Đang tải... (xem toàn văn)
(NB)Giáo trình Định giá bất động sản trình bày tổng quan về định giá tài sản; định giá bất động sản; đối tượng định giá tài sản; một số khái niệm liên quan đến giá trị tài sản; phương pháp định giá tài sản; tổng quan về bất động sản; các phương pháp định giá bất động sản...
TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BÔ MÔN KTXD ̣ GIAO TRINH ́ ̀ ĐINH GIA BÂT ĐÔNG SAN ̣ ́ ́ ̣ ̉ Tài liệu lưu hành nội bộ Dành cho sinh viên cao đẳng BIÊN SOAN: ThS. TRÂN THI THU H ̣ ̀ ̣ ƯƠNG ̀ GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ CHƯƠNG I TỔNG QUAN VỀ ĐỊNH GIÁ TÀI SẢN 1.1 Đối tượng định giá tài sản 1.1.1 Đối tượng Định giá quyền tài sản gồm quyền tài sản bất động sản; tài sản động sản; quyền sở hữu trí tuệ; các tài sản vơ hình khác và các hàng hố, dịch vụ khác; Định giá giá trị doanh nghiệp; Định giá các lợi ích tài chính, các tài sản tài chính (các loại giấy tờ có giá); Định giá các nguồn tài ngun gồm: giá rừng; giá quyền khai thác rừng, quyền khai thác tài ngun, khống sản; Các loại dịch vụ khác về tư vấn và thơng tin giá tài sản Nhà nước định giá đối với: a) Hàng hóa, dịch vụ thuộc lĩnh vực độc quyền nhà nước sản xuất, kinh doanh; b) Tài ngun quan trọng; c) Hàng dự trữ quốc gia; sản phẩm, dịch vụ cơng ích và dịch vụ sự nghiệp công sử dụng ngân sách nhà nước 1.1.2 Phân loại đối tượng a) Định mức giá cụ thể đối với: Các dịch vụ hàng không, bao gồm: dịch vụ cất cánh, hạ cánh; điều hành bay đi, đến; hỗ trợ bảo đảm hoạt động bay; soi chiếu an ninh; Dịch vụ kết nối viễn thông; Điện: giá truyền tải điện; giá dịch vụ phụ trợ hệ thống điện; b) Định khung giá đối với: giá phát điện; giá bán buôn điện; mức giá bán lẻ điện bình qn; dịch vụ vận chuyển hàng khơng nội địa tuyến độc quyền; c) Định khung giá và mức giá cụ thể đối với: Đất, mặt nước, nước ngầm, rừng thuộc sở hữu tồn dân do Nhà nước làm đại diện chủ sở hữu và nước sạch sinh hoạt; Giá cho th, th mua nhà ở xã hội, nhà ở cơng vụ được xây dựng chi từ nguồn ngân sách nhà nước; giá bán hoặc giá cho th nhà thuộc sở hữu nhà nước; GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Dịch vụ khám bệnh, chữa bệnh và dịch vụ giáo dục, đào tạo tại cơ sở khám bệnh, chữa bệnh, cơ sở giáo dục, đào tạo của Nhà nước; d) Định giá tối đa hoặc giá tối thiểu đối với: Hàng dự trữ quốc gia theo quy định của pháp luật về dự trữ quốc gia; hàng hóa, dịch vụ Nhà nước đặt hàng, giao kế hoạch sản xuất, kinh doanh; sản phẩm, dịch vụ cơng ích, dịch vụ sự nghiệp cơng sử dụng ngân sách nhà nước Sản phẩm thuốc lá điếu sản xuất trong nước; Giá cho th đối với tài sản nhà nước là cơng trình kết cấu hạ tầng 1.2 Khái niệm định giá tài sản và sự cần thiết 1.2.1 Khái niệm về Định giá Định giá tài sản có lịch sử hình thành và phát triển khá lâu nhiều nước trên thế giới. Ở nước ta, trong những năm gần đây, nghề định giá tài sản cũng được phát triển rất nhanh chúng với nhiều loại hình doanh nghiệp tham gia thị trường và đội ngũ cán bộ định giá chun nghiệp. Định giá tài sản là hoạt động đánh giá, định giá mang tính chất khách tồn tại trong đời sống kinh tế xã hội của mọi nền kinh tế sản xuất hàng hố, đặc biệt đối với những nền kinh tế phát triển theo cơ chế thị trường, có liên quan đến lợi ích của nhiều chủ thể khác nhau. Trên thực tế khơng có sự phân biệt rõ ràng giữa định giá và thẩm định giá vì cơng việc của định giá và thẩm định giá đều là xác định giá trị để tìm ra giá cả của tài sản định bán trong một tập hợp giả định các điều kiện trên thị trường nhất định. Cơng việc này được thực hiện bởi các nhà chun mơn được đào tạo, có kiến thức, kinh nghiệm, có tính trung thực và tn theo các tiêu chuẩn thẩm định giá do Nhà nước quy định. Kết quả của việc xác định giá cả do các thẩm định viên đưa ra là cơ sở để các tổ chức, cá nhân có tài sản định ra mức giá phù hợp trong giao dịch a. Định giá là gì? Định giá có thể được hiểu là việc đánh giá giá trị của tài sản phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định Định giá tài sản là việc tư vấn, định các mức giá cụ thể cho từng loại tài sản làm căn cứ cho các hoạt động giao dịch mua, bán tài sản, hàng hóa, dịch vụ đó trên thị trường. Đối với các loại tài sản, hàng hóa, dịch vụ do Nhà nước định giá (các cơ quan có thẩm quyền quy định) thì các mức giá cụ thể của từng loại tài sản, hàng hóa mang tính bắt buộc mọi đối tượng tham gia hoạt động giao dịch, mua bán phải thực hiện. Đối với các tài sản, hàng hóa, dịch vụ khơng thuộc danh mục Nhà nước định giá thì do các tổ chức, cá nhân tự định giá theo quy luật thị trường làm cơ sở cho các hoạt động giao dịch mua bán, trao đổi GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ b. Thẩm định giá là gì? Khi nghiên cứu về thẩm định giá, giới nghiên cứu học thuật trên thế giới đó đưa ra nhiều định nghĩa khác nhau: Theo tự điển Oxford: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị bằng tiền của một vật, của một tài sản”; “là sự ước tính giá trị hiện hành của tài sản trong kinh doanh” Theo giáo sư W.Seabrooke Viện đại học Portsmouth, Vương quốc Anh: “Thẩm định giá là sự ước tính giá trị của các quyền sở hữu tài sản cụ thể bằng hình thái tiền tệ cho một mục đích đó được xác định”. Theo Ơng Fred Peter Marrone Giám đốc Marketing AVO, Úc “Thẩm định giá là việc xác định giá trị của bất động sản tại một thời điểm có tính đến bản chất của bất động sản và mục đích của thẩm định giá. Do vậy, thẩm định giá là áp dụng các dữ liệu của thị trường so sánh mà các thẩm định viên thu thập được và phân tích chúng, sau đó so sánh với tài sản được u cầu thẩm định giá để hình thành giá trị của chúng” Theo Gs. Lim Lan Yuan Singapore: Thẩm định giá là một nghệ thuật hay khoa học về ước tính giá trị cho một mục đích cụ thể của một tài sản cụ thể tại một thời điểm, có cân nhắc đến tất cả những đặc điểm của tài sản cũng như xem xét tất cả các yếu tố kinh tế căn bản của thị trường bao gồm các loại đầu tư lựa chọn Theo Luật giá số 11/2012/QH 13 của Quốc hội nước CH XHCN Việt Nam: “Thẩm định giá là việc cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá xác định giá trị bằng tiền của các loại tài sản theo quy định của Bộ luật dân sự phù hợp với giá thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, phục vụ cho mục đích nhất định theo tiêu chuẩn thẩm định giá.” Mặc dù có nhiều định nghĩa nhưng khi đề cập về thẩm định đều có chung một số yếu tố nhất định là: Thẩm định giá là cơng việc ước tính giá trị tài sản tại thời điểm đánh giá; Thẩm định giá địi hỏi tính chun mơn về nghiệp vụ thẩm định giá; Giá trị của tài sản được biểu hiện dưới hình thái tiền tệ; Thẩm định giá cho một u cầu, mục đích nhất định; Xác định tại một thời điểm, địa điểm cụ thể, trong một thị trường nhất định với những điều kiện nhất định; Được thực hiện dựa trên cơ sở sử dụng các dữ liệu, các yếu tố của thị trường GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Do vậy chúng ta có thể hiểu khái niệm về thẩm định giá như sau: “Thẩm định giá là một nghệ thuật hay một khoa học về ước tính giá trị bằng tiền với độ tin cậy cao nhất về lợi ích mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể nào đó phù hợp với thị trường tại một địa điểm, thời điểm nhất định, cho một mục đích nhất định theo những tiêu chuẩn được cơng nhận như những thơng lệ quốc tế hoặc quốc gia” 1.2.2 Sự cần thiết định giá tài sản Mục đích định giá có ảnh hưởng đến việc lựa chọn cơ sở thẩm định giá. Xác định chính xác mục đích định giá giúp cho thẩm định viên tránh được việc lựa chọn cơ sở thẩm định khơng đúng, áp dụng phương pháp định giá khơng thích hợp và dẫn đến việc thẩm định giá khơng đúng với mục đích u cầu Trong nền kinh tế thị trường hiện nay, định giá tài sản thường nhằm các mục đích sau đây: Trong hoạt động mua bán, trao đổi: + Giúp người bán xác định giá bán + Giúp người mua quyết định giá mua + Thiết lập cơ sở cho sự trao đổi về hiện vật giữa tài sản này với tài sản khác. Trong hoạt động tài chính và tín dụng + Để sử dụng cho việc cầm cố hay thế chấp + Để xác định giá trị cho các hợp đồng bảo hiểm tài sản + Để xác định số tiền và các điều khoản cho thuê theo hợp đồng: Để giúp cho việc đặt ra tiền thuê và xây dựng các điều khoản cho thuê Trong hoạt động phát triển tài sản và đầu tư + Để so sánh với cơ hội đầu tư vào các tài sản khác + Để quyết định khả năng thực hiện đầu tư Trong hoạt động quản trị doanh nghiệp + Để lập báo cáo tài chính hàng năm + Để xác định giá thị trường của vốn đầu tư + Để xác định giá trị doanh nghiệp + Để mua bán, hợp nhất doanh nghiệp + Để thanh lý tài sản + Để có phương án xử lý tài sản khi cải cách doanh nghiệp Nhà nước Trong hoạt động quản lý nhà nước GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ + Để xác định giá sàn phục vụ đấu thầu, đấu giá tài sản cơng + Để tính thuế khi tài sản được bán hoặc để thừa kế + Để xác định giá trị bồi thường thu hồi tài sản + Để tịa án ra quyết định phân chia tài sản khi xử án. + Để tìm ra giá trị tính thuế hàng năm đối với tài sản quỹ + Để xác định giá sàn phục vụ phát mãi các tài sản bị tịch thu xung cơng Thẩm định viên xác định mục đích định giá dựa trên văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng, dựa trên kinh nghiệm, hiểu biết và trình độ của mình và phải giải thích, trình bày rõ ràng đầy đủ trong Báo cáo định giá 1.3 Một số khái niệm liên quan đến giá trị tài sản 1.3.1 Các khái niệm tài sản Theo tiêu chuẩn số 12 – Hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam – Ban hành kèm theo quyết định số 219/2008/QĐBTC ngày 31 tháng 12 năm 2008 của Bộ trưởng Bộ tài chính: “Tài sản bao gồm vật, tiền, giấy tờ có giá và các quyền tài sản” Vật: Gồm cả vật đang có và vật sẽ được hình thành trong tương lai (ví dụ: Cơng trình đang được xây dựng, tàu thuyền đang đóng hoặc sẽ đóng ) Tiền, giấy tờ có giá: Cổ phiếu, trái phiếu, cơng trái, séc, giấy ủy nhiệm chi, tín phiếu, sổ tiết kiệm, Các quyền tài sản: Quyền sử dụng đất, quyền địi nợ, quyền sở hữu trí tuệ,… Ngồi ra, theo Viện Ngơn ngữ học: “Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu” Nhìn tổng qt, tài sản có thể tồn tại dưới dạng vật chất hoặc phi vật chất, hữu hình hoặc vơ hình – gọi chung là các nguồn lực, được xác định đối với một chủ thể nhất định và có khả năng mang lại lợi ích cho các chủ thể đó. 1.3.2 Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí a. Các khái niệm Giá trị tài sản: Là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định Giá cả: Là một thuật ngữ được dùng để chỉ một số tiền được u cầu, được đưa ra hoặc được trả cho một tài sản, hàng hóa hoặc dịch vụ vào một thời điểm nhất định Chi phí: Là số tiền cần có để tạo ra hoặc sản xuất ra hàng hóa hoặc dịch GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ vụ. Khi hàng hóa hay dịch vụ được hồn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử. Mức giá được trả cho hàng hóa dịch vụ đó trở thành chi phí đối với người mua b. Phân biệt giá trị, giá cả và chi phí Giống nhau: Đều thể hiện dưới hình thức tiền tệ Đều sử dụng để đo lường lợi ích của hàng hóa đối với các chủ thể Khác nhau: + Giá trị: Khơng phải là một thực tế, mà là mức giá phù hợp với khả năng cao nhất được chấp nhận để mua bán đối với tài sản, hàng hóa hoặc dịch vụ tại mỗi thời điểm nhất định. Giá trị khơng nhất thiết hình thành và được dùng trong quan hệ trao đổi, mua bán + Giá cả: Là một thực tế lịch sử, phản ánh quan hệ trao đổi, mua bán hàng hóa + Chi phí: Là một dạng đặc biệt của giá cả. Khi một hàng hóa hay dịch vụ được hồn tất thì chi phí của nó là một thực tế lịch sử, phản ánh phí tổn cho việc sản xuất hàng hóa, dịch vụ Nhìn chung, giá trị, giá cả và chi phí là các khái niệm khác nhau nhưng giữa chúng có mối liên hệ với nhau và trong điều kiện nhất định thì giá cả, chi phí có thể là căn cứ của giá trị như: + Giá cả được coi như một chứng cứ của giá trị thị trường khi các bên mua, bán, các điều kiện giao dịch thoả mãn định nghĩa về giá trị thị trường + Chi phí là thước đo giá trị khi chi phí xây dựng cơng trình đáp ứng được u cầu sử dụng cao nhất và tốt nhất; chi phí khơng đúng khơng thể hiện được giá trị tạo ra 1.3.3 Giá trị thị trường và phi thị trường 1.3.3.1 Khái niệm, phân loại thị trường a. Khái niệm Trước kia, khi nói đến thị trường chúng ta đều nghĩ ngay tới đó là một địa điểm mà tại đó người mua và người bán cùng tham gia vào việc mặc cả trực tiếp mua bán hàng hóa. Ngày nay, dưới sự phát triển vượt bậc của khoa học cơng nghệ, sự đa dạng hóa trong lĩnh vực kinh tế, thị trường được hiểu đó là tập hợp những sự thỏa thuận mà qua đó, người bán và người mua tiếp xúc với nhau để trao đổi hàng hóa, dịch vụ. Và như vậy, thị trường khơng nhất thiết phải gắn với một vị trí hay khơng gian cụ thể Theo Uỷ ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) định nghĩa: GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Thị trường là một mơi trường, trong đó hàng hố dịch vụ được trao đổi, kinh doanh giữa người mua và người bán thơng qua cơ chế giá. Khái niệm thị trường hàm ý khả năng người mua, người bán tiến hành các hoạt động của họ một cách tự nguyện b. Phân loại thị trường Việc phân loại thị trường có ý nghĩa quan trọng trong hoạt động thẩm định giá. Từ việc xác định được các giao dịch chứng cớ đó thuộc thị trường nào, chúng ta có thể đưa ra các kết luận về giao dịch chứng cớ có thể tin tưởng dùng để so sánh được hay khơng Theo Kinh tế học thì thị trường được phân loại thành 4 loại thị trường chính sau: Thị trường cạnh tranh hồn tồn hay hồn hảo: Loại này chỉ có trên lý thuyết, là thị trường mà người bán và người mua khơng có khả năng ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cả thị trường. Năm điều kiện hình thành một thị trường cạnh tranh hồn tồn: + Có vơ số người mua và người bán + Có thể mua bán vào bất cứ lúc nào và nơi nào + Các loại hàng hóa có thể thay thế cho nhau + Hàng hóa và thơng tin được lưu thơng tự do + Mọi người đều nắm được các điều kiện giao dịch Thị trường độc quyền: Là thị trường mà ở đó chỉ tồn tại một nhà cung cấp duy nhất một loại sản phẩm, như: Điện dùng để thắp sáng cũng là một dạng của độc quyền đó chỉ có một người bán và việc thâm nhập thị trường này là rất khó khăn. Sự thay đổi số lượng sản phẩm có thể ảnh hưởng tới sự thay đổi giá cả sản phẩm trên thị trường Thị trường độc quyền nhóm: Là thị trường tồn tại một số lượng nhỏ các hãng cung ứng một loại sản phẩm nhất định, như: Thị trường sản xuất ơ tơ ở đó có vài người bán kiểm sốt hầu hết lượng cung trên thị trường. Thị trường cạnh tranh: Là thị trường tồn tại nhiều nhà cung ứng những sản phẩm có khả năng thay thế cho nhau, trong đó mỗi người chỉ có khả năng ảnh hưởng một cách hạn chế tới giá cả sản phẩm của mình, như: Thị trường các sản phẩm bán lẻ thương nghiệp như: May mặc, giầy da… là những thị trường cạnh tranh, đó có nhiều người bán và thị trường này các nhà sản xuất thường sử dụng hình thức cạnh tranh phi giá cả như quảng cáo, phân biệt sản phẩm của họ Ngồi ra, theo Lý thuyết Marketing thị trường gồm: Thị trường sản phẩm GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Thị trường khu vực Thị trường khách hàng 1.3.3.2 Giá trị thị trường (GTTT) Trong nền kinh tế thị trường, các qui luật của kinh tế thị trường đều biểu hiện sự hoạt động của mình thơng qua giá cả thị trường. Tín hiệu của cơ chế thị trường là giá cả thị trường. Giá cả thị trường là sự biểu hiện bằng tiền của giá trị thị trường hàng hố Tức là phụ thuộc rất lớn vào giá trị thị trường. Giá trị thị trường nói đây, là giá trị xã hội – giá trị được xã hội thừa nhận và được đo bằng thời gian lao động xã hội cần thiết. Như chúng ta đã biết, trên thị trường hầu hết các loại hàng hố được sản xuất ra khơng chỉ một hoặc hai nhà sản xuất sản xuất ra mà có khi rất nhiều nhà sản xuất cùng sản xuất hàng hố đó. Tuỳ thuộc vào trình độ phát triển của sức sản xuất của mỗi ngành mà giá trị thị trường có thể ứng với một trong ba trường hợp sau đây: Trường hợp thứ nhất: Giá trị thị trường của hàng hố do giá trị của đại bộ phận hàng hố được sản xuất ra trong điều kiện trung bình quyết định. Đây là trường hợp phổ biến nhất, ở hầu hết các loại hàng hố Trường hợp thứ hai: Giá trị thị trường của hàng hố do giá trị của bộ phận hàng hố được sản xuất ra trong điều kiện xấu quyết định Trường hợp thứ ba: Giá trị thị trường hàng hố do giá trị của đại bộ phận hàng hố được sản xuất ra trong điều kiện tốt quyết định Trong thời đại ngày nay, xu thế tồn cầu hố đó trở thành xu thế tất yếu, sự phát triển kinh tế của mỗi nước khơng thể tách rời các nước khu vực và thế giới. Thị trường trong nước và thị trường thế giới có quan hệ mật thiết với nhau. Do đó, giá trị xã hội về một loại hàng hóa nào đó sản xuất trong nước sẽ là giá trị cá biệt trên thị trường khu vực và thế giới. Giá trị cá biệt ảnh hưởng ở mức độ nào đến giá trị thị trường thế giới tuỳ thuộc vào mức sản lượng hàng hố cung ứng ra thị trường và các điều kiện về thuế quan, chính sách xuất nhập khẩu của mỗi nước Từ những vấn đề trên, trong cơng tác định giá, quản lý giá hiện nay chúng ta khơng chỉ quan tâm tới giá trị thị trường của từng loại hàng hố sản xuất trong nước mà cịn quan tâm tới giá trị thị trường thế giới, giá trị thị trường khu vực đối với hàng hố đó, để có những chính sách quản lý kinh tế vĩ mơ phù hợp, giữ được ổn định và phát triển sản xuất trong nước Hiện nay trong định giá tài sản có một số khái niệm giá trị thị trường được sử dụng rộng rãi trên thế giới như: Theo tiêu chuẩn của Ủy ban tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế: Giá trị thị trường là số tiền trao đổi ước tính về tài sản vào thời điểm thẩm định giá, với một bên là người bán sẵn sàng bán và một bên là người mua sẵn sàng mua, sau một q trình tiếp thị cơng khai mà tại đó các bên hành động một cách khách GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ quan, hiểu biết và khơng bị ép buộc Theo quan điểm của Hiệp hội các nhà thẩm định giá Hoa kỳ: Mức giá có khả năng xảy ra nhất của tài sản sẽ được mua bán trên thị trường cạnh tranh và mở dưới những điều kiện giao dịch cơng bằng vào thời điểm thẩm định giá giữa người mua sẵn sàng mua và người bán sẵn sàng bán, các bên hành động một cách thận trọng, am tường và thừa nhận giá cả khơng bị ảnh hưởng của những yếu tố tác động thái q cũng như khơng bị ép buộc Theo hệ thống tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam: Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá và được xác định giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵn sàng bán; trong một giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường Khái niệm trên có thể được hiểu như sau: + “Giá trị thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường ” là số tiền ước tính để tài sản có thể được mua, bán trên thị trường trong điều kiện thương mại bình thường mà sự mua bán đó thoả mãn những điều kiện của thị trường tại thời điểm thẩm định giá.’’ + “Vào thời điểm thẩm định giá ” là ngày, tháng, năm cụ thể khi tiến hành thẩm định giá, được gắn với những yếu tố về cung, cầu, thị hiếu và sức mua trên thị trường khi thực hiện thẩm định giá trị tài sản. + “Giữa một bên là người mua sẵn sàng mua ” là người đang có khả năng thanh tốn và có nhu cầu mua tài sản được xác định giá trị thị trường. + “Và một bên là người bán sẵn sàng bán ” là người bán đang có quyền sở hữu tài sản (trừ đất), có quyền sử dụng đất có nhu cầu muốn bán tài sản với mức giá tốt nhất có thể được trên thị trường. + “Khách quan và độc lập”: Các bên mua bán trên cơ sở khơng có quan hệ phụ thuộc hay quan hệ đặc biệt nào có thể gây ra một mức giá giả tạo; + “Điều kiện thương mại bình thường” là việc mua bán được tiến hành khi các yếu tố cung, cầu, giá cả, sức mua khơng xảy ra những đột biến do chịu tác động của thiên tai, địch họa; nền kinh tế khơng bị suy thối hoặc phát triển q nóng ; thơng tin về cung, cầu, giá cả tài sản được thể hiện cơng khai trên thị trường. Giá trị thị trường thể hiện mức giá hình thành trên thị trường cơng khai và cạnh tranh. Thị trường này có thể là thị trường trong nước hoặc thị trường quốc tế, có thể bao gồm nhiều người mua, người bán hoặc bao gồm một số lượng hạn chế người mua, người bán Giá trị thị trường thể hiện mức giá ước tính mà trên cơ sở đó, bên bán và bên mua thoả thuận tại một thời điểm sau khi cả hai bên đó khảo sát, cân nhắc đầy đủ các cơ hội và lựa chọn tốt nhất cho mình từ các thơng tin trên thị trường GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 10 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Th phim = 16.000 triệu đ Tiền điện = 600triệu đ Lương nhân viên = 600 triệu đ Sửa chữa và bảo dưỡng máy = 600 triệu đ Phí xin giấy phép = 200 triệu đ Phí Quảng cáo = 500 triệu đ Các chi phí khác = 500 triệu đ Tổng chi phí 19.000 triệu đ III. Lãi rịng 7.754 triệu đ IV. Phân chia lãi ròng 50% cho chủ doanh nghiệp (bao gồm lãi trả vốn vay ngân hàng) 7.754 triệu đ Tiền thuê bất động sản rịng 7.754 triệu đ 3.877 triệu đ = 3.877 triệu đ = 3.877 triệu đ x 50% Điều tra thị trường cho thấy lãi suất bình qn ngành dịch vụ chiếu phim 10%; do đó giá trị trung tâm chiếu phim X sẽ là: 1 3.877 triệu đ x = 38.770 triệu đ 10% Kết luận: giá trị của Trung tâm chiếu phim là 38,77 tỷ đồng 2.3 Qui trình định giá bất động sản 2.3.1 Bước 1: Xác định tổng qt về tài sản cần thẩm định giá và loại hình giá trị làm cơ sở thẩm định giá GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 57 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ a) Xác định các đặc điểm cơ bản về pháp lý, kinh tế kỹ thuật của tài sản cần thẩm định giá có ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá tại thời điểm thẩm định giá. Trường hợp có những hạn chế trong việc xác định các đặc điểm này, cần nêu rõ trong báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá b) Xác định đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá: Đối tượng sử dụng kết quả thẩm định giá là khách hàng thẩm định giá và bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá (nếu có) theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết c) Xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá được xác định căn cứ vào văn bản u cầu thẩm định giá của cơ quan nhà nước có thẩm quyền,văn bản đề nghị thẩm định giá của khách hàng thẩm định giá hoặc hợp đồng thẩm định giá. Mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phải được ghi rõ trong hợp đồng thẩm định giá, báo cáo kết quả thẩm định giá và chứng thư thẩm định giá Thẩm định viên cần trao đổi cụ thể với khách hàng để xác định mục đích thẩm định giá và thời điểm thẩm định giá phù hợp với mục đích sử dụng của chứng thư thẩm định giá d) Xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá Căn cứ vào mục đích thẩm định giá, đặc điểm pháp lý, đặc điểm kinh tế kỹ thuật và đặc điểm thị trường của tài sản thẩm định giá thẩm định viên xác định cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản Trong báo cáo kết quả thẩm định giá, thẩm định viên phải phân tích những thơng tin, dữ liệu gắn với các căn cứ nêu trên và căn cứ vào Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 02 về giá trị thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá và Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 03 về giá trị phi thị trường làm cơ sở cho thẩm định giá để có lập luận rõ cơ sở giá trị của thẩm định giá là giá trị thị trường hay giá trị phi thị trường của tài sản thẩm định giá e) Xác định giả thiết và giả thiết đặc biệt Thẩm định viên có thể đưa ra giả thiết đối với những thơng tin cịn hạn chế, chưa chắc chắn ảnh hưởng đến giá trị tài sản thẩm định giá trong trường hợp khơng khắc phục được những hạn chế này. Các hạn chế về thơng tin bao gồm các hạn chế về hồ sơ pháp lý của tài sản thẩm định giá, hạn chế về đặc điểm của tài sản thẩm định giá, hoặc hạn chế về các thơng tin khác ảnh hưởng đến việc ước tính giá trị của tài sản thẩm định giá Ví dụ: Khi thẩm định giá thửa đất của một nhà máy, thẩm định viên thu thập được thơng tin cho rằng thửa đất này có khả năng bị ơ nhiễm nhưng chưa có cơ sở vững chắc để kết luận thửa đất này bị ơ nhiễm. Thẩm định viên có thể GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 58 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ giả thiết thửa đất này khơng bị ơ nhiễm nếu các chi phí để xác định mức độ ơ nhiễm là q lớn và khơng cần thiết trong bối cảnh, phạm vi cuộc thẩm định giá. Hoặc, hi thẩm định giá trị của tên thương mại gắn với một doanh nghiệp, thẩm định viên có thể giả định rằng doanh nghiệp đó sẽ tiếp tục hoạt động lâu dài mặc dù điều này khơng hồn tồn chắc chắn Giả thiết đặc biệt là giả thiết về tình trạng của tài sản khác với thực tế tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên giả thiết này cần được áp dụng để phù hợp với mục đích thẩm định giá theo u cầu của khách hàng. Ví dụ như trường hợp thẩm định giá một tịa nhà đang được xây dựng với giả thiết đặc biệt là tịa nhà đó đã được hồn thành tại thời điểm thẩm định giá; hoặc trường hợp một doanh nghiệp đã ngừng hoạt động tại thời điểm thẩm định giá, tuy nhiên khách hàng u cầu xác định giá trị doanh nghiệp trong trường hợp doanh nghiệp vẫn đang hoạt động tại thời điểm thẩm định giá Những giả thiết và giả thiết đặc biệt đưa ra phải hợp lý và phù hợp với mục đích thẩm định giá. Các giả thiết đặc biệt cần phải được thơng báo và có đồng thuận của khách hàng thẩm định giá và đảm bảo phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan Trong q trình thẩm định giá, nếu thẩm định viên thấy những giả thiết đưa ra là khơng chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở, hoặc nên đưa ra dưới dạng giả thiết đặc biệt thì cần xem xét lại và thơng báo, trao đổi ngay với người đại diện theo pháp luật của doanh nghiệp thẩm định giá (hoặc người được ủy quyền trong lĩnh vực thẩm định giá) và khách hàng, từ đó đưa ra hướng xử lý phù hợp. Nếu việc tiến hành thẩm định giá trên cơ sở một giả thiết đặc biệt khiến cho việc thẩm định giá trở nên khơng khả thi thì cũng cần loại bỏ giả thiết đặc biệt này Các giả thiết và giả thiết đặc biệt cần được thuyết minh rõ tại báo cáo kết quả thẩm định giá theo quy định tại Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 06 – Báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và hồ sơ thẩm định giá 2.3.2 Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá Lập kế hoạch thẩm định giá, bao gồm: a) Việc lập kế hoạch thẩm định giá nhằm xác định rõ phạm vi, nội dung cơng việc, tiến độ thực hiện từng nội dung cơng việc và tiến độ thực hiện của tồn bộ cuộc thẩm định giá b) Nội dung kế hoạch bao gồm: Xác định mục tiêu, u cầu, phạm vi và nội dung cơng việc Xác định phương thức, cách thức tiến hành thẩm định giá Xác định dữ liệu cần thiết cho cuộc thẩm định giá, các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản thẩm định giá, tài sản so sánh GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 59 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng: Nghiên cứu hồ sơ, tài liệu về tài sản cần thẩm định giá. Xây dựng tiến độ thực hiện, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện Xác định việc tổ chức thực hiện, phân bổ nguồn lực: Lập phương án phân cơng thẩm định viên và các cán bộ trợ giúp thực hiện u cầu thẩm định giá của khách hàng, đảm bảo việc áp dụng quy trình kiểm sốt chất lượng hoạt động thẩm định giá của doanh nghiệp Xác định nội dung cơng việc cần th chun gia tư vấn (nếu có) 2.3.3 Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập thơng tin Các nguồn thơng tin thu thập, phục vụ cho q trình thẩm định giá bao gồm: thơng tin do khách hàng cung cấp; thơng tin từ kết quả khảo sát thực tế; thơng tin từ các giao dịch mua bán tài sản trên thị trường (ví dụ: giá thực mua bán, giá chào bán, giá chào mua, điều kiện mua bán, khối lượng giao dịch, thời gian giao dịch, địa điểm giao dịch); thơng tin trên các phương tiện truyền thơng của địa phương, trung ương và của các cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền; thơng tin trên các văn bản thể hiện tính pháp lý về quyền của chủ sở hữu, về các đặc tính kinh tế kỹ thuật của tài sản, về quy hoạch phát triển kinh tế, xã hội của vùng, miền có liên quan đến tài sản Thẩm định viên có trách nhiệm kiểm chứng thơng tin để bảo đảm độ tin cậy, chính xác trước khi đưa vào phân tích thơng tin, áp dụng các cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá. Đối với những tài liệu do khách hàng cung cấp, nếu phát hiện nội dung tài liệu, hồ sơ khơng hồn chỉnh, khơng đầy đủ hoặc có nghi vấn thẩm định viên phải kịp thời u cầu khách hàng bổ sung đầy đủ hoặc xác minh, làm rõ Thẩm định viên phải trực tiếp tham gia vào q trình khảo sát, ký biên bản khảo sát hiện trạng tài sản và thu thập số liệu về thơng số của tài sản thẩm định giá và các tài sản so sánh (nếu sử dụng các tài sản so sánh). Chụp ảnh các tài sản theo dạng tồn cảnh và chi tiết Đối với từng loại tài sản cụ thể thẩm định viên cần xác định các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị của tài sản thẩm định giá và tiến hành thu thập các thơng tin phù hợp với các yếu tố đó, phù hợp với cách tiếp cận và phương pháp thẩm định giá lựa chọn Ví dụ về các thơng tin cần thu thập: Khảo sát và thu thập số liệu về vị trí thực tế của bất động sản, so sánh với vị trí của các bất động sản khác trong cùng khu vực, mơ tả các đặc điểm pháp lý liên quan đến bất động sản; diện tích đất và cơng trình kiến trúc gắn liền với đất; đặc điểm hình học của bất động sản; loại hình kiến trúc, vật liệu xây dựng cơng trình; thời điểm hồn thành và GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 60 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ thời điểm đưa vào sử dụng cơng trình, tuổi đời, tình trạng sửa chữa và bảo trì; kết cấu hạ tầng (cấp và thốt nước, viễn thơng, điện, đường, khu để xe và các yếu tố khác); cảnh quan, mơi trường xung quanh; mục đích sử dụng tại thời điểm thẩm định giá; các số liệu về kinh tế xã hội, mơi trường, quy hoạch và những yếu tố khác có tác động đến giá trị của bất động sản, những đặc trưng của thị trường bất động sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực có tài sản thẩm định giá và khu vực lân cận; các thơng tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, kết cấu hạ tầng và các yếu tố khác) 2.3.4 Bước 4: Phân tích thơng tin Là q trình đánh giá tác động của các yếu tố đến mức giá của bất động sản cần định giá Phân tích những thơng tin từ khảo sát hiện trường bất động sản Phân tích những đặc trưng của thị trường bất động sản cần định giá a. Bản chất và hành vi ứng xử của những người tham gia thị trường b. Xu hướng cung cầu trên thị trường bất động sản Phân tích về khách hàng: Phân tích về việc sử dụng tốt nhất và tối ưu của bất động sản 2.3.5 Bước 5: Xác định giá trị tài sản cần thẩm định Xác định tổng qt về bất động sản cần định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá Các đặc điểm cơ bản về pháp lý, về kinh tế kỹ thuật của bất động sản cần định giá Mục đích định giá: Định giá viên phải xác định và nhận thức mục đích định giá của khách hàng. Mục đích định giá phải được nêu rõ trong báo cáo định giá Xác định khách hàng, yêu cầu của khách hàng; những người sử dụng kết quả định giá Những điều kiện ràng buộc trong xác định đối tượng định giá Việc đưa ra những điều kiện hạn chế và ràng buộc của định giá viên phải dựa trên cơ sở: Có sự xác nhận bằng văn bản của khách hàng và trên cơ sở nhận thức rõ ràng những điều kiện đó sẽ tác động đến bên thứ ba thơng qua kết quả định giá Phù hợp với quy định của luật pháp và các quy định hiện hành khác có liên quan GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 61 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Trong q trình định giá, nếu định giá viên thấy những điều kiện hạn chế và ràng buộc đưa ra là khơng chặt chẽ hoặc thiếu cơ sở thì phải xem xét lại và thơng báo ngay cho giám đốc doanh nghiệp, tổ chức định giá và cho khách hàng Xác định thời điểm định giá Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá Xác định cơ sở giá trị của bất động sản Việc xác định giá trị làm cơ sở cho định giá phải phù hợp với những quy định của pháp luật hiện hành và các văn bản quy phạm pháp luật do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành Lập kế hoạch định giá Việc lập kế hoạch một cuộc định giá nhằm xác định rõ những bước cơng việc phải làm và thời gian thực hiện từng bước cơng việc cũng như tồn bộ thời gian cho cuộc định giá Nội dung kế hoạch phải thể hiện những cơng việc cơ bản sau: Xác định các yếu tố cungcầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với bất động sản được mua/bán và đặc điểm thị trường Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, về bất động sản, tài liệu so sánh Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tài liệu đáng tin cậy và phải được kiểm chứng Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu, thời hạn cho phép của trình tự phải thực hiện Lập đề cương báo cáo kết quả định giá 2.3.6 Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá Nội dung báo cáo định giá gồm: Trình bày chính xác mục đích, nhiệm vụ định giá. Mơ tả tài sản mục tiêu: địa chỉ, đặc điểm vật chất và tình trạng pháp lý… Mơ tả các chỉ dẫn, tài liệu khách hàng cung cấp và có thể sử dụng được. Cơng bố rõ về nguồn gốc của các tài liệu được sử dụng. Tóm tắt rõ ràng về tính chất, chất lượng thơng tin và các điều kiện thị trường làm cơ sở để định giá. Trình bày một cách hợp lý và rõ ràng các phương pháp định giá được chấp nhận. Tun bố rõ ràng về giá trị của BĐS mục tiêu. Khẳng định ngày định giá có hiệu lực. Những hạn chế ảnh hưởng đến kết quả ước tính. Mâu thuẫn và trách nhiệm của những người sử dụng thơng tin GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 62 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Chứng thư định giá: là văn bản do doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về những nội dung cơ bản liên quan đến kết quả định giá Chứng thư định giá được lập thành 03 bản, có giá trị pháp lý như nhau. 02 bản giao khách hàng, 01 bản lưu tại hồ sơ định giá của doanh nghiệp, tổ chức định giá Hình thức và nội dung Chứng thư thẩm định giá trị quyền sử dụng đất và cơng trình kiến trúc trên đất theo quy định tại Phụ lục số 02 của Tiêu chuẩn thẩm định giá Việt Nam số 04 Dưới đây trình bày mẫu chứng thư định giá theo tiêu chuẩn thẩm định giá VN, do Bộ Tài chính ban hành GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 63 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Mẫu Chứng thư thẩm định giá (áp dụng đối với đất đai, cơng trình kiến trúc trên đất) SỐ /TĐG – CT (kí hiệu DN, tổ chức định giá) Cộng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam Độc lập – Tự do – Hạnh phúc , ngày tháng năm… CHỨNG THƯ THẨM ĐỊNH GIÁ Kính gửi: Theo đề nghị của ơng/bà/ doanh nghiệp … tại văn bản số ngày về việc thẩm định giá 1. Mục đích thẩm định giá: Xác định giá tài sản phục vụ mục đích 2. Thời điểm thẩm định giá: Tại thời điểm thẩm định giá (ngày … tháng năm ) 3. Cơ sở thẩm định giá (nêu rõ những căn cứ chủ yếu để thẩm định giá) Căn cứ hồ sơ, giấy tờ pháp lý do ông/bà/ doanh nghiệp cung cấp (kèm theo công văn đề nghị số ) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số ngày tháng năm của Uỷ ban Nhân dân tỉnh cấp cho Giấy phép xây dựng số ngày (nếu có) Bản vẽ hồn cơng (nếu có) Hồ sơ quyết tốn cơng trình (nếu có) Những căn cứ pháp lý khác 4. Thực trạng đất, nhà, 4.1 Đất: Vị trí: mơ tả cụ thể vị trí địa giới hành chính, vị trí địa lý, hướng Diện tích: tổng diện tích, diện tích từng phần, kích thước các chiều Tình trạng pháp lý 4.2 Nhà: Mơ tả chung: loại nhà, cấp nhà, diện tích xây dựng, diện tích sử dụng, số tầng, số phịng Kết cấu: kết cấu tổng thể tồn bộ nhà và từng bộ phận (móng, tường, mái ) Thực trạng: mơ tả chi tiết từng bộ phận cấu thành ngơi nhà (nền, tường, mái, cửa, cơng trình phụ, ban cơng ): loại vật liệu, thiết bị được sử dụng, tình trạng thực tế từng bộ phận 4.3 Tài sản: Các thống số kỹ thuật, thực trạng của tài sản Tính pháp lý của tài sản 5. Phương pháp thẩm định giá: GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 64 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Sử dụng phương pháp 6. Kết quả thẩm định giá: Trên cơ sở các tài liệu do ơng/bà/ cơng ty cung cấp, qua khảo sát thực tế tại hiện trường; với phương pháp thẩm định giá được áp dụng trong tính tốn, doanh nghiệp thẩm định giá (ghi rõ tên doanh nghiệp) thơng báo kết quả thẩm định giá tài sản tại thời điểm như sau: Giá đất: Giá nhà: Tổng giá trị đất và nhà: Làm trịn (viết bằng chữ: đồng) Doanh nghiệp, tổ chức thẩm định giá trả lời để ơng/ bà/ q đơn vị có cơ sở theo quy định của pháp luật hiện hành Thẩm định viên về giá Giám đốc (ký tên) (Ký tên, đóng dấu) GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 65 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ 2.4 Báo cáo định giá bất động sản 2.4.1 Những thơng tin cơ bản Tên và loại BĐS Vị trí của bất động sản (đất đai, nhà cửa và cơng trình kiến trúc khác) Tên, địa chỉ, số điện thoại, số Fax của khách hàng u cầu định giá Ngày tháng năm định giá Tên, địa chỉ, số điện thoại, số fax của doanh nghiệp, tổ chức định giá hoặc chi nhánh Họ và tên định giá viên lập báo cáo thẩm định giá Họ và tên, chữ ký của giám đốc doanh nghiệp, người đứng đầu tổ chức định giá hoặc phụ trách chi nhánh 2.4.2 Những căn cứ pháp lý để thẩm định giá Những văn bản quy phạm pháp luật, tiêu chuẩn có liên quan do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền Trung ương hoặc địa phương ban hành. 2.4.3 Mơ tả đặc điểm tài sản về mặt kỹ thuật Vị trí của bất động sản + Vị trí địa lý và hành chính của bất động sản + Đối với đất ở: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại đường phố, nhóm đất + Đối với đất nơng nghiệp, lâm nghiệp: số lơ đất, số địa chính, diện tích đất, phân loại nhóm đất, điều kiện thời tiết, đặc điểm địa hình, hệ thống giao thơng, hệ thống tưới và tiêu nước. + Đối với cơng trình kiến trúc trên đất (nhà cửa, đường xá, cầu cống): loại nhà, cấp nhà, hạng nhà, diện tích xây dựng và diện tích sử dụng (m2), chất lượng nhà (% cịn lại, tuổi đời), mục đích sử dụng, cấu trúc nhà, số phịng, diện tích sử dụng từng phịng, hệ thống điện, hệ thống cấp và thốt nước; loại, hạng đường xá, cầu cống… + Vị trí của bất động sản trong mối tương quan với những trung tâm khu vực gần nhất, điều kiện tự nhiên và mơi trường xung quanh, hình dạng của thửa đất, khoảng cách từ đó đến những địa điểm giao thơng cơng cộng, cửa hàng, trường học, cơng viên, bệnh viện, những trục đường chính Tác động của quy hoạch, phân vùng đến giá trị của đất đai, nhà cửa và cơng trình kiến trúc trên đất Mục đích sử dụng hiện tại của bất động sản có theo đúng mục đích được phép sử dụng theo qui hoạch phân vùng và mang lại giá trị tối ưu cho bất động sản hay khơng 2.4.4 Mơ tả đặc điểm tài sản về mặt pháp lý GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 66 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Bất động sản đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà: những nội dung Giấy chứng nhận (bao gồm số lô đất, tên địa phương và tên nước, ngày cấp và số đăng ký của Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng tài sản) Bất động sản chưa được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà: nguồn gốc tài sản (nhà, đất), tổ chức, cá nhân giao tài sản, ngày làm giấy tờ chuyển dịch tài sản, các giấy tờ kèm theo Có tranh chấp hay khơng với các chủ bất động sản liền kề. Những lợi ích kinh tế thu được từ bất động sản (trường hợp bất động sản đang cho th: giá th, thời hạn th, hợp đồng th, thu nhập hàng tháng từ người th bất động sản để mở cửa hàng, cửa hiệu, văn phịng đại diện) Những tài liệu khác thể hiện tính pháp lý của bất động sản 2.4.5 Những giả thiết và hạn chế trong thẩm định giá Tính hợp lý của việc đưa ra những giả thiết và hạn chế liên quan đến đặc điểm thị trường, các nhân tố tác động đến giá trị thị trường của tài sản Nếu khơng đưa ra những hạn chế như vậy thì kết quả sẽ ra sao, ảnh hưởng đến kết quả thẩm định giá như thế nào 2.4.6 Kết quả khảo sát thực địa Mục đích, thời gian, người tiến hành khảo sát thực địa Kết quả thu được từ khảo sát thực địa Sự chênh lệch (nếu có) giữa kết quả khảo sát thực địa với hồ sơ địa chính. Nêu rõ lý do sự chênh lệch đó 2.4.7 Lập luận về mức giá cuối cùng Phân tích về vị trí, những nhân tố tác động, xu hướng vận động của thị trường tài sản trong khu vực, hành vi của những người mua, bán trên thị trường này, những ưu thế hoặc bất lợi của tài sản cần định giá trên thị trường Mục đích sử dụng tài sản tốt nhất và tối ưu, mang lại giá trị cao nhất. Trường hợp mục đích sử dụng tốt nhất và tối ưu khác với mục đích sử dụng hiện tại của tài sản thì trình bày về tiềm năng của nó, những điều kiện pháp lý, tự nhiên cho phép hoặc khơng cho phép ảnh hưởng đến giá trị sử dụng tốt nhất và có hiệu quả nhất của tài sản 2.4.8 Phương pháp thẩm định giá + Phương pháp so sánh + Phương pháp chi phí + Phương pháp thu thập + Phương Pháp thặng dư + Phương pháp lợi nhuận + Hịa hợp các chỉ số giá trị từ các phương pháp khác nhau: Những so sánh, phân tích và điều chỉnh, điều kiện giả thiết, bảng tính tóan các mức giá thu được GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 67 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ từ các phương pháp nêu trên để đi đến mức giá cuối cùng thể hiện giá trị thị trường của tài sản. Trường hợp chỉ áp dụng được 01 hoặc 02 trong các phương pháp thẩm định giá nêu trên thì nêu rõ lý do vì sao có sự hạn chế đó 2.4.9 Xử lý những vấn đề phức tạp, khơng rõ ràng trong q trình thẩm định giá Khơng rõ ràng về tình trạng pháp lý của tài sản Hạn chế về thơng tin, dữ liệu liên quan cần thu thập đối với BĐS Phân loại, hạng BĐS Lượng hố những nhân tố tác động đến giá BĐS Những hạn chế, khơng rõ ràng trên đã được xử lý như thế nào, cách thức xử lý trong q trình định giá, mức độ tác động của những hạn chế nêu trên đến mức giá của BĐS cần định giá 2.5 Những quyền lợi và lợi ích cá nhân của thẩm định viên 2.5.1 Tiêu chuẩn, quyền lợi và lợi ích cá nhân của thẩm định viên Tiêu chuẩn thẩm định viên: 1. Có năng lực hành vi dân sự 2. Có phẩm chất đạo đức, liêm khiết, trung thực, khách quan 3. Tốt nghiệp đại học chun ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá. 4. Có thời gian cơng tác thực tế theo chun ngành đào tạo từ 36 tháng trở lên sau khi có bằng tốt nghiệp đại học theo chun ngành liên quan đến nghiệp vụ thẩm định giá 5. Có chứng chỉ đã qua đào tạo nghiệp vụ chun ngành thẩm định giá do cơ quan có thẩm quyền cấp 6. Có Thẻ thẩm định viên về giá theo quy định của Bộ Tài chính Quyền và nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề 1. Quyền của thẩm định viên về giá hành nghề: a) Hành nghề thẩm định giá theo quy định của Luật giá 2012 và quy định khác của pháp luật có liên quan; b) Độc lập về chun mơn nghiệp vụ; c) u cầu khách hàng cung cấp hồ sơ, tài liệu liên quan đến tài sản thẩm định giá và tạo điều kiện thuận lợi để thực hiện thẩm định giá; d) Từ chối thực hiện thẩm định giá nếu xét thấy khơng đủ điều kiện thực hiện thẩm định giá; đ) Tham gia tổ chức nghề nghiệp về thẩm định giá trong nước và ngồi nước theo quy định của pháp luật; e) Các quyền khác theo quy định của pháp luật GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 68 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ 2. Nghĩa vụ của thẩm định viên về giá hành nghề: a) Tn thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật giá 2012 và quy định khác của pháp luật có liên quan; b) Thực hiện đúng và đầy đủ hợp đồng thẩm định giá; c) Ký báo cáo kết quả thẩm định giá, chứng thư thẩm định giá và chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá; d) Giải trình hoặc bảo vệ kết quả thẩm định giá do mình thực hiện với khách hàng thẩm định giá hoặc bên thứ ba sử dụng kết quả thẩm định giá khơng phải là khách hàng thẩm định giá nhưng có ghi trong hợp đồng thẩm định giá khi có u cầu; đ) Tham gia các chương trình bồi dưỡng kiến thức chun mơn về thẩm định giá do cơ quan, tổ chức được phép tổ chức; e) Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về thẩm định giá; g) Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật Những người khơng được hành nghề tại doanh nghiệp thẩm định giá 1. Người khơng đủ tiêu chuẩn quy định tại Điều 34 của Luật giá 2012 2. Cán bộ, cơng chức theo quy định của pháp luật về cán bộ, cơng chức; sĩ quan, qn nhân chun nghiệp, cơng nhân quốc phịng trong cơ quan, đơn vị thuộc Qn đội nhân dân; sĩ quan, hạ sĩ quan nghiệp vụ, sĩ quan, hạ sĩ quan chun mơn kỹ thuật trong cơ quan, đơn vị thuộc Cơng an nhân dân 3. Người đang bị cấm hành nghề thẩm định giá theo bản án, quyết định của Tịa án đã có hiệu lực pháp luật; người đang bị truy cứu trách nhiệm hình sự; người đã bị kết án một trong các tội về kinh tế, chức vụ liên quan đến tài chính, giá, thẩm định giá mà chưa được xóa án tích; người đang bị áp dụng biện pháp xử lý hành chính giáo dục tại xã, phường, thị trấn, người đang bị đưa vào cơ sở cai nghiện bắt buộc, đưa vào cơ sở giáo dục bắt buộc 4. Người đã bị kết án về tội kinh tế từ nghiêm trọng trở lên 5. Người có hành vi vi phạm pháp luật về tài chính bị xử phạt vi phạm hành chính trong thời hạn 01 năm, kể từ ngày có quyết định xử phạt 6. Người đang bị đình chỉ hành nghề thẩm định giá 2.5.2 Các phụ lục đính kèm Phụ lục là những thơng tin bổ sung, thuyết minh cho báo cáo kết quả định giá. Đối với bất động sản, phụ lục bao gồm: Hộ khẩu thường trú của chủ bất động sản (bản sao) đối với tài sản cá nhân Giấy phép đăng ký kinh doanh (bản sao) đối với tài sản doanh nghiệp Bản đồ quy hoạch tổng thể khu vực (trích lục) Bản đồ quy hoạch chi tiết khu vực (trích lục) GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 69 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản Một trong các loại giấy chứng nhận nguồn gốc bất động sản (trường hợp chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản) bao gồm: + Quyết định giao, cấp đất ở của Uỷ ban Nhân dân cấp tỉnh, thành phố hoặc UBND quận, huyện + Quyết định phân nhà, phân đất của thủ trưởng cơ quan đơn vị + Hợp đồng mua nhà của các đơn vị có tư cách pháp nhân được UBND tỉnh, thành phố giao đất làm nhà bán + Các giấy tờ về đất ở do cơ quan có thẩm quyền của chế độ cũ cấp Trường hợp chủ nhà có các giấy tờ kể trên nhưng khơng đúng tên chủ đang sử dụng thì phải có các gíây tờ kèm theo như: giấy tờ mua bán nhà, giấy tờ thừa kế, chia, tặng nhà ở, đất ở. Giấy phép xây dựng nhà, bản vẽ thiết kế xây dựng, sơ đồ vị trí bất động sản và các bản vẽ khác (bản sao) Chi tiết về qui hoạch từ cơ quan có chức năng ở địa phương hoặc của văn phịng qui hoạch đơ thị (bản sao) Các hợp đồng mua, bán và cho th bất động sản (bản sao) Ảnh chụp tồn cảnh bất động sản Những tài liệu khác trực tiếp bổ trợ cho báo cáo kết quả thẩm định giá GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 70 TRƯỜNG CAO ĐẲNG XÂY DỰNG TP.HCM BƠ MƠN KTXD ̣ CÂU HỎI ƠN TẬP CHƯƠNG 2 Câu 1: Anh (chị) hãy trình bày khái niệm và đặc điểm của bất động sản Câu 2: Thị trường bất động sản là gì? Anh (chị) hãy nêu các cách phân loại thị trường bất động sản Câu 3: Anh (chị) trình bày bước định giá bất động sản theo phương pháp so sánh trực tiếp. Phương pháp này có ưu điểm và nhược điểm gì? Câu 4: Anh (chị) hãy phân tích vai trị của thị trường bất động sản. Liên hệ thực tế với thị trường bất động sản ở nước ta Câu 5: Anh (chị) hãy trình bày một trong bốn phương pháp định giá bất động sản đã được học. Cho ví dụ minh họa GIÁO TRÌNH ĐỊNH GIÁ BẤT ĐỘNG SẢN 71