Đang tải... (xem toàn văn)
Tài liệu tham khảo tài chính ngân hàng Phương pháp đánh giá hiệu quả tài chính, kinh tế xã hội của dự án xây dựng: ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng của công ty xây dựng công trình văn
Lời mở đầu Theo xu phát triển thị trờng nay, công ty thuộc lĩnh vực đặt mục tiêu làm để phát triển công ty, mở rộng sản xuất kinh doanh hiệu cách tối đa Là công ty xây dựng để tồn phát triển đứng vững thị trờng công ty thờng xuyên đa chiến lợc, chơng trình, đổi công nghệ Để hoạt động với chức xây dựng công trình dự án Vậy với mục tiêu hiệu mở rộng sản xuất kinh doanh, Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá đà đa ý tởng xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Nhằm tận dụng hết mạnh đất đai, khai thác hiệu tiềm có tạo chỗ dựa vững cho công tác sản xuất kinh doanh, công ty Xây dựng Công trình Văn hoá kính trình Bộ Văn hoá cho phép Công ty đợc lập xúc tiến triển khai dự án đầu t xây dựng tổ hợp nhà cao tầng đa diện tích đất mà công ty sử dụng để làm trụ sở, nhà xởng, nhà theo chủ trơng Nhà nớc Việc thực dự án mang lại lợi ích tài chính, kinh tế xà hội thiết thực đồng thời tạo bớc phát triển đột phá cho công ty Xây dựng Công trình Văn Hoá Để xem xét dự án khả thi hay không cần thiết phải có bớc phân tích hiệu tài chính, kinh tế xà hội dự án có đem lại hiệu cho chủ đầu t xà hội Qua ý tởng em sâu vào nghiên cứu đề tài: Phơng pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xà hội dự án xây dựng: ứng dụng dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Nội dung viết gåm ch¬ng: Ch¬ng I: Lý ln chung vỊ dù án đầu t đánh giá hiệu dự án Chơng II: Đánh giá hiệu dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Chơng III: Đề xuất phơng pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế xà hội dự án Em xin chân thành cảm ơn thầy giáo Ths Bùi Đức Tuân cán hớng dẫn thực tập công ty Xây dựng Công trình Văn hoá đà tận tình giúp đỡ em hoàn thiện viết Chơng I Lý luận chung dự án đầu t đánh giá hiệu dự án I Tổng quan dự án đầu t Khái niệm dự án đầu t Từ năm 60 trở lại nhận thức dự án bắt đầu hoàn thiện, danh từ dự án dợc sử dụng nhiều lĩnh vực, mối quan hệ, mục tiêu, phạm vi khác cấu tổ chức dự án tơng đối khác Các nhà kinh tế học đà đa nhiều khái niệm dự án Mỗi khái niệm nhấn mạnh số khía cạnh dự án đặc điểm quan trọng hoàn cảnh cụ thể Xét theo nghĩa chung nhất, dự án lĩnh vực hoạt động đặc thù, nhiệm vụ cụ thể cần phải đạt đợc thực với phơng pháp riêng, nguồn lực riêng phải theo kế hoạch tiến độ nh»m t¹o mét thùc thĨ míi Nh vËy theo định nghĩa thì: dự án không ý định phác thảo mà có tính cụ thể mục tiêu xác định; Dự án nghiên cứu trìu tợng mà phải cấu trúc nên thực thể Xét hình thức: Dự án đầu t đợc hiểu tập tài liệu tổng hợp bao gồm luận chứng cá biệt đợc trình bày mét c¸ch cã hƯ thèng, chi tiÕt vỊ mét kÕ hoạch đầu t nhằm đầu t nguồn tài nguyên cá nhân, tổ chức vào lĩnh vực hoạt động xà hội để tạo kết kinh tế, tài kéo dài tơng lai Xét góc độ quản lý: Dự án đầu t công cụ hoạch định nỗ lùc cã thêi h¹n viƯc sư dơng vèn, vËt t, lao động nhằm tạo sản phẩm cho xà hội Định nghĩa nhấn mạnh hai đặc tính: Mọi dự án dầu t có điểm bắt đầu điểm kết thúc xác định Dự án kết thúc mục tiêu dự án đà đạt đợc xác định rõ ràng mục tiêu đạt đợc dự án bị loại bỏ; Sản phẩm dịch vụ đợc tạo khác biệt so với sản phẩm tơng tự đà có dự án khác Xét góc độ kế hoạch hoá: Dự án đầu t đợc xem kế hoạch chi tiết để thực chơng trình đầu t nhằm phát triển kinh tế, xà hội làm đa định đầu t sử dụng vốn đầu t Dù định nghĩa khác nhng rút số đặc trng khái niệm dự án nh sau: Dự án có mục đích, mục tiêu rõ ràng Mỗi dự án thể một nhóm nhiệm vụ cần đợc thực với kết xác định nhằm thoả mÃn nhu cầu Dự án hệ thống phức tạp nên cần đợc chia thành nhiều phận khác để thực quản lý nhng phải dảm bảo mục tiêu thời gian, chi phí việc hoàn thành với chất lợng cao Dự án có chu kỳ phát triển riêng tồn hữu hạn Nghĩa giống nh thực thể sống, dự án trải qua giai đoạn: hình thành, phát triển, có thời điểm bắt đầu kết thúc Dự án liên quan đến nhiều bên có tơng tác phức tạp phận quản lý chức với quản lý dự án Dự án có tham gia nhiều bên hữu quan nh chủ đầu t, ngời hởng thụ dự án, nhà t vấn, nhà thầu, quan quản lý Nhà nớc Vì mục tiêu dự án nhà quản lý dự án trì thờng xuyên mối quan hệ với phận quản lý khác Sản phẩm dự án mang tính chất đơn chiếc, độc đáo Khác với trình sản xuất liên tục gián đoạn kết dự án sản phẩm sản xuất hàng loạt mà có tính khác biệt cao Sản phẩm dịch vụ dự án đem lại Môi tròng hoạt động va chạm Quan hệ dự án quan hÖ chia cïng mét nguån lùc khan hiÕm tổ chức Dự án cạnh tranh lẫn với phận chức khác tiền vốn, nhân lực, thiết bị Tính bất định rủi ro cao: Hầu hết dự án đòi hỏi lợng tiền vốn, vật t lao động lớn để thực khoảng thời gian định Mặt khác, thời gian đầu t vào vận hành kéo dài nên dự án đầu t phát triển thờng có độ rủi ro cao Đặc điểm dự án Mặc dù dự án thuộc lĩnh vực khác có đặc điển riêng lĩnh vực nhng nói chung dự án có đặc điểm chung sau: Dự án có tính thống nhất: Dự án thực thể độc lập môi trờng xác định với giới hạn định quyền hạn trách nhiệm Dự án có tính xác định: Dự án đợc xác định rõ ràng mục tiêu cần phải đạt đợc, thời hạn bắt đầu thời hạn kết thúc nh nguồn lực cần có với số lợng, cấu, chất lợng thời điểm giao nhận Dự án có tính logic: Tính logic dự án đợc thể mốc quan hệ biện chứng phận cấu thành dự ¸n Mét dù ¸n thêng cã bé phËn sau: - Mục tiêu dự án: Một dự án thờng có cấp mục tiêu mục tiêu phát tiễn mục tiêu trực tiếp Mục tiêu phát triển mục tiêu mà dự án góp phần thực Mục tiêu phát triển đợc xác định kế hoạch, chơng trình phát triển kinh tế xà hội đất nớc vùng Mục tiêu trực tiếp mục tiêu cụ thể mà dự án phải đạt đợc khuôn khổ nguồn lực định khoảng thời gian định - Kết dự án: đầu cụ thể dự án đợc tạo từ hoạt động dự án Kết điều kiện cần thiết để đạt đợc mục tiêu trực tiếp dự án - Các hoạt động dự án: Là công việc dự án tiến hành nhằm chuyển hoá nguồn lực thành kết dự án Mỗi hoạt động dự án đem lại kết tơng ứng - Nguồn lực dự án: Là đầu vào mặt vật chất, tài chính, sức lao động cần thiết để tiến hành hoạt động dự án Nguồn lực tiền đề để tạo nên hoạt động dự án Bốn phận dự án có quan hệ logic chặt chẽ với nhau: Nguồn lực dự án đợc sử dụng tạo nên hoạt động dự án Các hoạt động tạo nên kết (đầu ra) Các kết điều kiện cần thiết để đạt đợc mục tiêu trực tiếp dự án Đạt đợc mục tiêu trực tiếp tiền đề góp phần đạt đợc mục tiêu phát triển Vai trò dự án đầu t 3.1 Đối với nhà đầu t Một nhà đầu t muốn đem tiền đầu t thu lợi nhuận cho thân quan trọng để nhà đầu t có nên đầu t hay không dự án đầu t Nếu dự án đầu t hứa hẹn đem lại khoản lợi cho chủ đầu t định thu hút đợc chủ đầu t thực Nhng để có đủ vốn thực dự án chủ đầu t phải thuyết phục tổ chức tài tài cho vay vốn sở để nhà tài cho vay vốn phải dựa vào dự án có khả thi hay không? Vậy dự án đầu t phơng tiện thu hút vốn Dựa vào dự án, nhà đầu t có sở để xây dựng kế hoạch đầu t, theo dõi, đôn đốc kiểm tra tình hình thực dự án Đồng thời bên cạnh chủ đầu t thuyết phục nhà tài cho vay vốn dự án công cụ để tìm kiếm đối tác liên doanh Một dự án tuyệt vời có nhiều đối tác để ý, mong muốn tham gia để có phần lợi nhuận Nhiều chủ đầu t có vốn nhng nên đầu t vào đâu có lợi, rủi ro nhất, giảm thiểu chi phí hội dự án công cụ cho nhà đầu t xem xét, tìm hiểu lựa chọn hội đầu t tốt Ngoài ra, dự án đầu t để soạn thảo hợp đồng liên doanh nh để giải mối quan hệ tranh chấp đối tác trình thực dự án 3.2 Đối với Nhà nớc Dự án đầu t tài liệu để cấp có thẩm quyền xét duyệt cấp giấy phép đầu t, pháp lý để xem xét, giải có tranh chấp bên tham gia đầu t trình thực dự án sau 3.3 Đối với tổ chức tài trợ vốn Dự án đầu t để quan xem xét tình khả thi dự án để định nên tài trợ hay không, tài trợ đến mức độ cho dự án để đảm bảo rủi ro cho nhà tài trợ 3.4 Đối với việc hoạch định chiến lợc phát triển Dự án công cụ để triển khai thực nhiệm vụ chiến lợc, quy hoạch kế hoạch năm, chơng trình phát triển cách có hiệu Dự án phơng tiện để gắn kết kế hoạch thị trờng, nâng cao tính khả thi kế hoạch, đồng thời đảm bảo khả điều tiết thị trờng theo định hớng xác định kế hoạch Dự án góp phần giải quan hệ cung cầu vốn phát triển kinh tế xà hội giải quan hệ cung cầu sản phẩm dịch vụ thị trờng Dự án góp phần cải thiện đời sống dân c cải tiến mặt kinh tế xà hội vùng nớc, tạo tiền đề cho công ty, doanh nghiệp phát triển Do dự án có vai trò quan trọng nh nên dự án phát triển chiếm vị trí cốt yếu hệ thống kế hoạch hoá, chiến lợc phát triển công ty, vùng, nớc Nó công cụ để triển khai nhiệm vụ, mục tiêu kế hoạch víi hiƯu qu¶ kinh tÕ x· héi cao nhÊt II Chu kỳ dự án Khái niệm nội dung vỊ chu kú dù ¸n 1.1 Kh¸i niƯm Chu kỳ dự án thời kỳ giai đoạn mà dự án đầu t cần phải trải qua, thời điểm hình thành ý tởng đầu t thời điểm kết thúc hoạt ®éng ®Çu t 1.2 Néi dung cđa chu kú dù ¸n Th«ng thêng chu kú dù ¸.2.1 n bao gåm giai đoạn sau: 1.2.1 Xác định dự án Xác định dự án trình tìm hiểu hội đầu t nhiều hứa hẹn, mà hội đợc hớng tới để giải đợc vấn đề cản trở việc khai thác tiềm phát triển có Xác định dự án cần đợc tiến hành khuôn khổ chung phân tích lĩnh vực phân tích không gian Điều đảm bảo dự án có khả tốt thực phù hợp với hoàn cảnh 1.2.2 Xây dựng dự án Các dự án vợt qua giai đoạn đầu tiếp tục phải đợc chuẩn bị phân tích trớc kinh phí đa vào sử dụng Đối với dự án lớn, xây dựng dự án đợc tiến hành theo bớc: nghiên cứu tiền khả thi nghiên cứu khả thi Còn dự án nhỏ, bỏ qua nghiên cứu tiền khả thi bắt tay vào nghiên cứu khả thi Mục đích nghiên cứu tiền khả thi giúp đỡ chủ đầu t thấy rõ điều kiện đầu t để định tiếp tục nghiên cứu dự án, từ bỏ dự án, đặt vấn đề xác định lại dự án Nghiên cứu tiền khả thi trả lời vấn đề sau: - Cầu thị trờng tơng lai thiếu hụt - Xác định đợc khả cung cấp yếu tố đầu vào - Dự kiến lựa chọn địa điểm bố trí dự án - Sơ hình dung đợc toàn hoạt động dự án - Dự tính chi phí lợi ích dự án Kết nghiên cứu tiền khả thi dự án tiền khả thi với nội dung nêu Sau nghiên cứu tiền khả thi chuyển sang giai đoạn nghiên cứu khả thi Nghiên cứu khả thi giai đoạn mà dự án đợc nghiên cứu toàn diện, đầy đủ, sâu sắc tất khía cạnh thị trờng, công nghệ, tài chính, kinh tế, môi trờng, quản trị với nhiều phơng án khác 1.2.3 Thẩm định định đầu t Đây giai đoạn đợc biết đến nhiều chu kỳ dự án trách nhiệm quan tâm ngời cho vay Mục đích giai đoạn xác định giá trị dự án đà đợc chuẩn bị sở nguồn lực uỷ thác lợi ích kỳ vọng Nó cung cấp hội để kiểm tra lại khía cạnh dự án nhằm đánh giá đề xuất dự án có hợp lý đáng tin cậy hay không trớc khối lợng tiền vốn lớn đợc chi Trong thực tế trình phức tạp nhằm thẩm định khả sống dự án, nên cần thiết phải có dịch vụ chuyên môn, hội đồng thẩm định chuyên gia đợc định Quá trình thẩm định đợc xây dựng kế hoạch dự án, nhng cần thêm thông tin nh nhà chuyên môn hội đồng thẩm định cảm thấy số số liệu có vấn đề giả định dự án không hợp lý Nếu hội đồng thẩm định kết luận kế hoạch dự án đáng tin cậy dự án đầu t thực đợc Công tác thẩm định dự án thờng thẩm định bốn khía cạnh cụ thể: kĩ thuật, tổ chức, tài kinh tế Thẩm định khía cạnh kĩ thuật: Phân tích kĩ thuật liên quan chủ yếu đến yếu tố đầu vào dự án nh quy mô vật, bố trí mặt bằng, địa điểm phơng tiện, công nghệ đợc sử dụng, chi phí quan hệ chúng đến vấn đề kĩ thuật số liệu đợc sử dụng để tính toán, xếp mua sắm, thủ tục để nhận đợc dịch vụ kĩ thuật, thiết kế ảnh hởng tiềm đến môi trờng vật chất ngời Những quan tâm tơng tự khác chủ dự án liên quan đến việc cung cấp đầy dủ đáng tin cậy kĩ thuật cho dự án, đầu dự án Thẩm định khía cạnh tổ chức: mục tiêu nhiều dự án không đơn bổ sung tài sản vật vốn mà tạo nâng cao lực ngời Tổ chức để quản lý trì công trình phát triển Thẩm định tổ chức có liên quan đến loạt câu hỏi nhằm làm rõ việc đủ thiếu khả nhân lực trình độ tổ chức dự án đợc thực Đây điều thách thức thành công toàn dự án Có thể không thiếu dự án đợc chuẩn bị tốt kĩ thuật tài trợ (đây đầu vào cứng) Nhng có dự án không bị khiếm khuyết mức độ thiếu nhân lực trình độ tổ chức (đây đầu vào mềm) Việc ớc lợng xem xét nhạy cảm khía cạnh tổ chức điều kiện địa phơng cần thiết giúp tránh hậu đáng tiếc Khi thẩm định khía cạnh tổ chức, phải xem xét câu hỏi liên quan đến khía cạnh văn hoá xà hội tổ chức dự án nh: Khi thiết kế dự án có tính đến phong tục văn hoá bên tham gia hởng lợi dự án không? Dự án có phá vỡ cách làm ăn quen thuộc ngời hởng lợi hay không? Hệ thống thông tin liên lạc có để tuyên truyền hớng đẫn kĩ cho ngời hởng lợi? Dự án có phù hợp với cấu tổ chức đất nớc địa phơng hay không? Tổ chức hành dự án liên quan với tổ chức có địa phơng nh nào? Các đề xuất tổ chức dự án phải tổ chức quản lý đợc Thẩm định khía cạnh tài kinh tế: Hai khía cạnh thẩm định dự án tạo nên phần đầu t thẩm định dự án Thẩm định tài liên quan đến câu hỏi khả cung cấp vốn đầu t (cơ cấu vốn nguồn vốn), kết mặt tài dự án, khả ngời vay, thủ tục ngời nhận đợc đầu t chi phí hoạt động Ngợc lại thẩm định kinh tế xem xét khả giá trị dự án quan điểm rộng hơn, đóng góp dự án cho tổng thể phúc lợi kinh tế quốc dân 1.2.4 Triển khai thực dự án Một dự án đợc cho đáng tin cậy giai đoạn thẩm định đủ điều kiện để thực Việc thực dự án thực tế phức tạp nhiều vấn đề không dự báo đợc trớc Do đó, giai đoạn đòi hỏi phải có linh hoạt để đảm bảo thực thành công dự án Quá trình thực kéo dài phải gia hạn thêm (phụ thuộc vào chất quy mô dự án giai đoạn thời gian cần mở rộng) Thờng thờng thực dự án đợc xem xét qua giai đoạn: đầu t, phát triển hoạt động Có thay đổi đáng kể độ dài thời gian giai đoạn dự án khác Nh vậy, việc thực dự án giai đoạn then chốt chu kỳ dự án 1.2.5 Kiểm soát đánh giá dự án Trong trình thực dự án, cần có giám sát liên tục nhằm đảm bảo công việc đợc tiến hành theo kế hoạch Kiểm soát thờng đòi hỏi có hệ thống thông tin gắn liền với hệ thống quản lý ®Ĩ cã thĨ kiĨm tra ®ỵc tiÕn ®é cđa theo kế hoạch mục tiêu đà đặt Khi dự án hoàn thành cần thiết đánh giá dự án nhằm cho phép nhà phân tích đánh giá đợc hình thức kết dự án Đây giai đoạn cuối chu kỳ dự án Đánh giá không giới hạn cho dự án đà hoàn thành mà công cụ quản lý quan trọng dự án thực việc đánh giá thức đợc thực nhiều lần đời dự án Đánh giá đợc thực dự án có trục trặc, coi nh bớc việc cố gắng lập lại kế hoạch Việc đánh giá chi tiết đợc tiến hành trớc cố gắng thực kế hoạch dự án Và đánh giá cuối đợc thực dự án đợc thực dự án hoàn thành nh trình hoạt động Khi đánh giá cần xem xét dự án có thành công việc trì mục tiêu đặt hay không? Nếu không nguyên nhân cụ thể nào? Khâu thiết kế trình thực dự án đợc hoàn thiện nh nào? Đánh giá giúp đa điểm mạnh, điểm yếu, thành công thất bại dự án Các kết có giá trị kế hoạch hoá dự án tơng lai tránh lặp lại khuyết điểm cũ 10 Trạm BT Tổng cộng Cái 01 200 200 96013.5 (Nguồn: Phòng kế hoạch kĩ thuật Công ty) Giá thành m2 đà bao gồm: công tác chuẩn bị dự án, khảo sát, thiết kế, thi công hoàn tất dự án, giải phòng mặt bằng, thiết bị điện, cấp thoát nớc chi phí khác Các hạng mục chi phí dự kiến: - Chi phí xây lắp: Khoảng 90 tỷ đồng (ớc tính chi phí xây lắp trung bình 3.5 triệu đồng/ m2) - Chi phí khác: tỷ đồng Bao gồm: + Làm đờng + Giải phóng mặt + Cây xanh + Điện, nớc Thời gian thu hồi vốn: đến năm Thời gian thực hiện: - Thời gian chuẩn bị: 02 năm - Thi công dự án: 03 năm Các giải pháp công nghệ, tiêu chuẩn kĩ thuật xây dựng - Kiến trúc: Công trình có kiến trúc đại, hình khối phù hợp với thời đại, đảm bảo đợc tính thẩm mĩ phong cách Việt Nam - Kết cấu: + Là công trình nhà cao tầng nên hệ chịu lực đợc thiết kế đảm bảo an toàn với toàn tải trọng đứng tải trọng ngang (gió động động đất) theo tiêu chuẩn: TCVN 2737-1995 tải trọng tác động, tiêu chuẩn thiết kế kết cấu BTCT, thiết kế thi công móng cọc Phù hợp qui chuẩn xây dựng Việt Nam + Về giải pháp cụ thể: Móng cọc đài thấp BTCT M 300-400, cäc khoan nhåi ®êng kÝnh 0.8-1.2m, chiỊu sâu dự kiến 30-45m 47 Kết cấu phần thân: khung BTCT kết hợp lõi cứng chịu lực, sàn BTCT toàn khối dầy 10-12cm (nhà A), sàn BTCT dự ứng lực dầy 22-25cm (nhà B,C,D) Tờng bao ngăn cách gạch rỗng M75 dầy 220, 150 110 với VXM M50 - Nội thất: + Tờng, trần, trát VXM M50, sơn bả + Cửa sổ cửa ban công kính nhôm sơn tĩnh điện có hoa sắt, cửa nhà gỗ, nhôm sơn tĩnh điện + Khu WC ốp lát gạch men lắp đầy đủ thiết bị WC liên doanh + Hệ thống điện chiếu sáng sinh hoạt ngầm tờng, có đầu chờ điện thoại, ti vi phòng khách, đầu chờ điều hoà chung cho hộ - Thiết bị: + Mỗi nhà có thang máy với tải trọng 0.9-1.2 kết hợp thang thang thoát nạn + HƯ thèng kÜ tht bao gåm: b¬m cøu hoả bơm cấp nớc lên bể mái (có thể bố trí bơm tăng áp) với công suất đảm bảo phục vụ đủ nhu cầu sử dụng nớc cho toàn nhà + Thông gió ánh sáng tự nhiên đợc tận dụng tối đa + Có trạm biến thế, cung cấp điện cho toàn công trình - Cứu hoả: + Công trình đợc trạng bị đầy đủ hệ thống báo cháy cứu hoả theo tiêu chuẩn phòng cháy phù hợp với qui mô công trình cao tầng, đáp ứng đợc yêu cầu an toàn tuyệt đối sử dụng + Công trình đợc thiết kế có bậc chịu lửa 1-2 - Về kĩ thuật xây dựng: 48 + Để thi công công trình nhà cao tầng khu vực xen lẫn với dân c mà không gây ảnh hởng đến hoạt động bình thờng dân c khu vực công trình lân cận, cần sử dụng giải pháp thi công nh: Móng, cọc khoan nhồi; hệ thống giàn giáo cốp pha định hình, bê tông tơi 4.Phơng pháp tính toán dự án 4.1 Hạch toán hiệu tài Thu: Tiền bán ë: 0.7*19 854*6.5 = 90 335.7 (triƯu ®ång) 0.3*19 854*5.0 = 29 981.0 (triƯu ®ång) Tỉng céng: 120 116 (triệu đồng) Các số liệu: Công ty dự tính bán 70% số hộ với giá 6,5 triệu đồng/m2 30% số hộ với giá triệu ®ång/m2 19 854 lµ tỉng m2 diƯn tÝch nhµ ë Tiền bán hộ với giá 6,5 triệu đồng/m2 90 335.7 triệu đồng Tiền bán hộ với giá triệu đồng/m2 29 981 triệu đồng Tổng tiền bán số hộ 120 116 triệu đồng Chi: Chi phí đầu t xây dựng: 96013.5(tr đồng) LÃi vay ngân hàng (20% số vốn): 96013.5*0.2*0.65%*24=2995.6(tr.đồng) Tổng cộng: 99009.1(tr đồng) Các số liệu: Chi phí đầu t xây dựng đà đợc tính toán bảng 96013.5 triệu đồng Công ty dự tính vay ngân hàng 20% tổng số vốn đầu t với lÃi suất 0.65%/tháng vòng năm Qua tính toán tổng chi cho dự án 99009.1 triệu đồng 49 Lợi nhuận dự kiến : 21106.9(tr đồng) 4.2 Hạch toán hiệu kinh tế - xà hội Ngoài hiệu tài đem lại qua tính toán trên, dự án đem lại hiệu kinh tÕ x· héi rÊt lín Khi thùc hiƯn dù án, Nhà nớc thu đợc khoản thuế là: 96013.5 * 5% = 4530.675 (tr đồng) Với dự án hoàn thành, đóng góp thêm quỹ nhà 19850 m2 góp phần đáp ứng nhu cầu nhà nhân dân Thành phố hạn hẹp dân c tăng ngày nhanh, nhu cầu nhà ngày lớn Đồng thời với việc tăng quỹ nhà ở, dự án thực giải đợc phần sách xà hội cho thành phố vấn đề giải việc làm Với hình thức hoạt động khoán, thực dự án công ty đà tạo thêm công ăn việc làm lớn cho công nhân xây dựng, ngời lao động thất nghiệp cha có việc làm Là khu trung c địa bàn trung tâm Hà Nội tạo cảnh quan đẹp đẽ cho môi trờng đô thị ngời dân khu vực đợc hởng lợi từ dự án đợc sử dụng hệ thống giao thông đẹp, đợc sử dụng hệ thống dịch vụ kèm theo công trình sau hoàn thành 5.Đánh giá công tác phân tích hiệu tài chính, kinh tế xà hội dự án 5.1 Những điều đạt đợc công tác phân tích Những điều đạt đợc phân tích tài chính: Dự án đợc phân tích chi tiết tiêu trình phân tích tài dự án nh tiêu chi phí bao gồm có đầu t ban đầu, nguồn vay với lÃi suất, doanh thu từ nguồn, giá đầu vào giá thành rõ ràng Cán lập ngời có trình độ, thờng xuyên đợc gửi đào tạo bồi dỡng để nâng cao chuyên môn Do đội ngũ cán dự án ngời có kiến thức, nghiệp vụ sâu sắc Các tài liệu đợc giữ gìn cẩn thận ban quản lý dự án công ty việc đánh giá trình vận hành đầu t đợc diễn có sở thuận lợi Dự án thị trờng phổ biến vấn đề cần thiết đợc Đảng Nhà nớc quan tâm Dự án mang đến cho thị trờng sản phẩm chất lợng nhng thiếu cung thị trờng 50 Những điều đạt đợc phân tích kinh tế xà hội: Đà đề cập đến vấn đề Nhà nớc nh thuế nộp cho ngân sách, tăng nguồn vốn cho Nhà nớc thông qua dự án từ nguồn lÃi suất trả cho ngân hàng tiền nộp thuế sau dự án hoàn thành Góp phần giải bớt khó khăn nhà nhân dân thành phố nhu cầu lớn Đề cập đến việc tạo việc làm cho ngời dân, ngời dân có hội có việc làm Có phân tích tác động dự án đến môi trờng, cảnh quan xung quanh nh cảnh quan đẹp, hệ thống đờng giao thông, dịch vụ kèm theo khu trung c 5.2 Những hạn chế trình phân tích Hạn chế phân tích tài chính: Về hệ số chiết khấu trình phân tích cha sử dụng cách xác nguồn vốn đầu t ban đầu xt ph¸t tõ nhiỊu ngn kh¸c nh ngn vay ngân hàng, tiền đặt cọc thuê nhà, vay đối tác liên doanh nhng tính toán công ty chØ tÝnh hÖ sè chiÕt khÊu cho vay nguån vay ngân hàng nguồn vay khác không tính ®Õn hƯ sè chiÕt khÊu, chØ tÝnh sè ®¬n giản Thực chất phải tính hệ số trung bình nguồn vốn Trong tính toán cha sử dụng giá trị tiền theo thời gian, quy hết khoản doanh thu chi phí thời điểm thời điểm mà hệ số chiết khấu Trong dự án đợc thực khoảng thời gian năm không giá trị thời gian tiền dẫn đến kết có độ xác không cao Thực chất phải tính giá trị tiền theo công thức hệ số chiết khấu Các tiêu đánh giá tài cha đợc áp dụng dự án mà tính đơn lợi nhuận phần l¹i cđa doanh thu sau trõ chi phÝ Trong phần doanh thu đà tính toán cha tính hết tất phần thu đợc từ dự án nh cho thuê cửa hàng, trụ sở Chi phí cha tính toán chi tiết cho giai đoạn thi công 51 Cha tính toán dự báo xác thông số nhu cầu thị trờng nên mức tiêu thụ doanh thu có tính chất tơng đối Cha dự báo đợc mức độ rủi ro, biến động giá cả, sách sau năm ảnh hởng đến mức doanh thu dự án Các tài liệu để lập dự án thiếu, cha cập nhật, áp dụng theo kinh nghiệm với nguồn tài liệu đà có từ lâu mà không áp dụng tìm hiểu thêm nguồn sách báo có, loại sách híng dÉn c¸ch tÝnh to¸n thĨ chÝnh x¸c vỊ lập, tính toán tài chính, kinh tế xà hội dự án đầu t, hay sách quản lí dự án đầu t Hạn chế phân tích kinh tế - xà hội : Do đặc điểm dự án không áp dụng đợc cách tính toán cụ thể cho tiêu phản ánh lợi ích kinh tế xà hội yếu tố khó ớc lợng đợc Cho nên phân tích kinh tế xà hội không phản ánh thông qua tiêu Cha phản ánh hết tác động dự án đến môi trờng xung quanh kể tác động có lợi có hại nh thực dự án ảnh hởng xấu nh đến môi trờng xung quanh, có gây ô nhiễm môi trờng hay không mà đề cập đến vấn đề tạo nhà chủ yếu 52 Chơng iii Đề xuất phơng pháp đánh giá hiệu tài chính, kinh tế - xà hội dự án I Phơng pháp đánh giá hiệu tài Nhằm hoàn chỉnh chất lợng phân tích tài dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng, việc bổ sung đề xuất hoàn thiện số tiêu phân tích tài điều cần thiết dự án, nh có tính tham khảo nhà lập dự án sau Trong dự án, thấy việc tính toán cha đợc cụ thể tỷ st chiÕt khÊu cđa ngn vèn vay Víi ngn vèn huy động từ nhiều nguồn, cần thiết phải đa tiêu tính chung Đối với dự án, lÃi suất vay ngân hàng 0.65%/tháng cần phải quy thao lÃi suất năm Đối với nguồn vốn khác nh vốn tự huy động vay đối tác liên doanh, theo tính toán công ty lÃi suất nguồn tơng đơng với việc vay ngân hàng áp dụng công thức: rn = (1+rt)12 - rn: lÃi suất năm rt: lÃi suất tháng Ta có: rn = (1+0.65%)12 - = 0.08 = 8% Nh lÃi suất đợc áp dụng tính toán dự ¸n lµ r = 8% Ngoµi viƯc tÝnh to¸n chi phí doanh thu dự án cha tính đến giá trị thời gian tiền mà điều đặc biệt quan trọng phân tích dự án Để đánh giá hiệu thực tế dự án, phân tích ta cần tính lại tiêu chi phí doanh thu dự án Chi phí: 96013.5 (tr đồng) nguồn chi phí cho toàn dự ¸n Theo ph¬ng ph¸p tÝnh to¸n dù ¸n, sè tiền quy tất cho năm từ thời điểm bắt đầu đến dự án vào hoạt động năm 53 Vì dự án xây dựng khó tính toán chi tiết cho chi phí năm với tổng chi phí ta chia cho năm sau qui năm Chi phí cho năm = ∑ chi phÝ = 96013,5 = 19202,7 (triƯu ®ång) 5 Tỉng chi phÝ quy vỊ thêi ®iĨm hiƯn = Chi phí năm * lÃi suất gộp = Cp nă m ì (1 + r ) n − (1 + r ) n × r (1 + 0,08) − = 19202,7 * (1 + 0,08) × 0,08 = 19202.7 * 3,9927 = 83214.3 (tr đồng) Doanh thu: Cách tính toán ban đầu cha tính có nguồn thu từ cho thuê cửa hàng, trụ sở doanh thu Họ đà tách riêng khoản thu tổng doanh thu Tổng doanh thu = Doanh thu bán hộ + Tiền cho thuê cửa hàng, trụ sở Doanh thu bán hộ = 120 116 (tr đồng) vào năm sau Tiền cho thuê cửa hàng, trụ sở 50 tr đồng/ tháng năm thu đợc 50 * 12 = 600 tr.đồng/ năm Tổng doanh thu quy vỊ hiƯn t¹i = 120116 * 1 + 600 * * (1 + 0,08) 0,08 (1 + 0,08) = 86 655.49 (triệu đồng) Với thông số trên, ta tiến hành đánh giá chặt chẽ tiêu tài dự án 54 Chỉ tiêu thu nhập - NPV Việc tính tiêu nhằm xác định quy mô thu nhập thực tế dự án quy thời điểm t¹i Víi l·i st r = 0.08 Ta dù tÝnh doanh thu từ việc bán hộ 100%, 90%, 80% Bảng 5: Thu nhập dự án Mức bán hộ 100% 90% 80% Tổng chi phí (tr.đ) 76670.6 76670.6 76670.6 Tỉng doanh thu (tr.®) 86855.4 78680.4 70505.3 NPV 10184.8 2009.8 -3769.9 Vậy qua tính toán bảng ta thấy: Nếu mức bán hộ đạt 100% hay 90% NPV > dự án khả thi mặt tài Nếu mức bán hộ đạt 80% NPV < dự án không khả thi mặt tài Chỉ tiêu hoàn vốn nội bé - IRR Víi r = 0.12 Chi phÝ = 19202.7 * 3.6959 =70971.3 (tr ®ång) Doanh thu = 120116 * 0.5935 + 600 * * 0.5935 = 75740.1 (tr ®ång) 0,08 NPV = 75740.1 - 70971.3 = 4768.8 Víi r = 0.15 Chi phÝ = 19202.7 * 3.3522 = 64371.3 Doanh thu = 120116 * 0.4972 + 600 * * 0.4975 = 63450.7 (tr.®ång) 0,08 NPV = 63450.7 - 64371.3 = - 920.6 (tr.®ång) 55 Tõ ®ã ta cã: IRR = 0,12 + 4768,8 * (0,15 − 0,12) = 0,14 4768,8 + 920,6 IRR = 0.14 IRR = 0.14 > 0.08 chi phí hội cho việc sử dụng vốn, dự án đạt hiệu Với việc tính toán đầy đủ lÃi suất vốn đầu t ban đầu giá trị hoàn vốn nội dự án giảm đi, giá trị đầy đủ IRR 3.Xác định tiêu B/C Chỉ tiêu nhằm xác định doanh thu đồng chi phí bỏ Chi phí = 76670.6 Doanh thu = 86855.4 Lợi ích = 10184.8 áp dụng c«ng thøc ta cã: B 86855,4 = = 1,132 C 76670,6 Tỷ số lớn tức doanh thu dự án đem lại lớn chi phí bỏ cho dự án, dự án có hiệu 4.Phân tích độ nhạy dự án Phân tích độ nhạy dự án nhằm xác định hiệu dự án điều kiện có biến động yếu tố có liên quan đến tiêu hiệu Thực phân tích độ nhạy dự án giúp cho chủ đầu t biết đợc dự án nhạy cảm với yếu tố xác định yếu tố gây biến động nhiều đến tiêu hiệu Có phơng pháp đợc sử dụng phân tích độ nhạy dự án.Tuy vậy, đa phơng pháp đơn giản sau: 56 Phân tích độ nhạy tiêu hiệu tài yếu tố có liên quan Từ đánh giá thay đổi tiêu NPV IRR với thay đổi tham số 4.1 Với tiêu NPV ã Giả sử doanh thu từ bán hộ dự án giảm xuống 90% ta có: NPV1 = 10184.8 (tr.®ång) NPV2 = 2009.8 (tr.®ång) NPV thay đổi là: 10184.8 - 2009.8 = 8175 (tr.đồng) ã Giả sử xuất đầu t/1m2 tăng từ 3.5 tr.đồng lên 3.8 tr ®ång ®ã: NPV1 = 10184.8 (tr.®ång) NPV2 = 3641.1 (tr.đồng) NPV thay đổi là: 10184 - 3641.1 = 6543.7 (tr.đồng) Tơng đơng giảm 64.25% ã Tổng hợp lại ta có bảng: Bảng 6: Sự thay đổi NPV Các yếu tố thay đổi Không đổi Mức bán hộ 90% Vốn đầu t / 1m2 tăng 0.3tr đồng NPV Lợng NPV giảm (tr.đồng) (tr đồng) 10184.8 2009.8 3641.1 8175 6542.7 Qua bảng ta thấy NPV nhạy cảm với yếu tố mức bán hộ Khi mức bán hộ giảm xuống 10% NPV giảm xuống 8175 (tr đồng) tơng đơng giảm 80.27% Trong ảnh hởng vốn đầu t làm ảnh hởng đến NPV nhiên nhỏ mức bán hộ, nhng NPV dơng có nghĩa dự án đạt hiệu mức bán hộ giảm 10% Trong trình thực dự án cần quan tâm đến biện pháp nghiên cứu thị trờng, dự báo nhu cầu, tích cực tìm kiếm thị trờng để đảm bảo dự kiến mức bán xác Nếu 57 vốn đầu t tăng 0.3 tr đồng/1m2 tơng đơng tăng tổng vốn đầu t 8194.5 (tr đồng) NPV đạt 3641.1 (tr đồng) dự án hiệu vốn đầu t tăng 4.2 Với tiêu IRR ã Giả sử mức bán hộ 90% Với r = 0.09 Thì NPV = 8244.8 (tr.đồng) Với r = 0.1 Thì NPV = -1014.8 (tr.đồng) IRR = 0,09 + 8244,8 * (0,1 − 0,09) = 0,098 8244,8 + 14014,8 IRR = 0.098 ã Giả sử vốn đầu t ban đầu tăng 0.3tr đồng/ 1m2 Với r = 0.1 Th× NPV = 230.46 Víi r = 0.11 Thì NPV = -1288.4 IRR = 0.1015 ã Tổng hợp lại ta có bảng: Bảng 7: Sự thay đổi IRR Các yếu tố thay đổi Không đổi Mức bán hộ 90% Vốn đầu t tăng 0.3 tr ®ång/ 1m2 IRR 0.14 0.098 0.1015 % thay ®ỉi IRR -0.042 -0.0385 Qua bảng số liệu ta thấy tác động thay đổi mức bán hộ mạnh tới tiêu IRR, làm tiêu sụt giảm 4.2% nhiên IRR 58 vÉn lín h¬n l·i st vay, vËy dự án đạt hiệu mức bán hộ giảm xuống 90% Vốn đầu t ảnh hởng mạnh tới IRR, xuất đầu t tăng 0.3tr đồng/1m2 IRR lớn so với lÃi suất vay vốn dự án đạt hiệu tài 5.Phân tích rủi ro thông qua phơng pháp toán xác suất Khi dự án hoàn thành, việc bán hộ xảy biến động so với dự kiến ta xem xét với khả bán 90%, 80% số hộ, làm giảm tổng doanh thu giảm xuống Sau nghiên cứu tính toán tình hình thực tế cầu vỊ nhµ ë lµ rÊt lín møc cung vấn hạn chế Nhu cầu hộ chung c nhân dân cao dự kiến mức xác suất để bán hộ trung c dự án là: Mức bán 100% có xác suất xảy 40% Mức bán 90% có xác suất xảy 40% Mức bán 80% có xác suất xảy 20% Xuất phát từ việc tính toán chi phí lợi nhuận dự án theo phơng án, sử dụng số liệu để tính tiêu thu nhập quy tại, ta thu đợc kết sau: Bảng 8: NPV kì vọng với mức bán hộ chung c thay đổi Chỉ tiêu Bán 100% Bán 90% Bán 80% NPV kỳ väng NPV 10184.8 2009.8 -3769.9 P 0.4 0.4 0.2 ΣNPViPi 4073.92 803.92 -753.98 4123.86 Với phơng pháp toán xác suất, kỳ vọng tiêu NPV là: EVNPV = 4073.92 + 803.92 - 753.98 = 4123.86 (tr.đồng) ã Trờng hợp vốn đầu t thay đổi 59 Giá nguyên vật liệu hay chi phí khác biến động tăng lên giảm Nếu giá tăng lên làm cho xuất đầu t/1m2 tăng lên làm tăng tổng chi phí cho dự án Điều làm ảnh hởng đến hiệu dự án vấn đề cần quan tâm thực dự án Do giá nguyên vật liệu tăng lên làm cho chi phí xuất đầu t/1m2 tăng từ 0.3tr.đồng-0.5tr.đồng.Trong đó: Xác suất xuất đầu t/1m2 không đổi 40% Xác suất xuất đầu t/1m2 tăng 0.3tr.đồng 40% Xác suất xuất đầu t/1m2 tăng 0.5tr.đồng 40% Xuất phát từ liệu trên, ta tính toán lại chi phí, doanh thu, lợi nhuận dự án theo phơng án Sử dụng số liệu tính tiêu giá trị thu nhập quy tại, ta thu đợc kết sau: Bảng 9: NPV kỳ vọng với mức vốn thay đổi Chỉ tiêu Xuất đầu t/1m2 không NPV 10184.8 P 0.4 NPViPi 4073.92 đổi Xuất đầu t/1m2 tăng 3641.1 0.4 1456.44 0.3tr đồng Xuất đầu t/1m2 tăng 0.5 -721.28 0.2 -144.3 tr đồng NPV kỳ vọng 5386.06 Với phơng pháp toán xác suất kỳ vọng tiêu NPV là: EPNPV = 4073.92 + 1456.44 - 144.3 = 5386.06 (triệu đồng) Kết luận: Qua tình ta thấy yếu tố rủi ro biến đổi làm cho NPV chuyển từ giá trị dơng sang giá tị âm, nhiên xác suất xảy điều nhỏ, dẫn dến NPV kỳ vọng đạt giá trị dơng Điều khẳng định hiệu dự án cha cao cần phải có số biện pháp nhằm cải thiện tình hình 60 II Hiệu kinh tế xà hội Với quy mô dự án nhỏ, nh khả thu thập số liệu xác định tỷ suất chiết khấu để đa tiêu phân tích kinh tế xà héi hoµn chØnh nh: NVA, NNVA, Ec, EFC lµ rÊt khó khăn Cho nên dự án sâu vào phân tích số khía cạnh dự án tác động 1.Lợi ích kinh tế cho công ty Khi dự án hoàn thành làm cho mặt công ty đợc cải thiện, nguồn vốn tăng lên lớn Công ty sở hữu trụ sở, văn phòng, cửa hàng khang trang với giá trị ớc tính 2400 m2 * 7.5 triƯu = 18 000 triƯu ®ång Uy tín công ty ngày đợc nâng cao thị trờng Cán công nhân công ty đợc nâng cao trình độ chuyên môn tay nghề thông qua viêc lập thực dự án 2.Việc làm Nh đà biết, với dự án nh đời giải trớc mắt số lao động lớn trực tiếp, ngời tham gia trực tiếp vào trình xây dựng thi công công trình Nếu dự án ngời cha có việc làm Bởi công ty hoạt động với hình thức khoán công việc xây dựng thuê đợc công nhân có tay nghề công nhân làm việc phụ nên ngời dân tham gia vào công việc dễ dàng Dự án đời tạo công ăn, việc làm, thu nhập cho công nhân, giải đợc phần nhỏ tình trạng thất nghiệp thành phố khoảng năm 3.Tác động dây chuyền Sự đời dự án tạo lợi ích kinh tế cho thân dự án mà có tác động liên đới tới lợi ích cc cá thể khác xà hội Sự xuất làm tăng khả kinh doanh cho ngành cung cấp nguyên vật liệu xây dựng, tạo trụ sở cửa hàng cho số đối tợng kinh doanh khác Ngời dân xung quanh khu vực đợc sử dụng hệ thông giao thông đẹp, hệ thông dịch vụ kèm theo công trình, giảm bớt ô nhiễm sau dự án hoàn thành 61 ... có, công ty đà sâu nghiên cứu dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng đất sử dụng công ty nhằm nâng cao mạnh nhà đất đồng thời mở rộng quy mô công ty tơng lai II Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng. .. trình văn hoá I Giới thiệu chung công ty Xây dựng Công trình Văn hoá Lịch sử hình thành trình phát triển Công ty Xây dựng công trình văn hoá Công ty Xây dựng Công trình Văn hoá doanh nghiệp nhà. .. kinh tế, mà cần thiết phải điều chỉnh giá thị trờng sang giá phản ánh khan hiÕm ngn lùc cđa nỊn kinh tÕ - ®ã giá kinh tế 35 Chơng II Dự án xây dựng tổ hợp nhà cao tầng công ty Xây dựng công trình
