LỜI NÓI ĐẦU Bất động sản nguồn tài sản lớn quốc gia, kinh tế, gia đình cá nhân Nó có vai trị vơ quan trọng, tư liệu sản xuất đặc biệt, điều kiện tối thiểu đời sống xã hội, đảm bảo cho trình tái sản xuất tồn phát triển Cùng với phát triển sản xuất hàng hố BĐS- tài sản với tư cách vật chất thoả mãn nhu cầu sống người, mua bán trở thành hàng hoá, bước phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ thị trường BĐS hình thành phát triển Có thể nói, hoạt động trao đổi, mua bán BĐS hành vi sớm hình thành thị trường BĐS Ngày nay, bên cạnh hoạt động xuất thêm nhiều hoạt động môi giới, tư vấn, định giá BĐS.v.v…nhưng dịch vụ chủ yếu phục vụ cho hoạt động chính, kinh doanh BĐS Trong suốt trình hình thành phát triển, kinh doanh BĐS ln giữ vai trị quan trọng, yếu tố cấu thành thị trường chung toàn hoạt động kinh tế xã hội quốc gia nâng cao chất lượng sống dân cư Mục tiêu hoạt động kinh doanh BĐS tạo dựng cung cấp loại BĐS dịch vụ liên quan đến BĐS cho cộng đồng, tính xã hội cao Và bối cảnh kinh tế thị trường ngày nay, hoạt động kinh doanh BĐS thị trường vượt khỏi phạm vi quốc gia, khu vực Đó xu phát triển tất yếu kinh tế tồn cầu hố Chính tính xã hội cao xu phát triển rộng mà lĩnh vực kinh doanh BĐS nhiều người quan tâm, nghiên cứu với mục đích nhằm mua sắm, thuê mướn, tạo dựng BĐS theo cách có hiệu nhất, đem lại lợi ích lớn cho họ Ở nước ta, hoạt động giao dịch liên quan đến BĐS tồn phát triển từ thời kì phong kiến thực dân phong kiến Sau hồ bình lập lại, hoạt động tồn bị hạn chế lớn, thời gian thực cải cách ruộng đất Hiến pháp 1980 Luật đất đai 1988 qui định đất đai thuộc sở hữu toàn dân nghiêm cấm việc mua bán đất đai Thị trường BĐS không Nhà nước thừa nhận, giao dịch BĐS diễn dạng giao dịch ngầm, thị trường BĐS lúc thị trường khơng thức Tuy nhiên, với trình đổi kinh tế, nhận thức vai trò quan trọng thị trường BĐS cần thiết phải phát triển kinh doanh BĐS, Nhà nước ta có điều chỉnh, sửa đổi chế, sách để tạo điều kiện thuận lợi cho hình thành phát triển thị trường BĐS Trong có mốc quan trọng, có tính chất bước ngoặt Hiến pháp 1992 Luật đất đai 1993 đời mở đầu cho cách mạng hoạt động quan hệ giao dịch dân đất đai BĐS Đó thừa nhận thực tế tồn khách quan yêu cầu phát triển đương nhiên thị trường BĐS nước ta thời kì đổi Báo cáo trị Ban chấp hành Trung ương Đảng khoá IX Đại hội Đại biểu toàn quốc lần thứ X Đảng rõ: “Phát triển thị trường BĐS, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất BĐS gắn liền với đất… Thực công khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai… Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh BĐS” Chính thừa nhận tạo môi trường pháp lý cho hoạt động kinh doanh BĐS hình thành phát triển, trở thành ngành kinh tế quan trọng kinh tế quốc dân Từ nay, Đảng Nhà nước ta tìm biện pháp nhằm thúc đẩy phát triển lĩnh vực này, điển hình việc ban hành Luật đất đai 2003, Luật nhà 2005 nhiều luật khác Luật đầu tư, Luật doanh nghiệp, Luật xây dựng.v.v… đặc biệt luật giới đầu tư nước quan tâm nay, Luật kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007 Trong thời gian vừa qua, tác động hệ thống pháp luật sách Nhà nước, hoạt động kinh doanh BĐS nước ta có bước tiến đáng kể, đặc biệt lĩnh vực quản lý kinh doanh BĐS Nhà nước Đến nay, hệ thống pháp luật Nhà nước ban hành thể chế hành vi giao dịch thị trường BĐS mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, cho thuê, chấp.v.v… Các quyền thể chế hoá phù hợp với nhu cầu thực tế chất quan hệ giao dịch BĐS Nhà nước xúc tiến việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Công tác đăng ký đất đai, lập đồ địa triển khai ngày đẩy mạnh Chính phủ ban hành Nghị định quy định giá đất để thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất, cho thuê đất, thu lệ phí trước bạ.v.v… Cơng tác quy hoạch xây dựng, quy hoạch duyệt quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất tăng cường Hệ thống sách pháp luật tài thị trường BĐS hình thành bước hoàn thiện Tuy nhiên, lĩnh vực non trẻ nên hoạt động kinh doanh BĐS nước ta tồn nhiều bất cập, gây cản trở cho phát triển kinh doanh BĐS Hoạt động kinh doanh BĐS hình thành phát triển cịn mang tính tự phát, hẹp phạm vi lẫn nội dung hoạt động Năng lực doanh nghiệp kinh doanh BĐS cịn yếu, mơ hình quản lý kinh doanh chưa hình thành rõ nét cịn mang tính nghiệp dư, kỹ kiến thức chuyên môn thông tin thị trường chưa nhiều Đặc biệt môi trường pháp lý, cịn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu quán văn pháp quy; thủ tục hành cịn rườm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà Tuy thực sách cửa, cịn có q nhiều ổ khố mà doanh nghiệp cần phải mở Thêm vào đó, sách tín dụng cấp vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS; tâm lý, hành vy, thói quen người tiêu dùng gây khơng khó khăn cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS Do vậy, yêu cầu đổi hoạt động kinh doanh BĐS trở nên cấp thiết Một lý giai đoạn nay, Việt Nam tiến trình hội nhập ngày sâu vào tổ chức thương mại khu vực quốc tế, mà tiêu biểu việc gia nhập vào WTO cuối năm 2006 Điều tạo triển vọng mở rộng thị trường tiêu thụ sản phẩm thu hút vốn đầu tư nước ngoài, đồng thời phải đối mặt với thử thách khốc liệt từ cạnh tranh doanh nghiệp nước ngồi có qui mơ lớn nhiều lần Lúc “luật chơi” áp dụng chung Do đó, doanh nghiệp kinh doanh BĐS Việt Nam không nỗ lực để tự nâng lên tầm cao mới, thay đổi cách kinh doanh theo hướng chuyên nghiệp hoá, khó tránh khỏi hậu xấu, ngày tụt hậu so với doanh nghiệp nước Điều đồng nghĩa với việc doanh nghiệp Việt Nam tự loại khỏi chơi chung Tuy thị trường BĐS Việt Nam đánh giá giàu tiềm năng, để biến tiềm thành thực trình lâu dài tốn nhiều công sức Và hết phải kể đến vai trò Nhà nước Việt Nam Nhà nước phải tạo môi trường pháp lý thuận lợi đưa sách khuyến khích phát triển hoạt động kinh doanh BĐS Để thực điều địi hỏi phải có sở lý luận khoa học kinh nghiệm thực tiễn phong phú đắn Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài “Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh BĐS Việt Nam giai đoạn nay” trở nên cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn Chúng xin chân thành cảm ơn GS TSKH Lê Đình Thắng số thầy giáo giúp đỡ chúng tơi hồn thành tốt đề tài Mục tiêu nghiên cứu: Thông qua việc nghiên cứu, tìm hiểu vấn đề kinh doanh BĐS, phân tích thực trạng kinh doanh BĐS Việt Nam nhận định xu hướng phát triển thị trường BĐS Việt Nam năm tới, đề tài nhằm bổ sung vào kho kiến thức mà chủ thể tham gia vào hoạt động kinh doanh BĐS cần phải có Quan trọng hơn, đề tài sâu vào tìm hiểu mặt tồn tại, gây cản trở hoạt động kinh doanh BĐS, qua đề xuất giải pháp để khắc phục tồn với quan hoạch định sách Nhà nước, nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam giai đoạn Phạm vi đối tượng nghiên cứu: Đề tài tập trung vào nghiên cứu vấn đề hoạt động kinh doanh BĐS, tiếp cận cách có hệ thống vấn đề vĩ mơ tạo môi trường kinh doanh BĐS, đặc biệt vấn đề vĩ mơ có tác động trực tiếp đến kinh doanh BĐS hệ thống luật điều tiết hoạt động kinh doanh BĐS, điều tiết thị trường BĐS vấn đề sách Nhà nước, nhằm thúc đẩy phát triển kinh doanh BĐS Việt Nam Hoạt động kinh doanh BĐS nghiên cứu phạm vi nước tập trung vào hai thành phố lớn có hoạt động kinh doanh BĐS phát triển Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Thời gian nghiên cứu từ năm 1993- Luật đất đai 1993 đời, đánh dấu hình thành phát triển hoạt động kinh doanh BĐS- Phương pháp nghiên cứu: Đề tài lấy phương pháp vật biện chứng vật lịch sử làm tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với phương pháp khác phương pháp thống kê, khảo sát thực tế, phương pháp trừu tượng hoá khoa học, phương pháp chuyên gia, phương pháp tổng hợp, phân tích xem xét thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS nước ta số nước khác.v.v… Những người làm đề tài tham khảo thêm cơng trình nghiên cứu thực lĩnh vực Các số liệu đề tài lấy từ nguồn số liệu thống kê quan Nhà nước phương tiện thơng tin đại chúng tạp chí BĐS, trang web chuyên ngành.v.v… Kết cấu đề tài: Đề tài bao gồm chương, đó: Hướng dấn chung: GS.TSKH Lê Đình Thắng Chương I: Cơ sở lý luận số vấn đề hoạt động kinh doanh BĐS Chương II: Thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Chương III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh BĐS Việt Nam giai đoạn CHƯƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BT NG SN 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản Tài sản bao gồm nhiều loại,tuỳ theo mục đích quản lý sử dụng,ngời ta có tiêu thức phân chia thành loại khác nhau.Một cách phân chia khái quát mà tất nớc sử dụng phân chia tài sản làm hai loại:Bất động sản động sản Bất động sản khái niệm đợc sử dụng phổ biến hầu hết nớc giới.ở nớc ta theo điều 181 luật dân quy định: Bất động sản tài sản di dời đợc bao gồm: -Đất đai; -Nhà ở,các công trình xây dựng gắn liền với đất đai kể tài sản gắn liền nhà ở,công trình xây dựng đó; -Các tài sản khác gắn liền với đất; -Các tài sản khác pháp luật quy định Một cách hiểu phổ biến bất động sản là:Bất động tài sản vật chất di dời,tồn ổn định lâu dài.Nh vậy,đợc coi bất động sản có điều kiện sau : - Lµ mét yÕu tè vËt chÊt cã ích cho ngời - Đợc chiếm giữ cá nhân cộng đồng ngời - Có thể đo lờng giá trị định - Không thể di dời di dời hạn chế để tính chất, công năng, hình thái không thay đổi - Tồn lâu dài Với quan niệm trên, BĐS thờng đợc phân chia thành nhóm sau đây: -Đất đai:Phải đất không di dời đợc di dời đợc nhng không đáng kể;Phải đất đai đà xác định chủ quyền;Đất đai phải đợc đo lờng giá trị - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà công trình xây dựng là:nhà cửa xây dựng cố định di dời,hoặc không di dời đáng kể:nhà ở,trung tâm thơng mại,khách sạn,văn phòng;các công trình xây dựng công nghiệp,giao thông:nh đờng xá,cầu cống,bến cảng,sân bay,bÃi đỗđợc xây dựng gắn liền với đất đai;các tài sản khác gắn liền di dời với công trình xây dựng đó:máy điều hoà trung tâm,các cảnh trồng cố định tạo cảnh quan cho công trình;Các tài sản phải có khả đo lờng lợng hoá thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lờng định - Các tài sản khác gắn liền với đất đai nh vờn lâu năm bao gồm trồng đất trồng cây;Các công trình nuôi trồng thuỷ sản;cánh đồng làm muối;các công trình du lịch,vui chơi,thể thao;Một số công trình khai thác hầm mỏ tài sản pháp luật quy định 1.1.2 Đặc điểm chủ yếu BĐS Ngoài đặc trng nêu trên, BĐS có đặc điểm cụ thể sau: Thứ nhất.BĐS có vị trí cố định vị trí địa lý, địa điểm khả di dời đợc Đặc điểm BĐS gắn liền với đất đai, mà đất đai có đặc điểm có vị trí cố định có giới hạn diện tích không gian Chính vậy, giá trị lợi ích BĐS gắn liỊn víi tõng vÞ trÝ thĨ Ỹu tè vÞ trí bao gồm: vị trí địa lý vị trí tơng đối Vị trí địa lý đợc xác định tiêu thức đo lờng địa lý thông thờng, vị trí tơng đối đợc đánh giá khoảng cách đến trung tâm, điểm dịch công cộng, công trình công cộng nh: thơng mại, văn hoá, y tế, giáo dục phụ thuộc vào khả tiếp cận Yếu tố vị trí định giá trị lợi ích mang lại BĐS Khi yếu tố làm thay đổi vị trí định giá trị lợi ích mang lại BĐS Khi yếu tố làm thay đổi vị trí làm thay đổi lợi ích BĐS.Do mặt, đầu t kinh doanh phát triển định giá BĐS phải dự tính trớc thay đổi Đồng thời, đầu t vào công trình BĐS phải đôi với việc phát triển yếu tố tiếp cận, giảm khoảng cách đến trung tâm việc phát triển sở hạ tầng, giao thông, điện, nớc Cũng BĐS có tính cố định vị trí nên giá trị lợi ích BĐS chịu tác động yếu tố vùng khu vực rõ rệt, bao gồm yếu tố về: điều kiện tự nhiên, kinh tế - xà hội môi trờng Thứ hai,BĐS loại hàng hoá có tính lâu bền Tính lâu bền hàng hoá BĐS gắn liền với trờng tồn đất đai, loại tài sản thiên nhiên ban tặng bị tiêu huỷ: Mặt khác, công trình xây dùng, kiÕn tróc… thêng cã ti thä cao kĨ c¶ BĐS nông nghiệp (vờn lâu năm) tồn lâu dài Tính lâu bền BĐS khác tuỳ theo loại BĐS Tính lâu bền BĐS thể góc độ: vật lý kinh tế, thờng ti thä vËt lý cao h¬n ti thä kinh tế vậy, đầu t xây dựng phải dự tính tuổi thọ kinh tế để định tuổi thọ vật lý, tránh đầu t lÃng phí đầu t nhiều lần Thứ ba,hàng hoá BĐS mang tính khan Sở dĩ có tính khan đất đai yếu tố có giới hạn, đất đai dùng cho đầu t phát triển lại giới hạn Trong yêu cầu phát triển, nhu cầu đất đai ngày nhiều dẫn đến cân đối cung - càu BĐS đẩy giá lên cao, xuất hiện tợng đầu đất đai Vì nhà nớc phải có tính chất điều tiết cân cung - cầu Thứ t,tính dị biệt BĐS Sự khác biệt BĐS trớc hết khác vị trí, khác kết cấu, kiến trúc, hớng, cảnh quan Do vậy, đầu t phát triển phải ý khai thác tính dị biệt để làm tăng giá trị BĐS đáp ứng nhu cầu tính dị biệt ngời tiêu dùng Thứ năm,hàng hoá BĐS mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý xà hội Nhìn chung hàng hoá có đặc điểm nhng với hàng hoá BĐS đặc điểm trội Sở dĩ nh nhu cầu BĐS khu vực, dân tộc chịu ảnh hởng yếu tố tập quán, thị hiếu, tâm lý xà hội chí bao gồm yếu tố tín ngỡng, tôn giáo, tâm lý Thứ sáu,hàng hoá BĐS chịu ảnh hởng lẫn Giữa hàng hoá BĐS có tác động ảnh hởng lẫn mạnh mẽ Sự đời hay hoàn thiện hàng hoá BĐS điều kiện đời đi, tăng giảm giá trị BĐS BĐS loại tài sản có tính ảnh hởng mạnh BĐS liền kề có tác động ảnh hởng mạnh đến hoạt động kinh tế - xà hội có liên quan Do vậy, đầu t xây dựng đánh giá BĐS phải tính đến yếu tố ảnh hởng tới công trình khác Cũng ảnh hởng BĐS đến hoạt động kinh tế - xà hội nên nhà nớc phải giữ vai trò quản lý điều tiết thị trờng BĐS Thứ bảy, BĐS tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu t xây dựng lớn, khả sinh lợi cao đồng thời tạo vốn Vì vậy, đầu t kinh doanh BĐS phải có vốn lớn vốn dài hạn, phải biết khai thác đặc tính tái tạo vốn để quay trở lại đầu t kinh doanh Cũng đặc điểm đòi hỏi hoạt động kinh doanh BĐS cần đến tham gia ngân hàng tổ chức tín dụng Thứ tám,hàng hoá BĐS chịu chi phối mạnh mẽ yếu tố pháp luật sách Nhà nớc BĐS loại tài sản quan trọng Các quan hệ giao dịch BĐS thờng có tác động mạnh đến hầu hết hoạt động kinh tế - xà hội Hơn BĐS gắn liền với đất đai mà đất đai chất thuộc sở hữu toàn xà hội Do vậy, để tăng cờng vai trò mình, quản lý hoạt động thị trờng BĐS, nhà nớc ban hành văn pháp luật, chủ trơng, sách nhằm thực vai trò quản lý khai thác có hiệu nguồn nội lực Thứ chín,giá trị công năng, khả khai thác hàng hoá BĐS phụ thuộc nhiều vào lực quản lý Vì BĐS thờng có giá trị cao, nhiều chủng loại nên việc quản lý chúng phức tạp đòi hỏi ngời quản lý phải có lực cao chi phí quản lý phải cao so với hàng hoá thông thờng 1.1.3 Vai trò B§S HiƯn ë ViƯt Nam cha cã ngn thèng kê thức tổng giá trị BĐS nớc ta chiếm tỷ lệ tổng tài sản quốc gia, khó thông qua số liệu thống kê thức để minh hoạ cho quy mô qua vai trò BĐS xà hội Theo cách tiếp cận, không đợc thống song có sức thuyết phục, việc phân tích BĐS nhà xà hội theo quy luật chung phát triển BĐS nhà thờng chiếm tỷ trọng lớn loại BĐS Với số giả định số liƯu lÊy tõ ngn trªn Website cđa Tỉng cơc Thèng kê đà ớc tính tổng giá trị BĐS nhà Việt Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ đô la Mỹ Trong cách ớc tính tổng giá trị BĐS nhà Việt Nam có giá trị lần tổng thu nhập quốc dân số lớn Bên cạnh BĐS nhà ở, BĐS thơng mại, công nghiệp, công cộng, có giá trị không nhỏ nói tổng giá trị BĐS số khổng lồ Hơn nữa, công dân, hộ gia đình, tổ chức cần đến BĐS sống hàng ngày nh: nơi ở, nơi làm việc, nơi sản xuất, nơi vui chơi, giải trí Do vậy, vai trò BĐS vô cïng lín vµ hÕt søc quan träng mäi céng ®ång, mäi quèc gia ®ã cã ViÖt Nam 1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trờng BĐS 1.2.1 Khái niệm thị trờng BĐS Có nhiều cách hiểu khác thị trờng BĐS, song quan niệm có điểm chung khái quát thị trờng BĐS tổng hoà quan hệ giao dịch BĐS đợc thực thông qua quan hệ hàng hoá - tiền tệ diễn không gian, thời gian định 10 ng kinh doanh BS c coi đóng vai trị then chốt cho phát triển hoạt động Dưới vài biện pháp nhằm thu hút nhiều nguồn vốn cho hoạt động đầu tư, mua bán BĐS : Tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho hoạt động kinh doanh BĐS.Việc vay vốn để đầu tư BĐS nhà hộ gia đình BĐS thương mại, cơng nghiệp doanh nghiệp thường địi hỏi vay vốn trung dài hạn Điều dẫn đến nhu cầu phải có nguồn cung vốn tương ứng để đáp ứng nhu cầu giao dịch BĐS nói chung hoạt động kinh doanh BĐS nói riêng Hiện ngân hàng thương mại đóng vai trị tổ chức cung ứng vốn có dự án đầu tư BĐS song họ lại khơng có đủ nguồn tiền gửi dài hạn để đáp ứng nhu cầu Vì doanh nghiệp cần phải: Huy động nguồn vốn từ tổ chức kinh doanh, quỹ bảo hiểm: Thông thường tổ chức có khoản thu khách hàng để thực nghĩa vụ chi trả cho họ tương lai, thường dài hạn, từ vài năm tới vài chục năm Chính tính chất dài hạn loại dịch vụ kể làm cho nguồn vốn nhàn rỗi tổ chức phù hợp với cho việc đầu tư kinh doanh BĐS Hiện công ty Bảo hiểm nhân thọ Việt Nam có nguồn vốn Nhà nước vốn đầu tư nước ngoài, doanh nghiệp cần hợp tác để thu hút nguồn vốn ưu đãi cho hoạt động kinh doanh hình thức đầu tư cho vay trực tiếp gián tiếp tổ chức Các quỹ đầu tư nước bắt đầu nhập cuộc, với việc ngân hàng đầu tư phát triển thức khai trương quỹ đầu tư Việt Nam (VIF), quỹ đầu tư thành viên dạng đóng gồm 20 tập đồn, tổng cơng ty, doanh nghiệp Việt Nam có mức huy động tối đa 1600 tỷ đồng Đầu tiên VIF ưu tiên hàng đầu vào số dự án có tiềm sinh lời cao dự án BĐS ( khách sạn, nhà hàng …) Các nhà cung cấp dịch vụ cho quỹ gồm đại gia (HSBC) ngân hàng HỒNG CÔNG - THƯỢNG HẢI làm ngân 115 hàng giám sát Ngoài ra, phải kể đến việc VINALAND đầu tư vào lĩnh vực thị trường BĐS văn phịng, khu thương mại, dân cư, khu cơng nghiệp khu nghỉ dưỡng vui chơi giải trí Thành phố HCM Hà Nội ưu tiên hàng đầu, theo Vinacapital, tổng số tiền nhà đầu tư đăng ký vào quỹ Vinaland ( quỹ chuyên đầu tư bất động sản ) lên tới 300 triệu $, vượt lần so với dự định ban đầu gây quỹ 50 triệu $ Tổng giám đốc công ty nói "Chúng tơi hài lịng với hưởng ứng nhiệt tình quỹ, doanh nghiệp thấy rõ kết từ sách đầu tư nghiêm túc Vinacapital tin tưởng vào thị trường BĐS Việt Nam" Theo nhận định chuyên gia kinh tế, tham gia quỹ đầu tư nước đời loạt quỹ đầu tư hiệu Việt Nam làm cho thị trường BĐS Việt Nam thêm sôi động thời gian tới.Giải pháp doanh nghiệp phải liên kết với chặt chẽ từ tạo nguồn vốn lớn cho phép đầu tư vào khu đất có diện tích lớn có giá trị cao từ làm giảm phần việc đầu đất đai Thành lập sàn giao dịch BĐS: Chứng khoán hoá biểu cao khả huy động nguồn vốn lớn xã hội thể tính khoản cao Thơng qua đó, nhà đầu tư huy động vốn để thực dự án chuyển nhượng chứng BĐS cách nhanh chóng Loại hình chắn nhiều nhà đầu tư tham gia.Và kênh huy động vốn sịng phẳng, rõ ràng doanh nghiệp thực dự án BĐS Ngay tháng 7/2006, ACBR mở sàn giao dịch dự án BĐS liên quan đến cao ốc nhà, văn phòng cho thuê ,các trung tâm thương mại, du lịch, dự án sở hạ tầng cầu đường, bến bãi … Thông qua việc giới thiệu, nhà đầu tư nước gặp gỡ chủ dự án để thoả thuận việc chuyển nhượng dự án Các doanh nghiệp hỗ trợ kết phân 116 tích thị trường, phân tích tài chính, phân tích tính pháp lý dự án, xếp vốn thực dự án hỗ trợ tài có nhu cầu Điều khơng có lợi nhà đầu tư, chủ dự án mà người có nhu cầu BĐS tìm thấy sàn giao dịch thông tin minh bạch, đủ tính pháp lý có khả chuyển nhượng thời gian sớm Tất nhiên, đầu hoạt động ngân hàng kết nối Ngoài ra, việc mở sàn giao dịch dự án BĐS góp phần tích cực cho gắn kết thị trường tài thị trường BĐS, đồng thời thúc đẩy thị trường BĐS phát triển cách lành mạnh Sự đời sàn giao dịch dự án BĐS -sàn giao dịch địa ốc thành phố HCM công ty Cổ phần địa ốc ACB, chuyên dự án BĐS hoạt động mẻ hút với không nhà đầu tư mà quan tâm toàn xã hội Trong bối cảnh thiếu hụt nguồn vốn đầu tư nay, doanh nghiệp lĩnh vực kinh doanh BĐS cần có hình thức huy động vốn theo kiểu chứng khoán địa ốc cần liên doanh, hợp tác để phát triển Hình thức chứng khốn hố BĐS nước giới áp dụng từ lâu kênh huy động vốn hiệu Từ thực tế Việt Nam cần có chế tài rõ ràng, việc huy động vốn từ khách hàng doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh BĐS khơng khó Người dân trọng đến thị trường BĐS, lĩnh vực đầu tư hấp dẫn tỷ suất lợi nhuận cao Bảng dịch vụ sàn giao dịch dự án bất động sản công ty cổ phần địa ốc ACB (ACBR), cung cấp thông tin liên quan đến thị trường BĐS với nhiềudịch vụ tư vấn BĐS chun nghiệp, với tiêu chí "an tồn, hiệu quả, minh bạch" 117 CHỨC NĂNG CÁC DỊCH VỤ ĐI KÈM CHÍNH Kiểm tra, thực địa hồ sơ hồn cơng so vớI trạng thực tế Lên kế hoạch quản lý công trình, đễúât mức thu dịch vụ tồ nhà Quản lý dự án sau hồn cơng Lên kế hoạch bảo trì, tu hệ thống kỹ thuật tồ nhà Tổ chức, quản lý dịch vụ Kiểm soát định kỳ hàng tháng khoản thu chi thực kế hoạch quản lý nhà Thủ tục giao, thuê đất Thủ tục pháp lý Thủ tục chuyển nhượng dự án Tư vấn pháp lý Thanh toán Dịch vụ đồ hoạ Tiếp thị bán Tư vấn pháp lý Tuỳ theo nhu cầu đa dạng khách hàng Phối hợp với ngân hàng thực dịch vụ toán cho vay Thiết kế in ấn brochure quảng cao Thẩm tra dự án khảo sát thuộc địa hàng Quảng cáo Nghiên cứu thị trường đánh giá, quảng cáo, tư vấn pháp lý,thanh toán qua ngân hàng Trưng bày quảng cáo poster brochure sàn Quảng cáo báo chí Kêu gọi vốn đầu Thẩm tra dự án khảo sát thực địa Nghiên cứu thị trường tư đánh giá tính khả thi dự án, phân tích tài Tìm đối tác đầu tư Lập hợp đồng góp vốn bên Tư vấn pháp lý, thực thủ tục pháp lý Tư vấn đầu tư Thanh toánchuyển tiền, theo dõi tiến độ giải ngân Nghiên cứu thị trường đưa đánh giá tính khả thi dự án,lập dự án đầu tư,lập báo cáo đầu tư Định giá Trọn gói Bảng dịch vụ sàn giao d ịch dự án BĐS 3.3.6.2.Chiến lược kinh doanh: Doanh nghiệp kinh doanh BĐS phải tìm chiến lược kinh doanh hợp lý Quá trình hội nhập vừa hội vừa thách thức cho tất ngành 118 lĩnh vực kinh tế Để không thua sân nhà doanh nghiệp BĐS Việt Nam tìm cho hướng riêng nhằm tiếp cận với thị trường quản lý tư vấn địa ốc nước Có thể kể đến công ty Saigon Homes, thành lập cơng ty có kế hoạch, mục tiêu hợp lý ,công ty hợp tác với tập đoàn nước Dennis Wee Group, Tom Hopkins… đặt mục tiêu môi giới, tiếp thị thành công từ 3-5 dự án địa ốc lớn khu vực thành phố HCM, mở lớp huấn luyện nâng cao trình độ mơi giới cho doanh nghiệp, doanh nghiệp nước chưa thể cạnh tranh với doanh nghiệp nước tài chính, điều mà cơng ty muốn hướng tới uy tín chất lượng dịch vụ khách hàng M&C Corp tên quen thuộc quản lý địa ốc, để cạnh tranh với cơng ty nước ngồi, cơng ty chọn cách liên kết để tồn Hoàng Quân Group thương hiệu khách hàng nước tin tưởng chọn lựa công ty tư vấn tiếp thị Công ty biết liên kết khéo léo công ty thành viên hoạt động lĩnh vực địa ốc, tư vấn pháp lý, thẩm định giá, thiết kế, xây dựng thành chuỗi dịch vụ liên hồn Vì từ cơng ty mơi giới đơn thuần, Hoàng Quân chuyển thành nhà đầu tư với nhiều dự án địa ốc lớn Theo giới chun gia BĐS nước ngồi, có nỗ lực định thời gian qua thị trường quản lý tiếp thị địa ốc Việt Nam sân chơi khó khăn doanh nghiệp Việt Nam Sự xuất nhà đầu tư nước giúp cho thị trường BĐS nước thêm sơi động, có thêm nguồn vốn, học hỏi thêm công nghệ mới… Nhưng điều đặt cho doanh nghiệp BĐS nước nhiều thách thức lớn, họ hợp lực, nâng cấp lên theo dịng chảy thị trường, khơng có hỗ trợ Nhà nước chắn bị đào thải sân nhà 119 3.3.6.3 Dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt hơn: Quy trình mua bán cải tiến, tránh qua nhiều khâu khơng cần thiết tốn thời gian, chi phí giao dịch cao Giá biến động nhiều nơi tăng nhảy vọt so với mặt giá chung thực tế Khắc phục hệ thống hai giá, yếu tố gây bất ổn cho nhà kinh doanh việc dự báo nhu cầu bất động sản dể đầu tư đáp ứng nhu cầu thị trường, ảnh hưởng tới doanh nghiệp tư nhân Ngồi thơng tin phải tiếp cận thường xuyên tới khách hàng cách đầy đủ, minh bạch thông qua phương tiện truyền thông ( internet, truyền hình, báo chí ) Qua người dân tiếp cận thơng tin với quy hoạch, với địa bàn đầu tư Do chi phí đầu tư dự báo Do tính đặc thù hàng hoá BĐS thị trường BĐS nên hệ thống thơng tin đóng vai trị quan trọng vận hành thị trường Hệ thống thông tin bao gồm thông tin về: luật pháp, sách đất đai, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, vị trí BĐS, mơi trường, nhu cầu, mức cung,… BĐS loại hàng hoá đặc biệt để định giá BĐS cách xác phải có hệ thống thơng tin đầy đủ đồng Hệ thống thông tin không hoàn hảo dẫn đến biến động mạnh, thị trường lên sốt sụp đổ Các tổ chức môi giới chủ thể cung cấp thông tin quan trọng thị trường BĐS Hệ thống tổ chức phát triển, hoạt động chun nghiệp mức độ hồn hảo thông tin BĐS cao, hạn chế nhiều rủi ro cho đối tượng tham gia thị trường BĐS Hoạt động tư vấn mơi giới cần có chuyên nghiệp Do thực trạng lộn xộn hoạt động nên việc tổ chức lại, chấn lại hoạt động cần thiết Các hoạt động tư vấn, môi giới BĐS phải coi nghề xã hội, hoạt động phải chịu điều tiết luật định liên quan bảo đảm cho dịch vụ phát triển hướng đảm bảo lợi ích cho chủ thể tham gia thị trường BĐS Giải pháp đưa với cá nhân tham gia hoạt động phải đăng ký với quan Nhà nước có thẩm quyền Theo nhận định 120 số chuyên gia ( cần thiết phải có chứng để lĩnh vực vào chuyên nghiệp quy củ đồng thời nhân viên mơi giới có trách nhiệm đảm bảo tạo tin tưởng từ phía khách hàng) Nhân viên môi giới phải đào tạo lĩnh vực BĐS, nắm rõ quy định pháp luật BĐS Như họ đủ khả tư vấn xác cho khách hàng Các nhân viên hoạt động lĩnh vực cần phải tuân thủ nguyên tắc đạo đức nghề nghiệp Ngành thẩm định giá cần phát huy vai trò hoạt động kinh doanh BĐS Thẩm định giá làm tăng số lượng giao dịch, chuyển BĐS thành hàng hoá thị trường BĐS Hoạt động tư vấn giá đất diễn thơng thống với nhiều thành phần kinh tế tham gia, cạnh tranh bình đẳng ,bảo đảm lợi ích bên tham gia thị trường Tư vấn giá đất giúp thực chủ trương sách lớn nhà nước cổ phần hố, bán khốn…từ làm tăng số lượng hàng hoá giao dịch thị trường Hai là, công khai, minh bạch giá đất, có khả tiếp cận đối tượng Các chuyên gia tư vấn giá đất có trách nhiệm đảm bảo tính xác thực khách quan thơng tin cung cấp cho khách hàng Do vậy, thẩm định giá giúp đảm bảo tính an tồn giao dịch BĐS, hoạt động chấp BĐS để vay vốn… tránh tình trạng giá mang tính ảo, khơng phản ánh giá trị thực hàng hố Đồng thời giúp Nhà nước hoàn thiện hoạt động quản lý Nhà nước nói chung quản lý thị trường BĐS nói riêng Các doanh nghiệp cần phải tiếp thu, học hỏi kế thừa tiến giới, nhằm mục đích đưa ngành thẩm định giá phát triển nhanh đạt hiệu Doanh nghiệp phải có chiến lược đào tạo hợp tác với doanh nghiệp ng ành nước, liên kết mở lớp huấn luyện, đào tạo mở rộng quan hệ hợp tác với hội tổ chức quốc tế tranh thủ giúp đỡ nước giới 121 KẾT LUẬN Hoạt động kinh doanh BĐS hình thành phát triển với phát triển toàn kinh tế xã hội; phát triển hoạt động kinh doanh BĐS kích thích tăng trưởng kinh tế, nâng cao đời sống vật chất tinh thần nhân dân Ở nước ta, trước năm 1993 kinh tế Việt Nam kinh tế kế hoạch hoá tập trung với đại đa số doanh nghiệp nhà nước, nhu cầu BĐS tổ chức cá nhân toàn xã hội nhà nước định nói thời gian chưa tồn hoạt động kinh doanh BĐS theo nghĩa ngành kinh doanh lợi nhuận Sau kinh tế Việt Nam chuyển sang chế thị trường với đời Luật đất đai 1993, sau Luật đất đai 2003 tạo hành lang pháp lý cho đời phát triển hoạt động kinh doanh BĐS, 10 năm qua, hoạt động kinh doanh BĐS có bước phát triển nhanh đáp ứng phần nhu cầu tăng cộng đồng BĐS loại Đề tài đề cập đến khái niệm BĐS, thị trường BĐS kinh doanh BĐS, nghiêm cứu vấn đề hoạt động kinh doanh BĐS như: nghiêm cứu thị trường, định giá BĐS….Kinh nghiệm phát triển hoạt động kinh doanh BĐS số nước Trung Quốc, Mỹ, ÚC ; Tiếp theo đề tài đưa thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Đó thực trạng vấn đề sở hữu sử dụng đất Việt Nam, thực trạng thị trường BĐS Việt Nam, thực trạng nguồn vốn hoạt động kinh doanh BĐS thực trạng vấn đề khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS như:Quy hoạch sử dụng đất, dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS… Trên sở đề tài đưa số giải pháp nhằm thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh BĐS giai đoạn Các giải pháp đề xuất là: Thứ nhất,các giải pháp thể chế pháp luật liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS; Đầu tiên việc cần đổi tư quan quản lý nhà 122 nước lĩnh vực BĐS theo hướng quy luật thi trường điều tiết hoạt động kinh doanh này, giảm thiểu tối đa can thiệp hành nhà nước; Tiếp theo giải pháp nhà cho người có thu nhập thấp Thứ hai cải tiến việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất thực chế giá Phải lấy giá đất đai, BĐS hình thành thị trường để nhà nước xác định giá giao, cho thuê đất, BĐS, thu thuế chuyển quyền sử dụng sở hữu BĐS Thứ ba đổi công tác hành lĩnh vực quản lý BĐS nay, việc hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (GCNQSDĐ) sở hữu cơng trình đất tăng cường chất lượng hiệu máy quản lý Thứ tư đổi hệ thống tài liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Đó việc đa dạng hố nguồn cung ứng vốn cho đầu tư kinh doanh BĐS cải tiến số loại thuế liên quan tới lĩnh vực BĐS Thứ năm giải pháp công tác quy hoạch hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS Trước tiên phải coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch trước bước nhằm phát triển BĐS mục đích, cân đối hiệu quả; Sau cần tạo hành lang pháp lý điều kiện hoạt động tư vấn môi giới BĐS phát triển Và cuối giải pháp doanh nghiệp kinh doanh BĐS, việc huy động nguồn vốn từ tổ chức kinh doanh, quỹ bảo hiểm, quỹ đầu tư nước, thành lập sàn giao dịch BĐS để tạo nguồn cung vốn vay dài hạn cho doang nghiệp; Tiếp theo việc đưa chiến lược kinh doanh dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt Các giải pháp đưa xuất phát từ đặc thù hệ thống pháp luật, môi trường kinh doanh BĐS Việt Nam; Căn vào hoạt động thực tiễn hoạt động kinh doanh BĐS nước ta có chắt lọc ưu điểm 123 thể chế quản lý, thực tiễn sinh động hoạt động kinh doanh BĐS nước phát triển Chúng hy vọng đề tài đóng góp phần nhỏ nỗ lực chung để thúc đẩy phát triển hoạt động kinh doanh BĐS thời gian tới, đáp ứng nhu cầu BĐS ngày tăng cảu xã hội Tuy nhiên, đề tài khơng tránh khỏi hạn chế thiếu sót cần điều chỉnh bổ sung Chúng mong nhận dẫn thầy giáo, cô giáo tất quan tâm đến lĩnh vực 124 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Luật dân (1995), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài Chính,Thơng tư số 117/2004/TT-BTC ngàg 07/12/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 3/12/2004 phủ thu tiền sử dụng đất Bộ Tài Chính, Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại Bộ Tài Nguyên Môi Trường, www.monre.gov.vn Bộ Tài Nguyên Môi Trường, Thông tư số 30/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004 việc hướng dẫn điều chỉnh thẩm định quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất Bộ Xây Dựng (2004), Định hướng phát triển nhà đến 2020, Nhà xuất Xây Dựng, Hà Nội Bộ Xây Dựng, www.moc.gov.vn PGS TS Thái Bá Cẩn (2003), Thị trường bất động sản vấn đề lý luận thực tiễn, Nhà xuất tài chính, Hà Nội Chính phủ, Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 thu tiền sử dụng đất 10 Chính phủ, Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất, khung giá loại đất 11 Chính phủ, Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 hướng dẫn thi hành Luật đất đai 2003 12 Cơ sở khoa học giải pháp thúc đẩy hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam, Đề tài khoa học, Hà Nội, 2001 13 Đảng Cộng Sản Việt Nam, Văn kiện đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ VIII, thứ IX thứ X, Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 125 14 Giáo trình thị trường bất động sản, Nhà xuất Xây Dựng, Hà Nội 15 TS Nguyễn Văn Lịch (2003), Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy hình thành phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội 16 Luật đất đai (2003), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 17 Luật nhà (2005), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 18 Luật kinh doanh BĐS (2007), Nhà xuất trị quốc gia, Hà Nội 19 Tạp chí Bất Động Sản 20.Tạp chí địa 21 GS TSKH Lê Đình Thắng (2000) ,Giáo trình nguyên lý thị trường nhà đất, nhà xuất trị quốc gia,Hà nội 22 GS TSKH Lê Đình Thắng (2003), Quan điểm định hướng giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển thị trường BĐS Việt Nam, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trường BĐS Việt Nam, Hà Nội 23 GS TSKH Lê Đình Thắng, Thị trường bất động sản Việt Nam giao đoạn 2000-2005: Thực trạng giải pháp 24 Tổng cục thống kê, www.gso.gov.vn 25.CVCC Mai Xuân Yến, Một số suy nghĩ kinh doanh bất động sản nước ta, Tài liệu hội thảo khoa học phát triển quản lý thị trường bất động sản Việt Nam, Hà Nội 126 MỤC LỤC Trang LỜI NÓI ĐẦU CHƯƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN .7 1.1 Khái niệm, đặc điểm, vai trò bất động sản 1.1.1 Khái niệm bất động sản .7 1.1.2 Đặc điểm chủ yếu BĐS 1.1.3 Vai trß cđa B§S 10 1.2 Khái niệm, đặc điểm, vai trò thị trờng BĐS 10 1.2.1 Khái niệm thị trêng B§S 10 1.2.2 Phân loại thị trờng BĐS .11 1.2.3 Những đặc điểm chủ yếu thị trờng BĐS .11 1.2.4 Vai trò thị trờng BĐS 13 1.3.Tính tất yếu khách quan phát triển kinh doanh BĐ .15 S 1.4.Khái quát hoạt động kinh doanh BĐS 17 1.4.1.Các giai đoạn hoạt động kinh doanh BĐS 17 1.4.2.Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS .20 1.4.3.Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến: 21 1.4.4 Một số vấn đề hoạt động kinh doanh BĐS .23 1.4.4.1 Nghiên cứu thị trường 23 1.4.4.2 Định giá BĐS 30 1.4.4.3.Huy động vốn cho hoạt động kinh doanh BĐS : 34 1.4.4.4.Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến phát triển hoạt động kinh doanh BĐS .37 1.5.Các yếu tố vĩ mô ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh BĐS 42 1.5.1 Các yếu tố kinh tế -xã hội 42 1.5.2 Các yếu tố liên quan đến môi trường pháp lý 45 1.6.Kinh nghiệm số nước kinh doanh BĐS 45 1.6.1.Kinh nghiệm Trung Quốc 46 1.6.2.Kinh nghiệm Mỹ 49 1.6.3.Kinh nghiệm Úc 51 1.6.4.Nhận xét: 51 CHƯƠNG 2:THỰC TRẠNG VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở NƯỚC TA 53 2.1 Tæng quan trình hình thành phát triển kinh doanh B§S ë ViƯt Nam 53 2.1.1 Giai đoạn trớc năm 1993 53 2.1.2 Giai đoạn từ sau năm 1993 đến 53 2.2 Thùc tr¹ng vỊ vÊn đề sở hữu sử dụng đất đai Việt Nam 60 2.2.1 VỊ néi dung qun sư dơng ®Êt 60 2.2.2 Thùc trang tình hình cấp GCNQSD đất quyền sở hữu công trình đất 63 2.3 Thực trạng thị trêng B§S ë ViƯt Nam 66 2.3.1 Thực trạng cung thị trờng BĐS 66 2.3.2 Thực trạng cầu BĐS ë níc ta 71 127 2.3.3 Thực trạng giá đất Việt Nam hiƯn 74 2.4.Thùc tr¹ng vỊ ngn vốn hoạt động kinh doanh BĐS 80 2.4.1 Nguồn vèn tù cã 81 2.4.2 Nguån vèn vay 82 2.5.Thùc tr¹ng vỊ vấn đề khác liên quan đến hoạt đông kinh doanh bất động sản .86 2.5.1.Thực trạng công tác quy hoạch đất đai 86 2.5.2.Thực trạng thông tin lĩnh vực bất động sản 87 2.5.3.Thực trạng loại thuế liên quan đến BĐS 88 2.5.4.Thực trạng dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS 89 2.6.Nhận xét thực trạng hoạt động kinh doanh BĐS nước ta 89 CHƯƠNG 3:NHỮNG GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BĐS Ở VN 91 3.1.Mục tiêu quan đểm phát triển kinh doanh BĐ VN i S giai đoạn .91 3.3.1.Mục tiêu .91 3.1.2.Quan điểm 92 3.2.Dự báo triển vọng hoạt động kinh doanh BĐ thời gian S tới 94 3.3.Các giải pháp phát triển hoạt động kinh doanh BĐ Việt Nam S 95 3.3.1Tiếp tục đổi tư xây dựng thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 95 3.3.1.1.Hạn chế can thiệp hành nhà nước, để quy luật thị trường điều tiết phát triển hoạt động kinh doanh BĐS .95 3.3.1.2.Giải pháp nhà cho người có thu nhập thấp 96 3.3.2.Cải tiến việc giao đất,cho thuê đất ,thu hồi đất thực chế giá 97 3.3.2.1.Về giao đất,cho thuê đất,thu hồi đất 97 3.3.2.2.Phải lấy giá đất đai,BĐS hình thành thị trường để nhà nước xác định giá giao, cho thuê đất, BĐS, thu thuế chuyển quyền sử dụng sở hữu BĐS 99 3.3.3 Đổi cơng tác hành lĩnh vực quản lý BĐS 101 3.3.3.1.Hồn thiện cơng tác cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất(GCNQSDĐ) sở hữu cơng trình đất 101 3.3.3.2.Tăng cường chất lượng hiệu máy quản lý 102 3.3.4 Đổi hệ thống tài liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS .103 3.3.4.1.Đa dạng hoá nguồn cung ứng vốn cho đầu tư kinh doanh BĐS 104 3.3.4.2.Các loại thuế liên quan đến BĐS 108 3.3.5.Các giải pháp công tác quy hoạch hệ thống dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS 110 3.3.5.1.Coi trọng công tác quy hoạch sử dụng đất, đảm bảo quy hoạch trước bước nhằm phát triển BĐS mục đích,cân đối hiệu 110 3.3.5.2.Các dịch vụ hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS 112 3.3.6 Các giải pháp phía doanh nghiệp 114 3.3.6.1 Các giải pháp tài chính: .114 128 3.3.6.2.Chiến lược kinh doanh: .118 3.3.6.3 Dịch vụ khách hàng phải hoàn thiện tốt hơn: 120 KẾT LUẬN 122 TÀI LIỆU THAM KHẢO 125 129 ... trạng hoạt động kinh doanh BĐS Việt Nam Chương III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh BĐS Việt Nam giai đoạn CHƯƠNG 1:MỘT SỐ VẤN ĐỀ CƠ BẢN VỀ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG... tiễn phong phú đắn Chính vậy, việc nghiên cứu đề tài ? ?Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh BĐS Việt Nam giai đoạn nay? ?? trở nên cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc lý luận thực tiễn... đời sống nhân dân: Thị trờng BĐS phát triển kéo theo phát triển sở hạ tầng kèm theo BĐS Cơ sở hạ tầng yếu tố cải thiện đời sống nhân dân Thị trờng BĐS phát triển thúc đẩy áp dụng khoa học công nghệ,