Đề tài tham dự thi Sinh viên nghiên cứu khoa học năm 2010 Chứng khốn hóa khoản cho vay chấp, giải pháp cho thị trường bất động sản Việt Nam DANH MỤC NHỮNG TỪ VIẾT TẮT TRONG ĐỀ TÀI Từ viết tắt Tên tiếng Anh ABS Asset-Backed Security MBS Mortgage- Backed Security SPV/SPE Special Purpose Vehicle/Entity - SPV/SPE CMO Collateralised Mortgage Obligations Tên tiếng việt Chứng khốn bảo đảm tài sản tài Chứng khốn chấp đảm bảo tài sản Pháp nhân đặc biệt Chứng khoán tái chấp MBB Mortgage - Backed Bond Trái phiếu chấp CDS Credit default swap Hốn đổi rủi ro tín dụng CDO Collateralized Debt Obligation Nghĩa vụ nợ chấp LIBOR London Interbank Offered Rate Organisation for Economic OECD Co-operation and Development Lãi suất LIBOR Tổ chức Hợp tác Phát triển Kinh tế http://svnckh.com.vn LỜI NÓI ĐẦU Với phát triển kinh tế, q trình thị hố diễn mạnh mẽ khiến nhu cầu nhà ở, văn phòng, đất thương mại… tăng cao nguồn cung hạn chế Bên cạnh đó, vốn đầu tư cho dự án bất động sản lớn tài trợ chủ yếu từ hệ thống ngân hàng (chiếm đến 70-80% giá trị cơng trình) Tuy nhiên, nhu cầu vốn doanh nghiệp bất động sản phần lớn nguồn trung dài hạn nguồn huy động ngân hàng lại vốn ngắn hạn dễ gây rủi ro cho ngân hàng Do ngân hàng cân đối phần tín dụng cho dự án bất động sản Trong lượng tiền nhàn rỗi nhân dân lớn việc thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản hạn chế sản phẩm bất động sản có giá trị lớn vốn nhàn rỗi thường vốn nhỏ lẻ nên khó tham gia vào Để giải bất cập thị trường bất động sản, cần có hướng giải đề tài mình, nhóm nghiên cứu giới thiệu đến cơng cụ chứng khốn hố Chứng khốn hoá khoản cho vay bất động sản giải vướng mắc chia dự án thành nhiều chứng có mệnh giá phù hợp để người dân, nhà đầu tư tham gia vào thị trường Hơn nữa, thị trường chứng chứng khoán hoá kênh đầu tư hấp dẫn nhiều quỹ đầu tư xã hội, bảo hiểm, cơng ty tài chính, chứng khốn ngân hàng tạo liên thông thị trường vốn – tiền tệ - bất động sản Vai trò huy động vốn tạo liên thơng thị trường tài khơng thể phủ nhận, chất thể việc tách bạch nhu cầu đầu tư nhu cầu sở hữu Chúng ta hiểu chứng khoán bất động sản loại chứng khốn đặc biệt kết hợp hai hình thức đầu tư chứng khoán đầu tư bất động sản, đảm bảo giá trị bất động sản mà đại diện, đồng thời cho phép nhà đầu tư kiếm lời biến động giá trị bất động sản không nắm giữ quyền sở hữu trực tiếp phần hay toàn bất động sản q trình sở hữu chứng khốn Các chứng khoán bất động sản giao dịch chuyển nhượng tự sàn giao dịch http://svnckh.com.vn để tạo tính khoản đến tồn dự án hoàn thành bán đấu giá chia cho nhà đầu tư theo tỷ lệ nắm giữ chứng khốn bất động sản Khi người có nhu cầu thực người sở hữu nhà Đi với việc chứng khoán hoá kèm theo yêu cầu minh bạch thông tin Việc cần thiết hoàn thiện tổ chức đánh giá xếp hạng tín dụng chủ thể tham gia q trình Thơng tin dự án bất động sản phải công khai bước tiến hành công bố thông tin tương tự doanh nghiệp muốn niêm yết sàn chứng khoán, dự án phải có giới thiệu chi tiết mục đích, quy mơ dự án, tiến độ hoàn thành, nhu cầu vốn chế tài doanh nghiệp khơng hồn thành hẹn thơng tin cơng bố khơng xác từ phía quan quản lý, tổ chức giám sát, tổ chức bảo lãnh phát hành Với nội dung trình bày mặt yêu cầu lợi ích hoạt động chứng khoán hoá khoản cho vay chấp bất động sản, đề tài bố trí với bố cục sau: Chƣơng I: Tổng quan chứng khoán hoá khoản cho vay bất động sản Chƣơng II: Triển vọng áp dụng chứng khoán hoá khoản cho vay chấp Việt Nam Chƣơng III: Các giải pháp, kiến nghị nhằm ứng dụng cơng cụ chứng khốn hoá khoản cho vay bất động sản Việt Nam Với bố cục đề tài chương I nhằm mục đích giải thích chứng khốn hố lợi ích rủi ro chứng khốn hố, đồng thời đưa số học từ số quốc gia Chương tổng quan thị trường bất động sản, hoạt động tín dụng bất động sản số hình thức áp dụng công cụ Việt Nam Và nội dung cuối số giải pháp, kiến nghị quan quản lý nhằm tạo hành lang pháp lý chế sách thuận lợi cho cơng cụ phát triển Mặc dù cố gắng hoàn thành đề tài song nhận thức hạn chế nên đề tài khơng tránh khỏi sai sót, thành viên đề tài mong nhận ý kiến đóng góp hội đồng xét duyệt http://svnckh.com.vn CHƢƠNG I: TỔNG QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN I Cho vay chấp tài sản Thế cho vay chấp Cho vay chấp tài sản khoản vay có tài sản để đảm bảo việc hồn trả Các khoản cho vay chấp khoản nợ dài hạn, việc tốn định kì khoản nợ tính tốn dựa cơng thức giá trị tiền tệ theo thời gian Người vay phải trả khoản tiền lãi cố định hàng tháng thời gian từ 10 đến 20 năm, tùy vào điều kiện cụ thể Trong khoảng thời gian này, tiền gốc khoản vay trả dần Trên giới nay, có nhiều loại hình chấp sử dụng, loại hình có chung số đặc tính định chịu chi phối pháp luật nước Lãi suất khoản cho vay cố định điều chỉnh lại mốc thời gian định trước bên Người vay trả nợ dần quan kỳ kéo dài thời gian vay nợ Số tiền tốn kỳ tăng giảm dần tùy theo thỏa thuận bên Tuy nhiên, số ngân hàng công ty tài u cầu người vay tốn tồn số nợ vào ngày xác định Tác dụng cho vay chấp Trong hoạt động tín dụng, người cho vay thường gặp phải nhiều rủi ro: rủi ro mặt lãi suất, rủi ro tài tốn chậm khách hàng Với khoản cho vay có tài sản chấp, người vay khơng tốn nợ, người cho vay lý tài sản chấp, thu lại phần toàn tiền gốc, làm giảm bớt độ rủi ro cho vay Khoản vay chấp bất động sản (tiếng anh Mortagage) sản (tồ nhà, hộ,…) để đảm bảo toán Nếu chủ sở hữu ngơi nhà (người vay chấp, cá nhân hay hãng phát triển nhà) không trả nợ người cho vay (người nhận chấp) có quyền thu hồi khoản vay tịch thu tài sản để đảm bảo khoản vay hoàn trả Khi người cho vay thực http://svnckh.com.vn việc cho vay dựa tín nhiệm người vay tài sản chấp cho vay, khoản vay gọi khoản vay chấp bất động sản thơng thường Người cho vay địi hỏi người vay phải có bảo hiểm khoản cho vay chấp bất động sản phòng người vay không trả nợ Bất động sản sử dụng hoạt động cho vay chấp nhà loại loại bất động sản thương mại hay nơng trại II Chứng khốn hoá khoản cho vay chấp tài sản mua Giới thiệu chứng khoán hoá – Chứng khốn hóa xuất Hoa Kỳ vào năm 1970 Fannie Mae Freddie Mac1 - hai công ty phủ Mỹ bảo trợ - công ty cơng ty tích cực hoạt động chứng khốn hóa Hồi thập niên 1970, hai cơng ty phát minh chứng khoán đảm bảo tài sản chấp (hay MBS) Sau đó, loại chứng khoán đảm bảo tài sản khác đời, giấy nợ đảm bảo tài sản (hay CDO) thứ tương tự CDO Nếu MBS đóng gói tài sản chấp thực thụ khác lại, CDO, xuất từ năm 1987 thực phổ biến từ cuối thập niên 1990, chí lại cịn đóng gói MBS số tài sản khác Nghiên cứu Mason and Rosner (2007) cho biết vào năm 2005, có đến 81% tài sản đảm bảo cho CDO từ MBS, tức vào khoảng 200 tỷ dollar Mỹ Do có quan điểm cho CDO sản phẩm tái chứng khốn hóa loại chứng khoán khác Thứ giấy nợ đảm bảo tài sản có nhiều loại sản công ty đại chúng, tổ chức tài Hoa Kỳ chun mua chứng khốn hóa khoản http://svnckh.com.vn phẩm chứng khốn hóa việc đóng gói loại tài sản có mức độ rủi ro khác nhau, hướng tới đối tượng nhà đầu tư khác Loại CDO từ tài sản có mức độ rủi ro thấp tổ chức đánh giá tín nhiệm xếp hạng cao Cùng với đời phát triển CDO xuất tổ chức cung cấp dịch vụ bảo hiểm cho nhà đầu tư CDO tổ chức liên kết cung cấp hợp đồng hốn đổi tổn thất tín dụng (hay CDS) Các chủ thể tham gia vào q trình chứng khốn hoá Chủ tài sản ban đầu (Originator): Là bên “bán” tài sản cho Pháp nhân đặc biệt (chuyển tất quyền liên quan đến tài sản) Chủ tài sản ban đầu thường tiếp tục làm dịch vụ quản lý tài sản cho Pháp nhân đặc biệt để hưởng phí quản lý Pháp nhân đặc biệt (Special Purpose Entity / Vehicle): Được thiết lập để thực chức chuyển hóa tài sản có tính khoản thành chứng khốn mua bán, chuyển nhượng tự thị trường Nhờ nghiệp vụ tách riêng tài sản tái cấu trúc luồng tiền, pháp nhân đặc biệt phát hành nhiều loại chứng khốn chuyển hóa khác để đáp ứng nhu cầu đa dạng người đầu tư thời gian đáo hạn, tỷ suất sinh lời mức độ rủi ro Trong q trình tạo tính khoản cho tài sản, pháp nhân đặc biệt nhận hỗ trợ từ bên ngồi thơng qua chế tăng cường tín nhiệm hỗ trợ tăng tính khoản Pháp nhân đặc biệt thành lập dạng quỹ ủy thác công ty cổ phần, bên quản lý quỹ hội đồng quản trị công ty cổ phần đại diện chịu trách nhiệm bảo vệ quyền lợi cho người đầu tư Pháp nhân đặc biệt dùng nguồn thu từ phát hành chứng khoán để “mua” lại tài sản từ chủ tài sản ban đầu Tài sản sau mua vẩn chủ tài sản điều phối theo hợp đồng quản lý tài sản pháp nhân đặc biệt chủ tài sản ban đầu, tồn thu nhập có từ tài sản chưyển cho pháp nhân đặc biệt để cân đối chi trả lợi tức cho người đầu tư chấp nhằm đảm bảo tài cho tổ chức tài cho người dân vay tiền để mua nhà http://svnckh.com.vn III hƣơng thức chứng khốn hố Phƣơng thức chứng khốn hố thơng qua trung gian: The mortgage – Backed Security (MBS): Phương thức tạo chứng khốn hố thơng qua trung gian phương thức người vay tiền ngân hàng có tài sản chấp địa ốc (gọi tài sản chấp) hoàn trả gốc lãi tiền vay cho người nắm giữ chứng khốn thơng qua tổ chức trung gian (gọi người uỷ thác thay công ty tín thác) Hay nói cách khác, đặc trưng luồng tiền phương thức chứng khốn hố thơng qua trung gian phản ánh luồng tiền khoản vay chấp Hình 1: Quy trình tạo chứng khoán MBS Phƣơng thức tạo chứng khoán có tài sản cầm cố chứng khốn tái chấp: Collateralised Mortgage Obligations (CMO): Quản trị rủi ro ngân hàng thương mại – PGS.TS Nguyễn Văn Tiến http://svnckh.com.vn CMO sử dụng nhằm mục đích tạo hấp dẫn nhà đầu tư chứng khoán tài sản ngân hàng Để tạo hấp dẫn hơn, chứng khoán CMO đuợc phát hành thành nhiều hạng khác (đa hạng) nhằm hấp dẫn đáp ứng yếu cầu tính đa dạng nhà đầu tư Trong theo phương thức chứng khốn hố thơng qua trung gian nhà đầu tư hàng tháng nhận khoản tiền tỷ lệ với trị giá chứng khốn mà nắm giữ khoản tiền người vay tín dụng hồn trả cho ngân hàng {bao gồm khoản trả góp cố định hàng tháng (gốc lãi) khoản tiền gốc hoàn trả trước hạn}, CMO lại phương thức chứng khoán hoá đa hạng, nghĩa nhà đầu tư đuợc phân thành thức hạng khác theo số tiêu chí định chứng khốn Hai đặc điểm phương thức chứng khoán CMO là: - Có mức lãi suất coupon trái phiếu cố định khác hạng trái phiếu khác - Khoản tiền hoàn trả trươc hạn sử dụng để toán phần gốc trái phiếu cho hạng trái phiếu định, trái phiếu hạng khác giữ nguyên MBS Hình 2: Quy trình tạo chứng khốn CMO Phƣơng thức tạo chứng khốn hóa có tài sản chấp không thông qua trung gian: The mortgage – Backed Bond (MBB) Phương thức phát hành MBB phương thức thứ ba cơng nghệ chứng khốn hố Sự khác trái phiếu MBB so với hai loại chứng khoán thuộc hai phương thức trước MBS CMO hai điểm sau đây: - Trong MBS CMO giúp ngân hàng chuyển khoản cho vay chấp bất động sản (địa ốc) từ nội bảng hạch tốn ngoại bảng, http://svnckh.com.vn phương thức phát hành MBB thơng thường trì khoản cho vay nội bảng - Trong MBS CMO có mối liên hệ trực tiếp luồng tiền khoản vay chấp luồng tiền chứng khốn, mối quan hệ MBB mối quan hệ cầm cố, không trực tiếp luồng tiền vay chấp luồng tiền toán lãi suất gốc trái phiếu MBB Về chất, ngân hàng phát hành MBB sau ngân hàng bị phá sản, người nắm giữ trái phiếu MBB người có quyền tiếp cận có quyền chia tài sản để chấp phát hành MBB Hay nói cách khác, ngân hàng tách nhóm tài sản cho vay chấp nội bảng thành nhóm (nhưng trì nội bảng) dùng làm tài sản cầm cố (đảm bảo) để phát hành trái phiếu MBB IV Lợi ích chứng khốn hố thị trƣờng bất động sản Đối với kinh tế Việc sử dụng sản phẩm chứng khoán đảm bảo tài sản chấp áp dụ xác tài sản lực dự báo khủng hoảng, định giá mức độ rủi ro Chứng khốn hóa khoản tín dụng bất động sản giao dịch thực dựa thông tin đầy đủ tính minh bạch cao hình thành cách tự nhiên kinh tế Việc quan sát kỹ lưỡng cẩn trọng số liệu thống kê không khó khăn hay phức tạ hữu ích để nhận diện sai lầm diễn thị trường Thơng thường, lầm lẫn đáng kể đánh giá mức độ rủi ro với thị trường bất động sản Lợi ích ngƣời vay: http://svnckh.com.vn Hình 21: Chỉ số đất Hà Nội Ưu điểm: - Ba yếu tố phản ánh xác mức độ thị trường việc dùng số giá vấp phải yếu tố đầu cơ, số REMI phản ánh tính lỏng thị trường - Chỉ số giá bất động sản công cụ giúp khách hàng, đặc biệt chủ đầu tư theo dõi diễn biến chung xu hướng thị trường Từ có nhìn tổng thể hệ thống thị trường Những khó khăn gặp phải tiến hành xây dựng số này: Công việc thu thập liệu: Dữ liệu thu thập chủ yếu từ phía - cơng ty mơi giới bất động sản, không lấy liệu công ty đầu tư bất động sản họ cung cấp liệu sai để nhằm mục đích riêng Và việc thu thập liệu xảy sai sót Việc chọn tỷ trọng tính số vấn đề tương đối phức tạp Báo cáo Môi trường kinh doanh 2005, tập đoàn Ngân hàng Thế giới thực sở so sánh chất lượng môi trường kinh doanh 150 nước, cho thiết lập trung tâm thơng tin tín dụng tư nhân ba cải cách mà Việt Nam cần tiến hành Cơng tác thơng tin tín dụng Việt Nam hạn chế càn trở cho phát triển kinh tế Một thơng tin tín dụng http://svnckh.com.vn 71 đáp ứng nhu cầu nguồn vốn thành phần kinh tế đáp ứng động lực giúp kinh tế phát triển Hơn cổng thơng tin tín dụng đời có chức giám sát hoạt động doanh nghiệp, đồng thời nhà đầu tư nắm bắt rõ tình hình doanh nghiệp Vì yêu cầu đặt cần phải có tổ chức xếp hạng tín nhiệm tư nhân để khách quan việc đánh giá xác doanh nghiệp Thực trạng ngành xếp hạng tín nhiệm Việt Nam: Hiện Việt Nam có số cơng ty xếp hạng tín nhiệm như: Cơng ty Xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp Việt Nam (CRV), Công ty Thông tin tín nhiệm xếp hạng DN (C&R), Trung tâm Thơng tin tín dụng (CIC) thuộc Ngân hàng Nhà nước, Cơng ty Cổ phần báo cáo đánh giá Việt Nam (Vietnam Report)… Nhưng công ty thời gian qua chưa đưa công bố danh sách xếp hạng với khái niệm xếp hạng tín nhiệm DN Trong hai năm qua, Vietnam Report kết hợp với báo điện tử VietNamNet công bố bảng xếp hạng top 500 doanh nghiệp lớn doanh thu (VNR500) theo mơ hình Fortune 500 Đơn vị tổ chức mong muốn trì bảng xếp hạng có uy tín theo chuẩn mực quốc tế Hàng năm, thơng qua số liệu điều tra doanh nghiệp toàn quốc Tổng cục Thống kê như: tổng tài sản, doanh thu, lợi nhuận, tốc độ tăng trưởng, số lao động… kết hợp với điều tra Vietnam Report số liệu cung cấp từ DN, DN đánh giá, xếp hạng thơng qua tiêu chí cơng bố cơng khai, đảm bảo tính khoa học, khách quan độc lập Chương trình Phát triển Liên hiệp quốc (UNDP) có đưa danh sách xếp hạng top 200 DN Việt Nam Các chuyên gia UNDP công bố báo cáo chi tiết nêu rõ trình điều tra xây dựng sở liệu đánh giá top 200 DN hàng đầu câu chuyện đằng sau nghiên cứu Mục tiêu báo cáo nhằm tìm hiểu xem DN tập đồn thích ứng với mơi trường kinh doanh biến đổi, đồng thời xác định họ đến từ đâu, chiến lược tăng trưởng họ hạn chế họ gặp phải Có thể nói, báo cáo UNDP điều tra nghiên cứu DN để đưa danh sách xếp http://svnckh.com.vn 72 hạng 200 DN hàng đầu Việt Nam Các chuyên gia UNDP kết hợp tiêu doanh số, tài sản số lao động để đánh giá giống mơ hình Forbes Ngồi ra, UNDP cịn tiến hành đồng thời điều tra vấn trực tiếp DN thuộc phạm vi nghiên cứu để đưa tranh tổng thể thứ hạng 200 doanh nghiệp hàng đầu CIC đưa thông công bố thông xếp hạng doanh nghiệp niêm yết sàn giao dịch chứng khoán năm 2007 2008 Ngân hàng Nhà nước cho phép CIC cung cấp báo cáo phân tích, xếp hạng tín dụng DN Đối tượng nhận báo cáo xếp hạng tín dụng DN đơn vị thuộc Ngân hàng Nhà nước tổ chức tín dụng, khơng cung cấp cho đối tượng khác Và nhất, CIC thức thực nghiệp vụ phân tích, xếp hạng DN Như vậy, việc tổ chức xếp hạng Việt Nam mang tính tự phát, kể trung tâm thơng tin tín dụng Ngân hàng Nhà nước Chúng ta khơng có chiến lược hồn thiện để phát triển thị trường tài Muốn thị trường tài phát triển phải có hiểu biết doanh nghiệp, nhà đầu tư, trung gian tài Và nội dung đề tài, xếp hạng tín nhiệm doanh nghiệp điều thực cần thiết Bởi lẽ sản phẩm phát hành cần phải có đánh giá định chất lượng mà thực tế chưa có tổ chức đủ khả công khai đứng đánh giá điều vơ hình trung làm hạn chế khả tiếp cận thông tin nhà đầu tư Yêu cầu đặt phải hồn thiện cơng tác xếp hạng tín nhiệm.Vậy chức tổ chức xếp hạng tín dụng tư nhân gì? Chức cơng ty phân tích, xếp hạng tín nhiệm tổ chức tín dụng, doanh nghiệp; đánh giá xếp hạng cổ phiếu, trái phiếu doanh nghiệp Cơng ty nắm giữ vai trị quan trọng việc cung cấp thông tin cho đối tượng http://svnckh.com.vn 73 Thứ nhất, tổ chức tín dụng: nhằm hỗ trợ tổ chức tín dụng việc định cấp tín dụng, giám sát đánh giá khách hàng, kiểm soát rủi ro hiệu Thứ hai, nhà đầu tư thị trường chứng khốn nhằm giúp họ có sở để tham khảo, đối chiếu kỹ trước định đầu tư cuối cùng, giảm bớt rủi ro đầu tư; giúp cho công ty chứng khoán lựa chọn danh mục đầu tư tốt nhất; tạo điều kiện huy động vốn thị trường chứng khoán thực dễ dàng, thuận lợi Thứ ba, công ty giúp doanh nghiệp Việt nam xây dựng hình ảnh độ tín nhiệm sản xuất, kinh doanh trình hội nhập quốc tế; thứ tư giúp cho quan quản lý Nhà nước đánh giá đối tượng quản lý mình, có sở để đưa giải pháp thích hợp, góp phần thúc đẩy phát triển kinh tế nói chung Vấn đề giải quyết, mơ hình đánh phù hợp với Việt Nam? Do Việt Nam có điều kiện đặc biệt nên áp dụng phương pháp phù hợp tránh áp dụng cứng nhắc rập khuôn điều đáng suy nghĩ Với trạng Việt Nam, mơ Forbes 500 hay Fortune 500 (tất nhiên không rập khuôn), điều nhiều nhà đầu tư mong mỏi Tuy vậy, áp dụng mơ hình đại khơng phải điều dễ dàng Chẳng hạn, theo mơ hình Forbes 500 dựa tiêu để đánh giá như: doanh thu, tài sản, tốc độ tăng trưởng, lợi nhuận số lao động gặp nhiều hạn chế như: tài sản DN nhà nước khó xác định thường khơng tính đủ (vấn đề sở hữu đất đai, vấn đề cấp phát vốn Nhà nước, vấn đề công nợ DN nhà nước…) cân lao động ngành dệt may tài ngân hàng… đồng thời hạn chế hệ thống sở liệu, không thống mơ hình quản lý hạch tốn tổng công ty nhà nước đơn vị thành viên Bên cạnh đó, kinh tế giai đoạn chuyển đổi, gây khó khăn cho việc xác định mơ hình sở hữu tổng hợp liệu Về tổng http://svnckh.com.vn 74 thể, đưa tranh tổng quát xếp hạng DN, nhiên, kết đưa có nhiều sai lệch Theo nhìn nhận nhóm đề tài với trạng sở liệu tình hình thực tế DN nay, mơ hình đánh giá Standard & Poors, Moodys… phù hợp dung hồ yếu tố Đối với ngành xếp hạng tín nhiệm DN Việt Nam, câu hiệu: Độc lập, khách quan, trung thực điều kiện cần Đó lý đặt phải xây dựng quy trình đánh giá khoa học, sát thực phù hợp với điều kiện hoàn cảnh thực tiễn Đồng thời cần tham vấn chuyên gia tài hàng đầu nước liên tục chỉnh sửa để khơng ngừng hồn thiện quy trình Cải thiện tăng cƣờng giám sát hệ thống tài Chứng khốn hố cơng cụ thơng minh song để thực phát huy vai trị cần có giám sát quản lý chặt chẽ để phát triển bền vững Vì cần có giám sát bên tham gia giao dịch chứng khốn hố có đảm bảo sản phẩm tạo có tính khoản Hiện hệ thống giám sát tài Việt Nam cịn tồn nhiều điểm yếu, để q trình chứng khốn hố sớm triển khai vấn đề quan trọng phải hoàn thiện chế tổ chức máy giám sát hệ thống tài Nó điều kiện tiên để phát triển khơng thị trường cơng tài mà để có tài ổn định lành mạnh Câu hỏi đặt là: hệ thống tài Việt Nam giám sát nào? Định chế tài trung gian tổ chức thực chức dẫn vốn từ người có vốn tới người cần vốn Các định chế tài trung gian ngân hàng, cơng ty chứng khoán, hiệp hội cho vay, liên hiệp tín dụng, cơng ty bảo hiểm, cơng ty tài chính, cơng ty cho th tài (gọi tắt ngân hàng, chứng khoán bảo hiểm) Như vậy, hệ thống tài Việt Nam có diện hầu hết loại hình định chế tài trung gian, đó, hoạt động giám sát tài quốc gia bao trùm lên tất định chế http://svnckh.com.vn 75 Hiện tại, việc kiểm tra, giám sát định chế tài phân chia cho quan khác Ngân hàng Nhà nước chịu trách nhiệm kiểm tra, tra giám sát hoạt động tổ chức tín dụng Ủy ban Chứng khoán Nhà nước chịu trách nhiệm tra, quản lý giám sát hoạt động công ty chứng khốn thị trường chứng khốn nói chung Bên cạnh đó, hoạt động cơng ty bảo hiểm giám sát Bộ Tài Chính Một điểm đáng lưu ý mơ hình việc quan vừa thực chức cấp phép, ban hành chế sách vừa thực chức hướng dẫn, triển khai thực kiêm ln vai trị kiểm tra, tra giám sát (theo phân cấp trên) Mơ hình dẫn tới thiếu liên thông vấn đề thực giám sát hệ thống tài Gần quan chức chưa phát mối liên hệ, hay nói thẳng giao dịch bất minh ba nhóm đối tượng Mơ hình giám sát tài Việt Nam cịn bộc lộ nhiều bất câp yếu kém, cụ thể điểm sau: Điểm yếu thứ thiếu phối hợp điều tiết quan chức việc xử lý vấn đề tài chính, xảy tình trạng giẫm chân hệ thống giám sát tài Điểm yếu thứ hai yếu trình theo dõi giám sát, bao gồm tính thiếu minh bạch chất lượng báo cáo Sự phát triển, đổi hệ thống tài tạo sản phẩm lai ghép, đó, cơng tác giám sát gặp khó khăn Sự khơng tương thích tiêu chuẩn Việt Nam tiêu chuẩn giới việc giám sát dựa rủi ro góp phần làm bộc lộ tính yếu cơng tác điều tiết giám sát Ngồi ra, chế cảnh báo giám sát hệ thống sớm điểm yếu hệ thống điều tiết Điểm yếu thứ ba lực phát hiện, xử lý vi phạm hạn chế, chế tài xử lý vi phạm chưa đủ mạnh Thứ tư yếu việc giám sát dòng vốn có yếu tố nước ngồi http://svnckh.com.vn 76 Chính mà tháng 3-2008, Ủy ban Giám sát Tài quốc gia (NFSC) thành lập với nhiều chức nhiệm vụ quan trọng như: điều phối hoạt động giám sát thị trường tài quốc gia, kiến nghị chế giám sát, giám sát chuyên ngành; giám sát chung thị trường tài chính, giám sát điều kiện cấp phép; phân tích, dự báo, cảnh báo mức độ an toàn hệ thống nguy rủi ro thị trường tài quốc gia Tuy nhiên, đến thời điểm này, hoạt động quan chưa thực khởi sắc, việc tổ chức số hội thảo đối thoại phủ, quan chức trí thức, học giả NFSC nên tập trung vào triển khai số công việc cụ thể: (i) rà sốt hệ thống tài chính, đưa khuyến nghị sách việc thành lập thêm định chế tài mới, đặc biệt ngân hàng cơng ty chứng khốn; (ii) kiểm tra, phân tích đánh giá sản phẩm dịch vụ cung cấp để nhận diện rủi ro, đặc biệt việc triển khai cung ứng công cụ tài định chế tài (như repo, tiết kiệm linh hoạt, tiết kiệm bảo đảm ); (iii) xem xét đánh giá khách quan việc thực phân loại nợ trích lập đủ dự phịng tổ chức tín dụng (hoạt động chiếm tới 50% tổng tài sản hàm chứa nhiều rủi ro); (iv) kiểm tra khoản mục đầu tư giấy tờ có giá, trọng phân tích giao dịch ngân hàng công ty Tuy nhiên cần thời gian để hoàn thiện cấu tổ chức mơ hình hoạt động, với đời Uỷ ban giám sát tài quốc gia thị trường tài Việt Nam hoạt động tốt kênh dẫn vốn hiệu cho kinh tế http://svnckh.com.vn 77 CHƢƠNG III: GIẢI PHÁP KIẾN NGHỊ NHẰM ỨNG DỤNG CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN VÀO THỊ TRƢỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Ban hành văn pháp luật tạo hành lang pháp lý để thị trƣờng phát triển lành mạnh “ kinh t Đối với kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng, Nhà nước có hai chức bản: chức điều khiển (duy trì trọng tài với tất hoạt động thị trường bất động sản); chức thứ hai chức phát triển (thông qua hoạt động đầu tư tạo lập bất động sản dự án, khu đô thị mới, chương trình trọng điểm quốc gia v.v ) doanh nghiệp bất động sản nhà nước) Để thực vai trị nói mình, Nhà nước phải sử dụng hệ thống cơng cụ quản lí vĩ mơ để điều khiển, tác động vào thị trường bất động sản công cụ luật pháp, tài chính, thuế, quy hoạch v.v nhằm giải hài hoà mối quan hệ kinh tế chủ thể tham gia hoạt động thị trường bất động sản giải mối quan hệ tăng trưởng kinh tế bất động sản đảm bảo công xã hội, tăng trưởng kinh tế bất động sản với giữ gìn mơi trường sinh http://svnckh.com.vn 78 thái…Vai trò Nhà nước thị trường bất động sản thể mặt chủ yếu sau: - Tạo lập môi trường pháp lý cho thị trường bất động sản; - Thực công cụ vĩ mô quy hoạch (Quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch phát triển kinh tế-xã hội), tài chính, thuế thống quản lí bất động sản theo pháp luật; - Cung cấp dịch vụ công thẩm định giá, tư vấn pháp luật v.v - http://svnckh.com.vn 79 - - – - - Cải thiện chất lƣợng đào tạo nhân lực ngành bất động sản Để áp dụng cơng cụ chứng khoán hoá khoản cho vay chấp bất động sản yêu cầu cần thiết đặt phải định giá xác giá trị bất động sản chấp Đây tốn khó mà số lượng nhân lực đào tạo cịn thiếu kinh nghiệm cọ xát với thực tế, số khác đào tạo dạng chứng đào tạo trọng thời gian ngắn đảm bảo chất lượng Bài toán cần phải cải thiện nguồn nhân lực chất lượng số lượng Việt Nam q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa nên nguồn tài nguyên đất đai sử dụng mạnh mẽ Theo đó, nguồn nhân lực cho thị trường bất động sản cần nhiều, nhân lực có chun mơn, chun nghiệp định giá, quản lý sàn Ngồi cơng ty trực tiếp kinh doanh lĩnh vực bất động sản, nhu cầu cịn có từ ngân hàng, cơng ty chứng khốn, quỹ đầu tư, tổng cơng ty lớn… Tại số ngân hàng thương mại, http://svnckh.com.vn 80 chuyên viên tín dụng phụ trách mảng khách hàng liên quan đến bất động sản buộc phải có chứng nói Đây yêu cầu có nhiều quỹ đầu tư, đặc biệt trình độ khả thẩm định Hiện việc đào tạo cấp chứng cịn lỏng lẻo, để có chứng nhận đào tạo môi giới, định giá hay quản lý sàn bất động sản, học viên hai tháng, với học phí từ - triệu đồng/khóa Trong đó, đào tạo quy chuyên sâu theo bậc đại học, thời gian đào tạo năm, có năm học môn chuyên ngành liên quan đến lĩnh vực bất động sản Với việc đào tạo đại trà chắn không đảm bảo chất lượng cao đồng Hơn nữa, chất lượng chương trình đào tạo cịn thiếu yếu tố thực tế Chính học viên đào tạo kiến thức chung chung, kiến thức chay mà chưa thực hành, cọ xát với sàn mẫu, sàn thật nên cịn thiếu tính thực hành chưa phát huy hết khả Nếu xét chuyên sâu kiến thức lĩnh vực kinh doanh bất động sản, với thời lượng hai tháng chất lượng đào tạo khó đảm bảo tương xứng Với bất cập nêu vấn đề đặt Nhà nước nên có sách cụ thể việc đào tạo nhân lực ngành Theo nhóm đề tài kiến nghị số giải pháp cụ thể sau: - Cho phép trường đại học thuộc ngành kinh tế xây dựng phép đào tạo nhân lực ngành bất động sản hệ quy Nội dung liên quan đến chương trình đào tạo phải chuyên gia quan có liên quan thẩm định, đồng thời phải cân đối yếu tố lý thuyết yếu tố thực tế - Chấn chỉnh sở đào tạo chứng bất động sản, loại bỏ sở chưa đạt yêu cầu đưa khung giáo trình thống cho sở đào tạo - Đưa khung tiêu chuẩn, tiêu chí nhân lực lĩnh vực muốn cấp chứng phải thơng qua kỳ thi quốc gia lĩnh vực - Ban hành khung pháp lý cụ thể sách đào tạo nhân lực ngành này, nghị định hướng dẫn 153 chung chung chưa cụ thể Giám sát việc minh bạch hố thơng tin http://svnckh.com.vn 81 Để cơng cụ chứng khốn hố đưa vào vận hành tốt Việt Nam yêu cầu cấp thiết đặt cần phải có minh bạch cao điều tạo tin tưởng nhà đầu tư Vì theo thành viên đề tài Chính phủ nên ban hành nghị định việc công bố thông tin với tổ chức liên quan đến hoạt động thị trường tài chính, bất động sản, hoạt động đầu tư điều cần thiết tránh bất cân xứng thông tin bên, làm kìm hãm ln chuyển dịng vốn giảm hiệu kinh tế Hiện có thơng tư số 38/2007/TT-BTC, nhiên thơng tư cịn thiếu tính thực tế mang nặng tính hình thức, chưa quy định cụ thể rõ ràng Có thể thấy bất cập hạn chế thể là: Thứ nhất, Thông tư chưa bao quát hết đối tượng phải công bố thông tin Theo quy định, đối tượng phải công bố thông tin bao gồm hầu hết thành viên có hoạt động đầu tư, kinh doanh chứng khốn, cịn thành viên lớn thị trường với chức đầu tư tài chính, kinh doanh vốn Tổng công ty Đầu tư kinh doanh vốn nhà nước (SCIC) lại không nằm đối tượng phải công bố thông tin Sự bỏ sót đối tượng phải cơng bố thơng tin gây thiếu minh bạch mà hậu không công thành viên tham gia đầu tư kinh doanh chứng khoán theo quy luật thị trường, ảnh hưởng đến quyền lợi nhà đầu tư Thứ hai, Thơng tư cịn có nhiều quy định chung chung, chưa rõ ràng khiến đối tượng phải cơng bố thơng tin rơi vào tình trạng lúng túng, nhiều khơng biết có phải cơng bố thơng tin hay khơng khơng có đủ sở thơng tin cho việc cơng bố thông tin Yêu cầu đặt thông tư hướng dẫn thi hành phải cụ thể hóa, làm rõ các đối tượng, trường hợp nội dung phải công bố thông tin; tránh gây hiểu nhầm, hiểu sai hay bỏ sót đối tượng, nội dung phải công bố thông tin; đảm bảo hiệu thực thi sau ban hành Vậy với nội dung liên quan đến đề tài cần cơng bố thơng tin nhóm đối tượng nào? Thì theo nhóm đề tài đề xuất số văn cần thiết liên quan đến nội dung đề tài: http://svnckh.com.vn 82 - Văn pháp luật liên quan đến công bố thông tin lĩnh vực đầu tư bất động sản - Văn hướng dẫn đối tượng tham gia q trình chứng khốn hố; - Văn hướng dẫn NHNN, BTC quản trị rủi ro tổ chức tín dụng, bảo lãnh, bảo hiểm, tổ chức phát hành sản phẩm tài - Hồn thiện văn pháp luật cơng bố thơng tin thị trường chứng khốn mà cụ thể Thông tư 38; Với nội dung văn cần ban hành q trình cần có tìm hiểu tham khảo kinh nghiệm quốc gia khác đồng thời hồn thiện văn pháp luật có cho văn có hiệu lực đáng kể thực chức KẾT LUẬN Sau 20 năm đổi mới, kinh tế nói chung thị trường bất động sản nói riêng đạt bước phát triển đinh Tuy nhiên, thị trường bất động sản tồn nhiều hạn chế bất cập cân cung cầu số phân khúc, nguồn vốn huy động hạn chế, hành lang pháp lý nhiều khiếm khuyết… Để thị trường bất động sản phát triển bền vững, minh bạch, có tác động tốt đến phát triển kinh tế cần có biện pháp hỗ trợ điều chỉnh, hổ trợ tín dụng có vai trị quan trọng Vì vậy, đề tài nhóm nghiên cứu đề xuất cơng cụ chứng khốn hố khoản cho vay bất động sản, kênh khơi thơng tín dụng nhiều nước giới áp dụng phát triển như: Mỹ, Nhật, Úc, Singapore… Với phân tích trên, nhóm nghiên cứu đưa ưu, nhược điểm cơng cụ chứng khốn hố, thực tiễn thị trường bất động sản hoạt động tín dụng bất động sản, đề xuất giải pháp để áp dụng công cụ Việt Nam chưa áp dụng công nghệ vào thị trường bất http://svnckh.com.vn 83 động sản, nhiên với học kinh nghiệm nước trước, hồn tồn có khả áp dụng thành cơng Để áp dụng hiệu cơng cụ vào thị trường bất động sản cần có p minh bạch thông tin thị trường tài chính, thành lập tổ chức tài tham gia điều tiết thị trường Đồng thời tăng cường công tác đào tạo nguồn nhân lực chất lượng cao có khả đáp ứng nhu cầu phát triển thị trường Nhóm nghiên cứu hy vọng có niềm tin rằng, tương lai khơng xa, Việt Nam áp dụng thành cơng cơng nghệ chứng khoán hoá giải bất cập tồn thị trường bất động sản, để thị trường bất động sản phát triền bền vững góp phần vào cơng phát triển đất nước Danh mục tài liệu tham khảo Các luật, luật: Đất đai 2005, Luật bất động sản 2005, Bộ Luật dân 2005, Luật đầu tư 2005 Thơng tư số 38/2007/TT-BTC Bộ Tài công bố thông tin TTCK, Nghị định 153/2007/NĐ-CP Chính phủ việc quy định chi tiết hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản PGS.TS Nguyễn Văn Tiến, Giáo trình quản trị rủi ro ngân hàng thương mại, NXB Thống kê Administrator of National Banks, Comptroller’s Handbook, November 1997 http://www.saga.vn/Cohoigiaothuong/Thitruong1/ttbds/8283.saga http://news.sanotc.com/ViewItem.aspx?hl=vi&item=347979 http://www.sanbatdongsan.net.vn/Default.aspx http://www.cbrevietnam.com/ http://svnckh.com.vn 84 http://www.vietnamnet.vn/ 10 http://vneconomy.vn/ 11 http://cafef.vn/ 12 http://www.sacomreal.com/ 13 http://www.mpi.gov.vn/portal/page/portal/bkhdt 14 http://www.gso.gov.vn/Default.aspx?tabid=217 15 http://www.chinhphu.vn/portal/page?_pageid=33,135294&_dad=portal&_schem a=PORTAL 16 http://www.chinhphu.vn/portal/page?_pageid=33,135294&_dad=portal&_schem a=PORTAL 17 http://www.moc.gov.vn/ 18 http://vnexpress.net/GL/Home/ http://svnckh.com.vn 85 ... QUAN VỀ CHỨNG KHOÁN HOÁ CÁC KHOẢN CHO VAY BẤT ĐỘNG SẢN I Cho vay chấp tài sản Thế cho vay chấp Cho vay chấp tài sản khoản vay có tài sản để đảm bảo việc hoàn trả Các khoản cho vay chấp khoản nợ dài... việc cho vay dựa tín nhiệm người vay tài sản chấp cho vay, khoản vay gọi khoản vay chấp bất động sản thông thường Người cho vay địi hỏi người vay phải có bảo hiểm khoản cho vay chấp bất động sản. .. Thị trường bất động sản thị trường đòi hỏi can thiệp nhiều trực tiếp Nhà nước nên mức độ hoàn hảo thị trường bất động sản thấp thị trường hàng hóa tiêu dùng, thị trường tư liệu sản xuất thị trường