người nước ngồi khơng liệt kê đối tượng có quyền sử dụng đất Việt Nam Sự mẫu thuẫn a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN văn luật dẫn đến việc cá nhân nước ngồi Việt Nam khơng thể sở hữu sử dụng đất để xây dựng nhà xây dựng cơng trình đầu tư Việt Nam - Hợp đồng mua bán nhà không tuân thủ pháp luật nội dung, hình thức thủ tục mua bán nhà ở: + Nội dung không rõ ràng, không đầy đủ quyền nghĩa vụ bên, đặc biệt nội dung nhà Với trường hợp xảy đa dạng, phức tạp khó để giải Vì đối tượng nhà xác lập quyền sở hữu qua nhiều chủ thủ tục để hoàn thành việc đăng ký quyền sở hữu lại không thwujc triệt để qua lần chuyển đổi Dù hợp đồng bên ký kết lại vi phạm quy định pháp luật đối tượng hợp đồng mua bán nhà nhà ở, đất không phép bị hạn chế lưu thông trường hợp cụ thể + Những tranh chấp hình thức thủ tục xảy chủ yếu bên ký kết hợp đồng khơng thành lập văn hay có thành lập văn khơng có cơng chứng hợp đồng quan có thẩm quyền Những vụ việc xảy quan hệ huyết thống, bạn bè người tin tưởng nhau ký kết hợp đồng mua bán nhà đột biến thị trường làm giá đất tăng cao so với thỏa thuận bao đầu nên bên bán lợi nhuận cao thay đổi bên mua chối từ khơng có thành lập văn hay có thành lập văn khơng có cơng chứng, chứng thực hợp đồng, dẫn đến tranh chấp 3.2 Định hướng hoàn thiện hiệu lực hoạt động mua bán nhà - Độ tuổi chủ thể tham gia vào hợp đồng mua bán nhà ở: + Cần quy định điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà chủ thể cá nhân Cụ thể, độ tuổi chủ để tham gia vào hợp đồng mua bán nhà 18 tuổi để đảm bảo đầy đủ lực hành vì, khả nhận thức thực nghĩa vụ Cũng hạn chế rủi rỏ chủ thể không đủ lực hành vi dân - Về đối tượng tham gia hợp đồng mua bán nhà ở: + Để đáp ứng nhu cầu hội nhập kinh tế quốc tế nay, tạo điều kiện thuận lợi cho người nước đầu tư vào Việt Nam, Pháp luật Việt Nam cần sửa đổi điều 18 Nghị Định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 Chính Phủ “ Cá nhân nước định cự Việt Nam sở hữu nhà cho thân cho thành viên gia đình họ đất thuê Nhà nước Việt Nam thời gian định cư Việt Nam” +Việc xây dựng phát triển nhà Việt Nam thiếu nhiều vốn đầu tư cần có đầu tư nước Nên phải sửa đổi quy định quyền sở hữu cá nhân nước theo hướng: 10 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN a) Pháp luật Việt Nam thừa nhận quyền sở hữu nhà cá nhân, tổ chức nước Việt Nam họ đáp ứng đủ điều kiện pháp luật Việt Nam quy định đối tượng quyền sở hữu nhà b) Công nhận quyền sở hữu nhà dự án đầu tư để kinh doanh quan có thẩm quyền phê duyệt cho cá nhân, tổ chức nước ngồi - Quy định hình thức, thủ tục hợp đồng mua bán nhà ở: + Hình thức thủ tục mà điều kiện quan trọng cần thiết ký kết hợp đồng mua bán nhà bên Nhưng tất hợp đồng mua bán phải công chức, chức thực, công tác chưa thực làm tốt nên dẫn đến nhiều người dân khơng tn thủ trình tự Để đảm bảo cho bên giao kết hợp đồng mua bán, pháp luật không cần phải bắt buộc tất hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực mà quy định hợp đồng mua bán nhà phải công chứng chứng thực số trường hợp cụ thể bên yêu cầu Pháp luật cần phải quy định trình tự, thủ tục mua bán nhà phải mang tính chất thủ tục hành mà bên mua bên bán phải thực hợp đồng mua bán nhà Nhà nuớc phải có sách phát triển nhà hợp lý tương lai để giảm bớt áp lực thiếu hụt nhà KẾT LUẬN Đầu tiên xác định tính chất, cách thức thành lập hợp đồng nhà ở, đồng thời đưa yêu cầu, nghĩa vụ hai bên Với tính chất loại hợp đồng dân thông dụng nên thông qua Điều 117, Bộ luật Dân 2015 yêu cầu điều kiện bắt buộc cho bên tham gia Để đảm bảo tính hợp pháp công bằng, áp dụng khoản 1, Điều 122, Luật Nhà 2014 vào việc thực chứng thực, công chứng hợp đồng bắt buộc, trừ số trường hợp khác theo Luật định Từ đưa hiệu lực thi hành Khoản 2, Điều 5, Luật Công chứng 2014 bên liên quan, thời điểm có hiệu lực hợp đồng Các điều kiện đối tượng hợp đồng mua bán nhà dược xác định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Tuy nhiên, theo khoản 2, Điều 118, Luật nhà 2014 xác định với số trường hợp khơng bắt buộc phải có Giấy chứng nhận nhà hình thành tương lai, cơng trình có mục đích hướng tới lợi ích cộng đồng, cho thuê, cho mượn, thừa kế, chuyển nhượng hợp đồng thương mại bàn giao chưa nộp hồ sơ cho quan có thẩm quyền Ngồi ra, hợp đồng có hiệu lực đối tượng nhà khơng có tranh chấp, khiếu nại quyền sở hữu, không bị kê biên để thi hành án không bị kê biên để chấp hành 11 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN định hành có hiệu lực pháp luật, khơng thuộc diện có định thu hồi đất, có thơng báo giải tỏa, phá dỡ nhà quan nhà nước có thẩm quyền trường hợp nhà thông thường Tuy nhiên điều kiện không áp dụng với nhà hình thành tương lai Để phịng chống hành vi lừa đảo, quy định Điều 24 Nghị định 62/2015/NĐ-CP hướng dẫn Luật thi hành án dân cho người thi hành án kể từ thời điểm án, định có hiệu lực pháp luật chuyển đổi, tặng cho, bán, chuyển nhượng, chấp, cầm cố tài sản cho người khác mà không sử dụng khoản tiền thu để thi hành án khơng cịn tài sản khác tài sản khác không đủ để đảm bảo nghĩa vụ thi hành án tài sản bị kê biên, xử lý để thi hành án dù có đầy đủ thủ tục cơng chứng, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác Về chủ thể tham gia hợp đồng mua bán nhà theo Điều 2, Luật nhà 2014 xác định bao gồm tổ chức, hộ gia đình, cá nhân có liên quan đến sở hữu, phát triển quản lý, sử dụng, giao dịch nhà quản lý nhà nước nhà Việt Nam Cụ thể hơn, bên bán phải có đầy đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân sự, chủ sở hữu nhà người chủ sở hữu ủy quyền thực giao dịch, phải người mua nhà chủ đầu tư người nhận chuyển nhượng chuyển nhượng hợp đồng Nếu tổ chức phải có tư cách pháp nhân, trừ tổ chức tặng cho nhà tình nghĩa, nhà tinh thương Bên mua tương tự cá nhân nước u cầu phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch nhà theo quy định pháp luật dân khơng bắt buộc phải có đăng kí thường trú nơi có nhà giao dịch Đối với cá nhân nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngồi phải có đủ lực hành vi dân để thực giao dịch theo quy định pháp luật Việt Nam, phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam theo quy định Luật, khơng bắt buộc phải có đăng ký tạm trú đăng ký thường trú nơi có nhà giao dịch Đối với tổ chức nước phải có đầy đủ tư cách pháp nhân không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh; tổ chức nước phải thuộc đối tượng sở hữu nhà Việt Nam; tổ chức ủy quyền quản lý nhà phải có chức kinh doanh dịch vụ bất động sản hoạt động Việt Nam theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Để làm rõ mục đích Hợp đồng mua bán nhà ở, khoản 1, Điều 3, Luật Nhà 2014 điểm b, khoản 1, Điều 10 Luật Nhà 2014 đối tượng nhà hợp đồng mua bán phải thực phù hợp với mục đích nhà để mục đích khác mà pháp luật không cấm Về nội dung, Điều 121 Luật Nhà 2014 đảm bảo hiệu lực hợp đồng 12 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN cách liệt kê thành phần lập thành văn thông tin cá nhân bên giao dịch; đặc điểm, mục đích sử dụng, thơng tin nhà giao dịch; giá trị nhà ở; thời hạn phương pháp toán; thời gian giao nhận, bảo hành; quyền hạn nghĩa vụ bên; cam kết bên.; thỏa thuận khác; thời điểm có hiệu lực; Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; Chữ ký họ, tên bên, phải dấu tổ chức (nếu có) ghi rõ chức vụ người ký Về trình tự thủ tục chứng thực tiếp nhận giải cán có thẩm quyền với thời hạn giải quyết, lệ phí, xác định trường hợp hợp đồng mua bán nhà u cầu phải có cơng chứng, trường hợp hợp đồng mua bán nhà không yêu cầu phải có cơng chứng, làm rõ trường hợp bên chuyển nhượng tổ chức kinh doanh bất động sản theo quy định khoản 2, Điều 129, Bộ luật Dân 2015 Từ việc tiếp nhận mà thực hợp đồng sử dụng thời điểm có hiệu lực trường hợp Thơng qua việc xác định phân tích mà giải thích bất cập độ tuổi chủ thể chưa làm rõ Luật, vấn đề người mua người nước chưa thể hiện.Tiếp theo vấn đề nội dung chưa rõ ràng, đầy đủ quyền nghĩa vụ bên đề cập tới đối tượng nhà xác lập quyền sở hữu qua nhiều chủ thủ tục để hoàn thành đăng ký quyền sở hữu lại không triệt để qua lần chuyển đổi, bên bán lợi dụng lòng tin người mua với trường hợp hợp đồng mua bán nhà không cần phải công chứng để người mua bị rơi vào bị động trước thay đổi giá điều chỉnh bên bán Với bất cập trên, định hướng hoàn thiện hiệu lực cần tập trung vào việc quy định điều kiện tham gia giao dịch mua bán nhà với chủ thể cá nhân có độ tuổi 18 tuổi để đảm bảo đầy đủ lực hành vì, khả nhận thức thực nghĩa vụ để hạn chế rủi ro chưa đủ lực hành vi dân Đồng thời cần điều chỉnh điều 18 Nghị Định 60/NĐ-CP ngày 05/07/1994 Chính Phủ “ Cá nhân nước định cự Việt Nam sở hữu nhà cho thân cho thành viên gia đình họ đất thuê Nhà nước Việt Nam thời gian định cư Việt Nam” Ngoài ra, đảm bảo cho bên giao kết hợp đồng mua bán nhà không gặp trở ngại bắt buộc phải thực thủ tục công chứng pháp luật hợp đồng mua bán nhà Tuy nhiên, số trường hợp cụ thể bên yêu cầu quy định hợp đồng mua bán nhà phải bắt buộc có cơng chứng chứng thực để ràng buộc hai bên giá trị nghĩa vụ thực giao dịch mua bán nhà 13 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Kinh doanh bất động sản việc đầu tư vốn để thực hoạt động xây dựng, mua, nhận chuyển nhượng để bán, chuyển nhượng; cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản; thực dịch vụ môi giới bất động sản; dịch vụ sàn giao dịch bất động sản; dịch vụ tư vấn bất động sản quản lý bất động sản nhằm mục đích sinh lợi.” Khoản Điều Luật Kinh doanh bất động sản 2014: “Môi giới bất động sản việc làm trung gian cho bên mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.” => Từ điều khoản trên, kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản hiểu hình thức kinh doanh bất động sản làm “trung gian” bên việc mua bán, trao đổi, cho thuê, cho thuê lại, chuyển nhượng, cho thuê mua bất động sản nhằm mục đích sinh lợi Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản - Môi giới bất động sản dịch vụ đầu tư kinh doanh nhiều điều kiện, trách nhiệm thù lao ngành dịch vụ thật hấp dẫn Chủ thể kinh doanh dịch vụ không cần thiết phải có q nhiều vốn, khơng chịu nhiều trách nhiệm hoạt động mà thù lao mang lại lớn Tuy nhiên để kinh doanh dịch vụ cá nhân, tổ chức phải đáp ứng điều kiện theo quy định pháp luật Chủ thể có quyền kinh doanh dịch vụ mơi giới bất động sản bao gồm cá nhân tổ chức Điều kiện để tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản bao gồm: - Căn Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014: Điều kiện chung: Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không đồng thời vừa nhà môi giới vừa bên thực hợp đồng giao dịch kinh doanh bất động sản Tránh trường hợp chủ thể mua bán bất động sản thực kiêm nhiệm môi giới để thu lợi từ việc mua bán việc môi giới => Hạn chế thị trường môi giới bất động sản gây ảnh hưởng đến lợi ích hợp pháp chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Điều kiện riêng: 2.1 Đối với cá nhân: 14 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN TH1: Đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không độc lập: Phải thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp 2020 phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản TH2: Đối với cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập: Cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập phải có chứng hành nghề mơi giới bất động sản đăng ký nộp thuế theo quy định pháp luật thuế 2.2 Đối với tổ chức: Phải thành lập doanh nghiệp theo Luật doanh nghiệp 2020 phải có 02 người có chứng hành nghề môi giới bất động sản ( tương tự cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản không độc lập ) => Phân biệt chủ thể môi giới bất động sản chuyên nghiệp với “cị đất” góp phần xây dựng thị trường bất động sản chuyên nghiệp, lành mạnh Đánh vào tâm lí chung XH khách hàng có xu hướng đặt niềm tin vào chủ thể mơi giới có chun mơn, chứng chỉ, đăng kí hành nghề, có trụ sở, hoạt động tham gia giao dịch => Đáp ứng điều kiện kinh doanh đồng nghĩa với có lòng tin khách hàng => Yếu tố then chốt định thành cơng ngành nghề Ngồi ra, việc cấp chứng chỉ, thành lập DN, đăng kí thuế cịn giúp Nhà nước quản lí thuế quản lí chủ thể kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản dễ dành xử lí theo qui định pháp luật có vi phạm *Lưu ý: Dịch vụ mơi giới bất động sản vừa ngành nghề kinh doanh có điều kiện Điều 62 Luật kinh doanh bất động sản 2014, vừa có điều kiện chứng hành nghề Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ có yêu cầu chứng hành nghề môi giới bất động sản Chứng hành nghề môi giới bất động sản cấp cho cá nhân cá nhân có đủ điều kiện Điều 68 Luật kinh doanh bất động sản 2014: Có lực hành vi dân đầy đủ theo quy định pháp luật dân sự; Có trình độ tốt nghiệp trung học phổ thông trở lên; Đã qua sát hạch kiến thức môi giới bất động sản KẾT LUẬN: - Nhìn chung điều kiện ngành nghề qui định chưa thật chặt chẽ Cụ thể, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định điều kiện hành nghề môi giới bất động sản Điều 62 kèm theo chế tài Điều 58 NĐ 139/2017/NĐ-CP quy định, phạt tiền từ 10-15 triệu đồng 15 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN hành vi: “Kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập mà khơng có chứng hành nghề chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng theo quy định Phạt tiền từ 30-40 triệu đồng hành vi: Kinh doanh môi giới bất động sản mà không thành lập doanh nghiệp theo quy định, không đủ số người có chứng hành nghề mơi giới bất động sản theo quy định chứng hành nghề hết thời hạn sử dụng”.Tuy nhiên, chế tài chưa dc áp dụng triệt để dẫn đến thị trường dịch vụ môi giới bất động sản phát triển theo hướng cịn nhiều “méo mó”; xã hội kỳ thị gọi nhà môi giới bất động sản “cị đất”, tính chụp giật, làm ăn bất chấp đạo lý quy định pháp luật nhằm trục lợi cá nhân, lừa đảo người mua nhiều nhà môi giới ảnh hưởng chung đến thị trường Theo số liệu báo cáo từ Hội Môi giới bất động sảN Việt Nam, đến tháng 6/2019 có khoảng 300.000 người hoạt động lĩnh vực môi giới bất động sản, làm việc công ty môi giới, sàn giao dịch hoạt động độc lập, có khoảng 30.000 người có chứng hành nghề, chiếm khoảng 10% tỷ lệ thấp Đội ngũ môi giới chủ yếu tập trung hai trung tâm lớn Hà Nội TP.HCM Riêng đội ngũ môi giới Hà Nội có khoảng 50% nhà mơi giới chuyên nghiệp, hoạt động thường xuyên sàn giao dịch Phần lại hầu hết nghiệp dư, có người “tay ngang” chuyển nghề, thị trường bất động sản tăng nóng, khơng đào tạo, khơng kiểm sốt tiềm ẩn nhiều rủi ro cho bên mua bên bán Điều cho thấy, phần lớn lực lượng môi giới thiếu kiến thức để hành nghề Đặc biệt kiến thức pháp luật có liên quan đến lĩnh vực bất động sảN Môi giới phần lớn hoạt động không khác người “dẫn mối” sale bán hàng; Khơng môi giới bắt tay với nhà đầu tạo nên sốt đất khắp địa phương, gây náo loạn thị trường, đồn thổi giá để trục lợi…Họ tác nhân khiến giá nhà đất lên cao vượt khả chi trả người dân…Không khách hàng nạn nhân bị “cò đất” lừa đảo, trắng tài sản tích cóp đời người Hệ lụy để lại cho xã hội vô to lớn Ngồi ra, cịn có hệ lụy khác như: a) Thị trường dịch vụ môi giới bất động sản phát triển khơng kiểm sốt, cạnh tranh khơng lành mạnh: - bất động sản ngành nghề gần khơng có rào cản gia nhập rút lui Mọi người, chủ thể, cá nhân dễ dàng tham gia Thơng thường, đến thời điểm sốt nóng, lao động từ ngành nghề khác gia nhập vào làm môi giới với tốc độ tăng trưởng nhanh Việc phát triển nhanh khiến cho việc cạnh tranh gay gắt, cạnh tranh khơng lành mạnh Tình trạng bị chủ đầu tư chèn ép sàn tư “cắt máu” diễn phổ biến, dẫn tới chất lượng dịch vụ suy giảm, lừa đảo phát sinh, gây nên nhiều tiếng xấu xã hội b) Vai trò nhà môi giới mờ nhạt, địa vị pháp lý không rõ ràng: 16 a Sắc son b Sắt son a Xâm lược b Xâm lượt a Ẩu đả b Ẩu a Sán lạn b Xán lạn c Sáng lạng a Lủng củng b Lũng a Trăn trối b Trăng trối a Vẩn vơ b Vẫn vơ a Trà đạp b Chà đạp a Xả thân b Xã thân c Sả thân 10 a Xả b Xã BÀI TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN - Với quy định pháp luật hành, khơng cần có mơi giới giao dịch dễ dàng hoàn thành Hai bên bán mua tự thỏa thuận, tự ký kết hồn thành giao dịch mà khơng cần tham gia nhà môi giới Các chủ đầu tư, tự thành lập phận bán hàng, bán trực tiếp đến người mua mà không cần phải lập sàn hay bán hàng thơng qua nhà mơi giới Nhà nước hồn tồn chưa có chế để khuyến khích, tạo điều kiện cho nhà môi giới tham gia sâu vào giao dịch bất động sản ràng buộc chế pháp lý buộc giao dịch phải có tham gia nhà môi giới c) Môi giới không trực tiếp đóng góp nhiều vào nguồn thu cho ngân sách Nhà nước - Đối với nhà môi giới cá nhân, pháp luật cho phép hoạt động môi giới độc lập yêu cầu tự đăng ký kê khai thuế Tuy nhiên, thực tế cho thấy có trường hợp tự kê khai nộp khoản nghĩa vụ tài cho Nhà nước số đề xuất giải cho tình trạng nói trên: - Cần nâng cao vai trị, địa vị pháp lý nhà mơi giới giao dịch Cân nhắc bắt buộc giao dịch qua sàn số loại hình bất động sản, đặc biệt bất động sản hình thành tương lai số đô thị đặc biệt Trong văn Hợp đồng đặt cọc, cần có xác nhận Mơi giới với mã số hành nghề riêng Sau đến bước Ký hợp đồng sang nhượng, cho thuê… -Chấn chỉnh lại công tác đào tạo, sát hạch cấp Chứng hành nghề môi giới Điều chỉnh lại khung chương trình đào tạo cho phù hợp với thực tế Trong tập trung vào việc truyền thụ kiến thức Pháp luật Kinh doanh bất động sản, đạo đức hành nghề mơi giới Quy định bắt buộc phải hồn thành chương trình đào tạo đơn vị cấp phép dự thi sát hạch lấy Chứng Tại Mỹ, nhà mơi giới phải qua khóa đào tạo 180 sau thi lấy Chứng làm việc văn phòng giao dịch từ năm trở lên dự thi lấy Chứng hành nghề môi giới _Hiện công tác kiểm tra hoạt động môi giới, đặc biệt môi giới tự bị bỏ ngỏ Đây nguyên nhân làm nên thị trường bất động sản đầy méo mó nhiều tiêu cực Xem xét, giao cho Hội Môi giới bất động sản Việt Nam chủ trì việc Cấp, quản lý mã số định danh tham gia vào việc khuyến cáo, giám sát Hội viên thực pháp luật - Quy định chế báo cáo đơn vị môi giới sàn giao dịch Đây sở liệu quan trọng để xây dựng sách điều tiết thị trường Đồng thời, tạo công cho tất tổ chức tham gia hoạt động môi giới bất động sản 17 ... TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Đề tài: Bình luận điều kiện có hiệu lực hợp đồng mua bán nhà - định hướng hoàn thiện Xác định điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động. .. LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CHƯƠNG BÌNH LUẬN CÁC ĐIỀU KIỆN HOẠT ĐỘNG MUA BÁN NHÀ Ở Một số vấn đề lý luận hợp đồng mua bán nhà 1.1.Khái niệm hợp đồng mua bán nhà nhà Hợp. .. TIỂU LUẬN MÔN: LUẬT NHÀ Ở VÀ LUẬT KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN Chương 2: Điều kiện kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản Khái niệm kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản: Khoản Điều Luật Kinh doanh