Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính Phần mở đầu 1. Tính cấp thiết của đề tài. Đất đai là một yếu tố có vai trò đặc biệt quan trọng đối với sự tồn tại và phát triển của các sinh vật nói chung và con ngời nói riêng. Hiện nay quá trình công nghiệp hoá , hiện đại hoá và gắn liền với nó là quá trình đô thị hoá đang diễn ra mạnh mẽ thì việc thay đổi mục đích sử dụng đất đáp ứng nhu cầu đầu t xây dựng mới hệ thống cơ sở hạ tầng kỹ thuật trong các khu đô thị là một tất yếu. Tìm không gian mặt bằng phù hợp với yêu cầu xây dựng là công việc th- ờng xuyên của không riêng một quốc gia nào. Giải phóng mặt bằng là một quy trình chung của mọi hạng mục công trình và là một khâu quan trọng, có tính đặc thù trong quá trình thực hiện các dự án đầu t. Nó không những ảnh h- ởng rất lớn đến tiến độ đầu t mà còn liên quan đến sự ổn định tình hình kinh tế- chính trị- xã hội. Hiện nay ở nớc ta, công tác giải phóng mặt bằng đang gặp rất nhiều khó khăn, phức tạp do nhiều nguyên nhân khác nhau, trong đó xác định giá đất là một trong những nguyên nhân cơ bản. Một trong những giải pháp chủ yếu để đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng đó chính là chính sách bồi thờng. Chính sách bồi thờng hiện nay tuy đã đợc xây dựng và điều chỉnh, nhng vẫn còn nhiều vấn đề vớng mắc cả về lý luận và thực tiễn, đó là việc xác định giá đất bồi thờng khi giải phóng mặt bằng , phục vụ đầu t xây dựng, nhiều công trình chậm thi công,thi công kéo dài, chậm đa vào sử dụng, hiệu quả của công trình bị giảm sút. Do đó, yêu cầu đặt ra là phải đa ra đợc các giải pháp phù hợp cho việc xác định giá đất bồi th- ờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng.Nó sẽ tạo điều kiện thuận lợi cho công tác giải phóng mặt bằng và góp phần tích cực vào quá trình xây dựng đất nớc. Việc chọn và nghiên cứu đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội là nhằm góp phần đẩy nhanh Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 4 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính công tác giải phóng mặt bằng trên địa bàn Thành phố Hà Nội nói chung và Huyện Từ Liêm nói riêng. 2. Mục đích của đề tài. - Làm sáng tỏ cơ sở lý luận của những vấn đề về công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng, trong đó đặc biệt coi trọng vấn đề giá đất trong bồi thờng thiệt hại. - Phản ánh thực trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm. - Đề xuất phơng hớng và các giải pháp khả thi về xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 3. Đối tợng và phạm vi nghiên cứu. - Đối tợng nghiên cứu của đề tài là vấn đề xác định giá đất phục vụ công bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Đề tài ngiên cứu những vấn đề có tính lý luận và thực tiễn về vấn đề xác định giá đất và ảnh hởng của nó trong quá trình bồi thờng thiệt hại giải phóng mặt bằng. - Phạm vi nghiên cứu là một số dự án đầu t xây dựng mới có liên quan đến giải phóng mặt bằng đã và đang đợc triển khai trên điạ bàn Huyện từ Liêm. Trong đó tập trung chủ yếu ở công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 4. Phơng pháp nghiên cứu. Đề tài đợc nghiên cứu trên cơ sở áp dụng những phơng pháp nghiên cứu kinh tế phổ biến là: 4.1. Pơng pháp duy vật biện chứng. Đây là phơng pháp nghiên cứu các hiện tợng kinh tế- xã hội trong trạng thái vận động và có mối liên hệ chặt chẽ với nhau. Nó cho phép phân tích và đánh giá một cách khách quan các vấn đề nghiên cứu nh hiện trạng xác định giá đất và ảnh hởng của nó đến việc triển khai công tác giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. Mặt khác trên cơ sở nhìn nhận vấn đề theo sự phát triển và đứng trên quan điểm lịch sử, đề tài đa ra những căn cứ khoa học cho định Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 5 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính hớng và những biện pháp thích hợp cho công tác xác định giá đất khi giải phóng mặt bằng. 4.2. Phơng pháp duy vật lịch sử. Phơng pháp này dựa trên quan điểm lịch sử để đánh giá hiện trạng sử dụng giá đất. Một vấn đề quan trọng trong công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dựa trên cơ sở đánh giá hiện trạng, đề tài luận giải chính xác nhũng yếu tố khách quan đang tác động trực tiếp đến giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 4.3. Phơng pháp thống kê. Đây là phơng pháp nghiên cứu kinh tế thông thờng giúp cho việc điều tra, tổng hơp và phân tích thống kê các tài liệu về thực trạng xác đinh giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. Trên cơ sở các tài liệu thống kê mà có nhận thức đầy đủ, chính xác các biểu hiện về thực trạng xác định giá đất. Đồng thời bằng các hệ thống chỉ tiêu thống kê cho phép đánh giá đúng đắn hiệu quả của công tác xác định giá đất hiện nay. Đây là phơng pháp nghiên cứu cho phép lợng hoá các kết luận và kết quả nghiên cứu có tính thuyết phục cao. Ngoài các phơng pháp chủ yếu nêu trên, đề tài còn sử dụng một số ph- ơng pháp nghiên cứu khác nh chuyên khảo, thực nghiệm, phân tích chính sách. Tuỳ nội dung và mục đích của vấn đề nghiên cứu mà có sự kết hợp của một hay nhiều phơng pháp nghiên cứu khác nhau. 5. Những đóng góp của đề tài. - Đề tài đã góp phần hệ thông hoá co sở lý luận về xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. - Đề tài đã phân tích rõ nguyên nhân của hiện trạng xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng của Huyện Từ Liêm. - Làm sáng tỏ những quan điểm, phơng hớng và những giải phá nhằm đẩy nhanh công tác giải phóng mặt bằng nói chung và công tác xác định giá Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 6 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính đất bồi thờng thiệt hại nói riêng có đầy đủ các căn cứ khoa học và mang tính khả thi. 6. Kết cấu của đề tài. Ngoài phần mở đầu, phần kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, chuyên đề gồm ba chơng: - Chơng I: Cơ sở lý luận về xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. - Chơng II: Thực trạng của việc xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội. - chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại trong thời gian tới. Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 7 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính chơng I Cơ sở lí luận về định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng I. Khái niệm về giá đất và định giá đất. 1. Khái niệm về giá đất. Đất đai là loại t liệu sản xuất đặc biệt không thể thay thế đợc trong sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp. Đất là nguồn tài nguyên, tài sản vô cùng quý giá và khan hiếm. Đất ở bất cứ xã hôi nào có Nhà nớc cũng đều dợc gìn giữ, bảo vệ, quản lý chăm sóc, nuôi dỡng làm tăng khả năng khai thác và phát triển. Đất đợc quản lý chặt chẽ cả bằng biện pháp hành chính và kinh tế. Việc xác định giá cho đất là biện pháp, công cụ để Nhà nớc thực hiện sự quản lý nguồn tài sản, tài nguyên này của đất nớc, nhằm đảm bảo sử dụng đất tiết kiệm và có hiệu quả. Trong nền kinh tế thị trờng, hàng hoá có thể trao đổi đợc là nhờ có giá trị và giá trị sử dụng. Khi trao đổi ngời mua cần giá trị còn ngời bàn thì thực hiện đợc giá trị. Đất là loại giá trị đặc biệt- hàng hoá đặc biệt; ngay khi con nguời cha tác động vào đất nó cũng có thể đợc con ngời dùng để mua bán với nhau. Hàng hoá đất còn mang nhiều tính đặc biệt ở chỗ con ngời không thể tác đọng vào nó để chế biến theo một mẫu mã, một kích thớc thống nhất theo một tiêu chuẩn do con ngời đặt ra, mà bản thân nó đợc hình thành tự nhiên qua nhiều thế hệ, theo ý đồ của từng ngời bán, từng ngời mua. Trong quá trình sử dụng, về cơ bản chảng nững nó không bị hao mòn, mà nhiều trờng hbợp qua sử dụng, gá trị của đất lại đợc tăng lên. Hàng hoá đất còn mang tính đơn chiếc và độc quyền mà con ngời không thể chuyển nó từ nơi này sang nơi khác. Vậy cái gì làm cho đất có gía trị và mua bán đợc- đó chính là khả năng sinh lợi của đất. Ngời mua cần sử dụng nó vào mục đích nhất định, nhằm Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 8 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính mang lại một hiệu quả nhất định. Ngời bán biết rõ khả năng miếng đất của mình có thể sử dụng vào mục đích gì và hiệu quả mang lại ra sao. Trong nền kinh tế thị trờng, giá đất đợc xác định nh là số tiền mà một hoặc nhiều ngời sẵn sàng và có thể trả để mua một thửa đất nào đó, khi mà thửa đất này đợc đa ra mua bán trao đổi trên thị trờng. Khi ngời tiêu dùng có nhu cầu về tài sản nh đất, sau khi xem xét các yếu tố liên quan, tiến hành ớc tính giá trị đất và sẵn sàng đặt giá cho tài sản đất đó. Nhng nếu mức giá mà ngời tiêu dùng đặt ra cha làm thoả mãn giá trị mà ngời chủ sở hữu mong đợi thì quan hệ trao đổi cha đợc thực hiện và mức giá đó cha phải là giá cả thị tr- ờng của tài sản đất đó. Nh vậy giá cả thị trờng của tài sản đất là mức giá bán có thể thực hiện đợc tốt nhất của một tài sản. Là mức giá thịnh hành dới các diều kiện thị trờng xác định, trong đó các bên giao dịch mua bán đều tự nguyện, đợc thông tin đầy đủ về thị trờng và về tài sản - đối tợng mua bán. Giá cả là biểu hiện bằng tiền của giá trị, ở những thời điểm khác nhau giá cả có thể thấp hơn hoặc cao hơn giá trị nhng xét trong toàn xã hội thì giá cả và giá trị luôn bằng nhau. 2. Khái niệm về định giá đất. Định giá đất có thể coi là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động bất động sản. Trong thực tế có thể coi định giá là hoạt động trung tâm của tất cả các hoạt động kinh tế. Bởi vì mọi việc có liên quan đến hoạt động kinh doanh đều chịu tác động bởi khái niệm giá trị, mà định giá có thể hiểu một cách đơn giản là việc xác định giá trị của các tài sản.Thẩm định giá có vai trò quan trọng trong việc giúp chúng ta đa ra các quyết định có liên quan tới việc mua, bán, đầu t, phát triển, quản lý cho thuê, đánh thuế, bảo hiểm và đặc biệt là trong lĩnh vực bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Dịch vụ thẩm định giá có thể phục vụ bất kỳ cá nhân, tổ chức có quan tâm đến vấn đề đất đai và nhà ở.Chẳng hạn nhà thẩm định giá có thể đựoc yêu cầu để t vấn cho ngời bán về giá trị tài sản của mình : cho một ngời thuê nhà về tiền thuê nhà hàng năm mà họ phải trả và có thể t vấn cho cơ quan ra quyết định giá bồi th- ờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 9 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính Việc cần phải hiểu rõ mục đích yêu cầu của công tác định giá là yếu tố sống còn đối với nhà thẩm định giá và gía trị của một lợi ích cụ thể trong tài sản bất động sản không phải luôn giống nhau đối với mọi mục đích. Tuy nhiên trong đa số các trờng hợp, vấn đề quan tâm hàng đầu của nhà định giá là đánh giá gía trị thị trờng; nghĩa là tổng số tiền vốn của cải hay tiền thuê hàng năm sẽ đợc yêu cầu hay phải trả cho một lơị ích cụ thể trong tài sản vào một thời điểm cụ thể, trên những điều kiện cụ thể và tuân theo đúng pháp luật. Có thể đa ra các định nghĩa về định giá nh sau: - Định giá là sự ớc tính giá trị về các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho môt mục đích đã đợc xác định rõ. - Định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ớc tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thòi điểm xác định có liên quan đến tất cả các đặc điểm của tài sản và cũng nh xem xét tất cả các yếu tố căn bản của thị trờng, bao gồm các loại đầu t lựa chọn Nh vậy định giá tài sản đất là công tác hết sức quan trọng, vừa mang tính nghệ thuật lại vừa mang tính khoa học đòi hỏi nhà định giá phải là ngời có kiến thức chuyên môn về nghề nghiệp vững vàng, nhậy bén trong từng tr- ờng hợp. Công tác định giá tài sản đất đòi hỏi phải quan tâm đến nhiều khía cạnh khác nhau nh vấn đề về mục đích của định giá, thời diểm định giá, các yếu tố đặc điểm của tài sản đất đó cũng nh tất cả các yếu tố khác có ảnh hởng đến gía trị tài sản đất. II. Sự cần thiết phải định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 1. Sự cần thiết của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. 1.1. Giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. Đất đai và nhà ở là những yếu tố có vị trí đặc biệt quan trọng đối với đời sống của con ngời. Nó là điều kiện cho sự tốn tại và phát triển của tất cả các sinh vật trên trái đất, nếu không có đất đai sẽ không có bất kỳ sự sống nào có thể tồn tại và phát triển đợc. Đất đai vừa là sản phẩm của tự nhiên lại vừa là Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 10 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính sản phẩm của lao động và cùng với sự phát triển kinh tế xã hội, đất đai là điều kiện chung của lao động. Đất đai tham gia vào tất cả các hoạt động của đời sống kinh tế xã hội. Nó là địa bàn phân bố các khu dân c, là cơ sở của các thành phố làng mạc, các công trình công nghiệp, giao thông, Đất đai tham gia vào tất cả các ngành sản xuất vật chất của xã hội. Đất đai còn là bộ phận lãnh thổ quốc gia. Một quốc gia dù là quốc gia phát triển hay đang phát triển cũng đều có nhu cầu sử dụng đất vào các mục đích khác nhau nhằm phát triển kinh tế xã hội, củng cố an ninh quốc phòng. Nh vậy chu kỳ sử dụng đất sẽ iến động theo từng thời kỳ phát triển; khi công nghiệp, giao thông, du lịch, giáo dục, thơng mại, dịch vụ phát triển, dân số ngày càng tăng thì nhu cầu sử dụng đất ngày càng nâng cao. Việc chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất làm nhà ở sang các mục đích công nghiệp, giao thông, thơng mại, du lịch là điều tất yếu không thể tránh khỏi. Nớc ta sau hơn mời lăm năm đổi mới, đất nớc đã đạt đợc những thành công to lớn về mọi mặt: kinh tế, văn hoá, xã hội đặc biệt về mặt kinh tế. Quá trình phát triển kinh tế đã làm thay đổi bộ mặt của đất nớc. Điều đó đợc thể hiện ở các khía cạnh khác nhau nh: trình độ phát triển kinh tế của đất nớc ngày càng cao, đời sống của nhân dân ngày càng đợc cải thiện, sự phát triển của hệ thống các cơ sở hạ tầng, trung tâm thơng mại dịch vụ, khu thể thao, khu vui trơi giải trí ngày càng mạnh mẽ. Cùng với sự phát triển đó thì nhu cầu về đất đai cũng tăng theo và mục đích sử dụng đất đai cũng thay đổi do: - Sức ép của dân số ngày càng tăng mạnh mẽ, đặc biệt là sự gia tăng dân số đô thị do gia tăng tự nhiên và do sự di c từ các vùng nông thôn đến. Điều này đòi hỏi một nhu cầu tơng đối lớn về nhà ở cũng nh các nhu cầu khác kéo theo để đáp ứng cho quy mô dân số ngày càng tăng. - Sự phát triển mạnh mẽ của các nghành công nghiệp thơng mại, dich vụ đòi hỏi phải xây dựng các máy xí nghiệp, hình thành nên các khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, các khu trung tâm thơng maị dịch vụ Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 11 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính - Nhu cầu về các hoạt động vui chơi giải trí, hoạt động thể dục thể thao ngày càng tăng, yêu cầu phải xây dựng các khu vui chơi giải trí ,các trung tâm thể dục thể thao để phục vụ cho các nhu cầu trên. - Nhu cầu sử dụng đất cho hệ thống đờng giao thông vận tải ở các đô thị. Trong giai đoạn hiện nay khi mà mạng lới đờng giao thông đang ngày càng trở lên quan trọng đối với sự phát triển kinh tế của đất nớc nói chung và của các đô thị nói riêng, thì việc xây dựng mạng lới đờng giao thông, mở các tuyến đờng mới, nâng cấp cải tạo các tuyến đờng cũ đã và đang trở thành một nhu cầu cấp thiết cần phải đợc thực thi. Để đáp ứng các nhu cầu xây dựng các công trình mới ngày càng tăng , thì việc giải phóng mặt bằng là tất yếu khách quan. Đây là một biện pháp góp phần nhằm nâng cao hiệu quả sử dụng đất, thúc đẩy nền kinh tế đất nớc nói chung và kinh tế đô thị nói riêng phát triển. 1.2. Sự cần thiết phải bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng. Hiến pháp năm 1992, Điều 17 quy định: Đất đai, rừng núi, sông hồ, nguồn nớc, tài nguyên trong lòng đất, nguồn lợi ở vùng biển, thềm lục địa và vùng trời là của Nhà nớc, đều thuộc sở hữu toàn dân. Luật đất đai năm 1993, Điều 1 quy định: Đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý.Nhà nớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Nhà nớc còn cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân thuê đất. Nh vậy là trong các văn bản pháp luật của Nhà nớc đã quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý và Nhà nớc giao cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài. Từ đó đặt ra yêu cầu là phải xác lập một cơ chế thể hiện quyền sở hữu đất đai sao cho phù hợp, có nghĩa là xác lập cách thức tạo ra sự thống nhất giữa hai quyền năng là quyền sở hữu pháp lý và quyền sử dụng thực tế về đất đai. Việc quy định đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc thống nhất quản lý, tạo cơ sở pháp lý khi Nhà nớc thu hồi đất, thực hiện giải phóng mặt bằng phục vụ cho nhu cầu phát triển kinh tế và đời sống, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng.Tuy nhiên khi Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 12 Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính Nhà nớc giao cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài quỹ đất đai, tức là đã tạo cho họ quyền sử dụng thực tế về đất đai, quyền khai thác các tính năng của đất đai phục vụ cho lợi ích kinh tế và đời sống. Cho nên khi Nhà nớc thu hồi đất thực hiện giải phóng mặt bằng, để đảm bảo không ảnh h- ởng đến đời sống, lợi ích kinh tế thì cần thiết phải bồi thờng thiệt hại. Mặt khác trong điều 27 Luật Đất đai đã ghi rõ: Trong trờng hợp thật cần thiết, Nhà nớc thu hồi đất đang sử dụng của ngời sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích công cộng thì ngời bị thu hồi đất đợc bồi thờng hoặc hỗ trợ. Việc bồi thờng hoặc hỗ trợ đợc thực hiện theo quy định của Chính phủ. 2. Sự cần thiết phải định giá đất khi thực hiện bồi thờng thiệt hại. Hiện nay ở nhiều nớc vấn đề định giá đất gắn liền với định giá bất động sản phục vụ cho mục đích quản lý đất đai, bất động sản là một hoạt động dịch vụ phổ biến trong nền kinh tế thị trờng. ở việt nam do đặc thù phát triển kinh tế xã hội: Từ một nền nông nghiệp thuần tuý trong chế độ phong kiến, rồi qua chế độ phong kiến nửa thực dân, rồi sau đó phát triển một nền kinh tế theo cơ chế kế hoạch tập trung, đến nay đang phát triển theo cơ chế thị trờng định h- ớng xã hội chủ nghĩa, cho nên các quan hệ đất đai cũng bị ảnh hởng sâu sắc bởi yếu tố lịch sử đó. Hiến pháp năm 1992, đặc biệt là luật Đất đai năm 1993, rồi đến bộ luật dân sự năm 1996 quy định ngoài nguyên tắc đất đai thuộc sở hữu toàn dân, Nhà nớc thống nhất quản lý, thì còn quy định ngời sử dụng đất đợc quyền sử dụng đất nh một số quyền dân sự của các tài sản khác nh : chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp. Lần đầu tiên quy định đất đai là một tài sản và có giá, đợc phân loại trong nhóm bất động sản. Tiếp đó các văn bản pháp luật khác đã khẳng định cụ thể cho ngời sử dụng đất đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp, góp vốn bằng đất để không chỉ đáp ứng nhu cầu ở mà cả nhu cầu sản xuất kinh doanh của họ, thừa nhận đất mà họ đang dung là một tài sản có giá trị. Từ đó nhà nớc quy định giá các loại đất. Nguyễn Đình Nam Chuyên đề tốt nghiệp 13 [...]... giá các loại đất trên địa bàn Thành phố Hà nội Theo đó giá các loại đất để tính bồi thờng thiệt hại trên địa bàn Thành phố Hà nội đợc tính theo các bảng giá đất đợc quy định tại Quyết định này, cụ thể nh sau: Giá các loại đất đợc dùng để làm căn cứ tính thuế chuyển quyền sử dụng đất; thu tiền sử dụng đất khi Nhà nớc giao đất; tính tiền thuê đất khi Nhà nớc cho các tổ chức trong nớc thuê đất; định giá. .. đô thị Giá đất vùng này thấp hơn giá đất khu đô thị và cũng đợc hình thành bằng điều tra các vùng giáp gianh ven hai đô thị lớn: Thành phố Hồ Chí Minh và Thành Phố Hà nội Nguyễn Đình Nam 26 Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính VI Trình tự định giá đất phục vụ công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Việc xác định giá đất phục vụ công tác bồi thờng... nghàng nghề truyền thống Những nhân tố trên đây đã tác động trực tiếp đến việc tính toán giá bồi thờng thiệt hại về đất và nhà ở khi Nhà nớc giải toả để thực hiện quy hoạch Chỉ khi nào trong giá đất thể hiện đợc các nhân tố trên thì việc lập giá bồi thờng thiệt hại về đất và nhà ở mới thực tế và hợp lý Có nghĩa là việc xác định giá bồi thờng thiệt hại về đất và nhà ở phải đợc thực hiện bằng phơng pháp. .. từ bên ngoài là rất cao Thêm vào đó là mức độ hoàn thiện cơ sở hạ tầng trên địa bàn huỵện ngày càng tăng với tốc độ cao, khả năng sinh lợi của đất là rất lớn Chính những điều kiện này đã ảnh hởng lớn đến giá đất cũng nh công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng II Những quy định của Nhà nớc về giá đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng 1 Những quy định của Nhà... định giá đất, giá đất đợc định giá phải sát với giá đất thực tế tại thời điểm bồi Nguyễn Đình Nam 22 Chuyên đề tốt nghiệp Trờng Đại học kinh tế Quốc dân Chuyên ngành KT & QL Địa chính thờng thiệt hại Trờng hợp đặc biệt phải thực hiện đấu giá đất để định giá bồi thờng thiệt hại 2 Phơng pháp định giá nhà đất để bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Trong thực tế có nhiều hình thức, phơng pháp xác. .. hại khi giải phóng mặt bằng 1 Các nhân tố ảnh hởng đến giá đất Việc xác định gía đất ở tại các đô thị khi giải toả để thực hiện quy hoạch muốn đảm bảo lợi ích cả hai phía Nhà nớc và ngời dân bị giải toả thì giá bồi thờng thiệt hại về đất phải đợc thực hiện bằng phơng pháp định giá đất Để xác định và đa ra các loại giá bồi thờng thiệt hại về đất hợp lý, thì cần phải xem xét một cách có khoa học hàm giá. .. thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng dựa trên khung giá đất quy định trong Nghị định 87/CP, và đợc tiến hành theo trình tự sau: Bớc 1: Xác định khung giá đất tơng ứng với loại đô thị, khu đất Căn cứ vào loại đô thị, vị trí khu đất và một số tiêu chí khác và khung giá đất của Chính Phủ có thể xác định khung giá đất cho lô đất đó Bớc 2: Điều tra thực trạng giá đất đô thị theo thị trờng tại thời điểm xác. .. của đất nớc Sở dĩ nh vậy là vì công tác giải phóng mặt bằng liên quan đến lợi ích của nhiều ngời (ngời đang sử dụng đất, chủ dự án và Nhà nớc) Trong khi đó giá đất là một khái niệm hết sức mới mẻ và là một phần quan trọng của công tác bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng Do đó để thực hiện công bằng về lợi ích giữa các bên, đảm bảo đánh giá đúng tiềm năng của đất đai, góp phần cho công tác giải. .. thông, đợc hoàn thành hoàn toàn theo cơ chế của thị trờng, bằng việc điều tra giá đất tại thời điểm trình dự thảo Nghị định, giá tối đa đợc xem xét tại hai thành phố lớn là Thành phố Hồ Chí Minh và Thành phố Hà nội là nơi có giá thị trờng cao nhất Giá tối thiểu là giá tham khảo tại hai tỉnh miền núi, thờng giá thị trờng chỉ bằng quy định bồi thờng thiệt hại về đất nông nghiệp, lâm nghiệp khi chuyển... cho từng yếu tố trớc khi xác định giá trị cơ sở cho vùng Không đợc phép tuỳ ý thêm giá trị vào các yếu tố - Định giá đất phải dựa trên cơ sở hiện trạng sử dụng đất, nhng sử dụng này không đợc phép khác với quy hoạch Vì quy hoạch bảo đảm đất có giá trị sử dụng cao nhất Đất cha sử dụng khi định giá phải sử dụng những nuyên tắc định giá đất V Phơng pháp xác định giá đất trong công tác bồi thờng thiệt hại . chọn và nghiên cứu đề tài Thực trạng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại khi giải phóng mặt bằng trên địa bàn Huyện. mặt bằng trên địa bàn Huyện Từ Liêm- Thành phố Hà Nội. - chơng III: Phơng hớng và giải pháp nhằm hoàn thiện công tác xác định giá đất bồi thờng thiệt hại