Đại học kinh tế quốc dân KHOA BẤT ĐỘNG SẢN VÀ KINH TẾ TÀI NGUYÊN BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI HÀ NỘI 2010 Vị trí lơ đất (Nguồn: Ảnh chụp từ vệ tinh)   Diện tích lô đất xác định cho đầu tư 700 m2 (có khả mở rộng thêm) Lơ đất trực thuộc phường Phan Chu Trinh Quận Hoàn Kiếm Bản đồ địa phường Phan Chu Trinh1 Từ website: http://www.hoankiem.gov.vn tương thích lúc 6pm 01/04/2010 2 Tổng quan khu vực có lơ đất 2.1 Tồng quan chung * Diện tích: Tính đến ngày 1/4/2009, diện tích Hà nội rộng 3.324,92 km2 nằm 17 thủ đô lớn giới Trong đó, quận Hồn Kiếm nằm trung tâm nội thành Hà Nội với diện tích 5,29 Km2 Quận bao gồm nhiều trung tâm buôn bán thương mại lớn Tràng Tiền, Chợ Đồng Xuân, Chợ hàng Da * Dân số: Hiện tại, dân số Hà Nội khoảng 6.448.837 người( Tổng cục thông kê, tính đến 1/4/2009), Ban đạo tổng điều tra dân số nhà thành phố Hà Nội cho biết, dân số khu vực thành thị lên tới 2.632.087 người, chiếm 40,8% dân số toàn thành phố, chiếm gần nửa dân số thành thị vùng đồng sông Hồng chiếm 10,37% dân số thành thị nước Hà Nội có tỷ lệ tăng dân số bình qn 2%, cao 0,8% so với tỷ lệ bình quân nước (1,2%) Mật độ dân số trung bình Hà Nội 1.926 người/km2 vào năm 2009 Như mật độ dân số trung bình Hà Nội cao 7,4 lần nước (259 người/km2) Quận Hồn Kiếm có diện tích khỏang 5,29 km2, dân số khoảng 173.000 người, mật độ dân số 173.000 người/km2 ( www.hoankiem.gov.vn , ngày 27/4/2010 ) * Thu nhập bình quân: Năm 2009, thu nhập bình quân người dân thủ đô đạt 32 triệu đồng (kế hoạch 30 triệu đồng) Trong năm 2010, Hà Nội kỳ vọng mức tăng GDP đạt 9-10% cao hơn, đưa thu nhập bình quân đầu người vượt 36 triệu đồng 2.2 Các cao ốc có xung quanh dự án 2.3 Các dự án đưa vào hoạt động xung quanh dự án vòng năm tới 3 Tổng quan thị trường BĐS Hà Nội năm 2008 đầu năm 2010 3.1 Sáu tháng đầu năm • • • • • Lạm phát gia tăng đáng kể Giá nguyên vật liệu gia tăng chóng mặt Sự giảm sút thị trường chứng khốn Tài tồn cầu bắt đầu có dấu hiệu khủng hoảng Giá dầu bắt đầu tăng nhanh • • • • • Lãi suất thức tăng lên 14% Lãi suất cho vay lên đến 21% Các nhà đầu tư thứ cấp biến khỏi thị trường Các nhà đầu tư nước bắt đầu niềm tin Nhu cầu văn phòng nhà giảm tồn cầu • • • Nhu cầu nhà văn phòng cho thuê giảm so với năm 2007 Các cơng trình xây dựng bị ngưng trệ Các nhà đầu tư nước rút vốn dự án 3.2 Sáu tháng cuối năm • Sự suy giảm nhu cầu hàng hố tồn cầu • Sự suy giảm nhu cầu sắt thép xi măng dầu thơ • Lãi suất giảm mạnh toàn giới sau khủng hoảng thị trường tín dụng • Lãi suất thức việt nam giảm xuống 12% để chống lại với suy thối • Lạm phát giảm • Giá ngun vật liệu xây dựng giảm • Lãi suất cho vay giảm • Giá bán hộ trở với giá trị thực • Áp lực lên giá đất xuống • Số lượng nhà đầu tư giảm • Các cơng ty xem xét việc giảm quy mơ số lượng nhân • Ngân hàng siết chặt cho vay thị trường BĐS 3.3 Quý năm 2010 • • • • • • Kinh tế giới có dấu hiệu khỏi khủng hoảng giá dầu giới tăng đứng mức 80 $/ thùng chứng khốn có dấu hiệu khởi sắc lãi suất huy động đứng mức cao Kinh tế Trung Quốc khởi sắc Lạm phát tăng cao • • • • • • Xuất nhập tăng mạnh so với kì năm 2009 Đầu tư nước trở lại Việt Nam Lãi suất thỏa thuận cho vay xây dựng bất động sản 16% giá nguyên vật tăng nhanh cho vay mua bất động sản “ế”vì lãi suất cao 18-20% cung cầu bất động sản khó gặp 3.4 Đánh giá chung tiềm phát triển thị trường BĐS năm tới Cùng với đà phục hồi kinh tế, bất động sản ấm dần nên thời gian tới Đó xu hướng chung khơng riêng Việt Nam mà biến động chung bất động sản giới Những sốt bất động sản thường diễn theo chu kì theo dự báo đợt sốt bất động sản năm 2011 Việt Nam phát triển nhanh nhu cầu bất động sản tiếp tục tăng thời gian tới Giá hầu hết mảng bất động sản tăng vài năm tới người mua người thuê có xu hướng lựa chọn sản phẩm có chất lượng tốt quản lý tốt Vì thị trường có nhiều tiềm mang nhiều rủi ro Số lượng dự án tất lĩnh vực bất động sản lớn Điều dẫn tới dư thừa nguồn cung vài năm tới Dường nhiều người, dù có kinh nghiệm hay chưa, “nhảy” vào lĩnh vực này, mạo hiểm Các nhà đầu tư giảm rủi ro thơng qua làm việc nhà tư vấn chuyên nghiệp Đánh giá tiềm phát triển dự án thị trường khác (thị trường nhà ở, cho thuê, khách sạn ) Đánh giá phân khúc nhà chung cư • Chủ đầu tư phải cân nhắc phân khúc thị trường, vị trí tạo sản phẩm phù hợp với vị trí để tránh thiệt hại Những nhà đầu tư phát triển dự án phức hợp gồm hộ dân cư, khu bán lẻ, văn phòng cho thuê hướng đầu tư tương lai, vừa phân tán rủi ro, vừa tìm nhiều khách hàng mục tiêu • Chung cư đắt khách, chủ yếu chung cư với giá bình dân • Nhiều dự án xây dựng chung cư động thổ, tăng nguồn cung mới: Chung cư cao tầng Green House, dự án chung cư cao cấp Cleve, khu thị nam Vĩnh n… • Điều dễ nhận thấy thị trường lĩnh vực thị có đầu tư lệch hướng có nhiều nhà đầu tư dự án lớn tập trung vào phân khúc hộ cao cấp làm cho nguồn cung dần trở nên bão hịa, cạnh tranh phân khúc hộ cao cấp thời gian tới dự báo liệt • Phần lớn nhu cầu nhà từ nhóm người có thu nhập trung bình, thực tế năm vừa qua thị trường nhà có phát triển khơng cân xứng vào sản phẩm nhà cao cấp Việc nhiều nhà đầu tư bất động sản nắm bắt hội chuyển hướng đầu tư sang xây dựng sản phẩm hộ trung bình thấp với giá cạnh tranh lựa chọn • Mảng thị trường cao cấp cho có nhiều rủi ro, nhiên thị trường quan tâm lớn dự án bán nhanh với mức giá thấp Đánh giá phân khúc trung tâm thương mại • Giá thuê trung tâm thương mại khu vực trung tâm dự kiến tăng, mơ hình cửa hàng mặt phố cải tạo tiếp tục thu hút nhu cầu hạn chế khả tăng giá thuê • Bên cạnh kể từ 01/01/2010 thỏa thuận mở rộng thương mại lộ trình mở cửa thị trường bán lẻ tạo điều kiện cho nhà kinh doanh nước ngồi tiến hành hình thức bán lẻ bn bán Việt Nam, điều có tác động tích cực lên thị trường bán lẻ Việt Nam, nhu cầu cho diện tích bán lẻ tiếp tục tăng đặc biệt khu vực trung tâm • Dự án nằm khu vực quy hoạch cho mục đích thương mại, dịch vụ, khu vực có nhiều trung tâm thương mại thường xuyên tắc nghẽn giao thông Đánh giá phân khúc khách sạn • Theo Savills dự tính nhu cầu thị trường khách sạn giảm quý thời gian tới mùa thấp điểm Tuy nhiên, tình hình trị ổn định Thái Lan dẫn đến gia tăng cầu cho ngành khách sạn Việt Nam tương lai • Cịn q 1/2010, khơng có khách sạn – – gia nhập thị trường Hà Nội Toàn thành phố có 38 khách sạn với gần 5.700 phịng, có 10 khách sạn sao, khách sạn khoảng 20 khách sạn sao.Có dự án cập nhật vào danh sách dự án tương lai quý 1/2010, gồm Dự án Royal City đường Nguyễn Trãi Dự án Tổ hợp khách sạn, thương mại văn phòng 27 – 29 Lý Thái Tổ • Tính đến thời điểm này, Hà Nội có tổng cộng 30 dự án khách sạn tương lai với 6.100 phòng, gấp đơi số lượng phịng khách sạn Trong đó, dự án gồm Oriental Pearl, Grand Plaza Hanoi, Crown Plaza Hotel De L’Opera với gần 1.200 phòng vào hoạt động vào cuối năm 2010.Như khu vực quanh khu đất tập trung nhiều khách sạn đặc biệt có khách sạn tiếng bậc Hà Nội với số khách sạn hạng trung khác nói xây thêm khách sạn chắn bị cạnh tranh lớn 4.1 Đánh giá khu vực Đánh giá nêu rõ vị trí Quận trung tâm thương mại khu vực xung quanh hạng mục xây dựng , dự án tiêu biểu sức hấp dẫn người Hà Nội nhà đầu tư Những thứ tự xếp hàng dựa hiểu biết nghiên cứu dài hạn Công ty Savills Việc phân tích làm rõ thêm bậc xếp hạng Quận Hồn Kiếm Ba Đình Hai Bà Trưng Đống Đa Cầu Giấy Thanh Xuân Sức hấp dẫn thu hút 3.5 3 Thế mạnh sở hạ tầng 5 3.5 3 2.5 Tổng thể tiềm 4.5 3.5 3 2.7 Tây Hồ Từ Liêm 3.5 3.5 2.8 3.5 2.9 (Nguồn: Báo cáo dài hạn công ty Savills)2 4.2 Đánh giá khác (Mơ hình SWOT, Benchmark) (exp: Vị trí, dân cư, tiềm phát triển ) MA TRẬN SWOT Strongs: Điểm mạnh - Vị trí đẹp nơi sầm uất dân cư thích hợp cho siêu thị phát triển phù hợp với mức sống người dân tương đối cao - Vị trí có giao thơng thuận tiện Opportunites - Thị trường bán lẻ khơng có nguồn cung mở hội đầu tư vào siêu thị - Xung quanh không nhiều điểm xem phim - Tràng tiền Plaza đánh giá hoạt động chưa hiệu Weaknesses - Không thể xây cao nên chưa tận dụng hết giá trị - Giao thông không thuận tiện vào cao điểm Threats - Thị trường văn phòng cho thuê tiếp tục sụt giảm - Vấp phải cạnh tranh từ cơng trình tương tự Tràng tiền Plaza - Xung quanh có nhiều nhà hàng tiếng Xây dựng chiến lược Marketing Marketing lĩnh vực bất động sản có khác biệt so với loại hàng hóa thơng thường, địi hỏi người làm marketing cho cac dự cần có hiểu biết tổng thể Từ website: http://www.savills.com.vn tương thích 7pm 01/04/2010 kinh tế; phát triển sở hạ tầng; đặc điểm vị trí, xu hướng xã hội khứ, tương lai Marketing bất động sản không đơn cho thuê đầy tòa nhà với giá mà việc xây dựng thương hiệu sản phẩm, nhóm khách hàng tiềm năng, cách thức phục vụ chuyên nghiệp Trên số phân khúc thị trường khác nhau, thơng tin cần có cho định đầu tư bất động sản tất lĩnh vực thông qua chuỗi cơng việc: Phân tích thị trường, phân tích vị trí loại hình phát triển, phân tích nguồn lực, phân tích tài chính, phân tích tính khả thi, phân tích giao dịch cần thương lượng, hoạch định chiến lược, đánh giá, kiểm tốn Để dự án văn phịng cho th đầy khách, ngồi yếu tố cần vị trí, chủ đầu tư nên trọng nhiều đến tính chuyên nghiệp việc marketing, quản lý tòa nhà văn phòng khách hàng ngày khắt khe với dịch vụ kèm tòa nhà văn phòng * Thiết kế sản phẩm định giá: - Tòa nhà thiết kế xây dựng với tầng cho việc mua sắm , số dịch vụ giải trí ăn uống khác, tầng cho th văn phịng, cungc mục đích chủ yếu Việc làm cụ thể hóa trước mơ hình, thiết kế - Định giá cho sản phẩm: Quận Hoàn Kiếm nằm trung tâm thủ Hà Nội, có vị trí đẹp thuận lợi, diện tích đất vơ khan Vì dự án nên xây dựng văn phịng cao cấp Có thể hướng đến khách th tiềm tập đồn, cơng ty nước ngồi có tên tuổi định mức giá cao * Truyền thông, tiếp thị cho sản phẩm - Điều trước tiên mà cần làm thiết kế cho dự án thông điệp quảng cáo nhằm thu hút khách hàng mục tiêu khách hàng tiềm thông điệp hấp dẫn Kích thích nơn nóng khách hàng Như thơng điệp: “ Real Succeed “ - Sau nội dung thông tin Thông tin diện tích, vị trí, số phịng, địa Giá phương thức toán Tạo cho khách hàng cảm thấy hài lòng tin tưởng vào dịch vụ, trang thiết bị tòa nhà, yên tâm với an ninh đảm bảo nơi Và yếu tố 10 quan trọng mà khách thuê mong đợi cho văn phịng nơi mang tới thành cơng cho doanh nghiệp - Sau thiết kế sản phẩm tạo thông điệp, cần phải đưa thông điệp đến với khách hàng qua kênh truyền thơng khách Mỗi kênh truyền thơng có độc giả riêng mình, cần lụa chon kênh thích hợp, quảng cáo thành cơng khách hàng biết đến yêu mến sản phẩm bạn Một số hình thức truyền thơng ta làm là: trưng biển quảng cáo trực tiếp khu xây dựng dự án, gửi thư trực tiếp đến khách hàng mục tiêu hay đối tác có liên quan, hay tạo trang web cho dự án , quảng cáo vidio clip dài khoảng -5 phút truyền hình để giới thiệu, quảng cáo tạp chí chuyên ngành, báo điện tử, hội thảo triểm lãm mơ hình - Để thực tốt khâu này, th cơng ty chun marketing để đảm nhiệm khâu nghiên cứu thị trường, tiếp thị cho sản phẩm Phân tích khả thi tài dự án 11 ... kinh tế, bất động sản ấm dần nên thời gian tới Đó xu hướng chung khơng riêng Việt Nam mà biến động chung bất động sản giới Những sốt bất động sản thường diễn theo chu kì theo dự báo đợt sốt bất. .. Nam Lãi suất thỏa thuận cho vay xây dựng bất động sản 16% giá nguyên vật tăng nhanh cho vay mua bất động sản “ế”vì lãi suất cao 18-20% cung cầu bất động sản khó gặp 3.4 Đánh giá chung tiềm phát... bất động sản năm 2011 Việt Nam phát triển nhanh nhu cầu bất động sản tiếp tục tăng thời gian tới Giá hầu hết mảng bất động sản tăng vài năm tới người mua người thuê có xu hướng lựa chọn sản phẩm