BỘ GIÁO DỤC ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP HCM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ ĐỀ TÀI: Ngư i hư ng d n khoa h c: P.GS TS NGUYN NG C ð NH Ngư i th c hi n: T CHIÊU TRUNG TP HỒ CHÍ MINH - NĂM 2011 i B GIÁOD TRƯ NG ð I H CVÀ ðÀOT O C KINH T TP H CHÍ MINH T CHIÊU TRUNG KI M SỐT BONG BĨNG B T ð NG S N ð PHÁTTRI NB NV NG TH TRƯ NGB Tð NGS NVI TNAM Chuyên ngành: Kinh t tài – ngân hàng Mã S : 60.31.12 LU N VĂN TH C SĨ KINH T Ngư i hư ng d n khoa h c: P.GS TS NGUY N NG C ð NH TP H CHÍ MINH – N ĂM 2011 ii L I CAM ðOAN Tơi xin cam đoan lu n văn cơng trình nghiên c u khoa h c b n thân th c hi n d a nhng tài li u tham kh o thu th p ñư c Các s li u, k t qu ñư c trình bày lu n văn trung th c có ngu n g c rõ ràng Tác giá lun văn T CHIÊU TRUNG iii M CL C DANH M C CÁC CH DANH M C B NG BI U DANH M C HÌNH MINH H DANH M C PH PHNM ðU Lý ch ð i tư ng ph Ý ngh ĩa khoa h c th c ti n c a đ Các ni dung đư c trình bày lu n văn CHƯƠNG 1: M HI N TƯ NG BONG BONG B T ð NG S N 1.1 Mts 1.1.1 M 1.1.1.1 1.1.1.2 1.1.2 M 1.1.2.1 Khái nim th trư ng B t ñ ng s n 1.1.2.2 Phân lo 1.1.2.3 ð c ñi m c 1.1.2.4 Các nhân t 1.2 Hi n tư ng bong bóng b t ñ ng s n 1.2.1 ð u tư ñ u 1.2.2 Bong bóng tài s 1.2.2.1 “Bong bóng” tài s iv 1.2.2.2 “Bong bóng” b 1.2.3 kinh t 1.3 th gi Kinh nghi m ki m sốt bong bóng b t ñ ng s n 1.3.1 Trung Qu c 1.3.1.1 Tình tr ng th 1.3.1.2 Ph n 1.3.1.3 Nhóm gi i pháp k thu t – h 1.3.2 Singapore K t lu n chương CHƯƠNG 2: TH SÁCH QU N LÝ C A CHÍNH 2.1 Th bong b t ñ ng s n Vi t Nam th i gian qua 2.1.1 Giai ño 2.1.2 Giai ño 2.1.3 Nh n ñ nh v 2.1.4 l 2.2 ðánh giá mc ñ i b t ñ ng s n giai ño n 2005 – 2010 : Chính sách qun lý th trư ng BðS c ch ch ng 2.2.1 Các bin pháp 2.2.1.1 2.2.1.2 2.2.1.3 v 2.2.1.4 nư c 2.2.2 Các bin pháp kim sốtđ c thù c a Vi t Nam 2.2.2.1 2.2.2.2 K t lu n chương CHƯƠNG 3: MƠ HÌNH H TRƯ NG B T ð NG S N VI T NAM 3.1 Mơ hình 3.2 K t qu 3.3 Phân tích k t qu 3.3.1 Ki m ñ nh s phù h 3.3.2 ðánh giá ý nghĩa c 3.3.3 Ki m ñ nh hi n tư ng ña c ng n 3.3.4 Phân tích ph n dư K t lu n chương CHƯƠNG 4: M S N VÀ PHÁT TRI NAM 4.1 Hồn thi bóng b t đ ng s n 4.2 phù h ði u hành linh ho 4.3 khốn hóa tài sn có ngu th trư ng b t đ ng s n b n v ng Xây d 4.4 Minh b ch hóa thơng tin & p vi 4.5 T m nhìn, d đốn ki m soát cung cu p phát trin th trư ng 4.6 s Xây d ng, phát trin trì hi u l c h 4.7 Bi n pháp h tr khác: 4.8 Các ñ K t lu n chương PH N K T LU N TÀI LI A Các website B Các tài li u, giáo trình, sách tham kho, sác C Các lun văn c a khóa trư c: D Các tài li u nư c ngoài: PH L C Ph l c 1: T ng quan v b t ñ ng s n th trư ng b Ph l c 2: K t qu theo phương pháp Hsiao Ph l c 3: K t qu Ph l c 4: K t qu Ph l c 5: K t qu chương trình Eview ñ ki m ñ nh ña c ng n (b ng phương pháp h s tương quan) Ph l c 6: ñ xácñ nh nhân t c ng n (phương pháp nhân t phóng ñ i phương sai) K t qu vii Ph l c 7: K t qu h i qui t chương trình Eview (ki tích chéo)đ ki m đ nh hi n tư ng phương sai khơng ñ i (phương sai b ng nhau) Ph l c 8: Ph n dư t chương trình Eview (ki m ñ nh tư ng phương sai không ñ i (phương sai b ng nhau) Ph l c 9: Giá tr c lư ng t chương trình Eview (ki đ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) Ph l c 10: K t qu h i qui phương trình {Ln(e chương trình Eview (ki m ñ nh Park) cho bin ñ c l p đ tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) Ph l c 11: K t qu h i qui phương trình (9) đ kh c ph sai sai s thay ñ i ki m ñ nh hi n viii STT 10 11 12 13 VITTT BðS TT BðS TSSLBðS GDP CPI TTTD TSSLCK FDIðK FDITH XHCN REMI RPI REIT ix DANHM STT B ng B ng B ng B ng B ng B ng B ng B ng B ng B ng 10 B ng 11 CB NGBI U Mô t bin S li u thu th p K t qu K t qu K t qu K t qu K t qu c ng n(6) (Ph K t qu K t qu K t qu K t qu GDP(-1) (Ph l c 11) 94 M t khác, th trư ng BðS mang tính khơng t p trung tr i r ng mi n c a ñ t nư c S n ph m hàng hố BðS có “d th th đem bán vùng khácđư c Bên cnh đó, m i th phương v i quy mơ trình đ vùng, min, ñi u ki n t khác dn ñ n quy mơ trình đ trư ng BðS sơi đ ng th trư ng BðS b Th trư ng BðS ch u s chi ph BðS tài s n l n c a m BðS có nh hư ng ñ n nhi u ho t ñ u ch u s pháp lut riêng v BðS, ñ c bi t h ñai nhà trư ng sơ c p- giao ñ t cho thuê ñ t) ch u nhi u tácñ ng nh t b i quyt đ nh c a Nhà n c Chính ph nư c th gi trư ng BðS, ngun l cv c Th trư ng BðS m thi u1s t ch ð c ñi m xu ph i c a ñi u ki n t nhiên ũcng truy n th ng t h i q trình s d Th m chí, b n thân th trư ng ñ a phương, s giao d ch khơng hồn h quan ñ n nh ng S tácñ ng c a Nhà n c m t yu t t o nên tính khơng ho h o c a th trư ng BðS trư c 95 m c tiêu phát trin chung BðS có tính d bi t, tin t c th trư ng h n ch , ñ t ñai th trư ng sơ c p ph thu c vào quy t ñ nh c a Nhà n c nên th trư ng BðS th trư ng c nh tranh khơng hồn h o M t khác, th trư ng BðS khơng hồn h o cịn tính ch t khơng tái t o ñư c c a ñ t, nên th trư ng BðS mang tính đ c quy n, đ u nhi u th trư ng hàng hoá khác d Th trư ng BðS có m i liên h m t thi t v thái phát trin c a th trư ng tác ñ ng t i nhi u lo i th trư ng n n kinh t BðS tài s n ñ u tư trênñ t bao g m c tư ð u tư t o l p BðS thư ng c n m t lư ng v thu h i ngu n v n dài Khi B ðS tham gia lưu thông th trư ng BðS, giá trcũng quyn v BðS ñư c ñem trao ñ i, mua bán, kinh doanh v.v gi i quy t v n đ lưu thơng ti cho bên giao chd ði u ch th trư ng v n Ngư c l i, th trư ng BðS ho t ñ ng t l n cho phát trin kinh t nư c phát trin lư ng ti n ngân hàng cho vay qua th 80% t ng lư ng v n cho vay) Ngoài ra, th trư ng BðS cịn có quan h g m th trư dao ñ ng c a th trư ng kinh t qu c dân 96 Ph l c 2: K t qu phương pháp Hsiao Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample: 2005:1 2010:4 Included observations: 24 Variable R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable C GDP(-1) R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 97 Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:37 Sample(adjusted): 2005:3 2010:4 Included observations: 22 after adjusting endpoints R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/31/11 Time: 11:25 Sample(adjusted): 2005:4 2010:4 Included observations: 21 after adjusting endpoints R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 98 Ph l c 3: K t qu h i qui mơ hình g c (2) Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/26/11 Time: 16:11 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable C GDP(-1 CPI TTTD TSSLCK FDIDK R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Ph l c 3: K t qu Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 01/03/12 Time: 14:38 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable GDP(-1) TSSLCK FDITH R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 99 Ph l c 4: K t qu h i qui mơ hình u ch nh (5) Dependent Variable: TSSLBDS Method: Least Squares Date: 10/26/11 Time: 22:02 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable C GDP(-1 CPI TTTD TSSLCK R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 100 Ph l c 5: K t qu tính tốn h s tương quan mơ hình trình Eview ñ ki m ñ nh ña c ng n (b ng phương pháp u ch nh (5) t chương h s tương quan) GDP(-1) CPI TTTD TSSLCK 101 Ph l c 6: xácñ nh nhân t n (phương pháp nhân t phóng đ i phương sai) K t qu Dependent Variable: GDP(-1) Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:10 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variabl C CPI TTTD TSSLC R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Dependent Variable: CPI Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:27 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable C GDP(-1 TTTD TSSLCK R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 102 Dependent Variable: TTTD Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:29 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable C GDP(-1 CPI TSSLCK R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Dependent Variable: TSSLCK Method: Least Squares Date: 10/27/11 Time: 15:31 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints Variable C GDP(-1 CPI TTTD R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 103 Ph l c 7: K t qu h i qui t chéo)ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) White Heteroskedasticity Test: F-statistic Obs*R-squared Test Equation: Dependent Variable: RESID^2 Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 09:45 Sample: 2005:2 2010:4 Included observations: 23 R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 104 Ph l c 8: Ph n dư t tư ng phương sai khơng chương trình Eview (ki m đ nh Park) đ ki m ñ nh hi n ñ i (phương sai b ng nhau) Last updated: 10/28/11 - 09:30 Modified: 2005:1 2010:4 // eq01.makeresid 105 Ph l c 9: Giá tr c lư ng t chương trình Eview (ki m ñ nh Park) ñ ki m ñ nh hi n tư ng phương sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) Last updated: 10/28/11 - 09:31 Modified: 2005:1 2010:4 // eq01.fit(f=actual) tsslbdsf 106 Ph l c 10: K t qu h i qui phương trình {Ln(e trình Eview (ki m ñ nh Park) cho bin ñ c l p đ sai khơng đ i (phương sai b ng nhau) Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:35 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Varia C LOG(G R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:36 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Variable C LOG(CP R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 107 Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: 10 Excluded observations: 10 after adjusting endpoints Variab C LOG(TT R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat Dependent Variable: LOG(E) Method: Least Squares Date: 10/28/11 Time: 13:37 Sample(adjusted): 2005:2 2010:1 Included observations: Excluded observations: 13 after adjusting endpoints Vari C LOG(TS R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat 108 Ph sai s l c 11: K t qu h thay ñ i Dependent Variable: TSSLBDS/GDP(-1) Method: Least Squares Date: 10/29/11 Time: 09:41 Sample(adjusted): 2005:2 2010:4 Included observations: 23 after adjusting endpoints R-squared Adjusted R-squared S.E of regression Sum squared resid Log likelihood Durbin-Watson stat ... 1.2.1 ð u tư ñ u 1.2.2 Bong bóng tài s 1.2.2.1 ? ?Bong bóng? ?? tài s iv 1.2.2.2 ? ?Bong bóng? ?? b 1.2.3 kinh t 1.3 th gi Kinh nghi m ki m soát bong bóng b t đ ng s n 1.3.1 Trung... u thái slàm th trư ng bùng phát d d n ñ n thiên lch, hi n tư ng bong bóng xu t hi n m m móng c a s p đ th trư ng 1.2.2 Bong bóng tài s 1.2.2.1 ? ?Bong bóng? ?? tài s Bong bóng tài s m t lo i tài s... a bong bóng s p đ có th so sánh vi mây m ưa Có th có mây nh ưng khơng có m ưa, có m ưa ch c ch n ph i có mây, bong bóng mây tình tr trư ng h qu b t ngu n t bong bóng to m ưa s 1.2.2.2 ? ?Bong bóng? ??