Đánh giá thực trạng đăng ký biến động sử dụng đất hệ thống hồ sơ địa Quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng Trịnh Quốc Khánh Trường Đại học Khoa học Tự nhiên Luận văn Thạc sĩ ngành: Địa chính; Mã số: 60 44 80 Người hướng dẫn: PGS.TS Trần Văn Tuấn Năm bảo vệ: 2012 Abstract: Tổng quan đăng ký biến động sử dụng đất hồ sơ địa nước ta Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, trạng hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận Ngơ Quyền Phân tích, đánh giá vấn đề cịn tồn tại, hạn chế công tác đăng ký biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa địa bàn quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký biến động sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu Keywords: Địa chính; Hải Phịng; Quyền sử dụng đất; Hồ sơ địa chính; Sử dụng đất Content NỘI DUNG CỦA LUẬN VĂN Cấu trúc đề tài Ngoài phần mở đầu, kết luận tài liệu tham khảo, báo cáo đề tài gồm có chương: Chƣơng 1: Tổng quan số vấn đề đăng ký biến động sử dụng đất hệ thống hồ sơ địa nước ta Chƣơng 2: Thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất hệ thống hồ sơ địa quận Ngơ Quyền, Thành phố Hải Phịng Chƣơng 3: Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, hồn thiện hệ thống hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu Tính cấp thiết đề tài Đăng kí biến động đất đai thủ tục hành quan hành thực nhằm cập nhật thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất, đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa ln phản ánh trạng sử dụng đất, liên quan đến nhiều vấn đề phức tạp thuộc sở pháp lý quan hệ xã hội, đảm bảo quyền lợi hợp pháp thiết thực tổ chức, cá nhân, nên vấn đề gặp nhiều khó khăn nhiều người quan tâm Trong thực tế, vấn đề đăng kí biến động sử dụng đất nước nói chung quận Ngơ Quyền, thành phố Hải Phịng nói riêng cịn gặp nhiều khó khăn, bất cập Mặc dù quận nội thành, q trình thị hóa mạnh mẽ, mối quan hệ đất đai ngày trở nên phức tạp đa dạng việc cập nhật thông tin biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất địa bàn chưa thực cách thường xuyên, đầy đủ Mà nguyên nhân chủ yếu lượng cán mỏng, liệu đồ liệu hồ sơ chưa liên kết với nhau, dẫn đến thiếu đồng trình cập nhật biến động, chưa có hỗ trợ hiệu công nghệ thông tin khiến việc cập nhật thơng tin biến động cịn mang tính thủ cơng, xác Mục tiêu nghiên cứu - Làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất trạng hồ sơ địa địa bàn quận Ngơ Quyền - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký biến động sử dụng đất, hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu Nội dung nghiên cứu - Tổng quan đăng ký biến động sử dụng đất hồ sơ địa nước ta - Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, trạng hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận Ngơ Quyền - Phân tích, đánh giá vấn đề tồn tại, hạn chế công tác đăng ký biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa địa bàn quận Ngơ Quyền - Đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu công tác đăng ký biến động sử dụng đất, hồn thiện hệ thống hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu Phƣơng pháp nghiên cứu - Phương pháp điều tra khảo sát: dùng để thu thập tài liệu, số liệu, thông tin cần thiết cho mục đích đánh giá thực trạng cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất, hồ sơ địa địa bàn quận Ngô Quyền - Phương pháp thống kê, xử lý số liệu: phân tích, thống kê số liệu tình hình đăng kí biến động sử dụng đất địa bàn quận - Phương pháp phân tích, đánh giá tổng hợp: từ số liệu, tài liệu thu thập được, phân tích làm rõ thực trạng cơng tác đăng kí biến động đất, hệ thống hồ sơ địa khu vực nghiên cứu từ đưa nhận xét đánh giá - Phương pháp ứng dụng công nghệ tin học: ứng dụng phần mềm VILIS để xây dựng sở liệu thử nghiệm đăng ký biến động sử dụng đất phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền - Phương pháp chuyên gia: sử dụng để lấy ý kiến chuyên gia nhằm hoàn thiện kết luận, đánh giá đề xuất để hồn thiện việc đăng kí biến động đất đai, hồn thiện hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu CHƢƠNG TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH Ở NƢỚC TA Đăng ký đất đai đăng ký biến động sử dụng đất Đăng ký đất đai thủ tục hành nhà nước quy định tổ chức thực hiện, có tính bắt buộc người sử dụng đất, thực đồng thời hai việc: vừa ghi vào hồ sơ địa quan nhà nước để phục vụ cho yêu cầu quản lý nhà nước đất đai theo quy hoạch pháp luật, vừa cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người sử dụng đất *Đăng kí đất đai lần đầu Đăng kí đất đai lần đầu tổ chức thực phạm vi nước để thiết lập hồ sơ địa cho tồn đất đai cấp GCN quyền sử dụng đất cho tất chủ sử dụng đất có đủ điều kiện theo quy định pháp luật *Đăng kí biến động đất đai - Đăng kí biến động đất đai thực đất xác định chế độ sử dụng cụ thể, việc làm thường xuyên quan hành Nhà nước mà cụ thể ngành Địa nhằm cập nhật thơng tin đất đai để đảm bảo cho hệ thống hồ sơ địa ln phản ánh trạng sử dụng đất -Tính chất đăng kí biến động quyền sử dụng đất xác nhận thay đổi nội dung đất đăng kí quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật, sở thực việc chỉnh lý hồ sơ địa thu hồi GCN quyền sử dụng đất *Đăng kí biến động đất đai có đặc điểm sau: - Dựa sở hồ sơ đăng kí đất đai ban đầu - Khơng cần thiết phải có hội đồng tư vấn trình xét duyệt - Được tiến hành thường xuyên,tồn song song với q trình sử dụng đất *Vai trị hệ thống hồ sơ địa cơng tác quản lý đất đai Hồ sơ địa có vai trị quan trọng cơng tác quản lý đất đai, điều thể thông qua trợ giúp cho nhà quản lý trình ban hành văn quy phạm pháp luật quản lý sử dụng đất đai, công tác thành lập đồ trạng sử dụng đất, công tác quy hoạch sử dụng đất tổ chức thi hành văn Hệ thống hồ sơ địa cịn giúp tạo lập kênh thơng tin Nhà nước nhân dân Nhân dân có điều kiện tham gia vào trình giám sát hoạt động quản lý đất đai quan Nhà nước hoạt động sử dụng đất chủ sử dụng đất: Điều giúp hạn chế việc làm sai trái người quản lý người sử dụng *Tổng quan sở pháp lý đăng ký biến động sử dụng đất, quản lý hồ sơ địa từ có Luật đất đai năm 2003 Luật Đất đai 2003 có quy định cụ thể hồ sơ địa Điều 47 quy định: Hồ sơ địa bao gồm: - Bản đồ địa chính; - Sổ địa chính; - Sổ mục kê đất đai; - Sổ theo dõi biến động đất đai Nội dung hồ sơ địa bao gồm thơng tin đất sau đây: - Số hiệu, kích thước, hình thể, diện tích, vị trí; - Người sử dụng đất; - Nguồn gốc, mục đích, thời hạn sử dụng đất; - Giá đất, tài sản gắn liền với đất, nghĩa vụ tài đất đai thực chưa thực hiện; - GCN quyền sử dụng đất, quyền hạn chế quyền người sử dụng đất; - Biến động trình sử dụng đất thơng tin khác có liên quan Cơ sở pháp lý đăng ký biến động sử dụng đất - Luật đất đai năm 2003, ngày 26 tháng 11 năm 2003 - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29 tháng 10 năm 2004 Chính phủ thi hành luật đất đai - Thông tư 09/2007/TT-BTNMT ngày 02 tháng năm 2007 hướng dẫn việc lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa (thay Thơng tư số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01 tháng 11 năm 2004 Bộ Tài ngun Mơi trường) Nội dung đăng kí biến động sử dụng đất theo pháp luật hành * Thay đổi chủ sử dụng: - Chuyển nhượng, Thừa kế, tặng cho,quyền sử dụng đất - Nhận quyền sử dụng đất xử lý hợp đồng chấp, bảo lãnh, góp vốn, kê biên, bán đấu giá, nhận quyền sử dụng đất theo án định Tòa án nhân dân, định quan thi hành án - Thuê, thuê lại quyền sử dụng đất nhà đầu tư Nhà nước giao đất, cho thuê đất để đầu tư xây dựng kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, khu kinh tế, khu công nghệ cao * Người sử dụng đất thực quyền: - Cho thuê, cho thuê lại, chấp, bảo lãnh, góp vốn quyền sử dụng đất - Người sử dụng đất đề nghị chứng nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất vào GCN chuyển quyền sử dụng đất số chứng nhận quyền sử dụng GCN cấp * Thay đổi mục đích sử dụng: - Chuyển mục đích sử dụng đất từ đất nông lâm nghiệp, đất làm muối, đất ở, đất chuyên dùng sang mục đích khác hộ gia đình cá nhân - Chuyển cơng sử dụng nhà ở, cơng trình xây dựng - Chuyển mục đích sử dụng đất trường hợp có khơng phải xin phép * Thay đổi hình dạng, kích thước, diện tích, thơng tin đất tài sản gắn liền với đất: Sự thay đổi hình thể đất dẫn đến thay đổi số hiệu đất đăng kí, diện tích đất, dẫn đến thay đổi số lượng đất, làm phát sinh nhu cầu cập nhật, chỉnh lý thơng tin đồ địa bên cạnh thông tin sổ mục kê, sổ địa chính, sổ theo dõi biến động GCN quyền sử dụng đất cụ thể như: - Giảm diện tích sử dụng đất sạt lở tự nhiên - Tách thửa, hợp đất thành nhiều hợp thành đất - Hình thành chuyển đổi mục đích sử dụng từ phần đất cũ, Nhà nước thu hồi phần đất - Thay đổi thông tin đất đo đạc lập đồ địa - Thay đổi thơng tin số hiệu thửa, tên đơn vị hành nơi có đất, tài sản gắn liền với đất - Thay đổi diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, tầng cao, kết cấu, cấp (hạng) nhà, cơng trình, nguồn gốc tạo lập * Các trường hợp biến động khác: - Người sử dụng đất đổi tên, chuyển đổi từ hình thức Nhà nước cho thuê đất sang hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất - Có thay đổi thời hạn sử dụng đất, thời hạn sở hữu tài sản, hạn chế quyền nghĩa vụ tài người sử dụng đất, người sở hữu tài sản gắn liền với đất - Nhà nước thu hồi đất, GCN cấp bị hư hỏng bị mất, đính nội dung ghi GCN cấp có nhu cầu cấp đổi GCN cấp trước ngày 10 tháng 12 năm 2009 CHƢƠNG THỰC TRẠNG CƠNG TÁC ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH QUẬN NGƠ QUYỀN THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội: Quận Ngơ quyền có tổng diện tích tự nhiên theo địa giới hành 1.122, 40 bao gồm 13 đơn vị hành cấp Phường Quận Ngô Quyền với hệ thống sông, hồ tạo cho quận có diện tích mặt nước lớn, cảnh quan đẹp, thích hợp cho điều kiện phát triển khu vực công viên xanh, phục vụ cho việc nghỉ ngơi, giải trí hoạt động văn hóa Tuy nhiên đặc điểm cấu tạo địa hình, địa chất nên địa bàn quận có nhiều vũng đất trũng, thấp, móng yếu, lại nơi tiêu nước thành phố gây ảnh hưởng lớn vấn đề xây dựng, bảo vệ mơi trường Đây xem điểm hạn chế lớn Quận mối quan tâm hàng đầu địa bàn quận Quận Ngơ Quyền cịn đầu mối hệ thống giao thông quan trọng đường bộ, đường sắt đường thuỷ thoả mãn chức là: - Sử dụng đất làm trung tâm hành tiện ích cơng cộng Thành phố Quận - Sử dụng đất vào mục đích làm trung tâm thương mại, dịch vụ, du lịch trung tâm văn hố - thể dục thể thao, làm bến Cảng, cơng nghiệp, kho bãi ven Sơng Cấm *Khái qt tình hình quản lý, sử dụng đất đai địa bàn quận Ngô Quyền Hiện trạng sử dụng đất Theo kết kiểm kê đất đai năm 2010 tổng diện tích đất tự nhiên tồn quận là: 1.122, 40 ha, khơng thay đổi địa giới hành diện tích tự nhiên Từ năm 2005 đến năm 2010, số vụ chuyển nhượng, tặng cho, thừa kế quyền sử dụng đất chấp, bảo lãnh giá trị quyền sử dụng đất tăng Nguyên nhân quận Ngơ Quyền có nhiều dự án xây dựng nhà ở, phát triển khu đô thị xuất nhiều, đồng thời hoạt động giao dịch thị trường quyền sử dụng đất thời gian tăng, khiến cho nhu cầu đăng kí biến động sử dụng đất người dân tăng theo Bên cạnh đó, Văn phịng đăng kí quyền sử dụng đất quận thành lập với số cải cách thủ tục hành làm tốc độ đăng kí biến động tăng đáng kể Bảng Các đơn vị hành cấp phƣờng quận Ngô Quyền STT Đơn vị hành diện tích ( ) 01 Phường Máy Chai 237,23 02 Phường Máy Tơ 150,00 03 Phường Vạn Mỹ 113,25 04 Phường Cầu Tre 45,22 05 Phường Lạc Viên 37,26 06 Phường Lương Khánh Thiện 29,03 07 Phường Gia Viên 26,23 08 Phường Đông Khê 176,74 09 Phường Cầu Đất 14,84 10 Phường Lê Lợi 23,36 11 Phường Đằng Giang 178,12 12 Phường Lạch Tray 67,48 13 Phường Đồng Quốc Bình 23,65 Tổng diện tích 1.122,40 (Nguồn: Báo cáo Phịng Tài ngun - Mơi trường năm 2010) Bảng 2: Biến động đất đai năm 2010 so với năm 2005 Đơn vị tính: Thứtự Mục đích sử dụng đất Mã Diện tích So với năm 2005 năm 2010 Diện tích năm 2005 Tổng diện tích tự nhiên Đất nông nghiệp Tăng(+) giảm(-) 1.122,4 NNP 9,57 19,63 -10,06 1.1 Đất trồng lúa LUA 0 1.2 Đất trồng lâu năm CLN 4,79 13,61 -8,82 1.3 Đất rừng sản xuất RSX 0 1.4 Đất rừng phịng hộ RPH 0 1.5 Đất nơng nghiệp khác NNK 0,5 0,5 1.6 Đất nuôi trồng thuỷ sản NTS 4,28 5,52 -1,24 Đất phi nông nghiệp PNN 1.112,83 2.1 Đất đô thị ODT 438,28 433,86 +4,62 2.2 Đất trụ sở CQ CTSN CTS 12,88 24,29 -11,41 2.3 Đất quốc phòng CQP 15,51 12,94 +2,57 2.4 Đất an ninh CAN 4,42 4,99 -0,57 2.5 Đất sản xuất KDPNN CSK 247,74 253,46 -5,72 2.6 Đất có mục đích cơng cộng CCC 249,91 231,43 +18,48 2.7 Đất tôn giáo, TN TTN 4,39 4,39 2.8 Đất nghĩa trang NĐ NTD 5,00 5,00 2.9 Đất sông suối mặt nước CD SMN 134,50 132,41 +2,09 Đất chƣa sử dụng CSD 0 3.1 Đất chưa sử dụng BCS 0 (Nguồn:Báo cáo phịng Tài ngun mơi trường quận Ngơ Quyền năm 2010) Bảng 3: Tổng hợp số liệu cấp GCN quyền sử dụng đất quận Ngô Quyền giai đoạn 2005 -2010 Năm Số GCN cấp Số GCN theo Kế Số GCN chƣa hoạch cấp Tỷ lệ đạt so với kế hoạch (%) Giai đoạn trƣớc 7.502 41.622 23.237 18% 2005 2.090 6.000 21.147 34,83% 2006 2.943 5.000 18.204 58,86% 2007 1.437 3.000 16.767 47,90% 2008 2.513 3.500 14.254 71,71% 2009 1.501 3.500 12.753 42,88% 2010 1.870 3.500 10.883 53,42% 2005 (Nguồn:Báo cáo phịng Tài ngun mơi trường quận Ngô Quyền năm 2010) Bảng 4: Kết kê khai đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất địa bàn quận Ngơ Quyền (tính đến tháng năm 2010) Tổng số hồ STT Các phƣờng sơ phải kê khai đăng ký cấp GCNQSD Số hộ kê khai Số hộ cấp GCNQSD đất Hộ % Hộ % đất Tổng số hộ chƣa cấp GCNQS D đất Máy Chai 2743 2743 100 2.470 90,05 273 Đằng Giang 1526 1526 100 1.344 88,07 182 Đông Khê 2306 2306 100 1.539 66,74 767 Đồng Quốc Bình 2282 2282 100 2.167 94,96 115 Lạch Tray 3631 3631 100 3.238 89,18 393 Cầu Đất 1319 1319 100 813 61,64 506 Lê Lợi 3830 3830 100 2.578 67,31 1252 Máy Tơ 3475 3475 100 2.467 64,62 1050 Cầu Tre 5542 5542 100 3.325 60,00 2217 10 Vạn Mỹ 3319 3319 100 2.602 78,40 717 11 Lạc Viên 4841 4841 100 3.968 81,97 873 12 Gia Viên 3196 3196 100 1.911 59,79 1285 13 Lương Khánh Thiện 2570 2570 100 2317 90,16 253 41622 41622 100 30.739 Tổng số 73.85 10883 (Nguồn:Báo cáo phịng Tài ngun mơi trường quận Ngơ Quyền năm 2010) Cấp GCN quyền sở hữu nhà (trên sở Nghị định 61/CP) Bảng 5: Số GCN cấp địa bàn quận Ngô Quyền (Theo Nghị định 61/CP) STT Tên phƣờng Số GCN cần phải cấp 595 Số GCN cấp 223 Tỷlệ% 37,47 Số GCN cần phải cấp 372 Máy Chai Đằng Giang 230 150 65,21 80 Đông Khê 245 112 45,71 133 Đồng Quốc Bình 457 267 58,42 190 Lạch Tray 389 213 54,75 176 Cầu Đất 378 247 65,34 131 Lê Lợi 298 162 54,36 136 Máy Tơ 498 189 37,97 309 Cầu Tre 578 349 60,38 229 10 Vạn Mỹ 556 413 74,28 143 11 Lạc Viên 389 277 71,20 112 12 Gia Viên 287 114 39,72 173 13 Lương Khánh Thiện 345 188 54,49 157 5.245 2.904 55,37 2.341 Tổng cộng (Nguồn:Báo cáo phịng Tài ngun mơi trường quận Ngơ Quyền năm 2010) 10 Tổng cộng 5990 391 615 718 1128 1028 2110 (Nguồn: Báo cáo phịng Tài ngun mơi trường quận Ngô Quyền qua năm) *Thực trạng hệ thống hồ sơ địa cơng tác tin học hóa phục vụ đăng ký biến động quyền sử dụng đất địa bàn quận Trong thời gian từ thời điểm thành lập Quận đến nay, nhiều nguyên nhân khách quan chủ quan, hệ thống hồ sơ địa chưa hoàn thiện cập nhật biến động đầy đủ Theo kết điều tra đề tài, hầu hết đồ địa phường chưa chỉnh lý biến động có điều chỉnh chưa đầy đủ Hiện việc theo dõi biến động sử dụng đất gặp nhiều khó khăn đồ địa chưa chỉnh lý kịp thời, sổ sách chưa hồn thiện Năm 2003 Sở Địa thành phố bàn giao cho UBND quận đồ địa phường tỷ lệ 1/200 1/500 đo đạc năm 1999 cịn thiếu sổ địa sổ mục kê kèm theo *Nhận xét, đánh giá công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận Việc đăng kí đất đai nói chung đăng kí biến động đất đai nói riêng cơng việc khó khăn, phức tạp nước ta vừa trải qua hai kháng chiến chống Pháp chống Mỹ, quản lý đất đai phạm vi nước bị buông lỏng thời gian dài Và bất cập, khó khăn tồn cơng tác đăng kí biến động quyền sử dụng đất địa bàn quận Ngơ Quyền nói riêng thành phố Hải phịng nói chung: - Hệ thống văn pháp luật ban hành nhiều chưa đầy đủ, thiếu đồng chí cịn bất cập, ln thay đổi, đặc biệt quy định nghĩa vụ tài chính, gây khó khăn cho cơng tác quản lý đất đai, đăng kí biến động sử dụng đất địa phương - Tài liệu liên quan đến sách triển khai phường cịn chậm, thiếu, chưa sát với thực tế địa bàn dẫn đến nhiều khó khăn cho cán trình triển khai - Hệ thống Sổ mục kê, Sổ địa chính, Sổ theo dõi biến động chưa đầy đủ Hệ thống đồ chuyển giao phường khơng đầy đủ, số tài liệu cịn thiếu xác nhận mặt pháp lý Hiện nay, phường sử dụng đồ địa đo đạc từ năm 2000 Công tác chỉnh lý biến động đất đai vào đồ địa chính, sổ mục kê, số địa chính, sổ theo dõi biến động đất đai chưa thực đầy đủ - Công tác ứng dụng công nghệ thông tin để xây dựng sở liệu thông tin đất đai, cập nhật biến động sử dụng đất hạn chế Hạn chế sở vật chất trình độ chuyên 13 môn lực lượng cán hệ thống thông tin đất đai không đáp ứng cầu tin học hóa - Một tiêu chuẩn để đăng kí quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đăng kí biến động nhà cơng trình xây dựng phải có đầy đủ giấy phép xây dựng Tuy nhiên tỉ lệ nhà xây dựng không phép, sai phép lớn Trên tồn tại, hạn chế cần phải tìm cách khắc phục ngay, cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất nói riêng lĩnh vực quản lý đất đai nói chung Nếu cơng tác tổ chức đăng kí biến động đất đai khơng tốt, làm ảnh hưởng không nhỏ đến việc cung cấp cho người dân nhà đầu tư thông tin đất tài sản gắn liền với đất tham gia vào thị trường bất động sản Do đó, cần có biện pháp thật hữu hiệu nhằm nâng cao hiệu công tác đăng kí biến động sử dụng đất, đặc biệt khu thị lớn, nơi có tốc độ thị hóa cao CHƢƠNG ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ CÔNG TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU *Quan niệm chung công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất Việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa đại, chặt chẽ, có hiệu quả, dễ dàng truy cập cập nhật thơng tin với chi phí tốn sở vững cho việc Nhà nước quản lý đất đai theo quy định pháp luật, xác lập đầy đủ mối quan hệ pháp lý Nhà nước với người sử dụng với chủ đầu tư, tạo điều kiện cho việc sử dụng đất cách hợp lý đạt hiệu cao *Đề xuất số giải pháp góp phần nâng cao hiệu công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất, hồn thiện hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu + Giải pháp sách, pháp luật, thủ tục hành - Cần xem xét để ban hành hệ thống văn pháp luật quy định, thông tư hướng dẫn thi hành cụ thể, chặt chẽ đồng bộ, phù hợp với thực tế quản lý đất đai 14 - Đẩy mạnh cơng cải cách thủ tục hành theo hướng đơn giản hóa chế “một cửa” nhằm thay đổi quan hệ quan hành nhà nước với tổ chức, cơng dân q trình thực thủ tục hành - Tạo điều kiện thuận lợi nhanh chóng cho chủ sử dụng đất thực nghĩa vụ tài chính, nghiêm cấm đặt thêm khoản thu quy định pháp luật + Giải pháp đội ngũ cán - Quận đơn vị hành có vai trị quan trọng công tác quản lý đất đô thị, thực quyền đại diện chủ sở hữu đất đai quản lý nhà nước đất đai quận Vai trị cán địa cấp sở có ý nghĩa quan trọng hệ thống tổ chức ngành Địa nước ta, phải cơng tác liên tục địa bàn, không luân chuyển theo nhiệm kỳ, không kiêm nhiệm công tác khác (quản lý xây dựng đô thị, giao thông, ) - Vấn đề cấp bách phải bổ sung lực lượng nâng cao chất lượng cán Văn phòng đăng kí đất đai, xác định lại chức năng, nhiệm vụ cấu tổ chức phòng tài ngun - mơi trường Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất - Đảm bảo chế độ sách thỏa đáng ổn định cho cán địa chính, quan tâm có chế độ bồi dưỡng lâu dài cho đội ngũ cán hợp đồng, có quy định xử lý nghiêm minh trường hợp cán bộ, cơng chức cố tình cản trở, kéo dài, gây phiền hà cho nhân dân + Giải pháp tuyên truyền vân động Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật đất đai thông tin liên quan phải thực rộng khắp sóng phát thanh, truyền hình, báo chí giúp nâng cao nhận thức nhân dân công tác cấp GCN quyền sử dụng đất nói riêng, cơng tác quản lý đất đai nói chung Tổ chức định kỳ gặp gỡ, trao đổi, giải đáp thắc mắc quản lý đất đai cán nhà nước có thẩm quyền, đặc biệt cán địa với quần chúng nhân dân + Giải pháp công nghệ Để đảm bảo thực hiệu công tác kê khai, đăng ký, cấp GCN quyền sử dụng đất cập nhật thường xuyên, đầy đủ biến động đất đai ngồi giải pháp sách, pháp luật, tổ chức, tuyên truyền nhu cầu cấp thiết phải xây dựng sở liệu địa để phục vụ công tác quản lý đất đai phường Trong phạm vi nghiên cứu, đề tài xin xây dựng thí điểm sở liệu địa phục vụ cho công tác quản lý đất đai phường Máy Tơ - quận Ngơ Quyền - Tp Hải phịng, sở ứng dụng phần mềm VILIS 2.0 với các dữ liê ̣u đầu vào gồ m : - Bản đồ địa phường Máy Tơ 15 - Sổ theo dõi đăng kí cấp giấy chứng nhận - Bản đồ trạng sử dụng đất phường Máy Tơ năm 2010 Máy Tơ phường trung tâm quận Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng, với nhiều tiềm để phát triển kinh tế, triển khai nhiều dự án xây dựng, phát triển đô thị quan trọng, đồng thời thực biện pháp để thu hút đầu tư Phường có diện tích 150 có 27 tổ dân phố gồm 3475 hộ với 11514 Địa bàn phường rộng, có 14 tuyến đường phố, 02 đầu nút giao thông quan trọng cửa ngõ Quốc tế Vấn đề quản lý quỹ đất có vai trị quan trọng việc xác định nghĩa vụ tài người sử dụng đất, quản lý chuyển dịch, chuyển nhượng nhà đất Cùng với q trình thị hóa, đất đai phường trở nên có giá trị, thúc đẩy giao dịch đất, người sử dụng đất thực quyền chuyển đổi chuyển nhượng nhiều Toàn hồ sơ địa phường sử dụng lâu năm, cũ nát, lạc hậu Hệ thống sổ sách hồ sơ địa chưa đáp ứng yêu cầu quản lý đất đai Thông tin ghi sổ chưa rõ ràng, chưa cập nhật chỉnh lý kịp thời 16 *Hiện trạng sử dụng quản lý đất đai Phường Máy Tơ tiến hành xây dựng đồ trạng sử dụng đất báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2005 năm 2010 theo quy định Bộ Tài nguyên Môi trường Trong đó: Năm 2005 diện tích tự nhiên phường Máy Tơ 150 ha, cấu 100% đất phi nông nghiệp, cụ thể sau : Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2005 : 26.89 % 0.05% 13.86 % 59.20 % OTC CDG Hình Biểu đồ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2005 Năm 2010 diện tích tự nhiên phường đượcgiữ nguyên 150 so với năm 2005, giữ cấu 100% đất phi nông nghiệp phân bổ sau: Cơ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010: 26.19% 12.92% O TC C DG 0.05% 60.84% TTN S MN Hình Biểu đồ cấu sử dụng đất phi nông nghiệp năm 2010 Căn vào đặc điểm liệu sở liệu địa số chia thành hai khối: Cơ sở liệu đồ sở liệu thuộc tính Bởi để xây dựng sở liệu địa số ta cần xây dựng sở liệu đồ sở liệu thuộc tính sau tích hợp hai khối lại để tạo thành sở liệu địa số thống 17 Xây dựng sở liệu đồ Trong trình xây dựng sở liệu địa số sở liệu đồ thường xây dựng trước Bả n đồ Đị a giấ y Bả n đồ Đị a số Số hóa bả n đồ Chuyể n hệ tọa độ VN2000 Phân mả nh bả n đồ Chuẩ n hóa bả ng đối tượng phân lớp đồ họa Tạ o vùng Chuẩ n hóa tiế p biên bả n đ Chuẩ n hóa, phân lớ p đ ố i tượ ng Chuẩ n hóa thuộ c tính đ họ a Loạ i đ ấ t Diệ n tích Gán thơng tin đị a pháp lý Số hiệ u Sai Kiể m tra topology Đúng Chuyể n liệ u sang Hình 4.Qui trình xâyViLIS sở liệu đồ dựng Bƣớc 1: Chuẩn hóa bảng đối tượng phân lớp đồ họa 18 Mục đích bước là: - Chuẩn hóa tiếp biên đồ: loại bỏ sai số trình nắn ảnh gây ra; ranh giới bị chồng lấp lên cần rà soát để loại bỏ lỗi Bên cạnh đối tượng dạng tuyến giao thơng, thủy hệ nằm nhiều mảnh đồ nên cần kiểm tra chỗ tiếp biên để đảm bảo tạo vùng khơng bị hở, trùng, lặp - Chuẩn hóa phân lớp đối tượng: Do đồ địa có nhiều loại đường ranh giới: ranh giới hành chính, ranh giới thửa, ranh giới nhà, ranh giới khác, nên cần phải phân lớp cho loại ranh giới Đặc biệt ý đến ranh giới đối tượng dùng để tạo vùng Các liệu thuộc tính cần phân lớp như: địa danh, số hiệu, diện tích, loại đất cần chuyển lớp khác theo qui định hướng dẫn thành lập đồ địa chính qui - Chuẩn hóa thuộc tính đồ họa: để tạo thống cho đối tượng hiển thị đồ Bƣớc 2: Tạo vùng Tiến hành tạo vùng cho mảnh đồ địa - Trước tạo vùng cần kiểm tra lỗi công cụ Clean để đảm bảo đường hồn tồn khép kín - Tạo vùng công cụ Tạo Topology Famis - Lớp đường dùng để tạo vùng lớp ranh giới (level 10) chuẩn hóa bước => Kết quả: Tất đất tạo vùng gán cho thơng tin địa ban đầu số hiệu, diện tích, loại đất Số hiệu đánh theo thứ tự tăng dần từ trái qua phải, từ xuống dưới, loại đất loại ta lựa chọn, diện tích tính theo đồ trùng khơng trùng với diện tích pháp lý cơng nhận hồ sơ gốc Bƣớc 3: Gán thơng tin địa pháp lý Sau tạo vùng đất có số liệu số hiệu, loại đất, diện tích phần mềm tự động gán, ta cần gán thông tin số hiệu, loại đất, diện tích có tính chất pháp lý công nhận hồ sơ để đảm bảo thống liệu đồ với liệu thuộc tính đảm bảo tính pháp lý liệu đồ - Dùng công cụ Gán liệu từ nhãn Famis - Dữ liệu số hiệu, loại đất, diện tích pháp lý đất lấy từ lớp sau chuẩn hóa bước  Kết quả: đất có dạng vùng có đầy đủ thơng tin địa cơng nhận mặt pháp lý Bƣớc 4: Kiểm tra Topology 19 Bước nhằm kiểm tra lại lần cuối xem tất đất tạo vùng hay chưa kiểm tra liên kết liệu đồ với liệu thuộc tính gán bước - Nếu sai: quay trở lại bước để chỉnh sửa tất lỗi - Nếu đúng: liệu xuất sang phần mềm Vilis để tiếp tục hoàn thiện Bƣớc 5: Xuất liệu sang VILIS Sau kiểm tra đảm bảo liệu khơng cịn lỗi ta tiến hành xuất liệu sang ViLIS - Dùng công cụ Exprot Famis để xuất liệu sang Vilis Kết xây dựng sở liệu đồ lưu trữ dạng Shape file Vilis Hình Một phần đồ địa phường Máy Tơ (dạng Shape file) đổ màu theo mục đích sử dụng đất => Như vậy, sau hồn thiện bước ta tiến hành xây dựng thí điểm sở liệu đồ cho khu vực phường Máy Tơ - quận Ngô Quyền - Tp Hải Phịng ; đó, có thơng tin thuộc tính gồm số tờ đồ, số hiệu thửa, diện tích pháp lý thống với hệ thống đồ giấy hồ sơ thu thập được,… Hệ thống liệu đồ hệ thống liệu thuộc tính liên kết thông qua số tờ đồ số hiệu đất Xây dựng sở liệu thuộc tính Để xây dựng khối sở liệu thuộc tính cần thực hai việc: - Thiết kế sở liệu thuộc tính để lưu trữ thơng tin thuộc tính cần thiết cho đất - Cập nhật thơng tin thuộc tính cho vào sở liệu thiết kế 20  Thiết kế sở liệu thuộc tính: lưu trữ thơng tin thuộc tính cần thiết cho đất, bao gồm thông tin chủ sử dụng, chủ sở hữu thông tin đất, nhà,… Sinh viên sử dụng Cơ sở liệu thuộc tính thiết kế sẵn cho phần mềm Vilis cách khởi tạo sở liệu LIS trống theo thao tác sau: - Mở Phân hệ quản trị sở liệu Hình Phân hệ quản trị sở liệu - Thực Khởi tạo sở liệu: để có LIS trống Sau thực khởi tạo, kết chương trình tạo Cơ sở liệu hồ sơ địa mẫu chứa hai database LIS, bao gồm thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất, thông tin đất,… đường dẫn Database mặc định Toàn liệu hồ sơ địa thiết lập quản lý vận hành hai database Hình Khởi tạo sở liệu 21  Cập nhật thông tin vào sở liệu thuộc tính Thu thập xây dựng sở liệu thuộc tính cơng việc khó khăn cho đơn vị tiến hành xây dựng sở liệu địa chính; đồng thời thơng tin sau trình thiết lập sở liệu địa khơng liên tục cập nhật nhanh chóng trở nên lạc hậu, khơng đáp ứng nhu cầu sử dụng Thông thường để câ p nhâ ̣t thông tin (dữ liệu LIS) ta phải tiến hành kê khai đăng ̣ ký nhập trực tiếp vào Đơn xin đăng ký quyền sử dụng đất thông tin đăng ký lưu LIS Nếu nhập liệu cách thủ công cho đất cơng việc địi hỏi nhiều công sức dễ gây nhầm lẫn Để giảm thiểu sai sót tạo thuận lợi nhập liệu, Vilis 2.0 cung cấp tiện ích thực chức Đồng từ đồ vào hồ sơ để lấy thông tin từ đồ đưa sang LIS Hình Kết đồng hóa sở liệu từ đồ vào hồ sơ Kết quả: đề tài xây dựng CSDL địa phường Máy Tơ với thuộc tính số hiệu thửa, số hiệu đồ, diện tích, MDSD,… cho tất đất Mỗi đất sở liệu đồ liên kết với dòng tương ứng sở liệu thuộc tính nhờ thơng tin số hiệu tờ đồ số hiệu thửa, điều đảm bảo tính thống liệu Khai thác sở dữ liê ̣u đia chính phục vụ quản lý đấ t đai ̣ Từ CSDL địa đươ ̣c xây dựng , tiến hành khai thác đăng ký - cấ p giấ y chứng nhâ ̣n quyề n sử du ̣ng đấ t , sở hữu nhà và các tài sản gắ n liề n với đấ t , câ ̣p nhâ ̣t biế n đô ̣ng, lâ ̣p bô ̣ sổ hồ sơ điạ chinh, thố ng kê, tổ ng hơ ̣p, báo cáo,… để phục vụ quản lý đất đai ́ + Kê khai đăng ký lập hồ sơ đia chính và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ̣ 22 Để tiến hành kê khai - đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu cho đất ông Nguyễn Anh Hào sử dụng, cần cập nhật đầy đủ thông tin sau: - Thông tin Chủ sử dụng/sở hữu - Thông tin Thửa đất - Thông tin Nhà - hộ (nế u có) - Thông tin Công trình xây dựng, rừng, tài sản khác gắn liền với đất (nếu có) Hình Kê khai thơng tin về thƣ̉a đấ t Sau kê khai thành công, tiến hành biên tập in giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất theo nghị định 88/2009/NĐ-CP Chính phủ, cơng nhận mặt pháp lý cho đất số 776, thuộc tờ đồ số 23 Hình 10 Giao diện phần mềm cập nhật GCN Ngoài ra, từ hệ thống lập in sổ hồ sơ địa để quản lý theo Thông tư số 17/2009/TT-BTNMT Bộ Tài nguyên Mơi trường gồm: + Sổ địa + Sổ mục kê đất đai + Sổ cấp GCNQSDĐ, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất + Sổ theo dõi biến động đất đai Đặc biệt, hệ thống cịn hỗ trợ cán địa cơng tác thống kê tình hình cấp GCN báo cáo tổng hợp tình hình cấp GCN,… cơng tác thường ngày phải thực địa bàn xã cách nhanh chóng + Đăng ký biến động sử dụng đất quản lý hồ sơ địa - Khai thác sở liệu phục vụ đăng ký biến động hồ sơ Ví dụ: Ngày 11/3/2012 bà Lê Thị Thanh trú phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền, Tp Hải phòng đến Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, xin đăng kí chuyển nhượng tồn đất bà sử dụng phường Máy Tơ, quận Ngô Quyền cho ông Trần Quốc Lập phường Máy Tơ, quận Ngơ Quyền Quy trình kê khai - đăng ký biến động sau: Bƣớc 1: Cập nhật thông tin bên nhận chuyển quyền thông tin biến động 24 - Đối với bên chuyển quyền: thực đất thực cấp GCNQSDĐ Thực lệnh Tìm GCN để cập nhật thông tin liên quan đến chủ sử dụng đất - Đối với bên nhận chuyển quyền: thực Tìm chủ danh sách có tên người nhận, thực lệnh Thêm chủ điền thơng tin có liên quan đến người nhận Bƣớc : Thực đăng ký biến động chuyển nhượng trọn Bƣớc 3: Cập nhật sở liệu địa biến động Bƣớc 4: Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho chủ sử dụng Với hệ thống sở liệu xây dựng chưa thực hoàn thiện đáp ứng nhu cầu quản lý đất đai khu vực thí điểm, phục vụ nhanh chóng nhu cầu người dân địa bàn; đồng thời hệ thống thiết lập sổ sách thiếu hệ thống hồ sơ địa theo mẫu qui định thơng tư 09/BTNMT Song không thường xuyên cập nhật thơng tin biến động, liệu địa nhanh chóng trở nên lạc hậu khơng đáp ứng nhu cầu quản lý thông tin đối tượng có nhu cầu KẾT LUẬN Qua q trình nghiên cứu đề tài luận văn, học viên rút kết luận sau: - Hệ thống pháp luật nước ta quy định cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất, lập quản lý hệ thống hồ sơ địa ngày hồn thiện nhằm đáp ứng yêu cầu quản lý, sử dụng đất đai q trình cơng nghiệp hóa, đại hóa đất nước Tuy nhiên, chưa thật thống nhất, nhiều thay đổi nhiều rườm rà, phức tạp gây khó khăn cho công tác thực - Kết đánh giá thực trạng cơng tác đăng kí biến động sử dụng đất địa bàn quận Ngô Quyền cho thấy cấp quyền quan quản lý đất đai có nhiều cố gắng đăng kí biến động chưa đạt hiệu cao nhiều nguyên nhân, có hai vấn đề tồn lớn: cịn nhiều vướng mắc thực quy định pháp lý đăng ký biến động sử dụng đất, chất lượng máy quản lý nhà nước đất đai chưa thật đáp ứng nhu cầu thực tế 25 - Qua nghiên cứu, đánh giá địa bàn quận Ngô Quyền - thành phố Hải Phòng cho thấy hệ thống hồ sơ địa cịn chưa hồn thiện đầy đủ xác mặt nội dung, số lượng nên vai trò hệ thống chưa phát huy với ý nghĩa nó, học viên đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác sau: +Tiếp tục cải cách thủ tục hành chính, hồn thiện hệ thống sách pháp luật đất đai + Hoàn thiện hệ thống hồ sơ địa tiến tới xây dựng vận hành sở liệu địa quận, bước đưa công nghệ vào hỗ trợ người + Tăng cường cơng tác tun truyền sách pháp luật đất đai, tăng cường công tác tra, kiểm tra việc quản lý, sử dụng đất References Bộ Tài nguyên Môi trường (2007), Thông tư 09/2007/TT-BTNMT Hướng dẫn lập, chỉnh lý, quản lý hồ sơ địa chính, Hà Nội Bộ Tài nguyên Môi trường (2009), Thông tư 17/2009/TT-BTNMT Quy định Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất, Hà Nội Trần Quốc Bình (2008), Tập giảng Ứng dụng cơng nghệ tin học xây dựng thành lập đồ, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Trần Quốc Bình (2005), Tập giảng hệ thông tin đất đai (LIS), Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Cổng thơng tin điện tử Bộ Tư Pháp « www.moj.gov.vn » Chính phủ (2009), Nghị định số 88/2009/NĐ-CP cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất Chính phủ (2004), Nghị định số 181/2004/NĐ-CP thi hành Luật Đất đai Luật đất đai 2003, Nhà xuất trị quốc gia 2005 Thái Thị Quỳnh Như, Phạm Thị Phin (2007), Bài giảng Hệ thống Hồ sơ địa 10 11 12 13 chính, Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Trung tâm Viễn thám - Bộ Tài nguyên Môi trường (2010), Hướng dẫn sử dụng phần mềm VILIS 2.0, Hà Nội Đặng Hùng Võ, Nguyễn Đức Khả (2007), Cơ sở địa chính, NXB Đại học Quốc Gia Hà Nội UBND phường Máy Tơ, Báo cáo thống kê, kiểm kê đất đai năm 2010 UBND quận Ngô Quyền Báo cáo Phịng Tài ngun & Mơi trường qua năm 26 14 UBND quận Ngô Quyền Báo cáo tình hình kinh tế xã hội năm 2010 27 ... quan đăng ký biến động sử dụng đất hồ sơ địa nước ta - Điều tra, khảo sát làm rõ thực trạng công tác đăng ký biến động sử dụng đất, trạng hệ thống hồ sơ địa địa bàn quận Ngơ Quyền - Phân tích, đánh. .. TÁC ĐĂNG KÝ BIẾN ĐỘNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, HOÀN THIỆN HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH TRÊN ĐỊA BÀN NGHIÊN CỨU *Quan niệm chung công tác đăng ký biến động quyền sử dụng đất Việc xây dựng hệ thống hồ sơ địa. .. luận, đánh giá đề xuất để hồn thiện việc đăng kí biến động đất đai, hồn thiện hồ sơ địa địa bàn nghiên cứu CHƢƠNG TỔNG QUAN MỘT SỐ VẤN ĐỀ VỀ ĐĂNG KÍ BIẾN ĐỘNG SỬ DỤNG ĐẤT VÀ HỆ THỐNG HỒ SƠ ĐỊA CHÍNH