1 MỤC LỤC MỤC LỤC DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU KÝ HIỆU VIẾT TẮT LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK & XD VIỆT NAM (VINACONEX) 1.1 Vai trị tổng cơng xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư phát triển khu đô thị 1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư 1.1.1.1 Hướng đầu tư phát triển nhà khu đô thị mới: .9 1.1.1.2 Đầu tư khu đô thị theo dự án đồng kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật xã hội 10 1.1.2 Vai trò tổng công ty xây dựng hoạt động đầy tư xây dựng khu đô thị Việt Nam 12 1.2 Giới thiệu TCT .17 1.2.1 Vài nét Tổng công ty CP VINACONEX 17 1.2.2 Cơ cấu tổ chức công ty: 19 1.2.2.1 Mơ hình tổ chức tồn tổng cơng ty: 19 1.2.2.2 Hoạt động kinh doanh công ty: 22 1.3 Tình hình triển khai thực dự án đầu tư phát triển khu đô thị TCT XNK & XD Việt Nam (Vinaconex) thời gian qua 26 1.3.1 Giới thiệu số dự án TCT 26 1.3.2 Việc huy động nguồn vốn 26 1.3.3 Phân tích cấu vốn đầu tư 35 1.3.4 Việc thực đầu tư khu đô thị 39 1.4 Hiệu đầu tư theo dự án 46 1.5 Đánh giá thực trạng qua mơ hình SWOT .49 1.5.1 Điểm mạnh 49 1.5.2 Điểm yếu .51 1.5.3 Cơ hội 52 1.5.4 Thách thức 53 1.6 Một số vấn đề tồn tại, nguyên nhân hoạt động đầu tư khu đô thị 54 CHƯƠNG NÂNG 2: CAO ĐỊNH VIỆC HƯỚNG ĐẦU VÀ TƯ GIẢI VÀ PHÁP TRIỂN NHẰM KHAI CÁC DỰ ÁN KHU ĐÔ THỊ .56 2.1 Định hướng mục tiêu phát triển công ty .56 2.1.1 Định hướng phát triển Tổng công ty tương lai 56 2.1.2 Định hướng đầu tư công ty 57 2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư khu đô thị 61 2.2.1 Về huy động vốn cho dự án sử dụng vốn cho dự án .61 2.2.1.1 Về huy động vốn cho dự án 61 2.2.2.2 Về xác định hiệu vốn đầu tư tiến hành đầu tư 65 2.2.2 Tăng cường đầu tư nâng cao chất lượng cơng trình xây dựng .67 2.2.3 Vấn đề sử dụng vốn cho đào tạo nguốn nhân lực 68 2.2.4 Nghiên cứu, đầu tư khoa học cơng nghệ - thiết bị máy móc 72 2.2.5 Thành lập ban dự án giải pháp giải phóng mặt .73 2.2.6 Nghiên cưứ vể tổ chức cán bộ, tổ chức máy quản lý công ty .75 KẾT LUẬN 76 TÀI LIỆU THAM KHẢO 77 DANH MỤC HÌNH VẼ, BẢNG BIỂU Hình 1: Mơ hình hoạt động tổng cơng ty 20 Hình 2: Các lĩnh vực hoạt động Tổng công ty 23 Bảng 1: Giới thiệ số dự án khu đô thị thực tìm kiếm hội đầu tư .26 Bảng 2: huy động vốn từ nguồn 27 Biểu đồ1: Thể tổng vốn đầu tư khu đô thị qua năm 28 Bảng 3: thể tỷ lệ % nguồn vốn .30 Biểu đồ 2: Thể tỷ lệ % nguồn vốn 31 Bảng 4: cấu vốn đầu tư 35 Biểu đồ 4: cấu vốn đầu tư 36 Bảng 5: Tiến độ thi công khu đô thị tính đến hết 2008 39 Hình 3: thể q trình đầu tư dự án khu thị 40 Bảng 6: Bảng: thể chi phí hàng năm dự án khu thị (Trung Hịa – Nhân Chính) 43 Bàng 7: khu đô thị kinh doanh dịch vụ 46 Bảng 8: Một số tiêu tài .46 KÝ HIỆU VIẾT TẮT TCT: tổng công ty XNK & XD: xuất nhẩu xây dựng TP Thành phố HCM: Hồ Chí Minh NĐ: Nghị định VĐT: Vốn đầu tư TDTM: Tín dụng thương mại ĐTPT: Đầu tư phát triển HTKT: Hạ tầng kỹ thuật HTXH: Hạ tầng xã hội LỜI MỞ ĐẦU Trong bối cảnh Việt Nam xu hướng đổi hội nhập Quốc tế cách sâu rộng Việt Nam mở rộng quan hệ ngoại giao với nhiều nước, với nhiều tổ chức quốc tế Việt Nam trở thành viên thứ 150 Tổ chức Thương mại Thế giới (WTO) Việc hội nhập với quốc tế vừa hội lớn đặt thách thức lớn Và thách thức lớn thay đổi kiến trúc quy hoạch nước có thay đổi việc hình thành khu đô thị Đây ảnh hưởng lớn đến phát triển đất nước, thể bố trí kiến trúc đất nước nên việc hình thành khu thị điều tất yếu thiếu đáp ứng nhu cầu phát triển đô thị Vinaconex trong công ty mang trọng trách sứ mệnh tạo nên kiến trúc đô thị đẹp cho đất nước, từ thành lập đến xây dựng khu thị mang tầm cỡ như: Trung Hịa Nhân Chính; Thảo Điền; Bắc An Khánh… đóng góp cho đất nước mặt kinh tế lẫn xã hội Thấy vấn đề nhu cầu đầu tư khu thị vấn đề cịn tồn đọng việc tiến hành đầu tư nên em chọn đề tài “Tình hình triển khai thực dự án đầu tư phát triển khu đô thị Tổng công ty XNK&XD Việt Nam (Vinaconex)” thực trạng giải pháp Em xin chân thành cảm ơn GVHD giúp em thực đề tài này! CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK & XD VIỆT NAM (VINACONEX) 1.1 Vai trị tổng cơng xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư phát triển khu đô thị 1.1.1 Sự cần thiết phải đầu tư Nhu cầu nhà tăng mạnh: theo số liệu Cục quản lý nhà (bộ xây dựng), năm diện tích nhà tăng thêm khoảng 30 triệu m 2, riêng năm 2008 số 50 triệu m2 Tuy nhiên, thị trường nhà trọng vào nhóm nhà cao cấp, chưa đáp ứng nhu cầu có mức thu nhập thấp, khu nhu cầu nhà người dân ngày tăng Chỉ tính riêng khối sinh viên, khoảng 600 trường đại học cao đẳng, dự kiến đến năm 2015 tổng số sinh viên lên đến số gần triệu Dự kiến tổng vốn đầu tư để giải nhà 21000 tỷ đồng Về công nhân lao động 194 khu công nghiệp (KCN) thành lập, có khoảng triệu lao động trực tiếo 1.5 triệu lao động gián tiếp Trong số khoảng 20% có nhà ở, 2% trọ nhà họ hàng Trên 30% hộ gia đình có nhà 36 m2 Nhu cầu nhà cao cấp tăng: mức sống xã hội ngày tăng việc chi trả cho nhà có giá trị khơng thành vấn đề xã hội, nhà dự án vừa khởi công thu hút đông đảo nhiều nhà đầu tư sẵn sàng đặt tiền mua, ta biết nhu cầu người ngày tăng, dân số ngày tăng với tốc độ tăng triệu người/ năm mà diện tích đất khơng thể nở kiến trúc ngơi nhà, khu tập thể trước ngày xuống cấp việc hình thành phát triển khu đô thị nhằm đáp ứng ở, nhu cầu thẩm mỹ, mức sống người dân tất yếu Phát triển nhà theo kiểu khu thị có ý nghĩa đảm bảo đồng kiến trúc – quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật, xã hội đảm bảo tính đồng đại khu đô thị Huy động nguồn vốn phát triển nhà vốn đầu tư cùa nhà nước, vốn tự có doanh nghiệp, vốn cán cơng nhân viên nhân dân đóng góp Đây mơ hình áp dụng rộng rãi chủ yếu thành phố lớn nước thể xu vượt trội so với mơ hình trước đây, việc áp hình thức đầu tư khu thị ngồi nỗ lực chủ quan từ phía quan quản lý nhà nước quan trọng phản ánh nhu cầu khách quan vấn đề nhà thành phố lớn “Dự án đầu tư phát triển khu đô thị dự án đầu tư xây dựng nhà ở, nhằm tạo quỹ nhà ở, khu vực đồng hạ tầng kỹ thuật hạ tầng xã hội the quy hoạch chi tiết cấp có thẩm quyền phê duyệt (trong bao gồm văn phịng cho th).” (nghị định 71/2001/NĐ - CP) Do việc đầu tư nhà theo khu đô thị khác với mô hình trước như: • Xây dựng để cung cấp cho đối tượng có nhu cầu, góp phần dãn khu dân cư tập trung trung tâm thành phố, bố trí cách phân bổ hợp lý mật độ dân cư • Mọi hoạt động xây dựng tiến hành cách quy hoạch tổng thể chi tiết, khu thị thiết kế theo kiến trúc khép kín • Các khu thị bắt buộc phải có sở hạ tầng kỹ thuật xã hội đồng phục vụ cho nhu cầu sinh hoạt người dân Từ ta thấy: • Hầu hết dự án tiến hành xây dựng nhà phải tiến hành xây dựng thành quy mô khu đô thị • Có hai loại hình nhà phổ biến khu đô thị chung cư cao tầng nhà biệt thự Trong đề án nghiên cứu tổng cơng ty nói khu thị bao gồm hai loại nên vấn đề tơi đề cập hai loại • Dự án coi hoàn hảo đảm bảo yếu tố hạ tầng kỹ thuật xã hội nguồn vốn đầu tư khơng chủ đầu tư 1.1.1.1 Hướng đầu tư phát triển nhà khu thị mới: • Việc cải tạo nâng cấp diện tích nhà có việc thường xuyên cần thiết nhằm đảm bảo chất lượng cho quỹ nhà nhiên khơng đáp ứng nhu cầu tăng thêm hàng ngày, hàng nhà q trình thị hóa diễn nhanh chóng Do việc mở rộng khơng gian hành thành phố lớn đặc biệt Hà Nội, Thành Phố Hồ Chí Minh,… với việc hình thành khu đô thị thu hút tập trung dân cư khơng nội thành mà cịn dân nhập cư từ ngoại thành tất yếu • Sự đời khu đô thị giải vấn đề sau: o Dãn dân khu vực trung tâm, cải thiện điều kiện giao thông, sinh hoạt, mơi trường o Có điều kiện thiết lập đồng hạ tầng xã hội hạ tầng kỹ thuật xây dựng phát triển nhà nhằm đạt mục đích phục vụ sinh hoạt vật chất tinh thần cư dân đô thị ngày cao o Tạo hướng mở, giải nhu cầu nhà tương lai 10 Ta thấy Hà nội xác định cho định hướng tổ chức không gian năm sau: ngồi khu vực hạn chế phát triển khơng gian mở rộng theo hai hướng: • Phát triển mở rộng theo phía hữu ngạn sơng Hồng: hướng bao gồm quận Tây Hồ, Cầu Giấy, Thanh Trì khu vực Nam Quận Hai Bà Trưng, huyện Từ Liêm Thanh Trì Hiện khu vực có tốc độ thị hóa mạnh với 2.271,3 xây dựng Khu thị mở rộng phía hữu ngạn sơng Hồng phân o Khu vực Tây Bắc Hồ (một phần nằm quận Tây Hồ phần nằm phía Nam Thăng Long): định hướng khu thị xây dựng đồng phát triển theo dự án o Khu vực Tây Nam Hồ Tây (nằm khu vực phía Nam đường Minh Khai) đẩy nhanh thị hóa, xây dựng khu xanh khu đầu kỹ thuật o Khu Thanh Trì – Từ Liêm (thuộc quận Thanh Xuân) phát triển trung tâm thị chun ngành, nghỉ dưỡng… o • Khu Từ Liêm: khu đô thị đại, công nghiệp dân cư Khu vực phát triển xây dựng phía Bắc sơng Hồng: khu vực có khoảng 246,6 ngàn người (cả dân đô thị nông thôn dự kiến năm 2010 1000 ngàn người với 12.820ha) Như việc mở rộng không gian đô thị, phát triển khu đô thị giải nhu cầu nhà dân cư đô thị trước mắt lâu dài 1.1.1.2 Đầu tư khu đô thị theo dự án đồng kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng kỹ thuật xã hội Khắc phục tồn mô hình trước hầu hết thiếu đồng kiến trúc, quy hoạch, kết cấu hạ tầng xã hội dẫn đến bất 61 Từ cơng ty trọng chuyển hướng chủ yếu tập trung vốn vào xây dựng khu đô thị với sở hạ tầng đồng bộ, tự tạo thành trung tâm để thu hút người dân đến sống có phân tách thành đầu tư khu đô thị dành cho người có thu nhập thấp người có thu nhập cao • Đối với dự án đầu tư vào khu thị có thu nhập thấp chủ yếu đầu tư vào khu vực ngoại thành, đất hỗ trợ phủ, đảm bảo vốn đầu tư doanh nghiệp, hộ diện tích chủ yếu từ 50-100m2 thường khơng mục tiêu xã hội Tổng công ty không đặt vấn đề lợi nhuận • Đối với hộ dành cho người thu nhập cao, khu biệt thự khác với đối tượng mục tiêu lợi nhuận công ty phải xét đến vấn đề đảm bảo cho hoạt động gia tăng cơng ty • Xây dựng khu thị khu vui chơi giải trí để kinh doanh dịch vụ đem lại nguồn lợi nhuận lớn cho cơng ty • Ngồi cịn trọng kinh doanh dịch vụ văn phịng khu thị • … 2.2 Một số giải pháp nâng cao hiệu đầu tư khu đô thị 2.2.1 Về huy động vốn cho dự án sử dụng vốn cho dự án 2.2.1.1 Về huy động vốn cho dự án • Góp vốn trực tiếp vào dự án: Đối với dự án khu thị với mục đích tính xã hội cao dự án xây dựng khu thị cho người có thu nhập thấp, đối tượng sách xã hội để phục vụ di dân tái định cư… xin cấp vốn ưu đãi từ nhà nước danh nghĩa cơng ty đứng tên chủ đầu tư Hình thức làm tăng vốn tự có dự án, cấu vốn có thêm vốn nhà nước tạo an tồn Sự có mặt nhà nước 62 làm cho Vinaconex củng cố thành cơng bên cạnh lợi nhuận mặt tài cịn có thành cơng kinh tế - xã hội, mặt khác xây dựng khu thị dành cho người có thu nhập thấp cịn nhà nước khuyến khích ưu đãi thuế thu nhập doanh nghiệp ưu đãi lãi suất vay vốn đầu tư Tuy nhiên ngân sách nhà nước lúc rào mà cịn nhiều cơng ty có ý định Vinaconex nên huy động nguồn lực nhà nước khó khăn cơng ty muốn dành ưu đãi nên chủ động nguồn vốn để đảm bảo cho q trình kinh doanh • Trong thời gian để đáp ứng nhu cầu vay vốn, quản lý nguồn vốn đồng thời đảm bảo tính hiểu đồng vốn cần ý: o Xây dựng thống hoàn thiện chế quản lý, huy động vốn tín dụng ưu đãi để gắn liền với cơng tác bố trí kế hoạch vốn với khả vốn Vì sử dụng vốn từ tín dụng ưu đãi địi hỏi phải có hiệu khơng có thất lãng phí khơng Vinaconex tự làm uy tín việc huy động lần sau cho dự án khó khăn làm nguồn cung cấp vốn o Công ty cần mạnh dạn chủ động việc tìm kiếm tổ chức tín dụng nước ngài để phục vụ cho việc đầu tư cho dự án dự án khu đô thị nơi mà nhà nước ưu đãi vốn đầu tư cho việc phát triển kinh tế đất nước Đồng thời ngồi việc tìm kiếm cịn phải mạnh dạn đề nghị phủ cho vay với mức lãi suất thấp hơn, khu thị để xây dựng hồn thành từ lúc khởi công đến lúc vào hoạt động nhanh phải năm mà thời gian thu hồi vốn nữa, công trình để phục vụ lợi ích xã hội khả thu hồi vốn thấp phải đề nghị cho vay ưu đãi dài hạn có lãi suất hợp lý để đảm bảo cho hoạt động công tý 63 o Xây dựng kế hoạch vay vốn cụ thể, xác Khối lượng vay vốn, lượng vốn phải dựa nhu cầu thực tế dự án, tránh tình trạng ứ đọng vốn làm lãng phí hội sử dụng vốn Thường xuyên đánh giá, kiểm tra việc sử dụng vốn để đảm bảo khả thu hồi vốn, sinh lời dự án o Cần có quy định chặt chẽ, chi tiết để gắn trách nhiệm Ban dự án với việc sử dụng vốn, hay công ty giao dự án Dự tính biện pháp phịng ngừa giải dự án khơng có khả hồn vốn • Kiến nghị Chính Phủ hỗ trợ tài thơng qua tài ngun đất: ngồi việc hỗ trợ hình thức tín dụng lãi suất việc thuê đất sử dụng đất dự án lại vấn đề nan giải, cho công ty đổi đất lấy hạ tầng, số dự án Hịa Lạc cơng ty tiến hành, hay trả chậm tiền sử dụng đất, cho công ty đấu giá quyền sử dụng đất số khu đất có giá trị Đây hình thức khai thác triệt để hiệu giá trịd dất, tránh lãng phí nguồn tài ngun khơng có khả tăng thêm Mà lại giúp cho công ty dành dự án cho cơng ty o Cơng ty giao đất để tốn giá trị cơng trình hạ tầng vận dụng cho hưởng ssách ưu đãi tối đa, giảm 50% tiền sử dụng đất giảm thuế sử dụng đất đến 10 năm kể từ giao đất o Công ty tiến hành cơng trình dự án nhà phúc lợi xã hội, cơng trình sở hạ tầng điện đường, trường, trạm,… để đổi lấy khu đất để xây dựng khu đô thị tương lai phù hợp với quy hoạch thành phố, nước • Mở rộng hình thức liên doanh, liên kết, hợp đồng hợp tác kinh doanh đối tác nước nhằm huy động đa dạng nguồn vốn, nâng cao tỷ trọng vốn tự có doanh nghiệp tổng vốn đầu tư Côn ty chủ đầu tư dự án xây dựng khu thị lớn liên kết hợp tác kinh doanh với công ty khác, điều làm phong phú 64 nguồn vốn cho dự án đồng thời đơn vị chuyên môn lĩnh vực đảm bảo cho cơng trình có chất lượng cao rút ngắn thời gian hồn thànhm nhanh chóng đưa dự án vào khai thác, sử dụng Như công ty hợp tác kinh doanh với công ty Hàn Quốc để xây dựng khu đô thị Bắc An Khánh với tổng vốn đầu tư dự án 11.414.400.680.400 đồng, dự án khác… • Huy động vốn thơng qua thị trường vốn: với hỗ trợ thị trường tài phát triển mức độ định đời thị trường chứng khán Việt nam cơng ty huy động vốn thơng qua phát hành trái phiếu Và để phát hành trái phiếu cho cơng trình cơng ty phải đủ điều kiện sau: o Công ty có đủ quy mơ lớn o Có dự án đầu tư cấp có thẩm quyền phê duyệt, phù hợp với quy hoạch thành phố phê duyệt o Có phương pháp phát hành trái phiếu tài phê duyệt đảm bảo thu hồi vốn để hồn nợ gốc lãi theo thời hạn o Có định thành phố o Công ty phải công khai đầy đủ thơng tin tài dự án cần xây dựng o Cần có tranh thủ bảo lãnh quan nhà nước, ngân hàng thương mại có uy tín tổ chức tín dụng khác để tăng độ tin cậy cơng đầu tư giúp đợt phát hành thành cơng o Báo cáo tài đơn vị năm gần đợt phát hành có xác nhận tổ chức kiểm tốn nhà nước cơng nhận • Và huy động thơng qua thị trường chứng khốn bước đầu thu thành công kể từ cơng ty tiến hành cổ phần hóa niêm yết sàn chứng khoán Trong số trường hợp tốn cổ tức cho 65 cổ đơng hữu cơng ty huy động cách trả cổ tức cổ phiếu huy động thông qua phát hành thêm cổ phiếu, huy động vốn thêm nhiều ngồi hai cách cơng ty bán bớt số cổ phiếu cho số đối tác chiến lược năm vừa vừa bán số cổ phần cho Vietel 2.2.2.2 Về xác định hiệu vốn đầu tư tiến hành đầu tư • Xác định nhu cầu đối tượng, phân loại tầng lớp sử dụng hộ o Bất kỳ sản phẩm sản xuất kinh tế thị trường để thu hồi vốn (trước nói đến lợi nhuận) phải bán tức người tiêu dùng chấp nhận mà tổng cơng ty Vinaconex trước có dự định xây khu thị để đưa thị trường nhằm cung cấp chỗ cho người dân cần phải xem người tiêu dùng muốn gì, lượng người sử dụng hộ cao cấp, cấp bình thường, đối tượng người tiêu dùng có thu nhập cao, thu nhập thấp, tùy thuộc vào khu vực, vị trí khu đất để định giá, xây dựng có giá tiền phù hợp với túi tiền người tiêu dùng Chỉ có sản phẩm dự án khu thị mọc tiêu thụ được, đem lại cho TCT số vốn bỏ ban đầu thu phần lợi nhuận ước tính cho cố gắng q trình đầu tư o Nhà sản phẩm, nhiên thời gian đầu tiến hành đầu tư vào loại hình doanh nghiệp chưa thực nghiên thị trường mà trọng vào số lượng diện tích, khả xây dựng Hậu gây vấn đề nhiều khu chung cư cao tầng mọc lên chưa đưa vào khai thác sử dụng, bộc lộ khơng bất cập tiện nghi, bố trí hộ, diện tích sử dụng, chất lượng Thực tế cầu vượt cung chung cư cao tầng, biệt thự xảy thời gian ngắn số lượng dự án triển khai chưa đáng kể Tuy điều chưa gặp cơng ty số dự án mà công ty thực bán nhà chạy phục vụ đối tượng 66 tiêu dùng điều đáng lưu ý để TCT quan tâm nghiên cứu để có biện pháp đứng đắn việc xác định đối tượng tiêu dùng chất lượng sản phẩm dịch vụ o Việc xây hay mua nhà việc quan trọng đời người Ngoài việc khoản tiền lớn tích cóp nghiệp sống người gắn liền với nhà họ lựa chọn Căn nhà có phù hợp với đặc điểm gia đình họ khơng? Diện tích nào? Có phù hợp với đối tượng già hay trẻ? Có tiện cho sinh hoạt học tập làm việc thành viên gia đình ko?(việc khu thị tương đối dễ đa số hình thành khu thị đầy đủ điện đường trường trạm khu bảo đảm dịch vụ cho gia đình ngoại trừ chỗ làm tự cá nhân định);… Người mua nhà để (một số đầu cơ) tính tốn trước yếu tố trước học định mua nhà Do muốn sản phẩm nhà làm nhiều người tiêu dùng chấp nhận, dự án đạt hiệu nhiều mặt TCT phải thiết nghiên cứu kỹ thị trường mục tiêu cảu từ lập dự án tiền khả thi o Đánh giá thấp vai trò gây tác động tiêu cực tới ba đối tượng:  Đối với TCT: giảm hiệu sử dụng vốn chậm chí thâm hụt vốn không bán sản phẩm dự kiến, dẫn tới hội cho việc đầu tư vốn  Người tiêu dùng: nhu cầu nhà không đáp ứng ngược lại chủ trương đường lối nhà nước điều ảnh hưởng xấu tới tâm lý người tiêu dùng tác động ngược lại tới uy tín cơng ty  Đối với quy hoạch vùng thành phố quốc gia khu đô thị 67 Hơn tìm hiểu nhu cầu thị trường TCT có hội tìm phương thức huy động vốn hiệu vừa khai thác ưu đãi nhà nước(đối với số dự án), vừa tranh thủ nguồn vốn đối tượng có nhu cầu (huy động vốn trực tiếp từ người tiêu dùng sản phẩm cho dự án) 2.2.2 Tăng cường đầu tư nâng cao chất lượng cơng trình xây dựng Thông thường làm dự án khu thị thường có diện tích rộng, cơng việc nhiều nên thường có nhiều nhà thầu phụ, phải th đơn vị thi cơng khác ngồi cơng ty để đảm nhiệm số hạng mục cơng trình Dù cách TCT phải có biện pháp quản lý chất lượng cơng trìh để vốn đầu tư sử dụng mục đích, phát huy hiệu cao Do sản phẩm xây dựng – cơng trình xây dựng – loại sản phẩm đặc biệt, q trình hình thành có nhiều bên tham gia, nên nguyên nhân xảy chất lượng nhiều ban có liên qua khác Chất lượng sản phẩm phụ thuộc vào công tác khảo sát, thiết kế kỹ thuật, thiết kế thi công xây lắp phụ thuộc vào trình khai thác sử dụng nên để đảm bảo cho chất lượng cơng trình tổng cơng ty phải đảm bảo tất khâu có giám sát kiểm tra chặt chẽ tránh sai sót khơng đáng có có sai sót kịp thời khắc phục Có thể nói khâu xung yếu q trình thi cơng xây lắp Đây q trình cơng trình chuyển từ ý tưởng giấy sang dạng vật chất hữu khâu có ảnh hưởng lớn đến chất lượng sản phẩm xây dựng Nếu trình quan tâm mức, khơng dảm bảo chất lướng ản phẩm xây dựng khâu đó, mà cịn hạn chết ảnh hưởng giai trước đến sản phẩm xây dựng Thông thường muốn nâng cao chất lượng sản phẩm người ta thường nghĩ đầu tư 68 vào chiều sâu Đổi cơng nghệ, trang thiết bị Trong hồn cảnh Việt nam suy nghĩ khơng sai hồn tồn Bởi chất lượng sản phẩm khơng gắn với máy móc thiết bị mà quan trọng nhiều cách thức tổ chức, hướng dẫn sử dụng vận hành thi cơng cơng trình, ý thức cơng nhân viên trách nhiệm họ gắn với cơng trình… theo nhiều chun gia yếu tố ảnh hưởng đến 70% - 80% hình thành chất lượng sản phẩm Thực tế cơng trình dự án cơng ty xây dựng vừa qua Việt Nam phần lớn sau hoàn thành vào sử dụng phải có sửa chữa Vinaconex tượng giai đoạn đầu chưa xuất điều đáng lưu tâm để công ty phải nghiên cứu sửa chữa yếu khuyết mình, để đảm bảo cho cơng trình có chất lượng tránh lãng phí chi phí vốn sau hồn thành cơng trình lại bỏ tiền khắc phục Nâng cao chất lượng sản phẩm xây dựng mà cụ thể chất lượng khu đô thị đem lại cho TCT lợi ích sau: • Tiết kiệm chi phí, hạ giá thành sản phẩm • Lấy lịng tin khách hàng, dễ dàng bán sản phẩm • Tạo chỗ đứng thị trường 2.2.3 Vấn đề sử dụng vốn cho đào tạo nguốn nhân lực • Nâng cao chất lượng đơi ngũ cơng nhân có: ta biết công ty xây dựng nói riêng tổng cơng ty Vinaconex nói riêng đội ngũ công nhân dành cho ngành xây lắp đơng mà nhiều cơng trình, nhiều dự án nhằm đáp ứng nhu cầu phát triển đất nước xã hội nên ngồi cơng nhân thức tổng phải th thêm cơng nhân hợp đồng nữa, mà đội ngũ công nhân chưa kinh nghiệm nên việc tuyển dụng đào tạo cần phải tích cực Xét cơng trình bình thường cơng 69 nhân chưa học họ làm cơng việc cơng trường có trọng đào tạo tổng công ty với cho lao động xuất nước làm cho tay nghề bậc thợ cơng nhân lên cao, có kinh nghiệm thi cơng xây dựng cơng trình, mà nước ta việc đào tạo đội ngũ cơng nhân theo mơ hình thống chưa có đa số dựa theo kinh nghiệp mà bậc thợ cơng nhân bậc cao khó Chính vấn đề Tổng nên có xem xét bỏ chi phí đào tạo cơng nhân cách để đảm bảo đội ngũ cơng nhân có chất lượng lao động cao, từ nâng cao chất lượng sản phẩm, kỹ tay nghề thành thạo giúp giảm ngắn tiến độ thi cơng cơng trình giúp việc giảm bớt chi phí nguyên vật liệu lãng phí thi cơng, lãi suất dùng cho dự án để trả cho ngân hàng • Tuyển đội ngũ nhân viên kỹ thuật, quản lý có chất lượng: o thường xuyên có tuyển dụng sinh viên đại học, thường xuyên đầu tư vào trường đại học để phát nhân tài sinh viên giai đoạn đầu giai đoạn có nhiều nhiệt huyết, sáng tạo lớn cho cơng việc việc sử dụng tuyển dụng đội ngũ trẻ cần quan tâm cách mực, Việt Nam việc chưa coi trọng, chưa có quan tâm đào tạo mức nên công ty thường ngại tuyển đội ngũ trẻ vào làm Đây nhận thức sai lầm đứng đắn tổng cần phải có xem xét cân nhắc việc tuyển dụng đào tạo đội ngũ trẻ đội ngũ kế cận tương lai đất nước Để phát huy tính sáng tạo lớn giúp cho phát triển công ty, ý tượng sáng tạo tạo nên khu đô thị đẹp làm tăng thêm mặt đất nước o Đi đôi với việc tuyển dụng sinh viên trẻ có nhiệt huyết tuyển dụng kỹ sư có kinh nghiệm trải qua làm nhiều dự án tương đương để giúp cho đội ngũ nhân viên trẻ học tập góp cho 70 Tổng cơng ty có thêm đội ngũ chuyên gia giỏi lĩnh vực đóng góp xây dựng Tổng Vinaconex ngày vững mạnh phát triển xứng tầm với giới • Thuê chuyên gia nước tham gia hợp tác dự án: Do công đổi đất nước thiếu hụt đào tạo với xây dựng khu đô thị mới, hay trung cư cao tầng thiếu đội ngũ chuyên gia giỏi lĩnh vực tư vấn, thiết kế quản lý xây dựng cơng trình phải hợp tác với đối tác nước tận dụng việc thuê chuyên gia nước giúp cho hoạt động đầu tư Tổng cơng ty Mà từ có thêm kinh nghiệm ngành giúp cho việc tránh khỏi sai sót khơng đáng có Về phúc lợi & khen thưởng công ty đảm bảo đời sống cho người lao động • Tiền lương: tiền lương khoản mà người cán bộ, công nhân mong muốn nhận vào cuối tháng để đáp ứng nhu cầu sống mức lương cao người lao động thích với tổng cần phải nghiên cứu lại chế độ tiền lương cho người lao động xét khía cạnh tồn thị trường tổng trả lương chưa phải cao, trả lương thỏa đáng cho người lao động có tác dụng tạo tâm lý làm việc hăng say cho người lao động, kích thích nghiên cứu sáng tạo người lao động cơng ty Ta biết tiền lương cao, người lao động nơi nước, nước khác tự tìm đến cơng ty làm việc cống hiến Tuy doanh nghiệp nhà nước theo đạo đường lối Đảng Cộng Sản phải thể tiến bộ, doanh nghiệp tiên phong doanh nghiệp nước thể doanh nghiệp đầu ngành, doanh nghiệp lớn thể tầm vóc xứng đáng với kỳ vọng Đảng doanh nghiệp nhà nước 71 • Thưởng: Tiền lương khoản cần thiết mà người lao động hưởng cịn vấn đề tiền thưởng thứ mà khuyến khích động viên họ hăng say hơn, Vinaconex tổng cơng ty lớn vấn đề phải làm nào? Thưởng xứng đáng so với công sức mà người lao động bỏ ra? Và có khích lệ người lao động hay không? o Là tổng công ty lớn so với đãi ngộ Tổng công ty với nhân viên lãnh đạo cơng ty có lẽ cịn chưa đạt số công ty xây dựng khác có tầm cỡ tương xứng Chúng ta biết số người lao động kể lãnh đạo tổng công ty trông chờ vào đồng lương đủ chi phí cho thân chút gia đình, chưa nói đến việc mua nhà, mà tổng cơng ty lại công ty xây dựng thuộc vào top Việt Nam xứng tầm vươn giới khơng nghĩ đến điều này; nước phát triển khác họ quan tâm đến việc ăn đời sống vật chất người lao động, đất nước phát triển chưa phải nước phát triển mức sống khó, TCT xem xét vấn đề khó khăn để giải cho cán bổ công nhân viên, cần dám làm đầu tự khắc có kết tốt hơn; việc tặng thưởng nhà có giá trị lớn cho người lao động có phải lớn không so với doanh thu lợi nhuận năm mà cơng ty có được, so với cống hiến người lao động, tầng lớp lãnh đạo tổng công ty lãnh đạo công ty Tuy doanh nghiệp nhà nước việc cải tổ cải thiện sách phải đầu kiến nghị lên nhà nước cơng ty lại hoạch toán kinh doanh độc o Thưởng xứng đáng với công sức người lao động bỏ ra: việc dựa sở suất làm việc công ty theo nguyên tắc xét 72 duyệt từ xét xuống để tặng thưởng cho người lao động có xét duyệt cống hiến lãnh đạo tổng cơng ty nói chung lãnh đạo cơng ty nói riêng, việc thưởng cho người lao động xứng đáng phần quan trọng then chốt đãi ngộ với lãnh đạo có tâm huyết với tổng cơng ty sinh tử với công ty từ thủa thành lập để thể đền đáp công ty Mà cải tổ thành viên đứng đầu cơng ty, phải có cải cách mạnh mẽ để đảm bảo chế độ thưởng phạt phân minh Khi có mức khen thưởng vậy: việc người lao động cống hiến cho Vinaconex điều tất yếu người lao động mà vào không cống hiến cho công ty, công ty nên để thử thách xem có thực cần thiết phải sa thải hay không tránh việc thiếu người làm việc mà thừa người chơi Với đãi ngộ lương, thưởng khơng lo Vinaconex khơng thể thu hút nhân tài • Phúc lợi: phúc lợi xã hội việc ốm đau, hiếu hỷ, sau người lao động nghỉ không làm công ty cần phải trọng tới họ có quan tâm mức so với họ cống hiến để tầng lớp nhìn đãi ngộ công ty mà sức cống hiến Chúng ta học cách quản lý Nhật họ có cách thức quản lý đãi ngộ, chế độ phúc lợi với người lao động tốt không học, người lao động có chế độ bảo hiểm xã hội quan tâm xã hội cho cống hiến họ cịn quan tâm cơng ty phải khác Có xây dựng trường cho cán anh em ngành học, có chế độ y tế khám sức khẻo riêng, định kỳ cho người lao động tiến lên tập đồn kinh tế điều khơng thể thiếu 2.2.4 Nghiên cứu, đầu tư khoa học công nghệ - thiết bị máy móc • Đầu tư vào nhập thiết bị máy móc nước tiên tiến để đảm bảo đáp ứng nhu cầu thi công tiến thời đại: đảm bảo tiến độ 73 thi cơng cơng trình, rút ngắn tiến độ thi công, giảm nhân công lao động tiết kiệm chi phí cho cơng ty • Nghiên cứu việc phát triển máy móc có, bên cạnh việc nhập máy móc với phải song song nghiên cứu, chi phí dành cho nghiên cứu lớn phải tiến hành đáp ứng cho q trình tạo sản phẩm cho công ty Nghiên cứu sáng chế loại máy móc có ưu điểm đáp ứng nhu cầu tiến độ cơng ty phản ánh việc cần thiết sử dụng vào công việc cần làm công ty suất lao động cần thiết • Tìm nghiên cứu phương pháp thi cơng để đẩy nhanh tiến độ thi cơng đảm bảo chất lượng cơng trình, tốc đổ sàn chậm tiêu chuẩn sàn 1.000m2 ngày sàn nước tiên tiến Nhật, Hàn Quốc, Mỹ ngày/1 sàn điều rút ngắn tiến độ thi cơng Việc để tiến độ thi công dài tốn chi phí cho quản lý, nhân cơng, chi phí vốn, khả quay vịng vốn chậm,… cơng ty cần nghiên cứu việc triển khai nghiên cứu mà tiến độ thi công đuổi kịp nước tiên tiến đảm bảo chất lượng cơng trình khơng cơng trình tiến độ nhanh mà để sau vào khai thác sử dụng lại phải sửa chữa • Nghiên cứu triển khai việc nghiên cứu nguyên vật liệu mới, đặc điểm công ty nghiêm cứu triển khai công ty ximăng Xuân Mai việc nghiên cứu chất lượng bê tông triển khai nghiên cứu khả chịu lực bê tông Tuy nhiên công ty cần triển khai nghiên cứu nhiều loại nghiên cứu nguyên vật liệu 2.2.5 Thành lập ban dự án giải pháp giải phóng mặt Trong việc tiến hành đầu tư khu thị có quy mô khối lượng lớn Vốn dùng cho dự án lớn nên việc phân bổ công tác sử dụng vốn 74 địi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ với việc huy động nguồn vốn Muốn hiệu cơng tác tổng cơng ty khơng thể chi phối mà dự án có quy mơ lớn thành lập ban dự án để dễ dàng việc quản lý công việc việc sử dụng vốn lẫn việc huy động vốn Trong thân ban dự án lớn thành lập phận nhỏ chuẩn bị mặt bằng, giải phóng mặt bằng, thi công xây lắp, máy quản lý dự án… để đảm bảo cho dự án tiến hành cách thuận tiện, có phối hợp nhịp nhàng q trình thực dự án Ta có dự án việc giải phóng mặt vấn đề nan giải, đa số dự án vấn đề giải phóng mặt bị chậm tiến độ so với dự tính ban đầu Thường người dân đền bù giải phóng mặt thường gây khó dễ cho chủ đầu tư có nhiều trường hợp gây khó khăn q trình giải phóng mặt khó khăn mà TCT gặp phải q trình tiến hành đầu tư dự án, có kiến nghị với quan nhà nước hỗ trợ cho TCT giúp TCT đàm phán với người dân mức đề bù thực công đầu tư cách thuận lợi đảm bảo cho trình đầu tư TCT kiến nghị với quan nhà nước đấu thầu lơ đất để chuyển đổi mục đích sử dụng; khu tập thể trung cư cũ mua đứt người sống đó, nhượng lại số m2 mà họ có khu với cơng trình xây hình thức đổi tương đương họ có nhu cầu trường hợp hộ mà TCT xây với diện tích lớn có mua lại TCT với giá ưu đãi 75 2.2.6 Nghiên cưứ vể tổ chức cán bộ, tổ chức máy quản lý cơng ty • Nâng cao trách nhiệm quản lý ban dự án: thành lập ban dự án cần có quy rõ trách nhiệm ban, cá nhân tham dự án, thường xuyên kiểm tra giám sát việc hoàn thành cơng việc ban • Nâng cao trách nhiệm cán Tổng công ty: tham hoạt động làm việc cán tổng cần bổ nhiệm phân công trách nhiệm rõ ràng để họ tự chịu trách nhiệm trước công việc nhiệm vụ giao • Tìm phương pháp mơ hình quản lý cơng ty cho phù hợp với xu thế: Việc vấn đề quan trọng Vinaconex cơng ty có xu hướng phát triển lên tập đồn điều yếu tố tất yếu khơng thể thiếu Nếu không thay đổi phù hợp với xu tiến xã hội, phát triển đất nước, giới tự đào thải thay vào bị sát nhập vào cơng ty tập đồn khác sau mà nhà nước không tham gia quản lý Thường xun nghiên cứu mơ hình tập đồn kinh tế phát triển giới để học tập rút kinh nghiệm cho thân cho phát triển cơng ty, từ mà đưa Tổng cơng ty Vinaconex trở thành tập đoàn số Việt Nam trở thành công ty thuộc top giới quy mô, doanh thu lợi nhuận ... nhu cầu đầu tư khu đô thị vấn đề tồn đọng việc tiến hành đầu tư nên em chọn đề tài ? ?Tình hình triển khai thực dự án đầu tư phát triển khu đô thị Tổng công ty XNK&XD Việt Nam (Vinaconex)? ?? thực trạng... em thực đề tài này! CHƯƠNG 1: THỰC TRẠNG CÁC DỰ ÁN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN KHU ĐÔ THỊ MỚI TẠI TỔNG CÔNG TY XNK & XD VIỆT NAM (VINACONEX) 1.1 Vai trò tổng công xây dựng việt nam với hoạt động đầu tư phát. .. dịch vụ thị? ?? 1.3 Tình hình triển khai thực dự án đầu tư phát triển khu đô thị TCT XNK & XD Việt Nam (Vinaconex) thời gian qua 1.3.1 Giới thiệu số dự án TCT Dưới giới thiệu số dự án tổng công ty Bảng