Bộ giáo dục và đào tạo Trờng đại học nông nghiệp I --------- --------- Nguyễn Thị Minh Hạnh Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Mỹ Hào, tỉnh Hng Yên Luận văn thạc sĩ nông nghiệp Chuyên ngành: Quản lý đất đai Mã số: 4.01.03 Ngời hớng dẫn khoa học: TS. Hồ Thị Lam Trà Hà Nội - 2007 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip ------------------------- i Lời cam đoan Tôi xin cam đoan rằng, số liệu và kết quả nghiên cứu trong luận văn này là trung thực và cha hề đợc sử dụng để bảo vệ một học vị nào. Tôi xin cam đoan rằng, mọi sự giúp đỡ cho việc thực hiện luận văn này đ đợc cám ơn và các thông tin trích dẫn trong luận văn này đều đ đợc chỉ rõ nguồn gốc./. Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Minh Hạnh Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip ------------------------- ii Lời cảm ơn Tôi xin trân trọng cảm ơn các thầy giáo, cô giáo Khoa Đất và Môi trờng, Khoa sau đại học - Trờng Đại học Nông nghiệp I đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và nhiệt tình giảng dạy, hớng dẫn tôi trong suốt quá trình học tập và nghiên cứu luận văn này. Đặc biệt, tôi xin gửi lời cảm ơn sâu sắc tới TS. Hồ Thị Lam Trà, là ngời trực tiếp hớng dẫn khoa học, đ tận tình giúp đỡ và hớng dẫn tôi hoàn thành luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn ủ y ban nhân huyện Mỹ Hào, Phòng Tài nguyên và Môi trờng huyện Mỹ Hào, ủy ban nhân dân và cán bộ địa chính của các x, thị trấn thuộc huyện Mỹ Hào đ tạo mọi điều kiện thuận lợi và cung cấp đầy đủ các thông tin, số liệu, t liệu bản đồ trong quá trình nghiên cứu luận văn này. Tôi xin trân trọng cảm ơn các cán bộ của Viện Quy hoạch và Thiết kế Nông nghiệp (thuộc Bộ Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn) đ nhiệt tình giúp đỡ tôi trong quá trình điều tra và chia sẻ các tài liệu, số liệu để thực hiện luận văn này. Cuối cùng tôi xin trân trọng cám ơn các bạn học viên cùng lớp, những ngời thân trong gia đình và bạn bè đ giúp đỡ và động viên tôi trong quá trình học tập, nghiên cứu để hoàn thành luận văn này. Tác giả Luận văn Nguyễn Thị Minh Hạnh Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip ------------------------- iii Mục lục Lời cam đoan i Lời cảm ơn ii Mục lục iii Danh mục các chữ viết tắt v Danh mục các bảng vi Danh mục các biểu đồ vii 1. Mở đầu i 1.1. Đặt vấn đề 1 1.2. Mục tiêu, yêu cầu của đề tài 3 1.2.1. Mục tiêu nghiên cứu 3 1.2.2. Yêu cầu 3 2. Tổng quan tài liệu nghiên cứu 4 2.1. Một số khái niệm liên quan đến quyền sử dụng đất 4 2.1.1. Quyền sở hữu 4 2.1.2. Quyền sở hữu toàn dân về đất đai 5 2.1.3. Quyền sử dụng đất 7 2.2. Quyền sở hữu, sử dụng đất ở một số nớc trên thế giới 11 2.2.1. Các nớc phát triển 11 2.2.2. Một số nớc trong khu vực 16 2.3. Cơ sở lý luận và thực tiễn về việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21 2.3.1. Quá trình hình thành, phát triển quyền sử dụng đất ở Việt Nam 21 2.3.3. Thực tiễn việc thực hiện quyền sử dụng đất ở Việt Nam 28 3. Đối tợng, phạm vi, nội dung và phơng pháp nghiên cứu 32 3.1. Đối tợng nghiên cứu 32 3.2. Phạm vi nghiên cứu 32 3.3. Nội dung nghiên cứu 32 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip ------------------------- iv 3.4. Phơng pháp nghiên cứu 33 4. Kết quả nghiên cứu và thảo luận 34 4.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội 34 4.1.1. Điều kiện tự nhiên 34 4.1.2. Điều kiện kinh tế - x hội 34 4.1.3. Đánh giá chung về điều kiện tự nhiên, kinh tế - x hội 37 4.2. Hiện trạng sử dụng đất 38 4.3. Đánh giá việc thực hiện các quyền sử dụng đất 43 4.3.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất 43 4.3.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng quyền sử dụng đất 48 4.3.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất 56 4.3.4. Tình hình thực hiện quyền thừa kế quyền sử dụng đất 61 4.3.5. Tình hình thực hiện quyền tặng cho quyền sử dụng đất 64 4.3.6. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh bằng quyền sử dụng đất 67 4.3.7. Tình hình thu hồi đất trên địa bàn huyện Mỹ Hào 71 4.3.8. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 75 4.3.9. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Mỹ Hào 77 4.4. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Mỹ Hào 81 4.4.1. Giải pháp về đầu t cho con ngời và cơ sở vật chất 82 4.4.2. Giải pháp về tổ chức quản lý hoạt động thực hiện các quyền sử dụng đất 82 4.4.3. Giải pháp về chính sách 83 5. Kết luận và kiến nghị 85 5.1. Kết luận 85 5.2. Kiến nghị 87 Tài liệu tham khảo 88 Phụ lục 91 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip ------------------------- v Danh mục các chữ viết tắt Ký hiệu Chú giải GCNQSDĐ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất HL Huyện lộ QĐ Quyết định QSDĐ Quyền sử dụng đất TL Tỉnh lộ TN&MT Tài nguyên và Môi trờng UBND Uỷ ban nhân dân Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip ------------------------- vi Danh mục các bảng Số bảng Tên bảng Trang 4.1. Hiện trạng sử dụng đất năm 2006 huyện Mỹ Hào, tỉnh Hng Yên 39 4.2. Hiện trạng sử dụng đất năm 2006 các x, thị trấn điều tra 41 4.3. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi QSDĐ theo x, thị trấn 46 4.4. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhợng QSDĐ theo các x, thị trấn 51 4.5. Tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ theo các x, thị trấn 59 4.6. Tình hình thực hiện quyền thừa kế QSDĐ theo x, thị trấn 63 4.7. Tình hình thực hiện quyền tặng, cho QSDĐ theo x, thị trấn 66 4.8. Tình hình thực hiện quyền thế chấp, bảo lnh QSDĐ theo các x, thị trấn 70 4.9. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nông nghiệp của các hộ gia đình, cá nhân 72 Trường ðại học Nông nghiệp Hà Nội - Luận văn Thạc sỹ khoa học Nông nghiệp ------------------------- vii Danh môc c¸c biÓu ®å Sè biÓu ®å Tªn biÓu ®å Trang 4.1. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn ®æi QSD§ theo 3 giai ®o¹n 44 4.2. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn chuyÓn nh−îng QSD§ theo 3 giai ®o¹n 48 4.3. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn cho thuª QSD§ theo 3 giai ®o¹n 57 4.4. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thõa kÕ QSD§ theo 3 giai ®o¹n 61 4.5. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn tÆng cho QSD§ theo 3 giai ®o¹n 64 4.6. T×nh h×nh thùc hiÖn quyÒn thÕ chÊp, b¶o lnh b»ng QSD§ theo 3 giai ®o¹n 68 Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip ------------------------- 1 1. Mở đầu 1.1. Đặt vấn đề Đất đai là một tài nguyên quý giá nhng chỉ có hạn nên mỗi nớc có một phơng pháp quản lý và sử dụng riêng. ở Việt Nam, trớc khi có Hiến pháp 1980, đất đai nớc ta vẫn có nhiều hình thức sở hữu: sở hữu Nhà nớc, sở hữu tập thể, sở hữu t nhân. Khi có Hiến pháp 1980, ở nớc ta chỉ tồn tại một hình thức sở hữu đất đai là sở hữu toàn dân. Đến Hiến pháp 1992, tại Điều 18 đ quy định với tinh thần là: Ngời đợc Nhà nớc giao đất thì đợc thực hiện chuyển quyền sử dụng đất (QSDĐ) theo quy định của pháp luật. Cụ thể hóa Hiến pháp 1992, Luật Đất đai 1993, Luật sửa đổi một số điều Luật Đất đai 1998, 2001 và Luật Đất đai 2003 đ từng bớc cụ thể hoá quy định này của Hiến pháp với xu thế là ngày càng mở rộng các quyền cho ngời sử dụng đất, trớc hết là đối với đất giao có thu tiền sử dụng đất và đất thuê (nh đất làm nhà ở, đất sử dụng vào mục đích kinh doanh của các chủ thể). Việc thị trờng hoá, tiền tệ hoá QSDĐ ngày càng rõ nét và quyền của ngời sử dụng đất tơng xứng với nghĩa vụ kinh tế mà họ đ đóng góp cho x hội, cho Nhà nớc. Sự phát triển này đ hình thành thị trờng đất đai, hoà nhập vào nền kinh tế thị trờng x hội chủ nghĩa, từng bớc đồng bộ với các thị trờng khác trong nền kinh tế quốc dân. Vì vậy trong Đại hội Đảng lần thứ IX đ có chủ trơng phát triển đầy đủ thị trờng QSDĐ. Luật Đất đai 2003 có những quy định về giao QSDĐ cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân sử dụng và có những quy định để các tổ chức, cá nhân sử dụng đất dễ dàng thực hiện các quyền của QSDĐ. Tuy nhiên, đến nay tình hình thực hiện các QSDĐ ở các địa phơng vẫn còn nhiều bất cập cần giải quyết nh: - Công tác bồi thờng đất đai khi Nhà nớc thu hồi đất phục vụ xây dựng các khu công nghiệp, đô thị mới, cơ sở hạ tầng, trụ sở cơ quan Nhà nớc, trờng học, bệnh viện, . dựa vào khung giá đất do Nhà nớc quy định tỏ ra còn nhiều Trng i hc Nụng nghip H Ni - Lun vn Thc s khoa hc Nụng nghip ------------------------- 2 bất cập (cha phù hợp thực tế và thiếu tính minh bạch). Giải phóng mặt bằng chậm trễ luôn luôn là yếu tố cản trở tiến độ đầu t của hầu hết các công trình. - Hiện tợng đất đai bị manh mún đ phần nào khắc phục sau khi thực hiện dồn điền đổi thửa. Tuy nhiên những giải pháp trong dồn điền đổi thửa đ tỏ ra ít phù hợp trớc yêu cầu tích tụ ruộng đất để mở rộng quy mô sản xuất. Làm thế nào để phát triển đợc tiềm năng của x hội theo phơng châm ai giỏi nghề gì làm nghề đó. Hiện tợng chuyển dịch QSDĐ và chuyển đổi mục đích sử dụng trong nông nghiệp diễn ra tự phát rất sôi động ở nhiều địa phơng. Do thị trờng tự phát, thiếu thông tin, không có sự kiểm soát của Nhà nớc nên còn nhiều bất cập cần giải quyết. - Những năm gần đây thị trờng QSDĐ đang có hiện tợng "đóng băng". Phải chăng hiện nay cầu đ vợt quá cung, hay chính sách cha hợp lí, hay giá đất đợc định giá một cách chủ quan của cơ quan định giá mà không theo quy luật của thị trờng ? Bên cạnh đó, thị trờng giao dịch ngầm về đất đai còn chiếm tỷ lệ lớn (50%) [4]. Giấy chứng nhận là điều kiện cần thiết cho hoạt động thị trờng QSDĐ, nhng nhiều ngời dân không muốn nhận mà vẫn có thể giao dịch trên thị trờng ngầm. - Tâm lí ngời dân mỗi vùng một khác nhau: vùng đồng bằng Bắc bộ mặc dù ngời dân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp nhng vẫn giữ lại đất đai, trong khi đó ngời dân vùng Tây nguyên và Đồng bằng sông Cửu Long lại sẵn sàng bán để đi làm thuê cho ngời khác. Vấn đề nông dân không có đất do chuyển nhợng đất đai ngày càng tăng. Huyện Mỹ Hào thuộc tỉnh Hng Yên có vị trí tự nhiên thuận lợi cho phát triển và giao lu kinh tế - văn hoá - x hội; nằm ngay sát thủ đô Hà Nội về phía Tây, trên trục đờng Quốc lộ 5A đi Hải Phòng. Do đó chịu tác động rất lớn của quá trình mở rộng đô thị hóa, công nghiệp hoá. Tại đây đang diễn ra quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế, phân bổ lại đất đai cho các nhu cầu phát triển cụm công nghiệp, khu công nghiệp, khu đô thị mới tập trung rất mạnh . gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất 75 4.3.9. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất ở huyện Mỹ Hào 77 4.4. Đề. tra, đánh giá tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Mỹ Hào, tỉnh Hng Yên. - Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử