1 LờI NóI ĐầU Bất động sản (BĐS) là một nguồn tài sản lớn của mọi quốc gia, mọi nền kinh tế, của mọi gia đình và cá nhân. Nó có vai trò vô cùng quan trọng, là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá thì BĐS cũng đợc mua bán và trở thành hàng hoá, từng bớc phát triển từ thấp đến cao, qui mô mở rộng dần từ cá biệt thành phổ biến, từ đó thị trờng BĐS đợc hình thành và phát triển. Trong thị trờng này, kinh doanh (KD) BĐS là hoạt động giữ vai trò chủ đạo và đợc rất nhiều ngời quan tâm. ở nớc ta, thị trờng BĐS mới đợc hình thành kể từ khi Luật đất đai 1993 ra đời, cho nên nó còn ở giai đoạn sơ khai. Chính vì vậy, Đảng và Nhà nớc (NN) ta đang rất nỗ lực trong việc tạo lập và hoàn thiện môi trờng vĩ mô cho sự phát triển của thị trờng BĐS, trong đó đặc biệt chú trọng tới hoạt động KDBĐS. Báo cáo chính trị của Ban Chấp hành Trung ơng Đảng khoá IX tại Đại hội Đại biểu Toàn quốc lần thứ X của Đảng đã chỉ rõ: Phát triển thị trờng BĐS, bao gồm thị trờng quyền sử dụng đất và BĐS gắn liền với đất Thực hiện công khai, minh bạch và tăng cờng tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cơng trong quản lý đất đai. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về KDBĐS. Trong thời gian vừa qua, dới tác động của hệ thống pháp luật và chính sách của NN, hoạt động KDBĐS ở nớc ta đã có những bớc tiến đáng kể. Tuy nhiên, do đây là một lĩnh vực còn rất non trẻ nên còn tồn tại rất nhiều bất cập, gây cản trở cho sự phát triển của KDBĐS. Và trong tiến trình hội nhập kinh tế hiện nay, nhiều cơ hội mới đã đợc các doanh nghiệp Việt Nam nắm bắt, song những thách thức đặt ra cũng không nhỏ. Đặc biệt, về môi trờng pháp lý, còn có nhiều mâu thuẫn, chồng chéo, thiếu nhất quán giữa các văn bản pháp quy; các chính sách của NN cha thực sự thúc đẩy sự phát triển của lĩnh vực KDBĐS; thủ tục hành chính còn rờm rà, rắc rối, gây nhiều phiền hà. Do vậy, yêu cầu bức thiết đợc đặt ra lúc này là cần phải chỉnh sửa lại, tiến tới hoàn thiện dần hệ thống pháp luật và chính sách về đất đai và BĐS, cũng nh phải đổi mới trong cách thức KD của các doanh nghiệp nhằm đa hoạt động KDBĐS ở nớc ta phát triển bắt kịp với xu thế của thời đại. Để thực hiện đợc những điều này thì đòi hỏi phải có một cơ sở lý luận khoa học và những kinh nghiệm thực tiễn phong phú và đúng đắn. Tuy nhiên cho đến nay có rất ít công trình khoa học nghiên cứu một cách đầy đủ về thị trờng BĐS Việt Nam cũng nh là đề xuất các giải pháp nhằm đẩy mạnh sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề 2 tài: Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay" trở nên hết sức cấp thiết, có ý nghĩa sâu sắc cả về lý luận và thực tiễn. Mục tiêu nghiên cứu: đó là qua việc đi sâu vào tìm hiểu những mặt còn tồn tại, gây cản trở đối với hoạt động KDBĐS ở Việt Nam, nhằm đề xuất các giải pháp để có thể khắc phục đợc các tồn tại này với các cơ quan hoạch định chính sách NN, để thúc đẩy sự phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. Đối tợng, phạm vi nghiên cứu: Công trình này tiếp cận hệ thống những vấn đề chủ yếu liên quan đến môi trờng vĩ mô tác động tới hoạt động KDBĐS với t cách là những vấn đề mang tính lĩnh vực, đó là lĩnh vực đất đai, BĐS. Phơng pháp nghiên cứu: Công trình này lấy phơng pháp duy vật biện chứng và duy vật lịch sử làm nền tảng nghiên cứu, đồng thời kết hợp chặt chẽ với các phơng pháp khác nh phơng pháp thống kê, phơng pháp chuyên gia, phơng pháp tổng hợp, phân tích và xem xét thực tiễn hoạt động KDBĐS v.v. và có tham khảo thêm các công trình nghiên cứu đã thực hiện trong lĩnh vực này. Các số liệu trong công trình này đợc lấy từ các nguồn số liệu thống kê của cơ quan NN và trên các tạp chí BĐS, các trang web chuyên ngành v.v. Kết cấu công trình: Công trình này bao gồm 3 chơng: Chơng I: Một số vấn đề cơ bản của hoạt động KDBĐS. Chơng II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của KDBĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay. CHƯƠNG 1: MộT Số VấN Đề CƠ BảN Về HOạT ĐộNG Kinh Doanh BấT ĐộNG SảN 1.1. Khái niệm, vai trò của BĐS 1.1.1. Khái niệm BĐS Tài sản bao gồm hai loại: Bất động sản và động sản. BĐS với tính cách là khách thể quyền sở hữu (QSH) và là một phạm trù pháp lý đợc sử dụng phổ biến ở hầu hết các nớc trên thế giới; bao gồm đất đai và các tài sản gắn liền với đất đai, hợp thành một thể thống nhất với đất đai. ở nớc ta, theo Điều 174 Bộ luật Dân sự năm 2005 quy định: BĐS là tài sản không di dời đợc, bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất 3 đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định. 1.1.2. Vai trò của BĐS BĐS có vai trò vô cùng to lớn, điều này đã đợc cả lý luận và thực tiễn khẳng định. Trong tác phẩm T bản, Mác có trích dẫn câu nói của W.Petty: Lao động là cha, còn đất đai là mẹ của mọi của cải vật chất. Hay trong tác phẩm Sự bí mật của t bản, Đrôtô cũng đã chỉ ra rằng, đối với các nớc phát triển, BĐS chiếm trên 50% giá trị của cải của các nớc này; còn đối với các nớc đang phát triển thì BĐS chiếm tới 3/4 của cải của các nớc này. Ông còn đặt vấn đề là làm thế nào để đa BĐS trở thành t bản vận động trong môi trờng kinh tế hàng hoá nhằm nâng cao vai trò của BĐS trong đời sống ở các nớc đang phát triển. Trong thực tiễn, BĐS là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội, đảm bảo cho quá trình tái sản xuất tồn tại và phát triển. Nó cung cấp nơi trú ngụ và các tiện nghi khác cho con ngời, tạo cơ sở cho các hoạt động phát triển sản xuất KD và cung ứng dịch vụ, đáp ứng các nhu cầu của con ngời. BĐS còn là một tài sản có giá trị rất lớn. Theo ớc tính, tổng giá trị các BĐS nhà ở hiện nay của Việt Nam tơng đơng khoảng 150 tỷ USD, gấp khoảng 5 lần GDP và đó là một con số rất lớn. Bên cạnh các BĐS nhà ở, các BĐS thơng mại, công nghiệp, BĐS công cộng cũng có giá trị không nhỏ. Do vậy, tổng giá trị BĐS là một con số khổng lồ. 1.2. Tính tất yếu khách quan phát triển kinh doanh BĐS Hoạt động trao đổi, mua bán hàng hóa là một hiện tợng kinh tế khách quan trong nền kinh tế hàng hoá. Một nền kinh tế sản xuất hàng hoá sẽ không thể tồn tại và phát triển nếu không có các hoạt động trao đổi, mua bán này. BĐS cũng là một loại hàng hóa đợc đem ra trao đổi, mua bán, thuê mớn nh bao hàng hóa khác, từ đó hình thành nên thị trờng BĐS. Trong thị trờng này cũng có bên cung và bên cầu. Họ gặp nhau trên thị trờng nhằm thỏa mãn những lợi ích của mình, đó là đáp ứng nhu cầu sử dụng BĐS của ngời mua, ngời thuê và đem lại thu nhập cho ngời cung ứng. Là một hàng hóa, BĐS cũng có giá trị và giá trị sử dụng. Khác với các loại hàng hóa thông thờng, giá trị hàng hóa BĐS còn phụ thuộc vào chính giá trị sử dụng của nó, tức là những hữu ích mà BĐS đem lại cho ngời sở hữu nó. Tính hữu ích của hàng hóa BĐS thể hiện ở chỗ nó cung cấp nơi trú ngụ và những tiện nghi cho ngời sử dụng cũng nh là tạo cơ sở cho các hoạt động sản xuất ra hàng hóa và 4 cung ứng dịch vụ để phục vụ các nhu cầu của đời sống con ngời. Nó còn thể hiện ở chỗ là có khả năng tạo ra giá trị lớn hơn so với chi phí sản xuất, tức là mang lại lợi nhuận cho ngời tạo ra nó và cho cả những ngời hoạt động trong các lĩnh vực dịch vụ hỗ trợ cho KDBĐS và thị trờng BĐS. Nh vậy có thể thấy rằng, mỗi bên tham gia thị trờng BĐS đều vì một động cơ riêng: ngời tiêu dùng là vì động cơ thỏa mãn những nhu cầu về sử dụng BĐS, còn ngời cung ứng BĐS và các dịch vụ hỗ trợ là vì động cơ lợi nhuận. Và để thỏa mãn cả hai động cơ này, hoạt động KDBĐS đã ra đời. Đó là một yêu cầu mang tính khách quan của sự phát triển KDBĐS trong một nền kinh tế hàng hóa. 1.3. Khái quát về hoạt động kinh doanh BĐS 1.3.1. Khái niệm kinh doanh BĐS Theo Điều 4 Luật KDBĐS 2007 thì hoạt động KDBĐS bao gồm KDBĐS và KD dịch vụ BĐS. Kinh doanh BĐS là việc bỏ vốn đầu t tạo lập, mua, nhận chuyển nhợng, thuê, thuê mua BĐS để bán, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua nhằm mục đích sinh lợi. Kinh doanh dịch vụ BĐS là các hoạt động hỗ trợ KDBĐS và thị trờng BĐS, bao gồm các dịch vụ môi giới BĐS, định giá BĐS, sàn giao dịch BĐS, t vấn BĐS , đấu giá BĐS, quảng cáo BĐS, quản lý BĐS. 1.3.2. Nguyên tắc hoạt động kinh doanh BĐS Theo Điều 5 Luật KDBĐS 2007, các nguyên tắc của hoạt động KDBDS bao gồm: Thứ nhất, tổ chức, cá nhân hoạt động KDBĐS bình đẳng trớc pháp luật; tự do thoả thuận trên cơ sở tôn trọng quyền và lợi ích hợp pháp của các bên tham gia hoạt động KDBĐS thông qua hợp đồng, không trái với quy định của pháp luật. Thứ hai, BĐS đa vào KD phải có đủ các điều kiện theo quy định tại Điều 7 Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Thứ ba, hoạt động KDBĐS phải công khai và minh bạch. 1.3.3. Các giai đoạn trong hoạt động kinh doanh BĐS Một hoạt động KDBĐS theo hình thức đầu t vào các quá trình trực tiếp về BĐS thông thờng bao gồm 3 giai đoạn: - Giai đoạn mua sắm, tạo dựng BĐS (đầu t, xây dựng ban đầu). - Giai đoạn quản trị, khai thác BĐS (cho thuê). 5 - Giai đoạn thanh lý, chuyển nhợng BĐS (bán). Ba giai đoạn trên bao gồm đầy đủ các bớc, các vấn đề phát sinh cần đợc giải quyết trong thực tiễn KDBĐS. Tuy nhiên trên thực tế, tuỳ theo điều kiện và khả năng của từng nhà đầu t mà hoạt động KDBĐS của họ có thể diễn ra với ít giai đoạn hơn. Mỗi giai đoạn có những đặc điểm riêng và cách thức tiến hành riêng. 1.3.4. Các chủ thể tham gia hoạt động kinh doanh BĐS Nhà đầu t: nhà đầu t là ngời phải ra những quyết định quan trọng nhất trong KDBĐS. Họ bỏ tiền ra đầu t nhằm thu lợi nhuận và chấp nhận rủi ro. Do vậy, họ phải tính toán kỹ lỡng việc nên sử dụng, vận hành BĐS nh thế nào để có thể đem lại hiệu quả cao nhất. Ngời cho vay vốn: bao gồm các ngân hàng thơng mại, các tổ chức tài chính tín dụng, công ty bảo hiểm v.v. Đó là những ngời cấp vốn cho các nhà đầu t dới dạng các khoản vay có kì hạn, và phần họ nhận đợc là tiền trả lãi từ vốn vay của các nhà đầu t. Ngời môi giới BĐS: giữ một vị trí quan trọng, là cầu nối giữa ngời bán và ngời mua. Khi ngời bán và ngời mua gặp đợc nhau nhờ ngời môi giới thì ngời môi giới sẽ thu đợc tiền phí hoặc tiền hoa hồng. Nhờ ngời môi giới mà các giao dịch diễn ra nhanh chóng và thuận lợi hơn. Những ngời phát triển BĐS: bao gồm các nhà thầu xây dựng, những ngời xây dựng hạ tầng cho các khu xây dựng, các nhà quy hoạch đất đai, kiến trúc s. Đây là những nhà chuyên môn trong lĩnh vực của mình và thờng thực hiện các công việc đó theo hợp đồng ký kết với chủ đầu t BĐS. Chuyên gia định giá BĐS: là ngời có nhiệm vụ đa ra mức giá thị trờng cho một BĐS cụ thể nhằm phục vụ cho các hoạt động nghiệp vụ về BĐS. Nhà định giá phải có đầy đủ các kỹ năng về định giá, giàu kinh nghiệm, nắm rõ thông tin về BĐS trên thị trờng và đặc biệt là phải đảm bảo về tiêu chuẩn đạo đức nghề nghiệp để có thể đa ra một mức giá hợp lý, khách quan cho BĐS. Nhà quản trị BĐS: là ngời quản lý quá trình đa BĐS vào khai thác để đem lại thu nhập. Công việc của họ là tìm kiếm khách hàng, ký kết hợp đồng, cung cấp các dịch vụ liên quan đến BĐS, bảo dỡng BĐS, thu tiền thuê BĐS theo định kỳ v.v. Luật s trong lĩnh vực BĐS: tham gia đàm phán các hợp đồng thuê, hợp đồng mua bán, hợp đồng bảo hiểm BĐS, kiểm tra tính hợp pháp của các giấy tờ sở hữu BĐS theo yêu cầu của các nhà đầu t, tham gia giải quyết các tranh chấp trong việc sử dụng và sở hữu BĐS. 6 1.3.5. Các loại hình hình kinh doanh BĐS phổ biến Đất trống: do nhu cầu sử dụng đất đai ngày càng tăng, trong khi quỹ đất đai là có hạn, cho nên KD đất thờng có lợi nhuận cao hơn cả. Tuy nhiên, đất là một tài sản có tính thanh khoản thấp, KD đất thờng có độ rủi ro cao hơn KD các BĐS khác và rất khó vay vốn để đầu t vào loại hình BĐS này. Nhà ở cho thuê hoặc để bán: so với các BĐS khác, KD nhà ở có nhiều lợi thế hơn: nhu cầu xã hội về nhà ở tăng lên không ngừng do sự tăng dân số, công việc KD không đòi hỏi quá nhiều công sức và tính chuyên nghiệp, công chúng có một sự hiểu biết tơng đối về loại BĐS này, tính thanh khoản của nó cao hơn v.v. Do vậy, KD nhà ở thờng sôi động hơn so với các loại hình KDBĐS khác. Các toà nhà cho thuê văn phòng: Loại hình này đòi hỏi một lợng vốn đầu t ban đầu lớn, trình độ quản lý cao và phải cung cấp nhiều dịch vụ với chất lợng tốt cho nhu cầu làm việc của các doanh nghiệp. Loại BĐS này có tính thanh khoản thấp, việc KD phụ thuộc nhiều vào tình hình phát triển của nền kinh tế và kỳ vọng trong tơng lai của các nhà đầu t. Kho chứa hàng cho thuê: KD loại BĐS này chịu ảnh hởng lớn từ các hoạt động sản xuất công nghiệp và thơng mại ở khu vực, do vậy nó cũng có rủi ro. Yêu cầu của loại BĐS này là phải gần các trục giao thông chính, có lối ra vào cho các xe vận tải. Việc KD không đòi hỏi vốn đầu t lớn và trình độ quản lý cao. Các trung tâm thơng mại: yêu cầu chung là phải gần các trục giao thông chính, ra vào thuận lợi, gần các khu dân c, các khu văn phòng làm việc. Việc quản lý là rất phức tạp, đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. KDBĐS loại này phụ thuộc nhiều vào sức mua của dân c, do vậy nó phụ thuộc vào sự phát triển kinh tế của cộng đồng trong khu vực. Khách sạn: việc quản lý đòi hỏi tính chuyên nghiệp cao. Đầu t vào loại hình BĐS này đòi hỏi một lợng vốn lớn, do vậy giá trị của khách sạn rất lớn và tính thanh khoản không cao. Hoạt động KD khách sạn phụ thuộc nhiều vào sự phát triển của nền kinh tế, sự ổn định chính trị, an ninh xã hội và cảnh quan, môi trờng của địa phơng. Các hoạt động dịch vụ liên quan: là những hoạt động hỗ trợ cho KDBĐS và thị trờng BĐS, bao gồm hoạt động môi giới, t vấn, định giá BĐS v.v. Những ngời hoạt động trong lĩnh vực này là những chuyên gia về BĐS, giúp cho ngời tham gia vào thị trờng BĐS có thể ra những quyết định đúng đắn. 7 1.3.6. Một số vấn đề chính của hoạt động kinh doanh BĐS 1.3.6.1. Nghiên cứu thị trờng Nghiên cứu thị trờng BĐS là việc xác định và phân tích thị trờng đối với một loại hàng hoá BĐS cụ thể, bao gồm 4 nội dung chính: Phân tích cầu của thị trờng BĐS Khi tiến hành phân tích cầu của thị trờng BĐS, cần phải xác định, phân loại đối tợng khách hàng, phân tích nhu cầu của từng đối tợng khách hàng về các loại hàng hoá BĐS và khả năng thanh toán của họ, phân tích các yếu tố tác động đến cầu của từng loại hàng hóa BĐS. Mục đích của phân tích cầu là dự đoán xu hớng phát triển của cầu một loại hàng hoá BĐS cụ thể để cho nhà đầu t có thể đa ra một quyết định đầu t, một chiến lợc KD hợp lý và hiệu quả. Phân tích cung hàng hoá BĐS Phân tích cung hàng hóa BĐS có vai trò rất quan trọng, quyết định đến chiến lợc KD của các doanh nghiệp. Khi tiến hành phân tích cung, phải xác định đợc khối lợng cung hàng hoá BĐS tiềm năng trên thị trờng thông qua việc xác định các nguồn cung hàng hoá BĐS trên thị trờng. Việc đánh giá chất lợng của các nguồn cung cũng rất quan trọng, vì chất lợng của mỗi nguồn cung phù hợp với một đối tợng nhất định. Bên cạnh đó là đánh giá các yếu tố tác động đến cung một loại BĐS cụ thể. Trong đó quan trọng nhất là phân tích tác động của hệ thống luật pháp và chính sách của NN đến các nguồn cung BĐS trên thị trờng; các chính sách về tài chính tín dụng v.v. và các hoàn cảnh, điều kiện kinh tế cá biệt khác của từng địa phơng. Phân tích cân bằng cung-cầu hàng hoá BĐS trên thị trờng Về mặt lý thuyết, thị trờng BĐS cũng phản ứng giống nh bất cứ thị trờng nào đối với những sự thay đổi của cung và cầu. Tuy nhiên, do một số tính chất đặc thù của thị trờng BĐS nh: tổng cung về đất đai là cố định, lợng cung của các BĐS gắn liền với đất cũng có hạn, cầu về BĐS tăng rất nhanh so với tốc độ tăng của cung, thông tin về hàng hoá BĐS không đầy đủ v.v. Do vậy, sự mất cân bằng cung cầu trên thị trờng BĐS thờng do sự tác động từ phía cầu. Tuy thị trờng luôn có xu hớng tiến tới vị trí cân bằng, nhng không phải cân bằng ở trạng thái cạnh tranh hoàn hảo mà thờng cân bằng ở mức giá cao hơn mức giá tại điểm cân bằng trớc đó. Sự điều chỉnh cân bằng cung cầu diễn ra nh sau: Trong ngắn hạn: Cung một loại hàng hoá BĐS cụ thể co dãn ít so với giá, trong khi cầu về BĐS thờng thay đổi nhanh hơn. Do vậy, nếu cầu BĐS đột nhiên tăng lên, sẽ làm cho thị trờng bị thiếu hụt một lợng cung. Sự thiếu hụt này sẽ gây 8 sức ép lên giá, làm cho giá cả tăng vọt. Mức giá tăng lại có tác dụng hạn chế cầu, làm cho cầu giảm xuống. Mức giá sẽ tăng lên tới một điểm mà tại đó, cung và cầu trở lại trạng thái cân bằng. Tại điểm cân bằng mới, mức giá cân bằng cao hơn mức giá cân bằng ban đầu. Quá trình ngợc lại sẽ diễn ra nếu nh cầu giảm đột ngột. Tuy nhiên trờng hợp này thờng ít xảy ra. Trong dài hạn: Lợi nhuận của nhà đầu t sẽ là yếu tố quyết định điểm cân bằng của thị trờng trong dài hạn. Các nhà đầu t chỉ quyết định xây dựng thêm những diện tích nhà mới khi mà chi phí cận biên cho việc xây dựng chúng còn thấp hơn giá bán, nghĩa là nhà đầu t còn có lợi nhuận. Khi mà họ không thu đợc lợi nhuận thì họ sẽ dừng việc xây dựng thêm những diện tích nhà mới lại. Nếu cầu tăng lên, giá cả bị sức ép của cầu nên cũng tăng lên theo. Giá cả tăng cao hơn chi phí xây dựng cận biên cho những diện tích nhà mới sẽ khuyến khích các nhà đầu t tiếp tục xây dựng và cung ứng BĐS để đáp ứng nhu cầu của thị trờng, làm cho cung hàng hoá BĐS trên thị trờng tăng lên. Khi lợi nhuận của nhà đầu t tăng lên, giá cả các yếu tố đầu vào cũng theo đó tăng lên. Điểm cân bằng mới sẽ đạt đợc khi chi phí biên bằng giá bán. Trong dài hạn, cung BĐS co dãn nhiều hơn so với trong ngắn hạn. Do vậy giá cả BĐS trong dài hạn biến động ít hơn và thị trờng BĐS sẽ ổn định hơn. Phân tích chu kỳ hoạt động của thị trờng Thị trờng BĐS cũng giống nh các thị trờng khác, quá trình hoạt động của nó cũng mang tính chu kỳ. Do vậy, việc nghiên cứu, phân tích chu kỳ hoạt động của thị trờng BĐS cũng rất quan trọng. Thông qua việc phân tích chu kỳ hoạt động của thị trờng, có thể xác định đợc thị trờng đang ở giai đoạn nào trong chu kỳ, từ đó các nhà đầu t có thể đa ra đợc các chiến lợc, các kế hoạch đầu t, phát triển KDBĐS hợp lý, thích ứng với từng giai đoạn trong chu kỳ kinh doanh. 1.3.6.2. Định giá BĐS Sự cần thiết của việc định giá BĐS Giá cả là một thớc đo giá trị tài sản hoặc hàng hoá nào đó để cho các chủ thể có quan hệ nghiệp vụ tài sản thực hiện các nghiệp vụ về tài sản. Do vậy, việc định giá BĐS là việc đa ra một thớc đo giá trị cho mỗi loại hàng hoá BĐS trên thị trờng tại một thời điểm đợc xác định với một mục tiêu cụ thể. Trong nền kinh tế thị trờng thì thớc đo giá trị này chính là giá cả thị trờng. Vai trò của định giá đợc thể hiện trong các trờng hợp sau: - Trong chuyển nhợng quyền sở hữu và sử dụng BĐS. - Dùng BĐS làm tài sản bảo đảm tiền vay. - Xác định các loại thuế liên quan tới BĐS. 9 -Xác định các khoản bồi thờng thiệt hại BĐS. -Định giá BĐS góp phần làm cơ sở cho việc tăng cờng vai trò quản lý NN trong lĩnh vực BĐS. Các phơng pháp định giá Tuỳ theo từng loại hình và đặc tính của BĐS, ngời ta sử dụng các phơng pháp khác nhau để định giá. Có hai loại hàng hóa BĐS thờng xuyên cần đợc định giá, đó là: Định giá BĐS đem lại thu nhập: Đối với các BĐS đem lại thu nhập thì giá trị của nó phụ thuộc vào lợng thu nhập mà nó mang lại cho chủ sở hữu trong t- ơng lai. Do vậy, lợng thu nhập đó chính là căn cứ để xác định giá trị thị trờng của BĐS thuộc loại này. Phơng pháp định giá thờng dùng đối với BĐS đem lại thu nhập là phơng pháp chuyển hoá trực tiếp dòng thu nhập, còn gọi là phơng pháp thu nhập. Phơng pháp này bao gồm 4 bớc chính: 1- Tính toán thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS. 2- Tìm kiếm các BĐS tơng tự đợc bán trên thị trờng. 3- Xác định hệ số chuyển hoá vốn từ các BĐS tham khảo. 4- Chia thu nhập ròng sau thuế năm đầu tiên của BĐS cho hệ số chuyển hoá vốn để xác định giá trị thị trờng của BĐS. Phơng pháp thu nhập có thể đa ra một kết quả khá chính xác về các BĐS đem lại thu nhập, là cơ sở để các doanh nghiệp xây dựng chiến lợc KD cho mình. Định giá BĐS sản nhà ở: Có hai phơng pháp: Thứ nhất là phơng pháp so sánh giá bán. Nội dung của phơng pháp này là định giá BĐS bằng cách tìm kiếm thông tin về các BĐS có các đặc điểm tơng đồng về cơ bản, đã đợc mua bán trên thị trờng trong thời điểm gần nhất. Sau đó so sánh, điều chỉnh những khác biệt của các BĐS đó với BĐS cần định giá, từ đó có thể xác định đợc giá trị thị trờng của BĐS. Để phơng pháp này có thể đa ra đ- ợc kết quả chính xác thì cần có thật nhiều thông tin về các BĐS đã giao dịch trên thị trờng. Phơng pháp thứ hai là phơng pháp chi phí. Yêu cầu của phơng pháp này là xác định chi phí đầu t xây dựng lên BĐS, sau đó khấu trừ đi khoản hao mòn giảm giá theo thời gian (hao mòn vô hình) và hao mòn do thực tế sử dụng (hao mòn hữu hình), rồi cộng thêm giá trị của đất đai (không bị hao mòn) thuộc về BĐS đó, kết quả nhận đợc sẽ là giá trị thị trờng của BĐS. 10 1.3.6.3. Huy động vốn cho hoạt động KDBĐS Vốn trong KDBĐS bao gồm hai nguồn chính, đó là vốn chủ sở hữu và vốn vay thế chấp. Thông thờng, vốn chủ sở hữu của nhà đầu t không đủ để thực hiện các dự án. Do vậy, các nhà đầu t thờng phải dùng nhiều kênh huy động vốn khác nhau để dẫn vốn đầu t cho dự án. Song, khi vay vốn thì công việc KD của doanh nghiệp sẽ bị lệ thuộc vào nhiều yếu tố nh thời gian hoàn vốn, hình thức hoàn vốn, tỷ lệ lãi suất v.v Điều này buộc các doanh nghiệp phải đẩy nhanh tốc độ chu chuyển của vốn, nâng cao hệ số hoàn vốn, trong khi BĐS là một tài sản có tính thanh khoản thấp, làm cho mức độ rủi ro trong KDBĐS sẽ tăng lên. Do đó, một yêu cầu đợc đặt ra, đó là nhà đầu t sẽ phải xác định tỷ lệ vốn vay trên vốn chủ sở hữu nh thế nào để giảm thiểu đợc rủi ro mà vẫn đảm bảo tính hiệu quả của KD theo quy mô. 1.3.6.4. Một số vấn đề quan trọng khác liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS Công tác quy hoạch sử dụng đất Quy hoạch sử dụng đất (QHSDĐ) là một công cụ quan trọng và hữu hiệu của NN trong việc thực hiện chức năng quản lý NN về đất đai. Nó còn đợc dùng để định hớng sự phát triển của các thành phần kinh tế và giải quyết các vấn đề bền vững xã hội. Thông qua QHSDĐ, NN xác lập cơ chế điều tiết và phân bổ quỹ đất đai, qua đó để quy định, quản lý và kiểm soát hoạt động KDBĐS. Nh vậy có thể thấy rằng QHSDĐ giữ một vai trò vô cùng quan trọng, là một trong những căn cứ pháp lý cơ bản của KDBĐS. Đồng thời, việc thay đổi mục đích sử dụng đất tác động rất lớn đến lợng cung hàng hóa BĐS trên thị trờng. Mặt khác, việc nắm bắt đợc các thông tin về những thay đổi trong cơ cấu sử dụng đất, các công trình dự kiến đầu t trong tơng lai v.v. sẽ cho phép dự đoán đợc sự thay đổi giá trị của các khu đất, là cơ sở cho các quyết định đầu t, qua đó góp phần quyết định sự thành công của một doanh nghiệp KDBĐS. Hoạt động môi giới BĐS Môi giới BĐS là một hoạt động dịch vụ nhằm hỗ trợ cho hoạt động KDBĐS và góp phần thúc đẩy sự phát triển của thị trờng BĐS. Hoạt động môi giới cung cấp thông tin cho các chủ thể tham gia giao dịch BĐS, qua đó thúc đẩy thị trờng BĐS phát triển, khai thác nguồn thu cho ngân sách NN, góp phần ổn định trật tự, an ninh xã hội, thúc đẩy đổi mới chính sách quản lý BĐS của NN. Nh vậy, có thể thấy rằng, môi giới BĐS là một hoạt động không thể thiếu đ- ợc trong sự vận hành và phát triển của thị trờng BĐS. Với vai trò quan trọng nh vậy nên hoạt động môi giới BĐS rất cần đợc khuyến khích phát triển. [...]... nghiệp tham gia hoạt động KDBĐS cũng nh sự hiểu biết của các chủ thể tham gia thị trờng 29 CHƯƠNG 3: NHữNG GIảI PHáP PHáT TRIểN HOạT ĐộNG Kinh Doanh BĐS ở Việt nam 3.1 Quan điểm và mục tiêu phát triển kinh doanh BĐS ở Việt Nam trong giai đoạn hiện nay 3.1.1.Quan điểm Việc phát triển hoạt động KDBĐS ở Việt Nam phải quán triệt sâu sắc các quan điểm sau: Thứ nhất, quan điểm về chế độ sở hữu và sử dụng đất... triệu lao động, chiếm 2,2% tổng số lao động ở Mỹ Các giao dịch BĐS ở Mỹ chịu sự chi phối mạnh mẽ bởi các nhà môi giới (Realtor) Tính đến năm 2005, có đến hơn 85% các giao dịch BĐS ở Mỹ đợc thực hiện thông qua các Realtor Hiện nay ở Mỹ có khoảng 1,3 triệu Realtor Những số liệu trên cho thấy hoạt động KDBĐS ở Mỹ rất phát triển, giữ vị trí trung tâm trong nền kinh tế Mỹ Ngành KDBĐS có vai trò thúc đẩy toàn... thị trờng ở nớc ta còn hết sức non trẻ do mới trải qua giai đoạn phát triển rất ngắn kể từ những năm 1990 trở lại đây Qua gần 15 năm phát triển kể từ khi Luật đất đai năm 1993 có hiệu lực, hoạt động KDBĐS đã có bớc phát triển nhanh chóng và đã đáp ứng đợc một phần nhu cầu ngày càng tăng của cộng đồng về BĐS các loại, đáp ứng nhu cầu bức xúc của nhân dân về chỗ ở, góp phần thúc đẩy sự phát triển đô thị... nớc, qua đó tác động đến tăng trởng kinh tế Tuy nhiên, trong quá trình phát triển, hoạt động KDBĐS ở nớc ta còn bộc lộ những tồn tại, đó là cha có một đội ngũ có đủ trình độ chuyên môn điều hành và quản lý, cha đáp ứng đợc nhu cầu thực sự của nền kinh tế cũng nh của cộng đồng dân c; giá thị trờng ở Việt Nam ở mức cao so với khả năng thanh toán của những ngời thực sự có nhu cầu sử dụng, hiện tợng đầu... của đội ngũ quản lý, kinh doanh và dịch vụ BĐS Thứ năm, hớng dẫn và tạo điều kiện hình thành các công cụ tài chính và dịch vụ mới để phục vụ cho hoạt động KDBĐS nh: định giá, quản lý địa chính bằng công nghệ hiện đại, chứng khoán hoá BĐS v.v 3.2 Dự báo triển vọng của hoạt động KDBĐS trong thời gian tới Hiện nay, nền kinh tế Việt Nam đang phát triển với tốc độ khá cao Tăng trởng kinh tế năm 2005 là 8,4%,... duy trong xây dựng thể chế pháp lý liên quan đến hoạt động kinh doanh BĐS 3.3.1.1 Hạn chế sự can thiệp hành chính của nhà nớc, để quy luật thị trờng điều tiết sự phát triển của hoạt động kinh doanh BĐS Trong nền kinh tế thị trờng ở bất kỳ quốc gia nào cũng có sự tác động của các quy luật kinh tế thị trờng đó là quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh v.v Trong KDBĐS cũng nh vậy Do... doanh BĐS Hiện nay, ngoài nguồn vốn tự có của cá nhân, tổ chức kinh doanh BĐS thì nguồn vốn vay cho hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam chủ yếu là vay từ các 23 tổ chức tài chính tín dụng, một phần từ các công ty bảo hiểm, các quỹ đầu t Tính đến năm 2005, toàn quốc có 5 ngân hàng (NH) thơng mại quốc doanh, 1 NH chính sách, 36 NH thơng mại cổ phần, 4 NH liên doanh, 28 chi nhánh NH nớc ngoài 2.4.2 Hiện trạng... trọng trong các giao dịch BĐS Thứ ba, NN có vai trò tạo ra môi trờng pháp lý cho hoạt động KDBĐS Đồng thời, các chính sách của NN có tác dụng thúc đẩy hoặc kìm hãm sự phát triển của ngành KDBĐS Thứ t, thị trờng BĐS có quan hệ chặt chẽ với các thị trờng khác, đặc biệt là thị trờng tài chính 15 CHƯƠNG 2: THựC TRạNG Về HOạT ĐộNG kinh doanh Bất động sản ở NƯớC TA 2.1 Tổng quan về quá trình hình thành và phát. .. phát triển của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam 2.1.1 Giai đoạn trớc năm 1993 Trớc năm 1990, nền kinh tế Việt Nam là nền kinh tế kế hoạch hoá tập trung Những nhu cầu về BĐS của các tổ chức và các cá nhân trong toàn xã hội thông thờng đợc giải quyết theo các kênh đợc NN chỉ định, đó là việc NN cấp hoặc cho thuê với giá rất thấp khi họ hội đủ các quy định về thâm niêm công tác, mức lơng, quyết định điều động, ... trị tổng sản phẩm quốc nội (GDP) chia theo ngành của nền kinh tế Việt Nam trong những năm trớc đây thì không có chỗ đứng của hoạt động KDBĐS ở Việt Nam Cho tới vài năm gần đây, quy mô đóng góp vào GDP của hoạt động này đã tăng lên đáng kể và đợc thể hiện rõ qua Bảng 2.1 (Phụ Lục) Năm 2004, hoạt động KDBĐS đã đóng góp hơn 4% vào GDP, bằng 2/3 đóng góp của ngành xây dựng là ngành có bề dày phát triển đã . hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chính vì vậy, việc nghiên cứu đề 2 tài: Những giải pháp chủ yếu thúc đẩy phát triển kinh doanh bất động sản ở Việt Nam trong giai. hoạt động KDBĐS. Chơng II: Thực trạng hoạt động KDBĐS ở Việt Nam. Chơng III: Một số giải pháp chủ yếu thúc đẩy sự phát triển của KDBĐS ở Việt Nam trong giai