Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm cơ bản. 1.1 Bất động sản Trong quá trình phát triển của nhân loại, tài sản đã được chia thành “ bất động sản” và “động sản”. Sự phân loại này có nguồn gốc từ luật cổ La Mã, theo đó BĐS không chỉ là đất đai, của cải trong lòng đất mà còn là những gì được tạo ra do sức lao động của con người trên mảnh đất. Đến ngày nay, cùng với sự phát triển của kinh tế xã hội thì cách phân loại tài sản trên vẫn được chấp nhận, nhưng BĐS cũng được chấp nhận với nhiều định nghĩa khác nhau ở các quốc gia khác nhau tùy theo điều kiện đặc thù của từng nước. Ở nước ta, theo điều 174 Bộ luật Dân sự (năm 2005) BĐS được định nghĩa là tài sản không di dời được bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả tài sản xây dựng gắn liền với nhà ở và công trình xây dựng đó. - Các tài sản khác gắn liền với đất đai. - Các tài sản khác do pháp luật quy định Có thể nói, khái niệm BĐS rất rộng, đa dạng và được quy định cụ thể bằng pháp luật của mỗi nước. BĐS trong pháp luật của Việt Nam là một khái niệm mở mà cho đến nay chưa có các quy định cụ thể danh mục các tài sản này. 1.2 Thị trường BĐS Trong nền kinh tế thị trường, BĐS cũng được coi là một loại hàng hóa. Cùng với khái niệm BĐS thì khái niệm thị trường BĐS cũng được hình thành: Thị trường BĐS là nơi diễn ra các hoạt động mua, bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển nhượng quyền sử dụng BĐS theo quy luật của thị trường có sự quản lý của nhà nước. Trên thực tế, có ý kiến đồng nhất thị trường BĐS với thị trường nhà đất (thị trường địa ốc). Quan niệm này khá phổ biến ở nước ta vì nhiều người cho rằng chỉ 1 Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E có nhà đất mới đem ra mua bán, chuyển nhượng trên thị trường. Tuy nhiên theo khái niệm về BĐS ở trên ta có thể thấy nhà, đất chỉ là một bộ phận của hàng hóa BĐS. Vì vậy thị trường thị BĐS mang một nghĩa rộng hơn, bao hàm nhiều hơn thị trường nhà đất, hiểu thị trường BĐS là thị trường nhà đất là chưa đủ. 1.3 Thị trường vốn BĐS Thị trường vốn BĐS là nơi trao đổi các công cụ tài chính nhằm thỏa mãn nhu cầu về vốn cho các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân và cả chính phủ để thực hiện mua bán, trao đổi, đầu tư BĐS. BĐS là hàng hóa có giá trị lớn nên vốn đầu tư trên thị trường BĐS thường là vốn lớn, lâu dài. Chính vì vậy mà các công cụ tài chính được sử dụng trên thị trường vốn BĐS là những công cụ đầu tư có tính thanh khoản rất thấp, có độ rủi ro cao, đồng thời lợi nhuận đem lại cũng cao. 2.Các kênh huy động và phát triển nguồn vốn Bất động sản 2.1. Vốn tự có của các tổ chức, cá nhân Vốn tự có có thể do cá nhân hay doanh nghiệp trích ra để đầu tư, cũng có thể huy động qua việc phát hành các cổ phiếu và đầu tư vào BĐS khi có sự nhất trí của đại hội cổ đông. BĐS là lĩnh vực nhiều rủi ro, do vậy doanh nghiệp hay cá nhân vẫn phải đảm bảo một tỷ trọng nhất định vốn tự có trong cơ cấu vốn của dự án. Theo các chuyên gia kinh tế, nguồn vốn trong dân là một nguồn vốn lớn, dồi dào. Nguồn vốn này giữ một vai trò đặc biệt quan trọng đóng góp vào tăng trưởng kinh tế của cả nước nói chung và thị trường BĐS nói riêng. 2.2. Vốn vay ngân hàng và các tổ chức tín dụng Kênh huy động vốn hiệu quả và quan trọng để đầu tư vào thị trường BĐS là vay từ các ngân hàng và tổ chức tín dụng. Ước tính, số vốn đầu tư vào bất động sản ở nước ta hiện nay có tới hơn 60% là vốn vay ngân hàng. Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm. Hình thức huy động này thể hiện rõ nét mối liên thông giữa thị trường vốn BĐS và thị trường tài chính. Tuy nhiên, đầu tư vào BĐS là hoạt động nhiều rủi ro nên các ngân hàng và tổ chức tín dụng luôn tiến hành sàng lọc kỹ khách hàng và dự án trước khi cho vay. 2 Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E Các khoản tín dụng BĐS chịu lãi suất cao hơn so với các khoản vay kinh doanh trong các lĩnh vực khác. Thực tế, cuộc khủng hoảng kinh tế thế giới gần đây với sự sụp đổ của các tổ chức tài chính lớn có tỷ trọng tín dụng BĐS cao đã khiến cho việc huy động vốn BĐS từ kênh này càng trở nên khó khăn. 2.3. Trái phiếu Bất động sản Bên cạnh các kênh huy động vốn truyền thống, trái phiếu doanh nghiệp cũng là một kênh mà các doanh nghiệp bất động sản quan tâm và áp dụng để huy động vốn cho các dự án của mình. Qua kênh này, vốn có thể đến từ nhiều đối tượng có tiềm lực tài chính như quỹ đầu tư, công ty và tập đoàn,…thủ tục pháp lý cũng không quá phức tạp. Mặt khác, doanh nghiệp không phải thế chấp tài sản, có thể áp dụng lãi suất linh hoạt cũng như nhiều phương án trả lãi và gốc. Hoạch định tài chính bằng trái phiếu rẻ hơn các khoản vay khác. Tuy nhiên, khi huy động qua kênh này doanh nghiệp phải thanh toán đầy đủ khi đáo hạn đúng theo cam kết trong hợp đồng với mức lãi suất cố định, trái phiếu bất động sản rủi ro hơn trái phiếu ngân hàng và có thể gặp khó khăn trong việc cấu trúc khoản vay sao cho dự án bất động sản luôn có khả năng trả lãi và gốc. 2.4. Quỹ tín thác đầu tư Bất động sản Quỹ tín thác bất động sản hay là hình thức gọi vốn cho một dự án bất động sản từ những cá nhân, tổ chức khác, thông qua việc phát hành các chứng từ có giá. Chứng chỉ quỹ đầu tư tín thác sẽ có tính chất nửa như trái phiếu, nửa như cổ phiếu và người nắm giữ được nhận lợi tức định kỳ nhưng không tham gia quản lý đầu tư. Đây là mô hình mà nhà đầu tư ủy thác cho công ty quản lý quỹ đầu tư vốn vào bất động sản để kiếm lời. Quỹ sẽ hoạt động theo phương thức khai thác thị trường bất động sản, tìm cách sử hữu và điều hành khai thác bất động sản để tạo thu nhập, đồng thời có thể cho chủ sở hữu bất động sản hoặc những người khác vay tiền và cũng có thể mau lại các khoản nợ hoặc chứng khoán được đảm bảo bằng bất động sản, 2.5.Vốn đầu tư nước ngoài 3 Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E Đây sẽ là một kênh huy động vốn cũng như kêu gọi đầu tư vào BĐS khá hiệu quả nếu chúng ta biết tranh thủ thời cơ, tạo điều kiện thuận lợi cho các nhà đầu tư nước ngoài mà cụ thể là các DN nước ngoài, các qũy đầu tư . với nguồn vốn dồi dào và dài hạn để liên kết, liên doanh với các DN trong nước. Thông qua sự hợp tác này, các DN BĐS trong nước sẽ giải được bài toán về vốn kinh doanh, còn các NĐT nước ngoài thuận lợi hơn về cơ hội và thủ tục đầu tư. Thị trường BĐS tại Việt Nam được đánh giá còn rất nhiều tiềm năng, có tỷ suất lợi nhuận đầu tư vào hấp dẫn tại châu Á hiện nay, là thị trường đầy hứa hẹn cho các nhà đầu tư nước ngoài vào đầu tư lâu dài.Việc các qũy đầu tư nước người hướng vào thị trường BĐS Việt Nam có thể xem như một nguồn sinh lực, bơm vốn cho các dự án đang dở dang hoặc những dự án còn nằm trên giấy. 3. Vai trò vị trí của thị trường vốn bất động sản 3.1. Thị trường vốn BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên quan trực tiếp tới một lượng tài sản cực lớn cả về quy mô, tính chất cũng như giá trị của các mặt trong nền kinh tế quốc dân: BĐS là tài sản lớn của mỗi quốc gia. Tỷ trọng BĐS trong tổng số của cải xã hội ở các nước có khác nhau nhưng thường chiếm trên dưới 40% lượng của cải vật chất của mỗi nước. Các hoạt động liên quan đến BĐS chiếm tới 30% tổng hoạt động của nền kinh tế. Theo đánh giá của các chuyên gia, tổng giá trị vốn chưa được khai thác ẩn chứa trong BĐS ở các nước thuộc thế giới thứ 3 là rất lớn lên tới hàng nghìn tỷ USD, gấp nhiều lần tổng hỗ trợ ODA của các nước phát triển hiện dành cho các nước đang phát triển trong vòng 30 năm qua. 3.2. Thị trường vốn BĐS phát triển thì một nguồn vốn lớn tại chỗ được huy động Đây là nội dung có tầm quan trọng đã được nhiều nhà nghiên cứu trên thế giới chứng minh và đi đến kết luận nếu một quốc gia có giải pháp hữu hiệu bảo đảm cho các BĐS có đủ điều kiện trở thành hàng hoá và được định giá khoa học, chính thống sẽ tạo cho nền kinh tế của quốc gia đó một tiềm năng đáng kể về vốn để từ đó phát triển kinh tế-xã hội đạt được những mục tiêu đề ra. 4 Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E Theo thống kê kinh nghiệm cho thấy, ở các nước phát triển lượng tiền ngân hàng cho vay qua thế chấp bằng BĐS chiếm trên 80% trong tổng lượng vốn cho vay. Vì vậy, phát triển đầu tư, kinh doanh BĐS đóng vai trò quan trọng trong việc chuyển các tài sản thành nguồn tài chính dồi dào phục vụ cho yêu cầu phát triển kinh tế-xã hội đặc biệt là đầu tư phát triển cơ sở hạ tầng của nền kinh tế. 3.3. Phát triển và quản lý tốt thị trườngvốn BĐS, đặc biệt là thị trường quyền sử dụng đất là điều kiện quan trọng để sử dụng có hiệu quả tài sản quý giá thuộc sở hữu toàn dân mà Nhà nước là đại diện chủ sở hữu Kinh nghiệm của các nước cho thấy để đạt tiêu chuẩn của một nước công nghiệp hoá thì tỷ lệ đô thị hoá thường chiếm từ 60-80%. Như vậy, vấn đề phát triển thị trường vốn BĐS để đáp ứng yêu cầu đô thị hoá ở nước ta là vấn đề lớn và có tầm quan trọng đặc biệt nhất là khi nước ta chuyển sang cơ chế thị trường trong điều kiện các thiết chế về quản lý Nhà nước đối với công tác quy hoạch chưa được thực thi có chất lượng và hiệu quả thì việc phát triển và quản lý thị trường vốn BĐS ở đô thị phải đi đôi với tăng cường công tác quy hoạch để khắc phục những tốn kém và vướng mắc trong tương lai 3.4. Phát triển và quản lý tốt thị trường vốn BĐS sẽ góp phần kích thích sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho Ngân sách Thị trường BĐS có quan hệ trực tiếp với các thị trường như thị trường tài chính tín dụng, thị trường xây dựng, thị trường vật liệu xây dựng, thị trường lao động . Theo phân tích đánh giá của các chuyên gia kinh tế, ở các nước phát triển nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1 USD thì sẽ có khả năng thúc đẩy các ngành có liên quan phát triển từ 1,5 – 2 USD. Phát triển và điều hành tốt thị trường vốn BĐS sẽ có tác dụng thúc đẩy tăng trưởng kinh tế thông qua các biện pháp kích thích vào đất đai, tạo lập các công trình, nhà xưởng, vật kiến trúc .để từ đó tạo nên chuyển dịch đáng kể và quan trọng về cơ cấu trong các ngành, các vùng lãnh thổ và trên phạm vi cả nước. Theo thống kê của Tổng cục thuế các khoản thu ngân sách có liên quan đến nhà, đất trong giai đoạn từ năm 1996 đến năm 2000 bình quân là 4.645 tỷ đồng/năm mặc dù tỷ lệ này mới chiếm gần 30% các giao dịch, còn trên 5 Phát triển nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E 70% chưa kiểm soát được và thực tế là các giao dịch không thực hiện nghĩa vụ thuế với Nhà nước. Nếu thúc đẩy bằng cơ chế, chính sách và pháp luật để các giao dịch BĐS chính thức (có đăng ký và thực hiện nghĩa vụ thuế) và đổi mới cơ chế giao dịch theo giá thị trường thì hàng năm thị trường BĐS sẽ đóng góp cho nền kinh tế trên dưới 20.000 tỷ đồng mỗi năm 3.5. Phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường vốn BĐS sẽ đáp ứng nhu cầu bức xúc ngày càng gia tăng về nhà ở cho nhân dân từ đô thị-nông thôn Thị trường nhà ở là bộ phận quan trọng chiếm tỷ trọng lớn trong thị trường BĐS. Thị trường nhà ở là thị trường sôi động nhất trong thị trường BĐS, những cơn “sốt” nhà đất hầu hết đều bắt đầu từ “sốt” nhà ở và lan toả sang các thị trường BĐS khác và ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống của nhân dân. Vì vậy, phát triển và quản lý có hiệu quả thị trường vốn BĐS nhà ở, bình ổn thị trường nhà ở, bảo đảm cho giá nhà ở phù hợp với thu nhập của người dân là một trong những vai trò quan trọng của quản lý nhà nước về thị trường vốn BĐS. 6 . trò vị trí của thị trường vốn bất động sản 3.1. Thị trường vốn BĐS là một trong những thị trường quan trọng của nền kinh tế thị trường vì thị trường này liên. nguồn vốn Bất động sản ở Việt Nam hiện nay Lớp TCNH 18E CHƯƠNG I: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG VỐN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Một số khái niệm cơ bản. 1.1 Bất động sản Trong