BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trần Thanh Kiệt LƯỢNG HÓA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ ĐỂ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trần Thanh Kiệt LƯỢNG HĨA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ ĐỂ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh tế phát triển (Thẩm định giá) Mã số: 60310105 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Người hướng dẫn khoa học: TS Phạm Khánh Nam TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2015 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sĩ "Lƣợng hóa yếu tố ảnh hƣởng đến định mua chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh" kết trình học tập, nghiên cứu khoa học độc lập cá nhân dƣới hƣớng dẫn TS Phạm Khánh Nam Các số liệu đƣợc nêu luận văn đƣợc trích dẫn nguồn rõ ràng đƣợc thu thập từ thực tế, đáng tin cậy, đƣợc xử lý trung thực khách quan Kết nghiên cứu luận văn trung thực chƣa đƣợc công bố cơng trình nghiên cứu khác TP.HCM, ngày tháng Tác giả năm 2015 MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN MỤC LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề 1.2 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu 1.3 Phạm vi nghiên cứu 1.4 Ý nghĩa nghiên cứu 1.5 Cấu trúc luận văn Kết luận chƣơng CHƢƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN 2.1 Khái niệm chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp 2.1.1 Khái niệm chung cƣ 2.1.2 Khái niệm nhà xã hội (chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp) 2.1.3 Ngƣời có thu nhập thấp đối tƣợng nhà thu nhập thấp 2.2 Lý thuyết hỗ trợ 11 2.2.1 Lý thuyết hành vi dự định TPB 11 2.2.2 Mô hình lý thuyết liên quan đến định mua cá nhân 12 2.2.3 Các yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi ngƣời mua 13 2.3 Lƣợc khảo nghiên cứu liên quan 21 Kết luận chƣơng 22 CHƢƠNG 3: MƠ HÌNH PHÂN TÍCH 23 3.1 Khung phân tích 23 3.2 Mơ hình phân tích 25 3.3 Dữ liệu 28 3.3.1 Mẫu nghiên cứu 28 3.3.2 Phƣơng pháp thu thập liệu 29 Kết luận chƣơng 31 CHƢƠNG 4: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU 33 4.1 Thực trạng nhà cho ngƣời thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh 33 4.1.1 Thực trạng dân số nhà thành phố Hồ Chí Minh 33 4.1.2 Thực trạng giải nhà cho ngƣời thu nhập thấp 35 4.2 Thống kê mô tả liệu 37 4.3 Kết hồi quy 39 4.4 Phân tích tác động yếu tố đến định mua chung cƣ để ngƣời thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh 47 Kết luận chƣơng 50 CHƢƠNG 5: KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 51 5.1 Kết luận 51 5.2 Kiến nghị 52 5.2.1 Kiến nghị doanh nghiệp kinh doanh bất động sản 52 5.2.2 Kiến nghị ngƣời mua 55 5.2.3 Kiến nghị Nhà nƣớc 57 5.3 Các giới hạn nghiên cứu hƣớng nghiên cứu 60 Kết luận chƣơng 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU Hình 2.1: Mơ hình TPB 12 Hình 2.2: Mơ hình hành vi mua hàng 13 Hình 2.3: Mơ hình chi tiết yếu tố ảnh hƣởng đến hành vi tiêu dùng 14 Hình 3.1: Mơ hình nghiên cứu đề xuất 23 Bảng 3.2: Mô tả biến số 24 Bảng 3.3: bảng câu hỏi thành phần tâm lý 30 Bảng 4.1: Thống kê mơ tả biến mơ hình 38 Bảng 4.2: Hệ số Cronbach‟s Alpha yếu tố Nhận thức 40 Bảng 4.3: Hệ số Cronbach‟s Alpha yếu tố Tác động xã hội 41 Bảng 4.4: Hệ số Cronbach‟s Alpha yếu tố Lòng tin 42 Bảng 4.5: Kiểm định KMO Bartlett 43 Bảng 4.6: Tổng phƣơng sai đƣợc giải thích 43 Bảng 4.7: Ma trận xoay nhân tố 44 Bảng 4.8: Kết hồi quy mơ hình Binary Logistic 45 Bảng 4.9: Mức độ dự báo xác mơ hình 46 Bảng 4.10: Kiểm định Omnibus hệ số mơ hình 46 Bảng 4.11: Kiểm định mức độ giải thích mơ hình 46 Bảng 4.12: Kết tác động biên yếu tố lên xác suất định chọn mua chung cƣ để 49 SSE KMO TPB TP.HCM TRA EFA CHƢƠNG 1: GIỚI THIỆU 1.1 Đặt vấn đề Nhà nhu cầu thiết yếu đời sống ngƣời, “an cƣ” “lập nghiệp” Suốt thời gian dài, hầu hết dự án đầu tƣ xây dựng nhà để bán nhắm đến phân khúc thị trƣờng nhà cao cấp, nhà lý tƣởng,… loại nhà dành cho lƣợng cầu bất động sản có khả tốn mức cao Đồng thời nhà cao cấp địi hỏi diện tích sử dụng lớn, diện tích xanh hạ tầng ngồi nhà rộng, kéo theo chi phí xây dựng cao nên tổng chi phí cho hộ, khu đất lớn Thêm vào việc gắn mác nhà cao cấp, hầu hết chủ đầu tƣ tăng giá bán cao giá trị thực tế nhà.Kết phân khúc thị trƣờng đáp ứng phần nhỏ nhu cầu nhà ngƣời dân Việt Nam Thêm vào đó, thị phần nhà cao cấp dần bị thu hẹp lƣợng cầu có khả tốn cho phân khúc có chiều hƣớng thu hẹp lại Do đó, khơng chủ đầu tƣ sơ cấp thứ cấp rơi vào tình trạng khó khăn việc tìm kiếm cầu tiêu dùng cầu đầu tƣ loại bất động sản thời gian gần (Nguyễn Ngọc Tuấn, 2011) Mặt khác, thực tế diễn nhu cầu cầu có khả toán phân khúc nhà cho ngƣời thu nhập thấp lớn Các đối tƣợng mong muốn sở hữu nhà, chỗ để ổn định sống với chi phí vừa phải.Xuất phát từ thực tế đó, chủ đầu tƣ bắt đầu quan tâm đến phân khúc thị trƣờng này.Thêm vào đó, thời gian qua Đảng Nhà nƣớc ta có nhiều chủ trƣơng, sách tạo điều kiện cho đối tƣợng mua xây dựng nhà ở, chẳng hạn nghị số 18/NQ-CP ngày 20/4/2009 Chính phủ số chế, sách nhằm đẩy mạnh phát triển nhà cho học sinh, sinh viên sở đào tạo nhà cho công nhân lao động khu công nghiệp tập trung, ngƣời có thu nhập thấp khu vực thị, định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/4/2009 việc ban hành số chế sách phát triển nhà cho ngƣời thu nhập thấp khu vực đô thị, nghị định số 188/2013/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Bộ Xây Dựng Hiện vấn đề nhà lại đƣợc quan tâm hết mà lƣợng ngƣời đổ thành phố Hồ Chí Minh để học tập, làm ăn, sinh sống ngày đơng Giá đất, giá nhà không ngừng tăng lên, đô thị lớn nhƣ Hà Nội Thành phố Hồ Chí Minh Đặc biệt, với ba lần "sốt giá" nhà đất 1991-1993, 2001-2003, 2007-2008 làm cho giá nhà đất tăng lên 100 lần vòng 20 năm kể từ 1990 tới (Thanh Hƣờng, 2012) Chúng ta biết nhà nhu cầu thiếu ngƣời, gia đình xã hội, đặc biệt với gia đình, ngƣời có thu nhập thấp nhà tài sản có giá trị lớn họ Mặc dù đƣợc quan tâm Đảng Nhà nƣớc nhƣng việc chăm lo, tạo điều kiện cho ngƣời thu nhập thấp để họ có chỗ ổn định, phù hợp vấn đề nan giải, đất nƣớc q trình Cơng nghiệp hóa – Hiện đại hóa tốc độ Đơ thị hóa ngày nhanh Do việc “Lượng hóa yếu tố ảnh hưởng đến định mua chung cư để dành cho người thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh” có ý nghĩa đặc biệt quan trọng việc giải nhu cầu nhà cho ngƣời dân thành phố Hồ Chí Minh nhƣ 1.2 Mục tiêu nghiên cứu câu hỏi nghiên cứu Bài nghiên cứu có mục tiêu sau: - Lƣợng hóa ảnh hƣởng yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất giải pháp giải vấn đề nhà cho ngƣời có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh Để đạt đƣợc mục tiêu nghiên cứu trên, đề tài trả lời câu hỏi nghiên cứu sau: - Yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp? - Trong yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp yếu tố quan trọng nhất? - Ảnh hƣởng yếu tố đến định mua hộ chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp nhƣ nào? 1.3 Phƣơng pháp nghiên cứu Nghiên cứu kết hợp phƣơng pháp định tính định lƣợng Nghiên cứu định tính đƣợc sử dụng để khảo sát, thiết lập bảng câu hỏi đo lƣờng nhóm yếu tố tâm lý, nghiên cứu định lƣợc đƣợc sử dụng để lƣợng hóa yếu tố ảnh hƣởng đến đinh mua chung cƣ ngƣời thu nhập thấp Cụ thể nhƣ sau:  Giai đoạn xác định yếu tố đại diện cho thành phần tâm lý tác động đến định mua hộ chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp Phƣơng pháp nghiên cứu chủ đạo sử dụng giai đoạn phƣơng pháp định lƣợng thơng qua phân tích EFA (Exploratory Factor Analysis) để xác định đƣợc yếu tố đại diện cho hàng loạt biến quan sát Các yếu tố đại diện đƣợc tính tốn theo phƣơng pháp hồi quy bội, sau đƣợc sử dụng mơ hình hồi quy Binary Logistic giai đoạn  Giai đoạn xác định yếu tố ảnh hƣởng đến định mua hộ chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp Để xác định yếu tố ảnh hƣởng đến định muacăn hộ chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp, tác giả tiến hành hồi quymơ hình Binary Logistic 1.4 Phạm vi nghiên cứu  Không gian: Nghiên cứu tập trung địa bàn quận Thành phố Hồ Chí Minh có dự án hộ chung cƣ cho ngƣời thu nhập thấp  Thời gian: Dữ liệu phục vụ cho nghiên cứu đƣợc thu thập từ tháng 12/2014 đến tháng 4/2015  Đối tƣợng: Nghiên cứu tập trung vào yếu tố ảnh hƣởng đến định mua hộ chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp 10 Encyclopedia Britannica, 2006 Condominium th 11 Engel, J.F., R.D Blackwell and P.W.Miniard, 1995 Consumer Behavior , Fort Worth.T.X: Dry den Press 12 Gilbert, D And J A Kahl, 1982 The American Class Structure rd 13 Mogelonsky, M., 1997.Reconfiguring the American Dream House American Demographics 14 Philip Kotier and Armstrong Gary, 2001 Principles of Marketing th ed Philip Kotier, 2005 Marketing Management: Analysis, Planning and Control 15 16 Rakoff, R., 1977 Ideology in Everyday life: The meaning of the House, Politics and Society 17 Reynolds, F and W Darden, Construing Life Style and Psychographics, I.W.D Well, 1974 Life Style and Psychographics, Chicago.I LrAmerican Marketing Association 18 Schiffman, See Leon G., and Kanuk, Leslie Lazar, 1997 Consummer Behavior th ed Upper Saddle River, NJ: Prentice-Hall Schiffman, See Leon G., and Kanuk, Leslie Lazar, 2000.Consumer th Behavior; 19 ed.Upper Saddle River, NJ: Prentice-Hall 20 Singapore, 2005 Condominium.Development Control, Urban Redevelopment Authority-URA, Singapore 21 Solomom, M., 2006 Consumer Behaviour: Buying, Having and Being, Prentice Hall PHỤ LỤC BẢNG CÂU HỎI KHẢO SÁT LẦN Mục tiêu khảo sát lấy ý kiến Anh/Chị mức độ tác động yếu tố bên dƣới đến định mua chung cƣ để Sự trả lời khách quan Anh, Chị góp phần định thành công nghiên cứu giúp cải thiện chất lƣợng chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp địa bàn TP.HCM Tất câu trả lời cá nhân đƣợc giữ kín, chúng tơi cơng bố kết tổng hợp Cám ơn hợp tác quý Anh, Chị! Xin Anh, Chị cho biết số thông tin bản: Nghề nghiệp: □ Nhân viên văn phịng □Cơng nhân Tuổi: □18-25 Giới tính: □Nam Trình độ học vấn: □Cấp II-III □Trung cấp □Cao Đẳng □Đại học □Sau đại học Khoảng thu nhập bình quân /năm: ……………………………………… Anh chị lập gia đình: □Khơng □Có Khoảng cách từ chung cƣ anh chị mua/dự định mua đến nơi làm việc là:………………/km □Không Anh chịquyết định mua chung cƣ dành cho ngƣời thu nhập thấp: □Có Sau phát biểu liên yếu tố ảnh hưởng đến định mua chung cư để Xin Anh, Chị vui lòng trả lời cách đánh chéo vào cột số Những số thể mức độ Anh, Chị đồng ý hay không đồng ý phát biểu theo qui ước sau: tương ứng với mức độ đồng ý thấp – Rất không đồng ý tương ứng với mức độ đồng ý cao – Rất đồng ý Mã Biến quan sát Nhận thức NT1 Tôi nghĩ sử dụng hộ chung cƣ thuận tiện NT2 Tôi nghĩ sử dụng hộ chung cƣ an tồn NT3 Tơi nghĩ sở hữu hộ chung cƣ có chi phí thấp NT4 Tơi nghĩ sở hữu hộ chung cƣ thoải mái Tác động xã hội TD1 Gia đình khun tơi nên mua hộ chung cƣ TD2 Bạn bè khuyên tơi nên mua hộ chung cƣ TD3 Chính sách ƣu đãi Nhà nƣớc ngƣời có thu nhập thấp mua hộ chung cƣ TD4 Đồng nghiệp khuyên nên mua hộ chung cƣ Lòng tin LT1 Việc sử dụng hộ chung cƣ cho sống dễ dàng LT2 Việc mua hộ chung cƣ hay không định Xin chân thành cảm ơn! PHỤ LỤC MA TRẬN HỆ SỐ TƢƠNG QUAN NGHENGHIEP Pearson Correlation Sig (2-tailed) N KHOANGCACH Pearson Correlation Sig (2-tailed) N THUNHAP Pearson Correlation Sig (2-tailed) N GIOITINH Pearson Correlation Sig (2-tailed) N HOCVAN Pearson Correlation Sig (2-tailed) N QD Pearson Correlation Sig (2-tailed) N HONNHAN Pearson Correlation Sig (2-tailed) N F1 Pearson Correlation Sig (2-tailed) N F2 Pearson Correlation Sig (2-tailed) N PHỤ LỤC KẾT QUẢ CHẠY MƠ HÌNH Reliability Statistics Cronbach's Alpha 927 Item Statistics NT1 NT2 NT3 NT4 Item-Total Statistics NT1 NT2 NT3 NT4 Reliability Statistics Cronbach's Alpha 823 Item Statistics TD1 TD2 TD3 TD4 Item-Total Statistics TD1 TD2 TD3 TD4 Reliability Statistics Cronbach's Alpha 863 Item Statistics LT1 LT2 Item-Total Statistics LT1 LT2 a The value is negative due to a negative average covariance among items This violates reliability model assumptions You may want to check item codings KMO and Bartlett's Test Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy Bartlett's Test of Sphericity Approx Chi-Square df Sig Total Variance Explained Component 10 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotated Component Matrix a Component 12 NT1.915 NT4 NT3 TD2 NT2 TD4 LT2 TD1 LT1 TD3 Extraction Method: Principal Component Analysis Rotation Method: Varimax with Kaiser Normalization a Rotation converged in iterations Case Processing Summary Unweighted Cases a Selected Cases Unselected Cases Total a If weight is in effect, see classification table for the total number of cases Omnibus Tests of Model Coefficients Step 1Step Block Model Model Summary Step -2 a Estimation terminated at iteration number because parameter estimates changed by less than 001 Classification Table a Observed Step 1QD a The cut value is 500 Variables in the Equation a Step NGHENGHIEP KHOANGCACH THUNHAP GIOITINH HOCVAN HONNHAN F1 F2 Constant a Variable(s) entered on step 1: NGHENGHIEP, KHOANGCACH, THUNHAP, GIOITINH, HOCVAN, HONNHAN, F1, F2 ... TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Trần Thanh Kiệt LƯỢNG HÓA CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN QUYẾT ĐỊNH MUA CHUNG CƯ ĐỂ Ở DÀNH CHO NGƯỜI THU NHẬP THẤP TẠI THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH Chuyên ngành: Kinh... phân tích yếu tố ảnh hƣởng đến định mua chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh Cụ thể: ∑ Trong Y biến định mua chung cƣ, X i biến yếu tố ảnh hƣởng đến định mua chung cƣ... Lƣợng hóa ảnh hƣởng yếu tố tác động đến định mua hộ chung cƣ để dành cho ngƣời thu nhập thấp Thành phố Hồ Chí Minh - Đề xuất giải pháp giải vấn đề nhà cho ngƣời có thu nhập thấp thành phố Hồ Chí Minh