Đang tải... (xem toàn văn)
Hoàn thiện phương pháp xác định chỉ tiêu suất vốn đầu tư xây dựng khu chung cư, nhà cao tầng
Lời mở đầu Cùng với phát triển chung kinh tế, việc xây dựng công trình nhà ở, khu dân c để phục vụ lợi ích cộng ®ång ngµy cµng trë thµnh mét vÊn ®Ị hÕt søc cấp thiết Với tốc độ gia tăng dân số tốc độ đô thị hoá nớc ta cung nhà đô thị tăng nhiều, nhng không đủ so với cầu nhà Từ thực tế đó, việc xây dựng khu chung c, nhà cao tầng để phục vụ nhu cầu ngời dân đà đợc Nhà nớc dành khoản đầu t thích đáng Hiện nay, Hà Nội có gần 10% dân số Hà Nội (300.000 ngời) sống khu chung c bị xếp hạng cũ, hỏng, xuống cấp Những nhà đà đợc xây dựng từ năm 60 kỷ trớc đà xuống cấp nghiêm trọng (theo báo An Ninh Thủ Đô số 1467 ngày 25 - - 2005) Theo kế hoạch sở TN - MT NĐ đề xuất ,đến năm 2010 thành phố Hà Nội xoá bỏ toàn khu nhà chung c nguy hiểm Tuy nhiên, để việc đầu t xây dựng đạt đợc hiệu cao, khâu bỏ vốn đòi hỏi phải có định đắn, phải xác định đợc xác tổng mức đầu t dự án Một tiêu sở để tính toán Tổng mức đầu t xác định tiêu suất vốn đầu t xây dựng, chi tiêu Suất vốn đầu t đóng vai trò quan trọng đầu t xây dựng Từ nhận định trên, để góp phần vào việc nâng cao hiệu công trình, việc nghiên cứu hoàn thành đề tài: Hoàn thiện phơng pháp xác định tiêu suất vốn đầu t xây dựng khu chung c, nhà cao tầng vô cần thiết Chơng I:phơng pháp luận tính toán tiêu suất vốn đầu t xây dựng I.Khái niệm chung đầu t vai trò đầu t: 1.1.Khái niệm đầu t: - Đầu t theo nghĩa rộng, nói chung hi sinh nguồn lực để tiến hành hoạt động nhằm thu cho ngời đầu t kết định tơng lai lớn nguồn lực đà bỏ để đạt đợc kết Nguồn lực tiền, tài nguyên thiên nhiên, sức lao động trí tuệ Theo nghĩa hẹp, đầu t bao gồm hoạt động sử dụng nguồn lực tại, nhằm đem lại cho kinh tế xà hội kết tơng lai lớn nguồn lực đà sử dụng dể đạt đợc kết Nh vậy, xem xét phạm vi quốc gia có hoạt động sử dụng nguồn lực để trực tiếp làm tăng tài sản vật chất, nguồn nhân lực tài sản trí tuệ, trì hoạt động tài sản nguồn nhân lực sẵn có thuộc phạm trù đầu t theo nghĩa hẹp hay đầu t phát triển 1.2 Vai trò đầu t phát triển - Trên giác độ toàn kinh tế đất nớc: + Đầu t vừa tác động đến tổng cung, vừa tác động đến tổng cầu + Đầu t có tác động hai mặt (tich cực tiêu cực)đến ổn định kinh tế(vừa yếu tố trì ổn định vừa yếu tố phá vỡ ổn định kinh tế quốc gia) + Đầu t với vai trò tăng cờng khả khoa học công nghệ đất nớc + Đầu t tác động đến chuyển dịch cấu kinh tế + Đầu t tác động đến tốc độ tăng trởng phát triển kinh tế - Đối với sở sản xuất kinh doanh dịch vụ + Đầu t định đời, tồn phát triển sở + Để tạo dựng sở vật chất kỹ thuật cho đời sở cần phải xây dựng nhà xởng, cấu trúc hạ tầng, mua sắm lắp đặt thiết bị máy móc + Tiến hành công tác xây dựng thực chi phí khác + Các hoạt động hoạt động đầu t + Để trì đợc hoạt động bình thờng cần định kỳ tiến hành sửa chữa lớn thay sở vật chất, kỹ thuật đà h hỏng hao mòn Đối với sở vô vị lợi (Hoạt động thu lợi nhuận cho thân mình) tồn tại, để trì hoạt động, tiến hành sửa chữa lớn định kỳ sở vật chất, kỹ thuật phải thực chi phí thờng xuyên Tất hoạt động chi phí hoạt động đầu t II.Tổng mức đầu t suất vốn đầu t 2.1 Khái niệm nội dung tổng mức đầu t 2.1.1.Khái niệm tổng mức đầu t Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ, Tổng mức đầu t đợc định nghĩa là: Tổng mức đầu t dự án khái toán chi phí giai đoạn lập dự án gồm: chi phí xây dựng; chi phí thiết bị; chi phí đền bù giải phóng mặt bằng, tái định c; chi phí khác bao gồm vốn lu động dự án sản xuất kinh doanh, lÃi vay thời gian xây dựng chi phí dự phòng Tổng mức đầu từ dự án đợc ghi định dầu t sở để lập kế hoạch quản lý vốn đầu t, xác định hiệu đầu t dự án Đối với dự án sử dụng vốn ngân sách nhà nớc, tổng mức đầu t giới hạn chi phí tối đa mà chủ đầu t đợc phép sử dụng để đầu t xây dựng công trình Tổng mức đầu t dự án đợc xác định sở khối lợng công việc cần thực dự án, thiết kế sở, suất vốn đầu t, chi phí chuẩn bị xây dựng , chi phí xây dựng dự án có tiêu chuẩn kinh tế - kỹ thuật tơng tự ®· thùc hiƯn 2.1.2 Néi dung chØ tiªu tỉng møc đầu t: Theo nghị định số 16/2005/NĐ-CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính Phủ , Thông t số 04/2005/TT-BXD ngày 01tháng 04 năm 2005 , Tổng mức đầu t gồm khoản chi phí sau: - Chi phí xây dựng bao gồm: Chi phí xây dựng công trình, hạng mục công trình thuộc dự án; chi phí phá tháo dỡ vật kiến trúc cũ; Chi phí san lấp mặt xây dựng; Chi phí xây dựng công trình tạm, công trình phụ trợ phục vụ thi công (đờng thi công, điện nớc, nhà xởng v.v.) Nhà tạm trờng để điều hành thi công - Chi phí thiết bị bao gồm; Chi phí mua sắm thiết bị công nghệ (gồm thiết bị tiêu chuẩn cần sản xuất, gia công) chi phí đào tạo chuyển giao công nghệ (nếu có) , chi phí vận chuyển từ cảng nơi mua đến công trình, chi phí lu kho, lu bÃi, chi phí bảo quản, bảo dỡng kho bÃi trờng, thuế phí bảo hiểm thiết bị công trình: Chi phí lắp đặt thiết bị thí nghiệm, hiƯu chØnh (nÕu cã) - Chi phÝ ®Ịn bï giải phóng mặt bằng, tái định c bao gồm; Chi phí đền bù nhà cửa, vật kiến trúc, trồng đất; Chi phí thực tái định c có liên quan đến đến bù giải phóng mặt dự án; Chi phí ban đền bù giải phóng mặt bằng; Chi phí sử dụng đất nh chi phí thuê đất thời gian xây dựng, chi phí đầu t hạ tầng kỹ thuật (nếu có) Chủ đầu t có trách nhiệm lập phơng án xác định chi phí trình cấp có thẩm quyền phê duyệt để tổ chức thực công việc - Chi phí quản lý dự án chi phí khác bao gồm: Chi phí quản lý chung dự án: Chi phí tổ chức thực công tác đền bù giải phóng mặt thuộc trách nhiệm chủ đầu t; Chi phí thẩm định thẩm tra thiết kế, tổng dự toán, dự toán xây dựng công trình; chi phí lập hồ sơ mời dự thầu, hồ sơ mời đấu thầu, phân tích đánh giá hồ sơ dự thầu, hồ sơ đấu thầu; chi phí giám sát thi công xây dựng, giám sát khảo sát xây dựng lắp đặt thiết bị; chi phí kiểm định chứng nhận phù hợp chất lợng công trình xây dựng; chi phí nghiệm thu, toán quy đổi vốn đầu t; Chi phÝ lËp dù ¸n; Chi phÝ thi tun kiÕn tróc (nếu có); Chi phí khảo sát, thiết kế xây dựng; LÃi vay chủ đầu t thời gian xây dựng thông qua hợp đồng tín dụng hiệp định vay vốn (đối với dự án sử dụng vốn ODA); Các lệ phí chi phí thẩm định; Chi phí cho ban đạo Nhà nớc, hội đồng nghiệm thu Nhà nớc, chi phí đăng kiểm chất lợng quốc tế, chi xuất; Chi phí nguyên liệu, lợng, nhân lực cho trình chạy thử không tải có tải (đối với dự án sản xuất kinh doanh); Chi phí bảo hiểm công trình; chi phí kiểm toán, thẩm tra, phê duỵệt toán số chi phí khác - Chi phí dự phòng: Là khoản chi phí để dự trù cho khối lợng phát sinh yếu tố trợt giá công việc cha lờng trớc đợc trình thực dự án - Đây sở để xem xét , đánh giá tiêu suất vốn đầu t thực tế , sở hoàn thiện nội dung phơng pháp xác định để tiêu suất vốn đầu t thể mục đích,vai trò việc xác định giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu t 2.2.Chỉ tiêu suất vốn đầu t công trình: 2.2.1.Khái niệm suất vốn đầu t công trình: Suất vốn đầu t chi phí để tạo tài sản cố định tính đơn vị lực qui ớc tăng đợc đa vào sản xuất ,sử dụng ổn định điều kiện bình thờng Công thức tổng quát: S V N Trong đó: S - Suất vốn đầu t xây dựng công trình,tính cho đơn vị suất hay lực phục vụ V - vốn đầu t xây dựng công trình N - Công suất hay lực phục vụ công trình theo thiết kế 2.2.1 Căn xác định tiêu suất vốn đầu t xây dựng 2.2.1.1 Vốn đầu t xây dựng : Vốn đầu t xây dựng toàn chi phí để tái sản xuất tài sản cố định dới nhiều hình thức ( xây dựng mới,mở rộng , cải tạo )nhằm phát triển kinh tế xà hội sở mở rộng qui mô nâng cao trình độ kĩ thuật ngành kinh tế Thứ , theo chi phí vốn đầu t xây dựng bao gåm c¸c chi phÝ : + Chi phÝ cho công tác xây lắp :Bao gồm chi phí cho công tác xây dựng lắp đặt thiết bị công nghệ , điện nớc phơng tiện kĩ thuật khác.Các chi phí xây lắp bao gồm : chi phí vật liệu(chính phụ ),chi phí nhân công ,chi phí sử dụng máy thi công khoản chi phí khác cộng với tiền lÃi +Chi phí mua sắm bảo quản vận chuyển thiết bị công nghệ,thiết bị lợng loại thiết bị khác(cần lắp nh không lắp)đến trờng lắp đặt công trình +Chi phí thiết kế khác(chi phí công tác) : Lập dự án đầu t, luận chứng kinh tế kĩ thuật Khảo sát,thiết kế Chi phí quản lí đầu t xây dựng công trình thuộc trách nhiệm chủ đầu t Chi phí giải phóng mặt xây dựng Chi phí chạy thử , nghiệm thu ,bàn giao công trình hoàn thành để đa vào sử dụngđầu t Chi phí chuẩn bị khai thác lực công trình Các khoản chi phí khác có liên quan,không nằm dự toán xây lắp thiết bị Tứ hai,theo hình thức xây dựng , vốn đầu t đợc chia thành :chi phí đầu t cho xây dựng , chi phí đầu t cho mở rộng cải tạo , khôi phục công trình đà có , chi phí đầu t cho trang bị lại kĩ thuật đại hoá thiết bị, chi phí đầu t có tính chất xây dựng nhằm trì lực sản xuất có công trình hoạt động Các tiêu suất vốn đầu t đợc xác định tơng ứng với loại hình xây dựng +Xây dựng xây dựng lần đầu , không trùng địa điểm với công trình đà đầu t trớc Việc xây dựng đợc thực để tạo lực sản xuất phục vụ Trong trờng hợp xí nghiệp công trình đợc tiến hành xây dựng nhiều đợt chi phí cho đợt xây dựng đa công trình vào sở dụng đợc tính vào xây dựng + Mở rộng xí nghiệp , nhà cửa công trình có xây dựng phân xởng phận bổ sung vào công trình sản xuất , sản xuất phụ phục vụ mặt công trình có mặt thiết kế đà làm tăng qui mô sản xuất phuc vụ Mở rộng bao gồm việc xây dựng phận , hạng mục không nằm mặt có nhng đa vào sử dụng phận hạng mục nằm bảng cân đối chung sở , mở rộng xí nghiệp có đợc thực theo thiết kế dự toán riêng +Cải tạo xí nghiệp , công trình hoạt động tiến hành công tác xây dựng nhằm bố trí lại dây chuyền công nghệ , phân xởng, phận làm chức sản xuất , phục vụ công trình , xí nghiệp hợp lí , tăng lực sản xuất , nâng cao trình độ kĩ thuật sản xuất sở thµnh tùu míi cđa tiÕn bé khoa häc kÜ tht , thay đổi chủng loại , cải tiến chất lợng sản phẩm , cải tiến điều kiện lao động môi trờng +Cải tạo sở có số trờng hợp có yếu tố xây dựng mở rộng nhằm loại trừ tình trạng không đồng dây chuyền công nghệ khâu trình sản xuất Cải tạo sở có chủ yếu đợc tiến hành mặt đà có sở trang bị thêm thay số thiêt bị đại +Trang bị lại kĩ thuật đại hoá sở sản xuất có hình thức tái sản xuất tài sản cố định nhằm nâng cao trình độ kĩ thuật công nghiệp , đại hoá phơng pháp quản lí sở sử dụng thành tựu tiến khoa học kĩ thuật dới nhiều hình thức nh áp dụng công nghệ khoa học tiên tiến , giới hoá tự động hoá trình sản xuất , thay thiết bị cũ thiết bị nh biện pháp khác mà không đòi hỏi mở rộng diện tích , không thay đổi nhiệm vụ , qui mô sản xuất (phục vụ)và bố trí lại công trình kiến trúc sở có +Trang thiết bị kĩ thuật đại hoá thiết bị bao gồm việc lắp đặt thêm thiết bị mới.Trong số trờng hợp để tiến hành trang bị lại kĩ thuật đòi hỏi phải xây dựng lại phần mở rộng nhà xởng yêu cầu thiết bị mới,cũng có phải tiến hành xây dựng mang tính chất cải tạo, mở rộng xây dựng Cần lu ý việc phân chia hình thức đầu t xây dựng nói mang tính tơng đối Trên thực tế biện pháp mở rộng, cải tạo trang bị lại kĩ thuật thờng đợc xếp loại tuỳ thuộc qui mô,tính chất công tác Công tác có khối lợng, thời gian thực chi phí đầu t chiếm tỉ trọng lớn công tác đợc lấy làm sở để phân loại hình thức đầu t Trong thực tế , có nhiều trờng hợp hình thức đầu t không thuộc hình thức nói nh đầu t vào đối tợng nhằm đồng hoá , trì lực có hình thức khó xác định kết tăng lực biện pháp xây dựng mang lại không làm tăng lực bị tổn thất trình khai thác, sử dụng để nâng cao mức khai thác lực thiết kế.Nh vậy,về thực chất,các hình thức khác mục đích so với hình thức nói (xây dựng mới,cải tạo , trang bị lại đại hoá kĩ thuật)còn nội dung công tác xây dựng hình thức đầu t giống hình thức đà nói Về mặt định lợng , chi phí đầu t theo hình thức xây dựng đợc xác định sở tính toán tổng hợp khoản chi phí phù hợp với nội dung tính chất công tác xây dựng công trình Vốn đầu t ngành theo loại hình xây dựng đợc tập hợp từ vốn đầu t công trình đầu t trực thuộc ngành có hình thức xây dựng Nh đà trình bày, thực tế hình thức xây dựng thờng đợc tiến hành đồng thời , xen kẽ công trình (trừ trờng hợp xây dựng mới),cho nên tách chi phí đầu t loại hình xây dựng khó hình thức xây dựng mở rộng , đại hoá kĩ thuật , thiết bị Khi xác định chi phí đầu t cần phải tính tới phần giá trị thu hồi tài sản có không sử dụng sở.Phần giá trị thu hồi đợc coi nh lợng giảm vốn đầu t sở có Đồng thời phải phản ánh giá trạng công trình cần cải tạo mở rộng Để làm sở ớc tính chi phí đầu t phải bỏ Tứ ba,theo phạm vi tính toán,vốn đầu t vào công trình đợc chia thành vốn đầu t trực tiếp (là chi phí có liên quan trực tiếp đến việc tạo công trình,thờng đợc nằm phạm vi hàng rào công trình )và chi phí gián tiếp(là chi phí nhằm tạo điều kiện đảm bảo công trình hoạt động bình thờng).Vốn đầu t trực tiếp thờng đợc xác định tổng dự toán công trình.Vốn đầu t gián tiếp khoản chi phí xây dựng hạng mục nằm tổng dự toán công trình Các khoản chi phí thờng đợc sử dụng việc xây dựng công trình làm chức phục vụ đảm bảo điều kiện để khai thác sử dụng công trình vµ cã néi dung sư dơng rÊt phong phó ,thêng dùng để xây dựng công trình thuộc sở kĩ thuật hạ tầng nh đờng xá , mang lới điện , nớc , đốt, khu trung tâm điểm dịch vụ Trong số trừơpng hợp đợc dùng để xây dựng nhà trang bị phơng tiện giao thông , liên lạc phơng tiện phục vụ công cộng khác cho cán công nhân viên quản lí , vận hành công trình thuộc đối tợng đầu t gián tiếp Trong thực tế kế hoạch hoá quản lí xây dựng , chi phí đầu t gián tiếp thờng không đợc tính vào vốn đầu t xây dựng công trình Điều mặt phản ánh sai lệch tiêu suất vốn đầu t mặt khác dẫn đến tình trạng đầu t thiếu đồng bộ,hạn chế không khai thác đợc công trình đà đầu t Việc tính toán chi phí gián tiếp đa chi phí vào vốn đầu t công trình cần thiết tuỳ thuộc vào loại công trình cụ thể Trong số trờng hợp , số công trình có tính đến chi phí đầu t gián tiếp , nhng chi phí đợc tính theo giá trị trung bình ,bao gồm chi phí cần thiết phải có loại hình công trình , không kể đến chi phí có tính riêng biệt công trình cụ thể vùng , địa điểm có điều kiện khác Mặt khác , nhiều trờng hợp , vùng công nghiệp cụm dân c Nhiều hạng mục công trình nằm hàng rào (gián tiêp)có liên quan đồng thời đến nhiều công trình, việc phân bổ chi phí hạng mục công trình cho công trình liên quan đợc quan tâm thờng công trình không tính đến chi phí , có tính sở.Điều dẫn tới việc thiếu hụt vốn đầu t theo quan điểm đầu t đồng , đảm bảo khai thác công trình đầu t 2.2.1.2.Năng lực sản xuất,phục vụ Năng lực sản xuất (phục vụ) công trình hay ngành khả sản xuất sản phẩm,cung cấp dịch vụ phục vụ công trình, ngành thời gian định (thờng năm) với điều kiện đảm bảo khai thác sử dụng công tr×nh theo thiÕt kÕ 10 ... giá tiêu suất vốn đầu t thực tế , sở hoàn thiện nội dung phơng pháp xác định để tiêu suất vốn đầu t thể mục đích,vai trò việc xác định giá xây dựng giai đoạn chuẩn bị đầu t 2.2 .Chỉ tiêu suất vốn. .. có hiệu qu Những quan điểm hoàn thiện suất vốn đầu t sở để nghiên cứu xây dựng phng pháp xác định suất vốn đầu t với vai trò phục vụ kế hoạch hoá qun lý đầu t xây dựng Hoàn toàn quan điểm tách... trình hoạt động Các tiêu suất vốn đầu t đợc xác định tơng ứng với loại hình xây dựng +Xây dựng xây dựng lần đầu , không trùng địa điểm với công trình đà đầu t trớc Việc xây dựng đợc thực để tạo