Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Công tác định giá thế chấp bất động sản tại Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội
Chuyên đề tốt nghiệp MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Khái niệm vai trò chấp Bất động sản kinh tế quốc dân .4 1.1 Khái niệm .4 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp bất động sản 1.1.2 Vai trò cho vay chấp kinh tế quốc dân .6 1.1.3 Một số vấn đề chung định giá bất động sản 1.2 Nguyên tắc định giá .11 1.2.1 Nguyên tắc sử dụng cao tốt 11 1.2.2 Nguyên tắc cung - cầu 11 1.2.3 Nguyên tắc thay 11 1.2.4 Nguyên tắc đóng góp 12 1.2.5 Nguyên tắc cân 12 1.2.6 Nguyên tắc thay đổi 12 1.2.7 Nguyên tắc phù hợp 12 1.2.8 Nguyên tắc cạnh tranh 12 1.2.9 Nguyên tắc dự báo 13 1.2.10 Nguyên tắc ngoại ứng 13 1.3.Các phương pháp định giá bất động sản 13 1.3.1 Phương pháp so sánh trực tiếp .13 1.3.2 Phương pháp chi phí .19 1.3.3 Phương pháp vốn hoá 24 1.4 Quy trình định giá bất động sản .27 1.4.1 Xác định bất động sản cần định giá giá trị sở 27 1.4.2 Lập kế hoạch định giá 28 1.4.3 Khảo sát trường, thu thập thông tin 29 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 1.4.4 Phân tích thơng tin 30 1.4.5 Xác định giá trị bất động sản cần định giá 31 1.4.6 Lập báo cáo chứng thư định giá 31 Quy định chung Ngân hàng bất động sản chấp .32 2.1 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 32 2.2 Các loại bất động sản chấp .33 2.3 Quy định cho vay bất động sản chấp 33 2.3.1 Hồ sơ cho vay chấp 33 2.3.2 Quyền hạn nghĩa vụ bên .34 2.3.3 Mức cho vay tối đa .36 2.3.4 Thời điểm xác định giá trị bất động sản chấp 36 Kinh nghiệm định giá bất động sản số nước giới 37 CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN 39 số nét khái quát ngân hàng TMCP Đại tín 39 1 Giới thiệu chung ngân hàng TMCP Đại Tín .39 1.1.1 Thơng tin ngân hàng TMCP Đại Tín 39 1.1.2 Lịch sử hình thành 39 1.1.3 Cơ cầu tổ chức Ngân hàng TMCP Đại Tín 43 1.1.4 Phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín .45 1.2 Tình hình hoạt động chấp ngân hàng 46 1.2.1 Tình hình hoạt động kinh doanh 46 1.2.2 Tình hình hoạt động tín dụng chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín 50 Thực trạng công tác định giá chấp bất động sản phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 53 2.1 Các quy định Ngân hàng TMCP Đại Tín bất động sản chấp 55 2.1.1 Các loại bất động sản chấp Ngân hàng 55 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 2.1.2 Tiêu chuẩn bất động sản chấp 55 2.2 Quy trình tín dụng định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .58 2.2.1 Quy trình định giá bất động sản 58 2.2.2 Thực tế công tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 67 Đánh giá chung 81 3.1 Những kết đạt nguyên nhân .81 3.1.1 Những kết đạt 81 3.1.2 Nguyên nhân 82 3.2 Những mặt tồn nguyên nhân 83 3.2.1 Những mặt tồn 83 3.2.2 Những nguyên nhân 84 CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP TẠI NGÂN HÀNG TMCP ĐẠI TÍN CHI NHÁNH HÀ NỘI 87 Phương hướng phát triển Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội thời gian tới .87 Giải pháp nhằm hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín 89 Những kiến nghị 91 KẾT LUẬN 94 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 96 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC CÁC CHỮ VIẾT TẮT BĐS : Bất động sản TMCP : Thương mại cổ phần UBND : Uỷ ban nhân dân \ Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 1: Tóm tắt hoạt động kinh doanh .47 Bảng 2: Thu nhập từ hoạt động tín dụng phi tín dụng 50 Bảng 3: Báo cáo tình hình hoạt động tín dụng quý 1/2009 ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .51 Bảng 4: Báo cáo kết cho vay tháng 12/08 52 Bảng 5: Các tiêu chí so sánh BĐS mục tiêu BĐS so sánh .76 Bảng 6: điều chỉnh bất động sản so sánh với bất động sản mục tiêu 78 Bảng giá trị tài sản cơng trình xây dựng gắn liền (hình thành) đất 80 Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Trong giai đoạn kinh tế hội nhập, xu tồn cầu hố diễn ngày nhanh hoạt động tín dụng Ngân hàng thương mại quan trọng Hoạt động tín dụng đóng vai trị trung gian đưa vốn đến nhà đầu tư, góp phần không nhỏ tới phát triển kinh tế Trong năm 2008, kinh tế giới gặp nhiều khó khăn, Việt nam chịu ảnh hưởng Kinh tế bị ảnh hưởng, lạm phát giảm phát, doanh nghiệp rơi vào tình trạng thiếu vốn cho hoạt động sản xuất kinh doanh hoạt động cho vay vốn ngân hàng đóng vai trị quan trọng Ngân hàng coi trung gian , cầu nối vốn tới nhà đầu tư kinh doanh, góp phần khơng nhỏ vào phát triển kinh tế Ngân hàng thương mại cổ phần (TMCP) Đại Tín ngân hàng khác hoạt động ngun tắc an tồn lợi nhuận Chính vấn đề an tồn, giảm thiểu rủi ro hoạt động tín dụng địi hỏi tất yếu ảnh hưởng trực tiếp tới cơng tác tín dụng Ngân hàng Để thực điều tiến hành cho vay Ngân hàng thường đòi hỏi khách hàng phải có tài sản chấp, tài sản chấp đa dạng chủ yếu bất động sản Ngân hàng phải tiến hành định giá bất động sản để xác định mức cho vay giảm thiểu rủi ro cho ngân hàng, định giá bất động sản đóng vai trị quan trọng Định giá bất động sản xuất giới từ lâu Việt nam hoạt động định giá mẻ nhiều hạn chế, thiếu xác Trong thời gian thực tập tài phịng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em định chọn đề tài : “Công tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội” làm chuyên đề tốt nghiệp Với việc chọn đề tài em hi vọng đóng góp phần vào cơng tác định giá bất động sản Ngân hàng, làm cho hoạt động ngày có chất lượng cao, tạo niềm tin uy tín khách hàng Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp 2 Mục tiêu nghiên cứu Đề tài hệ thống hoá mặt sở khoa học liên quan đến định giá bất động sản chấp, khái niệm, quy định , vai trò, phương pháp định giá kinh nghiệm số nước giới Đánh giá khái quát thực trạng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng, nắm bắt quy trình, cơng việc phải làm tiến hành thực định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Từ nghiên cứu thực trạng mà đưa kiến nghị , giải pháp nhằm nâng cao chất lượng công tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Phạm vi nghiên cứu Đề tài nghiên cứu tập trung sâu vào quy trình thẩm định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín Số liệu nghiên cứu sử dụng năm gần : 2006- 2008 Phương pháp nghiên cứu Trong trình thực đề tài, phương pháp sử dụng : phương pháp thống kê, phương pháp phân tích tổng hợp, phương pháp vật biện chứng, vật lịch sử, điều tra thu thập số liệu, phân tích so sánh Kết cấu , nội dung đề tài Ngoài phấn mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khao, đề tài gồm chương : Chương I : Cơ sở khoa học định giá bất động sản chấp Chương II : Thực trạng định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Chương III : Phương hướng giải pháp hồn thiện cơng tác định giá bất động sản chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp Do trình độ thời gian có hạn, chun đề cịn nhiều thiếu sót Em mong đóng góp ý kiến thầy mơn để có viết hồn chỉnh Em xin chân thành cảm ơn anh chị phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà N tạo điều kiện giúp đỡ để em hoàn thành chuyên đề tốt nghiệp cách tốt Em xin chân thành cảm ơn giảng viên trực tiếp hướng dẫn : Thạc sỹ Vũ Thị Thảo góp ý, sửa chữa để chuyên đề em hoàn thiện Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp CHƯƠNG I: CƠ SỎ KHOA HỌC VỀ ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THẾ CHẤP Khái niệm vai trò chấp Bất động sản kinh tế quốc dân 1.1 Khái niệm 1.1.1 Khái niệm bất động sản chấp bất động sản Mỗi quốc gia có nguồn tài sản vô quý giá thiên nhiên ban tặng người sáng tạo Tài sản cải vật chất dùng vào mục đích sản xuất tiêu dùng Tài sản bao gồm nhiều loại, tuỳ theo tiêu thức phân chia khác nhu cầu quản lý sử dụng Nhìn chung, tất nước phân chia tài sản thành hai loại bất động sản động sản Hình thức phân chia có cách hàng nghìn năm từ thời La mã cổ đại ghi luật La mã Bộ luật Dân điều 181 nước ta quy định “ Bất động sản tài sản di dời ” Như bất động sản trước hết phải tài sản, khác với tài sản khác di dời Bất động sản đất đai vật thể cố định gắn liền với đất đai Những vật thể gắn liền với đất đai vật thể tồn đất sử dụng trạng thái không tách rời đất vật thể di chuyển bị hư hại tốn nhiều cơng sức, chi phí cơng trình kiến trúc , cơng trình lắp ghép Theo điều 181 Bộ Luật Dân nước ta bất động sản bao gồm : - Đất đai : + Phải đất không di dời di dời không đáng kể ( đất đai di dời đất trồng cảnh, đất làm vật liệu xây dựng bất động sản ) + Phải đất đai xác định chủ quyền + Đất đai phải đo lường giá trị ( vào số lượng, chất lượng đất đai ) Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 Chuyên đề tốt nghiệp - Nhà , công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng : + Nhà cửa xây dựng cố định di dời, di dời không đáng kể : nhà ở, trung tâm thương mại, khách sạn, văn phòng ( nhà bạt gánh xiếc, lâu đài lằm băng đá, nhà nghỉ di động xe lăn bất động sản mà động sản, công cụ lao động ) + Các cơng trình xây dựng cơng nghiệp, giao thông : đường xá, cầu cống, bến cảng, sân bay, bãi đỗ xây dựng gắn liền với đất đai + Các tài sản khác gắn liền khơng thể tách rời với cơng trình xây dựng : máy điều hồ trung tâm, máy móc thiết bị điều khiển hoạt động cơng trình, cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho cơng trình ( tài sản tháo rời mà giá trị cơng chúng khơng thay đổi khơng phải bất động sản như: máy điều hoà di động, chậu cảnh vườn treo, tranh ảnh, thiết bị đồ dùng khác ) + Các cơng trình phải có khả đo lường lượng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai : + Vườn lâu năm : bao gồm trồng đất trồng + Các cơng trình ni trồng thuỷ sản, cánh đồng làm muối + Các cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao + Một số cơng trình khai thác hầm mỏ + Các tài sản khác pháp luật quy định Định nghĩa bao trùm hầu hết loại bất động sản , tạo thông nước, giúp cho người dân nhìn nhận cách đắn tài sản bất động sản góp phần giúp cho quan quản lý nhà nước thống ý kiến việc đưa sách cho việc quản lý thúc đẩy thị trường bất động sản sở tuân theo quy định bất động sản kể Bùi Thị Hồng Anh Kinh doanh BĐS 47 ... tài phòng kinh doanh Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội em định chọn đề tài : ? ?Công tác định giá chấp bất động sản Ngân hàng thương mại cổ phần Đại Tín chi nhánh Hà Nội? ?? làm chuyên đề tốt... trình tín dụng định giá chấp bất động sản Ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội .58 2.2.1 Quy trình định giá bất động sản 58 2.2.2 Thực tế công tác định giá chấp bất động sản Ngân. .. dụng chấp Ngân hàng TMCP Đại Tín 50 Thực trạng công tác định giá chấp bất động sản phòng kinh doanh ngân hàng TMCP Đại Tín chi nhánh Hà Nội 53 2.1 Các quy định Ngân hàng TMCP Đại
