Đang tải... (xem toàn văn)
Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội
1MỞ BÀI1. Lý do chọn đề tàiỞ Việt Nam những năm gần đây, kinh tế bất động sản (BĐS) đã thu hút ngày càng nhiều nguồn vốn trong xã hội và đóng góp nhiều cho tăng trưởng kinh tế. Mặc dù trong quá trình đổi mới, Việt Nam đã thu được những thành tựu lớn về nhiều mặt nhưng trong lĩnh vực kinh doanh BĐS của Sàn giao dịch bất động sản (SGD BĐS) thì sự phát triển còn yếu kém. Hiệu quả hoạt động thấp của các SGD BĐS hiện nay ảnh hưởng đến sự tăng giá BĐS đến “chóng mặt”, làm giảm “nhiệt” trong cầu về BĐS. Hà Nội là một trong những thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS được thành lập, tuy nhiên thực trạng triển khai các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS trong việc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS còn nhiều tồn tại cần được khắc phục. Do đó, việc tìm hiểu, đánh giá kịp thời và có những giải pháp hoàn thiện về việc áp dụng các quy định về tổ chức và hoạt động của SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội là vấn đề rất cần thiết. Nhận thấy tầm quan trọng của vấn đề này, tôi đã chọn đề tài: “Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội”.2. Mục đích nghiên cứuMục đích của đề tài là tìm hiểu thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý của SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội, từ đó thấy được những hạn chế trong các quy định của pháp luật kinh doanh BĐS hiện nay, những tồn tại trong việc thực thi pháp luật của các SGD BĐS và những yếu kém trong công tác quản lý của nhà nước trong lĩnh vực này. Đồng thời có những kiến nghị đóng góp hoàn thiện để hoạt động của các SGD BĐS tại Hà Nội nói riêng và cả nước nói chung ngày càng được đảm bảo chất lượng, góp phần ổn định và phát triển lành mạnh thị trường BĐS.3. Đối tượng nghiên cứu 2Đối tượng nghiên cứu của đề tài là tổ chức và hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội.4. Phạm vi nghiên cứuĐề tài tập trung nghiên cứu về việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản của các sàn từ năm 2006 – thời điểm Luật Kinh doanh bất động sản ra đời, chính thức quy định về SGD BĐS trở lại đây, tại địa bàn thành phố Hà Nội; những mặt đạt được và hạn chế còn tồn tại của các sàn này trong quá trình thực thi pháp luật.5. Ý nghĩa khoa họcĐây là công trình nghiên cứu về thực trạng hoạt động của các SGD BĐS trên địa bàn thành phố Hà Nội. Những thực trạng này tồn tại nhiều trên thực tế và kéo dài từ thời điểm SGD BĐS đầu tiên tại Hà Nội được thành lập, tuy nhiên chưa có nhiều nghiên cứu về nội dung này. Đề tài là những nghiên cứu mở đầu cho việc tìm hiểu các quy định của pháp luật kinh doanh bất động sản về sàn giao dịch bất động sản và quá trình áp dụng của các sàn này. Đề tài có giá trị tham khảo cho những đối tượng muốn tìm hiểu về lĩnh vực này.6. Thực tiễn của đề tàiĐề tài đánh giá thực trạng áp dụng của các SGD BĐS tại Hà Nội trong việc giúp nhà nước quản lí thị trường BĐS, làm cho thị trường trở nên minh bạch hơn; nêu lên những kết quả đã đạt được và những tồn tại trong việc áp dụng các quy định về tổ chức và hoạt động của các SGD BĐS. Từ đó, đưa ra một số kiến nghị để hoàn thiện pháp luật kinh doanh BĐS, hoàn thiện việc thực thi pháp luật của các SGD BĐS và công tác quản lý của nhà nước đối với hoạt động của sàn, góp phần thúc đẩy thị trường BĐS phát triển lành mạnh. CHƯƠNG 1KHÁI QUÁT CHUNG VỀ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN 31.1. KHÁI NIỆM VÀ ĐẶC ĐIỂM SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN1.1.1. Khái niệm sàn giao dịch bất động sảnSự phát triển của TT BĐS đã làm cho nền sản xuất hàng hoá BĐS ngày càng phát triển chuyên môn hoá hơn, số lượng hàng hoá ngày càng nhiều. Tuy nhiên, loại hàng hoá BĐS là loại hàng hóa đặc biệt, có giá trị lớn, lại có đặc tính là không di dời được; do đó nơi bán sẽ không có sự hiện diện của hàng hoá. Bên cạnh đó, TT BĐS là thị trường không hoàn hảo, thiếu thông tin, do đó để người bán và người mua có nhu cầu gặp gỡ nhau, người ta phải tổ chức ra chợ. Chợ này khác với chợ thông thường, ở đó không bày bán sản phẩm mà là trưng bày thông tin để người bán và người mua tham khảo, là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và dịch vụ liên quan tới BĐS, đồng thời đáp ứng đầy đủ các điều kiện nghiêm ngặt, cùng với đội ngũ có chuyên môn, nghiệp vụ; các trang thiết bị cần thiết để hỗ trợ và giúp cho các giao dịch của người mua và người bán được thực hiện một cách nhanh chóng, hiệu quả, hạn chế rủi ro. Đó chính là sàn giao dịch bất động sản. Luật kinh doanh BĐS năm 2006, Nghị định 153/ 2007/ NĐ – CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; Thông tư 13/ 2008/ TT- BXD hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định 153/2007/NĐ – CP ngày 15/10/2007 quy định chi tiết và hướng dẫn Luật Kinh doanh BĐS; và mới đây nhất là Nghị định 23/ 2009 NĐ-CP quy định về chế tài xử phạt đối với các SGD BĐS… là cơ sở pháp lý quan trọng cho sự ra đời và hoạt động của các SGD BĐS trên cả nước. Theo đó, các văn bản pháp luật nêu trên quy định các vấn đề về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS; điều kiện thành lập sàn, nội dung hoạt động của sàn, quyền và nghĩa vụ của các chủ thể tham gia; mô hình và quy chế hoạt động của sàn…Có thể thấy, khái niệm SGD BĐS chính thức được ghi nhận trong Luật Kinh doanh BĐS năm 2006. Theo khoản 4 Điều 5 Luật Kinh doanh BĐS 2006 thì: "Sàn giao dịch bất động sản là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS". SGD BĐS là nơi diễn ra hai hoạt động chính là tổ chức kinh doanh BĐS và kinh doanh các loại hình dịch vụ BĐS. Sàn không chỉ là nơi gặp gỡ 4và cung ứng các sản phẩm hàng hóa BĐS, mà còn là nơi để các giao dịch BĐS được tiến hành một cách nhanh chóng, hiệu quả, công khai và đảm bảo đúng quy định của pháp luật. Tóm lại, SGD BĐS là một mô hình hoạt động tổng hợp, các chủ thể tham gia giao dịch trên sàn sẽ được cung cấp đầy đủ các dịch vụ một cách nhanh gọn, chuyên nghiệp và khép kín. Đặc biệt là bảo đảm tính minh bạch, chuẩn xác, rất hữu hiệu cho công việc quản lý và điều tiết của nhà nước. Sự ra đời của SGD BĐS thực sự đã đáp ứng được mục đích (Nhà nước mới chỉ nhằm hướng tới việc đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn để kiểm soát và công khai hóa thôi, chứ chưa thực sự đáp ứng được điều này trên thực tế) đưa tất cả các hoạt động giao dịch BĐS của các chủ thể kinh doanh BĐS lên sàn để có thể thu thập những thông tin về TT BĐS, để các chủ thể từ Nhà nước, doanh nghiệp và cả người mua có thể theo dõi, nắm bắt thông tin và có những quyết định đúng đắn. Bên cạnh đó, còn khuyến khích và định hướng các tổ chức và cá nhân khác đưa các giao dịch riêng lẻ vào sàn để tránh rủi ro. Đồng thời các giao dịch này khi được đưa lên Sàn cần tuân thủ các quy định của pháp luật và các quy định chặt chẽ của sàn để đảm bảo tính minh bạch, hợp pháp và nhanh chóng. 1.1.2. Đặc điểm sàn giao dịch bất động sảnSGD BĐS được xem là một khái niệm mới trong TT BĐS Việt Nam. Mặc dù vậy, sau hơn bốn năm chính thức đi vào hoạt động, với quy mô và sự phát triển nhanh chóng của các sàn, SGD BĐS đã thể hiện rõ những điểm khác biệt so với các loại hình kinh doanh dịch vụ khác. Thứ nhất: Hàng hóa giao dịch trên sàn là sản phẩm BĐS và sản phẩm dịch vụ BĐS. SGD BĐS là nơi cung cấp các sản phẩm BĐS. Đây là loại hàng hóa đặc biệt, có tính cố định, tính cá biệt, giá trị phụ thuộc vào mục đích sử dụng, có tính tăng trị và giao dịch các quyền, lợi ích của chính BĐS. Ngoài ra, điểm đặc biệt của loại hàng hóa này còn chịu sự quản lý chặt chẽ của cơ quan nhà nước. Tại sàn, các chủ đầu tư kinh doanh các sản phẩm BĐS với tư cách là người tạo lập các hàng hóa BĐS để cung cấp cho thị trường. Họ tự góp vốn hoặc huy động vốn để xây dựng 5nhà ở, công trình, tạo lập các khu đô thị, khu công nghiệp, các sản phẩm BĐS khác để trên cơ sở đó chuyển sang giai đoạn thực hiện các giao dịch qua sàn như: bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua các BĐS nhằm thu lợi nhuận. (Sàn còn trung gian để thực hiện các giao dịch BĐS cho các sản phẩm BĐS của các doanh nghiệp, các tổ chức, cá nhân khác ký gửi)Bên cạnh đó, sàn còn là nơi cung cấp sản phẩm dịch vụ BĐS. SGD BĐS với các dịch vụ hỗ trợ kinh doanh BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS… đã thực hiện việc cung cấp, quảng bá các sản phẩm BĐS để người có nhu cầu có thể tiếp cận các thông tin, tìm hiểu về BĐS. Với một sản phẩm có giá trị lớn là BĐS thì nhu cầu sử dụng các dịch vụ trung gian để đảm bảo cho giao dịch BĐS được an toàn là điều rất cần thiết và hoạt động của sàn đã góp phần quan trọng trong việc đảm bảo tính an toàn đó cho giao dịch đó.Thứ hai, SGD BĐS khác với các trung tâm mua bán khác, không phải là nơi để bày bán các sản phẩm trực tiếp mà là nơi trưng bày thông tin về sản phẩm để người bán và người mua tìm hiểu thông tin và quyết định lựa chọn giao dịch hay không. Với đặc điểm là trung gian, là cầu nối giữa cung và cầu, đây là nơi diễn ra các giao dịch BĐS và cung cấp các dịch vụ cho kinh doanh BĐS. Quy luật của thị trường là có cầu ắt sẽ có cung. Tuy nhiên trước đây khi SGD BĐS chưa ra đời, trên TT BĐS xuất hiện các hình thức trung tâm, văn phòng môi giới BĐS hoạt động trôi nổi, không có sự kiểm soát chặt chẽ của Nhà nước, khiến TT BĐS thiếu minh bạch. SGD BĐS ra đời được hoạt động với tư cách là một pháp nhân, là khâu trung gian, tạo điều kiện cho các chủ thể có cơ hội tham gia giao dịch, sử dụng dịch vụ và lựa chọn các loại hình cung ứng dịch vụ hỗ trợ BĐS tốt nhất. Ngoài ra, sàn còn là cầu nối an toàn, đảm bảo về tình trạng pháp lý của BĐS, thông tin xung quanh BĐS; qua đó cung cấp cho các chủ thể tham gia vào hoạt động đầu tư BĐS yên tâm hơn, đồng thời góp phần giữ ổn định và phát triển TT BĐS.Thứ ba, so với các loại hình dịch vụ kinh doanh khác thì quy mô và tính chất hoạt động của SGD BĐS rộng lớn hơn, tại đó không chỉ diễn ra các hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS mà còn trực tiếp diễn ra hoạt động kinh doanh BĐS, bao gồm: 6giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS; môi giới BĐS; định giá BĐS; tư vấn BĐS; quảng cáo BĐS; đấu giá BĐS; quản lý BĐS (Điều 58 Luật Kinh doanh BĐS 2006). Với phạm vi hoạt động rộng lớn như vậy nên Luật Kinh doanh BĐS quy định nguyên tắc hoạt động và điều kiện để thành lập SGD BĐS chặt chẽ hơn so với các loại hình dịch vụ khác. Cụ thể là việc quy định về người quản lý SGD BĐS, đòi hỏi chứng chỉ môi giới hoặc định giá đối với sàn hoạt động về môi giới BĐS hoặc định giá BĐS. Ngoài ra, yêu cầu về diện tích hoạt động của sàn tùy thuộc vào từng loại hình dịch vụ kinh doanh của sàn, các trang thiết bị phù hợp với từng nội dung hoạt động của sàn. Kinh doanh dịch vụ BĐS là hoạt động của pháp nhân phải có đủ điều kiện kinh doanh dịch vụ BĐS và đáp ứng các điều kiện khi thành lập. Các giao dịch về BĐS thường có giá trị lớn, do đó để đảm bảo cho các chủ thể tham gia các giao dịch BĐS được yên tâm, Nhà nước đảm bảo các nguyên tắc tổ chức và hoạt động đối với SGD BĐS, đồng thời thừa nhận các giao dịch phải qua sàn theo một trình tự, thủ tục nhất định và có các chế tài xử lý các vi phạm. SGD BĐS thực sự là một sân chơi minh bạch cho các nhà đầu tư kinh doanh sản phẩm có giá trị lớn này. Thứ tư, hoạt động của SGD BĐS không có sự tham gia của cơ quan Nhà nước. Trong lĩnh vực kinh doanh BĐS, các dịch vụ nhằm hỗ trợ đối với các chủ thể tham gia TT BĐS được phân thành hai loại hình dịch vụ: dịch vụ công và dịch vụ tư. Dịch vụ công trong lĩnh vực có liên quan đến BĐS là loại hình dịch vụ được các cơ quan nhà nước có thẩm quyền giao cho doanh nghiệp công ích hoạt động nhằm cung cấp các dịch vụ thiết yếu để phục vụ các quyền và nghĩa vụ cơ bản của công dân. Hoạt động này hướng tới việc định hướng cho các quan hệ mua bán, trao đổi BĐS trên thị trường được xác lập và thực hiện trong một quỹ đạo quản lý chung của Nhà nước. Bên cạnh đó, việc cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể tham gia giao dịch trên thị trường BĐS còn được thực hiện bởi các loại hình doanh nghiệp vừa mang tính chất phục vụ, vừa mang tính chất kinh doanh BĐS. Sàn cũng mang tính chất cung cấp các dịch vụ hỗ trợ cho các chủ thể kinh doanh BĐS trên thị trường. Tuy nhiên, điểm khác biệt của SGD BĐS so với các dịch vụ công là không có sự tham gia của Nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ, không thực 7hiện chức năng quản lý nhà nước, không sử dụng vốn Ngân sách Nhà nước mà thực chất là quá trình chuyển giao quyền lực của Nhà nước trong việc cung ứng các dịch vụ công nhằm hỗ trợ và phục vụ các chủ thể tham gia kinh doanh BĐS trên thị trường sang cho khu vực tư nhân thực hiện kinh doanh nhằm thu lợi nhuận. SGD BĐS đóng vai trò là cầu nối, đáp ứng sự tìm kiếm của các chủ thể kinh doanh BĐS khi có nhu cầu, thúc đẩy sự phát triển của thị trường BĐS phát triển sôi động và hiệu quả. Bên cạnh đó, sàn còn là công cụ của Nhà nước để lành mạnh hóa TT BĐS, góp phần định hướng cho sự cạnh tranh lành mạnh giữa khu vực Nhà nước với khu vực tư nhân, hạn chế tình trạng hành chính quan liêu, cửa quyền và sách nhiễu của một bộ phận cán bộ Nhà nước hoạt động trong lĩnh vực cung cấp dịch vụ BĐS công, đồng thời góp phần giảm tải một số hoạt động cho cơ quan Nhà nước trong lĩnh vực này.1.2. MỤC ĐÍCH HOẠT ĐỘNG, CHỨC NĂNG VÀ VAI TRÒ CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN1.2.1. Mục đích hoạt động của sàn giao dịch bất động sảnSàn giao dịch BĐS ra đời như một nhu cầu đích thực của thị trường, như người ta đã hình thành các chợ hàng hóa để tạo một môi trường trung gian cho giao dịch được thuận tiện. Theo đó, mục đích hoạt động của SGD BĐS là đưa tất cả các hoạt động giao dịch BĐS lên sàn để có thể thu thập được thông tin về TT BĐS, xây dựng thị trường giao dịch BĐS lành mạnh, chính quy, theo mong muốn của Nhà nước, nhà đầu tư và khách hàng của thị trường này; nhằm hạn chế các rủi ro có thể xảy ra khi giao dịch BĐS và định hướng thị trường BĐS lành mạnh. Cụ thể:Đối với Nhà nước: SGD BĐS được coi là “cánh tay nối dài” của nhà nước trong hoạt động quản lý và phát triển TT BĐS. SGD BĐS ra đời nhằm giúp cho nhà nước thông qua sàn có thể quản lý tốt giá cả thị trường và giúp cho các nhà quản lý doanh nghiệp hoạch định chiến lược kinh doanh, góp phần lành mạnh hoá thị trường bất động sản. Đối với các chủ đầu tư: SGD BĐS ra đời nhằm giúp các chủ đầu tư có sự định hướng tốt đối với sản phẩm BĐS, đồng thời tạo điều kiện cho các chủ đầu tư có cơ hội quảng bá sản phẩm của mình đến với người tiêu dùng. 8Đối với người tiêu dùng: SGD BĐS là nơi cung cấp kịp thời, chính xác, trung thực thông tin giá cả TT BĐS, chủ trương chính sách pháp luật liên quan đến BĐS nhằm bảo vệ lợi ích của chính người tiêu dùng; đồng thời tư vấn đầy đủ cho người tiêu dùng để họ có quyết định chính xác khi mua BĐS. Ngoài ra để người có nhu cầu có thể mua bất động sản trực tiếp từ chủ đầu tư, hạn chế những rủi ro khi giao dịch BĐS.Tóm lại, SGD BĐS ra đời nhằm cung cấp cho thị trường nhiều sản phẩm phong phú, dịch vụ đa dạng gắn kết với dịch vụ hỗ trợ tài chính từ phía ngân hàng. Tổ chức nơi giao dịch bất động sản công khai, minh bạch tạo mọi điều kiện thuận lợi cho mọi tổ chức cá nhân có nhu cầu; góp phần thúc đẩy thị trường bất động sản phát triển ổn định. Tạo mô hình kiểu mẫu về sàn giao dịch địa ốc, cung cấp các dịch vụ trọn gói bao gồm tư vấn pháp lý, quảng cáo, môi giới, định giá, đấu giá, hỗ trợ tài chính, thiết kế - xây dựng, quản lý Bất động sản; giúp cho thị trường BĐS trở nên minh bạch, không bị méo mó do đầu cơ và phát triển đúng hướng. 1.2.2. Chức năng của sàn giao dịch bất động sảna. Chức năng giao dịchSGD BĐS ra đời thúc đẩy cho giao dịch diễn ra nhanh chóng, thuận lợi. Đây là nơi để cho các bên có nhu cầu giao dịch gặp nhau. Bên cạnh đó, họ được giúp đỡ về mặt thủ tục, hướng dẫn để việc thực hiện các giao dịch đạt hiệu quả cao nhất, vì vậy, các thủ tục pháp lí thường diễn ra nhanh gọn hơn. Khi giao dịch qua sàn thì người mua hàng hoá không phải mất nhiều thời gian, bởi chỉ có những hàng hoá đủ tiêu chuẩn mới được đưa lên sàn giao dịch, theo đó có thể hiểu hàng hóa BĐS đã được sàng lọc trước khi đưa lên sàn để thực hiện giao dịch nên việc thực hiện các giao dịch qua sàn sẽ đảm bảo thời gian ngắn và ít gặp rủi ro. Đặc biệt, mọi giao dịch sẽ được Nhà nước kiểm soát, giúp Nhà nước điều tiết, quản lý vĩ mô TT BĐS. Chức năng giao dịch của SGD BĐS tạo điều kiện thuận lợi cho việc cung cấp các thông tin về sản phẩm trên TT BĐS qua các phương tiện thông tin điện tử, internet,… từ đó mở ra cơ hội tiếp cận nguồn sản phẩm đầu tư đa dạng, cơ hội tiếp cận nguồn thông tin cho khách hàng, các nhà đầu tư thêm phong phú và cập nhật nhanh chóng. 9b. Chức năng tổ chức hoạt động kinh doanh BĐSSGD BĐS thực hiện việc tổ chức các hoạt động kinh doanh BĐS như tổ chức các giao dịch mua bán, chuyển nhượng, thuê, thuê mua BĐS, mang tính chất là một nghề nghiệp chính. Sàn giao dịch có vai trò quan trọng trong việc đưa hàng hóa BĐS từ các nhà đầu tư đến với người sử dụng. Các giao dịch được thực hiện tại sàn giữa các nhà đầu tư kinh doanh BĐS với nhau nhằm trao đổi hàng hóa BĐS, tìm kiếm lợi nhuận từ việc mua bán hàng hóa đó. Theo đó, bên bán, bên mua; bên chuyển nhượng, bên nhận chuyển nhượng; bên thuê, bên cho thuê; bên thuê mua, bên cho thuê mua; cùng nhau xác lập các quan hệ hợp đồng, thực hiện đúng các quyền và nghĩa vụ của mình. Không đơn thuần là giao dịch dân sự thông thường, các nhà đầu tư luôn hướng đến mục đích lợi nhuận từ các hợp đồng của mình. Và SGD BĐS góp phần thúc đẩy cho các giao dịch đó diễn ra nhanh chóng, thuận tiện, là nơi để các nhà kinh doanh BĐS có nhu cầu gặp nhau. (E có thể nói thêm một chút khía cạnh sau: Sàn cũng là địa chỉ không chỉ dành cho các nhà đầu tư, các doanh nghiệp kinh doanh BĐS bày bán sản phẩm của mình, mà sàn cũng là địa chỉ cho các tổ chức, cá nhân không hoạt động trong lĩnh vực này nhưng có sản phẩm BĐS có nhu cầu bán, cho thuê… nhưng họ không có điều kiện và khả năng để tìm kiếm khách hàng một cách tốt nhất… Thông qua sàn, đặc biệt là những sàn đã có thương hiệu, sẽ là cơ hội để họ thực hiện được mong muốn đó)c. Chức năng kinh doanh dịch vụ BĐSKinh doanh dịch vụ BĐS là nghề nghiệp chính, thường xuyên, liên tục của SGD BĐS, tuy không tạo ra sản phẩm mới cho TT BĐS, nhưng lại góp phần đưa sản phẩm đến tay người sử dụng thực sự. Bởi đối với lĩnh vực kinh doanh BĐS, một lĩnh vực khá năng động và nhạy cảm, tác động trực tiếp đến nền kinh tế - xã hội thì nhu cầu được cung cấp các dịch vụ về BĐS là rất cần thiết. Đất đai, nhà ở - tài sản có giá trị lớn và là yếu tố quan trọng không thể thiếu với các nhà đầu tư và người dân. Cá nhân cần đất cho nhu cầu ăn ở và là tư liệu sản xuất. Doanh nghiệp cần đất cho địa bàn đầu tư, sản xuất. Nhà nước cần đất cho sự nghiệp phát triển kinh tế - xã hội và đảm bảo an ninh quốc gia… Trước nhu cầu đó, các chủ thể trong xã hội đều mong muốn được hỗ trợ và cung ứng các dịch vụ có liên quan đến các 10giao dịch BĐS trên thị trường là rất lớn bởi khi giá trị tài sản BĐS càng lớn thì người mua càng cần có những thông tin xác thực, họ cần phải biết rõ khối tài sản mà họ giao dịch có minh bạch và an toàn hay không. Theo đó, hoạt động kinh doanh dịch vụ BĐS như: môi giới BĐS, định giá BĐS, tư vấn BĐS, đấu giá BĐS, quản lý BĐS… của SGD BĐS chính là hoạt động trung gian cần thiết nhằm cung ứng và giới thiệu các sản phẩm hàng hoá BĐS, cung cấp các thông tin có liên quan đến BĐS mà người mua quan tâm, tư vấn và thực hiện các dịch vụ pháp lý khác, giúp cho chủ thể kinh doanh có niềm tin và cơ sở pháp lý vững chắc trong việc đưa ra quyết định đầu tư của mình, góp phần tạo một thị trường BĐS ổn định, phát triển bền vững hơn.1.2.3. Vai trò của sàn giao dịch bất động sản• Cung cấp thông tinCác thông tin do SGD BĐS cung cấp sẽ đảm bảo về mặt pháp lý, rõ ràng và trung thực. Mọi thông tin trên sàn cung cấp sẽ được sàng lọc. Thông qua sàn mà các thông tin được cung cấp trên thị trường là chính xác và kịp thời. Điều này sẽ có ý nghĩa với các chủ thể sau: Thông tin về BĐS đưa qua sàn được minh bạch, công khai hóa, - Đối với Nhà nước:Tất cả các giao dịch BĐS qua sàn sẽ giúp Nhà nước tăng cường quản lý được các giao dịch BĐS, từ đó có những chính sách kịp thời và chính xác để điều tiết thị trường. Sàn sẽ là nơi cung cấp các thông tin cần thiết và hiệu quả về TT BĐS cho các cơ quan quản lý, giúp các cơ quan này nắm bắt được thông tin về các hoạt động của TT BĐS. Đây là cơ sở quan trọng để Nhà nước có những phương pháp quản lý và điều tiết một cách đúng đắn và kịp thời thông qua việc đổi mới, bổ sung và hoàn thiện các văn bản pháp luật cho phù hợp; tạo điều kiện cho thị trường này phát triển trong khuôn khổ pháp lý; tạo điều kiện cho các quan hệ đất đai được thực hiện phù hợp với các quan hệ xã hội. Bên cạnh đó, SGD BĐS cũng là môi trường để điều chỉnh cách thức tổ chức thực hiện trên thực tế cho phù hợp, đúng với các quy phạm pháp luật trong hoạt động kinh doanh BĐS. [...]... 2006 quy định về nguyên tắc tổ chức và hoạt động của SGD BĐS tại Điều 56: Tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS, tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ bất động sản được thành lập Sàn giao dịch bất động sản hoặc thuê của tổ chức, cá nhân khác để thực hiện cho hoạt động kinh doanh BĐS…” Nguyên tắc này như một quy định bắt buộc các doanh nghiệp thực hiện hoạt động kinh doanh BĐS hoặc các tổ chức, cá nhân hành... nhiều vào các nhà đầu tư - công ty chủ quản thành lập sàn Sự lệ thuộc quá lớn này là do luật kinh doanh BĐS có quy định về trường hợp doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản thành lập sàn giao dịch bất động sản thì có thể sử dụng tư cách pháp nhân của doanh nghiệp, hợp tác xã kinh doanh bất động sản để hoạt động (khoản 2 Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản) Theo đó có nhiều sàn khi được thành. .. trong việc tổ chức và quản lý SGD BĐS ngày càng phải được coi trọng Hiện nay việc áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý SGD BĐS tại Hà Nội mặc dù đã có những bước phát triển đáng kể song vẫn còn gặp rất nhiều khó khăn và còn tồn tại nhiều điểm bất cập cần được hoàn thiện hơn Thực trạng sau đây sẽ phản ánh rõ nhận định đó 2.1 NGUYÊN TẮC TỔ CHỨC VÀ HOẠT ĐỘNG CỦA SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN Luật Kinh... ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI Hà Nội là một trong những thành phố tiên phong trong việc thành lập SGD BĐS Và đây cũng là thành phố dẫn đầu trong cả nước về số lượng SGD BĐS hiện nay Do nhu cầu ngày càng cao, sự phát triển nhanh chóng về kinh tế và đặc biệt sự thay đổi về địa giới hành chính của Hà Nội vào tháng 5 năm 2008 – Hà Nội nhập toàn bộ dân số và diện tích tỉnh Hà Tây, huyện Mê Linh (Vĩnh Phúc) và. .. áp ứng được nhu cầu của thị trường BĐS và chưa thực sự đảm bảo chất lượng của một SGD BĐS, bởi chỉ một số ít trong rất nhiều các sàn giao 2 http://vietbao.vn/Kinh-te/Ha-Noi -Giao- dich-bat-dong-san-len-san/65051817/88/ 17 dịch đó đem lại niềm tin cũng như sự hài lòng cho quý khách hàng khi tham gia giao dịch CHƯƠNG 2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN... qua chủ đầu tư, giá trị giao dịch là do hai bên mua bán thỏa thuận, Nhà nước không quản lý được giá trị giao dịch để thu thuế Trong khi đó, văn phòng đăng ký quy n sử dụng đất của các quận, huyện, tỉnh, thành phố hiện chỉ có chức năng chứng nhận giao dịch, cập nhật biến động các giao dịch, mà không có chức năng quản lý các giao dịch xem có phản ánh đúng giá trị thực tế giao dịch hay không SGD BĐS ra... trường BĐS và để giao dịch đỡ bị rủi ro Do đó, pháp luật kinh doanh BĐS ngày càng được hoàn thiện để đảm bảo cho việc thành lập, tổ chức và hoạt động của SGD BĐS Tuy nhiên, thời gian qua đã có nhiều sàn được thành lập trên địa bàn Hà Nội song việc chấp hành tốt các quy định của pháp luật còn hạn chế, vẫn còn sàn ngang nhiên vi phạm, sàn hoạt động yếu kém sau khi thành lập, thậm chí không hoạt động 4.1... chế các giao dịch phi chính thức diễn ra Đồng thời từng bước đưa tất cả các giao dịch BĐS qua sàn Theo Luật Kinh doanh BĐS và Nghị định 153/2007/NĐ-CP, từ 1/1/2009 bắt buộc các công ty kinh doanh BĐS phải giao dịch qua sàn, do đó từ đầu năm 2009 đến nay, số lượng các giao dịch ngầm đã giảm đáng kể, số lượng các giao dịch BĐS trên sàn giao dịch tăng lên chiếm khoảng 1/2 trên tổng số các giao dịch BĐS trên. .. thành lập chưa áp ứng được yêu cầu, không thực hiện thủ tục công bố thông tin ngay khi thành lập sàn, chưa đảm bảo điều kiện về tên, địa chỉ, biển hiệu… nhưng vẫn đi vào hoạt động Những bất cập trong việc thành lập SGD BĐS khi các nhà đầu tư tận dụng những kẽ hở trong quy định của pháp luật đã thực sự làm ảnh hưởng đến thị trường giao dịch BĐS, đến việc quản lý của nhà nước đối với hoạt động của các. .. của sàn trong quá trình hoạt động chưa duy trì tương ứng với số lượng dịch vụ mà sàn đã đăng ký hoạt động Luật kinh doanh BĐS có quy định về diện tích sử dụng để giao dịch của sàn tối thiểu là 50m2 phục vụ cho hoạt động môi giới, giao dịch và thêm 20m2 cho mỗi hoạt động dịch vụ bổ sung Tuy nhiên, số lượng sàn thành lập và hoạt động không đúng quy định của pháp luật còn tồn tại nhiều Phần lớn các sàn . khách hàng khi tham gia giao dịch. CHƯƠNG 2THỰC TRẠNG ÁP DỤNG CÁC QUY ĐỊNH VỀ TỔ CHỨC VÀ QUẢN LÝ SÀN GIAO DỊCH BẤT ĐỘNG SẢN TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘIHà. này, tôi đã chọn đề tài: Thực trạng áp dụng các quy định về tổ chức và quản lý sàn giao dịch bất động sản trên địa bàn thành phố Hà Nội .2. Mục đích nghiên