Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam Trần Ngọc Tú Khoa Luật Luận văn Thạc sĩ ngành: Luật kinh tế; Mã số: 60 38 50 Ngƣời hƣớng dẫn: TS. Nguyễn Thúy Hiền Năm bảo vệ: 2007 Abstract: Trình bày cơ sở lý luận, các tiền đề về kinh tế xã hội (KTXH) cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản (ĐKBĐS) của Việt Nam trong điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Phân tích, đánh giá pháp luật về ĐKBĐS tại Việt Nam qua các thời kỳ cũng nhƣ nêu lên thực trạng về tính thống nhất của pháp luật về ĐKBĐS hiện hành. So sánh pháp luật và thực trạng hoạt động ĐKBĐS của một số quốc gia có điều kiện KTXH gần gũi với Việt Nam, qua đó rút ra những kinh nghiệm bổ ích. Kiến nghị một số phƣơng hƣớng và giải pháp nhƣ: cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công tác ĐKBĐS theo một tiêu chí duy nhất là thẩm quyền theo địa hạt; tách bạch hoạt động ĐKBĐS với hoạt động quản lý về mặt hiện trạng, kỹ thuật của BĐS, đồng thời xây dựng cơ chế phối hợp, trao đổi thông tin giữa những cơ quan thực hiện chức năng này; hình thành một hệ thống hồ sơ pháp lý thống nhất và duy nhất đối với mọi loại BĐS do một cơ quan quản lý để đáp ứng yêu cầu và phát triển của thị trƣờng BĐS; hạn chế sự can thiệp của các cơ quan hành chính vào thủ tục xác lập quyền dân sự về BĐS của ngƣời dân nhằm thống nhất pháp luật về ĐKBĐS tại Việt Nam. Keywords: Bất động sản; Luật kinh tế; Pháp luật Việt Nam; Đăng ký bất động sản Content MỞ ĐẦU 1. Tính cấp thiết của việc thực hiện đề tài Tháng 7/2005, dự thảo Luật Đăng ký bất động sản đƣợc trình lên các cơ quan chức năng và đƣa ra công luận. Nội dung đổi mới chính của dự thảo này là việc quy định gộp hai loại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (gọi là sổ đỏ) và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở (gọi là sổ hồng) vào làm một Giấy đăng ký bất động sản (báo chí gọi là giấy xanh). Đồng thời, có một hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản tập trung, thống nhất, khắc phục những bất cập hiện tại. Tuy nhiên, ngay sau đó dự thảo Luật đã vấp phải những ý kiến phản đối rất quyết liệt. Nhƣ Công văn số 1119/BXD-QLN của Bộ Xây dựng do Thứ trƣởng Tống Văn Nga ký, trong đó có nêu: "Thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, cấp Giấy chứng nhận đăng ký bất động sản là không phù hợp với thực tế, trái với các 2 quy định của pháp luật hiện hành và gây ra nhiều phức tạp". Tiếp đó, qua nhiều phiên họp của Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội, các ý kiến vẫn không đồng tình với nội dung trên của dự thảo. Nhất là quan điểm của Ủy ban Pháp luật của Quốc hội rất khác với quan điểm của Chính phủ. Vì vậy, tại kỳ họp thứ 8, Quốc hội khóa XI (tháng 10/2005), Chính phủ đã đề nghị và đƣợc Ủy ban Thƣờng vụ Quốc hội chấp thuận rút dự thảo Luật ra khỏi chƣơng trình xây dựng luật để tiếp tục nghiên cứu, làm rõ những vấn đề đặt ra trong lý luận và thực tiễn. Nhƣ vậy, việc đổi mới tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản tại nƣớc ta vẫn đang là vấn đề thời sự và bỏ ngỏ, nhiều nội dung cần làm rõ về cơ sở lý luận và thực tiễn. Về cơ sở thực tiễn: Việc đăng ký bất động sản có ý nghĩa quan trọng, cần thiết nhằm đảm bảo cơ sở pháp lý cho việc xác định hiện trạng và lý lịch pháp lý của bất động sản. Thông qua công tác đăng ký, cơ quan nhà nƣớc có thẩm quyền xác định đƣợc hiện trạng (vị trí, kết cấu, đặc điểm), cũng nhƣ quản lý đƣợc các biến động về mặt pháp lý của bất động sản. Đăng ký bất động sản là cơ sở pháp lý để Nhà nƣớc công nhận và bảo vệ quyền sở hữu, quyền sử dụng bất động sản, đồng thời là số liệu quan trọng để Nhà nƣớc thực hiện nhiệm vụ quản lý bất động sản trên các mặt khai thác, sử dụng bất động sản. Thông qua hệ thống đăng ký bất động sản, các giao dịch trên thị trƣờng bất động sản đƣợc công khai, minh bạch. Với việc thông tin trong sổ đăng ký về bất động sản đƣợc công khai thì công chúng dễ dàng tìm hiểu và biết đầy đủ, chính xác thông tin về bất động sản, từ đó có đầy đủ cơ sở để xem xét, quyết định việc tham gia giao dịch dân sự, kinh tế liên quan đến bất động sản. Thời điểm đăng ký là căn cứ để xác định thứ tự ƣu tiên giữa các bên có quyền trong trƣờng hợp bất động sản là đối tƣợng của nhiều giao dịch trên thị trƣờng bất động sản. Tuy nhiên, hệ thống văn bản quy phạm pháp luật về đăng ký bất động sản chƣa đầy đủ, toàn diện, trong khi các quy định chƣa rõ ràng, đồng bộ. Theo quy định tại khoản 1 Điều 48 Luật Đất đai năm 2003 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2004), chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất "phải đăng ký quyền sở hữu tài sản theo quy định của pháp luật về đăng ký bất động sản" nhƣng hiện chƣa có Luật Đăng ký bất động sản, do vậy mới chỉ có quy định về đăng ký đất đai theo Luật Đất đai, đăng ký quyền sở hữu nhà ở theo Luật Nhà ở năm 2005, đăng ký quyền sở hữu công trình xây dựng theo Nghị định số 95/2005/NĐ-CP ngày 15/7/2005 của Chính phủ về việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhìn chung, các quy định về đăng ký chƣa bao quát hết những vấn đề cần thiết, chƣa bảo đảm các thông tin pháp lý phục vụ cho các loại bất động sản khi tham gia vào thị trƣờng. Trong khi đó, các tài sản gắn liền với đất khác hiện vẫn chƣa có quy định về đăng ký. Tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản còn nhiều vướng mắc, cụ thể như: các cơ quan đăng ký bất động sản tổ chức phân tán, thẩm quyền bị chia cắt theo địa giới hành chính, hoạt động đăng ký bất động sản triển khai chậm (ví dụ: cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị theo Nghị định số 60/NĐ-CP mới đạt khoảng 25%); nhiều loại bất động sản chưa được tổ chức đăng ký trên thực tế (công trình xây dựng…). Về mặt lý luận: Bổ sung và làm rõ những vấn đề lý luận liên quan đến việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản. Hiện nay, trong nền khoa học pháp lý của chúng ta còn tồn tại không ít khoảng trống, cũng như những vấn đề chưa rõ ràng về đăng ký và giao dịch 3 liên quan đến bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trường. Liên quan đến việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản, còn tồn tại một số vấn đề cần được làm rõ như: Các nguyên tắc về đăng ký bất động sản; khái niệm đăng ký bất động sản; các tiền đề kinh tế xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Bên cạnh đó, trong điều kiện chúng ta thừa nhận chế độ sở hữu toàn dân đối với đất đai, cần phân tích so sánh giữa chế độ đăng ký bất động sản Việt Nam với các quốc gia công nhận quyền sở hữu tư nhân đối với đất đai. Từ cơ sở trên, tác giả luận văn đã chọn đề tài "Thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam" nhằm hướng tới giải quyết về mặt lý luận các mâu thuẫn và bất cập trong pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành, đồng thời từ yêu cầu của thực tiễn cố gắng làm rõ được sự cần thiết và tính tất yếu của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam, góp phần tạo ra khung pháp luật chặt chẽ, ổn định và khoa học để điều chỉnh một cách hiệu quả, thúc đẩy sự phát triển của các giao dịch về bất động sản trong xã hội. 2. Tình hình nghiên cứu đề tài Pháp luật về đăng k‎ý bất động sản là vấn đề đã và đang đƣợc nhiều nhà nghiên cứu quan tâm ở những giác độ khác nhau. Một số công trình nghiên cứu về lý luận và thực tiễn xung quanh pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam có thể kể đến nhƣ sau: "Cơ sở lý luận và thực tiễn của chế độ đăng ký bất động sản tại Việt Nam", đề tài khoa học của Bộ Tƣ pháp năm 2005 nhằm xây dựng Dự thảo Luật Đăng ký bất động sản; "Đăng ký bất động sản, thực tiễn và phương hướng hoàn thiện", Luận văn thạc sĩ luật học của Phạm Kim Hiền, năm 2001 Ngoài ra, có một số công trình nghiên cứu khoa học có liên quan đến phần nào lĩnh vực đăng ký bất động sản nhƣ: "Quản lý nhà nước về đất đai và thực trạng giải pháp", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Dung, năm 1998; "Một số vấn đề về chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo qui định của pháp luật Việt Nam", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Thị Thu Thủy, năm 2004; "Các vấn đề pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất", Luận văn thạc sĩ luật học của Nguyễn Quang Học, năm 2004. Tuy nhiên, các công trình nghiên cứu trên đến nay đã có nhiều vấn đề chƣa cập nhật với thực tiễn xây dựng và thực thi pháp luật trong thời gian qua, đồng thời chƣa có đề tài mang tính trực tiếp và chuyên sâu nhằm đƣa ra cơ sở lý luận cũng nhƣ thực tiễn để tìm kiếm giải pháp thống nhất toàn bộ pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong một chỉnh thể. 3. Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích: Việc nghiên cứu đề tài nhằm mục đích làm rõ cơ sở khoa học, l‎ý luận và thực tiễn của việc thống nhất pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản của Việt Nam trên quan điểm hài hòa các điều kiện về kinh tế - xã hội và xu hƣớng hội nhập. Nhiệm vụ: Với mục đích nêu trên, nhiệm vụ nghiên cứu của đề tài đƣợc xác định là: Thứ nhất, làm rõ cơ sở khoa học lý luận, các tiền đề kinh tế - xã hội cho việc thống nhất 4 pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam trong điều kiện duy trì chế độ sở hữu toàn dân về đất đai. Thứ hai, phân tích, đánh giá pháp luật đăng ký bất động sản tại Việt Nam qua các thời kỳ, cũng nhƣ thực trạng về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản hiện hành. Thứ ba, so sánh pháp luật và thực trạng hoạt động đăng ký bất động sản của một số quốc gia có điều kiện kinh tế - xã hội gần gũi với Việt Nam, qua đó đúc rút những kinh nghiệm bổ ích làm cơ sở để đƣa ra các giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản nƣớc ta, bảo đảm tính hội nhập quốc tế. Thứ tư, kiến nghị phƣơng hƣớng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam. 4. Đối tƣợng và phạm vi nghiên cứu Với mục đích và nội dung nghiên cứu khá rộng, tổng quát của đề tài, trong giới hạn về quy mô và thời gian cho phép của một luận văn thạc sĩ luật học, ngƣời nghiên cứu chỉ tập trung nghiên cứu các quy định pháp luật về tổ chức và hoạt động đăng ký bất động sản ở Việt Nam. 5. Phƣơng pháp nghiên cứu Đề tài đƣợc thực hiện trên cơ sở phƣơng pháp luận duy vật biện chứng của chủ nghĩa Mác - Lênin và các phƣơng pháp nghiên cứu sau đây: - Phƣơng pháp duy vật lịch sử: Tiến hành nghiên cứu trên cơ sở quá trình hình thành, phát triển của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam. - Phƣơng pháp phân tích, so sánh, tổng hợp: Đây là các phƣơng pháp quan trọng và đƣợc sử dụng chủ yếu trong quá trình thực hiện luận văn. - Phƣơng pháp nghiên cứu thực tiễn: Sƣu tầm và phân tích các vụ việc thực tiễn có liên quan để làm rõ thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản. 6. Những đóng góp về mặt lý luận và thực tiễn của luận văn Đây là luận văn thạc sĩ đầu tiên tiếp cận vấn đề đăng k‎ý bất động sản trên một bình diện rộng và tổng thể nhằm thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản trong một mô hình pháp lý mới. Những đóng góp khoa học của luận văn đƣợc thể hiện ở những nội dung sau: Phân tích và làm rõ đƣợc sự cần thiết thống nhất pháp luật về đăng ký‎ bất động sản. Phân tích đƣợc thực trạng hiện nay về tính thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản. Phân tích đƣợc cơ sở lý luận cũng nhƣ tiền đề kinh tế - xã hội của việc thống nhất pháp luật về đăng k‎ý bất động sản Việt Nam. Phân tích mô hình và kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nƣớc trên thế giới. Kiến nghị phƣơng hƣớng và giải pháp cụ thể cho việc thống nhất pháp luật đăng ký bất động sản trên cơ sở phù hợp với điều kiện kinh tế - xã hội của Việt Nam và xu hƣớng phát triển chung của pháp luật quốc tế. 5 Nội dung và kết quả nghiên cứu của luận văn có thể là tài liệu tham khảo hữu ích cho việc nghiên cứu lý luận, học tập và giảng dạy khoa học pháp lý về đăng ký bất động sản. Ngoài ra, những quan điểm và kiến nghị của luận văn còn có ý nghĩa thiết thực trong quá trình hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, cụ thể là việc xây dựng Luật Đăng ký bất động sản. 7. Kết cấu của luận văn Ngoài phần mở đầu, kết luận và danh mục tài liệu tham khảo, nội dung của luận văn gồm 3 chƣơng: Chương 1: Những vấn đề lý luận cơ bản của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 3: Phƣơng hƣớng cơ bản nhằm thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 1 NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CƠ BẢN CỦA VIỆC THỐNG NHẤT PHÁP LUẬT VỀ ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 1.1. Khái quát chung pháp luật về đăng ký bất động sản 1.1.1. Khái niệm bất động sản Căn cứ vào tính chất không di dời đƣợc của tài sản, pháp luật có sự phân chia tài sản thành động sản và bất động sản. Đây là sự phân loại phổ biến và cơ bản nhất. Pháp luật Việt Nam không có sự phân biệt quyền tài sản thành các quyền đối vật và quyền đối nhân nhƣ một số nƣớc trên thế giới. Song, nếu hiểu quyền đối vật nhƣ trong khoa học pháp lý nói chung thì Việt Nam có một số quyền đối vật đối với bất động sản nhƣ sau: quyền sở hữu, quyền sử dụng đất, quyền sử dụng hạn chế bất động sản liền kề, quyền cầm cố, quyền thế chấp và một số quyền khác. 1.1.2. Đăng ký bất động sản Hệ thống đăng ký quyền về bất động sản đƣợc hình thành trên cơ sở hệ thống đăng ký Torrens. Tại Việt Nam, việc đăng ký đối với bất động sản đã đƣợc pháp luật đề cập ngay khi nƣớc Việt Nam dân chủ cộng hòa mới đƣợc thành lập. Cho đến thời kỳ đổi mới, trƣớc yêu cầu thực tiễn về sự hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản, hệ thống pháp luật về bất động sản nói chung và đăng ký bất động sản nói riêng mới dần hình thành và liên tục đƣợc bổ sung hoàn thiện. Tuy nhiên, những nội dung về đăng ký bất động sản trong pháp luật vẫn có xu hƣớng nhằm mục đích chính là thực hiện chức năng quản lý Nhà nƣớc đối với bất động sản. Trong quy định của pháp luật hiện nay, thuật ngữ "đăng ký bất động sản" chƣa đƣợc sử dụng. 6 1.1.3. Các hệ thống đăng ký bất động sản Hệ thống đăng ký để xác lập quyền. Trong hệ thống này, chính việc đăng ký, chứ không phải giao dịch hay sự kiện pháp lý, tạo ra quyền. Các giao dịch, sự kiện pháp lý chỉ là điều kiện cần cho việc xác lập quyền. Còn việc đăng ký là điều kiện đủ, thiết lập một bằng chứng về sự tồn tại của quyền. Hệ thống đăng ký để đối kháng với ngƣời thứ ba. Hệ thống đăng ký này dựa trên ba nguyên tắc: Giao dịch đƣợc đăng ký thì coi nhƣ đƣợc mọi ngƣời nhận biết; Giao dịch không đăng ký thì coi nhƣ không ai biết; Các suy đoán này là không thể đảo ngƣợc. 1.2. Một số quan niệm và nguyên tắc về thống nhất pháp luật Những nguyên tắc mang tính lý luận về thống nhất pháp luật sẽ là cơ sở khoa học để nghiên cứu các giải pháp cho việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản của Việt Nam. Hiệu quả điều chỉnh các quan hệ xã hội cơ bản phụ thuộc vào chất lƣợng của bản thân hệ thống pháp luật. Các quan hệ xã hội ở các lĩnh vực khác nhau thì mang nhiều đặc thù riêng và đòi hỏi pháp luật phải có phƣơng pháp, quy phạm pháp luật điều chỉnh tƣơng ứng và phù hợp. Pháp luật phải xuất phát từ tính chất của các quan hệ xã hội vốn có mối liên hệ nội tại thống nhất để rồi bản thân nó cũng là một hệ thống thống nhất. Để chỉ rõ tính thống nhất của pháp luật, Ph.Ăngghen đã viết "Pháp luật không những phải phù hợp với điều kiện kinh tế chung và không chỉ là sự biểu thị điều kiện chung đó mà còn phải là một sự biểu thị nhất quán từ bên trong để không tự phủ nhận mình bởi những mâu thuẫn nội tại". Một nguyên tắc quan trọng trong việc áp dụng thống nhất pháp luật là nguyên tắc pháp lý "ƣu tiên áp dụng luật chuyên ngành" nghĩa là cái riêng (quy định chuyên ngành) bao giờ cũng đƣợc áp dụng trƣớc và chỉ áp dụng cái chung khi cái riêng không có hoặc không đầy đủ. So sánh với những quy định pháp luật về đăng ký bất động sản hiện nay 1.3. Tiền đề kinh tế và xã hội để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản 1.3.1 Tiền đề kinh tế - xã hội, yêu cầu và xu hướng phát triển của hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam trong quá trình hội nhập Trong bối cảnh quốc tế hiện nay, hầu hết các nƣớc đều thừa nhận nền kinh tế thị trƣờng nhƣ một quy luật tất yếu và Việt Nam không nằm ngoài quy luật này. Ở hầu hết các nƣớc trên thế giới, bất động sản đƣợc coi là một kênh huy động vốn, thông qua việc huy động vốn, bất động sản đƣợc đƣa vào khai thác và sử dụng một cách có hiệu quả, phát huy đƣợc giá trị kinh tế của mình. Tuy nhiên, nếu chủ sở hữu và những ngƣời có quyền sử dụng hợp pháp bất động sản không có đƣợc sự ghi nhận và xác định hợp pháp các quyền năng đối với bất động sản thông qua cơ chế đăng ký bất động sản, ghi nhận trong sổ sách thì sẽ làm cản trở việc tiếp cận tín dụng. Bằng một hệ thống đăng ký bất động sản thống nhất, Nhà nƣớc tác động vào thị trƣờng, hƣớng dẫn thị trƣờng, một cách trực tiếp có hiệu quả theo hƣớng hạn chế sự lòng vòng, 7 thúc đẩy hạch toán kinh tế, giảm bớt chi phí, giảm giá thành trong hoạt động kinh doanh bất động sản. 1.3.2. Chính sách pháp luật- cơ sở để hoàn thiện hệ thống pháp luật về đăng ký bất động sản Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam đã xác định một trong những mục tiêu tổng quát của Chiến lược 10 năm (2001-2010) là "thể chế kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa đƣợc hình thành về cơ bản". Để thực hiện mục tiêu này, một trong những nhiệm vụ quan trọng là phải "hình thành và phát triển thị trƣờng bất động sản, bao gồm cả quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật; từng bƣớc mở thị trƣờng bất động sản cho ngƣời Việt Nam ở nƣớc ngoài và ngƣời nƣớc ngoài tham gia đầu tƣ". Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X một lần nữa đã chỉ ra: "Phát triển thị trường bất động sản, bao gồm thị trường quyền sử dụng đất và bất động sản gắn liền với đất; bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hóa một cách thuận lợi, làm cho đất đai thực sự trở thành nguồn vốn cho phát triển, thị trường bất động sản trong nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn các nhà đầu tư. Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa là nhà đầu tư bất động sản lớn nhất. Hoàn thiện hệ thống luật pháp về kinh doanh bất động sản". 1.4. Pháp luật đăng ký bất động sản trong lịch sử 1.4.1. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ phong kiến - Pháp luật đăng ký bất động sản thời Lê (thế kỷ XV đến thế kỷ XVIII). - Pháp luật dân sự thời Nguyễn (từ năm 1802 đến năm 1945). 1.4.2. Pháp luật đăng ký bất động sản thời kỳ Pháp thuộc 1.4.3. Pháp luật đăng ký bất động sản từ năm 1945 đến trước năm 2003 - Giai đoạn 1945- 1975. - Giai đoạn 1975- 1986. - Giai đoạn 1986 đến trƣớc 2003. Đất đai đã đƣợc thừa nhận nhƣ một loại hàng hóa đặc biệt, ngƣời sử dụng đất đã đƣợc pháp luật ghi nhận và bảo vệ các quyền năng. Nhƣng ngay cả khi có Luật Đất đai năm 1993, nƣớc ta vẫn chƣa có một hệ thống các văn bản pháp luật về đăng ký bất động sản. Các quy định về đăng ký bất động sản (đất đai) chƣa đƣợc hệ thống hóa, chỉ tồn tại nhƣ một phần của pháp luật đất đai và là một trong những công cụ để Nhà nƣớc thực hiện chức năng quản lý của mình. 1.5. Kinh nghiệm xây dựng pháp luật đăng ký bất động sản của một số nƣớc trên thế giới 1.5.1. Pháp luật đăng ký bất động sản của Nhật Bản Hệ thống đăng ký bất động sản ở Nhật Bản đƣợc xây dựng nhằm công khai hóa các thông tin về bất động sản và những thay đổi các vật quyền đối với bất động sản đó. Nhật Bản có các Trạm đăng ký đƣợc đặt tại khoảng 800 địa điểm trên cả nƣớc và có khoảng 10.000 công chức nhà nƣớc làm công tác đăng ký. 8 1.5.2. Pháp luật đăng ký bất động sản của Hàn Quốc Ở Hàn Quốc, việc đăng ký đƣợc thực hiện tại các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện hoặc văn phòng đăng ký nơi có bất động sản. Hoạt động đăng ký đƣợc thực hiện bởi các công chức quản lý hành chính, thƣ ký trƣởng hoặc thƣ ký cao cấp làm việc trong các Tòa án cấp huyện, chi nhánh của Tòa án cấp huyện và các Văn phòng đăng ký do Chánh án Tòa án cấp huyện và Trƣởng chi nhánh Tòa án cấp huyện cử ra. 1.5.3. Pháp luật đăng ký bất động sản của Canada Việc thành lập và tổ chức hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở Ontario thuộc thẩm quyền của Bộ trƣởng về vấn đề ngƣời tiêu dùng và dịch vụ kinh doanh. Bộ trƣởng có quyền quyết định số lƣợng Văn phòng đăng ký trong phạm vi tỉnh và tên gọi của mỗi Văn phòng đăng ký; có thể quyết định việc sáp nhập hoặc chia tách các Văn phòng đăng ký. 1.5.4. Pháp luật đăng ký bất động sản của Anh Luật về đăng ký đất năm 1988 quy định các trƣờng hợp đăng ký bắt buộc. Trƣớc đó, có tình trạng nhiều ngƣời chiếm hữu và sử dụng đất thực tế nhƣng chƣa hề đăng ký quyền của mình đối với đất. 1.5.5. Một số nhận xét, đánh giá về pháp luật đăng ký bất động sản các nƣớc trên Ở các nƣớc theo nền kinh tế thị trƣờng, vấn đề đăng ký bất động sản chủ yếu là nhằm công khai hóa các quyền liên quan đến bất động sản, phục vụ cho hoạt động của thị trƣờng bất động sản và các giao dịch khác liên quan đến bất động sản. Nhiều nƣớc đã chuyển từ quá trình đăng ký chứng thƣ sang đăng ký các quyền. Cho đến, nay hầu hết các nƣớc đều thực hiện việc đăng ký quyền đối với bất động sản. Pháp luật đăng ký bất động sản của hầu hết các nƣớc cũng đều quy định về việc đăng ký hiện trạng bất động sản, trong đó có các quy định rất cụ thể về các quy tắc mô tả chi tiết, rõ ràng và chính xác hiện trạng bất động sản trong Sổ đăng ký. Chương 2 THỰC TRẠNG VỀ TÍNH THỐNG NHẤT CỦA PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1. Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành Pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam phân chia thành những quy định riêng theo từng đối tƣợng bất động sản nhƣ: nhà ở, công trình xây dựng, rừng sản xuất là rừng trồng. 2.1.1. Pháp luật về đăng ký đất đai Xuất phát từ chế độ Nhà nƣớc thực hiện quyền của chủ sở hữu đối với đất đai, Luật Đất đai năm 2003 đã không đƣa ra khái niệm "đăng ký đất đai" nhƣ các quy định của pháp luật trƣớc đó mà chỉ có khái niệm "đăng ký quyền sử dụng đất". Tuy nhiên, dƣới góc độ khoa học pháp lý thì hoạt động đăng ký đất đai đƣợc hiểu bao gồm đăng ký hiện trạng đất đai và đăng ký quyền sử dụng đất. Trong đó, đăng ký hiện trạng đất đai là một trong những nội dung quản lý nhà nƣớc về đất đai đƣợc quy định tại khoản 2 Điều 6 Luật Đất đai 2003. 9 Theo quy định hiện hành, thì đăng ký lần đầu về hiện trạng đất đƣợc thực hiện đồng thời với đăng ký để đƣợc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là chứng thƣ pháp lý của nhà nƣớc nhằm ghi nhận quyền của ngƣời sử dụng đất. 2.1.2. Pháp luật về đăng ký quyền sở hữu nhà ở, công trình xây dựng Theo Điều 48 Luật Đất đai, công trình xây dựng chỉ đƣợc "ghi nhận" trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, trong khi đó, xét về bản chất, việc "ghi nhận" không đồng nghĩa với việc Nhà nƣớc công nhận và bảo hộ quyền sở hữu hợp pháp của chủ sở hữu. Đến Nghị định số 95/2005/NĐ-CP thì công trình xây dựng đƣợc Nhà nƣớc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng. Khác với Nghị định 60/CP là Nghị định 95/CP không đề cập đến quyền sử dụng đất ở. Luật Nhà ở đƣợc Quốc hội khóa XI, kỳ họp thứ 8 thông qua ngày 29/11/2005 lại quay trở lại mô hình đăng ký quyền sở hữu nhà ở "hai trong một". Nghị định 90/2006/NĐ-CP của Chính phủ ngày 6/9/2006 hƣớng dẫn thi hành Luật Nhà ở đã chính thức bãi bỏ các quy định các nội dung liên quan đến việc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở trong Nghị định số 95/2005/NĐ-CP Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, quyền sở hữu công trình xây dựng. Nhƣ vậy, theo quy định hiện hành thì chủ sở hữu nhà ở có thể đƣợc cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở. Nhƣng với chủ sở hữu công trình xây dựng thì chỉ có một loại giấy chứng nhận quyền sở hữu, còn quyền sử dụng đất mà công trình xây dựng nằm trên vẫn theo quy định pháp luật về đất đai. 2.1.3. Pháp luật về đăng lý quyền sử dụng rừng và quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng Mặc dù Luật quy định cho chủ rừng có nhiều quyền năng nhƣ chuyển nhƣợng, thừa kế, thế chấp, cho thuê, góp vốn bằng quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng nhƣng lại không quy định cụ thể về việc đăng ký các quyền tài sản trên. Tại Điều 31 chỉ nêu "Việc đăng ký lần đầu và đăng ký biến động quyền sử dụng rừng phải tiến hành đồng thời với đăng ký quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai và pháp luật về bảo vệ và phát triển rừng. Việc đăng ký quyền sở hữu rừng sản xuất là rừng trồng được thực hiện theo quy định về đăng ký tài sản của pháp luật dân sự". 2.2. Tính thiếu thống nhất của pháp luật về đăng ký bất động sản việt nam Các quy định pháp luật trên có mối liên hệ không đƣợc xác định rõ ràng, tồn tại ở các cấp độ hiệu lực khác nhau với những mục đích pháp lý không thống nhất. 2.2.1. Sự thiếu thống nhất của các quy định hiện hành về đăng ký bất động sản Do chƣa có một đạo luật chung về đăng ký bất động sản nên các quy định pháp luật về vấn đề này đƣợc đƣa vào những đạo luật, văn bản riêng biệt, điều chỉnh hoạt động quản lý, xác lập quyền và giao dịch đối với từng loại bất động sản (nhà, đất, các công trình xây dựng khác…). Sự phân tán của quy định pháp luật về đăng ký bất động sản đã dẫn đến sự chồng chéo, không thống nhất. Khi tham gia thị trƣờng về bất động sản, công trình xây dựng, nhà ở và đất thƣờng có mối quan hệ mật thiết nhƣng quy định hiện hành đã tách biệt thậm chí thành 3 loại BĐS này theo 10 3 cơ chế quản lý, 3 cơ chế đăng ký, 3 hệ thống pháp luật điều chỉnh theo 3 trình tự, thủ tục đăng ký. Không chỉ thiếu thống nhất, quy định về đăng ký bất động sản cũng chƣa đầy đủ. Ví dụ nhƣ trƣờng hợp bất động sản đã bị hạn chế quyền sử dụng do việc xác lập quyền địa dịch theo thỏa thuận. Nhƣng thỏa thuận đó không đƣợc ghi nhận, đƣa vào "lý lịch" của bất động sản nên chủ sở hữu tiếp theo của bất động sản thƣờng không chấp nhận những hạn chế đó, dẫn đến tranh chấp. 2.2.2. Sự phân tán của cơ quan đăng ký bất động sản: Đặc điểm nổi bật của hệ thống cơ quan đăng ký bất động sản ở nƣớc ta là sự phân tán của cơ quan đăng ký. Đặc điểm này phù hợp với tƣ duy coi đăng ký bất động sản là một nội dung của hoạt động quản lý nhà nƣớc đối với bất động sản, đồng nhất hoạt động đăng ký bất động sản với việc Nhà nƣớc công nhận quyền về bất động sản. 2.3. Ảnh hƣởng của sự phân tán pháp luật về đăng ký bất động sản trong thực tiễn 2.3.1. Công tác đăng ký bất động sản Theo thống kê của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, tiến độ cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất rất chậm, trong khi đây là đối tƣợng chủ yếu của giao dịch trên thị trƣờng bất động sản. Ba năm sau khi Luật Đất đai ra đời, Luật Nhà ở có hiệu lực ngày 1/7/2006 đã nối lại việc cấp "sổ hồng". Giải pháp đƣa ra đối với những "sổ đỏ" theo Nghị định 181/2004/NĐ-CP là nếu nhà đất đã có "sổ đỏ" thì đƣợc cấp thêm một "sổ hồng" (Nghị định 90/2006/NĐ-CP), hoặc ngƣời dân có thể chuyển từ "sổ đỏ" sang "sổ hồng" để có một giấy duy nhất. Đứng dƣới góc độ hành chính, chỉ chƣa đến 3 năm đƣợc cấp, một số "sổ đỏ" đã bị lỗi thời. Tính riêng ở Thành phố Hồ Chí Minh đã có hơn 100.000 căn nhà vƣớng vào trƣờng hợp này. Nếu chỉ lấy mức bình quân mỗi trƣờng hợp xin cấp "sổ hồng", chủ nhà phải bỏ ra 500.000 đồng (chủ yếu là tiền đo vẽ), thì với hơn 100.000 căn nhà, hàng chục tỷ đồng của dân bị lãng phí. Những nội dung quy định về hoạt động đăng ký quyền sử dụng rừng, quyền sở hữu rừng trồng là rừng sản xuất theo Luật Bảo vệ và phát triển rừng hầu nhƣ chƣa triển khai trong thực tế. Thời gian qua, việc ghi nhận, quản lý các thông tin về rừng chủ yếu do lực lƣợng kiểm lâm thực hiện với những nội dung mang nặng tính kỹ thuật nhằm phục vụ công tác quản lý, bảo vệ, phát triển và sử dụng rừng. Hiện nay đang có sự chênh lệch giữa thực tế hoạt động của thị trƣờng bất động sản và hoạt động đăng ký giao dịch về bất động sản. Tồn tại một số lƣợng không nhỏ các giao dịch liên quan đến quyền sử dụng đất, bất động sản gắn liền với đất không đƣợc đăng ký (bao gồm cả các trƣờng hợp có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phƣờng, thị trấn). 2.3.2. Cung cấp thông tin về tình trạng pháp lý của bất động sản Việc tìm hiểu, cung cấp thông tin thông qua trình tự, thủ tục luật định không nhiều. Ngay bản thân các cơ quan quản lý và tƣ pháp trong hoạt động đăng ký nhà đất cũng thiếu sự phối hợp về cung cấp thông tin. [...]... việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở Việt Nam Việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản cần đạt đƣợc những yêu cầu về lý luận và thực tiễn cơ bản sau đây: Thứ nhất, hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản, đảm bảo sự đồng bộ, tính khả thi của các quy định có liên quan trong Bộ luật dân sự, Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở Đây là mục tiêu... sở khoa học lý luận về đăng ký bất động sản và những kinh nghiệm lập pháp tiếp thu đƣợc từ nhiều quốc gia, giải pháp để thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản phải đáp ứng đƣợc những yêu cầu đặt ra từ lý luận và thực tiễn Cần xóa bỏ sự phân chia pháp luật về đăng ký bất động sản theo các loại bất động sản, nằm ở các văn bản chuyên ngành khác nhau Xây dựng một đạo luật về đăng ký bất động sản thống. .. luật về đăng ký bất động sản còn phân tán, thiếu thống nhất, không đồng bộ và nhiều Luật cùng điều chỉnh về một vấn đề Từ đó, góp phần hoàn thiện pháp luật về đăng ký bất động sản của nƣớc ta 3.2 Phƣơng hƣớng và giải pháp thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản ở việt nam 3.2.1 Cần ban hành một đạo luật chung điều chỉnh tổng thể, đồng bộ, thống nhất công tác đăng ký bất động sản Đạo luật chung trong... Thị Mai Phƣơng (2005), Thống nhất luật hợp đồng ở Việt Nam, Nxb Tƣ pháp, Hà Nội 33 Đặng Trƣờng Sơn (2007), "Pháp luật về đăng ký bất động sản trong điều kiện nền kinh tế thị trƣờng định hƣớng xã hội chủ nghĩa", Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội 34 Nguyễn Đăng Sơn (2007), "Đăng ký bất động sản" , Kỷ yếu Hội thảo: Pháp luật về đăng ký bất động sản, ngày 10/1, Hà Nội... quan trọng bởi vì nhƣ đã phân tích ở trên, pháp luật hiện hành về đăng ký bất động sản quy định tản mạn tại nhiều văn bản với sự chia cắt về thẩm quyền đăng ký và sự không thống nhất trong quy trình đăng ký Thứ hai, xây dựng cơ chế quản lý nhà nƣớc về đăng ký bất động sản, mô hình cơ quan đăng ký và xây dựng trình tự, thủ tục đăng ký bất động sản đơn giản, khoa học nhằm đảm bảo hoạt động đăng ký đƣợc thông... bất động sản: đăng ký tập trung các quyền, giao dịch liên quan đến bất động sản trên cơ sở tách biệt với các hoạt động đăng ký mang tính kỹ thuật liên quan đến bất động sản đó Cơ quan đăng ký bất động sản sẽ thực hiện việc ghi nhận về chế độ pháp lý của bất động sản một cách tập trung, thống nhất đối với mọi bất động sản Còn việc ghi nhận mang tính kỹ thuật về hiện trạng của từng loại bất động sản. .. lĩnh vực đăng ký bất động sản có phạm vi điều chỉnh gồm đăng ký quyền sử dụng đất và quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất ngay từ khâu đăng ký ban đầu đến đăng ký các biến động theo một quy trình, thủ tục đăng ký phù hợp Những văn bản pháp luật chuyên ngành chỉ quy định những điểm đặc thù trong việc đăng ký một số loại bất động sản 3.2.2 Thống nhất cơ quan quản lý nhà nước về đăng ký bất động sản Hiện... ký bất động sản thống nhất, trên cơ sở những nguyên tắc chung về đăng ký Từ đó thống nhất về cơ quan đăng ký, thẩm quyền đăng ký, thủ tục đăng ký, hồ sơ lƣu giữ, cung cấp thông tin… Các văn bản pháp luật chuyên ngành chỉ điều chỉnh những nội dung mang tính đặc thù, đăng ký lần đầu của từng loại bất động sản tƣơng ứng Việc đăng ký các giao dịch sau này sẽ do Luật Đăng ký bất động sản điều chỉnh Bên cạnh... quyền sử dụng đất ở Việt Nam và hệ thống đăng ký bất động sản của một số nước trên thế giới, (3+4) 39 Trƣờng Đại học Luật Hà Nội (2001), Giáo trình Luật Dân sự Việt Nam, Nxb Công an nhân dân, Hà Nội 16 40 Trần Đông Tùng (2006), "Mô hình cơ quan đăng ký bất động sản- kinh nghiệm quốc tế và vấn đề của Việt Nam" , Tham luận tại Hội thảo: Pháp luật đăng ký bất động sản, do Ủy ban Pháp luật của Quốc hội... nhân, tổ chức Thứ ba, các quy định về đăng ký bất động sản phải nhằm góp phần đảm bảo sự an toàn pháp lý cho các bên khi tham gia giao dịch về bất động sản; góp phần bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của chủ sở hữu, chủ sử dụng bất động sản và cá nhân, tổ chức có liên quan Thứ tƣ, pháp luật về đăng ký bất động sản phải đáp ứng mục tiêu có đầy đủ thông tin về bất động sản để cung cấp cho mọi cá nhân, tổ . NHẤT CỦA PHÁP LUẬT ĐĂNG KÝ BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM 2.1. Pháp luật đăng ký bất động sản hiện hành Pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam phân chia thành. của việc thống nhất pháp luật về đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương 2: Thực trạng về tính thống nhất của pháp luật đăng ký bất động sản Việt Nam. Chương