Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam : / Vũ Thùy Liên ; Nghd. : PGS.TS. Phạm Hữu Nghị . - H. : Khoa Luật, 2009 . - 82 tr. + CD-ROM MỤC LỤC Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam : / Vũ Thùy Liên ; Nghd. : PGS.TS. Phạm Hữu Nghị . - H. : Khoa Luật, 2009 . - 82 tr. + CD-ROM .3 MỤC LỤC .3 Danh mục viết tắt 5 LỜI NÓI ĐẦU 6 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .8 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu 8 4. Phương pháp nghiên cứu 9 CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam .11 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam .11 1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản .11 1.1.2. Lịch sử hình thành và phát triển của thị trường bất động sản Việt Nam 14 1.2. Đặc điểm của hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam .25 1.2.1. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam có sự tham gia của nhiều lực lượng trong xã hội .25 1.2.2. Hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam chịu ảnh hưởng bởi sự điều tiết của thị trường và chịu sự chi phối của cơ chế chính sách Nhà nước 34 1.2.3. Thị trường BĐS tại Việt Nam là thị trường mà việc tham gia hay rút khỏi thị trường là vấn đề rất khó khăn và phức tạp và cần phải có nhiều thời gian .37 1.2.4. Thị trường BĐS hiện nay là thị trường cạnh tranh không hoàn hảo 38 1.3. Quan niệm về hợp đồng mua bán nhà ở .40 1.4. Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở - các tiêu chí đánh giá .46 1.4.1. Quan niệm pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở 46 1.4.2. Các tiêu chí đánh giá 50 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT CHƯƠNG 2: Thực trạng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản 54 2.1. Hệ thống quy phạm pháp luật hiện hành điều chỉnh quan hệ hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản 54 2.1.1. Về chủ thể giao kết hợp đồng .54 2.1.2. Về đối tượng của hợp đồng .54 2.1.3. Về hình thức của hợp đồng 56 2.1.4. Về nội dung chủ yếu của hợp đồng .56 2.1.5. Về hiệu lực của hợp đồng 58 2.2. Thực trạng áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở đối với các hoạt động kinh doanh bất động sản và những vấn đề đặt ra 61 CHƯƠNG 3: Các giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam trong giai đoạn hiện nay .74 3.1. Sự cần thiết của việc hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 74 3.2. Quan điểm hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 75 3.3. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản .77 3.3.1. Nhóm giải pháp tổng thể 77 3.3.2. Nhóm giải pháp chi tiết 78 3.4. Giải pháp nâng cao hiệu quả của việc áp dụng pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong thực tiễn .80 KẾT LUẬN .87 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO .88 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Danh mục viết tắt BĐS Bất động sản BLDS Bộ luật dân sự DN Doanh nghiệp HĐ Hợp đồng LĐĐ Luật Đất đai LKD BĐS Luật Kinh doanh bất động sản LTM Luật Thương mại NN Nhà nước PL Pháp luật QD Quyết định QH Quốc hội TP Thành phố TT Thông tư UBND Uỷ ban nhân dân UBTV Uỷ ban thường vụ VN Việt Nam 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT LỜI NÓI ĐẦU 1. Lý do chọn đề tài Trong giai đoạn gần đây hoạt động kinh doanh bất động sản (BĐS) tại Việt Nam rất phát triển và ngày càng giữ vai trò quan trọng trong nền kinh tế thị trường. Sự hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam là một nhu cầu tất yếu của xã hội hiện đại, tuy nhiên có một thực tế là; hệ thống chính sách liên quan đến thị trường BĐS tuy có nhiều, nhưng lại chưa toàn diện và thiếu đồng bộ. Trong khi cơ cấu thị trường bất động sản chưa hoàn chỉnh, nhiều thành tố thị trường hình thành tự phát. Cung cầu trên thị trường luôn ở trong tình trạng mất cân đối quá lớn cả về chủng loại và số lượng. Cộng thêm tình trạng đầu cơ khá phổ biến làm tăng nhu cầu ảo, đẩy giá bất động sản ở nhiều khu vực cao hơn thực tế, đặc biệt là tại các thành phố lớn như Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh. Bên cạnh đó, các giao dịch "ngầm" luôn chiếm đa số khiến thông tin trên thị trường bất động sản trở nên tù mù. Ðiều này không chỉ gây thất thu thuế cho Nhà nước mà còn góp phần hạn chế số lượng giao dịch lành mạnh thành công. Ðể có thể phát triển thị trường bất động sản, điều quan trọng nhất là hệ thống cơ chế, chính sách phải được hoàn thiện theo hướng: bảo đảm nguyên tắc đồng bộ, nhất quán, tôn trọng các quy luật của thị trường. Ðồng thời, phải giúp tăng cường tính cạnh tranh để thị trường hoạt động lành mạnh. Ngoài ra, phải tăng cường được thông tin giúp thị trường ngày càng minh bạch và tạo sân chơi bình đẳng, thu hút được mọi thành phần kinh tế tham gia phát triển thị trường bất động sản. Một thực tế là, thị trường bất động sản hiện đang tồn tại nhiều vấn đề, vượt ra ngoài tầm kiểm soát của Nhà nước. Nhằm tránh thuế, rất nhiều giao dịch đất đai tồn tại dưới dạng phi chính thức hoặc bán chính thức. Để lách thuế, nhiều giao dịch mua bán, chuyển nhượng BĐS không được các bên 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT tham gia làm thành hợp đồng và đem đi công chứng (mặc dù đây là một điều kiện bắt buộc của luật pháp quy định về các giao dịch mua bán, chuyền nhượng trên thị trường BĐS). Hoặc nếu có làm hợp đồng và đem công chứng hợp đồng thì cũng chính vì lý do lách thuế này nên việc khai thấp giá mua bán BĐS khi công chứng hợp đồng mua bán, chuyển nhượng BĐS của người dân hiện nay rất phổ biến. Hiện nay, hoạt động của thị trường BĐS Việt Nam chịu sự điều chỉnh bởi nhiều văn bản pháp luật, trong đó có 4 văn bản pháp luật chủ yếu sau đây: Bộ Luật Dân sự (BLDS) 2005; Luật Thương Mại 2005; Luật Đất Đai 2003, Luật Nhà ở 2005 và Luật Kinh doanh Bất động sản 2006. Nếu như BLDS 2005 cũng như Luật Thương mại 2005 quy định chung về hoạt động của thị trường BĐS cũng như các thị trường kinh doanh hàng hoá khác trong nền kinh tế thị trường nhiều thành phần, thì Luật Đất đai 2003; Luật Nhà ở 2005 và Luật kinh doanh BĐS 2006 là hai đạo luật chuyên ngành quy định chi tiết các vấn đề liên quan đến hàng hoá đặc biệt được giao dịch trong thị trường BĐS là quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, quy định về hoạt động của thị trường BĐS như một thị trường kinh doanh hàng hoá đặc biệt có điều kiện. Vì những lý do như đã nêu, có thể thấy vai trò của hợp đồng trong các giao dịch trên thị trường BĐS tại Việt Nam hiện nay chưa được coi trọng, mặc dù đây là một chế định đóng vai trò rất quan trọng trong việc điều tiết và quản lý hoạt động của thị trường BĐS, một phần do ý thức của các bên tham gia giao dịch, và một phần cũng không kém phần quyết định đó là việc hệ thống pháp luật hiện hành của chúng ta chưa đáp ứng được yêu cầu của thực tế. Chính vì vậy tôi mạnh dạn chọn đề tài “Hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh bất động sản tại Việt Nam” làm đề tài luận văn cao học của mình. 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT 2. Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Luận văn phân tích, làm rõ ý nghĩa, vai trò, đặc thù của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, đồng thời nghiên cứu nguyên nhân tại sao pháp luật về hợp đồng chưa thực sự phát huy vai trò của mình trong việc điều tiết hoạt động của thị trường BĐS như hiện nay, trên cơ sở đó đề xuất một số giải pháp, kiến nghị nhằm nâng cao hơn nữa hiệu quả cuả pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS ở Việt Nam. Để đạt được mục đích đề ra, luận văn có nhiệm vụ nghiên cứu những quy định của pháp luật hiện hành về chế định hợp đồng trong kinh doanh BĐS cũng như những chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về thị trường BĐS và hoạt động của thị trường BĐS, tìm hiểu, đánh giá thực trạng vai trò của pháp luật về hợp đồng trong các giao dịch mua bán nhà và các công trình xây dựng trên thị trường BĐS tại Việt Nam trong thời gian qua. Trên cơ sở đó nêu lên những thành tựu cũng như những hạn chế tồn tại của pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh của thị trường BĐS, từ đó đề xuất giải pháp hoàn thiện, nâng cao hiệu quả của pháp luật về hợp đồng mua bán, chuyển nhượng nói riêng và hợp đồng kinh doanh BĐS nói chung trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam. 3. Đối tượng và phạm vi nghiên cứu Trong khuôn khổ có hạn của một luận văn thạc sỹ, đề tài chỉ đi sâu nghiên cứu đặc điểm, vai trò của chế định hợp đồng mua bán nhà, công trình xây dựng trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, thực tiễn áp dụng pháp luật hiện hành về hợp đồng mua bán chuyển nhượng đối với hàng hoá được giao dịch trên thị trường BĐS, tìm hiểu các chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước đối với hoạt động của thị trường BĐS, thực trạng và giải 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT pháp đối với hệ thống pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS tại Việt Nam như hiện nay. 4. Phương pháp nghiên cứu Luận văn được nghiên cứu dưới giác độ khoa học của chủ nghĩa Mác – Lênin, tư tưởng Hồ Chí Minh, thông qua những chủ trương, chính sách đúng đắn của Đảng và Nhà nước ta, cùng với phương pháp so sánh, phân tích dữ liệu, số liệu thống kê xã hội học, dẫn chiếu các quy định của pháp luật hiện hành cũng như tham khảo ý kiến của các chuyên gia, nhà nghiên cứu trong lĩnh vực pháp luật về hợp đồng để từ đó rút ra nhận xét, đánh giá về thực trạng cũng như đưa ra dự kiến về hướng đi của pháp luật về hợp đồng trong hoạt động kinh doanh trên thị trường BĐS ở Việt Nam hiện nay. 5. Tình hình nghiên cứu về vấn đề này ở Việt Nam và ý nghĩa lý luận của đề tài Hiện nay, vai trò của thị trường BĐS đối với sự phát triển của nền kinh tế đất nước là không thể phủ nhận, chính vì vậy có không ít các công trình nghiên cứu khoa học, các bài báo trên các phương tiện thông tin đại chúng truyền thống như báo viết, báo nói, báo hình hay trên mạng Internet có đề cập và nghiên cứu về thị trường BĐS cũng như các hoạt động cuả thị trường BĐS trong nền kinh tế thị trường. Tuy nhiên với sự ra đời của Luật Kinh doanh BĐS có hiệu lực từ ngày 01/01/2007; có thể nói, trong phạm vi đề tài nghiên cứu mà tác giả lựa chọn, sẽ có nhiều điểm mới mà ở các công trình nghiên cứu khoa học hay các bài báo trước đây có liên quan đến đề tài chưa được đề cập một cách đầy đủ và trọn vẹn. Chính vì vậy, đề tài mà tác giả lựa chọn nghiên cứu sẽ hứa hẹn là một công trình nghiên cứu có ý nghĩa thực tế và lý luận nhất định đối với thực tiễn xây dựng và áp dụng pháp luật. 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Ý nghĩa lý luận của đề tài nằm ở chỗ, đề tài được nghiên cứu nhằm tìm hiểu thực trạng cũng như đề ra giải pháp cụ thể cho hướng đi của pháp luật Việt Nam về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam trong xu thế hội nhập như hiện nay, phù hợp với yêu cầu của thực tế cuộc sống cũng như phù hợp với xu hướng phát triển của pháp luật quốc tế hiện đại. Tác giả hy vọng với những kiến nghị mà công trình nghiên cứu đưa ra, sẽ góp phần đem lại những kết quả thiết thực cho việc hoàn thiện hơn nữa các quy định của pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở nói riêng và hợp đồng kinh doanh bất động sản nói chung. Tác giả cũng rất hy vọng rằng, cùng với những nhận xét góp ý của quý thày cô, các bạn đồng nghiệp cũng như những ý kiến đóng góp từ phía độc giả, kết quả của việc nghiên cứu sẽ không chỉ nằm trên mặt giấy mà còn có điều kiện áp dụng vào thực tế như là một tài liệu tham khảo có giá trị đối với các nhà làm luật cũng như giới nghiên cứu luật học. Qua đây, tôi xin gửi lời cảm ơn trân trọng nhất tới Phó Giáo sư, Tiến sĩ Phạm Hữu Nghị, Tiến sĩ Doãn Hồng Nhung và những thày cô đã tận tình giúp đỡ tôi hoàn thành tốt đề tài này, xin gửi lời biết ơn chân thành đến gia đình và các bạn đồng nghiệp đã tạo điều kiện để tôi có thể hoàn thành công trình nghiên cứu khoa học của mình. 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT CHƯƠNG I: Những vấn đề lý luận về hợp đồng mua bán nhà ở và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam 1.1. Quá trình hình thành và phát triển của thị trường bất động sản tại Việt Nam 1.1.1. Khái niệm về thị trường bất động sản . Khái niệm về bất động sản Việc phân loại tài sản thành “bất động sản” và “động sản” có nguồn gốc từ Luật cổ La Mã, theo đó bất động sản không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là tất cả những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Bất động sản bao gồm các công trình xây dựng, mùa màng, cây trồng… và tất cả những gì liên quan đến đất đai hay gắn liền với đất đai, những vật trên mặt đất cùng với những bộ phận cấu thành lãnh thổ. Pháp luật của nhiều nước trên thế giới đều thống nhất ở chỗ coi bất động sản (BĐS) gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật của mỗi nước cũng có những nét đặc thù riêng thể hiện ở quan điểm phân loại và tiêu chí phân loại. Hầu hết các nước đều coi BĐS là đất đai và những tài sản có liên quan đến đất đai, không tách rời với đất đai, được xác định bởi vị trí địa lý của đất (Điều 517, 518 Luật Dân sự Cộng hoà Pháp, Điều 86 Luật Dân sự Nhật Bản, Điều 130 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Nga, Điều 94, 96 Luật Dân sự Cộng hoà Liên bang Đức…). Tuy nhiên, Nga quy định cụ thể bất động sản là “mảnh đất” chứ không phải là đất đai nói chung. Việc ghi nhận này là hợp lý bởi đất đai nói chung là bộ phận của lãnh thổ, không thể là đối tượng của giao dịch dân sự. 10/2009 Vũ Thuỳ Liên – Cao học Luật 11KT Tuy nhiên, mỗi nước lại có quan niệm khác nhau về những tài sản “gắn liền” với đất đai được coi là BĐS. Điều 520 Luật Dân sự Pháp quy định “mùa màng chưa gặt, trái cây chưa bứt khỏi cây là BĐS, nếu đã bứt khỏi cây được coi là động sản”. Tương tự, quy định này cũng được thể hiện ở Luật Dân sự Nhật Bản, Bộ luật Dân sự Bắc Kỳ và Sài Gòn cũ. Trong khi đó, Điều 100 Luật Dân sự Thái Lan quy định: “BĐS là đất đai và những vật gắn liền với đất đai, bao gồm cả những quyền gắn với việc sở hữu đất đai”. Luật Dân sự Đức đưa ra khái niệm BĐS bao gồm đất đai và các tài sản gắn với đất. Như vậy, có hai cách diễn đạt chính: thứ nhất, miêu tả cụ thể những gì được coi là “gắn liền với đất đai”, và do vậy là BĐS; thứ hai, không giải thích rõ về khái niệm này và dẫn tới các cách hiểu rất khác nhau về những tài sản “gắn liền với đất đai”. Bộ luật Dân sự Nga năm 1994 quy định về BĐS đã có những điểm khác biệt đáng chú ý so với các Luật Dân sự truyền thống. Điều 130 của Luật này một mặt liệt kê tương tự theo cách của các Luật Dân sự truyền thống; mặt khác, đưa ra khái niệm chung về BĐS là “những đối tượng mà dịch chuyển sẽ làm tổn hại đến giá trị của chúng”. Bên cạnh đó, Luật này còn liệt kê những vật không liên quan gì đến đất đai như “tàu biển, máy bay, phương tiện vũ trụ…” cũng là các BĐS. Bộ luật Dân sự năm 2005 của nước Cộng hoà XHCN Việt Nam, tại Điều 174 có quy định: “BĐS là các tài sản bao gồm: Đất đai; Nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó; Các tài sản khác gắn liền với đất đai; Các tài sản khác do pháp luật quy định”. Như vậy, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và cần được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước và có những tài sản có quốc gia cho là BĐS, 10/2009 . thù của hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS và pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong hoạt động kinh doanh BĐS tại Việt Nam, đồng thời. luật về hợp đồng mua bán nhà ở tại Việt Nam. .75 3.3. Nhóm giải pháp hoàn thiện pháp luật về hợp đồng mua bán nhà ở trong kinh doanh bất động sản. 77