Ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGUYỄN CAO HỮU TRÍ NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2009 Ộ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGUYỄN CAO HỮU TRÍ NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã ngành : 60.31.12 LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS NGUYỄN THN NGỌC TRANG Thành phố Hồ Chí Minh – Năm 2009 MỤC LỤC Trang phụ bìa Mục lục Danh mục ký hiệu, chữ viết tắt Danh mục bảng, biểu Danh mục hình vẽ, đồ thị Lời cam đoan Mở đầu Chương 1: Khung lý thuyết thị trường bất động sản tín dụng bất động sản 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Bất động sản 1.1.1.1 Khái niệm 1.1.1.2 Phân loại .2 1.1.1.3 Các nhân tố tác động đến giá trị bất động sản 1.1.2 Thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm 1.1.2.2 Vai trò thị trường bất động sản 1.2 Tín dụng bất động sản 1.2.1 Tín dụng bất động sản 1.2.1.1 Khái niệm tín dụng bất động sản 1.2.1.2 Đặc điểm tín dụng bất động sản 1.2.1.3 Nguyên tắc cho vay bất động sản .9 1.2.2 Vai trị tín dụng bất động sản 1.2.3 Các rủi ro cho vay bất động sản .11 1.2.3.1 Yếu tố chủ quan .11 1.2.3.2 Yếu tố khách quan 12 Kết luận chương 14 Chương 2: Khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ học kinh nghiệm cho Việt Nam 2.1 Hoa kỳ bong bóng bất động sản 15 2.2 Diễn biến khủng hoảng tín dụng bất động sản 17 2.3 Sự sụp đổ thị trường bất động sản Mỹ nguyên nhân khủng hoảng .24 2.3.1 Nhóm ngun nhân từ ngân hàng .24 2.3.1.1 Các loại hình cho vay đầy rủi ro sách cho vay dễ dãi 24 2.3.1.2 Do đạo luật Glass Steagall bị thay đạo luật Glamm Leach Bliley 24 2.3.1.3 Các ngân hàng sử dụng địn bNy tài q cao 26 2.3.2 Nhóm nguyên nhân từ người tiêu dùng .27 2.3.2.1 Cơn sốt đầu 27 2.3.2.2 Đam mê sở hữu nhà 27 2.3.2.3 Niềm tin bất động sản kênh đầu tư tốt 28 2.3.3 Nhóm nguyên nhân từ kinh tế vĩ mô 29 2.3.3.1 Sự sụp đổ Công ty dot-com .29 2.3.3.2 Các quảng cáo truyền thông 29 2.3.3.3 Mức lãi suất thấp kỷ lục 30 2.4 Bài học kinh nghiệm rút cho Việt Nam 31 Kết luận chương 33 Chương 3: Thực trạng tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt nam 3.1 Thị trường bất động sản thời gian qua rủi ro tiềm 6n 34 3.2.1 Diễn biến .34 3.2.2 Những rủi ro tiềm Nn từ biến dạng thị trường bất động sản 38 3.2 Tình hình huy động cho vay hệ thống Ngân hàng 39 3.2.1 Tình hình huy động .39 3.2.2 Tình hình cho vay .43 3.3 Tình hình cho vay bất động sản thời gian qua 46 3.3.1 Tình hình cho vay 46 3.3.2 Cấu trúc khoản cho vay bất động sản 55 3.4 Tỷ trọng cho vay bất động sản tỷ trọng nợ hạn số ngân hàng thương mại Việt nam thời gian qua 58 3.4.1 Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam 58 3.4.2 Ngân hàng Công Thương Việt Nam 59 3.4.3 Ngân hàng TMCP Xuất Nhập KhNu Việt Nam 61 3.4.4 Ngân hàng TMCP Nam Việt .62 Kết luận chương 64 Chương 4: Giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt nam 4.1 Nhận diện nguy tìm 6n hoạt động tín dụng bất động sản 65 4.2 Những triển vọng thị trường bất động sản tín dụng bất động sản thời gian tới 68 4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy khủng hoảng 72 4.3.1 Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ 72 4.3.2 Xây dựng quy trình thNm định cho vay chặt chẽ 74 4.3.3 Thành lập phòng thNm định, định giá bất động sản 76 4.3.4 Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ khai thác tài sản 77 4.3.5 Nâng cao vai trò phận kiểm toán nội kiểm soát nội bộ, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản 78 4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất .78 4.3.7 Sử dụng địn bNy tài phù hợp 79 4.3.8 Giải pháp khác 79 Kết luận chương 81 Kết luận chung PHỤ LỤC Phụ lục 1: Việt nam khủng hoảng tài phố Wall Phụ lục 2: Diễn biến khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ .28 Danh mục tài liệu tham khảo DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT ABBank : Ngân hàng TMCP An Bình ACB : Ngân hàng TMCP Á Châu ARM : Loại hình cho vay lãi suất điều chỉnh theo thị trường CDS : Bảo hiểm bảo lãnh khoản vay Eximbank : Ngân hàng TMCP Xuất Nhập KhNu Việt Nam FED : Cục dự trữ liên bang Mỹ FDI : Đầu tư trực tiếp nước GDP : Tổng sản phNm quốc nội HDBank : Ngân hàng TMCP Nhà Hà Nội Navibank : Ngân hàng TMCP Nam Việt MBS : Chứng khoán dựa vào khoản chấp OCB : Ngân hàng TMCP Phương Đông ODA : Nguồn vốn hổ trợ phát triển trực tiếp nước Sacombank : Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín Techcombank: Ngân hàng TMCP Kỹ Thương Việt Nam TP.HCM : Thành phố Hồ Chí Minh TMCP : Thương mại cổ phần Vietinbank : Ngân hàng Công Thương Việt Nam Vietcombank : Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam DANH MỤC CÁC BẢNG, BIỂU Trang Bảng 3.1: Giá bất động sản số dự án TPHCM 35 Bảng 3.2: So sánh với thành phố khác nước Châu Á 36 DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ, ĐỒ THN Trang Hình 2.1: Chỉ số giá nhà, chi phí xây dựng, dân số lãi trái phiếu 10 năm 16 Hình 2.2: Dư nợ tín dụng bất động sản Mỹ từ năm 2002 – 2008 18 Hình 2.3: Địn bNy tài số ngân hàng Mỹ (Quý I/2008) 19 Hình 2.4: Lãi suất điều chỉnh theo thị trường (1996-2006) 19 Hình 2.5: Tổng giá trị cơng cụ tài phái sinh Mỹ 1995–2007 so với tổng thu nhập Mỹ 20 Hình 3.1: Giá trị hộ cao cấp TPHCM 36 Hình 3.2: Giá cho thuê văn phòng Thành phố lớn khu vực đầu năm 2008 37 Hình 3.3: Tình hình lãi suất thời gian qua 40 Hình 3.4: Tình hình huy động tồn ngân hàng qua năm 42 Hình 3.5: Tốc độ tăng trưởng huy động toàn ngân hàng (2000 – 2008) 42 Hình 3.6: Tình hình huy động cho vay tồn hệ thống ngân hàng 44 Hình 3.7: Tốc độ tăng trưởng cho vay toàn hệ thống ngân hàng (2000 – 2008) 44 Hình 3.8: Dư nợ cho vay vào lĩnh vực TPHCM 52 Hình 3.9: Xu hướng dư nợ bất động sản biến động theo thị trường 56 Hình 3.10: Tỷ trọng cho vay loại hình TPHCM 56 Hình 3.11: Dư nợ cho vay bất động sản theo loại hình ngân hàng 57 Hình 3.12: Tình hình huy động cho vay Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam 58 Hình 3.13: Tỷ lệ nợ hạn nợ xấu Vietcombank 59 Hình 3.14: Tình hình huy động cho vay Ngân hàng Công Thương Việt Nam 60 Hình 3.15: Tỷ lệ nợ hạn nợ xấu Vietinbank 61 Hình 3.16: Tình hình huy động cho vay Ngân hàng TMCP Xuất Nhập KhNu Việt Nam 61 Hình 3.17: Tỷ lệ nợ hạn nợ xấu Eximbank 62 Hình 3.18: Tình hình huy động cho vay Ngân hàng TMCP Nam Việt 63 Hình 3.19: Tỷ lệ nợ hạn nợ xấu Ngân hàng TMCP Nam Việt 63 Hình 4.1 Dự báo năm thị trường bất động sản phục hồi 69 70 trung bình thấp lớn, lượng cung hàng hóa doanh nghiệp kinh doanh bất động sản cho thị trường tập trung chủ yếu vào đối tượng thu nhập cao sau bị đối tượng đầu trục lợi, đNy giá nhà lên vượt giá trị thực gây lượng cầu ảo khổng lồ Vừa qua, có lời kêu cứu từ phía doanh nghiệp bất động sản, nỗ lực không ngừng nghỉ nhằm chèo kéo ngân hàng hạ lãi suất cho vay, huy động vốn từ nhiều nguồn đề xuất đề nghị Chính phủ hổ trợ thị trường bất động sản gói kích cầu phủ Chỉ có người dân chờ đợi vô vọng với việc giá tiếp tục giảm để mua nhà Các doanh nghiệp ln than thở tình hình kinh doanh khơng khả quan thị trường cảnh chợ chiều Nhiều doanh nghiệp tuyên bố phá sản khơng biết tìm đâu nguồn vốn, dự án phải bỏ cạn vốn, giá ngun vật liệu tăng cao, vơ vàn lý khó khăn khác Vì vậy, họ kêu gọi huy động nguồn vốn từ quỹ phúc lợi xã hội nhàn rỗi quỹ bảo hiểm y tế, bảo hiểm xã hội… Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM đề nghị Chính phủ thành lập quỹ tài đặc biệt khoảng 10.000 tỷ đồng để hỗ trợ ngân hàng doanh nghiệp bất động sản Tình hình bất động sản gặp khó khăn khiến dư luận khơng thể khơng đặt câu hỏi có cần giải cứu thị trường bất động sản hay không Tổng Thư ký Hiệp hội bất động sản TPHCM có lời nhận định: “Thị trường bất động sản khơng đóng băng Có số lượng giao dịch thị trường quý năm 2007” Với tình hình kêu cứu cho thị trường bất động sản bi quan có phần nghiêng quyền lợi doanh nghiệp, chủ đầu tư phận nhà đầu bất động sản lợi ích chung xã hội Bên cạnh đó, khơng dự án cao cấp đầu tư, khởi cơng xây dựng, dù thị trường đóng băng Đó nghịch lý mà nhiều người thêm nghi ngờ lời kêu cứu giới bất động sản Khi thị trường có giá cao, nhiều nhà đầu tư, doanh nghiệp bất động sản thu vài tỷ tới vài trăm tỷ đồng, Nhà nước người dân khơng Hiện nay, 71 tình hình nguy hiểm lại kêu lập quỹ cứu bất động sản Nếu cứu, có sóng tăng giá bất động sản mới, hội mua nhà người dân bình thường lại xa vời hết Một thực tế diễn ra, nhiều nhà đầu tư có đủ lực tài có động thái đầu tư bất động sản số thành phố Mỹ, siêu cường số giới Điều đó, chứng tỏ mức độ đó, mặt giá bất động sản Việt Nam chưa thực với giá trị thực Yếu tố đầu cơ, làm giá tồn Một số chuyên gia bất động sản nhận định, tỷ lệ đầu bất động sản cao, khoảng 80% TP HCM, 70% Hà Nội Mặc dù, tình trạng suy thoái giá nhà đất giảm tới 50 - 60% cao so sánh với khả tài người có nhu cầu nhà Thực tế cho thấy, với mức thu nhập bình quân người dân Việt nam vào khoảng 17 triệu đồng/năm (1,000 USD/năm) khó mua nhà khu đô thị lớn Theo ước tính tác giả, với mức thu nhập khoản 60 năm mua nhà, chưa tính tiền lãi phải trả vay tiền để mua Thực tế từ khủng hoảng bất động sản Mỹ cho thấy, việc đNy giá bất động sản xa so với thu nhập người dân dễ dẫn đến khủng hoảng tín dụng bất động sản kéo theo khủng hoảng kinh tế Theo ý kiến tác ý kiến nhiều chuyên gia thị trường bất động sản giảm đến 60%, xa so với thu nhập người dân Các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản quan tâm đến nhu cầu người có thu nhập cao mà chưa khai thác đến nhu cầu đại đa số người dân Và cần để thị trường tự điều tiết, đợt tập dượt cho kinh tế quen với chế thị trường Nhà nước không cần thiết phải can thiệp giải pháp tài theo lời kêu ca doanh nghiệp, giúp thị trường bất động sản tự lớn mạnh Trong chế thị trường, phải chấp nhận việc thành phần tham gia không đủ lực bị đào thải, tình trạng trì nhóm lợi ích cần loại bỏ 72 Hơn nữa, nguyên tắc, thị trường bất động sản phát triển mạnh thu nhập đầu người quốc gia đạt khoảng 10,000 USD; GDP tính theo đầu người Việt Nam mức 1,000 USD Điều chứng tỏ tương lai, thị trường bất động sản nhiều bước phát triển, điều cần chuyên nghiệp sịng phẳng kinh doanh, tránh tính trạng đầu cơ, thiếu minh bạch, đầu thao túng thị trường Với điều tiết thị trường, nhà đầu tư không đủ lực tự đào thải Nhà nước giữ vai trò giám sát nhiều vai trò nhà bảo trợ Tuy nhiên số ngân hàng cho biết, dù có nhiều rủi ro cho vay kinh doanh bất động sản, mảng tín dụng quan trọng cấu khoản vay ngân hàng nên số Ngân hàng tiếp tục triển khai sản phNm cho vay kinh doanh bất động sản Tuy nhiên, để phòng tránh rủi ro trước bối cảnh thị trường nhà đất bất ổn nay, nhiều ngân hàng sàng lọc kỹ dự án theo dõi chặt biến động thị trường nhà đất, khu vực có biến động lớn giá để lên kế hoạch cho vay với hạn mức thích hợp 4.3 Một số giải pháp nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm ngăn ngừa nguy khủng hoảng Khủng hoảng thị trường bất động sản lần có đóng góp khơng nhỏ Ngân hàng, việc đua tăng trưởng dư nợ, giảm thiểu thủ tục vay vốn nhằm có kết hoạt động khả quan tạo cầu ảo lớn thị trường bất động sản Các Ngân hàng cần riết thực biện pháp khắc phục tự cứu trước có hỗ trợ từ Chính Phủ, Ngân hàng Nhà nước hay tổ chức khác 4.3.1 Đánh giá lại khoản vay cấu lại nợ: Ngân hàng cần đánh giá lại toàn khoản vay bất động sản toàn hệ thống ngân hàng Việc xem chừng đơn giản tất ngân hàng làm tốt, mục đích việc đánh giá tập trung vào yếu tố sau : thể…) Đối tượng khách hàng (doanh nghiệp, công nhân viên, hộ kinh doanh cá 73 - Mức độ ổn định nguồn thu nhập để trả nợ (từ lương, từ cho thuê nhà, từ kinh doanh ) - Định giá lại tài sản đảm bảo so sánh với dư nợ vay - Khả tài khách hàng tương lai - Lịch sử trả nợ Sau đánh giá xong, Ngân hàng nên xếp khoản vay theo nhóm tương ứng với nhóm có giải pháp thích hợp Việc phân chia nhóm cho khoản vay tùy theo tình hình cụ thể ngân hàng áp dụng biện pháp sau để xử lý khoản vay: Thứ 1, cấu lại đối tượng cho vay: chuyển vay từ đối tượng đầu sang đối tượng có nhu cầu thật chỗ Điều có nghĩa ngân hàng cho khách hàng vay mua lại bất động sản, đối tượng phải đáp ứng đầy đủ điều kiện vay vốn Tuy nhiên, để thu hút khách hàng mua bất động sản vào thời điểm cần có sách ưu đãi tín dụng thời hạn vay, thời gian ân hạn lãi suất cho vay Ưu điểm giải pháp giải triệt để khoản vay bất động sản với tình hình hiệu khơng đạt mong muốn Thứ 2, gia hạn nợ vay: biện pháp xem qua tưởng đơn giản sử dụng Mặc dù vậy, Ngân hàng không dám áp dụng biện pháp Lý việc gia hạn nợ vay dẫn đến chuyển nhóm nợ sang nhóm III với tỷ lệ trích dự phịng rủi ro 20%; sau 03 tháng (đối với khoản vay ngắn hạn) vay chuyển sang lại nhóm nợ đủ tiêu chuNn nhóm khách hàng tốn nợ vay đầy đủ, gây ảnh hưởng trực tiếp đến hoạt động kinh doanh Ngân hàng Cần lưu ý sử dụng biện pháp đối tượng vay vốn phải có uy tín tốn nợ vay khả tài tốt tài sản phải đủ đảm bảo cho dư nợ vay tránh trường hợp khách hàng trả nợ khơng vay chuyển sang nhóm nợ cao tương ứng tỷ lệ trích dự phòng cao Thứ 3, xử lý vay khơng có khả tốn: giải pháp cuối mà muốn hay không ngân hàng phải thực để giảm thiệt hại 74 xuống mức thấp Trước tiên ngân hàng phải tiến hành đánh giá lại tài sản đảm bảo, trị giá tài sản khơng đủ đảm bảo khoản vay u cầu khách hàng nộp bổ sung tài sản Việc xử lý tài sản đảm bảo không đơn giản đến thời điểm này, khoản vay khả tốn khơng phải đơn lẻ mà số đến hàng trăm, hàng ngàn tỷ đồng Vì vậy, cần phải có biện pháp tồn diện áp dụng hết cho trường hợp trên, ngân hàng thành lập liên kết với công ty xử lý nợ hay chủ động liên hệ với đối tác nước để thỏa thuận mua bán lại số dự án hay bất động sản 4.3.2 Xây dựng quy trình th.m định cho vay chặt chẽ Hiện nay, mặt quy chế cho vay, thân ngân hàng nhà nước không ban hành quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản mà có quy chế cho vay kèm theo Quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001 Theo quy chế này, ngân hàng nhà nước quy định chung hoạt động cho vay áp dụng cho tất loại hình tín dụng khác nhau, có tín dụng bất động sản Tuy nhiên mặt ngân hàng, cần vào quy chế cho vay chung ngân hàng nhà nước để ban hành thêm quy chế cho vay riêng lĩnh vực bất động sản, điều không góp phần minh bạch mặt quy định cho vay thân ngân hàng, mà cịn góp phần hạn chế rủi ro việc cấp tín dụng lĩnh vực này, làm tiền đề cho cán tín dụng, áp dụng thực thi hiệu việc cấp tín dụng bất động sản Cho vay lĩnh vực bất động sản Ngân hàng thương mại phần nhiều dựa vào tài sản chấp, chưa đánh giá lực trả nợ khách hàng làm sở cho vay Đây điểm yếu Ngân hàng thương mại thời gian qua Để hạn chế điểm yếu này, Ngân hàng thương mại cần tăng cường quản lý hồ sơ khách hàng, giám sát thu nhập khách hàng thông qua ngân hàng, thực chun mơn hố hoạt động cho vay bất động sản để giám sát biến động thị trường, biến động thu nhập khách hàng làm sở điều chỉnh hoạt động cho vay hợp lý 75 Tác giả xin đề xuất sử dụng nguyên tắc 6C, cho phép phân tích hiệu hoạt động người vay để đưa định cho khách hàng vay vốn Uy tín đạo đức khách hàng (Character) Các tổ chức tài định cho vay vốn dựa vào độ tin cậy cá tính người vay Chính vậy, người vay phải trình bày cách trung thực rõ ràng Ngân hàng cần tiến hành xác minh, phát có chi tiết thiếu trung thực đặt vấn đề độ tin cậy người vay Cụ thể cần ý đến vấn đề sau: lịch sử tín dụng khách hàng, đánh giá Ngân hàng khác đối tác khách hàng này… Năng lực (Capacity) Ngân hàng cần biết kỹ quản lý, nhạy bén kinh doanh vị người xin vay vốn hoạt động kinh doanh bất động sản Những tài năng, kỹ năng, kiến thức, kinh nghiệm, tham vọng, động lực, nghị lực, cam kết mà người vay muốn đem lại cho hoạt động kinh doanh nhằm trụ vững phát triển nhiều doanh nhân khác thất bại Các mô tả trình hoạt động doanh nghiệp đến thời điểm tại, hoạt động lĩnh vực bất động sản, cấu sở hữu, chủ sở hữu, tính chất hoạt động, sản phNm, khách hàng chính, người cung cấp doanh nghiệp Điều kiện (Conditions) Ngân hàng phải thận trọng, bảo thủ ln tính đến tình xấu xảy Cần xác định tìm hiểu rõ điều kiện kinh tế, tình hình ngành khả cạnh tranh dự kiến có tác động (cả tích cực lẫn tiêu cực) đến hoạt động kinh doanh bất động sản khách hàng Xem xét địa vị cạnh tranh khách hàng ngành thị phần dự kiến, kết hoạt động khách hàng so với đối thủ cạnh tranh khác ngành, mức độ nhạy cảm khách hàng chu kỳ kinh doanh, ảnh hưởng lạm phát đến thị trường bất động sản bảng cân đối kế tốn dịng tiền khách hàng Ngoài ra, Ngân hàng cần đánh giá dự báo thị trường bất động sản khu vực khách hàng đầu tư Xem xét yếu tố trị, pháp lý, xã hội, cơng nghệ, 76 mơi trường ảnh hưởng đến hoạt động kinh doanh bất động sản lĩnh vực khác khách hàng Tài sản đảm bảo (Collateral) Ngân hàng cần nhìn vào hiệu hoạt động kinh doanh có khách hàng Báo cáo tài Khách hàng cần bao hàm tất khoản phải trả, thực tế lẫn đột xuất Đồng thời, điều kiện thông tin bất cân xứng, khoản tiền cho vay cần đảm bảo giá trị tài sản khách hàng hoạt động kinh doanh có triển vọng, Ngân hàng cần xem xét tài sản đảm bảo để chấp cho khoản vay Vốn (Capital) Đầu tư vốn cổ phần hay vốn vay thêm thể cam kết tài doanh nghiệp hoạt động kinh doanh cụ thể Ngân hàng cần nhìn vào giá trị rịng cơng ty hệ số tài chính, thu nhập qua, tình hình phân chia cổ tức, doanh thu bán hàng, dòng tiền dự kiến, tính khoản tài sản lưu động, cấu nguồn vốn, tình trạng vay nợ để định cho vay Kiểm sốt (Control) • Cần xem xét luật, qui định, qui chế hành liên quan đến hoạt động kinh doanh bất động sản • Mức độ phù hợp khoản vay qui chế, qui định Ngân hàng • Hồ sơ giấy tờ cho vay, giải ngân phải đầy đủ phải ký bên • Các chứng từ chứng minh mục đích sử dụng vốn Về ngun tắc không nên xem trọng C thứ tự ưu tiên xem xét nên theo thứ tự nêu 4.3.3 Thành lập phòng th.m định, định giá bất động sản Hiện nay, việc khó khăn lớn cán tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản việc thNm định giá bất động sản xác, làm sở để xét duyệt cho vay Tuy nhiên, hoạt động thNm định giá ngân hàng lại thường cán tín dụng thực hiện, thân cán tín dụng lại bị hạn chế trình độ thNm định, họ không đào tạo chuyên môn lĩnh vực này, 77 lại bị hạn chế nguồn thông tin bất động sản thị trường, việc định giá bất động sản hiệu quả, dễ rủi ro nhiều thời gian Chính thế, để nâng cao hiệu tín dụng bất động sản, ngân hàng cần thành lập phòng thNm định để định giá bất động sản cách chuyên nghiệp, đồng thời xây dựng quy trình định giá bất động sản gắn với thị trường, tạo điều kiện hỗ trợ cho cơng tác tín dụng đạt hiệu Ngồi việc cho vay tối đa 70% giá trị định giá, Ngân hàng cần thường xuyên đánh giá lại tài sản chấp yêu cầu bổ sung tài sản chấp giá trị tài sản có biến động lớn, khơng cịn đảm bảo đủ cho dư nợ Theo chuyên gia kinh tế, cho vay mua bất động sản rủi ro cho vay mua chứng khốn nhờ có tài sản bảo đảm có giá trị tăng dần theo thời gian Tuy nhiên, thị trường bất động sản suy thoái, ngân hàng chịu thiệt hại nặng nề Chẳng hạn, thời điểm cho vay, khu đất có giá tỷ đồng, ngân hàng cho vay 70% 3,5 tỷ đồng Nếu thị trường bất động sản suy sụp, giá khu đất cịn 2,5 tỷ đồng, ngân hàng có khả tỷ đồng 4.3.4 Thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ khai thác tài sản Thành lập công ty chuyên kinh doanh bất động sản giải pháp nhằm giúp cho ngân hàng chun mơn hóa hoạt động kinh doanh bất động sản, tiến gần đến khách hàng, đồng thời tăng cường hiệu việc đánh giá thNm định bất động sản, sở để tăng cường hiệu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng Giải pháp cịn tùy theo quy mơ hoạt động, sách phát triển ngân hàng áp dụng Hiện nay, Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam, Ngân hàng TMCP Á Châu, Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín thành lập cơng ty chuyên kinh doanh bất động sản công ty mua bán nợ Ngân hàng Công Thương Việt Nam, Ngân hàng Đầu tư Phát triển Việt Nam, Ngân hàng TMCP Nam Việt… có Cơng ty mua bán nợ Việc thành lập Công ty địa ốc, Công ty mua bán nợ góp phần giải phần đáng kể nợ xấu Ngân hàng, để Ngân hàng tập trung vào hoạt động 78 4.3.5 Nâng cao vai trị phận kiểm tốn nội kiểm soát nội bộ, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản Cần nâng cao vai trị phận kiểm tốn nội bộ, kiểm soát nội theo Quy định Ngân hàng nhà nước Tránh tình trạng hoạt động mang tính hình thức, không vào thực chất vấn đề, ngại đụng chạm Cần kiểm tra, rà soát, đánh giá cách độc lập, khách quan tất đơn vị, phận, hoạt động tổ chức tín dụng (cơ chế, sách, thủ tục, qui trình vấn đề hoạt động) dựa mức độ rủi ro mức độ ảnh hưởng đến hoạt động ngân hàng trọng đến kiểm tra, kiểm soát hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản Đối với tất vấn đề có ảnh hưởng xấu đến hoạt động ngân hàng, cần thông báo kịp thời chất ảnh hưởng chúng hoạt động ngân hàng đưa khuyến nghị thiết thực nhằm ngăn ngừa, khắc phục vấn đề 4.3.6 Quản trị rủi ro ngân hàng, đặc biệt rủi ro khoản rủi ro lãi suất Quản trị rủi ro hoạt động quan trọng ngân hàng, chí cịn quan trọng mục tiêu lợi nhuận việc quản trị rủi ro hiệu sở, tảng cho việc đạt lợi nhuận cách bền vững Do để nâng cao lực quản trị rủi ro, ngân hàng phải tiếp tục xây dựng, hoàn thiện củng cố hoạt động quản trị rủi ro đơn vị thông qua việc áp dụng thực tiêu chuNn, nguyên tắc an toàn Basel I, Basel II định khác ngân hàng nhà nước bảo đảm an toàn hoạt động tổ chức tín dụng Các ngân hàng cần xây dựng hệ thống đánh giá lực khách hàng, kiểm sốt rủi ro tín dụng dựa bảng báo cáo tài thơng tin ngân hàng thu thập được; kiểm soát, điều phối, quản lý danh mục khoản nợ xấu; cân đối dự phòng hỗ trợ cho việc đáp ứng quy định Hiệp định Basel II Nguồn vốn đầu tư vào thị trường bất động sản thường nguồn vốn trung dài hạn, đó, để hạn chế rủi ro thiếu khoản chênh lệch kỳ hạn, rủi ro lãi 79 suất biến động lãi suất thị trường, NHTM cần tăng cường cách biện pháp huy động nguồn vốn trung dài hạn thị trường; trích lập dự phịng rủi ro đúng, đủ; thực cân đối nguồn vốn sử dụng vốn cách hợp lý 4.3.7 Sử dụng địn b.y tài phù hợp Ngân hàng nhà nước khống chế mức huy động, chưa có quy định khống chế mức cho vay ngân hàng Vì thời gian qua nhiều ngân hàng cho vay gấp hai, gấp ba lần mức huy động, đNy lãi suất liên ngân hàng qua đêm có thời điểm lên đến 40%/năm Vì vậy, ngồi việc ngân hàng nhà nước cần quy định cụ thể mức cho vay, ngân hàng cần có biện pháp hữu hiệu, tránh sử dụng địn bNy tài lớn, gây rủi ro cho ngân hàng 4.2.8 Giải pháp khác Vì thị trường bất động sản chịu chi phối lớn sách pháp luật nhà nước, vận dụng thực thi pháp luật ban ngành khác nên ngân hàng tham gia vào trình vận hành thị trường bất động sản, chịu tác động sách này, thế, phần kiến nghị tập trung vào vấn đề mà thân ngân hàng giải quyết, vấn đề nằm ngồi khả ngân hàng, lại có tác động đến hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng - Đối với Quốc Hội Chính phủ Kiến nghị Quốc Hội Chính phủ tiếp tục hồn thiện luật chế sách điều chỉnh thị trường bất động sản hoàn thiện Luật đất đai, Luật kinh doanh bất động sản, Luật Nhà ở, sở tránh tượng mâu thuẫn quy định, đồng thời nghiên cứu mơ hình quản lý thị trường bất động sản theo chế thị trường, loại bỏ chế giá (giá nhà, đất UBND tỉnh, thành phố công bố giá thị trường ấn định), lại chế giá thị trường tạo lập hình thành theo thời kỳ; nghiên cứu áp dụng tính số bất động sản đưa vào thực tế để tăng cường tính minh bạch hoạt động kinh doanh bất động sản; vận dụng thực tốt Luật kinh doanh bất động sản nhằm giảm thiểu 80 phát triển tràn lan khó kiểm sốt thị trường mua bán bất động sản khơng thức Đối với UBND thành phố ban ngành địa phương Các sách bất động sản, đặc biệt vấn đề quyền sử dụng đất yếu tố quan trọng việc tạo lập sở pháp lý cho việc phân định quyền nghĩa vụ đất đai đối tượng liên quan giao dịch bất động sản Tuy nhiên, vấn đề khó khăn liên quan đến bất động sản khơng phải hồn tồn chế, sách bất động sản chưa minh bạch mà việc thực thi quy định pháp luật bất động sản quan Nhà nước cịn chậm trễ khơng quán Nguyên nhân phát sinh từ hoạt động phối hợp thiếu đồng ban ngành, vấn đề người lực cán quan Nhà nước điều đặt cho cải cách hành nói chung đổi hành lĩnh vực bất động sản nói riêng Do đó, vấn đề kiến nghị UBND thành phố tiếp tục đạo sở ban ngành phải khắc phục, đổi thường xuyên thực công tác kiểm tra, đôn đốc giải vướng mắc nNy sinh liên quan đến thị trường bất động sản vấn đề giải tỏa, đền bù, quy hoạch treo, cấp giấy chủ quyền nhà, đất cho người dân, - Đối với Ngân hàng nhà nước Việt Nam Kiến nghị Ngân hàng nhà nước Việt Nam xem xét nghiên cứu xây dựng sách tiêu chí phân biệt hoạt động cho vay lĩnh vực bất động sản đơn phục vụ cho nhu cầu nhà người dân hoạt động cho vay đầu tư, kinh doanh bất động sản làm sở để ngân hàng định hướng đầu tư tín dụng vào lĩnh vực bất động sản cách hợp lý Hoàn thiện hệ thống giám sát ngân hàng theo hướng: Nâng cao chất lượng phân tích tình hình tài phát triển hệ thống cảnh báo sớm tiềm Nn hoạt động TCTD, bao gồm việc phân tích báo cáo tài xác định “điểm” nhạy cảm; Xây dựng cách tiếp cận tới công việc đánh giá chất 81 lượng điều hành rủi ro nội TCTD; Nâng cao đòi hỏi kỹ thuật việc trích lập dự phịng rủi ro Ngân hàng nhà nước cần có quy định mức cho vay tối đa ngân hàng, quy định việc góp vốn liên đầu tư bên ngồi, tránh tình trạng ngân hàng đầu tư nhiều vào kinh doanh chứng khoán thời gian qua, gây rủi ro lớn cho ngân hàng Ngồi ra, phải kể đến vai trị điều tiết vĩ mô Ngân Hàng Nhà Nước Ngân Hàng Nhà Nước nên có dự báo thị trường đưa sách phù hợp vừa hướng dẫn vừa định hướng cho Ngân hàng thương mại thực Hiệu giải pháp tùy thuộc nhiều vào tình hình thực tế khoản vay bất động sản Ngân hàng, khoản vay tốt, tiềm lực tài ngân hàng mạnh vượt qua giai đoạn khó khăn Nhưng cần lưu ý phải thực đồng loạt nhiều biện pháp từ khâu quản lý tốt khoản vay, đánh giá khách hàng, tích cực đơn đốc thu hồi nợ, biện pháp thỏa thuận với khách hàng để xử lý khoản vay kết hợp với giải pháp nói nhằm giảm thiểu tối đa rủi ro xảy ra, tránh khủng hoảng hệ thống bắt nguồn từ thị trường bất động sản Kết luận chương Ở chương này, tác giả đưa nguy tiềm Nn hoạt động tín dụng bất động sản đánh giá triển vọng thị trường bất động sản tín dụng bất động sản thời gian tới Đồng thời, tác giả đưa số giải pháp góp phần nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản nhằm hạn chế rủi ro cho ngân hàng cho vay bất động sản Trong tập trung vào đề nghị ngân hàng cần xây dựng quy chế cho vay chặt chẽ, tránh cho vay chạy theo tình trạng bong bóng bất động sản; thành lập phận định giá bất động sản, định kỳ đánh giá lại giá trị tài sản đảm bảo; thành lập công ty kinh doanh bất động sản; quản trị rủi ro ngân hàng, rủi ro lãi suất, rủi ro khoản …; nâng cao vai trò phận kiểm toán kiểm soát nội bộ; đồng thời có sách kiểm tra sau cho vay, cấu lại nợ cho phù hợp với khả khách hàng 82 KẾT LUẬN CHUNG Mặt dù khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ khó ảnh hưởng đến hệ thống ngân hàng Việt nam Ngân hàng Việt nam không sở hữu chứng khốn bất động sản, khơng phải gánh chịu khoản lỗ gây từ việc giảm giá loại chứng khoán phái sinh Tuy nhiên, số giá bất động sản Việt nam có đường nét giống với xu hướng thị trường bất động sản Mỹ thời gian qua, với tăng trưởng đột biến vào năm 2007 bắt đầu đổ dốc kể từ Quý II năm 2008 đến Cùng với dư nợ tín dụng bất động sản hệ thống ngân hàng Việt nam tương đối lớn, tỷ lệ nợ xấu tăng cao, đặc biệt lĩnh vực cho vay bất động sản cho thấy nguy khủng hoảng tín dụng bất động sản tương lai Vì vậy, ngân hàng cần có sách, giải pháp thích hợp cấu lại đối tượng cho vay, gia hạn nợ, xử lý vay khơng có khả tốn Về lâu dài Ngân hàng cần xây dựng quy trình cho vay chặt chẽ, có phận định giá độc lập, định kỳ đánh giá lại tài sản đảm bảo đồng thời có dự báo thị trường bất động sản nhằm nâng cao hiệu hoạt động tín dụng bất động sản thời gian tới Thêm vào phải thường xuyên thực nghiêm túc quy định Ngân hàng nhà nước, ngân hàng, có sách quản trị rủi ro khoản, rủi ro lãi suất đồng thời trích lập dự phòng rủi ro đúng, đủ cho vay vào lĩnh vực DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Tài liệu tiếng Việt TS Quách Mạnh Hào, TS Nguyễn Trọng Nghĩa (2008) – Việt Nam khủng hoảng tài phố Wall TS Vương Quân Hồng (2008)– hậu tín dụng bất động sản Mỹ nghĩ biện pháp phòng ngừa Việt nam Vũ Hồng (2008)– Tín dụng bất động sản: Nguy sóng bất lực PGS.TS Nguyễn Thị Mùi (2008) – Quản trị ngân hàng thương mại – Nhà xuất tài PGS.TS Trần Ngọc Thơ (2007) – Tài doanh nghiệp đại – Nhà xuất thống kê Ngân hàng nhà nước, báo cáo thường niên hàng năm Ngân hàng nhà nước, Quy chế cho vay tổ chức tín dụng khách hàng kèm theo định số 1627/2001/QĐ-NHNN Các báo cáo thường niên, báo cáo tài năm Ngân hàng TMCP Ngoại Thương Việt Nam Các báo cáo thường niên, báo cáo tài năm Ngân hàng Cơng Thương Việt Nam 10 Các báo cáo thường niên, báo cáo tài năm Ngân hàng Xuất Nhập Khẩu Việt Nam 11 Các báo cáo thường niên, báo cáo tài năm Ngân hàng TMCP Nam Việt 12 Các báo cáo CB Richard Ellis, Vietnam Real Estate 13 Một số văn pháp luật bất động sản: Luật Đất đai năm 2003, nghị định 181, Luật nhà ở, Luật kinh doanh bất động sản, Nghị định số 153/2007/NĐ-CP 14 Một số thông tin trang web khác như: www.sbv.gov.vn; www.vietinbank.com.vn; www.sacombank.com.vn; www.navibank.com.vn; www.vietcombank.com.vn; www.vneconomy.com.vn; số báo, tạp chí như: Tạp chí ngân hàng, Tạp chí phát triển kinh tế, Thời báo kinh tế sài gòn Tài liệu tiếng Anh 15 Laperriere, Andrew (2006) Housing Bubble Trouble: Have we been living beyond our means? The Weekly Standard 16 Mantell, Ruth (2009) Home prices off record 18% in past year, CaseShiller says 17 Poirier, John (2007) Top five US subprime lenders asked to testify-Dodd Reuters 18 Shiller, Robert (2005) The Bubble's New Home, Is A Housing Bubble About To Burst BusinessWeek 19 AFP - Housing woes take bigger toll on economy than expected: Paulson 20 Bill Moyers Journal (2007) In Washington, big business and big money are writing the rules on trade 21 The Boston Globe - Adjustable-rate loans come home to roost: Some squeezed as interest rises, home values sag ... tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt nam từ khủng hoảng tín dụng bất động sản Mỹ? ?? để nghiên cứu, đánh giá nguyên nhân khủng hoảng tín dụng Mỹ nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản. .. NGUYỄN CAO HỮU TRÍ NGHIÊN CỨU HOẠT ĐỘNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI VIỆT NAM TỪ CUỘC KHỦNG HOẢNG TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI MỸ Chuyên ngành : Kinh tế tài – Ngân hàng Mã ngành... dụng hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng ngắn hạn, trung hạn dài hạn NHỮNG ĐIỂM NỔI BẬT CỦA ĐỀ TÀI Đề tài ? ?Nghiên cứu hoạt động tín dụng bất động sản ngân hàng thương mại Việt nam từ khủng