HỌC VIỆN TÀI CHÍNH KHOA TÀI CHÍNH DOANH NGHIỆP BỘ MÔN ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Họ và tên: Mã sinh viên: Khóa/ Lớp (tín chỉ): Niên chế: STT: ID phòng thi: Ngày thi: Ca thi: BÀI THI MÔN: ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN Hình thức thi: Tiểu luận Mã đề thi: Thời gian: Tên tiểu luận môn học: Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư- Từ lý thuyết đến thực tiễn Hà Nội, Ngày LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan bản tiểu luận này do tôi độc lập nghiên cứu LỜI MỞ ĐẦU 1 Lí do chọn đề tài Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, định giá tài sản nói chung và thẩm định giá bất động sản nói riêng là môn khoa học mà giúp nghiên cứu, bổ sung các kiến thức về bất động sản, thị trường bất động sản, giá bất động sản, định giá bất động sản, các phương pháp định giá cơ bản, nguyên tắc xác định giá bất động sản Đó là sự ước tính về giá trị của bất động sản bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích sử dụng đã được xác định, tại một thời điểm xác định Thẩm định giá bất động sản là một hoạt động cần thiết trong đời sống hiện nay vì bất động sản có giá trị rất lớn trong tổng tài sản quốc gia Các phương pháp thẩm định giá tài sản bao gồm: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp thu nhập, phương pháp chi phí, phương pháp thặng dư,… Mỗi phương pháp đều có những hạn chế nhất định Trong khuôn khổ phạm vi cho phép của một bài tiểu luận, em lựa chọn đề tài cho mình là: “Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư- Từ lý thuyết đến thực tiễn” 2 - Mục tiêu nghiên cứu Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá Hệ thống lý thuyết về thẩm định giá theo phương pháp thặng dư Xây dựng tình huống và giải quyết tình huống theo phương pháp thặng 3 4 dư, từ đó giải thích các hạn chế trong tình huống Phương pháp nghiên cứu Tra cứu, tổng hợp nguồn thông tin, phân tích giải quyết vấn đề Tính toán theo phương pháp thặng dư Kết cấu của đề tài Phần 1: Tổng quan về bất động sản và thẩm định giá Phần 2: Lý thuyết chung về phương pháp thặng dư Phần 3: Hạn chế của việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư PHẦN 1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Bất động sản 1.1.1 Khái niệm Bất động sản là các tài sản (TS) bao gồm: đất đai, nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các TS gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; các TS khác gắn liền với đất đai; các TS khác do pháp luật quy định 1.1.2 Đặc điểm của bất động sản Có 6 đặc điểm nổi bật sau: 1.2 1.2.1 Cố định về vị trí Tính bền vững Tính khan hiếm Tính khác biệt Tính ảnh hưởng lẫn nhau Có giá trị lớn Thẩm định giá Khái niệm Thẩm định giá là việc ước tính bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định 1.2.2 Các nguyên tắc trong thẩm định giá: Có 5 nguyên tắc trong TĐG 1.2.3 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất Nguyên tắc thay thế Nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai Nguyên tắc đóng góp Nguyên tắc cung cầu Quy trình thẩm định giá bất động sản Quy trình thẩm định giá BĐS gồm 6 bước: Bước 1: Xác định vấn đề Bước 4: Phân tích thông tin Bước 2: Lập kế hoạch Bước 5: Xác định giá trị tài sản Bước 3: Thu thập thông tin Bước 6: Lập báo cáo PHẦN 2 LÝ THUYẾT LÝ LUẬN CHUNG VỀ PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 2.1 Khái niệm Phương pháp thặng dư là một dạng đặc biệt của phương pháp đầu tư Phương pháp thặng dư là phương pháp ước tính giá trị bất động sản dựa trên phần đóng góp của nó vào dự án phát triển bất động sản theo hướng tốt nhất và hiệu quả nhất 2.2 Cơ sở lý luận Phương pháp thặng dư đòi hỏi phải quán triệt đầy đủ cả 5 nguyên tắc định giá Phương pháp thặng dư dựa chủ yếu trên nguyên tắc đóng góp Theo nguyên tắc này giá trị của một bất động sản được xác định dựa vào sự hiện diện hay thiếu vắng nó sẽ làm cho giá trị của tổng tài sản tăng lên hay giảm đi bao nhiêu Tức là, giá trị hiện tại của bất động sản (giá trị chưa được phát triển) chính là giá trị còn lại sau khi lấy giá trị ước tính của sự phát triển trừ đi tất cả các chi phí để tạo ra sự phát triển đó Công thức: V = DT – CP Trong đó: V là giá trị bất động sản cần thẩm định giá DT là tổng doanh thu của dự án CP là tổng chi phí đầu tư dự án ( Chi phí phát triển gồm: Chi phí tháo dỡ, san lấp mặt bằng; Chi phí khảo sát, thiết kế, thi công; Chi phí lãi vay, Lợi nhuận nhà đầu tư đòi hỏi) 2.3 Các bước tiến hành định giá Bước 1: Xác định mục tiêu kinh doanh, cách thức khai thác tốt nhất và hiệu quả nhất dự án, phù hợp với quy định pháp luật, khả thi về điều kiện tài chính và mang lại giá trị cao nhất cho dự án Bước 2: Ước tính tổng giá trị của sự phát triển (doanh thu của sự phát triển theo hướng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất) Bước 3: Ước tính tổng chi phí phát triển, bao gồm: - Chi phí quy hoạch Chi phí giải phóng mặt bằng Chi phí khảo sát thiết kế Chi phí đầu tư hạ tầng- kĩ thuật= * đơn giá hạ tầng- kĩ thuật Chi phí xây dựng chung cư = Số tầng* * đơn giá xây dựng nhà Chi phí xây dựng nhà độc lập = Số nhà * * đơn giá xây dựng nhà Chi phí lãi vay trong quá trình xây dựng (chi phí tài trợ, chi phí lãi vay trong quá trình phát triển) Thông thường bằng chi phí bỏ ra trước thuế nhân lãi suất Ngân hàng gắn liền với chu kỳ đầu tư - Lợi nhuận phát triển - Các chi phí khác… Bước 4: Xác định giá trị còn lại (giá trị thặng dư cho đất) = tổng giá trị phát triển - tổng chi phí phát triển Bước 5: Xác định giá trị bất động sản mục tiêu 2.4 Các công thức 2.4.1 Xác định doanh thu thuần  Tổng diện tích đất được phép sử dụng = tỷ lệ đất được phép xây dựng * tổng diện tích đất  Số nhà được xây dựng = tổng diện tích đất được phép xây dựng / diện tích đất  Tổng giá trị phát triển = số nhà được xây dựng * giá bán ước tính  Chi phí bán nhà = chi phí pháp lí + chi phí quảng cáo, môi giới + thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản  Thu thuần = tổng giá trị phát triển – chi phí bán nhà 2.4.2 Xác định tổng chi phí phát triển  Chi phí đầu tư hạ tầng = chi phí xây dựng hạ tầng-kỹ thuật * tổng diện tích đất  Chi phí xây nhà = số nhà * diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà * chi phí xây nhà mỗi ngôi nhà  Chi phí lãi vay trong quá trình phát triển = lãi suất vay ngân hàng * ( chi phí khảo sát, thiết kế + chi phí đầu tư hạ tầng + chi phí xây nhà/ số lần chi phí xây nhà được tài trợ + chi phí xây nhà/ số lần chi phí xây nhà được tài trợ * chu kì số lần)  Lợi nhuận phát triển = số nhà *lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động xây dựng  Tổng chi phí phát triển = chi phí khảo sát, thiết kế + chi phí đầu tư hạ tâng + chi phí xây nhà + chi phí lãi vay trong quá trình phát triển + lợi nhuận phát triển 2.4.3 Giá trị thặng dư Giá trị thặng dư = doanh thu thuần – tổng chi phí phát triển 2.4.4 Giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu: Gọi giá trị của đất trống là X Chi phí pháp lí để công ty có quyền sử dụng đất = tỉ lệ chi phí cho việc mua đất ước tính so với giá đất * X (1)  Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống = lãi suất vay * (X+ Chi phí quản lí để công ty có quyền sử dụng đất) (2)  Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + (1) + (2)  Lợi nhuận yêu cầu =tỷ suất lợi nhuận yêu cầu*tổng chi phí đầu tư vào đất  Giá trị đầu tư vào đất trống = tổng chi phí đầu tư vào đất + lợi nhuận yêu  2.5 2.5.1 - cầu Giá trị ước tính của đất trống: giá tị thặng dư / giá trị đầu tư vào đất trống Ưu điểm/ nhược điểm của phương pháp thặng dư Ưu điểm Được sử dụng để đánh giá các bất động sản có tiềm năng phát triển Là phương pháp thích hợp để đưa ra mức giá trị khi thực hiện đấu thầu Mô phỏng cách thức phân tích đánh giá các cơ hội đầu tư vào bất động sản Nó có giá trị quan trọng để tư vấn về chi phí xây dựng tối đa và tiền 2.5.2 2.6 - cho thuê tối thiểu cần đạt được khi thực hiện dự án phát triển bất động sản Nhược điểm Khó khăn trong việc xác định sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất Chi phí và giá bán có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện của thị trường Giá trị cuối cùng rất nhạy cảm đối với các tham số về chi phí và giá bán Phương pháp này không tính đến giá trị thời gian của tiền Điều kiện áp dụng của phương pháp thặng dư Phù hợp khi định giá bất động sản có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp Các yếu tố ước tính liên quan đến giá bán, giá cho thuê và chi phí đạt được độ tin cậy cao - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất - Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển bất động sản Là phương pháp được các nhà thầu xây dựng, các công ty kinh doanh bất động sản sử dụng một cách thường xuyên khi đánh giá các khả năng phát triển và các cơ hội đầu tư vào bất động sản, Được những người mua nhà riêng xem xét, đánh giá nếu chi thêm tiền để cải thiện và hiện đại hoá thì sẽ làm cho ngôi nhà có giá trị cao hơn so với chi phí bỏ ra PHẦN 3 HẠN CHẾ CỦA VIỆC ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN THEO PHƯƠNG PHÁP THẶNG DƯ 3.1 Tình huống và cách giải quyết với phương pháp thặng dư 3.1.1 Tình huống Công ty kinh doanh bất động sản CapitalLand đang lên kế hoạch đấu giá một lô đất rộng 10,000 Lô đất này được quy hoạch để xây dụng nhà ở Tỷ lệ đất được phép xây dựng là 60% Nếu đấu giá thành công, công ty dự định xây các ngôi nhà độc lập để bán Diện tích đất và diện tích xây dựng mỗi ngôi nhà tương ứng là 120 và 240 Yêu cầu: Anh (chị) hãy tư vấn cho công ty về mức giá bỏ thầu Biết rằng:     - Thời gian xây dựng và bán nhà là 1 năm Giá bán ước tính 3,000 trđ/ căn nhà Chi phí bán bất động sản: Chi phí pháp lý: 210 trđ Chi phí quảng cáo và môi giới: 160 trđ Thuế chuyển quyền sử dụng bất động sản: 380 trđ Chi phí phát triển bất động sản: Chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật: 0.2 trđ/ Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ Chi phí xây dựng nhà : 5 trđ/  Chi phí mua đất và các chi phí trong quá trình phát triển được vay ngân hàng với lãi suất 10%/ năm Trong đó chi phí xây dựng nhà được tài trợ thành 2 lần bằng nhau, lần 2 cách lần 1 là 6 tháng  Chi phí cho việc mua đất ước tính bằng 2% giá đất  Lợi nhuận yêu cầu đối với hoạt động xây dựng là 115 trđ/ nhà  Tỷ suất lợi nhuận yêu cầu là 15% trên số vốn đầu tư cho việc mua và giữ lô đất 3.1.2 Giải quyết với phương pháp thặng dư Bước 1: Việc xây dựng các ngôi nhà độc lập để bán là tốt nhất và hiệu quả nhất cho bất động sản mục tiêu Bước 2: Xác định doanh thu thuần: + Tổng diện tích đất được phép xây dựng = 60% * 10,000 = 6,000 + Số nhà được xây dựng = 6,000/120 = 50 nhà + Tổng giá trị phát triển = 50 * 3,000 = 150,000 trđ + Chi phí bán nhà = 210 + 160 + 380 = 750 trđ + Thu thuần = 150,000 – 750 = 149,250 trđ Bước 3: Xác định tổng chi phí phát triển: + Chi phí khảo sát, thiết kế: 500 trđ + Chi phí đầu tư hạ tầng = 0.2 * 10.000 = 2,000 trđ + Chi phí xây nhà = 50 * 240 *5 = 60,000 trđ + Chi phí lãi vay trong quá trình phát triển: = 10%* (500+ 2,000+ 60,000/2+ 60,000/2*0.5) = 4,750 trđ + Lợi nhuận phát triển = 50 * 115 = 5,750 trđ => Tổng chi phí phát triển = 73,000 trđ Bước 4: Giá trị thặng dư = 149,250 – 73,000 = 76,250 trđ Bước 5: Gọi giá trị của đất trống là X + Chi phí pháp lí để công ty có quyền sử dụng đất là 0.02X + Chi phí cấp vốn khi đầu tư vào đất trống: 10% * (X+0.02X) = 0.102X + Tổng chi phí đầu tư vào đất = X + 0.02X + 0,102X = 1.122X + Lợi nhuận yêu cầu: 15%* 1.122X = 0.1683X + Giá trị đầu tư vào đất trống: 1.122X + 0.1683X = 1.2903X + Giá trị ước tính của đất trống: 76,250 = 1.2903X => X = 59,094.78 trđ Vậy giá trị ước tính của bất động sản mục tiêu là 59,094.78 triệu đồng, tương đương 5,9 triệu đồng/ 3.2 Giải thích hạn chế của tình huống trên Khó khăn cho việc xác định đâu là dự án được sử dụng tốt nhất, hiệu quả nhất Xây nhà ở, xây chung cư, cho thuê, xây khách sạn, mở sân golf hay là mở nhà hàng,… Việc này đòi hỏi phải thật có kinh nghiệm thì mới đưa ra để định giá giá trị của khu đất, mảnh đất đó Và ở ví dụ trên là việc Công ty kinh doanh bất động sản Capitallands xây các ngôi nhà độc lập để bán là SDTNVHQN Chi phí và giá bán cũng như giá trị cuối cùng có thể bị thay đổi tùy theo các điều kiện thị trường Ví dụ, khi tỷ lệ lạm phát tăng cao hơn dự tính, đồng tiền mất giá dẫn đến lãi suất tiền vay có thể tăng do lãi suất tiền gửi ngân hàng tăng để thu hút người dân đi gửi tiền Bên cạnh đó, giá nguyên vật liệu, giá thuê nhân công xây dựng có thể tăng lên, thì có thể dẫn đến tổng mức đầu tư bị “đội” lên quá nhiều so với lúc lập dự án, điều này làm ảnh hưởng đến tiến độ dự án, tình trạng trễ tiến độ sẽ xuất hiện trong một thời gian ngắn hoặc dài Mà hạn chế của phương pháp thặng dư là khi thẩm định giá không tính đến giá trị thời gian của tiền, thì khi dự án bị chậm tiến độ như vậy, năm nay thẩm định giá bất động sản nhưng đến năm sau mới làm thì lúc đó việc thẩm định giá không còn ý nghĩa nữa Đặc biệt khi tình hình dịch Covid-19 diễn ra đang rất phức tạp ở nước ta, các chi phí về sự phát triển phức tạp, như: máy móc mới, phức tạp; chi phí tố tụng, chi phí đền bù, sẽ càng làm mất thêm nhiều thời gian để hoàn thành dự án Thời gian càng kéo dài, thì việc thẩm định giá bất động sản ở thời điểm hiện tại càng sai số lớn sau này Giá bán của căn nhà sẽ giảm nếu như nhu cầu của người dân giảm, khi mà dịch Covid-19 tác động làm cho thu nhập của người dân giảm đi, dẫn đến nhu cầu chi tiêu lớn của họ cũng sẽ giảm sút Và từ đó, lợi nhuận mà công ty thu được từ xây dựng nhà ở để bán sẽ bị giảm đi Nên những việc mình thẩm định giá cho mảnh đất đó sẽ không còn ý nghĩa nữa Cơ sở thông tin dữ liệu còn hạn chế, chưa đầy đủ và thật sự chính xác, với các thông tin được tìm kiếm trên internet, đòi hỏi thẩm định viên phải xác nhận lại bằng cách đi khảo sát thực tế vì có thể thông tin hôm qua không còn thật sự chính xác với hôm nay Phương pháp thặng dư không tính đến giá trị thời gian của đồng tiền Việc ước tính giá trị của bất động sản mục tiêu là 59,094.78 triệu đồng, nhưng đến tận năm sau mình mới bắt đầu thực hiện dự án thì khi đó giá trị của đồng tiền bị giảm sút, việc ước tính đó gây ra bất lợi cho công ty, ảnh hưởng đến lợi nhuận mà việc đầu tư vào mảnh đất mang lại KẾT LUẬN Bài tiểu luận đã hoàn thành các mục tiêu đề ra Thứ nhất, bài luận đã nêu lên tổng quan bất động sản bao gồm khái niệm, đặc điểm và thẩm định giá: khái niệm, nguyên tắc, quy trình thẩm định giá Thứ hai, tiểu luận đã đưa ra một bài toán kinh tế được áp dụng theo phương pháp thặng dư để có được kết quả chính xác về giá trị mục tiêu của bất động sản đề cập đến trong bài Qua việc giải bài toán định giá tài sản nêu trên, tác giả đã phân tích, cũng như giải thích, bàn luận về hạn chế của phương pháp thặng dư trong thẩm định giá bất động sản Như vậy, có thể thấy thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học đánh giá giá trị của hàng hóa và dịch vụ Hoạt động thẩm định giá là một dịch vụ chuyên nghiệp rất cần thiết đối với sự vận hành của nền kinh tế thị trường do các nhà chuyên môn được đào tạo có kiến thức, có kinh nghiệm và có tính trung thực cao trong nghề nghiệp thực hiện Trong khi thẩm định giá bằng các phương pháp nói chung và phương pháp thặng dư nói riêng, cần đảm bảo điều kiện áp dụng của phương pháp đó nhằm mang có được kết quả thẩm định chính xác nhất, mang lại lợi nhuận cao nhất cho nhà đầu tư DANH MỤC THAM KHẢO 1 Nhà xuất bản Tài chính, Hà Nội, 2018, Giáo trình “Định Giá Tài Sản” 2 Học viện Tài chính, Hà Nội, 2012, Hệ thống Câu hỏi và Bài tập “Định Giá Tài Sản” 3 Slide bài giảng môn “Định Giá Tài Sản” trên lớp  ... thẩm định giá Phần 2: Lý thuyết chung phương pháp thặng dư Phần 3: Hạn chế việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư PHẦN TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THẨM ĐỊNH GIÁ 1.1 Bất động sản. .. phương pháp thặng dư, … Mỗi phương pháp có hạn chế định Trong khn khổ phạm vi cho phép tiểu luận, em lựa chọn đề tài cho là: ? ?Hạn chế việc định giá bất động sản theo phương pháp thặng dư- Từ lý. .. lý thuyết đến thực tiễn? ?? - Mục tiêu nghiên cứu Tổng quan bất động sản thẩm định giá Hệ thống lý thuyết thẩm định giá theo phương pháp thặng dư Xây dựng tình giải tình theo phương pháp thặng dư,