Đang tải... (xem toàn văn)
luận văn
Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại học nông nghiÖp i -**** - nguyễn Vũ Kiên Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hởng đến giá đất địa bàn thị x bắc ninh - tỉnh bắc Ninh Luận văn thạc sĩ nông nghịêp hà nội - 2005 Bộ giáo dục đào tạo Trờng đại häc n«ng nghiƯp i -**** - nguyễn Vũ Kiên Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hởng đến giá đất địa bàn thị x bắc ninh - tỉnh bắc Ninh Chuyên ngành: quản lý đất đai M số: 60 - 62 - 15 Luận văn thạc sĩ nông nghịêp Ngi hng dn khoa học: TS H Th Lam Tr hà nội 2005 Lời cam đoan Tôi xin cam đoan số liệu kết nghiên cứu luận văn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ mọt hc v no Tôi xin cam đoan rằng, giúp đỡ cho việc thực luận văn đà đợc cám ơn thông tin trích dẫn luận văn đà đợc rõ nguồn gốc./ Tác giả luận văn Nguyễn Vũ Kiên i LỜI CẢM ƠN Trong thời gian học tập thực đề tài, nhận quan tâm giúp đỡ giảng viên khoa Đất Môi trường - Trường Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội, quan, ban ngành tạo điều kiện giúp đỡ tơi hồn thành chương trình học tập làm luận văn Trước tiên, cho xin bày tỏ lòng biết ơn sâu sắc tới TS Hồ Thị Lam Trà, người trực tiếp bảo hướng dẫn tơi suốt q trình thực luận văn tốt nghiệp Tôi xin cảm ơn ý kiến quý báu thầy, cô giáo khoa Đất Môi trường, khoa Sau đại học đóng góp cho tơi q trình học tập thực luận văn Tơi xin cảm ơn lãnh đạo UBND thị xã Bắc Ninh, phịng Quản lý thị, phịng Tài ngun Mơi trường thị xã Bắc Ninh, đồng nghiệp nơi công tác động viên tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình học tập thực đề tài Cuối xin cảm ơn gia đình, người thân bạn bè giúp đỡ tơi q trình học tập nghiên cứu Hà Nội, ngày 19 tháng năm 2005 Tác giả luận văn Nguyễn Vũ Kiên ii MỤC LỤC Lời cam đoan i Lời cảm ơn .ii Mục lục iii Danh mục bảng .v Danh mục biểu đồ vi MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 10 1.2.1 Mục đích 10 1.2.2 Yêu cầu .10 TỔNG QUAN 11 2.1 Tổng quan thị trường đất đai 11 2.1.1 Thị trường đất đai giới 11 2.1.2 Thị trường đất đai Việt Nam 13 2.2 Cơ sở khoa học xác định giá đất 23 2.2.1 Địa tô 23 2.2.2 Lãi suất ngân hàng .29 2.2.3 Quan hệ cung - cầu 30 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 34 2.3.1 Yếu tố thông thường 34 2.3.2 Yếu tố khu vực 42 2.3.3 Yếu tố cá biệt .43 2.4 Quản lý giá đất số nước giới .44 2.4.1 Nhật Bản 44 2.4.2 Đức .47 2.4.3 Công tác định giá đất Việt Nam 47 ĐỐI TƯỢNG, ĐỊA ĐIỂM, NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 52 3.1 Đối tượng địa điểm nghiên cứu .52 iii 3.2 Nội dung nghiên cứu .52 3.3 Phương pháp nghiên cứu .53 3.3.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu 53 3.3.2 Chọn điểm nghiên cứu .53 3.3.3 Xử lý số liệu .53 3.3.4 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu 54 KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 55 4.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội địa bàn thị xã Bắc Ninh 55 4.1.1 Điều kiện tự nhiên 55 4.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 55 4.2 Công tác định giá đất thị xã Bắc Ninh năm qua 63 4.3 Giá đất quy định thị xã Bắc Ninh 64 4.3.1 Phân loại đường phố phân loại vị trí .64 4.3.2 Giá đất quy định 65 4.4 Giá đất thị trường yếu tố ảnh hưởng .68 4.4.1 Giá đất đường phố loại I yếu tố ảnh hưởng 71 4.4.2 Giá đất đường phố loại II yếu tố ảnh hưởng 76 4.4.3 Giá đất đường phố loại III yếu tố ảnh hưởng 81 4.4.4 Giá đất đường phố loại IV yếu tố ảnh hưởng 86 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 92 5.1 Kết luận .92 5.2 Đề nghị 93 iv DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 1: Hiện trạng sử dụng đất thị xã Bắc Ninh 54 Bảng 2: Giá đất quy định thị xã Bắc Ninh năm 2002 2003 58 Bảng 3: Giá đất quy định thị xã Bắc Ninh năm 2004 58 Bảng 4: Giá đất quy định thị xã Bắc Ninh năm 2005 59 Bảng 5: Phân loại đường phố thị xã Bắc Ninh qua năm 61 Bảng 6: Giá đất đường phố loại I 64 Bảng 7: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường phố loại I từ năm 2002 đến tháng đầu năm 2005 67 Bảng 8: Mức chênh lệch giá vị trí đường phố loại I tháng đầu năm 2005 68 Bảng 9: Giá đất đường phố loại II 70 Bảng 10: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường phố loại II từ năm 2002 đến tháng đầu năm 2005 72 Bảng 11: Mức chênh lệch giá vị trí đường phố loại II tháng đầu năm 2005 73 Bảng 12: Giá đất đường phố loại III 75 Bảng 13: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường phố loại III từ năm 2002 đến tháng đầu năm 2005 77 Bảng 14: Mức chênh lệch giá vị trí đường phố loại III tháng đầu năm 2005 78 Bảng 15: Giá đất đường phố loại IV 80 Bảng 16: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường phố loại IV từ năm 2002 đến tháng đầu năm 2005 82 Bảng 17: Mức chênh lệch giá vị trí đường phố loại IV tháng đầu năm 2005 83 v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Biểu đồ 1: Giá đất thị trường đường Ngô Gia Tự 65 Biểu đồ 2: Giá đất thị trường đường Nguyễn Văn Cừ 65 Biểu đồ 3: Giá đất thị trường đường Trần Hưng Đạo 65 Biểu đồ 4: Giá đất thị trường đường Nguyễn Đăng Đạo 71 Biểu đồ 5: Giá đất thị trường đường Nguyễn Văn Cừ 71 Biểu đồ 6: Giá đất thị trường đường Nguyễn Du 71 Biểu đồ 7: Giá đất thị trường đường Thành Bắc 76 Biểu đồ 8: Giá đất thị trường đường Nguyễn Trãi 76 Biểu đồ 9: Giá đất thị trường đường Thiên Đức 76 Biểu đồ 10: Giá đất thị trường đường Hồ Ngọc Lân 81 Biểu đồ 11: Giá đất thị trường đường Lê Phụng Hiểu 81 Biểu đồ 12: Giá đất thị trường đường Như Nguyệt 81 vi MỞ ĐẦU 1.1 Tính cấp thiết đề tài Đất đai nguồn tài nguyên thiên nhiên vô quý giá, thời xa xưa cha ông ta nói "tấc đất tấc vàng", điều thể giá trị đất đai Trải bao thăng trầm lịch sử, đất đai nguồn gốc sâu xa chiến tranh, tham vọng mở rộng lãnh thổ, quốc gia chiếm hữu đất đai, khai thác tài nguyên quốc gia khác để phục vụ cho trình phát triển Ngày nay, giai đoạn đất nước đẩy mạnh cơng nghiệp hố, đại hoá, Trung ương Đảng khẳng định "đất đai hàng hoá đặc biệt, nguồn nội lực nguồn vốn to lớn, quý giá, có ý nghĩa kinh tế, trị, xã hội sâu sắc" Đất đai trở thành nguồn tài tiềm năng, nguồn nội lực để phát triển kinh tế đất nước, nguồn thu cho ngân sách nhà nước; đất đai dùng để chấp vay vốn cho sản xuất kinh doanh, để góp vốn liên doanh, gọi vốn đầu tư nước ngồi Chính sách pháp luật đất đai Đảng Nhà nước ln đổi mới, hồn thiện để phù hợp với tình hình phát triển kinh tế, xã hội đất nước nhằm phát huy tiềm tiềm lực vốn có đất đai phục vụ trình đổi kinh tế đất nước Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, định giá đất có vai trị quan trọng cần thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng giá quy định cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Trong nghiệp cơng nghiệp hố, đại hóa đất nước cơng tác quản lý Nhà nước đất đai quan trọng Để tìm hiểu yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai, tiến hành nghiên cứu đề tài: "Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh" 1.2 Mục đích, yêu cầu đề tài 1.2.1 Mục đích - Tìm hiểu cơng tác định giá đất thị xã Bắc Ninh - Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất số đường phố đặc trưng để tìm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh 1.2.2 Yêu cầu - Thống kê, thu thập số liệu chuyển nhượng quyền sử dụng đất thị trường thị xã Bắc Ninh từ tháng năm 2002 đến tháng năm 2005 - Các số liệu thu thập phải xác - Các đề suất, kiến nghị phải phù hợp với tình hình thực tế 10 nhà nước dao động từ 0,9 (VT4 đường Thiên Đức) đến 1,9 lần (VT2 đường Thành Bắc) Đối với đường Thành Bắc đường Thiên Đức, giá đất biến động giống biến động đường phố loại II Tuy nhiên, với đường Nguyễn Trãi hồn tồn khác, giá đất tăng vào năm 2003, biến động lớn tất vị trí vào năm 2004 giảm vào năm 2005 (biểu đồ 8) Nguyên nhân biến động đường Nguyễn Trãi đầu tư sở hạ tầng tốt hoàn thiện vào năm 2004, đường Nguyễn Trãi chuyển từ loại III lên loại I Như vậy, sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất đường Nguyễn Trãi 82 Bảng 12: Giá đất đường phố loại III Đường phố Vị trí Giá TT trung bình qua năm (1.000đ/m2) 2002 2003 2004 Giá QĐ qua năm (1.000đ/m2) T6/2005 2002 2003 2004 T6/2005 10.500 1.000 1.000 2.000 Mức độ chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] 2002 2003 2004 T6/2005 6.000 5,2 7,1 5,6 1,8 4.300 5.200 7.300 6.100 600 600 1.080 4.200 7,2 8,7 6,8 1,5 2.900 3.500 5.600 5.200 250 250 375 2.940 11,6 14,0 14,9 1,8 900 1.500 2.700 2.500 75 75 113 2.026 12,0 20,0 23,9 1,2 4.200 6.300 6.100 5.400 1.000 1.000 2.000 3.000 4,2 6,3 3,1 1,8 3.400 4.800 4.300 3.900 600 600 1.080 2.100 5,7 8,0 4,0 1,9 1.800 3.200 2.900 2.700 250 250 375 1.470 7,2 12,8 7,7 1,8 900 2.200 1.800 1.500 75 75 113 1.030 12,0 29,3 15,9 1,5 Thiên Đức Thành Bắc 7.100 11.200 Nguyễn Trãi 5.200 3.900 5.200 5.100 5.000 1.000 1.000 2.000 3.500 3,9 5,2 2,5 1,5 3.100 3.900 3.700 3.200 600 600 1.080 2.450 5,2 6,5 3,4 1,3 1.700 2.900 2.700 2.200 250 250 375 1.720 6,8 11,6 7,2 1,3 1.200 1.700 1.400 1.100 75 75 113 1.200 16,0 22,7 12,4 0,9 83 Biểu đồ 7: Giá đất thị trường đường Thành Bắc Biểu đồ 8: Giá đất thị trường đường Nguyễn Trãi Biểu đồ 9: Giá đất thị trường đường Thiên Đức 84 Theo thống kê, số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường phố loại III (bảng 13) cho thấy: thời gian từ tháng năm 2002 đến tháng năm 2005 đường phố Nguyễn Trãi, Thành Bắc Thiên Đức thị xã Bắc Ninh có 556 vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất Cũng giá đất biến động thị trường đất đai đường phố loại III, số lượng vụ chuyển nhượng cao (196 vụ) năm 2003, sau năm 2002 (161 vụ), năm 2004 (146 vụ) thấp tháng đầu năm 2005 (43 vụ) Bảng 13: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường phố loại III từ năm 2002 đến tháng đầu năm 2005 Năm Năm Năm tháng đầu 2002 2003 2004 năm 2005 Nguyễn Trãi 67 68 51 16 202 Thành Bắc 48 56 49 18 171 Thiên Đức 56 72 46 19 193 Tổng số 171 196 146 43 556 Tên đường phố Tổng số Để tìm hiểu phù hợp giá quy định nhà nước giá thị trường đường phố loại III tháng đầu năm 2005, lập bảng 11 mức độ chênh lệch giá đường phố loại III tháng đầu năm 2005 Qua bảng 14, thấy chênh lệch giá vị trí phù hợp, nhiên vị trí đường Thiên Đức không hợp lý, giá quy định Nhà nước cao giá thị trường 85 Bảng 14: Mức chênh lệch giá vị trí đường phố loại III tháng đầu năm 2005 Đường phố Giá quy định (lần) VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 Nguyễn Trãi 1,43 2,04 2,96 1,43 2,07 1,45 Thành Bắc 1,43 2,04 2,91 1,43 2,04 1,43 Thiên Đức 1,43 2,03 2,92 1,42 2,04 1,43 Đường phố Giá bình quân thị trường (lần) VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 Nguyễn Trãi 1,72 2,02 4,20 1,17 2,44 2,08 Thành Bắc 1,38 2,00 3,60 1,44 2,60 1,80 Thiên Đức 1,56 2,27 4,55 1,45 2,91 2,00 4.4.4 Giá đất đường phố loại IV yếu tố ảnh hưởng Từ sổ theo dõi chuyển nhượng quyền sử dụng đất, tổng hợp bảng giá đất đường phố loại IV (bảng 15) biểu đồ 10, 11, 12 Như vậy, mức độ chênh lệch giá thị trường giá quy định nhà nước năm 2002 dao động từ 4,2 (VT1 đường Hồ Ngọc Lân) đến 12,5 lần (VT4 đường Lê Phụng Hiểu) Mức độ chênh lệch giá thị trường giá quy định nhà nước năm 2003 dao động từ 6,4 (VT1 đường Như Nguyệt) đến 35,0 lần (VT4 đường Lê Phụng Hiểu) Năm 2004, mức độ chênh lệch giá thị trường giá quy định nhà nước dao động từ 2,8 (VT2 đường Như Nguyệt) đến 18,3 lần (VT4 đường Lê Phụng Hiểu) Mức độ chênh lệch giá thị trường giá quy định nhà nước năm 2005 dao động từ 0,4 (VT4 đường Như Nguyệt) đến 1,3 lần (VT1 đường Lê Phụng Hiểu) 86 Tuy nhiên, riêng đường Hồ Ngọc Lân đường Lê Phụng Hiểu, năm 2004 chuyển lên loại III, không giống đường phố loại II Nguyễn Trãi (chuyển từ loại III lên loại I), giá đất tăng lên vị trí 1, vị trí cịn lại giá đất tiếp tục giảm theo xu chung thị trường Nguyên nhân tình trạng là khu vực chậm phát triển kinh tế, xã hội thị xã (nằm phía bắc đường sắt, khó khăn vấn đề quy hoạch phát triển đô thị khu vực này), môi trường xã hội không tốt Việc đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng trực tiếp tới giá đất mặt tiền đường phố, vị trí bên khơng chịu ảnh hưởng giá tiếp tục giảm theo xu chung thị trường 87 Bảng 15: Giá đất đường phố loại IV Đường Vị trí phố Giá TT trung bình qua năm (1.000đ/m2) 2002 2003 2004 Giá QĐ qua năm (1.000đ/m2) Tháng 6/2005 2002 2003 2004 Mức độ chênh lệch [Giá TTTB/Giá QĐ (lần)] T6/2005 2002 2003 2004 T6/2005 4.100 500 500 1.000 3.500 4,2 10,4 5,3 1,2 1.600 3.200 2.900 2.200 300 300 540 2.450 5,3 10,7 5,4 0,9 800 1.900 1.700 1.600 125 125 188 1.720 6,4 15,2 9,0 0,9 400 1.300 1.100 900 40 40 60 1.200 10,0 32,5 18,3 0,8 2.200 4.800 5.200 4.700 500 500 1.000 3.500 4,4 9,6 5,2 1,3 1.700 3.400 3.100 2.900 300 300 540 2.450 5,7 11,3 5,7 1,2 900 2.100 1.600 1.300 125 125 188 1.720 7,2 16,8 8,5 0,8 500 1.400 1.100 800 40 40 60 1.200 12,5 35,0 18,3 0,7 Như Nguyệt 5.300 Lê Phụng Hiểu 5.200 Hồ Ngọc Lân 2.100 2.500 3.200 3.100 2.900 500 500 1.000 2.000 5,0 6,4 3,1 1,5 1.300 1.700 1.500 1.200 300 300 540 1.400 4,3 5,7 2,8 0,9 700 1.000 800 600 125 125 188 980 5,6 8,0 4,3 0,6 400 900 600 300 40 40 60 686 10,0 22,5 10,0 0,4 88 Biểu đồ 10: Giá đất thị trường đường Hồ Ngọc Lân Biểu đồ 11: Giá đất thị trường đường Lê Phụng Hiểu Biểu đồ 12: Giá đất thị trường đường Như Nguyệt 89 Đối với đường phố loại IV, giá đất tăng nhanh vào năm 2003 đường phố khác Số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất (bảng 16) nhiều năm 2003 (183 vụ), sau năm 2002 (156 vụ), năm 2004 (144 vụ) thấp tháng đầu năm 2005 (50 vụ) Bảng 16: Thống kê số vụ chuyển nhượng quyền sử dụng đất đường phố loại IV từ năm 2002 đến tháng đầu năm 2005 Tên đường phố Năm 2002 Năm 2003 Năm 2004 tháng đầu năm 2005 Tổng số Hồ Ngọc Lân 61 72 48 16 197 Lê Phụng Hiểu 46 57 49 19 171 Như Nguyệt 49 54 47 15 165 Tổng số 156 183 144 50 533 Để tìm hiểu phù hợp giá quy định nhà nước giá thị trường đường phố loại IV tháng đầu năm 2005, lập biểu 13 mức độ chênh lệch giá đường phố loại IV tháng đầu năm 2005 Như vậy, địa bàn thị xã Bắc Ninh, đất thuộc vị trí ln có giá cao nhiều lần vị trí 2, vị trí 3, vị trí Giá đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, yếu tố vị trí đóng vai trò định giá đất, đất gần khu trung tâm, khu buôn bán giá cao Tuy nhiên, vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố làm biến động giá đất thị trường 90 Bảng 17: Mức chênh lệch giá vị trí đường phố loại IV tháng đầu năm 2005 Đường phố Giá quy định VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 Hồ Ngọc Lân 1,43 2,03 2,92 1,42 2,04 1,43 Lê Phụng Hiểu 1,43 2,03 2,92 1,42 2,04 1,43 Như Nguyệt 1,43 2,04 2,92 1,43 2,04 1,43 Đường phố Giá bình quân thị trường (lần) VT1/VT2 VT1/VT3 VT1/VT4 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 Hồ Ngọc Lân 1,86 2,56 4,56 1,38 2,44 1,78 Lê Phụng Hiểu 1,62 3,62 5,88 2,23 3,63 1,63 Như Nguyệt 2,42 4,83 9,67 2,00 4,00 2,00 91 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 5.1 Kết luận Từ kết nghiên cứu đề tài "Tìm hiều đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địah bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh", đến kết luận sau: Công tác định giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh bám sát quy định Chính phủ, nhiên chậm thay đổi, điều chỉnh thị trường có biến động lớn giá cả, dẫn đến tình trạng giá quy định Nhà nước nhiều năm khơng theo kịp giá thị trường, ly thực tế, đặc biệt từ năm 1997 đến 2003 Mức độ chênh lệch giá quy định nhà nước với giá thị trường năm 2002, 2003, 2004 lớn Giá thị trường địa bàn thị xã Bắc Ninh có xu hướng tăng từ tháng năm 2002 đạt cao vào năm 2003 Năm 2004 tháng đầu năm 2005, giá thị trường trung bình nhìn chung có xu giảm Giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh chịu ảnh hưởng yếu tố sau: - Số lượng người tham gia giao dịch đất đai sách tài đất đai - Yếu tố vị trí định giá cao hay thấp đất yếu tố gây biến động giá đất thị trường - Yếu tố sở hạ tầng bên đất ảnh hưởng tới giá đất Ở khu vực phát triển kinh tế, xã hội, đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng tới toàn vị trí đất tuyến đường đầu tư Ở khu vực phát triển, đầu tư lại hạn chế sở hạ tầng ảnh hưởng đến giá đất liền ngày mặt đường phố đầu tư (vị trí 1) 92 5.2 Đề nghị Từ kết luận đề tài, đến số kiến nghị sau: Điều chỉnh giảm giá vị trí số đường phố thuộc Quyết định số 225/2004/QĐ-UB ngày 28/12/2004 UBND tỉnh Bắc Ninh Khi có biến động lớn giá đất thị trường, quyền địa phương cần có biện pháp bình ổn giá trước nhà nước điều chỉnh 93 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Tài (2004), Thơng tư số 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004 hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ (1994), Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá đất loại Chính phủ (2004), Nghị định số 188/CP ngày 16/11/2004 quy định phương pháp phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Liên Bộ Tài – Xây dựng – Ban Vật giá Chính phủ - Tổng cục Địa (1994), Thơng tư số 94/TT-LB hướng dẫn thực Nghị định số 87/CP Luật đất đai 1993 Luật sửa đổi bổ sung số điều Luật đất đai 1993, năm 1998, 2001 Luật Đất đai năm 2003 Mai Bá Cầu, Tôn Gia Huyên, Nguyễn Đăng Huỳnh dịch (2004), Lý luận phương pháp định giá đất Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2002), Quản lý thị trường bất động sản, Đại học Nơng nghiệp I, Hà Nội 10 Nguyễn Đình Bồng, Nguyễn Thanh Trà (2003), Giáo trình Quản lý thị trường bất động sản, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 11 Nguyễn Đình Bồng (2003), “Một số vấn đề định giá bất động sản”, Tạp chí Tài nguyên Môi trường, Tháng 11, tr 52 – 54 12 Nguyễn Đình Bồng (2004), “Pháp luật đất đai bất động sản”, Tạp chí Tài ngun Mơi trường, Tháng 5, tr 42 – 47 13 Đặng Thái Sơn (2003), Nghiên cứu, đánh giá hiệu việc đánh giá quyền sử dụng đất Thành phố Hà Nội số địa phương phục vụ cho 94 việc xây dựng luật đất đai mới, Đề tài nghiên cứu cấp Bộ, Bộ Tài nguyên Môi trường – Viện nghiên cứu địa chính, Hà Nội 14 Đỗ Ngọc Thu (2003), Tìm hiểu, đánh giá đất thị yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn nội thị xã Tuyên Quang, tỉnh Tuyên Quang, Báo cáo tốt nghiệp, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 15 Trần Quốc Toàn (1993), Một số vấn đề đổi quan hệ sở hữu đất đai, Nhà xuất Thông tin lý luận, Hà Nội 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Thanh Trà (2005), Bài giảng Định giá đất, Đại học Nông nghiệp I, Hà Nội 17 Việt Nam – Sweden Coopreration Programme on Land Administration Reform (2001), Định giá đất bất động sản khác, (tập giảng định giá đất), Hà Nội 18 Vụ Đăng ký – Thống kê, Giá đất kinh tế thị trường định hướng XHCN nước ta 19.UBND tỉnh Bắc Ninh (1997), Quyết định số 84/UB ngày 24/3/1997 quy định khung giá loại đất áp dụng tỉnh Bắc Ninh 20 UBND tỉnh Bắc Ninh (2004), Quyết định số 69/QĐ-UB ngày 20/5/2004 quy định khung giá tạm thời loại đất tỉnh Bắc Ninh 21 UBND tỉnh Bắc Ninh (2004), Quyết định số 225/QĐ-UB ngày 28/12/2004 quy định giá loại đất tỉnh Bắc Ninh 22 UBND tỉnh Bắc Ninh (2004), Dự án nâng cấp thị loại 23 Wang Ju, Báo cáo tóm tắt 10 năm kinh doanh bất động sản Thâm Quyến, (Trần Minh Hà dịch), Tổng cục Địa 95 PHỤ LỤC 96 ... yếu tố ảnh hưởng đến giá đất phục vụ cho công tác quản lý Nhà nước đất đai, tiến hành nghiên cứu đề tài: "Tìm hiểu đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh" ... 2.3 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 2.3.1 Yếu tố thông thường Yếu tố thơng thường nói yếu tố ảnh hưởng chung có tính phổ biến, cộng đồng đến giá đất phát sinh ảnh hưởng tổng thể đến mức giá đất. .. đích - Tìm hiểu công tác định giá đất thị xã Bắc Ninh - Thu thập giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất số đường phố đặc trưng để tìm yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh 1.2.2