BỘ GIÁO D ỤC VÀ ĐÀO T ẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM NGUYỄN CAO HỮU TRÍ NGHIÊN C ỨU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành ph ố Hồ Chí Minh – N ăm 2009 BỘ GIÁO D ỤC VÀ ĐÀO T ẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM NGUYỄN CAO HỮU TRÍ NGHIÊN C ỨU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã ngành : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THN NGỌC TRANG Thành ph ố Hồ Chí Minh – N ăm 2009 MỤC LỤC Trang phụ bìa Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu Danh mục hình vẽ, đồ thị Lời cam đoan Mở đầu Chương 1: Khung lý thuy ết thị trường bất động sản tín d ụng bất động sản 1.1 Bất động sản th ị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm 1.1.1.2 Phân lo ại 1.1.1.3 Các nhân tố tácđộng đến giá trị bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm 1.1.2.2 Vai trò c thị trường bất động sản 1.2 Tín dụng bất động sản 1.2.1 Tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 1.2.1.2 Đặc điểm tín dụng bất động sản 1.2.1.3 Nguyên ắtc cho vay bất động sản 1.2.2 Vai trị c tín dụng bất động sản 1.2.3 Các ủri ro cho vay bất động sản 11 1.2.3.1 Yếu tố chủ quan 11 1.2.3.2 Yếu tố khách quan 12 Kết luận chương 14 Chương 2: Khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ h ọc kinh nghiệm cho Việt Nam 2.1 Hoa kỳ bong bóng b ất động sản 15 2.2 Diễn biến khủng hoảng tín dụng bất động sản 17 2.3 Sự sụp đổ thị trường bất động sản Mỹ nguyên nhân ủca khủng hoảng 24 2.3.1 Nhóm ngun nhân từ ngân hàng 24 2.3.1.1 Các loại hình cho vay đầy rủi ro sách cho vay dễ dãi 24 2.3.1.2 Do đạo luật Glass Steagall bị thay đạo luật Glamm Leach Bliley 24 2.3.1.3 Các ngân hàng sử dụng địn b Ny tài q cao 26 2.3.2 Nhóm nguyên nhân từ người tiêu dùng 27 2.3.2.1 Cơn sốt đầu 27 2.3.2.2 Đam mê ởs hữu nhà 27 2.3.2.3 Niềm tin bất động sản kênhđầu tư tốt 28 2.3.3 Nhóm ngun nhân từ kinh tế vĩ mơ 29 2.3.3.1 Sự sụp đổ Công ty dot-com 29 2.3.3.2 Các quảng cáo truyền thông 29 2.3.3.3 Mức lãi su ất thấp kỷ lục 30 2.4 Bài h ọc kinh nghiệm rút cho Việt Nam 31 Kết luận chương 33 Chương 3: Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt nam 3.1 Thị trường bất động sản thời gian qua nh ững rủi ro tiềm n 34 3.2.1 Diễn biến 34 3.2.2 Những rủi ro tiềm Nn từ biến dạng thị trường bất động sản 38 3.2 Tình hình huy động cho vay c hệ thống Ngân hàng 39 3.2.1 Tình hình huy động 39 3.2.2 Tình hình cho vay 43 3.3 Tình hình cho vay bất động sản thời gian qua 46 3.3.1 Tình hình cho vay 46 3.3.2 Cấu trúc khoản cho vay bất động sản 55 3.4 Tỷ trọng cho vay bất động sản t ỷ trọng nợ hạn số ngân hàng th ương mại Việt nam thời gian qua 58 3.4.1 Ngân hàng TMCP Ngo ại Thương Việt Nam 58 3.4.2 Ngân hàng Công Th ương Việt Nam 59 3.4.3 Ngân hàng TMCP Xu ất Nhập KhNu Việt Nam 61 3.4.4 Ngân hàng TMCP Nam Vi ệt 62 Kết luận chương 64 Chương 4: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt nam 4.1 Nhận diện nguy tìm n hoạt động tín dụng bất động sản 65 4.2 Những triển vọng thị trường bất động sản tín d ụng bất động sản thời gian tới 68 4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy khủng hoảng 72 4.3.1 Đánh giáạ il khoản vay c cấu lại nợ 72 4.3.2 Xây d ựng quy trình thNm định cho vay chặt chẽ 74 4.3.3 Thành l ập phòng th Nm định, định giá bất động sản 76 4.3.4 Thành l ập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ khai thác tài sản 77 4.3.5 Nâng cao vai trị c phận kiểm tốn nội ki ểm soát nội bộ, đặc biệt l ĩnh vực cho vay bất động sản 78 4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt r ủi ro khoản r ủi ro lãi suất 78 4.3.7 Sử dụng địn b Ny tài phù h ợp 79 4.3.8 Giải pháp khác 79 Kết luận chương 81 Kết luận chung PHỤ LỤC Phụ lục 1: Việt nam cu ộc khủng hoảng tài ph ố Wall Phụ lục 2: Diễn biến khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ 28 Danh mục tài li ệu tham khảo DANH MỤC CÁC KÝ HI ỆU, CHỮ VIẾT TẮT ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu ARM : Loại hình cho vay lãi su ất điều chỉnh theo thị trường CDS : Bảo hiểm bảo lãnh kho ản vay Eximbank : Ngân hàng TMCP Xu ất Nhập KhNu Việt Nam FED bang Mỹ : Cục dự trữ liên FDI : Đầu tư trực tiếp nước GDP quốc nội : Tổng sản phNm HDBank : Ngân hàng TMCP Nhà Hà N ội Navibank : Ngân hàng TMCP Nam Vi ệt MBS : Chứng khoán dựa vào nh ững khoản chấp OCB : Ngân hàng TMCP Ph ương Đông ODA : Nguồn vốn hổ trợ phát triển trực tiếp nước Sacombank : Ngân hàng TMCP Sài Gịn Th ương Tín Techcombank: Ngân hàng TMCP K ỹ Thương Việt Nam TP.HCM : Thành ph ố Hồ Chí Minh TMCP : Thương mại cổ phần Vietinbank Việt Nam : Ngân hàng Công Th ương Vietcombank : Ngân hàng TMCP Ngo ại Thương Việt Nam DANH MỤC CÁC B ẢNG, BIỂU Bảng 3.1: Giá bất động sản số dự ánở TPHCM Bảng 3.2: So sánh với thành phố khác ạti nước Châu Á DANH MỤC CÁC HÌNH V Ẽ, ĐỒ THN Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân s ố lãi trái phiếu 10 năm Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản Mỹ từ năm 2002 – 2008 Hình 2.3: Địn b Ny tài c số ngân hàng t ại Mỹ (Quý I/2008) Hình 2.4: Lãi su ất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006) Hình 2.5: Tổng giá trị cơng c ụ tài phái sinh Mỹ 1995–2007 so v ới tổng thu nhập Mỹ Hình 3.1: Giá trị hộ cao cấp TPHCM Hình 3.2: Giá cho thuêăvn phòng t ại Thành phố lớn khu vực đầu năm 2008 Hình 3.3: Tình hình lãi su ất thời gian qua Hình 3.4: Tình hình huy động tồn ngân hàng qua n ăm Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động toàn ngân hàng (2000 – 2008) Hình 3.6: Tình hình huy động cho vay c tồn h ệ thống ngân hàng Hình 3.7: Tốc độ tăng trưởng cho vay toàn h ệ thống ngân hàng (2000 – 2008) Hình 3.8: Dư nợ cho vay vào lĩnh vực TPHCM Hình 3.9: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường Hình 3.10: Tỷ trọng cho vay loại hình TPHCM Hình 3.11: Dư nợ cho vay bất động sản theo loại hình ngân hàng Hình 3.12: Tình hình huy động cho vay c Ngân hàng TMCP Ngo ại Thương Việt Nam Hình 3.13: Tỷ lệ nợ hạn n ợ xấu Vietcombank Hình 3.14: Tình hình huy động cho vay c Ngân hàng Cơng Th Việt Nam Hình 3.15: Tỷ lệ nợ hạn n ợ xấu Vietinbank Hình 3.16: Tình hình huy động cho vay c Ngân hàng TMCP Xu ất Nhập KhNu Việt Nam Hình 3.17: Tỷ lệ nợ hạn n ợ xấu Eximbank 70 trung bình th ấp r ất lớn, lượng cung hàng hóa c doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường tập trung chủ yếu vào đối tượng thu nhập cao sau b ị đối tượng đầu trục lợi, đNy giá nhà lên ượvt giá ị tr thực gây m ột lượng cầu ảo khổng lồ Vừa qua, có nh ững lời kêu ứcu từ phía doanh nghiệp bất động sản, nỗ lực không ng ừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi su ất cho vay, huy động vốn từ nhiều nguồn nh ững đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất động sản gói kích c ầu phủ Chỉ có ng ười dân v ẫn chờ đợi vơ vọng với việc giá tiếp tục giảm để có th ể mua nhà Các doanh nghiệp than th tình hình kinh doanh khơng m khả quan th ị trường cảnh chợ chiều Nhiều doanh nghiệp tuyên bố phá ảsn khơng bi ết tìm đâu ngu ồn vốn, dự ánđang phải bỏ c ạn vốn, giá ngunậvt liệu tăng cao, vơ vàn nh ững lý khó khăn khác Vì vậy, họ kêu gọi huy động nguồn vốn từ quỹ phúc lợi xã h ội nhàn r ỗi quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã h ội… Ch ủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị Chính phủ thành l ập quỹ tài đặc biệt khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ ngân hàng doanh nghi ệp bất động sản Tình hình bất động sản gặp khó kh ăn khiến dư luận khơng th ể khơng đặt câu h ỏi có c ần giải cứu thị trường bất động sản hay không T Thư ký Hi ệp hội bất động sản TPHCM có l ời nhận định: “Th ị trường bất động sản không đóng b ăng Có ch ăng s ố lượng giao dịch thị trường quý n ăm 2007” V ới tình hình kêu ứcu cho thị trường bất động sản có v ẻ bi quan có phần nghiêng quyền lợi doanh nghiệp, chủ đầu tư m ột phận nhà đầu bất động sản l ợi ích chung xã h ội Bên ạcnh đó, khơng nh ững dự án cao ấcp đầu tư, khởi công xây dựng, dù thị trường đóng b ăng Đó v ẫn ngh ịch lý mà nhi ều người thêm nghi ngờ lời kêu ứcu giới bất động sản Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản thu vài t ỷ tới vài tr ăm tỷ đồng, Nhà n ước ng ười dân khơng Hiện nay, 71 tình hình nguy hiểm lại kêu ậlp quỹ cứu bất động sản Nếu cứu, có th ể có nh ững sóng t ăng giá bất động sản mới, hội mua nhà c người dân bình thường lại xa v ời hết Một thực tế diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ lực tài có động tháiđầu tư bất động sản số thành ph ố Mỹ, siêu ườcng số giới Điều đó, c ũng chứng tỏ mức độ đó, m ặt giá ủca bất động sản Việt Nam chưa thực với giá ịtrthực Yếu tố đầu cơ, làm giá t ồn Một số chuyên gia bất động sản nh ận định, tỷ lệ đầu bất động sản r ất cao, khoảng 80% TP HCM, 70% Hà N ội Mặc dù, tình trạng suy thối giá nhà đất gi ảm tới 50 - 60% cao so sánh với khả tài c người có nhu c ầu nhà Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình quân c người dân Vi ệt nam vào khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) khó có th ể mua nhà t ại khu đô th ị lớn Theo ước tính tác giả, với mức thu nhập kho ản 60 năm có th ể mua nhà, ch ưa tính tiền lãi ph ải trả vay tiền để mua Thực tế từ khủng hoảng bất động sản Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động sản xa so với thu nhập người dân d ễ dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản kéo theo khủng hoảng kinh tế Theo ý ki ến tác ý ki ến nhiều chuyên gia thị trường bất động sản gi ảm đến 60%, xa so với thu nhập người dân Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm đến nhu cầu người có thu nh ập cao mà ch ưa khai thácđến nhu cầu đại đa số người dân Và c ần để thị trường tự điều tiết, đợt tập dượt cho kinh tế quen với chế thị trường Nhà n ước không c ần thiết phải can thiệp giải pháp tài theo lời kêu ca doanh nghiệp, khơng th ể giúp thị trường bất động sản tự lớn mạnh Trong chế thị trường, phải chấp nhận việc thành phần tham gia không đủ lực bị đào th ải, tình trạng trì nhóm l ợi ích cần loại bỏ 72 Hơn nữa, nguyên ắtc, thị trường bất động sản phát triển mạnh thu nhập đầu người quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; GDP tính theo đầu người Việt Nam mức 1,000 USD Điều ch ứng tỏ tương lai, thị trường bất động sản nhi ều bước phát triển, điều cần chuyên nghiệp sòng ph ẳng kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ, thiếu minh bạch, đầu thao túng thị trường Với điều tiết thị trường, nhà đầu tư không đủ lực tự đào th ải Nhà n ước giữ vai trò giám sát nhiều vai trò m ột nhà b ảo trợ Tuy nhiên số ngân hàng v ẫn cho biết, dù có nhiều rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản, v ẫn m ảng tín dụng quan trọng cấu khoản vay ngân hàng nên số Ngân hàng v ẫn tiếp tục triển khai sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản Tuy nhiên,để phòng tránh rủi ro trước bối cảnh thị trường nhà đất bất ổn nay, nhiều ngân hàng sàng l ọc kỹ dự án theo dõi chặt biến động thị trường nhà đất, khu vực có bi ến động lớn giáđể lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp 4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy khủng hoảng Khủng hoảng thị trường bất động sản lần có s ự đóng góp khơng nh ỏ Ngân hàng, việc đua tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có m ột kết hoạt động khả quan t ạo cầu ảo ớln thị trường bất động sản Các Ngân hàng cần riết thực biện pháp khắc phục tự cứu trước có s ự hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà n ước hay ổt chức khác 4.3.1 Đánh giáạil khoản vay c cấu lại nợ: Ngân hàng c ần đánh giáạ il toàn b ộ khoản vay bất động sản toàn h ệ thống ngân hàng Vi ệc xem chừng đơn giản không ph ải tất ngân hàng làm t ốt, mục đích việc đánh giá nàyậtp trung vào yếu tố sau : - thể…) Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá 73 - Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh ) - Định giá ạli tài s ản đảm bảo so sánh với dư nợ vay - Khả tài hi ện khách hàng tương lai - Lịch sử trả nợ Sau đánh giá xong, Ngân hàng nênắps xếp khoản vay theo nhóm t ương ứng với nhóm s ẽ có giải pháp thích hợp Việc phân chia nhóm cho kho ản vay tùy theo tình hình cụ thể ngân hàng có th ể áp dụng biện pháp sauđể xử lý kho ản vay: Thứ 1, cấu lại đối tượng cho vay: chuyển vay t đối tượng đầu sang đối tượng có nhu c ầu thật chỗ Điều có ngh ĩa ngân hàng s ẽ cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng ph ải đápứng đầy đủ điều kiện vay vốn Tuy nhiên,để có th ể thu hút khách hàng mua ấbt động sản vào thời điểm c ần có sáchư u đãi tín d ụng thời hạn vay, thời gian ân hạn n ếu lãi su ất cho vay Ưu điểm giải pháp giải triệt để khoản vay bất động sản với tình hình có th ể hiệu khơng đạt mong muốn Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua ưởtng đơn giản c ũng sử dụng Mặc dù vậy, Ngân hàng không dám áp ụdng biện pháp Lý vi ệc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm n ợ sang nhóm III v ới tỷ lệ trích dự phịng r ủi ro 20%; sau 03 tháng đố(i với khoản vay ngắn hạn) vay chuyển sang lại nhóm n ợ đủ tiêu chuNn nhóm n ếu khách hàng tốn ợn vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh Ngân hàng C ần lưu ý s dụng biện pháp đối tượng vay vốn phải có uy tín tốn nợ vay kh ả tài t ốt tài s ản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ không vay s ẽ chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phịng cao h ơn Thứ 3, xử lý vay khơng có kh ả tốn:đây gi ải pháp cuối mà mu ốn hay không ngân hàng ph ải thực để giảm thiệt hại 74 xuống mức thấp Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giáạ il tài s ản đảm bảo, trị giá tài sản khơng đủ đảm bảo khoản vay u cầu khách hàng nộp bổ sung tài s ản Việc xử lý tài s ản đảm bảo không đơn giản đến thời điểm này, khoản vay khả tốn khơng phải đơn lẻ mà số đến hàng tr ăm, hàng ngàn t ỷ đồng Vì vậy, cần phải có m ột biện pháp toàn diện áp dụng hết cho trường hợp trên, ngân hàng có th ể thành l ập liên kết với công ty x lý n ợ hay chủ động liên hệ với cácđối tác nước để thỏa thuận mua bán ạli số dự án hay bất động sản 4.3.2 Xây d ựng quy trình th m định cho vay chặt chẽ Hiện nay, mặt quy chế cho vay, thân ngân hàng nhà n ước không ban hành quy ch ế cho vay riêngđối với lĩnh vực bất động sản mà ch ỉ có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo quy chế này, ngân hàng nhà n ước quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, trongđó có tín d ụng bất động sản Tuy nhiên mặt ngân hàng, cần vào quy ch ế cho vay chung ngân hàng nhà n ước để ban hành thêm quy chế cho vay riêngđối với lĩnh vực bất động sản, điều khơng ch ỉ góp ph ần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp ph ần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm ti ền đề cho cánộbtín dụng, áp dụng th ực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản Cho vay lĩnh vực bất động sản Ngân hàng thương mại phần nhiều dựa vào tài s ản chấp, chưa đánh giáđược lực trả nợ khách hàng làm c sở cho vay Đây điểm yếu Ngân hàng thương mại thời gian qua Để hạn chế điểm yếu này, Ngân hàng th ương mại cần tăng cường quản lý h sơ khách hàng, giám sát thu ậnhp khách hàng thông qua ngân hàng, thực chun mơn hố hoạt động cho vay bất động sản để giám sát ếbin động thị trường, biến động thu nhập khách hàng làm sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý 75 Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên ắtc 6C, cho phép phân tích hiệu hoạt động người vay để đưa định cho khách hàng vay vốn Uy tín đạo đức khách hàng (Character) Các ổt chức tài quy ết định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy cá tính người vay Chính vậy, người vay phải trình bày m ột cách trung thực rõ ràng Ngân hàng c ần tiến hành xác minh, phát có chi ti ết thiếu trung thực đặt vấn đề độ tin cậy người vay Cụ thể cần ý đến vấn đề sau: lịch sử tín dụng khách hàng, cácđ ánh giáủca Ngân hàng khác đối tácđối với khách hàng này… Năng lực (Capacity) Ngân hàng c ần biết kỹ quản lý, s ự nhạy bén kinh doanh vị người xin vay vốn hoạt động kinh doanh bất động sản Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết mà ng ười vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh nhằm trụ vững phát triển nhiều doanh nhân khác thất bại Các mơ tả q trình hoạt động doanh nghiệp đến thời điểm tại, t ừng hoạt động lĩnh vực bất động sản, cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng chính, người cung cấp doanh nghiệp Điều kiện (Conditions) Ngân hàng ph ải thận trọng, bảo thủ ln tính đến tình xấu xảy Cần xácđịnh tìm hi ểu rõ nh ững điều kiện kinh tế, tình hình ngành khả cạnh tranh dự kiến có tác động (cả tích cực lẫn tiêu ựcc) đến hoạt động kinh doanh bất động sản khách hàng Xem xétđịa vị cạnh tranh khách hàng ngành th ị phần dự kiến, kết hoạt động khách hàng so với cácđối thủ cạnh tranh khác ngành, mức độ nhạy cảm khách hàng chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng lạm phátđến thị trường bất động sản bảng cân đối kế tốn dịng tiền khách hàng Ngoài ra, Ngân hàng c ần đánh giá ựd báo thị trường bất động sản khu vực khách hàng đầu tư Xem xét ếyu tố trị, pháp lý, xã hội, công ngh ệ, 76 môi tr ường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản ĩlnh vực khác ủca khách hàng Tài s ản đảm bảo (Collateral) Ngân hàng c ần nhìn vào hi ệu hoạt động kinh doanh có th ể có c khách hàng Báo cáo tài ủca Khách hàng cần bao hàm t ất khoản phải trả, thực tế lẫn đột xuất Đồng thời, điều kiện thông tin b ất cân x ứng, khoản tiền cho vay cần đảm bảo giá trị tài s ản khách hàng hoạt động kinh doanh có tri ển vọng, Ngân hàng c ũng cần xem xét tài sản đảm bảo để chấp cho khoản vay Vốn (Capital) Đầu tư vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể cam kết tài c doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cụ thể Ngân hàng c ần nhìn vào giá trị rịng c cơng ty hệ số tài chính, thu nh ập qua, tình hình phân chia c ổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền d ự kiến, tính khoản tài s ản lưu động, cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để định cho vay Kiểm sốt Control)( • C ần xem xét luật, qui định, qui chế hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản • M ức độ phù hợp khoản vay qui chế, qui định Ngân hàng • H sơ giấy tờ cho vay, giải ngân ph ải đầy đủ ph ải ký b ởi bên • Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn Về ngun ắtc khơng nên xem trọng C c ả thứ tự ưu tiên xem xét nên theo thứ tự nêu 4.3.3 Thành l ập phòng th m định, định giá bất động sản Hiện nay, việc khó kh ăn lớn cánộbtín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản vi ệc thNm định giá bất động sản xác, làm sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên, hoạt động thNm định giá ạti ngân hàng l ại thường cánộbtín dụng thực hiện, thân cán ộb tín dụng lại bị hạn chế trình độ thNm định, họ khơng đào t ạo chuyên môn lĩnh vực này, 77 lại cịn b ị hạn chế nguồn thơng tin v ề bất động sản thị trường, vi ệc định giá bất động sản hiệu quả, dễ rủi ro m ất nhiều thời gian Chính thế, để nâng cao hi ệu tín dụng bất động sản, ngân hàng cần thành l ập phòng th Nm định để định giá bất động sản cách chuyên nghiệp, đồng thời xây d ựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu Ngoài vi ệc cho vay tối đa 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường xuyênđánh giáạ il tài s ản chấp yêu cầu bổ sung tài s ản chấp giá trị tài s ản có bi ến động lớn, khơng đảm bảo đủ cho dư nợ Theo chuyên gia kinhế ,t cho vay mua bất động sản rủi ro cho vay mua chứng khốn nhờ có tài s ản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian Tuy nhiên, thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng chịu thiệt hại nặng nề Chẳng hạn, thời điểm cho vay, khu đất có giá tỷ đồng, ngân hàng cho vay 70% 3,5 t ỷ đồng Nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khuđất cịn 2,5 tỷ đồng, ngân hàng có kh ả tỷ đồng 4.3.4 Thành l ập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ khai thác tài sản Thành l ập công ty chuyên kinh doanh bất động sản m ột giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chun mơn hóa ho ạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thNm định bất động sản, c sở để tăng cường hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Gi ải pháp cịn tùy theo quy mơ ho ạt động, sách phát ểtrin ngân hàng m ới có th ể áp dụng Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài Gịn Th ương Tín thành l ập công ty chuyên kinh doanh bất động sản công ty mua bán nợ Ngân hàng Công Th ương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Vi ệt… có Cơng ty mua bán nợ Việc thành l ập Công ty địa ốc, Cơng ty mua bán nợ góp ph ần giải phần đáng kể nợ xấu Ngân hàng, để Ngân hàng t ập trung vào hoạt động 78 4.3.5 Nâng cao vai trị c phận kiểm tốn nội ki ểm soát nội bộ, đặc biệt l ĩnh vực cho vay bất động sản Cần nâng cao vai trị c phận kiểm tốn nội bộ, kiểm soát nội theo Quy định Ngân hàng nhà n ước Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, khơng vào th ực chất vấn đề, ngại đụng chạm Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá ộmt cáchđộc lập, khách quanđối với tất cácđơn vị, phận, hoạt động tổ chức tín dụng (cơ chế, sách, thủ tục, qui trình vấn đề hoạt động) dựa mức độ rủi ro m ức độ ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng trọng đến kiểm tra, kiểm soát hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản Đối với tất vấn đề có ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng, c ần thông báo kịp thời chất ảnh hưởng chúng hoạt động ngân hàng đưa khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục vấn đề 4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt r ủi ro khoản r ủi ro lãi suất Quản trị rủi ro m ột hoạt động quan trọng ngân hàng, th ậm chí cịn quan trọng mục tiêu ợli nhuận việc quản trị rủi ro hiệu c sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao n ăng lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây d ựng, hoàn thi ện c ủng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua vi ệc áp dụng th ực tiêu chuNn, nguyên ắtc an toàn c Basel I, Basel II định khác ủca ngân hàng nhà n ước bảo đảm an toàn ho ạt động ổt chức tín dụng Các ngân hàng cần xây d ựng hệ thống có th ể đánh giáđược lực khách hàng, kiểm sốtđược ủri ro tín dụng dựa bảng báo cáo tài thơng tin ngân hàng thu th ập được; kiểm soát,điều phối, quản lý danh m ục khoản nợ xấu; cân đối dự phòng h ỗ trợ cho việc đápứng quyđịnh Hiệp định Basel II Nguồn vốn đầu tư vào th ị trường bất động sản thường ngu ồn vốn trung dài h ạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh ệlch kỳ hạn, rủi ro lãi 79 suất biến động lãi su ất thị trường, NHTM ầcn tăng cường cách biện pháp huyđộng nguồn vốn trung dài h ạn thị trường; trích lập d ự phịng r ủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn s dụng vốn cách hợp lý 4.3.7 Sử dụng đòn b y tài phù h ợp Ngân hàng nhà n ước khống chế mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ngân hàng Vì thời gian qua nhiều ngân hàng cho vay g ấp hai, gấp ba lần mức huy động, đNy lãi su ất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lênđến 40%/năm Vì vậy, vi ệc ngân hàng nhà n ước cần quy định cụ thể mức cho vay, ngân hàng cần có bi ện pháp hữu hiệu, tránh ửs dụng địn b Ny tài lớn, gây r ủi ro cho ngân hàng 4.2.8 Giải pháp khác Vì thị trường bất động sản chịu chi phối lớn sách phápậ tlu nhà n ước, vận dụng th ực thi pháp luật ban ngành khác nên ngân hàng tham gia vào trình vận hành c thị trường bất động sản, chịu tácđộng sách này, thế, phần kiến nghị tập trung vào nh ững vấn đề mà b ản thân ngân hàng không th ể giải quyết, vấn đề n ằm ngồi kh ả ngân hàng, nh ưng lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng - Đối với Quốc Hội Chính ph ủ Kiến nghị Quốc Hội Chính ph ủ tiếp tục hồn thi ện luật chế sáchđiều chỉnh thị trường bất động sản hoàn thi ện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, ơc sở tránh tượng mâu thu ẫn quyđịnh, đồng thời nghiên ứcu mơ hình qu ản lý th ị trường bất động sản theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà,đất UBND tỉnh, thành phố công b ố giá thị trường ấn định), l ại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo t ừng thời kỳ; nghiên ứcu áp dụng tính số bất động sản đưa vào th ực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng th ực tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu 80 phát triển tràn lan khó ki ểm soát ủca thị trường mua bán bất động sản khơng thức Đối với UBND thành ph ố ban ngành địa phương Các sáchềvbất động sản, đặc biệt v ấn đề quyền sử dụng đất m ột yếu tố quan trọng việc tạo lập sở pháp lý cho việc phân định quyền ngh ĩa vụ đất đai cácđối tượng liên quan giao dịch bất động sản Tuy nhiên, vấn đề khó kh ăn liên quanđến bất động sản khơng ph ải hồn tồn c chế, sách bất động sản chưa minh bạch mà vi ệc thực thi quyđịnh pháp luật bất động sản ơc quan Nhà n ước ch ậm trễ không nh ất quán Nguyên nhân phát sinhừ hotạt động phối hợp thiếu đồng ban ngành, vấn đề người n ăng lực cán ơc quan Nhà nước điều đặt cho cải cách hành nói chung đổi hành lĩnh vực bất động sản nói riêng Do đó, v ề vấn đề ki ến nghị UBND thành ph ố tiếp tục đạo ởs ban ngành ph ải khắc phục, đổi thường xuyên thực công tác kiểm tra, đôn đốc gi ải vướng mắc nNy sinh liên quanđến thị trường bất động sản vấn đề giải tỏa, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, - Đối với Ngân hàng nhà n ước Việt Nam Kiến nghị Ngân hàng nhà n ước Việt Nam xem xét nghiên ứcu xây d ựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân ho ạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm c sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý Hoàn thi ện hệ thống giám sát ngân hàng theo cácướhng: Nâng cao ch ất lượng phân tích tình hình tài phát tri ển hệ thống cảnh báo ớsm tiềm Nn hoạt động TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài xác định đ“iểm” nh ạy cảm; Xây d ựng cách tiếp cận tới công vi ệc đánh giá chất 81 lượng điều hành r ủi ro nội TCTD; Nâng cao đòi h ỏi kỹ thuật việc trích lập dự phịng r ủi ro Ngân hàng nhà n ước cần có quy định mức cho vay tối đa ngân hàng, quy định việc góp v ốn liênđầu tư bên ngồi, tránh tình ạtrng ngân hàng đầu tư q nhiều vào kinh doanh ch ứng khoán thời gian qua, gây r ủi ro lớn cho ngân hàng Ngoài ra, ph ải kể đến vai trò điều tiết vĩ mô c Ngân Hàng Nhà N ước Ngân Hàng Nhà N ước nên có dự báo thị trường đưa sách phù hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho Ngân hàng thương mại thực Hiệu giải pháp tùy thuộc nhiều vào tình hình th ực tế khoản vay bất động sản Ngân hàng, n ếu khoản vay tốt, tiềm lực tài ngân hàng m ạnh vượt qua giai đoạn khó kh ăn Nh ưng cần lưu ý phải thực đồng loạt nhiều biện pháp ừt khâu qu ản lý t ốt khoản vay, đánh giá khách hàng, tích cực đôn đốc thu hồi nợ, biện pháp thỏa thuận với khách hàng để xử lý kho ản vay kết hợp với giải pháp nói nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ra, tránh khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản Kết luận chương Ở chương này, tác giả đưa nguy tiềm Nn hoạt động tín dụng bất động sản đánh giá ểtrin vọng thị trường bất động sản tín dụng bất động sản thời gian tới Đồng thời, tác giả đưa số giải pháp góp ph ần nâng cao hi ệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng cho vay b ất động sản Trong t ập trung vào đề nghị ngân hàng c ần xây d ựng quy chế cho vay chặt chẽ, tránh cho vay chạy theo tình trạng bong bóng b ất động sản; thành l ập phận định giá bất động sản, định kỳ đánh giáạ il giá trị tài s ản đảm bảo; thành l ập công ty kinh doanh b ất động sản; quản trị rủi ro ngân hàng, nh ất r ủi ro lãi su ất, rủi ro khoản …; nâng cao vai trị c phận kiểm tốn kiểm sốt nội bộ; đồng thời có sách kiểm tra sau cho vay, cấu lại nợ cho phù hợp với khả khách hàng 82 KẾT LUẬN CHUNG Mặt dù khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ khó có th ể ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng Vi ệt nam Ngân hàng Việt nam khơng s hữu chứng khốn bất động sản, khơng ph ải gánh chịu khoản lỗ gây t việc giảm giá loại chứng khoán phái sinh Tuy nhiên, ỉchsố giá bất động sản Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản Mỹ thời gian qua, với tăng trưởng đột biến vào n ăm 2007 b đầu đổ dốc kể từ Quý II n ăm 2008 đến Cùng với d nợ tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng Vi ệt nam t ương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt l ĩnh vực cho vay bất động sản cho thấy nguy khủng hoảng tín dụng bất động sản tương lai Vì vậy, ngân hàng cần có sách, giải pháp thích hợp cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý vay khơng có kh ả toán Về lâu dài Ngân hàng c ần xây d ựng quy trình cho vay chặt chẽ, có nh ững phận định giáđộc lập, định kỳ đánh giáạ il tài s ản đảm bảo đồng thời có nh ững dự báo thị trường bất động sản nhằm nâng cao hi ệu hoạt động tín dụng bất động sản thời gian tới Thêm vào ph ải thường xuyên thực nghiêm túc quyđịnh Ngân hàng nhà n ước, ngân hàng, có sách v ề quản trị rủi ro khoản, rủi ro lãi su ất đồng thời trích lập d ự phịng r ủi ro đúng, đủ cho vay vào l ĩnh vực DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt TS Quách Mạnh Hào, TS Nguyễn Trọng Nghĩa (2008) – Việt Nam khủng hoảng tài phố Wall TS Vương Quân Hoàng (2008)– hậu tín dụng bất động sản Mỹ nghĩ biện pháp phòng ngừa Việt nam Vũ Hồng (2008)– Tín dụng bất động sản: Nguy sóng bất lực PGS.TS Nguyễn Thị Mùi (2008) – Quản trị ngân hàng thương mại – Nhà xuất tài PGS.TS Trần Ngọc Thơ (2007) – Tài doanh nghiệp đại – Nhà xuất thống kê Ngân hàng nhà nước, báo cáo thường niên hàng năm Ngân hàng nhà nước, Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng kèm theo định số 1627/2001/QĐ-NHNN Các báo cáo thường niên, báo cáo tài năm Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam Các báo cáo thường niên, báo cáo tài năm Ngân hàng Công 10 Các báo cáo thường niên, báo cáo tài năm Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 11 Các báo cáo thường niên, báo cáo tài năm Ngân hàng TMCP Nam Việt 12 Các báo cáo CB Richard Ellis, Vietnam Real Estate 13 Một số văn pháp luật bất động sản: Luật Đất đai năm 2003, nghị định 181, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP 14 Một số thông tin trang web khác như: www.sbv.gov.vn; www.vietinbank.com.vn; www.sacombank.com.vn; www.navibank.com.vn; www.vietcombank.com.vn; www.vneconomy.com.vn; số báo, tạp chí như: Tạp chí ngân hàng, Tạp chí phát triển kinh tế, Thời báo kinh tế sài gòn Tài liệu tiếng Anh 15 Laperriere, Andrew (2006) Housing Bubble Trouble: Have we been living beyond our means? The Weekly Standard 16 Mantell, Ruth (2009) Home prices off record 18% in past year, Case- Shiller says 17 Poirier, John (2007) Top five US subprime lenders asked to testify-Dodd 18 Shiller, Robert (2005) The Bubble's New Home, Is A Housing Bubble About To Burst BusinessWeek 19 AFP - Housing woes take bigger toll on economy than expected: Paulson 20 Bill Moyers Journal (2007) In Washington, big business and big money are writing the rules on trade 21 The Boston Globe - Adjustable-rate loans come home to roost: Some squeezed as interest rises, home values sag ... ứcu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt nam từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ? ?? để nghiên ứcu, đánh giá nguyên nhân khủng hoảng tín dụng Mỹ nghiên cứu hoạt động tín dụng. .. NGUYỄN CAO HỮU TRÍ NGHIÊN C ỨU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã ngành... sản, đặc điểm tín dụng bất động sản, nguyên ắtc cho vay bất động sản, vai trị c tín dụng bất động sản rủi ro cho vay bất động sản 15 CHƯƠNG 2: KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ VÀ BÀI H