Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG ĐIỆN VIỆT NAM KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART  DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART Địa điểm : Số 66 Hoàng Văn Thái - TP Đà Nẵng Tổng vốn đầu tư : 127.280.487.000 đồng Chủ đầu tư Tổng Công ty Cổ phần XD điện Việt Nam : Tham gia lập DA : Kiến trúc sư : Đỗ Mạnh Hùng Kiến trúc sư : Nguyễn Thanh Tuấn Kiến trúc sư : Lương Văn Vinh Kỹ sư XD : Ngô Hữu Tiến Kỹ sư Điện : Huỳnh Đức Tiến Kỹ sư Kinh tế : Nguyễn Văn Dũng Kỹ sư Kinh tế : Nguyễn Văn Đàn Đà nẵng, ngày tháng năm 2007 TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XD CÔNG TY C.PHẦN TƢ VẤN VÀ XÂY ĐIỆN VIỆT NAM DỰNG VNECO Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 1/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART TĨM TẮT NỘI DUNG CHÍNH CỦA DỰ ÁN Tên dự án : KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG Địa điểm xây dựng : Số 66 Hoàng Văn Thái – quận Liên Chiểu – TP Đà Nẵng Chủ đầu tƣ : TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG ĐIỆN VIỆT NAM Đơn vị lập dự án : CÔNG TY CỔ PHẦN TƢ VẤN VÀ XÂY DỰNG VNECO Hình thức đầu tƣ : Đầu tƣ xây dựng Phân loại dự án : Dự án nhóm B Cấp cơng trình : Cấp II Mức độ hoàn thiện : Cao cấp đạt tiêu chuẩn Quốc tế Mức độ trang thiết bị : Hiện đại, cao cấp đồng 10 Qui mơ đầu tƣ xây dựng: Diện tích đất cơng trình : 13.323,2 m2 Diện tích đất xây dựng khu siêu thị : Số tầng: 04 tầng : Cao độ trung bình : 4,5 m Mật độ xây dựng : 30 % Tổng diện tích sàn SD khu siêu thị : 3.932 m2 tầng 15.594 m2 Hình thức thực dự án : Chủ đầu tƣ trực tiếp quản lý thực dự án Tiến độ thực dự án: + Quí III năm 2007 : Khởi cơng xây dựng hàng mục cơng trình + Quí III năm 2008 : Đƣa vào khai thác thu hồi vốn Tổng vốn đầu tƣ I Vốn cố định : 127.280.487.000 : 118.280.487.000 Chi phí xây dựng trƣớc thuế : 92.629.955.000 Chi phí xây lắp : 55.523.567.000 Chi phí thiết bị : 19.537.761.000 Chi phí đền bù GPMB : 2.234.908.000 Chi phi QLDA : 1.114.234.000 Chi phí tư vấn đầu tư : 3.015.183.000 Cơng ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 2/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART Chi phí khác : 3.166.571.000 Chi phí dự phịng : 8.217.732.000 : 9.262.996.000 Thuế VAT Chi phí xây dựng sau thuế Chi phí mua đất II Vốn lƣu động : 101.892.951.000 : 16.387.536.000 : 9.000.000.000 14 Hiệu kinh tế đầu tƣ : Thời gian trả nợ vòng năm 10 tháng với lãi suất 14,4%/ Năm 15 Thời gian hoàn vốn dự án : Dự án hồn vốn vịng 19 năm tháng sau hoàn thành đƣa vào sử dụng 16 Tỷ lệ thu hồi nội : IRR : 15,47% 17 Chỉ tiêu thu hồi : NPV : 6.699.932 ngàn đồng 18 Hiệu kinh tế : Kết hoạt động sản xuất kinh doanh năm đạt lợi nhuận Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 3/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART NỘI DUNG PHẦN I: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ I Các Căn pháp lý Tài liệu, thông tin sử dụng II Sự cần thiết phải đầu tƣ 1) Tổng quan tình hình phát triển kinh tế TP Đà Nẵng Sự cần thiết phải đầu tƣ khu siêu thị Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN II: HÌNH THỨC ĐẦU TƢ I Tên dự án II Địa điểm đầu tƣ III Quy mô dự án IV Mục tiêu dự án V Chủ đầu tƣ VI Hình thức đầu tƣ PHẦN III: CÁC HẠNG MỤC PHẢI ĐẦU TƢ VÀ GIẢI PHÁP THIẾT KẾ, XÂY LẮP I đánh giá trạng kiến trúc Địa điểm Giới hạn Diện tích II Đánh giá đièu kiện địa hình, địa chất, khí tƣợng thuỷ văn Điều kiện địa chất cơng trình Điều kiện địa hình Điều kiện khí hậu thuỷ văn III Đánh giá trạng hạ tầng kỹ thuật Giao thông Cấp điện Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 4/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART Cấp nƣớc Thoát nƣớc IV Các hạng mục cần phải đầu tƣ Khối siêu thị văn phòng cho thuê: Sân bãi: Hệ thống cầu thang: Hệ thống kho hàng: Khu chứa rác bể xử lý nƣớc thải: f Khu vệ sinh công cộng: Buồng điện hoại công cộng, bể nƣớc PCCC: Hệ thống âm phục vụ thông tin khu siêu thị: Mạng điện thoại hộ kinh doanh: V Các giải pháp thiết kế Giải pháp thiết kế qui hoạch Giải pháp thiết kế kiến trúc Giải pháp thiết kế kỹ thuật Giải pháp kết cấu cơng trình Giải pháp thơng thống, chiếu sáng tự nhiên, điều hồ khơng khí Giải pháp cấp điện, thu lôi chống sét Giải pháp cấp nƣớc sinh hoạt nƣớc PCCC Giải pháp PCCC thoát hiểm Giải pháp vệ sinh bảo vệ môi trƣờng 10 Giải pháp chông ồn PHẦN IV: CHI PHÍ ĐẦU TƢ I vốn đầu tƣ xây dựng, trang thiết bị II Tổng mức đầu tƣ III Nguồn vốn Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 5/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN V: CƠ CẤU TỔ CHỨC Định biên nhân Đào tạo nhân PHẦN VI: PHƢƠNG ÁN KINH DOANH I Mục tiêu chiên lƣợc kinh doanh II Phƣơng án kinh doanh PHẦN VII: HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Kết kinh doanh dự án II Kế hoạch trả nợ vốn vay đầu tƣ III Hiệu dự án PHẦN VIII: LỊCH TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN PHẦN IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 6/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN 1: SỰ CẦN THIẾT PHẢI ĐẦU TƢ I Căn pháp lý - Nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ ngày 07-02-2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình - Thông tư số 08/2005/TT-BXD ngày 06/5/2005 Hướng dẫn số nội dung lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng cơng trình xử lý chuyển tiếp thực Nghị định sô 16/2005/NĐ-CP ngày 07/02/2005 Chính phủ - Luật doanh nghiệp ( số 13/1999/ QH 10 ngày 12/6/1999 ) - Luật đầu tư ( số 59/2005/ QH 11 ngày 29/11/2005 ) - Luật xây dựng ( số 16/2003/QH10 ngày 26-11-2003 ) - Các văn pháp lý có liên quan khác Nhà nước ban hành - Các thông tin kinh tế thành phố Đà Nẵng - Quyết định số 1371/2004/QĐ - BTM thương mại ban hành ngày 24 tháng 09 năm 2004 việc ban hành qui chế siêu thị , trung tâm thuơng mại Và văn số 0529/TM-TTTN việc hướng dẫn thực QĐ số 1371/QĐ-BTM ban hành qui chế ST, TTTM II Sự cần thiết phải đầu tƣ Tổng quan tiềm đầu tƣ Thành phố đà Nẵng : a Vị trí chiến lƣợc Đà Nẵng : Đà Nẵng nằm vào trung độ đất nước, trục giao thông Bắc - Nam đường bộ, đường sắt, đường biển đường hàng không, Đà Nẵng cách thủ đô Hà Nội 764 km phía Bắc , cách thành phố Hồ Chí Minh 964 km phía Nam Trong phạm vi khu vực quốc tế, Đà Nẵng ngõ quan trọng biển Tây nguyên nước Lào, Campuchia, Thái Lan, Myanma đến nước vùng Đông Bắc A thông qua Hành lang kinh tế Đông tây điểm kết thúc Cảng biển Tiên sa Nằm tuyến đường biển đường hàng không quốc tế, thành phố Đà Nẵng có vị trí địa lý đặc biệt thuận lợi cho phát triển nhanh chóng bền vững b Cơ sở hạ tầng hồn chỉnh : Đà Nẵng có đủ loại đường giao thông thông dụng đường bộ, đường sắt, đường biển đường hàng Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 7/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART khơng Hệ thống đường Đà Nẵng nhựa hố bê tơng hố 100% Ga đường sắt Đà Nẵng Ga lớn Việt Nam, có tuyến đường biển hầu hết cảng lớn Việt Nam giới Sân bay hàng không quốc tế Đà Nẵng có khả cho hạ cánh loại máy bay Đại B747, B767, A320 Sắp tới dự án nâng cấp cảng biển, ga xe lửa, tuyến đường ga hàng khơng hồn thành, Đà Nẵng tự hào sở hạ tầng hồn chỉnh Ngồi hệ thống cấp điện, nước thông tin liên lạc ( Đà Nẵng nơi ghé trạm cáp biển quốc tế Việt nam) Đà Nẵng phát triển mạnh ngày đại hoá đánh giá xếp thứ ba nước sau Hà Nội thành phố Hồ Chí Minh c Thị trƣờng rộng lớn : Là thành phố với gần 800.000 dân với mức sống cao, Đà Nẵng thị trường rộng lớn đầy tiềm nhà sản xuất cung cấp dịch vụ Cộng với giao thông thuận lợi, hàng hoá từ Đà Nẵng dễ dàng đến với khu vực miền Trung Tây nguyên thị trường trẻ đầy hấp dẫn nhà đầu tư Khi tuyến Hành lang đơng tây hình thành thị trường tiếp tục mở rộng đến Myamar, Thái Lan, Lào mở hội lớn cho nhà đầu tư Từ Đà Nẵng điểm cuối hành lang kinh tế đơng tây ( EWEC ), hàng hố tiếp cận dễ dàng với thị trường nước khu vực d Mục tiêu định hƣớng phát triển Thành phố Đà Nẵng : Xây dựng Đà Nẵng trở thành trung tâm kinh tế - văn hoá lớn miền trung nước, với chức trung tâm công nghiệp, thương mại, du lịch dịch vụ miền trung, thành phố cảng, đầu mối giao thông ( đường biển, đường hành không, đường sắt, đường ) quan trọng trung chuyển vận tải nước quốc tế; trung tâm bưu viễn thơng tài chính, ngân hàng; trung tâm văn hoá - thể thao, giáo dục - đào tạo, trung tâm khoa học công nghệ miền trung Xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành thị đại, văn minh có mơi trường văn hoá- xã hội lành mạnh, phát triển ổn định bền vững, giữ vai trò trung tâm miền trung tây nguyên với cấu kinh tế công nghiệp, thương mại, dịch vụ Du lịch, thuỷ sản, nông lâm nghiệp, mối quan hệ với nước hành lang Đông Tây ASEAN Tạo chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hố, đại hố Tăng tỷ trọng phát triển cơng nghiệp theo hướng mạnh vào công nghiệp chế biến, Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 8/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART công nghiệp hàng tiêu dùng phục vụ cho xuất khẩu, công nghiệp vật liệu xây dựng, cơng nghiệp hố chất bước tăng tỷ trọng dịch vụ du lịch Một số tiêu phấn đấu đến năm 2010 + GDP bình quân đầu người đạt 2000 USD + Cơ cấu kinh tế : theo hướng công nghiệp - Dịch vụ - Nông nghiệp + Công nghiệp - xây dựng : 46,7 % + Dịch vụ : 50.1% + Thuỷ sản, nông, lâm nghiệp : 3.2% + Phấn đấu cơng nghiệp đạt tốc độ bình quân thời kỳ 2006-2010 đạt 15.5% thời kỳ 2001-2010 đạt bình quân 16.1%năm; + Xây dựng thành phố Đà Nẵng trở thành đầu mối trung chuyển cảnh giao lưu hàng hoá, dịch vụ miền trung Phát triển kho trung chuyển, nhanh chóng xây dựng hình thành trung tâm thương mại, khu dịch vụ thương mại tổng hợp trung tâm hội chợ triển lãm quốc tế Sự cần thiết phải đầu tƣ : Trong 10 năm qua thị trường vật liệu xây dựng nước ta có bước phát triển mạnh mẽ Để đáp ứng tốc độ xây dựng nhanh năm gần đây, nước xây dựng nhiều nhà máy sản xuất vật liệu có cơng nghệ đại, đặc biệt nhà máy sản xuất gạch Ceramic, granit, gạch chịu lửa, sứ vệ sinh, đá ốp lát tự nhiên nhân tạo Đáng ý, nhiều loại vật liệu composite, vật liệu cách âm, cách nhiệt ứng dụng vào xây dựng Một số sản phẩm vật liệu xây dựng chất lượng cao thay hàng nhập Tuy nhiên việc kinh doanh sản phẩm vật liệu xây dựng Việt nam nhiều hạn chế, đặc biệt hệ thống phân phối mặt hàng lại manh mún, nhỏ lẻ tương đối lạc hậu Trái ngược với lực sản xuất, việc kinh doanh vật liệu xây dưng thiếu định hướng phát triển tập trung chuyên môn háa Sự lộn xộn dẫn đến việc cạnh tranh khơng lành mạnh thị trường, ngồi cịn có xuất loại hàng hố khơng rõ nguồn gốc xuất tràn lan Mặt khác, việc lưu thông qua nhiều sở trung gian trước đến tay người tiêu dùng nguyên nhân đẩy giá vật liệu lên cao Điều cản trở phát triển ngành VLXD thời gian tới Trước mắt người tiêu dùng phải hứng chịu thiệt thòi, doanh nghiệp làm ăn đứng đắn phải đối mặt với cạnh tranh không lành mạnh hàng nhái, hàng giả Ngoài khách hàng nước vào Việt Nam khảo sát thị trường tốn nhiều thời gian, công sức Theo đánh giá nhiều chuyên gia lĩnh vực xây dựng Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 9/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART thương mại khẳng định, hệ thống phân phối VLXD, trang thiết bị nội thất chưa phù hợp với thương mại hố tồn cầu Trên thực tế Việt Nam, hệ thống đại lưy phân phối VLXD hoạt động chưa thực hiệu Nguyên nhân vấn đề lựa chọn ràng buộc trách nhiệm với đại lý, thù lao kiểm soát đại l?ư cịn nhiều bất cập Nếu khơng có chế giám sát thích hợp khó kiểm sốt việc hình thành giá giai đoạn từ phân phối đến người tiêu dùng cuối có tăng đột biến nhu cầu tiêu dùng Chính theo chuyên gia, yếu tố quan trọng để doanh nghiệp sản xuất VLXD VN cạnh tranh phải phát triển hệ thống phân phối dịch vụ trước sau bán hàng chun nghiệp Vì cần có siêu thị, trung tâm thuơng mại chuyên kinh doanh vật liệu xây dựng trang trí nội thất để khắc phục bất cập Hiện Việt Nam số lượng siêu thị vật liệu xây dựng ít, thành phố Hồ Chí Minh có siêu thị CMC Plaza Tổng Công ty xây dựng Sài Gũn, Hà Nội có siêu thị Mờ Linh Plaza , cũn lại chủ yếu dạng cửa hàng showroom Ở thành phố Đà Nẵng có Siêu thị nội thất Đài Loan đường Nguyễn Tri Phương, siêu thị Opal đường 2-9, siêu thị Bài Thơ, Siêu thị Nhật Linh có kinh doanh hàng trang trí nội thất hạn chế số mặt hàng bàn ghế, tủ, gường Ngoài cũn cú số cửa hàng nhỏ kinh doanh hàng nội thất, đồ điện, gạch men, gốm sứ nằm rải rác kinh doanh vài mặt hàng riêng lẻ Nắm bắt xu hướng phát triển thị trường vật liệu xây dựng thị hiếu mua sắm người tiêu dùng tương lai, Tổng Công ty xây dựng điện Việt Nam sau thời gian nghiên cứu, phân tích thị trường nhu cầu xây dựng năm tới định lập dự án đầu tư xây dựng siêu thị kinh doanh hàng vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất với tên gọi Siêu thị Xanh Đà Nẵng- Green Mart Với tiềm kinh tế lợi chiến lược Đà Nẵng, việc đầu tư xây dựng khu siêu thị Xanh - Green Mart kinh doanh hàng vật liệu xây dựn, trang trí nội ngoại dịch vụ văn phòng cho thuê cần thiết, mang lại hiệu cao mặt kinh tế xã hội Sau hình thành Green Mart trung tâm thương mại buôn bán mặt hàng nội thất lớn miền Trung nước, góp phần đẩy mạnh hoạt động thương mại - Dịch vụ, củng cố mở rộng mạng lưới giao thơng hàng hố địa bàn TP Bên cạnh hiệu kinh tế, cơng trình sau hình thành đưa vào sử dụng đem lại hiệu khơng nhỏ mặt kiến trúc, văn hố XH, góp phần làm đẹp cảnh quan chung khu vực Tp đà Nẵng Dự án mang lại ý nghĩa thiết thực việc giải việc làm cho người lao động địa phương đóng góp ngân sách nhà nước Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 10/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN V: CƠ CẤU TỔ CHỨC Định biên nhân : TT Vị trí I Ban giám đốc Ban giám đốc II Phịng kinh doanh Số lƣợng Trình độ Đại học Trưởng phòng kinh doanh Đại học Quản lý khu vực tự doanh T2 Đại học Nhân viên khu vực tự doanh T2 20 Đại học Quản lý khu vực tự doanh T3 Đại học Nhân viên khu vực tự doanh T3 Đại học Chuyên viên kinh doanh Đại học III Phòng đầu tư Maketing Trưởng phòng đầu t Maketing Đại học Chuyên viên đầu tư Đại học Chuyên viên Maketing Đại học Chuyên viên tư vấn Đại học Nhân viên hậu Đại học IV Phòng nhân HC Ghi Trưởng phòng nhân hành Đại học Phụ trách nhân Đại học Phụ trách hành Đại học Phụ trách IT Đại học Phụ trách an ninh bảo vệ Trung cấp Nhân viên bảo vệ 16 LĐ phổ thông Nhân viên lễ tân LĐ phổ thông Nhân viên tạp vụ vệ sinh LĐ phổ thông V Phịng kế tốn Cơng ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 35/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART Trởng phịng kế tốn Đại học Nhân viên thu ngân 12 Trung cấp Nhân viên kế toán Đại học VI Bộ phận kho Trưởng phận kho & giao nhận Đại học Kế toán kho Đại học Nhân viên kho vận Trung cấp Bốc xếp LĐ phổ thông Lái xe LĐ phổ thông Kỹ thuật bảo trì LĐ phổ thơng Kỹ thuật lắp đặt & bảo hành LĐ phổ thông Tổng cộng 100 Đào tạo nhân : Thông qua công ty Tư vấn Quản lý nguồn lực Doanh nghiệp ( ERP ) để đào tạo nghiệp vụ, qui trình hệ thống hợp đồng tư vấn Tự đào tạo kèm cặp cho nhân viên trình hoạt động phát triển kinh doanh Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 36/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN VI : PHƢƠNG ÁN KINH DOANH I MỤC TIÊU CHIẾN LƢỢC KINH DOANH : Mục tiêu kinh doanh : Mục tiêu kinh doanh dự án xây dựng thành công siêu thị vật liệu xây dựng trang trí nội ngoại thất chuyên nghiệp có qui mơ lớn thành phố Đà Nẵng khu vực Miền Trung Đối tƣợng kinh doanh :  Cho thuê mặt để kinh doanh sản phẩm VLXD hoàn thiện thiết bị nội ngoại thất Các đối tượng thuê nhà sản xuất, kinh doanh, đại lý, nhà phân phối VLXD hoàn thiện thiết bị nội thất  Nhận làm đại lý, ký gửi sản phẩm vật liệu xây dựng hoàn thiện thiết bị nội thất  Kinh doanh siêu thị vật liệu xây dựng, trang trí nội thất đồ dùng gia đình  Cho th văn phịng  Tổ chức triển lãm VLXD trang thiết bị nội thất  Tổ chức hoạt động xúc tiến thương mại chuyển giao công nghệ sản xuất giũa cơng ty ngồi nước  Giúp doanh nghiệp nước ngồi tìm kiếm đại lý, nhà phân phối, đại diện Việt nam để tham gia trưng bày sản phẩm siêu thị Thị trƣờng mục tiêu: - Thị trường mục tiêu siêu thị hướng đến nhóm đối tượng khách hàng sau :  Tư nhân có nhu cầu xây dựng nhà  Các nhà đầu tư xây dựng bất động sản  Các đợn vị thành viên Tổng công ty VNECO - Và đối tượng khách hàng mang tính đột phá lợi Green Mart vị trí Nhà máy, xí nghiệp thuộc khu cơng nghiệp Hồ Khánh, Liên Chiểu Hồ Cầm Thành phố Đà Nẵng; khu công nghiệp Phú Bài, Lăng Cô thuộc thành phố Huế Khả cạnh tranh: Tính đến thời điểm thực dự án, TP Đà Nẵng nói riêng miền Trung nói chung chưa có trung tâm kinh doanh vật liệu xây dựng quy mơ phong phú chủng loại hàng hố Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 37/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART Tuy nhiên, ngành vật liệu xây dựng trang trí nộii thất khu vực hình thành rõ nét đối thủ lớn mặt hàng mà nhà sản xuất chọn hình thức phân phối độc quyền qua Cơng ty thương mại chọn hình thức mở chi nhánh trực tiếp phân phối đến khách hàng Vơí tiêu chí đưa số điểm yếu điểm mạnh siêu thị vật xây dựng sau: 4.1 Điểm mạnh: - Mặt rộng, nằm trục đường vào Thành phố, gần khu cơng nghiệp Hồ Khánh (khu cơng nghiệp lớn khu vực miền Trung), khu dân cư phát triển Thành phố - Đây loại hình kinh doanh (siêu thị vật liệu xây dựng) lần xuất TP Đà Nẵng địa bàn miền Trung - Phù hợp với nhu cầu doanh nghiệp (muốn quảng bá doanh nghiệp tập trung) nhu cầu mua sắm người dân xu xã hội phát triển - Uy tín tiềm lực Tổng Công ty Cổ phần Xây dựng Điện Vịêt Nam - Sự quan tâm đạo Lãnh đạo Tổng Công ty 4.2 Điểm yếu: - Khoảng cách xa trung tâm thành phố - Khách hàng chưa quen với tập quán mua hàng chủng loại vật liệu xây dựng Siêu thị - Nhân viên chưa có kinh nghiệm - Phải tạo dựng sức hút ban đầu từ phía nhà cung cấp 4.3 Cơ hội: - Gây ấn tượng khách hàng - Sự lựa chọn nhà cung cấp cho loại hình địa bàn TP Đà Nẵng - Vị trí gần khu công nghiệp lớn Thành phố Đà Nẵng khu dân cư xây dựng - Nhu cầu người dân ngày phát triển, muốn đến nơi để mua trọn gói - Tốc độ phát triển TP Đà Nẵng, khu vực phía Tây Bắc thành phố Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 38/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 4.4 Mối đe doạ: - Sự cạnh tranh mạng lưới Nhà cung cấp có địa bàn thành phố Đà Nẵng - Cạnh tranh từ siêu thị trung tâm khác xây dựng tương lai Định hƣớng phát triển chiến lƣợc kinh doanh : Chia làm giai đoạn : - Giai đoạn I : Mục tiêu thu hút khách hàng, xây dựng thương hiệu - Dự kiến từ đến năm (từ năm 2008 – 2009) - Giai đoạn II : phát triển bán hàng, tối đa hiệu kinh tế, quảng bá thương hiệu – dự kiến từ đến năm (từ năm 2010 – 2015) - Giai đoạn III : xây dựng giá trị bền vững mở rộng phạm vi kinh doanh II Phƣơng án kinh doanh: Xác định ngành hàng kinh doanh Hoạt động kinh doanh siêu thị xác định hai lĩnh vực : - Cho thuê mặt kinh doanh văn phòng cho thuê - Tự kinh doanh hàng vật liệu xây dựng, trang trí nội ngoại thất, đồ dùng gia đình 1.1 Cho thuê mặt : - Dành tồn diện tích mặt tầng 1,nữa tầng toàn tầng thuê mặt làm Showroom trưng bày, giới thiệu sản phẩm văn phòng cho thuê Đối tượng thuê nhà sản xuất, Cơng ty có uy tín thương hiệu mạnh thị trường nhằm lôi kéo khách hàng đến với siêu thị : Toto; Inax; American Standard vv… Đồng thời hợp tác với số đợn vị đẩy mạnh việc xây dựng thương hiệu : Cosani, Carat, DQ, Cadi-sun vv - Giá thuê mặt : Là giá tính tốn dựa tham khảo mặt giá số nới có loại hình kinh doanh tương tự : Siêu thị Bài thơ, siêu thị Nhật Linh , siêu thị Metro 1.2 Sản phẩm tự doanh : Bao gồm loại ngành hàng sau : - Hàng vật tư thiết bị điện - Hàng vật tư thiết bị nước - Hàng vật tư trang thiết bị nội , ngoại thất Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 39/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART - Hàng điện gia dụng - Máy móc thiết bị loại - Dụng cụ đồ nghề - Các mặt hàng khác Doanh thu : 2.1 Cơ sở xây dựng doanh thu : Trong dự án doanh thu xây dựng dựa nguồn liệu : - Số liệu thống kê chi phí xây dựng địa bàn Thành phố Đà nẵng năm 2006 trở trước dự báo cho năm - Số liệu khảo sát thị trường cửa hàng theo ngành địa bàn thành phố Đà Nẵng - Giá bán tham khảo ngành hàng dự kiến kinh doanh Siêu thị Xanh - Qui mô mặt kinh doanh khả CBCNV Siêu thị Xanh - Mức dộ cỏc hỡnh thức cạnh tranh trờn thị trường khu vực - Xu hướng lành mạnh hoá minh bạch tài doanh nghiệp - Căn mức độ đầu tư xây dựng hàng năm Tổng công ty CP xây dựng điện Việt Nam đơn vị thành viên - Giá cho thuê mặt kinh doanh văn phòng cho thuê mơ hình có qui mơ địa bàn thành phố Đà nẵng Số liệu Niên giám thống kê Đà Nẵng năm 2006, Mục 60 trang 91, Vốn Đầu tư phát triển Địa bàn thành phố : 4.588,9 tỷ đồng, tổng nhu cầu vốn đầu tư theo ngành hàng kinh doanh siêu thị chiếm : 1.285 tỷ đồng Theo dự báo, vốn đầu tư cho xây dựng địa bàn thành phố năm sau tăng bình quân 5% đến 10% năm BẢNG XÁC ĐỊNH TỔNG NHU CẦU TRÊN THỊ TRƢỜNG Số TT NHÓM CÁC ĐỐI TƢỢNG KHÁCH HÀNG Nhu cầu trang thiết bị điện nƣớc nội thất thị trƣờng Nhu Tổng vốn xây dựng Tỷ lệ chi tiờu bỡnh quõn ngành hàng Tổng nhu cầu ngành hàng kinh doanh 4.588,9 tỷ đồng 28% 1.285tỷ đồng 200 tỷ đồng 35% 70 tỷ đồng cầu trang thiết bị điện nƣớc nội thất thị trƣờng dự án VNECO Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 40/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART Ghi : Tỷ lệ cấu chi tiêu bỡnh quõn xõy dựng theo định mức kinh nghiệm xác định sau : STT CƠ CẤU CHI TIÊU TRONG XDCB Cụng trỡnh xõy dựng nhà Cụng trỡnh khỏch sạn, văn phũng, chung cƣ Cỏc cụng trỡnh xõy dựng khỏc A Chi phí xây lắp nhân cơng 54% 44% 70% B Chi phí trang thiết bị 41% 46% 20% Ghi Trong Chi phí đầu tƣ thiết bị điện, nƣớc 10% 15% 6% Chi phí đầu tƣ thiết bị nội thất 30% 30% 12% Các mặt hàng khác 1% 1% 2% C Chi phí Đầu tƣ khác 5% 10% 10% 100% 100% 100% Tổng cộng (A + B + C) Qua bảng phân tích trên, dự án xác định nhu cầu bỡnh quõn chi tiờu nhúm ngành hàng kinh doanh sau : Nhóm khách hàng nội VNECO : 35% nguồn vốn đầu tư XDCB (Chủ yếu dự án khách sạn, văn phũng, khu chung cư) Nhóm khách hàng khác thị trường : 28% nguồn vốn đầu tư XDCB Theo khảo sỏt thực tế tỡnh hỡnh cung cấp hàng cỏc hàng trờn địa bàn thành phố, tổng doanh thu mặt hàng kinh doanh tương ứng khoảng 768,3 tỷ đồng ( xem chi tiết bảng PL VI.1 - Bảng khảo sát số lượng doanh thu cửa hàng địa bàn thành phố Đà Nẵng), chiếm 59,6% tổng nhu cầu thị trường Từ phân tích trên, 40% nhu cầu cũn lại hàng năm địa bàn thành phố ( khoảng 380 tỷ đồng) chưa đáp ứng cung cấp nhà cung ứng từ hai đầu đất nước Đó chưa tính đến nhu cầu xây dựng ngày tăng Mặt khác, qua số liệu thống kế tình hình đầu tư xây dựng Tổng công ty CP xây dựng điện Việt Nam, mức độ đầu tư khoảng 200 tỷ /năm, tổng nhu cầu vốn đầu tư theo ngành hàng kinh doanh siêu thị chiếm : 70 tỷ đồng ( 35% vốn xây dựng bản) Ngoài chưa kể đến vốn đầu tư cơng trình thi cơng đơn vị thành viên Tổng công ty Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 41/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART Trong lĩnh vực cho thuê mặt kinh doanh văn phũng cho thuê Tp.Đà Nẵng chưa phát triển nhiều Vị trí siêu thị có lợi lớn cho doanh nghiệp khu công nghiệp vùng Tây Bắc thành phố Đà nẵng Đây điểm hấp dẫn ngân hàng, văn phũng đại diện, công ty trưng bày giới thiệu bán sản phẩm cho tp.Đà nẵng tỉnh lân cận Khảo sát giá cho thuê mặt văn phũng đơn vị có qui mơ sau : STT ĐƠN VỊ CHO THUÊ ĐVT TẦNG TRỆT TỪ TẦNG TRỞ LÊN 01 Hoang Anh PLAZA USD/m2 25 16 02 Vĩnh Trung PLAZA USD/m2 20 18 03 Green PLAZA USD/m2 30 20 04 Indochina Reverside USD/m2 32 22 2.2 Xác định doanh thu : 2.2.1 Doanh thu tự doanh Với qui mô đầu tư siêu thị qua kháo sát tỡnh hỡnh cạnh tranh trờn địa bàn thành phố Đà Nẵng, kế hoạch doanh số bán hàng tự doanh năm siêu thị xác định theo nhóm mặt hàng : 93,6 tỷ đồng (xem Bảng PL VI.2-TÍNH DOANH THU THEO NGÀNH HÀNG NĂM THỨ 1) Mức doanh thu phù hợp với qui mô siêu thị sức cầu thị trường địa bàn Đà nẵng tỉnh lân cận (Xem Bảng PL VI.3-Bảng so sánh doanh thu theo ngành hàng Bảng VI.4- Bảng so sánh doanh thu tự doanh siêu thi Gree Mart với siêu thị khác) Trong tổng doanh thu tự doanh, kế hoạch dự kiến theo nhóm đối tượng sau : Nhóm khách hàng nội VNECO : 30,6 tỷ đồng (Chiếm 42,8% nhu cầu) Nhóm khách hàng bên ngồi : 63,0 tỷ đồng ( chiếm khoảng 4,9 % thị phần) Dự kiến tốc độ tăng trưởng hàng năm doanh thu Siêu thị 5% tăng liên tục từ năm thứ đến năm thứ 10, từ năm thứ 11 sau doanh số ổn định Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 42/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 2.2.1 Doanh thu cho thuê mặt Qua tham khảo giá cho thuê mặt địa bàn, giá cho thuê mặt kinh doanh văn phũng cho thuờ siêu thị sau : Giá cho thuê mặt tầng1 : 15 USD/m2/tháng Giá cho thuê mặt tầng3 : 12 USD/m2/tháng Giá cho thuê mặt tầng : 10USD/m2/tháng Giá cho thuê quảng cáo : 08 USD/m2/tháng Dự kiến giá cho thuê mặt 02 năm tăng giá lần mức tăng 2% Công suất cho thuê mặt năm thứ năm thứ hai 70%, năm sau tăng 5% cơng suất cho thuê tối đa 90% Xem Bảng VI.5- Bảng tính doanh số cho thuê mặt kinh doanh văn phũng cho thuờ (công suất 100%) Tổng doanh thu DA gồm doanh thu tự doanh doanh thu cho thuê mặt (Xem Bảng VI.6-Bảng tính doanh thu năm doanh thu qua năm dự án) Chi phí hoạt động kinh doanh: Đây tính tốn tồn chi phí q trỡnh kinh doanh siờu thị Bao gồm cỏc chi phớ sau : 3.1 Giá vốn hàng bán : Qua khảo sát nhà cung cấp, mức chiết khấu bán hàng bỡnh thường dành cho người bán hàng nhóm mặt hàng từ 18% đến 30%, có mặt hàng lên đến 40% Qua tính tốn, dự án lấy mức chiết khấu bỡnh quõn 20% giá bán phù hợp dễ đạt kinh doanh siêu thị Do giá vốn hàng bán tính 80% doanh số bán hàng 3.2 Chi phí hoạt động quản lý Bao gồm chi phí tiền lương phận quản lý phận bỏn hàng, BHXH BHYT (19% lương bản) chi phí khác phục vụ cho việc quản lý (tớnh 0,5% trờn doanh thu) Tiền lương tính theo vị trí cơng tác sau : Tiền lương năm = số lượng nhân viên x mức lương x 12 tháng Tiền lương dự kiến 02 năm tăng lương lần, lần tăng 2% (Xem chi tiết Bảng VI.7 - Bảng tính Tổng quỹ lương năm Siêu thị) Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 43/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART 3.3 Chi phí khấu hao TSCĐ Theo Quyết định số 206/2003/QĐ-BTC ngày 12/12/2003 Bộ tài ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao TSCĐ, thời gian khấu hao TSCĐ dự án sau : Nhà cửa, vật kiến trúc : 30 năm Máy móc thiết bị : 10 năm Chi phí CCDC phân bổ vũng 05 năm thay mới, chia làm hai đợt : đợt thay 50%, đợt năm thay 50% Cứ sau 10 năm thỡ cú thể thay từ 70% đến 100% máy móc thiết bị Nguồn vốn đổi máy móc thiết bị, CCDC sử dụng từ quỹ đầu tư phát triển siêu thị qua năm Do suốt thời gian tồn dự án tính khấu hao TSCĐ CCDC 3.4 Chi phí bảo dƣỡng, sữa chữa lớn hàng năm - Hàng năm trích 0,2% giá trị TSCĐ để tu, bảo dưỡng TSCĐ - Cứ 03 năm trích 3% giá trị thiết bị 05 năm trích 3% giá trị xây lắp để tiến hành sửa chữa lớn lần 3.5 Chi phí quảng cáo, bán hàng Hàng năm trích chi phí từ 1% đến 2% tổng doanh thu để phục vụ cho công tác quảng cáo bán hàng 3.6 Chi phớ lói vay Lói vay tớnh vào chi phớ hoạt động siêu thị bao gồm hai mục : - Chi phớ lói vay đầu tư TSCĐ : tính lói vay kể từ siêu thị vào hoạt động Chi phí lói vay quỏ trỡnh thực đầu tư tính vào giá trị TSCĐ Chi phí lói vay đầu tư TSCĐ tính trũn 01 năm (12 tháng) theo số dư nợ Ngân hàng đầu kỳ - Chi phớ lói vay vốn lưu động : Vốn lưu động khoản vốn đầu tư để mua hàng hóa tự doanh siêu thị Để đảm bảo nguồn vốn lưu động kinh doanh phần siêu thị phải vay ngân hàng, phần khác tận dụng nguồn lói, khấu hao chưa trả cho ngân hàng từ quỹ trích để lại chưa sử dụng Chi phớ lói vay vốn lưu động tính suốt thời gian tồn dự án theo nhu cầu vay vốn lưu động (Xem Bảng chi tiết tính vốn lưu động) 3.7 Chi phí khác : Đó chi phí điện, nước, chi phí mua bảo hiểm tài sản chi phí phát sinh khác chưa tính Xem Bảng VI.8 - Bảng tổng chi phí hoạt động qua năm DA Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 44/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN VII – HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I.KẾT QUẢ KINH DOANH CỦA DỰ ÁN Qua phân tích xác đinh doanh thu, chi phí hoạt động kinh doanh, kết kinh doanh siêu thị cho thấy siêu thị hoạt động có lói, hồn tồn cú đủ khả cân đối tài chính, đảm bảo khả trả nợ bảo toàn vốn ( Xem bảng VII.1- bảng Phân tích tiêu kinh tế, tài chính) II KẾ HOẠCH TRẢ NỢ VỐN VAY ĐẦU TƢ Nguồn vốn đầu tư cho dự án bao gồm vốn tự có doanh nghiệp vốn vay ngân hàng Vốn tự có Doanh nghiệp 30% tài trợ vốn Ngân hàng 70% tổng trị giá đầu tư Kế hoạch trả lói vay vốn gốc tính sau : - Lói vay đầu tư : trả lói vay hàng thỏng với lói suất tạm tính 13,2%/năm tính vào chi phí kinh doanh siêu thị - Trả vốn gốc : nguồn để trả vốn vay ngân hàng lấy từ nguồn khấu hao TSCĐ lợi nhuận sau thuế hàng năm Trích 40 % lợi nhuận sau thuế kể từ năm thứ toàn khấu hao TSCĐ để trả nợ ngân hàng trả vào cuối năm Thời gian trả nợ ngân hàng tính : 09 năm 10 tháng (Xem bảng VI.2 Bảng Tớnh chi phớ lói vay kế hoạch trả nợ ngõn hàng) III HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 1.Các tiêu đánh giá hiệu dự án : - Giá trị thu hồi có chiết khấu : NPV = 6.699.932 ngàn đồng - Tỷ suất thu hồi vốn nội : IRR = 15,47% - Thời gian hoàn vốn : 19 năm 03 tháng - Thời gian trả nợ vay : 09 năm 10 tháng 2.Các tiờu kinh tế - xó hội - Dự án vào hoạt động đóng góp vào ngân sách nhà nước năm 10 tỷ đồng qua việc nộp thuế giá trị gia tăng thuế thu nhập doanh nghiệp - Tạo công ăn việc làm cho 100 người lao động địa bàn - Góp phần phát triển kinh tế địa bàn làm đẹp thêm cảnh quang TP - Góp phần hoàn thiện hệ thống bán lẻ lĩnh vực hàng VLXD trang trí nội thất, đảm bảo tiện lợi hàng chất lượng cho người tiêu dùng Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 45/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN VIII: LỊCH TRÌNH THỰC HIỆN DỰ ÁN Lịch trình thực dự án dự kiến nhƣ sau: T Hạng mục T 8,9 10,11 12 01,02,03,0405,06 07 Lập thủ tục đầu tƣ, Khảo sát, thiết kế Phê duyệt thiết kế KT, tổng dự toán - Xây dựng kiến trúc, lắp đặt thiết bị - Đào tạo, tuyển dụng nhân viên Hoàn thiện đƣa dự án vào hoạt động Thời gian thực dự án: 12 tháng Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 46/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Dự án đầu tư khu siệu thị Xanh Đà Nẵng - Green Mart có tính khả thi cao đáp ứng số tiêu chí sau : - Dự án đầu tư khu siệu thị Xanh Đà Nẵng – Green Mart lĩnh vực kinh doanh mà Tổng Công ty có kế hoạch phát triển khu vực Đà Nẵng theo định hướng Tổng Công ty việc xây dựng phát triển thị trường nội địa - Dự án phù hợp với chủ trương thành phố Đà Nẵng việc hình thành khu thương mại dịch vụ phù hợp với chủ trương đẩy mạnh việc phát triển ngành thương mại dịch vụ - Góp phần giải cơng ăn việc làm tăng nguồn vốn cho ngân sách Nhà nước - Dự án nghiên cứu xem xét nhiều mặt lĩnh vực quản lý, khai thác, phát triển kinh doanh, đảm bảo yếu tố kinh tê, kỹ thuật, khả thu hồi vốn nhanh - Theo định hướng Công ty, dự án sở để Tổng Cơng ty tạo dựng hình ảnh, thương hiệu đơn vị địa bàn, tương lai triển khai thêm địa điểm khác với quy mô vừa nhỏ Đà Nẵng, Quảng Bình, Đơng Hà, Nghệ An điều tạo thành hệ thống kinh doanh Siêu thị Tổng Công ty hoạt động kinh doanh vững hơn, hiệu thực tốt chiến lược kinh doanh Siêu thị tồn Tổng Cơng ty, tận dụng sức mạnh xâu chuỗi, hệ thống phân phối, chiết khấu nhà cung cấp Kiến nghị: Để đảm bảo cho dự án : Siêu thị Xanh Đà Nẵng - Green Mart triển khai theo thời gian dự kiến sớm vào hoạt động có đủ sức cạnh tranh, phát triển, xin có số kiến nghị sau: - Có kế hoạch chuẩn bị đủ nguồn vốn để thực dự án - Thuê Công ty Tư vấn hệ thống quản lý vận hành Siêu thị từ lúc lập dự án - Có kế hoạch đào tạo nhân từ để dự án hồn thành vào hoạt động kinh doanh Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 47/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG ĐIỆN VIỆT NAM KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART  CÁC BẢNG PHỤ LỤC TÍNH TỐN DỰ ÁN KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 48/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG ĐIỆN VIỆT NAM KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART  CÁC BẢN VẼ THIẾT KẾ KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 49/ 49 ... đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART TỔNG CÔNG TY CỔ PHẦN XÂY DỰNG ĐIỆN VIỆT NAM KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART  CÁC BẢN VẼ THIẾT KẾ KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART. .. tháng Công ty CP Tư vấn Xây Dựng VNECO Trang 46/ 49 Dự án đầu tư Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN IX: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ Kết luận: Dự án đầu tư khu siệu thị Xanh Đà Nẵng - Green Mart. .. Khu siêu thi Xanh Đà Nẵng - GREEN MART PHẦN II: HÌNH THỨC ĐẦU TƢ Tên dự án: ” KHU SIÊU THỊ XANH ĐÀ NẴNG - GREEN MART ” Địa điểm đầu tƣ: Số 66 Hoàng Văn Thái - T.P Đà Nẵng Nội dung dự án : Đầu tư