Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam.doc.DOC

Giải pháp tài chính phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam

Danh mục sơ đồ bảng biểu

Biểu số 2: Tình hình bán nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc 41

Biểu số 3: Tình hình quản lý, sử dụng nhà đất của các cơ quan HCSN

và DNNN trên địa bàn thành phố Hồ Chí Minh

Biểu số 6: Kết quả thu NSNN từ thuế bất động sản 59

Lời mở đầu 1 Tính cấp thiết của đề tài

Bất động sản là nguồn tài nguyên vô cùng quý giá của mỗi quốc gia Bất động sản chiếm khoảng 50% của cải quốc gia ở các nớc tiên tiến, còn ở các nớc đang phát triển, con số này là gần 3/4 Tuy nhiên, tỷ lệ bất động sản đ-ợc đăng ký thành tài sản chính thức trở thành vốn ở các nớc đang phát triển lại rất thấp Vì không giống ở các quốc gia phát triển, ở những nớc lạc hậu, thị trờng bất động sản “ngầm” rất lớn, cho nên hầu hết bất động sản ở đó cha trở thành hàng hóa, cha đợc định giá chính thức, do vậy, cha trở thành t bản để phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nớc.

Trong những năm vừa qua, thị trờng bất động sản đã và đang hình thành, phát triển ở Việt Nam, góp phần tăng trởng kinh tế, ổn định xã hội, kích thích đầu t, đáp ứng các yêu cầu bức xúc của nhân dân về cải thiện chỗ ở Để quản lý thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển, Nhà nớc đã áp dụng nhiều chính sách, trong đó chính sách tài chính ngày càng có vai trò quan trọng Tuy nhiên, cho đến nay, thị trờng bất động sản ở nớc ta vẫn còn sơ khai, kém phát triển với sự lấn át của thị trờng không chính thức Mọi trao đổi, giao dịch diễn ra trên thị trờng còn mang tính tự phát, hiện tợng mua bán ngầm diễn ra mạnh mẽ, nhất là ở các thành phố lớn Do hoạt động thiếu sự kiểm soát của Nhà nớc cho nên Nhà nớc đã mất đi một nguồn thu rất lớn từ việc mua bán, kinh doanh bất động sản Hiện tợng đầu cơ trục lợi diễn ra mạnh mẽ đã gây ra nhiều cơn sốt giá giả tạo vào một số thời điểm trong những năm qua Công tác quản lý Nhà nớc đối với thị trờng này còn nhiều yếu kém.

Một trong những nguyên nhân cơ bản của tình trạng trên là do hệ thống các chính sách tài chính của Nhà nớc, trong đó có chính sách thuế nhằm quản lý và phát triển thị trờng bất động sản còn thiếu, yếu và đến nay đã bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý Bởi vậy, nghiên cứu các chính sách tài chính để từ

đó đề ra các giải pháp tài chính cần thiết nhằm thúc đầy thị trờng bất động sản phát triển đang đợc đặt ra hết sức cấp thiết ở nớc ta.

Với ý nghĩa đó, tác giả đã lựa chọn đề tài: Giải pháp tài chính phát triển“

thị trờng bất động sản ở Việt Nam ” cho Luận văn Kinh tế của mình.

2 Đối tợng và phạm vi nghiên cứu

Đối tợng nghiên cứu: Các chính sách tài chính phát triển thị trờng bất động

Phạm vi nghiên cứu: Nghiên cứu chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản

3 Mục tiêu nghiên cứu

 Khái quát hoá chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản.

 Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản ở Việt Nam; từ đó chỉ ra những kết quả đạt đợc và những hạn chế của chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản hiện nay.

 Trên cơ sở đánh giá những kết quả đạt đợc và những hạn chế của chính sách thuế, đề xuất giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển thị trờng bất động sản trong thời gian tới.

4 Phơng pháp nghiên cứu

Trong quá trình thực hiện đề tài, các phơng pháp đợc sử dụng đó là: phơng pháp duy vật biện chứng, duy vật lịch sử, phân tích, tổng hợp, thống kê, so sánh, trên cơ sở thừa kế một số công trình khoa học đã có.

5 Những đóng góp của Luận văn

 Nghiên cứu và khái quát hoá các vấn đề lý luận cơ bản về các chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản.

 Nghiên cứu kinh nghiệm của một số nớc trong việc sử dụng chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản Từ đó rút ra những bài học kinh nghiệm vận dụng cho Việt Nam.

 Phân tích, đánh giá thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản ở Việt Nam.

 Trên cơ sở nghiên cứu lý thuyết, kinh nghiệm của một số nớc và thực trạng chính sách thuế đối với thị trờng bất động sản Việt Nam, đề ra các giải pháp hoàn thiện chính sách thuế nhằm phát triển hơn nữa thị trờng bất động sản ở Việt Nam trong thời gian tới.

6 Kết cấu của Luận văn

Tên đề tài: Giải pháp tài chính phát triển thị tr“ ờng bất động sản ở Việt Nam”

Ngoài phần mở đầu, kết luận, mục lục, tài liệu tham khảo, nội dung của Luận văn đợc kết cấu theo 3 chơng:

Chơng 1: Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản.Chơng 2: Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất

động sản ở Việt Nam.

Chơng 3: Giải pháp hoàn thiện chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản ở Việt Nam.

1.1.1.1.Khái niệm và đặc điểm bất động sản

Tại mỗi nớc đều có nguồn tài sản quốc gia bao gồm các tài sản do thiên nhiên ban tặng và tài sản do con ngời tạo ra qua nhiều thế hệ Tài sản quốc gia là nguồn tiềm năng để phát triển kinh tế - xã hội của mỗi nớc Trong quá trình quản lý, sử dụng tài sản quốc gia, ngời ta có thể phân chia tài sản quốc gia theo nhiều tiêu thức khác nhau do nhu cầu quản lý, sử dụng Hiện nay, tất cả các nớc đều phân chia tài sản quốc gia thành hai loại: bất động sản và động sản Hình thức phân chia này đã có cách đây hàng nghìn năm, từ thời La Mã cổ đại và đợc ghi trong Bộ Luật La Mã.

Hiện nay, còn có sự khác nhau trong quan niệm về bất động sản Tuy nhiên, có một điểm tơng đối thống nhất: bất động sản là những tài sản gắn liền với đất đai và không di dời đợc.

Theo Giáo s Dan Swango: “Bất động sản là đất đai và các công trình xâydựng trên đất Nó hữu hình và ta có thể nhìn thấy và chạm vào nó (Real”

estate refers to land and the improvements on it It is tangible, and you can see and touch it).

Theo Từ điển các thuật ngữ tài chính : “Bất động sản là một miếng đất vàtất cả tài sản vật chất gắn liền với đất ( A piece of land and whatever”

physical on it).

ở Việt Nam, theo quy định tại Bộ Luật Dân sự: Bất động sản là các tài“

sản không di, dời đợc bao gồm: đất đai; nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà ở, công trình xây dựng đó; các tài sản khác gắn liền với đất đai; các tài sản khác do pháp luật quy định ”

Nh vậy, bất động sản trớc hết là một tài sản nhng khác với các tài sản khác là nó không thể di dời đợc Nó bao gồm đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, đợc xác định bởi vị trí địa lý của đất Tuy nhiên, quan niệm về những “tài sản gắn liền với đất” đợc coi là bất động sản lại có sự khác nhau Cùng một tài sản, có nớc liệt kê vào danh mục động sản nhng có nớc lại coi là bất động sản; lúc này đợc coi là bất động sản nhng lúc khác lại là động sản.

Bất động sản là một hàng hóa đặc biệt, vì vậy, ngoài những đặc điểm chung của những hàng hóa thông thờng, bất động sản còn có những đặc điểm riêng sau:

♦ Bất động sản là hàng hóa có vị trí cố định, không di chuyển đợc.

Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và không có khả năng chuyển dịch, khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian Diện tích đất đai của một quốc gia khó thay đổi (trừ vùng gần biển) Vị trí của hàng hóa bất động sản bao gồm các yếu tố nh: địa điểm cụ thể, tình hình phát triển kinh tế, văn hoá - xã hội, môi trờng cảnh quan cũng nh kết cấu hạ tầng khu vực có hàng hóa bất động sản.

♦ Bất động sản là hàng hóa có tính lâu bền.

Đất đai là một loại tài sản đợc xem nh không thể bị huỷ hoại (trừ trờng hợp

năm Chính vì tính chất lâu bền của hàng hóa bất động sản và do đất đai không bị mất đi sau một quá trình sử dụng, lại có thể sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau nên hàng hóa bất động sản rất phong phú và đa dạng, không bao giờ cạn.

♦ Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối mạnh mẽ của pháp luật và chính sách của Nhà nớc.

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội, do đó, các vấn đề về bất động sản chịu sự chi phối và điều chỉnh chặt chẽ của hệ thống các văn bản pháp luật riêng về bất động sản, đặc biệt là hệ thống luật pháp về đất đai Có thể nói, hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối chặt chẽ nhất của hệ thống pháp luật so với các hàng hóa thông thờng khác.

♦ Hàng hóa bất động sản mang nặng yếu tố tập quán, thị hiếu và tâm lý xã hội.

Hàng hóa bất động sản chịu sự chi phối của các yếu tố này mạnh hơn các hàng hóa thông thờng khác Nhu cầu về bất động sản của mỗi vùng, mỗi khu vực, mỗi quốc gia chịu ảnh hởng rất lớn của thị hiếu, tập quán của dân c sinh sống tại đó Yếu tố tâm lý xã hội, thậm chí cả vấn đề tín ngỡng, tôn giáo, tâm linh cũng chi phối mạnh nhu cầu về bất động sản.

♦ Hàng hóa bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau.

Bất động sản chịu sự ảnh hởng lẫn nhau rất lớn Giá trị của một bất động sản có thể bị tác động của bất động sản khác Đặc biệt, trong trờng hợp Nhà nớc đầu t xây dựng các công trình kết cấu hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thì sẽ làm tăng vẻ đẹp và nâng cao giá của đất đai và các công trình xây dựng trong khu vực đó Trong thực tế, việc xây dựng thêm công trình này làn tôn

1.1.1.2.Khái niệm và đặc điểm thị trờng bất động sản

* Khái niệm:

Thị trờng bất động sản là tổng hoà các giao dịch về bất động sản đạt đợc tại một khu vực địa lý nhất định trong một thời đoạn nhất định.

Thị trờng bất động sản đợc hình thành khi bất động sản trở thành hàng hóa Nh vậy, ở đâu và lúc nào, bất động sản cha trở thành hàng hóa thì ở đó, lúc đó cha thể có thị trờng bất động sản.

* Đặc điểm của thị trờng bất động sản:

Cùng với sự phát triển của nền kinh tế hàng hóa, thị trờng bất động sản cũng dần đợc hình thành và ngày càng đợc phát triển Thị trờng bất động sản có những đặc điểm cơ bản sau:

♦ Thị trờng bất động sản không phải là thị trờng giao dịch bản thân bất động sản mà là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích chứa đựng trong bất động sản.

Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch các quyền và lợi ích có đợc từ việc sở hữu đất đai (QSDĐ) Bởi vì đất đai không bao giờ hao mòn và mất đi (trừ trờng hợp do thiên nhiên tác động), ngời có quyền sở hữu đất (QSDĐ) không sử dụng đất nh các tài sản thông thờng khác, cái mà họ có thể sử dụng đó là các quyền và lợi ích do đất đai mang lại Tính chất này của đất đai là yếu tố cơ bản quyết định tính đặc thù của giao dịch trên thị tr-ờng bất động sản Chính vì vậy, giá đất - một bộ phận của giá bất động sản không phản ánh giá trị của đất đai, mà giá đất chỉ là chỉ số phản ánh khả năng thu lợi từ đất hoặc hiệu quả vốn đầu t vào đất.

♦ Thị trờng bất động sản mang tính vùng, tính khu vực sâu sắc.

Bất động sản là một loại hàng hóa cố định và không thể di dời về mặt vị trí Nó chịu ảnh hởng của yếu tố tập quán, tâm lý, thị hiếu Trong khi tâm lý, tập quán, thị hiếu của mỗi vùng, mỗi địa phơng là khác nhau, do vậy, hoạt động của thị trờng bất động sản cũng mang tính địa phơng Mặt khác, thị tr-ờng bất động sản mang tính không tập trung mà trải rộng trên tất cả các vùng của đất nớc, mà ở mỗi vùng đó, trình độ phát triển kinh tế, văn hoá, xã hội khác nhau, mật độ dân số lại không đồng đều Do đó, nhu cầu về bất động sản rất khác nhau về số lợng, kiểu cách, mẫu mã, chất lợng, dẫn đến sự khác nhau về quy mô và trình độ phát triển của thị trờng bất động sản Thực tế cho thấy, thị trờng bất động sản ở các đô thị thờng có quy mô và trình độ phát triển cao hơn ở khu vực nông thôn Ngay cả giữa các đô thị với nhau cũng có sự khác biệt, đô thị là trung tâm kinh tế, văn hoá, chính trị của một vùng hay cả nớc thì thị trờng bất động sản ở đó cũng phát triển hơn, hoạt động sôi động hơn các đô thị khác.

♦ Thị trờng bất động sản chịu sự chi phối của yếu tố pháp luật.

Bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải chịu sự chi phối vàđiều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản Pháp luật chi phối, điều chỉnh các quyền về bất động sản nh: mua bán, thế chấp, góp vốn Đồng thời, pháp luật còn quy định hợp đồng giao… dịch dân sự về bất động sản Việc cung cấp thông tin về bất động sản (yếu tố quan trọng đối với hoạt động thị trờng bất động sản) cũng phải tuân thủ quy định của Nhà nớc và pháp luật.

♦ Cung bất động sản phản ứng chậm hơn so với cầu bất động sản.

Mọi hàng hóa đa ra thị trờng, khi đợc thừa nhận và xuất hiện cầu tăng lên thì nhà sản xuất có thể đẩy mạnh sản xuất và tăng lợng cung nhanh chóng Tuy nhiên, khi cầu về bất động sản tăng thì cung về bất động sản trên thị tr-ờng bất động sản không thể phản ứng nhanh chóng nh các hàng hóa thông thờng khác, Bởi vì, việc tăng cung hàng hóa bất động sản cần có thời gian và khó khăn hơn các hàng hóa thông thờng Việc tạo ra hàng hóa bất động sản, các công trình xây dựng đòi hỏi phải tốn nhiều thời gian, từ tìm hiểu

thông tin về đất đai, chuyển nhợng đất đai, xin cấp giấy phép xây dựng, thiết kế, thi công Thủ tục pháp lý để chuyển nh… ợng đất đai, bất động sản thờng là khá phức tạp Hơn nữa, bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn, do đó đòi hỏi vốn đầu t lớn.

♦ Giao dịch trên thị trờng bất động sản cần đến các loại t vấn chuyên nghiệp trình độ cao.

Bất động sản là hàng hóa có giá trị lớn Thêm vào đó, giá cả hàng hóa bất động sản chịu sự tác động phức tạp của nhiều yếu tố Thông tin trên thị tr-ờng bất động sản lại khá phức tạp và thtr-ờng không hoàn hảo Chính vì vậy, khi mua bán, giao dịch bất động sản đòi hỏi phải có sự tính toán kỹ lỡng, đòi hỏi phải qua t vấn của các chuyên gia môi giới, định giá bất động sản có chuyên môn thuộc các tổ chức môi giới hoạt động trên thị tr… ờng Tuy giá cả của các chuyên gia ớc tính vẫn ít nhiều mang tính chủ quan nhng những ngời này đã qua đào tạo, có kinh nghiệm và kiến thức chuyên môn, nắm đ-ợc thông tin thị trờng, am hiểu pháp luật về bất động sản nên có thể giúp… các đối tợng có nhu cầu giao dịch bất động sản có thể thoả mãn nhu cầu đặt ra Kinh nghiệm cho thấy, các tổ chức môi giới kém phát triển thị sự vận hành của thị trờng bất động sản sẽ kém hiệu quả, chi phí giao dịch bất động sản sẽ cao Hoạt động của các tổ chức có vai trò rất quan trọng, góp phần kích thích thị trờng bất động sản phát triển.

♦ Thị trờng bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trờng vốn.

Bất động sản là loại hàng hóa có giá trị lớn, do đó, các hoạt động giao dịch, đầu t kinh doanh trên thị trờng bất động sản đều có nhu cầu rất lớn về vốn Một phần nhu cầu về vốn cho hoạt động đầu t, kinh doanh bất động sản đợc huy động trên thị trờng vốn Đồng thời, một lợng vốn huy động đợc trên thị trờng tài chính đợc đầu t trên thị trờng bất động sản - một lĩnh vực đầu t đợc a chuộng Hàng hóa bất động sản có giá trị lớn và có một số đặc điểm nh: lâu bền, không thể di dời, nên th… ờng đóng vai trò là tài sản đảm bảo trong các hoạt động vay mợn trên thị trờng vốn Chính vì vậy, thị trờng bất động

thị trờng vốn phát triển lành mạnh và ổn định Giữa hai thị trờng này có mối quan hệ khăng khít với nhau Thực tế cho thấy, biến động trên thị trờng này sẽ dẫn đến biến động thị trờng kia Khủng hoảng tài chính - tiền tệ châu á năm 1998 gắn liền với cuộc khủng hoảng của thị trờng bất động sản Sự sụt giá nhanh chóng của bất động sản thờng kéo theo sự gia tăng các khoản nợ khó đòi, thậm chí dẫn đến sự phá sản của một số tổ chức tài chính trên thị trờng vốn.

1.1.2 Sự phát triển thị trờng bất động sản

1.1.2.1.Quá trình hình thành và phát triển thị trờng bất động sản

Quá trình hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản là một quá trình tất yếu khách quan gắn liền với quá trình phát triển của sản xuất hàng hóa Cơ sở kinh tế xã hội của sự ra đời và tồn tại của sản xuất hàng hoá là phân công lao động xã hội và sự tách biệt về mặt kinh tế giữa những ngời sản xuất do quan hệ sản xuất quy định Nh vậy, sự chiếm hữu t nhân về t liệu sản xuất là cơ sở của sản xuất hàng hoá T liệu sản xuất ban đầu mà giai cấp thống trị, quý tộc chiếm hữu là ruộng đất Chính do sự sở hữu t nhân về ruộng đất, cùng với sự phát triển của sản xuất hàng hoá làm nảy sinh các hình thức trao đổi, sang nhợng, thuê mớn ruộng đất Các hình thức giao dịch ban đầu này là bớc sơ khai ban đầu của thị trờng bất động sản Khi cung và cầu bất động sản xuất hiện và ngày càng tăng, khung pháp lý về bất động sản và giao dịch về bất động sản dần đợc ban hành cùng với việc hình thành cơ quan quản lý Nhà nớc về bất động sản Khi đó, thị trờng bất động sản chính thức đợc hình thành.

Nền kinh tế thị trờng phát triển đòi hỏi sự phát triển đồng bộ của hệ thống các thị trờng, từ thị trờng hàng hóa, thị trờng vốn, thị trờng lao động đến thị trờng bất động sản Vốn, lao động và bất động sản là những yếu tố đầu vào của quá trình sản xuất, do đó đòi hỏi thị trờng các yếu tố đầu vào phải đợc hình thành, trong đó có thị trờng bất động sản Thị trờng bất động sản có mối quan hệ chặt chẽ với các loại thị trờng khác, đặc biệt là với thị trờng vốn Khi sản xuất phát triển, quy mô, số lợng các loại hình giao dịch về bất

động sản ngày càng phong phú và đa dạng: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh đòi hỏi phải có thị tr… ờng bất động sản phát triển, đáp ứng nhu cầu giao dịch của nền kinh tế Các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản ngày càng mở rộng bao gồm: Chính phủ, doanh nghiệp, cá nhân Hàng hoá bất động sản tham gia giao dịch trên thị tr… ờng tăng lên về số lợng và chủng loại Sự phát triển của các giao dịch trên thị trờng bất động sản làm xuất hiện các tổ chức trung gian môi giới, t vấn, thông tin về bất động sản

Cùng với quá trình phát triển của nền kinh tế thị trờng, mức sống của các tầng lớp dân c ngày càng tăng, cộng với sự gia tăng dân số và quá trình đô thị hoá, nhu cầu giao dịch về bất động sản cũng ngày càng tăng theo Nhu cầu giao dịch bất động sản ngày càng phong phú đa dạng của các tầng lớp dân c chỉ đợc đáp ứng thông qua các giao dịch trên thị trờng bất động sản Bởi vậy, sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản là tất yếu khách quan nhằm đáp ứng các nhu cầu giao dịch về bất động sản ngày càng tăng của các tầng lớp dân c.

Quá trình hội nhập kinh tế của các quốc gia cũng đòi hỏi phải có thị trờng bất động sản phát triển Đặc biệt đối với các nớc đang phát triển, đất đai (quyền sử dụng đất) là một nguồn vốn quan trọng để liên doanh với các đối tác nớc ngoài Do đó, để thúc đẩy hợp tác quốc tế, vấn đề định giá bất động sản, chuyển nhợng phần vốn góp là hết sức quan trọng.

Đối với các nớc đang trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng nh Việt Nam, việc hình thành một hệ thống thị trờng đồng bộ nói chung và thị trờng bất động sản nói riêng là một yêu cầu cấp thiết Trong cơ chế kế hoạch hoá tập trung, thị trờng bất động sản hầu nh không tồn tại do không có sự thừa nhận của pháp luật Một số giao dịch về bất động sản của các tầng lớp dân c đợc thực hiện trên thị trờng bất động sản không chính thức (thị trờng ngầm) Do đó, khi chuyển đổi sang nền kinh tế thị trờng, thị trờng bất động sản hầu nh cha hình thành, các giao dịch chủ yếu thực hiện trên thị trờng bất động sản không chính thức, nằm ngoài sự kiểm soát của Nhà

gây hậu quả tiêu cực về kinh tế-xã hội, các nguồn lực về bất động sản không đợc huy động một cách có hiệu quả phục vụ quá trình phát triển Chính vì vậy, hình thành và phát triển thị trờng bất động sản đối với các nớc đang trong quá trình chuyển đổi là một tất yếu khách quan.

1.1.2.2.Các yếu tố tác động đến sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản

♦ Sự phát triển kinh tế

Cùng với quá trình phát triển kinh tế của mỗi quốc gia là sự gia tăng nhu cầu sử dụng đất đai vào các mục đích phi sản xuất nông nghiệp Sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là sự gia tăng nhu cầu sử dụng bất động sản cho các ngành công nghiệp, thơng mại, dịch vụ, Sự tăng tr… ởng này đòi hỏi phải chuyển dịch đất đang sử dụng vào mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp sang sử dụng vào mục đích công nghiệp, thơng mại, dịch vụ, du lịch, Điều này làm gia tăng các quan hệ giao dịch đất đai, giao dịch bất… động sản và thị trờng bất động sản phát triển Mặt khác, sự phát triển kinh tế cũng đồng thời là quá trình phát triển của khoa học kỹ thuật và công nghệ - những yếu tố tác động trực tiếp vào việc tạo lập (xây dựng) những bất động sản phù hợp với yêu cầu của sản xuất, thơng mại, dịch vụ và đời sống Đó chính là quá trình cải tạo các bất động sản hiện có, thay thế và sử dụng các bất động sản mới cho phù hợp Quá trình này có chậm so với quá trình sản xuất các sản phẩm, hàng hoá khác nhng do tính chất của bất động sản có thể mua đi bán lại nhiều lần nên thực tế mật độ giao dịch của bất động sản ngày một gia tăng.

Thực tế đã chứng minh rằng, trong thời kỳ kinh tế tự nhiên, nhu cầu có đất đai để sản xuất chỉ đợc thoả mãn bằng sự điều chỉnh vốn đất sẵn có của tự nhiên Đến thời kỳ kinh tế trang trại, nhu cầu về đất đai cho sản xuất không chỉ còn dựa vào sự tự khai phá tự nhiên mà từng bớc đi đến đợc giải quyết thông qua thị trờng Rõ ràng ngay ở giai đoạn này, nhu cầu về đất đai cho sản xuất đã thúc đẩy sự hình thành thị trờng bất động sản Sản xuất phát triển, nhiều ngành kinh tế mới đợc hình thành, làm phát sinh nhu cầu sử

dụng đất vào các mục đích khác nhau cho sản xuất Xã hội càng phát triển, nhu cầu bất động sản cho sản xuất, kinh doanh, làm công sở, văn phòng, trung tâm thơng mại, dịch vụ, càng tăng lên, thúc đẩy sự phát triển của… thị trờng bất động sản.

Sự gia tăng dân số là nhân tố làm tăng mọi mặt nhu cầu của xã hội nh: ăn ở, đi lại, học hành, việc làm, giải trí theo đó làm tăng nhu cầu về bất động… sản.

Trớc hết, sự gia tăng dân số làm tăng nhu cầu về đất đai cho sản xuất kinh doanh Do số lợng lao động tăng nhanh, đòi hỏi phải mở rộng, phát triển sản xuất kinh doanh, làm tăng nhu cầu sử dụng đất, nhất là trong khu vực sản xuất nông nghiệp Đất đai có hạn nhng lao động nông nghiệp tăng nhanh và yêu cầu chuyển từ đất sản xuất nông nghiệp sang sử dụng vào các mục đích phi nông nghiệp tạo thành một sức ép nhu cầu lớn đòi hỏi phải đ-ợc giải quyết thông qua thị trờng là chủ yếu.

Tiếp đó, sự gia tăng dân số là một áp lực lớn làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản là nhà ở, đất ở Dân số tăng, một mặt làm tăng quy mô gia đình (theo nghĩa có nhiều thế hệ cùng chung sống), do đó, nhu cầu về quy mô, diện tích về nhà ở của mỗi hộ gia đình tăng Mặt khác, sự gia tăng dân số cũng kéo theo sự gia tăng số lợng hộ gia đình độc lập Trong xã hội phát triển, các gia đình truyền thống nhiều thế hệ ngày càng giảm và thay vào đó là sự gia tăng nhanh chóng của số lợng các gia đình hạt nhân Kinh tế và dân số phát triển nhanh cũng làm nảy sinh nhu cầu về nhà ở của con ngời Trong mỗi gia đình, con cái lớn lên đợc tách ra sống ở phòng riêng hoặc cá biệt đợc sống ở một căn hộ riêng Đó là những nhân tố làm tăng nhu cầu… về bất động sản.

Bên cạnh đó, cùng với sự gia tăng dân số là sự tăng thêm các nhu cầu về các hoạt động xã hội, dịch vụ, thơng mại, nhu cầu về khám chữa bệnh, nhu cầu học hành, hoạt động văn hoá, thể dục thể thao, vui chơi giải trí Những… nhu cầu này đều là những nhân tố làm gia tăng nhu cầu về bất động sản, nhất là nhu cầu về bất động sản ở các trung tâm thơng mại, dịch vụ, dân c

Chính vì thế mà bất động sản ở các trung tâm đợc xây dựng nhanh chóng hơn ở các vùng khác với giá cả cao hơn và thị trờng bất động sản ở đây cũng nhộn nhịp hơn.

♦ Yếu tố pháp luật

Hệ thống pháp luật quy định các quyền mua, bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn bất động sản , h… ớng dẫn (quy định) hợp đồng giao dịch dân sự bất động sản Nh vậy, rõ ràng pháp luật là một yếu tố có tính chất quyết định đến sự hình thành và phát triển của thị trờng bất động sản Thực tế cho thấy, yếu tố pháp luật có thể thúc đẩy hoặc hạn chế, cá biệt có thể đóng cửa thị trờng bất động sản, chẳng hạn nh ở Việt Nam, Luật Đất đai năm 1987 quy định “ Nghiêm cấm việc mua bán, lấn chiếm đất đai, phát canh thu tô dới mọi hình thức…” Nh vậy, tại thời điểm đó, pháp luật cha cho phép kinh

doanh bất động sản là QSDĐ.

Đến Luật Đất đai năm 1993, việc chuyển QSDĐ đã đợc cụ thể hoá thêm một bớc Tại khoản 2 điều 3 Luật Đất đai quy định: “Hộ gia đình, cá nhânđợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp quyền sử dụng đất” Các quyền này chỉ đợc thực hiện trong

thời gian giao đất và đúng mục đích sử dụng của đất đợc giao theo quy định của luật này và các quy định khác của luật pháp.

Nh vậy, thị trờng bất động sản ở Việt Nam bắt đầu hình thành từ khi có Luật Đất đai năm 1993 Hơn nữa, trong quá trình thực hiện Luật Đất đai cho thấy: ngời có quyền sử dụng đất không chỉ dừng lại thực hiện ở 5 quyền đã đợc quy định, mà một số giao dịch dân sự khác liên quan đến QSDĐ đã xuất hiện, do vậy trong Luật Đất đai sửa đổi năm 1998, 2001và gần đây là Luật Đất đai năm 2003 đã bổ sung thêm một số quyền cho ngời sử dụng đất nh quyền cho thuê lại, quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ và quyền bảo lãnh cho bên thứ ba vay tiền của các tổ chức tín dụng bằng QSDĐ Hơn nữa, trong Luật Đất đai mới còn có thêm quyền chuyển quyền sử dụng đất của những ngời thuê đất đã trả tiền thuê đất cho cả thời gian

pháp lý ngày một tạo điều kiện cho thị trờng bất động sản hoạt động và phát triển.

♦ Chính sách kinh tế, quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất của Chính phủ.

Chính sách của Chính phủ và chính quyền các địa phơng cũng là một nhân tố nhạy cảm ảnh hởng đến thị trờng bất động sản Trớc hết là chính sách khuyến khích sản xuất theo ngành, lãnh thổ, vùng kinh tế, khu vực kinh tế Các chính sách này sẽ kéo theo sự gia tăng các cơ sở sản xuất kinh… doanh, sự gia tăng dân số, làm tăng cầu về bất động sản, thúc đẩy sự phát triển của thị trờng bất động sản Ngợc lại, ở những vùng, những khu vực mà Chính phủ không chú ý khuyến khích đầu t thì sản xuất sẽ kém phát triển, dân số có thể còn di chuyển sang các vùng khác, làm cho cầu về bất động sản phục vụ sản xuất kinh doanh không tăng, cầu nhà ở, đất ở không tăng, dẫn đến sự kém nhộn nhịp của thị trờng bất động sản Tiếp đến là chính sách của Chính phủ về nhà ở, đất ở nói chung và chính sách nhà ở cho ngời nghèo, ngời có thu nhập thấp, các đối tợng thuộc diện chính sách xã hội… Các chính sách này của Chính phủ có thể làm tăng hoặc cũng có thể làm giảm cầu về nhà ở, đất ở Chính phủ cũng có thể cho phép các tổ chức, cá nhân trong hoặc ngoài nớc đầu t xây dựng, kinh doanh cơ sở hạ tầng hoặc xây dựng nhà ở để bán hoặc cho thuê Tóm lại, tất cả các chính sách kinh… tế của Chính phủ đều làm tăng hoặc giảm cầu về bất động sản, làm ảnh h-ởng đến sự phát triển của thị trờng bất động sản.

Quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất thực chất đó là việc xác định mục đích sử dụng đất của từng vùng, từng khu vực cụ thể làm thay đổi tính chất và mục đích sử dụng đất Đây cũng là một nhân tố ảnh hởng đến cung, cầu về đất đai; cung, cầu về bất động sản, tác động đến thị trờng bất động sản Tr-ớc hết, việc chuyển mục đích sử dụng đất trong lĩnh vực sản xuất kinh doanh Việc chuyển mục đích sử dụng đất ở một vùng nào đó đang sản xuất nông nghiệp, nay quy hoạch thành khu công nghiệp sẽ làm tăng việc xây dựng nhà ở và các công trình khác trên đất trong quy hoạch và vùng

sản Mặt khác, quy hoạch làm thay đổi mục đích sử dụng đất có tính chất gắn với dân c nh quy hoạch xây dựng khu đô thị mới, quy hoạch các khu trung tâm, các khu chức năng trong đô thị sẽ làm tăng các giao dịch mua… bán, thuê mớn bất động sản ở các trung tâm đô thị, trung tâm thơng mại, dịch vụ, giải trí, nhà ở, văn phòng, công sở là rất lớn Đất khu dân c… nông thôn, đất nông nghiệp đợc quy hoạch thành các khu đô thị mới tức là chuyển đổi mục đích sử dụng của đất một cách căn bản, làm tăng nhu cầu sử dụng bất động sản do quy mô tập trung dân số, tập trung các hoạt động sản xuất kinh doanh, dịch vụ tăng lên.

Đô thị hoá và phát triển đô thị là một quá trình phát triển tất yếu của mọi quốc gia trong tiến trình phát triển kinh tế Đặc trng trực giác có thể nhận biết rõ nhất của đô thị hoá là quy mô tập trung dân số và mật độ dân số cùng với sự phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các cơ sở sản xuất kinh doanh thuộc các ngành công nghiệp, thơng mại, dịch vụ theo sự phát triển của bề rộng không gian đô thị Do đó, quá trình đô thị hoá và phát triển đô thị sẽ làm tăng cầu về bất động sản cả về số lợng lẫn cơ cấu bất động sản Đặc biệt, ở nớc ta và nhiều nớc đang phát triển, luồng di dân tự do từ khu vực nông thôn ra đô thị cùng với sự tăng trởng trong giáo dục và đào tạo lao động, học sinh từ nông thôn chuyển đến đô thị là một sức ép thách thức lớn về nhà ở, làm cho thị trờng bất động sản sôi động hơn.

♦ Tập quán, truyền thống và thị hiếu

Tập quán, truyền thống là yếu tố mang tính nhân văn của thị trờng bất động sản ở thị trờng lao động, thị trờng hàng hóa, thị trờng vốn, sự ảnh hởng của yếu tố này là rất hạn chế Tập quán và truyền thống ảnh hởng trực tiếp đến cách thức tiến hành các giao dịch mua bán, thuê mớn, thế chấp của… thị trờng bất động sản Nó có tác dụng làm đẩy nhanh hoặc hạn chế các vụ giao dịch, nó đảm bảo độ tin cậy giữa các bên mua và bán, cho thuê và đi thuê, đồng thời, nó cũng góp phần đẩy nhanh hoặc làm chậm quá trình… thanh toán Chẳng hạn nh, theo phong tục, tập quán của Việt Nam, việc

mua bán bất động sản chỉ cần làm giấy tờ có xác nhận của Uỷ ban nhân dân xã (phờng) nơi c trú là đợc, là xong; sau đó mới đăng ký và nộp thuế trớc bạ Những trờng hợp phức tạp, phiền hà, ngời dân cũng không cần nộp thuế trớc bạ và họ có quyền sở hữu bất động sản nh một lẽ đơng nhiên vì họ đã bỏ tiền ra mua bất động sản đó Nhng ở một số nớc, bất kỳ một ngời nào mua bất động sản cũng phải đến kiểm tra đăng ký trớc khi mua; giao dịch nào không đăng ký thì không có tác dụng, đăng ký bất động sản đã có truyền thống lâu đời và là thói quen của họ Việc thực hiện kê khai đăng ký đảm bảo cho Nhà nớc kiểm soát đợc thị trờng bất động sản và chính nó cũng là độ tin cậy cho ngời mua bất động sản, là điều kiện an toàn của thị trờng bất động sản Còn thực tế ở Việt Nam, nhiều trờng hợp thiếu đảm bảo, vì ngời mua cha làm đợc đầy đủ các thông tin pháp lý về bất động sản, đảm bảo cho họ mọi quyền lợi khi mua (nhận chuyển nhợng); đợc chuyển đổi, chuyển nhợng, thừa kế, thế chấp, đ… ợc pháp luật thừa nhận, nhng họ vẫn mua vì theo tập quán và truyền thống.

Thị hiếu ảnh hởng đến thị trờng bất động sản trên hai khía cạnh chủ yếu Một là thị hiếu về vị trí bất động sản (nhất là về nhà ở, đất ở) Hai là thị hiếu về kiến trúc, kiểu dáng, kể cả mốt Trong điều kiện một nền kinh tế phát triển, con ngời đang hớng về nhu cầu có ngôi nhà độc lập, cũng là yếu tố ảnh hởng đến thị trờng bất động sản

1.1.2.3.Các nhân tố phản ánh sự phát triển của thị trờng bất động sản

♦ Khối lợng các giao dịch trên thị trờng bất động sản

Sự phát triển của bất kỳ một thị trờng nào đều đợc đánh giá trớc hết ở sự gia tăng khối lợng hàng hóa của thị trờng đó Trên thị trờng bất động sản, lợng hàng hóa đem giao dịch có thể đợc đo lờng qua chỉ tiêu khối lợng các giao dịch trên thị trờng bất động sản (có thể đợc tính bằng số phiên giao dịch hoặc khối lợng tiền thu đợc).

Trên thị trờng bất động sản, có các loại hình giao dịch sau:

Thị trờng mua bán bất động sản là loại hình thị trờng hình thành sớm nhất trong các loại hình thị trờng bất động sản Xét về lịch sử, thị trờng mua bán, trao đổi đất đai xuất hiện gần nh đồng thời với sự xuất hiện chiếm hữu t nhân về t liệu sản xuất, chiếm hữu t nhân về đất đai Ngày nay, việc mua bán, trao đổi đất đai bất động sản đã trở thành phổ biến và vợt khỏi khuôn khổ một quốc gia, nhất là các nớc có nền kinh tế thị trờng phát triển Mua bán, trao đổi bất động sản đợc diễn ra trực tiếp giữa những ngời có nhu cầu mua bán, trao đổi hoặc thông qua các tổ chức dịch vụ, môi giới, t vấn về bất động sản Hoạt động mua bán bất động sản còn do các doanh nghiệp kinh doanh (sản xuất, xây dựng) bất động sản cung cấp cho các chủ thể trong nền kinh tế.

 Giao dịch cho thuê - đi thuê bất động sản

Bất động sản là loại tài sản mà bất cứ ai muốn sở hữu nó cần phải bỏ ra một khối lợng tiền đầu t ban đầu rất lớn Bởi vậy, không phải ai cũng có khả năng tự tạo lập cho mình một bất động sản mà cần có thời gian để tích luỹ đủ khối lợng tiền cần thiết Từ thực tế trên làm nảy sinh quan hệ cho thuê và đi thuê bất động sản Hơn nữa, ngời có nhu cầu thuê bất động sản có thể chỉ sử dụng bất động sản trong một thời gian nhất định, việc thuê bất động sản sẽ mang lại hiệu quả hơn các hình thức khác cho ngời đi thuê

Ngời có bất động sản cho thuê, trên cơ sở nghiên cứu thị trờng để quyết định việc cho thuê bất động sản, đảm bảo lợi ích kinh tế thu đợc là cao nhất Giá cả cho thuê đợc hình thành do quan hệ cung - cầu về các bất động sản cho thuê Các giao dịch về thuê bất động sản có thể đợc tiến hành trực tiếp giữa ngời có bất động sản cho thuê và ngời có nhu cầu thuê bất động sản hoặc thông qua các tổ chức trung gian môi giới về bất động sản Các giao dịch thuê và cho thuê hình thành nên thị trờng cho thuê bất động sản.

 Góp vốn liên doanh dới hình thức quyền sở hữu (sử dụng) bất động sản

Ngời sở hữu bất động sản có thể sử dụng giá trị của bất động sản để góp vốn liên doanh Việc góp vốn liên doanh bằng bất động sản có thể mở rộng thành hình thức góp vốn cổ phần bằng bất động sản Trong nền kinh tế phát triển, việc dùng bất động sản để góp vốn liên doanh và góp vốn cổ phần khá phát triển Đặc biệt, đối với các nớc đang phát triển, việc sử dụng đất đai làm vốn góp liên doanh để làm nguồn vốn đối ứng thu hút các nguồn vốn đầu t, thu hút công nghệ, tiếp thu kinh nghiệm quản lý từ nớc ngoài thông qua các dự án liên doanh Việc sử dụng bất động sản để góp vốn liên doanh hình thành nên thị trờng các giao dịch bất động sản dùng làm vốn góp liên doanh.

♦ Sự đa dạng của các chủ thể tham gia thị trờng bất động sản

Thị trờng bất động sản càng phát triển thì càng có nhiều và nhiều loại hình chủ thể tham gia vào thị trờng bất động sản Các chủ thể tham gia vào thị tr-ờng bất động sản bao gồm:

 Cá nhân

Các cá nhân sở hữu bất động sản (sở hữu đất đai, có quyền sử dụng đất) tham gia vào thị trờng với t cách là ngời bán, ngời cho thuê, ngời đem bất động sản để góp vốn liên doanh Ng… ợc lại, có một số cá nhân có nhu cầu sử dụng bất động sản vào đời sống sinh hoạt cá nhân hoặc sử dụng vào mục đích sản xuất kinh doanh sẽ tham gia giao dịch trên thị trờng với t cách là ngời mua, ngời đi thuê…

 Doanh nghiệp

Các doanh nghiệp tham gia vào hoạt động của thị trờng bất động sản cả về phía cung và cầu Các doanh nghiệp mới thành lập, mở rộng hoạt động sản xuất kinh doanh hoặc chuyển đổi vị trí sẽ có nhu cầu mua, đi thuê hoặc

nhận vốn góp liên doanh bằng bất động sản, do đó tạo nên cầu về hàng hóa bất động sản trên thị trờng Ngợc lại, một số doanh nghiệp nắm giữ bất động sản có nhu cầu bán, cho thuê (hoặc bất động sản đi thuê nhng muốn cho thuê lại), góp vốn liên doanh bằng bất động sản sẽ tham gia làm tăng cung trên thị trờng bất động sản Bên cạnh đó, một số doanh nghiệp còn tham gia trực tiếp vào quá trình phát triển và tạo lập hàng hóa trên thị trờng bất động sản Các doanh nghiệp này đợc tổ chức theo nhiều loại hình khác nhau: doanh nghiệp kinh doanh và phát triển nhà, doanh nghiệp kinh doanh phát triển hạ tầng, doanh nghiệp phát triển đất Đây là loại doanh nghiệp… tạo ra hàng hóa cho thị trờng bất động sản.

Nhà thầu xây dựng là thành phần trực tiếp tạo ra các công trình xây dựng nh: nhà ở, công trình công nghiệp, thơng mại, dịch vụ tạo ra hàng hóa… cho thị trờng Ngời kinh doanh bất động sản cần đến nhà thầu xây dựng để thi công xây dựng công trình Nhà thầu xây dựng nhiều khi cũng mở rộng kinh doanh sang lĩnh vực bất động sản.

 Nhà nớc

Nhà nớc tham gia vào thị trờng bất động sản với t cách là ngời quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trờng, đồng thời với t cách là ngời tham gia trực tiếp vào hoạt động của thị trờng bất động sản (vừa là ngời cung và ngời cầu bất động sản).

Với t cách là ngời quản lý vĩ mô đối với hoạt động của thị trờng bất động sản, Nhà nớc xây dựng hệ thống luật pháp, tạo khuôn khổ pháp lý cho hoạt động của thị trờng Đồng thời, Nhà nớc cũng thực hiện các biện pháp (chủ yếu là biện pháp kinh tế, tài chính) thúc đẩy thị trờng bất động sản phát triển; thực hiện quản lý, giám sát, cung cấp một số dịch vụ cho các giao dịch trên thị trờng bất động sản Sự tham gia của Nhà nớc mà trực tiếp là Chính phủ vào thị trờng bất động sản đợc thể hiện chủ yếu trên hai mặt: thông qua công cụ quy hoạch và kế hoạch cùng các đòn bẩy để điều tiết vĩ mô thị trờng, đồng thời, thông qua việc quản lý thị trờng để có biện pháp điều tiết quan hệ cung - cầu và giá cả, bình ổn thị trờng Ngoài ra, Nhà nớc

còn tham gia giao dịch trên thị trờng bất động sản nh các chủ thể khác: vừa là ngời cung, vừa là ngời cầu bất động sản để thực hiện các chức năng quản lý của Nhà nớc của mình.

 Các tổ chức môi giới, t vấn

Quá trình khai phát, xây dựng, giao dịch và quản lý bất động sản tơng đối phức tạp nên phần lớn cả bên bán lẫn bên mua có những thời điểm đều phải cần đến dịch vụ của các chuyên gia t vấn nh: kiến trúc s, kỹ s xây dựng t vấn về thiết kế thi công, lắp đặt ; chuyên gia kế toán t… vấn việc hạch toán tài chính, t vấn thuế; chuyên gia định giá để xác định giá bất động sản trong quá trình giao dịch, xác định mức giá mua bán, cho thuê ; chuyên gia môi… giới để giúp hai bên mua bán gặp nhau giao dịch, giúp làm hợp đồng mua bán hoặc thuê, nhiều khi chuyên gia này còn đợc mời tham gia lập và thực hiện sách lợc bán và cho thuê, dự báo giá cả; chuyên gia về luật pháp (luật s) t vấn về các vấn đề liên quan đến luật pháp.

Các chuyên gia t vấn, môi giới bất động sản thờng hoạt động trong các tổ chức chuyên môn về môi giới, t vấn về bất động sản Thị trờng bất động sản càng phát triển thì hệ thống các tổ chức t vấn, môi giới bất động sản càng phát triển theo hớng chuyên môn hoá.

 Các tổ chức tài chính

Thị trờng bất động sản là thị trờng giao dịch hàng hóa đặc biệt - hàng hóa bất động sản Đồng thời, các giao dịch trên thị trờng bất động sản rất đa dạng, bao gồm các giao dịch: mua bán, cho thuê, thế chấp, góp vốn liên doanh, Việc tạo lập hàng hóa và thực hiện các giao dịch trên thị tr… ờng bất động sản đòi hỏi một lợng vốn rất lớn Chính vì vậy, nguồn vốn tự có không thể đáp ứng đợc nhu cầu về vốn của các chủ thể tham gia trực tiếp các giao dịch trên thị trờng bất động sản Một phần đáng kể nhu cầu về vốn này đợc tài trợ bởi các chủ thể khác, chủ yếu là các tổ chức tài chính Các tổ chức tài chính bao gồm: các ngân hàng thơng mại, các công ty tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ đầu t Nguồn vốn tài trợ đóng vai trò quan trọng trong việc…

tế cho thấy, thị trờng bất động sản và thị trờng vốn có mối liên hệ mật thiết với nhau Thị trờng vốn phát triển tạo môi trờng cho các luồng vốn, đặc biệt là vốn trung và dài hạn luân chuyển linh hoạt Do đó, việc tài trợ cho các giao dịch trên thị trờng bất động sản sẽ thuận lợi hơn, kích thích cả cung và cầu của thị trờng bất động sản.

Các tổ chức tài chính tài trợ vốn cho các giao dịch trên thị trờng bất động sản dới các hình thức sau:

- Các tổ chức tài chính cho các chủ thể trong nền kinh tế vay vốn để thực hiện các giao dịch trên thị trờng bất động sản, góp phần kích cầu về hàng hóa bất động sản Các doanh nghiệp, cá nhân, tổ chức có nhu cầu giao dịch (mua, thuê, góp vốn liên doanh bằng bất động sản ) phục vụ cho việc mở… rộng hoạt động sản xuất - kinh doanh, nâng cao điều kiện sống có thể… vay vốn của các tổ chức tài chính, chủ yếu là các ngân hàng thơng mại và có thể sử dụng chính bất động sản đợc hình thành từ vốn vay làm tài sản thế chấp ở các nớc trên thế giới, hình thức cho các cá nhân vay trả góp để mua bất động sản là khá phổ biến.

- Các tổ chức tài chính cho các doanh nghiệp, cá nhân vay vốn để tạo lập và phát triển (xây dựng mới nhà ở, nhà xởng, văn phòng, bất động sản thơng mại ) hàng hóa bất động sản Qua đó góp phần kích cung trên thị tr… ờng bất động sản.

- Các tổ chức tài chính còn trực tiếp đầu t vốn để tham gia kinh doanh trên thị trờng bất động sản Tuy nhiên, mức độ tham gia của các tổ chức tài chính vào thị trờng bất động sản còn phụ thuộc luật pháp của mỗi quốc gia Thông thờng, luật pháp các nớc thờng khuyến khích các tổ chức tài chính có nguồn vốn huy động chủ yếu là vốn trung và dài hạn nh công ty bảo hiểm, công ty tài chính, quỹ đầu t trực tiếp kinh doanh bất động sản và… hạn chế sự tham gia kinh doanh trực tiếp của các ngân hàng thơng mại Hoạt động tài trợ vốn của các tổ chức tài chính đóng vai trò quan trọng trong việc đáp ứng nhu cầu về vốn của các giao dịch, kích thích cung, cầu

trên thị trờng bất động sản Đồng thời, với việc tham gia kinh doanh trực tiếp trên thị trờng, các tổ chức tài chính cũng là một loại hình chủ thể tạo ra sự hoạt động sôi động trên thị trờng bất động sản.

♦ Hiệu quả sử dụng bất động sản

Bất động sản luôn gắn liền với đất đai, do đó cố định về vị trí, về địa điểm và khó có khả năng tăng thêm về số lợng, diện tích Mặt khác, đất đai là nguồn tài nguyên do thiên nhiên ban tặng, nên có giới hạn và bị giới hạn về không gian; diện tích đất đai của một quốc gia là khó thay đổi Bởi vậy, sử dụng tiết kiệm và có hiệu quả bất động sản vừa là một chỉ tiêu phản ảnh sự phát triển của thị trờng bất động sản, đồng thời vừa là yêu cầu đợc đặt ra trong trong quá trình phát triển thị trờng bất động sản của mỗi nớc.

♦ Sự phát triển khung pháp lý

Bất động sản là tài sản quan trọng của mỗi quốc gia, là một loại hàng hóa đặc biệt Các giao dịch về bất động sản có sự tác động mạnh đến hầu hết các hoạt động kinh tế - xã hội Do đó, bất động sản muốn trở thành hàng hóa và thực hiện giao dịch trên thị trờng phải chịu sự chi phối và điều chỉnh của hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản Nhìn vào hệ thống pháp luật về đất đai và bất động sản của một nớc, có thể nhận biết đợc thị trờng bất động sản ở nớc đó đợc khuyến khích phát triển, hạn chế phát triển hay không đợc phát triển Đây là một nhân tố quan trọng phản ánh sự phát triển của thị trờng bất động sản.

1.2 Chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng bất động sản

1.2.1 Hệ thống thuế đối với bất động sản

♦ Thuế thuế sử dụng đất

Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu trên tổng giá trị đất nhân với thuế suất Ngời sở hữu đất (hoặc ngời đợc Nhà nớc giao đất sử dụng ổn định, lâu dài) có trách nhiệm nộp thuế đất nh một loại thuế đánh vào tài sản Mục đích thu thuế sử dụng đất là tận dụng và thúc đẩy sử dụng đất có hiệu quả, ngăn ngừa lũng đoạn, đầu cơ đất đai Thuế thu trên tổng giá trị đất, đất đai càng nhiều thì tổng giá trị đất càng cao, và nếu thuế suất luỹ tiến thì thuế càng lớn Chủ sử dụng đất mà sử dụng không hiệu quả thì phải chuyển nh-ợng cho ngời khác Qua đó thúc đẩy việc chuyển dịch đất đai một cách hợp lý, phòng ngừa đầu cơ đất đai, đồng thời điều tiết cung về đất đai

♦ Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất (thuế giá trị đất tăng thêm)

Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất là thuế đánh một lần khi phát sinh hành vi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất, thu trên phần thu nhập (giá trị gia tăng) khi bán (chuyển nhợng quyền sử dụng) đất Đây là một loại thuế phát sinh không thờng xuyên mà phụ thuộc vào sự phát sinh giao dịch chuyển quyền sử dụng đất trên thị trờng Căn cứ tính thuế giá trị gia tăng đất đai là giá trị ròng đợc tính trên cơ sở lấy giá chuyển giao trừ đi giá vốn, sau đó đem nhân với thuế suất thành số thuế phải nộp Đây là loại thuế trực thu Đối tợng thu là thu nhập ròng do vốn kinh doanh đem lại, cho nên thuế giá trị gia tăng đất đai thuộc phạm trù thuế thu nhập Mỗi nớc áp dụng một sắc thuế khác nhau nhng thông thờng là thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm.

♦ Thuế thừa kế, biếu tặng

Ngời sở hữu bất động sản có quyền để thừa kế hoặc biếu, tặng bất động sản Thuế thừa kế, biếu tặng đợc đánh một lần khi phát sinh hành vi thừa kế hoặc tặng quà Thuế đợc tính trên giá trị của bất động sản khi chuyển nh-ợng quyền sở hữu nhân với thuế suất, trong đó, mức thuế suất thờng là cao,

tuỳ vào yêu cầu, mục đích điều tiết và đợc đánh luỹ tiến Mức độ luỹ tiến phụ thuộc vào mối quan hệ giữa ngời nhận quyền sở hữu bất động sản với ngời tặng quà hay ngời cho thừa kế.

1.2.2 Đặc điểm của thuế bất động sản

Thuế bất động sản, ngoài những đặc điểm chung của thuế (tính cỡng chế, tính pháp lý cao, là khoản đóng góp không mang tính hoàn trả trực tiếp), còn có một số đặc điểm riêng sau:

Thứ nhất, thuế bất động sản là nguồn thu mang tính ổn định và bền vững

của ngân sách Nhà nớc Đặc điểm này xuất phát từ tính cố định, không thể

di dời và tính lâu bền của bất động sản ở Việt Nam, ngay từ thời phong kiến, bằng chính sách “thái ấp”, “lộc điền” thay cho việc trả l… ơng cho quan lại, đất đai đảm bảo nguồn tài chính chủ yếu cho hoạt động của Nhà nớc phong kiến Ngày nay, cơ cấu kinh tế của các nớc đã đợc chuyển đổi theo hớng tăng tỷ trọng các ngành phi nông nghiệp, kéo theo sự tăng trởng không ngừng của nguồn thu NSNN trong các lĩnh vực này, song nguồn thu từ đất đai vẫn là một nguồn thu ổn định và quan trọng của các cấp chính quyền, nhất là chính quyền địa phơng Mặt khác, cùng với sự phát triển của nền kinh tế, thị trờng bất động sản cũng ngày đợc mở rộng và phát triển theo, làm gia tăng số thu NSNN trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản.

Thứ hai, việc định giá bất động sản để đánh thuế là vấn đề hết sức quan

trọng Cơ sở của thuế bất động sản là tổng giá trị bất động sản hoặc chỉ là

giá trị tăng thêm của bất động sản, nhng dù dới hình thức nào thì để tính đ-ợc thuế bất động sản cũng phải tiến hành định giá bất động sản Việc định giá bất động sản có thể đợc thực hiện một lần để xác định cho nhiều kỳ tính thuế hoặc xác định cho từng lần đánh thuế tuỳ thuộc vào từng loại thuế và tập quán của từng nớc Việc định giá bất động sản chính xác hay không chính xác sẽ ảnh hởng trực tiếp tới số thuế phải nộp của các đối tợng nộp thuế.

1.2.3 Vai trò của chính sách thuế đối với sự phát triển của thị trờng bất động sản

Trong nền kinh tế, thuế là công cụ chủ yếu tập trung nguồn thu cho ngân sách Nhà nớc, tham gia vào việc điều tiết kinh tế vĩ mô, là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện công bằng xã hội trong phân phối, là công cụ để thực hiện kiểm tra, kiểm soát các hoạt động sản xuất kinh doanh Là một bộ phận cấu thành hệ thống thuế của mỗi quốc gia, thuế bất động sản cũng đảm nhiệm vai trò nh các loại thuế khác Trong quản lý và phát triển thị tr-ờng bất động sản, thuế bất động sản có các vai trò cụ thể sau:

Thứ nhất, thuế bất động sản góp phần vào việc điều tiết cung và cầu về

bất động sản, bình ổn giá cả trên thị trờng; thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, hạn chế đầu cơ; khuyến khích tạo hàng hóa cho thị trờng.

Bằng việc ban hành các luật thuế, Nhà nớc sẽ quy định đánh thuế hay không đánh thuế, đánh thuế cao hay đánh thuế thấp vào các hành vi nắm giữ, chuyển dịch bất động sản Thông qua đó, tác động hoặc làm thay đổi quan hệ cung cầu về bất động sản trên thị trờng, góp phần vào việc bình ổn giá cả trên thị trờng bất động sản.

Để hạn chế việc đầu cơ, thúc đẩy sử dụng bất động sản có hiệu quả, Nhà n-ớc sẽ đánh thuế cao đối với các trờng hợp nắm giữ nhiều đất đai, mua đi bán lại nhiều lần trong thời gian ngắn, nắm giữ đất đai nhng không sử dụng hoặc sử dụng không đúng mục đích.

Để khuyến khích các thành phần kinh tế tham gia vào việc phát triển bất động sản nhằm đáp ứng nhu cầu của thị trờng, Nhà nớc thực hiện đánh thuế thấp hoặc không đánh thuế đối với các trờng hợp sử dụng đất để xây dựng nhà chung c, xây dựng cơ sở hạ tầng để phát triển quỹ đất ở, xây dựng các khu công nghiệp, các khu chế xuất …

Thứ hai, thuế bất động sản là công cụ để điều hoà thu nhập, thực hiện

công bằng xã hội trong sử dụng và chuyển dịch bất động sản

Việc đảm bảo tính công bằng trong việc nắm giữ, sử dụng và chuyển nhợng đất đai nói riêng và bất động sản nói chung có ý nghĩa hết sức quan trọng Bởi lẽ, đất đai là do thiên nhiên ban tặng, về nguyên tắc, mọi công dân của một quốc gia đều có quyền nh nhau trong việc nắm giữ, sử dụng quà tặng đó Mặt khác, giá của một mảnh đất nào đó tăng lên là do sự phát triển kinh tế - xã hội và đầu t của xã hội hơn là kết quả của lao động hay đầu t cơ bản của ngời trực tiếp sở hữu hoặc sử dụng chúng; phần lớn giá trị tăng thêm phải đợc điều tiết một cách thích hợp Trớc đây, các nớc thờng quy định hạn mức thấp nhất đối với từng đối tợng trong xã hội để đảm bảo sự công bằng đó.Tuy nhiên, hiện nay, hầu hết các nớc đã bỏ quy định mang tính hành chính này và thay vào đó là thực hiện sự công bằng thông qua công cụ thuế Cụ thể là, ngời nắm giữ nhiều đất hơn trung bình của xã hội phải chịu mức thuế cao hơn những ngời nắm giữ ít đất; ngời có thu nhập cao từ việc chuyển dịch đất đai chịu sự điều tiết cao hơn so với những đối tợng không phát sinh thu nhập hoặc có thu nhập thấp hơn Thông qua đó, thuế bất động sản sẽ góp phần vào việc điều hoà thu nhập, đảm bảo sự công bằng trong việc nắm giữ và chuyển dịch bất động sản, bù đắp một phần chi phí đầu t xây dựng cơ sở hạ tầng của Nhà nớc, phát triển quỹ bất động sản cho ngời nghèo và các đối tợng chính sách xã hội.

Thứ ba, thông qua thuế, Nhà nớc thực hiện việc kiểm tra, kiểm soát đối

với việc quản lý, sử dụng, kinh doanh bất động sản, từ đó chủ động điều tiết lợng cung trên thị trờng bất động sản.

Vai trò này xuất phát từ quá trình tổ chức thực hiện các luật thuế đối với đất đai trong thực tế Để thu đợc thuế và thực hiện đúng các luật thuế đã đợc ban hành, cơ quan thuế, cơ quan địa chính và các cơ quan có liên quan phải bằng mọi biện pháp nắm vững số lợng, quy mô bất động sản mà từng đối t-ợng nắm giữ, tình hình chuyển dịch bất động sản từ ngời này sang ngời khác Từ đó, Nhà nớc có thể chủ động trong việc điều tiết lợng cung bất động sản, đồng thời, phát hiện ra những việc làm sai trái, vi phạm pháp luật của các tổ chức, cá nhân, hoặc phát hiện ra những khó khăn, vớng mắc trong thực tiễn, kịp thời đề xuất với cơ quan có thẩm quyền để tháo gỡ.

Tóm lại, thông qua chính sách thuế , Nhà nớc thực hiện điều tiết thị trờng

bất động sản, đặc biệt là địa tô chênh lệch đối với các trờng hợp do Nhà nớc đầu t kết cấu hạ tầng tạo ra, khuyến khích sử dụng có hiệu quả tài nguyên đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế trong giao dịch trên thị trờng ở mức hợp lý sẽ khuyến khích các giao dịch chính thức, khắc phục tình trạng giao dịch ngầm , các hành vi trốn tránh nghĩa vụ“ ”

tài chính gây thất thu cho ngân sách Nhà nớc.

1.3 chính sách thuế bất động sản ở một số nớc

1.3.1 Chính sách thuế bất động sản ở Đài Loan

ở Đài Loan, hệ thống thuế bất động sản bao gồm:  Thuế giá trị đất

Đây là loại thuế đợc đánh giá là quan trọng nhất vì nó vừa làm chức năng hoàn chỉnh chính sách đất đai, vừa tăng thu cho ngân sách địa phơng Loại thuế này thu vào các loại đất đai đã quy định giá Đối tợng nộp thuế là các chủ sở hữu đất hoặc chủ cho thuê đất, nếu cha xác định đợc chủ sở hữu thì ngời đang thực tế sử dụng đất đó phải nộp Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất Về thuế suất, áp dụng hai loại thuế suất là thuế suất luỹ tiến thông thờng và thuế suất u đãi đặc biệt Thuế suất luỹ tiến thông thờng đợc dùng để tính thuế cho đất với mức thuế thấp nhất là 1% và cao nhất là 5,5% với cơ cấu nh sau:

- Nếu giá trị đất dới mức khởi điểm chịu thuế thì áp dụng thuế suất cơ bản là 1%.

- Nếu giá trị đất vợt quá mức khởi điểm, thì phần tăng thêm nhng dới 500% so với khởi điểm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản là 0,5% Khi giá trị đất tăng trên 500% so với khởi điểm thì mỗi 500% tăng thêm sẽ tính thêm vào thuế suất cơ bản là 1% cho đến mức tối đa là 5,5%.

Trong đó: Giá trị khởi điểm là mức giá trị trung bình của miếng đất rộng

7a (1a = 100 m2) tại từng tỉnh, thành phố.

Ngoài thuế suất thông thờng, còn quy định một số thuế suất đặc biệt đối với một số loại đất nh: đất để ở có thuế suất là 0,2%; đất dùng cho cơ quan sự nghiệp có thuế suất là 1%; đất để dùng vào công trình công cộng có thuế suất là 0,6%; đất đai công hữu có thuế suất là 1% và không thu thuế luỹ tiến Trong trờng hợp ngời sử dụng đất có hai miếng đất trở lên trong cùng một tỉnh hoặc đô thị, thì các miếng đất sẽ đợc gộp lại để tính tổng giá trị làm căn cứ tính thuế.

Ngoài ra, đối với những khu đất mà ở đó các hệ thống phụ trợ nh đờng xá, thoát nớc, điện đã hoàn thành và khu vực đã lắp hệ thống cấp nớc, việc xây dựng cha đợc triển khai theo nh giấy phép, nếu khu đất đó vẫn cha đợc sử dụng thì chính quyền địa phơng sẽ thu bổ sung thuế giá trị đất đánh trên khu đất bỏ trống bằng từ 2 - 5 lần thuế cơ bản đối với khu đất đó theo cách tính thuế giá trị thông thờng.

 Thuế giá trị đất tăng thêm

Đây là loại thuế thu trên tổng giá trị đất tăng thêm tại thời điểm chuyển nh-ợng mà trớc đó đã có giá cụ thể Đối tnh-ợng nộp thuế là ngời chủ cũ (nếu chuyển nhợng có bồi thờng: mua bán, trao đổi, Nhà nớc trng mua), là ngời chủ mới (nếu chuyển nhợng không bồi thờng) Việc xác định giá chuyển nhợng của đất phụ thuộc vào loại đất Đối với đất thờng, Chính phủ công bố giá trị hiện tại vào thời điểm chủ đất kê khai chuyển nhợng, trờng hợp giá trị chuyển nhợng công bố cao hơn giá trị hiện tại thì giá trị chuyển nhợng sẽ đợc dùng làm căn cứ tính toán Đối với đất Chính phủ trng mua, cơ sở tính toán là giá Nhà nớc trả thực tế Đối với đất do toà án bán đấu giá, cơ sở tính toán là giá trúng đấu giá Để tính giá trị tăng thêm ròng, các khoản tiền cụ thể sẽ đợc trừ vào giá trị chuyển nhợng nói trên gồm: Giá trị đất ban đầu (nếu cha chuyển nhợng từ khi luật đợc ban hành), giá trị của lần chuyển nh-ợng cuối cùng (nếu đã chuyển nhnh-ợng từ khi luật đợc ban hành), chi phí mà chủ sử dụng đất bỏ ra để cải thiện đất Ngoài ra, để tính giá trị tăng thêm

ròng, giá trị đất ban đầu hoặc giá trị của lần chuyển nhợng cuối cùng sẽ đợc điều chỉnh theo chỉ số giá hàng tiêu dùng đợc Nhà nớc công bố Thuế giá trị đất tăng thêm là loại thuế luỹ tiến đợc tính bằng cách nhân giá trị đất tăng thêm với mức thuế Cấu trúc thuế suất nh sau:

- Nếu giá trị tổng thể tăng đến 100% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhợng cuối cùng thì mức thuế là 40% của giá trị tăng thêm.

- Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 100% đến 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhợng cuối cùng thì ngoài mức thuế nêu trên, đối với phần vợt quá 100% sẽ chịu thuế suất 50.

- Nếu giá trị tổng thể tăng hơn 200% giá công bố ban đầu hoặc giá tại thời điểm chuyển nhợng cuối cùng thì ngoài các mức thuế nêu trên, đối với phần vợt quá 200% sẽ chịu thuế suất 60%.

Sau khi mua bán đất đai, đất đó phải đợc đăng ký tên chủ mới trớc khi chuyển nhợng tiếp theo, nếu không sẽ bị phạt 2% giá trị bán của lần chuyển nhợng sau.

Ngoài các loại thuế nêu trên, Đài Loan còn có thuế canh tác, thuế nhà, thuế bất động sản.

1.3.2 Chính sách thuế bất động sản ở Cộng hoà Pháp

ở Pháp, hệ thống thuế bất động sản bao gồm:  Thuế đất nông nghiệp

Đối tợng chịu thuế bao gồm tất cả các loại đất nông nghiệp, không kể đất đó có canh tác hay không canh tác Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất

Giá đất của từng hạng đất đợc xác định căn cứ vào thu nhập của từng hạng đất và quan hệ cung - cầu về đất Giá đất do cơ quan thuế và Hội đồng xã

bàn bạc, ấn định Giá đất thờng đợc điều chỉnh 5 năm một lần Việc điều chỉnh giá đất đợc tiến hành theo phơng pháp tính hệ số tăng giảm so với giá đất kỳ trớc Giá đất có quan hệ mật thiết với hạng đất tốt hay xấu Do vậy, cơ quan địa chính phải theo dõi hạng đất để kiểm tra lại giá đất 5 hạng đất đợc xác định căn cứ vào các tiêu chuẩn: độ phì, độ ẩm, độ dốc và vị trí xa, gần của đất Biểu thuế suất do tỉnh quyết định hàng năm nhng không đợc quá mức tối đa do Trung ơng quy định là 20% Thuế suất hàng năm đợc quy định căn cứ vào các yếu tố: nhu cầu chi tiêu của địa phơng, giá đất, diện tích đất.

 Thuế đất ở, đất xây dựng

Đối tợng nộp thuế chủ yếu là chủ sở hữu đất có đất trớc ngày 1/1 của năm tính thuế và đã đăng ký ghi tên vào sổ thuế Mức thu thuế đất ở, đất xây dựng do chính quyền địa phơng ấn định theo khung thuế của Nhà nớc, tăng giảm tuỳ theo nhu cầu chi tiêu và khả năng nguồn thu trong năm của địa phơng Thuế đợc miễn theo chế độ thờng xuyên đối với các khu đất sử dụng vào mục đích công cộng, xây dựng các công trình khoa học, giáo dục, y tế, các kho thóc, trại chăn nuôi của hợp tác xã…

Khi chuyển QSDĐ, Pháp áp dụng thuế thu nhập.

1.3.3 Chính sách thuế bất động sản ở Thuỵ Điển

Thuế bất động sản ở Thuỵ Điển đợc quy định trong Đạo luật về thuế bất động sản, thuế tài sản.

 Thuế bất động sản

Thuế bất động sản thu trên giá trị nhà và đất gồm: nhà xây dựng, các loại đất xây dựng và các loại đất khác nh: đất ở, đất bao quanh nhà, đất nông nghiệp, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất chuyên dùng khác do t nhân sở hữu (không áp dụng đối với bất động sản sử dụng vào mục đích công cộng) Đối tợng nộp thuế là chủ sở hữu đất và nhà Căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất tính thuế và thuế suất Diện tích đất tính thuế: Chủ sở hữu đất

phải đăng ký bất động sản tại cơ quan quản lý nhà đất Cơ quan quản lý nhà đất phải theo dõi cung cấp tài liệu cho cơ quan thuế về chủ sở hữu, diện tích, loại đất, giá đất Cơ quan thuế địa ph… ơng lu giữ tài liệu trên hệ thống máy vi tính, có mã số riêng của từng chủ sử dụng đất Giá đất tính thuế đợc xác định 6 năm một lần Căn cứ để xác định giá tính thuế là giá của từng loại đất trên thị trờng của 2 năm trớc, phân biệt theo vị trí và một số chỉ tiêu tổng hợp về hiệu quả kinh tế và chất đất Thuế suất áp dụng thống nhất là 1,4%/năm Giá tính thuế bằng 75% giá thị trờng 2 năm trớc.

 Thuế tài sản

Giá trị đất của hộ nông dân, chủ trang trại còn phải nộp chung với tài sản của từng hộ (bao gồm nhà, đất, cổ phần, cổ phiếu, tiền gửi ngân hàng ) để… đánh thuế tài sản nếu tài sản chung có giá trị đến 800.000 SEK/năm trở lên Thuế tài sản đợc tính theo biểu thuế luỹ tiến từng phần với 3 thuế suất la 1,5% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 800.000 SEK đến dới 1.300.000 SEK); 2,6% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 1.300.000 SEK đến 3.600.000 SEK) và 3% (áp dụng với tổng giá trị tài sản từ 3.600.000 SEK trở lên)

1.3.4 Một số bài học kinh nghiệm rút ra

Qua nghiên cứu chính sách thuế bất động sản của một số nớc trên thế giới, chúng ta có thể rút ra một số bài học kinh nghiệm áp dụng đối với Việt Nam nh sau:

Thứ nhất, việc xây dựng hệ thống thuế bất động sản độc lập hay kết hợp

chung với thuế đánh vào các tài sản tuỳ thuộc vào mục đích của Nhà nớc, điều kiện thực tế và tập quán của mỗi nớc Cơ sở đánh thuế bất động sản phải là giá trị của bất động sản Đối với những nớc có điều kiện đất đai hạn hẹp nh ở nớc ta thì việc đánh thuế theo thuế suất luỹ tiến là giải pháp tối u nhằm đảm bảo sự công bằng giữa các đối tợng nắm giữ, chuyển dịch đất đai; hạn chế việc đầu cơ đất đai và lãng phí trong sử dụng đất.

Thứ hai, căn cứ tính thuế là diện tích, giá đất và thuế suất Việc định giá

đất để đánh thuế bất động sản phải phù hợp với giá trị thị trờng (giá chuyển nhợng QSDĐ thực tế) để đảm bảo sự công bằng, hạn chế các hiện tợng tiêu cực liên quan tới bộ máy công quyền.

Thứ ba, ở các nớc, khi mua bán, chuyển nhợng đất đai, Nhà nớc thực hiện

điều tiết vào thu nhập thực tế của ngời bán (chuyển nhợng) thông qua hình thức thuế thu nhập hoặc thuế giá trị đất tăng thêm Đồng thời, có phân biệt giữa các trờng hợp mua bất động sản để ở hoặc phát triển các hoạt động kinh doanh trên bất động sản đó với những ngời mua bán bất động sản nhằm mục đích kiếm lời, cụ thể là thời gian giữa hai lần chuyển nhợng dài thì thuế suất thấp, còn thời gian ngắn thì phải chịu mức thuế suất cao.

Chơng 2

Thực trạng chính sách thuế đối với sự phát triển thị trờng Bất động sản ở Việt Nam

2.1 Thực trạng thị trờng bất động sản ở Việt Nam

2.1.1 Cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trờng bất động sản ở Việt Nam

Bất động sản là nguồn tài sản lớn của quốc gia và mọi gia đình, là t liệu sản xuất đặc biệt, là điều kiện cơ bản tối thiểu của đời sống xã hội loài ngời đảm bảo cho xã hội tồn tại và phát triển Bất động sản với t cách vật chất thoả mãn nhu cầu cuộc sống của con ngời đợc mua bán và trở thành hàng hóa Thị trờng bất động sản đợc hình thành và phát triển.

Tuy nhiên, ở nớc ta trong suốt quãng thời gian từ trớc tháng 10 năm 1993, Nhà nớc không thừa nhận đất đai - yếu tố cơ bản của bất động sản đợc tham gia vào quá trình lu thông Mặc dù vậy, theo quy luật vốn có của thị trờng, hành vi mua bán đất đai ngầm vẫn xuất hiện.

Thực hiện đờng lối đổi mới do Đảng đề xớng, cùng với quá trình đổi mới của toàn bộ nền kinh tế, cơ sở pháp lý cho việc hình thành thị trờng bất động sản đã dần đợc hình thành, cụ thể nh sau:

- Luật Đất đai năm 1993 quy định: Nhà nớc thực hiện giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Hộ gia đình, cá nhân đợc Nhà nớc giao đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thừa kế, thế chấp, cho thuê lại, góp vốn liên doanh, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ Những quyền này cũng đợc áp dụng nhng có hạn chế đối với tổ chức kinh tế đợc Nhà nớc giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất.

- Bộ Luật Dân sự hiện hành đã dành toàn bộ phần 5 (từ Điều 690 đến 744) quy định cụ thể các điều kiện, nội dung hợp đồng về chuyển đổi, chuyển nhợng, cho thuê, thế chấp, thừa kế QSDĐ.

- Pháp lệnh về nhà ở đợc ban hành ngày 26/03/1991, cùng với các Nghị định số 60/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở tại đô thị và Nghị định số 61/CP ngày 05/7/1994 của Chính phủ về mua bán kinh doanh nhà ở.

Cùng với việc thể chế các quy định pháp luật về đất đai, nhà ở và các công trình xây dựng khác, Nhà nớc đã ban hành một hệ thống các văn bản pháp luật và biện pháp tài chính cho việc hình thành thị trờng bất động sản, cụ thể:

- Nghị định số 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá các loại đất Nội dung cơ bản của Nghị định này là quy định mức tối thiểu giá các loại đất để các địa phơng (tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng) làm căn cứ xác định giá từng loại đất của địa phơng mình.

- Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 về việc quy định khung giá các loại đất Nghị định này thay thế Nghị định số 80/CP ngày 6/11/1993 Nội dung cơ bản của Nghị định 87/CP là quy định mức tối thiểu và mức tối đa giá các loại đất Căn cứ vào khung giá đất này, UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ơng xây dựng khung giá đất cho địa phơng mình để thu thuế chuyển QSDĐ, thu tiền khi giao đất, bồi th-ờng thiệt hại khi Nhà nớc thu hồi đất Nh vậy, giá đất do Nhà nớc quy định là công cụ, biện pháp để thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nớc của ngời tham gia giao dịch dân sự về bất động sản.

Cùng với hệ thống pháp luật tài chính góp phần hình thành thị trờng bất động sản trên đây, Nhà nớc còn đa ra nhiều biện pháp để tạo điều kiện hỗ trợ cho thị trờng bất động sản phát triển nh:

- Cho phép các địa phơng sử dụng quỹ đất tạo vốn xây dựng cơ sở hạ

- Hỗ trợ các đối tợng chính sách mua nhà ở thuộc sở hữu Nhà nớc hoặc xây dựng nhà tình nghĩa, khi giao nhà này Nhà nớc miễn thu tiền sử dụng đất.

- Miễn thu tiền sử dụng đất đối với đất dùng để xây dựng nhà ở cao tầng, nhiều căn hộ.

- Thành lập các doanh nghiệp kinh doanh cơ sở hạ tầng, kinh doanh nhà Khi giao đất cho doanh nghiệp thì tạm thời cha thu tiền sử dụng đất, chỉ thu khi doanh nghiệp bán đợc nhà.

- Cho phép thành lập các trung tâm môi giới, dịch vụ mua bán nhà đất - Thành lập Quỹ phát triển nhà ở tại các đô thị, mà trớc hết là ở Hà Nội

và thành phố Hồ Chí Minh.

2.1.2 Thực trạng thị trờng bất động sản Việt Nam

Thị trờng bất động sản ở nớc ta mặc dù đã có những bớc phát triển nhất định, đáp ứng đợc một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế Tuy nhiên, thị trờng bất động sản ở nớc ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế.

2.1.2.1.Thị trờng bất động sản không chính thức hoạt động mạnh

Có thể đánh giá thị trờng bất động sản ở nớc ta về cơ bản là thị trờng không chính thức Theo ớc tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số giao dịch về bất động sản đợc đăng ký Các giao dịch chính thức (Nhà nớc kiểm soát đợc) chủ yếu do các tổ chức thực hiện nh: các cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nớc cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nớc cho ngời đang thuê, các công ty… kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển nhợng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng…

Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thị

tr-ờng chính thức Theo ớc tính, hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên dùng cha đợc cấp giấy chứng nhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%, thành phố Hồ Chí Minh là 60% Theo số liệu của ngành Địa chính thì ngay ở khu vực đô thị cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộ đợc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ Thêm vào đó là việc hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiều khó khăn, thuế và phí đối với mua bán, chuyển nhợng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá rờm rà Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên… thị trờng không chính thức là phổ biến.

Theo Luật Đất đai năm 1993 và các chế độ quản lý tài sản công của Nhà n-ớc hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN đợc Nhà nn-ớc giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo đúng mục đích Nhng trên thực tế, các cơ quan này đã sử dụng một phần diện tích nhà, đất thuộc trụ sở làm việc để cho thuê Tơng tự, các doanh nghiệp Nhà nớc cũng đem tài sản và đất đai đợc Nhà nớc giao sử dụng cho thuê lại với số lợng khá lớn Những hoạt động này đều không qua sự quản lý của Nhà nớc, làm cho thị trờng bất động sản không chính thức hoạt động mạnh Bất động sản là nguồn lực to lớn, nó chiếm một tỷ lệ lớn trong toàn bộ của cải của một quốc gia Thị trờng bất động sản phát triển, hoạt động lành mạnh là điều kiện không thể thiếu để sử dụng các nguồn lực bất động sản có hiệu quả và huy động đợc các nguồn lực khác, đặc biệt là các nguồn lực tài chính phục vụ cho mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội Ngợc lại, thị tr-ờng bất động sản kém phát triển, hoạt động thiếu lành mạnh và không ổn định sẽ không chỉ gây hậu quả tiêu cực về mặt kinh tế mà cả về mặt xã hội, đồng thời, việc phân bổ và sử dụng các nguồn lực xã hội sẽ mất cân đối và kém hiệu quả.

2.1.2.2.Hàng hóa bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lợng, chủng loại và chất lợng

Thông thờng, hàng hóa trên thị trờng bất động sản thờng đợc phân chia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công

trình ) Tuy nhiên, ở n… ớc ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nớc là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu t nhân Chính vì vậy, thị trờng bất động sản ở nớc ta là thị trờng giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ.

Trên thị trờng bất động sản ở nớc ta, hàng hóa “quyền sử dụng đất” đợc hình thành trên cơ sở Nhà nớc giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ Giao dịch về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ Thực hiện quy định của Luật Đất đai, Nhà nớc đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; ngời sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng Trong giai đoạn 1996-2000, Nhà nớc đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trờng, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng của cả nớc) và cho thuê 25 nghìn ha đất ở đô thị (bằng 34% tổng quỹ đất này của cả nớc) L-ợng đất đai đã đợc giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bớc đầu tạo nên lợng hàng hóa nhất định cho thị trờng bất động sản, mở ra cơ hội cho những ngời sử dụng đất đầu t và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu t phát triển.

Tuy nhiên, lợng hàng hóa QSDĐ tham gia thị trờng với đầy đủ các điều kiện pháp lý còn hạn chế do QSDĐ chỉ có thể tham gia thị trờng bất động sản chính thức khi có GCN QSDĐ Trong khi đó, theo báo cáo của Tổng cục Địa chính (nay là Bộ Tài nguyên và Môi trờng), tình hình cấp GCN