BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TP.HCM NGUYỄN LONG PHÁT TRIỂN ĐẦU TƯ VÀO THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM LUẬN VĂN THẠC SĨ KINH TẾ TP HỒ CHÍ MINH – NĂM 2006 PHẦN MỞ ĐẦU Thị trường bất động sản thị trường quan trọng kinh tế quốc gia, ngày chiếm tỷ trọng lớn có ảnh hưởng to lớn phát triển kinh tế Thị trường bất động sản thị trường đặc biệt, khơng có ảnh hưởng trực tiếp đến đời sống kinh tế mà ảnh hưởng đến đời sống xã hội Thêm vào thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết thị trường khác thị trường tài chính, tiền tệ … có tác động rộng lớn đến tầng lớp dân cư Chính Nghị Đại hội X Đảng rõ “ Phát triển thị trường bất động sản (bao gồm thị trường quyền sử dụng đất bất động sản gắn liền với đất): bảo đảm quyền sử dụng đất chuyển thành hàng hoá cách thuận lợi; làm cho đất đai từ nguồn tài nguyên trở thành nguồn vốn cho phát triển; bước làm cho thị trường bất động sản nước có sức cạnh tranh so với thị trường khu vực, có sức hấp dẫn nhà đầu tư Thực cơng khai, minh bạch tăng cường tính pháp lý, kỷ luật, kỷ cương quản lý đất đai Nhà nước điều tiết giá đất quan hệ cung cầu đất đai thơng qua sách thuế có liên quan đến đất đai Nhà nước vừa quản lý tốt thị trường bất động sản, vừa nhà đầu tư bất động sản lớn Hoàn thiện hệ thống luật pháp kinh doanh bất động sản” Vì vậy, việc xem xét, nghiên cứu kỹ thị trường bất động sản để có sách điều hành phù hợp giai đoạn phát triển đất nước công việc quan trọng quốc gia Trong năm gần đây, thị trường bất động sản nước ta có chuyển biến phát triển đáng khích lệ, góp phần quan trọng vào việc thúc đẩy kinh tế xã hội đất nước, làm thay đổi mặt đô thị nơng thơn, góp phần chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng cơng nghiệp hố, đại hóa Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động quản lý thị trường bất động sản nước ta thời gian qua bộc lộ nhiều hạn chế, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc xã hội Cụ thể bất động sản nhà đất chưa khai thác, dụng hiệu quả, cịn lãng phí, thất lớn Hiện tượng tiêu cực, tham nhũng liên quan đến bất động sản gây bất bình xã hội, làm giảm lòng tin người dân Thị trường bất động sản phát triển mang tính tự phát, minh bạch kém, giao dịch phi thức cịn chiếm tỷ trọng cao Cung - cầu bất động sản bị cân đối, đặc biệt nhà nhân dân sở sản xuất doanh nghiệp chưa đáp ứng yêu cầu Tình trạng đầu nhà đất, kích cầu “ảo” để nâng giá bất động sản làm cho thị trường diễn biến thất thường, nhiều sốt giá nhà đất xảy số năm gần Những vấn đề tồn đọng phần lớn nguyên nhân thị trường bất động sản chưa phát triển đầy đủ, chưa vận hành theo quy luật thị trường vốn có chưa minh bạch Vì vậy, việc xem xét nghiên cứu đề sách, giải pháp phù hợp làm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, ổn định, vận hành theo quy luật thị trường nhằm thu hút nhiều nhà đầu tư đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn thị trường mục tiêu đề tài Đây vấn đề nghiên cứu vừa mẻ vừa có tính hữu ích cao Việt Nam Nó mẻ thị trường bất động sản Việt Nam phát triển khoảng 13 năm trở lại nên có nghiên cứu thị trường bất động sản Việt Nam, thời gian gần với phát triển bất thường thị trường quan tâm nhiều quan thông tin đại chúng, chuyên gia kinh tế nhà lập pháp Vấn đề nghiên cứu có tính hữu ích qua phân tích, tìm hiểu thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam để đưa giải pháp, kiến nghị nhằm giúp cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, minh bạch nhằm sử dụng hiệu nguồn lực đất đai thu hút ngày nhiều đầu tư nước vào thị trường bất động sản Đây đề tài nghiên cứu mang tính chất thực tiễn quản lý Việt Nam Vì vậy, phương pháp nghiên cứu liệu thứ cấp sử dụng nhiều để nghiên cứu sở lý luận nhằm đặt tảng cho việc xây dựng phát triển thị trường bất động sản Phương pháp sử dụng để xem xét, tìm tịi, hệ thống tóm tắt tất kết nghiên cứu có liên quan đến đề tài tiến hành ngồi nước Trên sở đó, hiểu nhà nghiên cưú trước có cơng trình nghiên cứu nào, kết để sử dụng bổ sung việc nghiên cứu Ngồi ra, q trình nghiên cứu sử dụng phương pháp phân tích định lượng định tính nhằm phân tích, đánh giá thực trạng thị trường bất động sản Việt Nam từ đưa kết luận, kiến nghị nhằm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam thời gian tới Việc nghiên cứu đề tài có ý nghĩa quan trọng mặt thực tiễn quản lý bất động sản Việt Nam Nó khơng có ý nghĩa mặt kinh tế mà cịn có ý nghĩa mặt xã hội Về mặt xã hội, thị trường bất động sản phát triển, minh bạch đem lại lòng tin cho người dân xã hội, giảm thiểu khiếu kiện đất đai, bất động sản, làm cho người dân an tâm làm ăn sinh sống đầu tư vào đất đai Về mặt kinh tế, thị trường bất động sản phát triển khả thu hút đầu tư từ nước nước ngày nhiều, sở hạ tầng ngày hồn thiện góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển Việc xây dựng phát triển có tác động lớn đến thị trường khác mà đặc biệt thị trường tài chính, tiền tệ Nó giúp cho thị trường phát triển mạnh vững Bên cạnh đó, thị trường bất động sản minh bạch làm giảm thiểu giao dịch phi thức làm tăng thu ngân sách nhà nước dễ dàng việc quản lý thuế Chương 1: TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 BẤT ĐỘNG SẢN VÀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1.1 Bất động sản: Khi quốc gia cơng nhận tồn điều có nghĩa phải có vùng lãnh thỗ tài sản quốc gia mà thừa nhận quyền sử dụng đất đai tài sản gắn liền với đất đai Để quản lý, sử dụng có hiệu làm tăng tài sản quốc gia, người ta thường phân loại tài sản quốc gia thành hai loại: Động sản Bất động sản Động sản tài sản di dời từ nơi sang nơi khác bất động sản đất đai tài sản gắn liền với đất đai di dời Ở Việt Nam, theo quy định điều 181 Bộ luật Dân nước Cơng hịa xã hội chủ nghĩa Việt Nam thì: “Bất động sản tài sản khơng di, dời bao gồm: - Đất đai - Nhà ở, cơng trình xây dựng gắn liền với đất đai, kể tài sản gắn liền với nhà ở, cơng trình xây dựng - Các tài sản khác gắn liền với đất đai - Các tài sản khác pháp luật quy định Như vậy, bất động sản trước hết tài sản khác với tài sản khác chỗ khơng thể di dời đuợc, tồn ổn định lâu dài Như vậy, coi bất động sản có điều kiện sau đây: - Là yếu tố vật chất có ích cho người - Được chiếm hữu cá nhân cộng đồng người - Có thể đo lường giá trị định - Không thể di dời, di dời hạn chế để tính chất, cơng năng, hình thái khơng thay đổi - Tồn lâu dài Như vậy, bất động sản bao gồm nhóm sau đây: + Đất đai: Đất đai xác định chủ quyền, đất đai phải đo lường giá trị + Nhà ở, công trình xây dựng gắn liền với đất đai: Nhà cơng trình phải có khả đo lường lượng hóa thành giá trị theo tiêu chuẩn đo lường định + Các tài sản gắn liền với đất đai: Như vườn lâu năm, công trình ni trồng thủy sản, cánh đồng làm muối, cơng trình du lịch, vui chơi, thể thao Một số cơng trình khai thác hầm mỏ tài sản khác pháp lụât quy định 1.1.2 Đặc điểm bất động sản Từ khái niệm cho ta thấy bất động sản hàng hố đặt biệt Vì vậy, ngồi đặc điểm chung hàng hố thơng thường, bất động sản đặc điểm riêng sau đây: - Bất động sản hàng hố có vị trí cố định, khơng di chuyển được: Người ta khơng thể di dời đất đai, bất động sản từ nơi sang nơi khác Đặc điểm cho thấy giá bất động sản chịu ảnh hưởng lớn yếu tố vị trí - Hàng hóa bất động sản tài sản có tính lâu bền: Đặc điểm dễ nhận thấy sử dụng đất đai khơng bị hao mịn Các cơng trình kiến trúc vật kiến trúc xây dựng đất tồn hàng trăm năm năm, trí hàng ngàn năm - Cung cầu giá bất động sản chịu chi phối mạnh mẽ pháp luật sách Nhà nước: Xuất phát từ đặc điểm bất động sản loại hàng hóa đặc biệt khơng di dời nên giá phụ thuộc nhiều vào quan điểm sở hữu, chế độ sách pháp luật Nhà nước như: Luật đất đai, sách thuế lĩnh vực đất đai, sách hộ khẩu, định hướng đầu tư xây dựng sở hạ tầng Nhà nước - Hàng hóa bất động sản bị ảnh hưởng nhiều yếu tố tập quán, thị hiếu tâm lý, tính cộng đồng: Giá hàng hóa bất động sản khơng giống hàng hóa thơng thường mà chịu chi phối nhiều vấn đề thuộc khu vực địa lý như: phát triển làng nghề, thói quen, tập qn, dịng họ, yếu tố tâm lý, chí vấn đề tín ngưỡng, tơn giáo, tâm linh, …của dân cư sinh sống - Hàng hóa bất động sản loại hàng hóa có giá trị cao khả chuyển đổi thành tiền chậm : Bất động sản tài sản có giá trị cao giá trị đất đai cao, chi phí đầu tư xây dựng lớn thời gian dài Vì vậy, đầu tư kinh doanh bất động sản cần phải có vốn lớn dài hạn Mặt khác, việc bán bất động sản khơng thể nhanh chóng hàng hố khác - Hàng hóa bất động sản có tính khan hiếm: phát triển sản xuất, dân số gia tăng làm cho nhu cầu đất đai cho sản xuất nhà không ngừng tăng lên đất đai bị giới hạn Chính vậy, nên giá bất động sản có xu hướng ngày tăng hàng hóa thơng thường khác, với tiến khoa học kỹ thuật giá ngày giảm - Hàng hóa bất động sản có tính dị biệt chịu ảnh hưởng lẫn nhau: Mỗi bất động sản tài sản riêng biệt, sản xuất đơn có yếu tố riêng biệt không giống với bất động sản khác Sự khác biệt bất động sản trước hết khác vị trí, kết cấu kiến trúc, khác hướng, cảnh quan … Tuy nhiên, hàng hóa bất động sản có tác động ảnh hưởng lớn Sự đời hòan thiện hay bất động sản làm thay đổi giá trị giá trị sử dụng hàng hóa bất động sản - Hiệu sử dụng đất đai có chênh lệch lớn thay đổi mục đích sử dụng: Đặc điểm cho thấy việc nâng cao hiệu sử dụng đất cần thiết phụ thuộc vào phát triển kinh tế người sở hữu sử dụng đất 1.1.3 Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản thị trường mà nghiệp vụ giao dịch, mua bán trao đổi bất động sản diễn Tất quan hệ giao dịch bất động sản thông qua quan hệ hàng hóa, tiền tệ coi quan hệ thị trường tạo nên thị trường bất động sản Tuy nhiên bất động sản khác với hàng hóa khác chỗ chúng khơng mua bán, mà đối tượng nhiều giao dịch khác cho thuê, chấp, chuyển dịch quyền sử dụng Do đó, thị trường bất động sản hịan chỉnh quan hệ người mua, người bán bất động sản mà nơi diễn giao dịch liên quan đến bất động sản cho thuê, chấp, bảo hiểm chuyển dịch quyền sử dụng Nên thị trường bất động sản hiểu cách khái quát sau: Thị trường bất động sản tổng thể giao dịch bất động sản dựa quan hệ hàng hóa, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định Tùy theo mục tiêu nghiên cứu tiếp cận, người ta phân lọai thị trường bất động sản theo nhiều tiêu thức khác + Dựa vào lọai hàng hóa bất động sản, người ta chia thị trường bất động sản thành thị trường đất đai, thị trường nhà ở, thị trường bất động sản dùng dịch vụ, thị trường bất động sản dùng cho văn phịng, cơng sở, thị trường bất động sản cơng nghiệp + Dựa vào tính chất mối quan hệ xuất thị trường, người ta chia thị trường bất động sản thành thị trường mua bán, thị trường thuê cho thuê, thị trường chấp bảo hiểm + Dựa vào trình tự tham gia, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất (giao đất, cho thuê đất) hay gọi thị trường đất đai, thị trường xây dựng cơng trình để bán cho th (thị trường sơ cấp), thị trường bán lại cho thuê lại (thị trường thứ cấp) + Dựa vào mức độ kiểm sóat, người ta phân chia thị trường bất động sản thành thị trường thức thị trường có kiểm sóat nhà nước, hay thị trường phi thức thị trường khơng kiểm sóat Nhà nước 1.1.4 Đặc điểm thị trường bất động sản: Do hàng hóa bất động sản có đặc điểm riêng nên thị trường bất động sản có số đặc điểm riêng sau: - Thị trường bất động sản chủ yếu thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng bất động sản Do đất đai, bất động sản tiêu dùng hàng hoá khác q trình tiêu dùng khơng mất khơng đáng kể Nên điều cho thấy, giá bất động sản phản ánh phần lớn khả thu lợi từ việc sử dụng bất động sản - Thị trường bất động sản mang tính khu vực địa phương sâu sắc: Sự khác trình độ phát triển kinh tế, văn hóa, xã hội mật độ dân số làm cho nhu cầu bất động sản khác số lượng, hình dạng, chất lượng từ dẫn đến khác mức độ phát triển thị trường bất động sản địa phương - Thị trường bất động sản thị trường chịu ảnh hưởng nhiều chi phối pháp luật: Là hàng hóa có giá trị lớn, với đặc điểm riêng có bất động sản nên giao dịch bất động sản diễn nhiều hàng hóa thơng thường mà với giao dịch thủ tục, giấy tờ kèm theo Điều cho thấy, quy định pháp luật đơn giản chặt chẽ thủ tục, chi phí liên quan đến việc mua bán việc mua bán diễn nhanh thuận lợi - Độ trễ cung cầu bất động sản lớn so với hàng hóa khác: Do bất động sản có giá trị lớn, khả cung ứng chậm nên cung đáp ứng có biến động cầu - Thị trường bất động sản thị trường không hịan hảo: Sở dĩ thơng tin hàng hóa bất động sản thị trường bất động sản không đầy đủ phỗ biến lọai hàng hóa khác Sự so sánh bất động sản lọai khó xác tiêu chí đánh giá bất động sản đo lường cách tương đối Hơn nữa, số lượng người tham gia cung cầu lọai bất động sản có số lượng nhỏ, khơng đảm bảo cho tiêu chí cạnh tranh hịan hảo Chính mà giao dịch thị trường bất động sản cần phải có chuyên gia tư vấn chuyên nghiệp có trình độ cao thường tiến hành thơng qua sàn giao dịch - Thị trường bất động sản có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính: Hầu hết khoản đầu tư vào hai luồng đầu tư vào tài sản đầu tư thị trường tài tiền tệ Trong thời điểm người ta ln có nhu cầu Vai trò thị trường bất động sản kinh tế: Thị trường bất động sản đóng vai trò quan trọng kinh tế quốc dân Nó chiụ ảnh hưởng tốc độ tăng trưởng kinh tế có tác động trở lại kinh tế Vai trị kinh tế thể qua điểm sau đây: + Phát triển thị trường bất động sản góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển: thị trường bất động sản nơi thực chuyển hoá vốn từ hình thái giá trị sang vật ngược lại Vì vậy, thị trường bất động sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển + Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Khi thị trường bất động sản phát triển thân tạo vốn cho xã hội Bên cạnh thị trường bất động sản phát triển làm cho q trình chu chuyển vốn nhanh cách bổ sung vốn cho đầu tư phát triển Ngoài ra, giao dịch chấp bất động sản để vay vốn, góp vốn liên doanh giao dịch làm tăng thêm vốn cho kinh tế + Phát triển thị trường bất động sản góp phần làm tăng thu ngân sách nhà nước: Phát triển thị trường bất động sản làm tăng lên số lượng hàng hoá bất động sản làm tăng khối lượng giao dịch bất động sản Cả hai mặt làm tăng thu ngân sách nhà nước thông qua thuế + Phát triển thị trường bất động sản góp phần mở rộng thị trường nước, mở rộng quan hệ quốc tế: Thị trường chung quốc gia bao gồm: thị trường vốn, thị trường lao động, thị trường hàng hố, thị trường bất động sản Do đó, phát triển thị trường bất động sản có ảnh hưởng đến tất thị trường Bên cạnh đó, q trình hội nhập kinh tế thị trường nước gắn chặt với thị trường nước Vì vậy, phát triển thị trường bất động sản tạo 56 3.2.2.2 Nâng cao lực quản lý nhà nước : - Xắp xếp tổ chức lại máy quản lý: Nhà nước cần xem xét đổi phân công, phân cấp quan mà chức họat động có liên quan đến thị trường bất động sản Trên nguyên tắc cho quan hệ thống bốn cấp Nhà nước phải chịu trách nhiệm nội dung theo chức năng, nhiệm vụ quyền hạn Mỗi lĩnh vực liên quan đến thị trường bất động sản cần có quan chịu trách nhiệm chính, tránh tình trạng trùng lắp số chỗ khơng có quản lý Chẳng hạn, chưa có quan quản lý họat động môi giới bất động sản Hiện tại, nhiều quan quản lý nhà nước đất đai, bất động sản bị tải việc thi hành chức năng, nhiệm vụ giao Nhà nước cần có kế họach phân cấp hợp lý để sớm khắc phục tình trạng - Nâng cao lực, trình độ cán quản lý: Hình thành nguồn nhân lực có trình độ ngang tầm với địi hỏi thị trường bất động sản nói riêng kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa nói chung Hình thành khoa thuộc trường đại học có đào tạo lĩnh vực liên quan đến bất động sản: quản lý đất đai, quản lý đầu tư xây dựng Hình thành quan nghiên cứu bất động sản , thị trường bất động sản sách đầu tư vào thị trường bất động sản - Cần xây dựng lộ trình phát triển thị trường bất động sản Đây việc làm cần thiết nhằm phát triển lành mạnh thị trường bất động sản Nếu khơng có lộ trình phát triển, thị trường dễ có phản ứng thái quá, kết bị bong bong bị đóng băng mà hệ kinh tế bị tổn thương - Tiếp tục đẩy mạnh công cải cách hành chánh:Chúng ta thực công cải cách hành chánh lâu thu số kết đáng khích lệ Tuy nhiên, nhìn chung chưa có thay đổi đáng kể công Các nhà đầu tư người dân xúc trước tệ quan liêu, cửa quyền khơng cán bộ, công chức nhà nước Các thủ tục giấy tờ cịn q phức tạp, việc thực thi sách pháp luật cịn Cũng có nhiều 57 nhà đầu tư tiềm phải từ bỏ dự án thủ tục rườm rà Trong thời gian tới cần thực cách triệt để công cải cách hành chánh, đẩy mạnh công tác thực thi pháp luật tạo điều kiện thuận lợi nhanh chóng cho người dân nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản 3.2.2.3 Đổi hoàn thiện hệ thống thuế đất đai bất động sản: Hệ thống thuế lĩnh vực đất đai phải thực chức quản lý chặt chẽ đất đai giao dịch thị trường bất động sản Kiểm soát đầu đất đai góp phần ổn định thị trường bất động sản đồng với thị trường khác Bên cạnh đó, hệ thống thuế phải kích thích sử dụng hợp lý có hiệu đất đai kinh tế, tạo cơng khuyến khích tất thành phần kinh tế tham gia vào thị trường bất động sản Dựa quan điểm đây, nên hoàn thiện hệ thống thuế theo đề xuất sau: - Sát nhập thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế đất thành thuế sử dụng đất Còn thuế nhà xem loại thuế tài sản cá nhân, tổ chức động sản khác Việc sát nhập xuất phát từ nguyên nhân là: thuế nhà, đất thực tế chưa thu thuế nhà mà thu thuế đất Thuế nhà, đất thuế sử dụng đất nơng nghiệp có chung đối tượng quản lý việc sử dụng đất Hơn nữa, chúng có chung sở tính thuế diện tích đất, hạng đất mức thuế Vì cần thiết sát nhập hai loại thuế để giúp hệ thống thuế đơn giản hơn, vừa khơng bị chồng chéo vừa dễ tính tốn, dễ quản lý dễ hiểu người dân Việc xây dựng chung thành luật thuế sử dụng đất thuận tiện cho việc so sánh, đánh giá xây dựng thuế suất, đảm bảo sách thu đất rõ ràng, công đồng - Hoàn thiện biểu thuế lũy tiến phần thu nhập từ việc kinh doanh chuyển nhượng bất động sản, quyền sử dụng đất Trong thời gian qua biến động mạnh thị trường đất đai, có nhiều nhà đầu tư đầu kinh doanh bất động sản giàu lên nhanh chóng hệ thống thuế chưa điều tiết lọai thu nhập Có thể nói khỏan thu lớn cho ngân sách, khơng kiểm sóat trình trạng đầu đẩy giá lên cao khơng tạo 58 cơng xã hội Vì vậy, cần thiết phải áp dụng thuế lũy tiến phần phần thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất sở thu nhập cao thuế suất cao Để thực việc thu thuế công cần dựa nguyên tắc sau: + Cần phải phân lọai giao dịch kinh doanh bất động sản giao dịch không nhằm kinh doanh bất động sản + Đối với người mua nhà đất khơng nhằm mục đích kinh doanh áp dụng mức thuế định, chẳng hạn 5% toàn giá trị bất động sản chuyển nhượng 30% phần thu nhập thu Đối với người mua bán nhà đất nhằm mục đích kinh doanh kiếm lời tính thuế phần lãi mà họ có Các chi phí mua lại, đầu tư cải tạo, lọai thuế … khấu trừ vào giá bán Những khơng có để xác định chi phí hợp lý tính thuế khóan Với mức thuế khóan cao so với mức thuế lũy tiến để tạo nên công khuyến khích việc đăng ký giao dịch nhà đất Trên sở biểu thuế luỹ tiến đề xuất sau: Bảng 3.1: Đề xuất biểu thuế luỹ tiến phần cho thu nhập từ kinh doanh đất đai, bất động sản Bậc Tỷ suất thu nhập lại Hệ số điều chỉnh Thuế suất (tỷ suất * hệ số điều chỉnh) chi phí Đến 15% 0.00 Trên 15% đến 30% 0.45 7.2% đến 13.5% Trên 30% đến 45% 0.50 15.5% đến 22.5 % Trên 45% đến 60% 0.55 25.3 % đến 33 % Trên 60% 0.60 Từ 36.6% trở lên - Cần sửa đổi thuế suất số sắc thuế để phù hợp với tình hình mới: Do giá bất động sản thời gian tăng nhanh mà lại sở để tính loại thuế chuyển quyền sử dụng đất chuyển mục đích sử dụng đất Trong mức thuế suất không thay đổi kịp thời nên trở thành gánh nặng người dân 59 nhà đầu tư hình đăng ký bất động sản thực giao dịch bất động sản 3.2.3 Tạo môi trường điều kiện nhằm thu hút đầu tư thị trường bất động sản: 3.2.3.1 Tạo mội trường đầu tư thơng thóang bình đẳng: Một xu hướng tất yếu phát triển kinh tế thị trường nói chung phải tạo bình đẳng, công khai chủ thể tham gia Việc thu hút đông đảo chủ thể tham gia thị trường bất động sản góp phần làm giảm tính độc quyền, thu hút nhiều nguồn lực góp phần làm lành mạnh hoá thị trường bất động sản Trong thời gian qua thị trường bất động sản nhiều khác biệt nhà đầu tư nước nước ngòai Các nhà đầu tư nước ngòai phép thuê đất, hạn chế lĩnh vực đầu tư, hạn chế hình thức kinh doanh, chưa đối xử bình đẳng việc tiếp cận đất đai … Vì vậy, Nhà nước cần đảm bảo cho cá nhân tổ chức tham gia thị trường bất động sản quyền bình đẳng thị trường khác Các sách biện pháp ưu đãi áp dụng thống cho tất doanh nghiệp thuộc thành phần kinh tế tham gia kinh doanh bất động sản Luật Đầu tư có hiệu lực từ 1/7/2006 tạo nhiều điều kiện thuận lợi cho nhà đầu tư nước thuộc lĩnh vực bất động sản Cụ thể không phân biệt nhà đầu tư nước hay nước Luật quy định bảo đảm cho nhà đầu tư chủ động hoạt động kinh doanh, chuyển nhượng vốn đầu tư, dự án, đầu tư đa mục tiêu, nhiều hình thức; bình đẳng tiếp cận nguồn đầu tư, đất đai, biện pháp thương mại rào cản liên quan đến đầu tư bãi bỏ Đặc biệt thủ tục hành cải cách mạnh mẽ, có phân cấp quản lý cho địa phương Vấn đề lại cụ thể hóa quy định Luật để tăng cường thu hút đầu tư thị trường bất động sản Bên cạnh phải tạo điều kiện nhà đầu tư dể dàng gia nhập rút lui khỏi thị trường Điều làm cho cung bất động sản phản ứng linh họat so với biến động cầu Nhà nước cần đảm bảo quyền tư kinh 60 doanh nhà đầu tư Cho phép họ huy động vốn vào thời điểm trình thực dự án Tương tự, cho phép họ chuyển nhượng tòan dự án, chuyển nhượng phần dự án, liên doanh liên kết, trình thực dự án Điều thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia vào thị trường bất động sản 3.2.3.2 Nhà nước cần sửa đổi quy định gây khó khăn cho nhà đầu tư giai đọan nay: Trong giai đọan trầm lắng thị trường nay, Nhà nước cần thiết phải xem xét sửa đổi quy định gây khó khăn cho nhà đầu tư nhằm thu hút nhiều đầu tư khơi khơng nguồn vốn thị trường Các khó khăn mà doanh nghiệp gặp hầu hết nghĩa vụ tài Vì vậy, Nhà nước cần sửa đổi để hổ trợ nhà đầu tư qua số điểm sau: - Cho doanh nghiệp đựơc nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thời hạn chậm nộp tối đa năm, không điều chỉnh số tiền phải nộp thay đổi giá đất hàng năm mà thu khỏan tiền tiền phạt chậm nộp Điều tạo nên bình đẳng đối nhà đầu tư lĩnh vực khác họ chưa thực nghĩa vụ với Nhà nước Nhà nước thu tiền lãi chậm nộp Trường hợp doanh nghiệp nộp lần sau có Quyết định giao đất, chuyển mục đích sử dụng đất có sách giảm số tiền phải nộp để khuyến khích doanh nghiệp nộp tiền sử dụng đất - Không thu tiền sử dụng đất phần diện tích đất khn viên phục vụ chung cư nhằm giảm thiểu chi phí, hạ giá thành, khuyến khích đầu tư phát triển nhà chung cư - Nhà nước cần hổ trợ doanh nghiệp doanh nghiệp bồi thường 80% diện tích đất dự án để sớm giải phóng mặt đưa dự án vào triển khai thực - Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất doanh nghiệp bồi thường giải phóng mặt duyệt quy họach chi tiết Và cho phép doanh nghiệp huy động vốn có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời 61 điểm doanh nghiệp cần bổ sung vốn Bên cạnh cho phép doanh nghiệp chuyển nhượng tòan dự án phần dự án có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất - Bãi bõ nghĩa vụ nhà đầu tư phải dành quỹ đất cho nhà xã hội thực dự án Hiện nay, dự án 10 phải dành tối đa 20% diện tích để phát triển nhà xã hội Quy định không hợp lý vơ tình đẩy giá bất động sản tăng cao không tạo công cho nhà đầu tư phá kiến trúc cảnh quan đô thị - Không áp dụng đơn giá (theo giá mặt tiền) cho tịan dự án để tính nghĩa vụ tài dư án đầu tư có vị trí tiếp giáp với mặt tiền mà cần phải tính tóan giá cho phần dự án phù hợp với vị trí điều kiện kinh tế 3.2.4 Bình ổn thị trường nâng cao tính minh bạch: 3.2.4.1 Nhà nước cần thành lập công ty quản lý đất đai, bất động sản nhằm điều tiết thị trường: Để điều tiết thị trường bất động sản, Nhà nước cần tham gia vào thị trường bất động sản với tư cách nhà đầu tư bất động sản lớn Để làm điều Nhà nước cần phải có quỹ đất đai, bất động sản sẳn sàng tham gia thị trường Nếu Nhà nước có biện pháp kiên thu hồi lại diện tích giao cho thuê sử dụng khơng mục đích, khơng hiệu gây lãng phí Nhà nước có quỹ đất lớn để phục vụ cho công tác điều tiết thị trường Tuỳ theo biến động thị trường Nhà nước dùng quỹ đất đai, bất động sản nhằm điều tiết cung-cầu giá thị trường Để làm điều Nhà nước nên thành lập công ty đất đai, bất động sản hoạt động sở phi lợi nhuận mà mục đích điều tiết thị trường bất động sản Nhà nước giao vốn quỹ đất cho công ty Các công ty quyền thu hồi đất theo quy hoạch tiến hành đền bù theo định quan nhà nước có thẩm quyền sau tiến hành đấu giá để giao lại đất cho nhà đầu tư nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư đối đầu trực tiếp với người bị thu hồi đất đai, tiến độ dự án thực nhanh chóng nhà đầu tư dể dàng ước lượng chi phí bỏ Ngồi 62 ra, cơng ty Nhà nước giao đất khai thác vùng đất để tạo hàng hoá bất động sản cung cấp thị trường nhằm bình ổn giá Chẳng hạn tình trạng đóng băng thị trường cơng ty tiến hành cung nhà với giá thấp dành cho người có thu nhập thấp để giảm thiểu áp lực tăng giá bất động sản thị trường Đồng thời thông qua cơng ty Nhà nước thực sách nhà cho người có thu nhập thấp sách xã hội khác Việc nhằm hạn chế tình trạng nhà dạng sách, nhà chung cư khơng có quản lý chịu trách nhiệm chất lượng 3.2.4.2 Tăng cung, kích cầu để đưa giá bất động sản giá trị thực: Như phân tích trên, thị trường bất động sản đóng băng, mà chủ yếu thị trường nhà ở, giá bất động sản cao Vì vậy, vấn đề cần làm để đưa giá bất động sản trở giá trị thực để người dân tham gia để cải thiện chổ Bên cạnh việc thực đồng giải pháp như: lập quỹ đất đai, bất động sản để điều tiết thị trường; xây dựng trung tâm liệu thông tin; tạo kênh huy động vốn…như đề cập Nhà nước cần phải can thiệp vào thị trường thông qua tác động vào cung nhà tiến hành biện pháp kích cầu thị trường Vào thời điểm này, Nhà nước cần tăng nhanh lượng cung nhà mà chủ yếu nhà chung cư Với việc thu hồi quỹ đất sử dụng lãng phí xóa bỏ quy họach treo dự án khơng có tính khả thi Nhà nước có quỹ đất lớn để xây dựng khu chung cư bán với giá thấp phù hợp với khả tóan người dân Trước mắt, số lượng nhà chung cư tiến hành bán cho đối tượng có thu nhập thấp cần cải thiện chổ sau đưa thị trường Chính điều tạo sức ép để công ty kinh doanh bất động sản hạ giá bán cách từ từ Điều giúp thị trường bất động sản vào ổn định mà không đổ vỡ đột ngột Tất nhiên, công ty kinh doanh bất động sản số nhà đầu bị thiệt hại có khỏang lợi nhuận to lớn trước nên họ bù đắp số bị phá sản Tuy nhiên cần phải chấp nhận để có giá bất động sản phù hợp với nhu cầu thật 63 Đồng thời với biện pháp tăng cung nhà ở, Nhà nước cần phải kích cầu nhà Việc kích cầu chủ yếu thơng qua nới lõng hình thức tóan Chẳn hạn như: Mua bất động sản tóan tiền đồng; phép mua trả góp, trả chậm thời gian dài với lãi suất thấp thông qua quỹ hỗ trợ tín dụng nhà Nhà nước; giảm mức tiền phải đóng ban đầu … Đặc biệt, thời gian tới phải mở rộng đối tượng kiều bào mua nhà đầu tư kinh doanh bất động sản Bổ sung quy định thiếu đối tượng điều kiện mua nhà, đầu tư kinh doanh bất động sản, chấp, góp vốn bất động sản, Bên cạnh đó, Nhà nước rà sóat lại để lọai bỏ yếu tố gây tăng giá bất thường, bất hợp lý thiếu thông tin, chế đầu tư xây dựng bán bất động sản không minh bạch nhằm làm giảm giá thành cho nhà đầu tư 3.2.4.3 Xây dựng trung tâm thông tin liệu đất đai, bất động sản: Thông tin thị trường bất động sản quan trọng Chính bất cân xứng thơng tin mà tình trạng đầu diễn mạnh, đất sống cho tượng tiêu cực Thiết nghĩ Nhà nước cần sớm thiết lập hệ thống đăng ký đất đai, bất động sản đại nước Xây dựng mạng internet kết nối đến quan có liên quan đến đất đai, bất động sản quan quản lý đất đai, thuế, ngân hàng, kho bạc nhà nước, công chứng nhằm giúp cho Nhà nước kiểm sóat biến động diện tích, trạng sử dụng đất chủ sở hữu để có biện pháp xử lý kịp thời trước biến động thị trường bất động sản Các quan liên quan có trách nhiệm cập nhật thường xuyên kịp thời biến động bất động sản lĩnh vực chịu trách nhiệm Đây công việc quan trọng nhằm lành mạnh thị trường bất động sản Những cần thông tin đất đai, bất động sản truy cập vào hệ thống để tìm kiếm thơng tin sở trả phí cho Nhà nước Đối với thị trường bất động sản nhà nước đứng cung cấp thơng tin có độ tin cậy cao nhất, đảm bảo Việc để người dân tự tìm thơng tin với giá đắt độ tin cậy thấp, tù mù có lợi cho người trung gian hưởng lợi mà Đối với thị trường bất động sản phát triển họ có hệ thống thơng tin liệu số hố Theo ý kiến cá nhân cho việc xây 64 dựng quản lý trung tâm liệu nên giao cho Bộ tài nguyên Môi trường chịu trách nhiệm thực Tất liệu liên quan đến mãnh đất cụ thể số hoá kể đồ , vẽ Các bộ, ngành khác có mật để truy cập vào hệ thống cập nhật thay đổi liên quan đến cơng việc phụ trách Hệ thống lưu giữ lại thông số thông tin cập nhật như: nội dung cập nhật, thời gian, người cập nhật … chịu trách nhiệm vấn đề cập nhật Bên cạnh đó, qua trung tâm Nhà nước thu thập thông tin thị trường, cung-cầu, giá để từ có dự báo xu hướng thị trường, cảnh báo nguy tìm ẩn qua tin bất động sản để nhà đầu tư hiểu rõ Và từ có thơng tin thị trường xác, Nhà nước đưa sách phù hợp cho thời điểm, giai đọan nhằm điều tiết thị trường 3.2.4.4 Đổi hịan thiện cơng tác quy họach quản lý quy họach: Công tác quy họach công tác quan trọng có ảnh hưởng lớn đến thị trường bất động sản Quy họach sử dụng đất phải nghiên cứu tòan diện bao gồm nhiều yếu tố kinh tế xã hội như: tốc độ tăng dân số, phát triển kinh tế, tính đồng với quy họach tổng thể Vì vậy, thời gian tới cần thực số điểm sau đây: + Cần hòan thiện nhanh quy họach chi tiết địa phương cấp huyện, xã + Khi làm quy họach cần phải có tham gia cộng đồng dân cư nhà đầu tư từ giai đọan quy họach 1/2000 đến quy họach chi tiết 1/500 Điều tạo cho quy họach có tính khả thi minh bạch + Công bố công khai quy họach trụ sở quan, quan thông tin đại chúng mạng internet tạo điều kiện để người biết đến quy họach Đồng thời thơng báo cho ngành khác biết để tránh tình trạng chồng chéo, gây trở ngại cho trình thực + Nâng cao trình độ đội ngũ làm cơng tác quy họach cấp, tìm kiếm tư vấn tổ chức quy họach quốc tế 65 + Tạo ổn định thống công tác quy họach Công tác quy họach cần phải dựa dự báo một thời gian dài nên hạn chế điều chỉnh Công tác quy họach cần phải thực trước tiên muốn phát triển khu vực 3.2.4.5 Đẩy mạnh công tác đấu giá, đấu thầu đất đai:: Hiện nay, việc thực nhiều dự án bị chậm tiến độ chi phí đầu tư ngày cao ách tắc công tác đền bù giải phóng mặt Vì vậy, trứơc mắt Nhà nước nên quy định mức giá tối đa, tối thiểu khu vực bị giải tỏa sở dựa giá thị trường ý kiến người dân sau thơng báo cho người biết nhằm tránh tình trạng nhà đầu tư ép giá người dân người dân ép giá nhà đầu tư Về lâu dài, thiết nghĩ Nhà nước nên người đứng chịu trách nhiệm đền bù giải phóng mặt sau tiến hành đấu giá, đấu thầu công khai để lựa chọn nhà đầu tư thay giao cho nhà đầu tư tự thực việc thỏa thuận đền bù giá Còn trường hợp giao đất theo định giá phải dựa theo giá thị trường Dần dần xóa bỏ chế xét duyệt việc giao, cho thuê đất giao dự án đầu tư kinh doanh bất động sản chế đấu thầu dự án, đấu giá quyền sử dụng đất Điều làm giảm thiểu tham nhũng, tiêu cực đất đai, thu hút nhiều nhà đầu tư tham gia tăng thu cho ngân sách Nhà Nước 3.2.4.6 Thành lập phát triển sàn giao dịch bất động sản: Việc thành lập sàn giao dịch bất động sản việc làm cần thiết giai đọan nhằm giảm thiểu giao dịch khơng thức Mục đích sàn giao dịch tạo “sân chơi” lành mạnh cho người có nhu cầu tham gia vào thị trường bất động sản Nội dung sàn giao dịch giới thiệu người có nhu cầu mua, bán, chuyển nhượng bất động sản, nhu cầu thuê, cho thuê, chấp, bảo lãnh, góp vốn bất động sản… cung cấp thông tin quy họach sử dụng đất, giá đất, tình trạng pháp lý bất động sản nhiều thơng tin khác bất động sản Chính sàn giao dịch giải vấn đề thông tin, tránh tượng giao dịch ngầm, thông tin sai lệch nhằm thao túng thị trường, đẩy giá đất lên cao bất hợp lý 66 Trong thời gian gần đây, thành lập số sàn giao dịch bất động sản kể Nhà nước tư nhân nhiên số lượng hạn chế Vì thời gian tới cần khuyến khích tạo điều kiện để sàn giao dịch bất động sản đời Việc thành lập sàn giao dịch không cần thiết Nhà nước phải đứng thành lập mà nên giao cho doanh nghiệp tự thực theo nhu cầu thị trường Việc mở sàn giao dịch bất động sản Nhà nước can thiệp sâu vào thị trường mang dấu ấn can thiệp hành chánh nên khơng hiệu bị méo mó họat động Trong thời điểm nay, Nhà nước khuyến khích thơng qua cơng cụ ưu đãi thuế số ưu đãi khác để sàn giao dịch đời Bên cạnh đó, Nhà nước cần có quy định chi tiết việc thành lập, công bố thông tin, báo cáo giao dịch phạm vi giao dịch mà sàn phép thực 3.2.5 Giải pháp tạo vốn hổ trợ thị trường: 3.2.5.1 Triển khai áp dụng mô hình chứng khóan hóa bất động sản: Hiện nay, doanh nghiệp tham gia vào thị trường bất động sản thường huy động nguồn vốn từ trước nhà đầu tư vay ngân hàng Tuy nhiên, nhu cầu vốn thị trường bất động sản lớn, dựa vào nguồn vốn ngân hàng khơng đáp ứng Trong đó, vốn nhàn rỗi dân cư, theo nhiều nghiên cứu gần cho thấy chưa khai thác thường nhỏ lẻ Chính vậy, cần thiết triển khai áp dụng mơ hình chứng khóan hóa bất động sản Đây mơ hình áp dụng rộng rãi thị trường bất động sản phát triển hình thức đầu tư kết hợp hai hình thức đầu tư chứng khóan đầu tư bất động sản Theo mơ hình tồn bất động sản tham gia chia nhỏ thành chứng có giá trị Điều có nghĩa là, thay xoay vịng việc mua bán nhà, đất đơn với thủ tục phức tạp nay, doanh nghiệp có nguồn thu tương lai chuyển giao quyền sở hữu nguồn thu cho nhà đầu tư để đổi lấy khoản tiền mặt thời điểm thông qua việc phát hành chứng khốn mà khơng cần thơng qua định chế tài trung gian Các chủ thể tham gia kinh doanh chứng bất động sản bao 67 gồm: đơn vị phát hành chủ đầu tư dự án, đơn vị phân phối, ngân hàng giám sát nhà đầu tư Tại thời điểm phát hành chứng khoán phát hành rộng rãi cho đối tượng quan tâm không giới hạn số lượng hay khối lượng tham gia Trong trình thực dự án, chứng khoán bất động sản tự chuyển nhượng Tất thông tin chứng khốn thời điểm phát hành, q trình thực dự án công bố công khai cho nhà đầu tư với giám sát tổ chức trung gian ngân hàng giám sát Điều đảm bảo cho dự án đầu tư hoàn thành tiến độ chất lượng cam kết, hạn chế tượng tiêu cực giao dịch bất động sản Tại thời điểm kết thúc dự án đầu tư bất động sản, toàn dự án bán đấu giá, người mua sản phẩm bất động sản người có nhu cầu thực sự, tránh tượng đầu bất động sản Còn nhà đầu tư chia lãi dựa lợi nhuận thu từ việc đấu giá dự án hồn thành Đây mơ hình phù hợp cho việc thiếu vốn chủ đầu tư Nó thu hút lượng vốn lớn dân cư đầu tư vào bất động sản cách chuyên nghiệp Việc chia nhỏ sản phẩm bất động sản tăng tính khỏan cho bất động sản mở rộng cho nhà đầu tư vốn tham gia vào thị trường Thêm vào đó, chứng bất động sản có tính khỏan cao miêm yết thị trường chứng khóan, làm tăng thêm sản phẩm cho thị trường giúp họat động thị trường sôi động Vấn đề lại Nhà nước cần phải xây dựng văn quy định mơ hình chứng khóan để triển khai áp dụng thời gian tới Bên cạnh cần phải đa dạng hóa hình thức đầu tư thị trường bất động sản: thị trường bất động sản ngày phát triển có nhiều hình thức đầu tư chủ thể tham gia đầu tư Hiện hầu hết đầu tư thị trường bất động sản hình thức đầu tư trực tiếp Cho nên thời gian tới cần tạo điều kiện hành lang pháp lý cho hình thức đầu tư gián tiếp phát triển Ở nước có thị trường phát triển quỹ đầu tư bất động sản đời sớm họat động mạnh mẽ Vì vậy, việc khuyến khích quỹ đầu tư bất động sản việc cần thiết 68 thực thời gian tới Các quỹ đầu tư bất động sản cho phép huy động vốn lớn dân cư giảm thiểu rủi ro trình kinh doanh 3.2.5.2 Tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia thị trường: Hiện nay, có đến 60% vốn đầu tư vào kinh doanh bất động sản từ vốn vay ngân hàng Nhưng thị trường đóng băng nên ngân hàng dè dặt cho vay vốn nên thị trường bất động sản lại ảm đạm Để tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức tín dụng, ngân hàng tham gia thị trường bên cạnh giải pháp tạo hàng hóa cho thị trường bất động sản, tăng tính minh bạch thị trường cần số giải pháp thiết thực xét phía nhà nước ngân hàng Cụ thể sau: + Về phía ngân hàng cần tăng cường huy động nguồn vốn trung dài hạn để đáp ứng nhu cầu vay đầu tư kinh doanh bất động sản Bên cạnh ngân hàng cần phải tăng cường vốn tự có liên doanh, liên kết với ngân hàng khác để tài trợ cho dự án Thiết lập nâng cao chất lượng kênh thông tin thị trường bất động sản làm sở cho việc thẩm định dự án, đánh giá khả chi trả nợ vay chủ đầu tư Đồng thời bước đại hóa ngân hàng, nâng cao trình độ kiểm sốt hiệu nhân viên, cải tiến quy trình đơn giản hóa thủ tục cho vay để tiết kiệm chi phí, nâng cao hiệu kinh doanh + Về phía nhà nước: Đẩy mạnh cải cách thủ tục hành chính, dịch vụ công liên quan đến chấp xử lý tài sản chấp Tổ chức mạng lưới công chứng, đăng ký hợp đồng chấp địa phương; hướng dẫn quy định thủ tục, trình tự cơng chứng hồ sơ chấp, bảo lãnh tài sản hình thành tương lai; quy định thống mẫu biểu để giao dịch chấp, vay vốn thuận lợi, nhanh chóng tiết kiệm chi phí Nhà nước cần đưa sách, chế, xử lý trường hợp tranh chấp, vi phạm pháp luật xử lý tài sản đảm bảo nợ vay cho ngân hàng Có thể nói việc thu hồi xử lý tài sản để đảm bảo nợ vay trở ngại lớn ngân hàng 69 3.2.5.3 Khuyến khích tổ chức tư vấn, môi giới thẩm định giá bất động sản phát triển: Việc hình thành phát triển tổ chức môi giới, tư vấn thẩm định giá nhằm đáp ứng nhu cầu xã hội, tạo điều kiện cho Nhà nước quản lý tốt hoạt động thị trường bất động sản, thúc đẩy đưa thị trường bất động sản hoạt động cách ổn định ngày lành mạnh Vậy để phát triển tổ chức cần thực số điểm sau đây: + Hiện nay, theo Luật kinh doanh bất động sản có quy định rõ ràng hoạt động môi giới, tư vấn thẩm định giá Vì vậy, việc cần làm cụ thể hoá quy định luật để tổ chức thành lập vào hoạt động + Cần thống số lượng người có chứng thẩm định giá thành lập doanh nghiệp (theo Luật kinh doanh bất động sản phải có người có chứng định giá bất động sản, theo Pháp lệnh giá 2002 phải có người) Tiếp theo việc cấp chứng định giá bất động sản (theo Luật kinh doanh bất động sản Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố chịu trách nhiệm cấp từ trước đến Bộ tài cấp chứng thẩm định giá) + Chứng thẩm định giá bất động sản chứng hành nghề điều kiện cấp cần phải chặt chẽ nên quản lý cấp Trung ương yếu tố kinh nghiệm yếu tố cần thiết để xem xét cấp chứng + Nhằm bảo đảm quyền lợi khách hàng tổ chức mơi giới, tư vấn thẩm định giá không tham gia kinh doanh bất động sản Các tổ chức cần phải báo cáo hàng tháng cho Nhà nước giao dịch thực để Nhà nước làm sở liệu thông tin thị trường + Chuyên ngành thẩm định giá cần thiết mở trường đại học để đạo tạo kiến thức chuyên sâu cho thẩm định giá viên 70 KẾT LUẬN Thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn hình thành phát triển, mang đặc trưng kinh tế Việt Nam: phát triển, chuyển sang kinh tế thị trường hội nhập Do đó, chế, sách cho thị trường cịn giai đoạn hình thành, có nhiều bước tiến để thị trường hoạt động cịn nhiều bất cập thành tố thị trường hệ thống chế, sách chưa đầy đủ đồng Bên cạnh đó, cấp độ phát triển thị trường bất động sản Việt Nam mức thấp so với yêu cầu thị trường phát triển đồng Các nội dung hoạt động yếu tố hổ trợ thị trường chưa thơng suốt, nguồn lực đất đai sách quản lý đất đai cịn nhiều bất cập, mơi trường đầu tư chưa bình đẳng thành phần kinh tế tính minh bạch thị trường thấp nên khả thu hút đầu tư hạn chế Trong thời điểm tại, việc thị trường có biểu đóng băng thời khoảng dừng Vì vậy, biện pháp trước mắt cần khắc phục mặt cịn yếu để khơi thơng nguồn vốn từ ngân hàng từ nhà đầu tư tiềm để thúc đẩy thị trường vượt qua thời điểm nhằm đẩy nhanh tốc độ chu chuyển vốn hình thành mặt đầu tư, kinh doanh thị trường bất động sản Về lâu dài, cần phải hình thành đồng thành tố thị trường bất động sản, hoàn thiện hệ thống sách để tạo mơi trường đầu tư hấp dẫn bình đẵng nhà đầu tư Nâng cao lực quản lý điều tiết Nhà nước thị trường bất động sản Hiện nay, đứng trước hội lớn để thu hút đầu tư là: Chúng ta gia nhập WTO, tổ chức thành công hội nghị APEC nên có nhiều nhà đầu từ tìm kiếm hội đầu tư Việt Nam Thực tốt sách, giải pháp đón nhận sóng đầu tư lớn vào thị trường bất động sản./ ... VIỆT NAM 3.1 MỤC TIÊU PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh nhằm thu hút đầu tư. .. dịch thị trường bất động sản không đáng kể 2.2 THỰC TRẠNG THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VIỆT NAM: 2.2.1 Khái quát thị trường bất động sản đầu tư bất động sản Việt Nam thời gian qua: 2.2.1.1 Hàng hoá bất. .. sản phát triển, tốc độ luân chuyển vốn nhanh thúc đẩy sản xuất phát triển + Phát triển thị trường bất động sản góp phần huy động vốn cho đầu tư phát triển: Khi thị trường bất động sản phát triển