ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM –––––––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI THÁI NGUYÊN - 2018 ĐẠI HỌC THÁI NGUYÊN TRƯỜNG ĐẠI HỌC NÔNG LÂM ––––––––––––––––– LÊ MINH TUẤN NGHIÊN CỨU GIÁ ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT Ở TẠI ĐỊA BÀN HUYỆN TIÊN DU, TỈNH BẮC NINH GIAI ĐOẠN 2015 - 2017 Ngành: Quản lý đất đai Mã số: 8.85.01.03 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN LÝ ĐẤT ĐAI Người hướng dẫn khoa học: TS Vũ Thị Thanh Thủy THÁI NGUYÊN - 2018 i LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan: Số liệu kết nghiên cứu luận văn hoàn toàn trung thực chưa sử dụng để bảo vệ cơng trình khoa học Các thơng tin trích dẫn luận văn rõ nguồn gốc thật Tác giả luận văn Lê Minh Tuấn ii LỜI CẢM ƠN Trong trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn này, nhận quan tâm giúp đỡ tận tình nhiều tập thể cá nhân Nhân dịp xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc đến: Tập thể thầy, cô giáo Khoa Quản lý Tài ngun, Phịng Đào tạo Trường Đại học Nơng Lâm Thái Ngun tận tình giúp đỡ tơi q trình học tập, nghiên cứu hồn thành luận văn Tôi xin trân trọng cảm ơn cô giáo TS Vũ Thị Thanh Thủy người tận tình hướng dẫn, bảo tơi suốt q trình nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin trân trọng cảm ơn Phịng Tài ngun Mơi trường, Văn phịng Đăng kí đất đai huyện Tiên Du hộ dân địa bàn huyện Tiên Du giúp đỡ tạo điều kiện thuận lợi cho tơi q trình thu nhập thông tin thực đề tài Một lần xin trân trọng cảm ơn! Tiên Du, ngày tháng năm 2018 Tác giả luận văn Lê Minh Tuấn iii MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN i LỜI CẢM ƠN ii MỤC LỤC iii DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT vi DANH MỤC CÁC BẢNG vii DANH MỤC CÁC HÌNH viii MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài Ý nghĩa khoa học thực tiễn Chương 1: TỔNG QUAN TÀI LIỆU 1.1 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.1 Khái niệm giá đất 1.1.2 Cơ sở khoa học việc hình thành giá đất giá đất 1.2 Cơ sở pháp lý xác định giá đất 1.3 Các nguyên tắc phương pháp định giá đất 1.3.1 Các nguyên tắc định giá đất (ĐGĐ) 1.3.2 Các phương pháp định giá đất 1.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất 12 1.4.1 Yếu tố tự nhiên 12 1.4.2 Yếu tố kinh tế 13 1.4.3 Yếu tố xã hội 14 1.4.4 Yếu tố pháp lý 15 1.5 Công tác quản lý định giá đất giá đất nước giới 16 1.5.1 Định giá đất Thụy Điển 16 1.5.2 Định giá đất Malaysia 17 iv 1.5.3 Định giá đất Đài Loan 17 1.6 Công tác quản lý định giá đất giá đất Việt Nam 18 1.7 Công tác quản lý định giá đất giá tỉnh Bắc Ninh 19 1.8 Một số nghiên cứu liên quan đến lĩnh vực đề tài 20 Chương 2: NỘI DUNG VÀ PHƯƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 22 2.1 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu 22 2.1.1 Đối tượng nghiên cứu 22 2.1.2 Phạm vi phạm nghiên cứu 22 2.2 Địa điểm thời gian nghiên cứu 22 2.2.1 Địa điểm nghiên cứu 22 2.2.2 Thời gian nghiên cứu 22 2.3 Nội dung nghiên cứu 22 2.3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du 22 2.3.2 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất huyện Tiên Du 22 2.3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 22 2.3.4 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp 23 2.4 Phương pháp nghiên cứu 23 2.4.1 Phương pháp chọn điểm nghiên cứu 23 2.4.2 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu thứ cấp 25 2.4.3 Phương pháp xử lý thông tin, số liệu 26 Chương 3: KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VÀ THẢO LUẬN 27 3.1 Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội huyện Tiên Du 27 3.1.1 Điều kiện tự nhiên 27 3.1.2 Điều kiện kinh tế - xã hội 29 v 3.1.3 Tình hình quản lý sử dụng đất tác động tới công tác quản lý đất đai định giá đất huyện Tiên Du 31 3.2 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh, giai đoạn 2015 - 2017 36 3.2.1 Nhóm đường, phố khu vực thị 36 3.2.2 Nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngồi thị 37 3.2.3 Nhóm đất xã Nội Duệ, Liên Bão 38 3.3 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 3.3.1 Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 40 3.3.2 Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất huyện Tiên Du, giai đoạn 2015-2017 45 3.3.3 Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 - 2017 47 3.4 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp 53 3.4.1 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du 53 3.4.2 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn huyện Tiên Du 55 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật 57 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ 58 Kết luận 58 Đề nghị 59 TÀI LIỆU THAM KHẢO 60 PHỤ LỤC vi DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Tên viết tắt Tên đầy đủ BĐS : Bất động sản ĐG : Đa giác ĐTH : Đơ thị hóa CN : Chữ nhật CNQSDĐ : Chứng nhận quyền sử dụng đất HT : Hình thang GPMB : Giải phóng mặt L : Chữ L LG : Lục giác QLĐĐ : Quản lý đất đai THPT : Trung học phổ thông UBND : Ủy ban nhân dân VT : Vị trí vii DANH MỤC CÁC BẢNG Bảng 3.1 Biến động đất đai huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2016 34 Bảng 3.2: Giá đất theo vị trí đường phố khu vực đô thị 36 Bảng 3.3: Giá đất theo VT đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngồi thị 37 Bảng 3.4: Giá đất xã Nội Duệ, Liên Bão 38 Bảng 3.5: Giá đất theo vị trí khu vực khác 39 Bảng 3.6: Giá đất nhóm đường phố khu vực đô thị 41 Bảng 3.7: Giá đất nhóm đường ven trục quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ ngồi thị 42 Bảng 3.8: Giá đất nhóm đất xã Nội Duệ, Liên Bão 43 Bảng 3.9: Giá đất nhóm đất khu vực lại 44 Bảng 3.10: Các yếu tố đặc điểm đất ảnh hưởng đến giá đất 45 Bảng 3.11: Đặc điểm số khu dân cư 49 Bảng 3.12: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án 49 Bảng 3.13: Giá đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai đoạn 2015-2017 51 Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du 52 Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến người dân 53 viii DANH MỤC CÁC HÌNH Hình 1.1: Đồ thị cung cầu với thị trường đất đai điển hình Hình 3.1: Giá đất theo định giá đất thị trường năm 2017 mẫu điều tra quốc lộ 38 46 Hình 3.2: Giá đất thị trường theo VT bốn lô đất thuộc khu vực xa trung tâm (tỉnh lộ 276) 47 Hình 3.3: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch 50 Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du theo ý kiến đánh giá hộ điều tra 52 49 Bảng 3.11: Đặc điểm số khu dân cư Khu dân cư Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn (xã Đại Đồng) Khu nhà xã hội (xã Đại Đồng) Diện tích Tổng số lơ Năm bắt đầu Năm hoàn (m2) quy hoạch quy hoạch thành QH 9.500 80 2015 2016 8.500 60 2016 2017 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Bảng 3.12: Giá đất khu dân cư trước sau thực dự án Đơn vị: 1.000/m2 Khu dân cư Giá đất TB (1.000/m2) Bắt đầu Sau thực QH quy hoạch Mức chênh lệch Chênh đơn giá (1.000 đ/m2) Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn (xã Đại Đồng) 4.600 11.000 6.400 4.400 10.000 5.600 Giá đất trung bình 4.500 10.500 6.000 Khu nhà xã hội (Xã Đại Đồng) 2.000 5.000 3.000 2.100 5.500 3.400 Giá đất trung bình 2.500 5.250 3.200 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua bảng 3.12 thấy rõ ảnh hưởng khu quy hoạch dự án đến giá đất Trước quy hoạch, giá đất tương đương cao không đáng kể so với giá quy định Nhà nước, biết có dự án quy hoạch, giá thị trường bắt đầu tăng lên cao, thời gian quy hoạch thời gian thị trường mua bán khu quy hoạch diễn sơi động Sau hồn thành quy hoạch, khu quy hoạch gần có sở hạ tầng tương đối hoàn thiện, giá thị trường khu đất tăng cao so với thời gian 50 thời kỳ quy hoạch Quy hoạch khu dân cư yếu tố ảnh hưởng đến giá đất khu dân cư lân cận 12000 10000 8000 Khu đất đấu giá QSDĐ 6000 Khu nhà xã hội 4000 2000 Bắt đầu quy hoạch Sau thực QH Hình 3.3: Giá đất trung bình khu dân cư trước sau thực xong dự án quy hoạch Tùy theo sở hạ tầng, mức độ thuận lợi phố mà giá đất tăng khác nhau, Khu đất đấu giá QSDĐ tạo vốn đầu tư sở hạ tầng đồng hơn, gần trung tâm ủy ban nhân dân xã, trường học, trạm y tế…thuận lợi sinh hoạt nên giá đất đặc biệt tăng cao sau quy hoạch hoàn thành (6 triêu đồng/m2) 3.3.3.3 Yếu tố thị hóa q trình phát triển hạ tầng Do q trình thị hóa tăng nhanh năm trở lại với việc huyện đầu tư hạ tầng nhu cầu đất ngày tăng Q trình thị hóa q trình phát triển thị, đầu tư sở hạ tầng ảnh hưởng không nhỏ đến giá đất, vị trí đầu tư sở hạ tầng tốt nằm quy hoạch phát triển đô thị giá đất thường điều chỉnh theo xu hướng tăng lên qua năm 51 Bảng 3.13: Giá đất vị trí tuyến đường phố Trung tâm thị trấn Lim giai đoạn 2015-2017 Năm 2014 (1000đ) (1) Tên đường, phố Vị trí Giá QĐ Giá thực tế Năm 2015 (1000đ) (2) Giá QĐ Giá thực tế Năm 2016 (1000đ) (3) Giá QĐ Giá thực tế Đường Hai Bà 9648 18000 9648 18000 9648 18000 Trưng- Đoạn từ ngã ba Lim tới cổng Làng 5789 10000 5789 14000 5789 14000 3763 6000 3763 6500 3763 7500 2634 3500 2634 3500 2634 3500 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua số liệu điều tra cho thấy giá đất vị trí ln có xu hướng tăng lên giá đất, nhiên mức độ tăng chưa cao, có thời điểm giá đất giữ nguyên giá theo năm trước Như ta thấy ảnh hưởng thị hóa q trình phát triển đô thị, đầu tư sở hạ tầng khơng nhỏ đến giá đất Huyện Tiên Du có lợi phát triển kinh tế thương mại cộng thêm giao thông thuận lợi, nhiều khu công nghiệp nên việc bn bán giao lưu hàng hóa sơi động Điều góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển, nâng cao mức sống người dân kéo theo nhu cầu đất đai tăng lên đẩy giá đất tăng Tại khu vực xã thuộc huyện Tiên Du, ta thấy xã Đại Đồng có mức giá đất thực tế cao so với xã lại, mức chênh lệch giá đất thực tế giá đất theo định lên tới 6,9 lần nguyên nhân xã tập trung lượng lớn công ty doanh nghiệp, khu cơng nghiệp Đại Đồng - Hồn Sơn nằm giáp danh với khu công nghiệp VSIP thuận lợi cho việc giao lưu buôn bán, sở hạ tầng phát triển… 3.3.3.4 Yếu tố tâm lý Yếu tố tâm lý có ảnh hưởng khơng nhỏ đến giá đất chuyển nhượng địa bàn nói riêng người dân Việt Nam nói chung Trong giá 52 đất lên cao thường đổ xô mua lo sợ đất có khả sinh lời cao bị người khác mua, đẩy giá lên cao, gây lên tượng sốt đất Nhưng giá đất mức thấp người dân có xu hướng chờ đợi để mua đất khác với giá rẻ điều dẫn tới thị trường bất động sản bị đóng băng Một yếu tố tâm lý quan trọng người Việt Nam thích nhà có hướng Đông, Đông Nam hướng Tây, Tây Bắc Do đó, đất có hướng Đơng, Đơng Nam thường có giá chuyển nhượng cao * Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất Bảng 3.14: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du Mức độ ảnh hưởng (%) STT Yếu tố Rất quan trọng Quan trọng Bình thường Vị Trí 97,2 2,8 0,0 Đặc điểm đất 62,5 27,8 9,7 Pháp Lý 65,3 18,0 16,7 Quy hoạch 51,4 18,0 30,6 ĐTH hạ tầng 34,0 23,6 42,4 Tâm lý 45,8 26,4 27,8 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) 120 100 80 Rất quan trọng Quang trọng Bình thường 60 40 20 Vị trí Đặc điểm đất Pháp lý Quy hoạch ĐTH hạ tầng Tâm Lý Hình 3.4: Mức độ ảnh hưởng yếu tố tới giá đất huyện Tiên Du theo ý kiến đánh giá hộ điều tra Qua bảng số liệu trên, ta nhận thấy yếu tố điều tra theo phiếu điều tra giá đất huyện Tiên Du ta thấy yếu tố vị trí yếu tố quan 53 trọng Điều hoàn toàn với phân tích, sở khoa học mà nhà nước ban hành giá đất hàng năm phụ thuộc vào vị trí đất 3.4 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp 3.4.1 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du * Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du theo ý kiến điều tra vấn Bảng 3.15: Nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 qua ý kiến người dân STT NGUYÊN NHÂN SỐ PHIẾU (phiếu) TỶ LỆ (%) Chính sách nhà nước 79 54,86 Vị trí huyện 101 70,14 Thu nhập người dân 45 31,25 Mục đích sử dụng 121 84,03 Tốc độ phát triển kinh tế 56 38,89 Chuyển nhượng QSDĐ nhiều 48 33,33 Nhu cầu sử dụng tăng 134 93,06 Do lạm phát 51 35,42 Nguyên nhân khác 23 15,97 (Nguồn: Phiếu điều tra năm 2017) Qua vấn chủ sử dụng đất ta nhận thấy ngun nhân tình hình biến động giá đất huyện Tiên Du chủ yếu ảnh hưởng sách nhà nước, vị trí huyện, tượng đầu đất, mục đích sử dụng đất, nhu cầu sử dụng đất tăng Bên cạnh nguyên nhân nêu theo đánh giá số cán làm công tác địa địa phương giá đất huyện Tiên Du có xu hướng tăng từ năm 2015 - 2017 Ngồi ngun nhân nêu giá 54 đất huyện chịu ảnh hưởng đầu đất đai Theo đánh giá cán tượng đầu đất đai xảy mạnh xã tập trung nhiều dự án làm cho giá đất bị thổi phồng tạo nên bong bóng bất động sản * Nhận định chung nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 - Chính sách Nhà nước: Thị trường Bất động sản nói chung chịu tác động lớn sách nhà nước Ở giai đoạn ảnh hưởng kinh tế giới, hạn chế lạm phát kinh tế nước số sách thắt chặt tín dụng cho vay lĩnh vực bất động sản làm cho giá đất huyện Tiên Du có xu hướng giữ nguyên mức giá số tuyến đường có thay đổi (giá nhà nước quy định), giá nhà nước quy định giá đất thị trường khơng có thay đổi nhiều - Vị trí huyện: Huyện Tiên Du có vị trí địa lý thuận lợi để phát triển mạnh kinh tế, xã hội, dịch vụ phục vụ nhu cầu người dân Chính vị trí thuận lợi mà giá đất cao giá đất số khu vực số huyện khác thuộc tỉnh Bắc Ninh Giá đất biến động theo tuyến, vị trí xa trung tâm giá đất giảm, chí tuyến đường tùy vào thị hiếu yếu tố tâm lí người sử dụng giá khác - Mục đích sử dụng người dân Làm sở kinh doanh, dịch vụ: Dựa vào điều kiện thuận lợi cho việc kinh doanh giá đất cao lợi nhuận từ việc kinh doanh (nhà hàng, dịch vụ vui chơi, giải trí….), cho thuê mặt bằng, cho thuê cửa hàng tạo Nếu mảnh đất sử dụng vào mục đích phù hợp với điều kiện ngoại cảnh khả sinh lời cao hơn, mảnh đất tuyến đường có mục đích chủ sử dụng kết hợp với mục đích giúp khả sinh lời cao giá đất tăng Huyện Tiên Du tập trung nhiều khu công nghiệp, lượng lao động lớn nên nhu cầu cao nhu cầu sử dụng đất làm kinh doanh dịch vụ cao 55 Để ở: Một mảnh đất người sử dụng vào mục đích để yếu tố sinh lời từ kinh doanh khơng có Khi mảnh đất để có giá thấp sử dụng để kinh doanh, dịch vụ - Hiện tượng đầu đất: Hiện tượng đầu đất đai diễn mạnh gia đoạn này, Điều ảnh hưởng không nhỏ tới công tác quản lý nhà nước đất đai nói chung ảnh hưởng tới giá đất nói riêng - Nhu cầu sử dụng tăng: Là huyện phát triển mạnh kinh tế - xã hội tỉnh Bắc Ninh Đời sống người dân ngày cao nhu cầu nơi người dân cao 3.4.2 Đề xuất giải pháp quản lý giá đất địa bàn huyện Tiên Du Để công tác xác định giá đất sát với giá thị trường đòi hỏi cần phải thực nhiều biện pháp đồng bộ, xin đưa số giải pháp sau: 3.4.2.1 Giải pháp sách, pháp luật Hoàn thiện hệ thống văn pháp luật để phục vụ cho công tác định giá đất Bổ sung đầy đủ hoàn thiện quy định, hướng dẫn nguyên tắc, phương pháp tiêu chí xác định giá đất Cần đẩy nhanh tốc độ giải công việc quan quản lý đất đai, tránh tình trạng kéo dài thời hạn giải hồ sơ người dân đến quan quản lý đất đai làm hồ sơ, thủ tục, giảm thuế tiền sử dụng đất để người dân tích cực mua bán hợp pháp Để khắc phục tình trạng mua bán chủ yếu dựa vào dư luận giá cả, môi giới, thực việc xây dựng bảng giá đất quy định phù hợp với giá thị trường, cần bổ sung quy định tư vấn giá đất, điều kiện hành nghề tư vấn giá đất để hình thành tổ chức định giá đất chuyên nghiệp, thành lập trung tâm định giá chuyên nghiệp cấp tỉnh, giải tình trạng cán ngành tài nguyên môi trường thực kiêm nhiệm nhiệm vụ định Cần xác định lại giá đất năm lần Tức tháng lại tổ chức khảo sát giá thị trường nhằm nâng mức giá quy định cho sát với giá thị 56 trường thời điểm đó, vị trí tuyến đường phố, vị trí hay xảy thay đổi giá đột ngột vị trí thường xảy chênh lệch giá quy định giá giao dịch thị trường Bên cạnh cần thu hẹp đoạn đường cần định giá với khoảng cách ngắn không nên chia khoảng cách đoạn đường dài 3.4.2.2 Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực Hoàn thiện tổ chức máy, nâng cao lực cán bộ, công chức ngành quản lý đất đai; trọng đào tạo, bồi dưỡng, nâng cao lực đội ngũ cán đáp ứng yêu cầu nhiệm vụ quản lý nhà nước đất đai, đặc biệt đội ngũ công chức địa xã, phường Củng cố, nâng cao lực tổ chức phát triển quỹ đất để thực nhiệm vụ bồi thường, giải phóng mặt bằng, đấu giá quyền sử dụng đất, bước chuyển Tổ chức phát triển quỹ đất sang mơ hình doanh nghiệp phát triển quỹ đất theo quy định; phát triển đa dạng loại hình dịch vụ đất đai nhằm tạo điều kiện thuận lợi cho người dân doanh nghiệp, tăng nguồn thu cho ngân sách Hoàn thiện tổ chức, chế hoạt động nâng cao lực hoạt động Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất theo mơ hình dịch vụ cơng Cần thành lập Trung tâm định giá thuộc Sở Tài nguyên Môi trường để tư vấn xây dựng bảng giá đất định kỳ, tham gia thẩm định giá đất trường hợp yêu cầu sát với giá thị trường, không để cán tài nguyên môi trường làm kiêm nhiệm Đồng thời, xã hội hoá lĩnh vực định giá để khuyến khích phát triển nhiều tổ chức định giá độc lập Chú trọng nâng cao lực đội ngũ cán bộ, đào tạo chuyên gia tư vấn, định giá đất Nâng cao lực định giá đất tổ chức định giá tài sản, bất động sản lực pháp lý lực chuyên môn 57 3.4.3 Giải pháp kỹ thuật Cần đầu tư xây dựng sở liệu, hạ tầng thông tin đất đai tài sản gắn liền với đất theo hướng công khai, minh bạch, phục vụ nhiều mục tiêu Xây dựng sở liệu thuộc tính đất đai dạng file số hệ thống đồ địa cập nhật bổ sung biến động thường xuyên Hoàn thiện điều tra bản, đánh giá tiềm chất lượng tài nguyên đất đai để làm sở định giá đất đai Kết hợp điều tra phân tích yếu tố ảnh hưởng lớn tới giá đất địa bàn để từ xác định giá trị tiềm đất đai để xây dựng bảng giá đất đai sử dụng lâu dài có khả dự báo giá đất 58 KẾT LUẬN VÀ ĐỀ NGHỊ Kết luận Qua kết nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015-2017 rút số kết luận sau đây: 1.1 Thực trạng giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 Giai đoạn 2015- 2017 giá đất thực tế huyện Tiên Du có biến động tăng dần theo năm Giá đất chuyển nhượng thực tế thị trường cao nhiều so với giá đất Nhà nước quy định, đặc biệt vị trí có điều kiện thuận lợi sở hạ tầng, kinh doanh buôn bán, tập trung đông dân cư, nằm khu trung tâm, chênh lệch giá thực tế giá Nhà nước quy định cao (Giá đất thực tế thuộc tuyến đường phố trung tâm có mức chênh lệch so với giá đất theo định dao động từ 0,9 đến 1,0 lần) 1.2 Đánh giá yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du giai đoạn 2015-2017 Đối với yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tuỳ theo loại đường phố mà yếu tố chi phối đến giá đất có vai trị khác nhau, đường phố có khả kinh doanh bn bán yếu tố quan trọng vị trí đất mang lại khả sinh lời cao ổn định dẫn đến nhu cầu người mua cao, tiếp đến yếu tố hình thể đất, điều kiện sở hạ tầng, môi trường sống, Qua kết nghiên cứu ta thấy Giá đất địa bàn huyện Tiên Du phụ thuộc vào nhiều nhóm yếu tố như: Yếu tố vị trí, đặc điểm đất, ĐTH, sở hạ tầng số yếu tố khác như: tâm lý, pháp lý, quy hoạch,… yếu tố yếu tố vị trí yếu tố quan trọng định tới giá đất (97,2% số người điều tra cho yếu tố quan trọng, 2,8% cho yếu tố quan trọng) 59 1.3 Đánh giá ý kiến người dân nguyên nhân biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du đề xuất giải pháp Có nhiều nguyên nhân tác động đến giá đất huyện Tiên Du giai đoạn 2015 - 2017 khiến giá đất thị trường biến động, nhiên chủ yếu nguyên nhân: Chính sách nhà nước, tượng đầu đất đai, mục đích sử dụng, nhu cầu sử dụng tăng Từ việc phân tích kết đạt đề xuất số giải pháp: Giải pháp sách, pháp luật; Giải pháp tổ chức máy quản lý, phát triển nguồn nhân lực; Giải pháp kỹ thuật Đề nghị - Kết nghiên cứu bước đầu nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du năm trở lại Dựa vào kết nghiên cứu xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn huyện - Cần nghiên cứu sâu, chi tiết yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du nhằm bổ sung cho yêu cầu đặt giai đoạn phải có thị trường đất đai công khai, minh bạch, tổ chức quản lý chặt chẽ 60 TÀI LIỆU THAM KHẢO Bộ Giáo dục đào tạo (2008), Giáo trình kinh tế trị Mác - Lênin, Nxb Chính trị quốc gia, Hà Nội Bộ Tài nguyên & Môi trường (2015), Báo cáo tình hình kết xây dựng Bảng giá đất năm 2015 Úy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương Trần Minh Đăng, Trần Văn Ngưng (2010), Xác định mức độ ảnh hưởng yếu tố tác động đến giá đất thực trạng giá trị sử dụng đất làm sở cho việc định giá đất địa bàn quận Ninh Kiều, thành phố Cần Thơ Nguyễn Quỳnh Hoa (2015), "Ứng dụng phương pháp thẩm định giá hàng loạt quản lý nhà nước đất đai", Tạp chí Phát triển & Hội nhập, số 22 (32), tháng 05-06/2015 Vũ Thị Tùng Hoa, (2010), Bài giảng triết học, Trường Đại học Sư phạm Thái Nguyên Lê Tấn Lợi (2009), Phân hạng định giá đất, Bộ môn Khoa học đất Quản lý đất đai - Đại học Cần Thơ, Cần Thơ Trịnh Hữu Liên ctv (2014), Giáo trình Định giá đất, Nxb Khoa học Kỹ thuật Lưu Văn Năng (2010), “Định giá đất Malaysia”, Tổng hợp báo cáo khoa học kỷ niệm 65 năm ngành Quản lý đất đai Việt Nam (1945-2010), Tổng Cục Quản lý Đất đai - Bộ Tài nguyên & Môi trường, Hà Nội Phòng TM MT huyện Tiên Du (2017), Báo cáo thuyết minh kết thống kê đất đai năm 2016 10 Phòng TM MT huyện Tiên Du (2016), Báo cáo thuyết minh kết thống kê đất đai năm 2015 11 Quốc hội (2003), Luật đất đai 2003 61 12 Quốc hội (2013), Luật đất đai 2013 13 Choum Sinnara (2005), Ứng dụng hệ công nghệ GIS xây dựng đồ đơn vị đất đai huyện Khsach Kandal tỉnh Kandal, Campuchia, Đại học Nông nghiệp I - Hà Nội 14 Lê Thị Thu (2010), Nghiên cứu số yêu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn Thành phố Thái nguyên 2005 - 2009, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông Lâm Thái Nguyên 15 Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường bất động sản, Nxb Nông nghiệp 16 Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Văn Quân (2006), Giáo trình Định giá đất, Nxb Nông nghiệp Hà Nội 17 Nguyễn Viết Tuyến (2011), Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Đống Đa - thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sĩ khoa học nông nghiệp, Trường Đại học Nông nghiệp Hà Nội 18 UBND tỉnh Bắc Ninh, Quyết định số 552/2014 ngày 29/12/2014 UBND tỉnh Bắc Ninh việc ban hành Bảng giá đất loại đất địa bàn tỉnh 05 năm (2015-2019) 19 UBND huyện Tiên Du, Báo cáo tổng kết điều kiện tự nhiên kinh tế xã hội huyện Tiên Du năm 2016 20 Đặng Võ (2012), Kinh nghiệm quốc tế quản lý giá đất, truy cập 30 tháng năm 2014 21 Nguyễn Thị Yến * Hoàng Văn Hùng (2012), “Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thành phố Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh năm 2011”, Tạp chí Khoa học Công nghệ , 98 (10), tr 69-74 PHỤ LỤC PHIẾU ĐIỀU TRA GIÁ CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Ở VÀ MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG TỚI GIÁ ĐẤT (Xin Ơng/Bà vui lịng hồn chỉnh giúp số thông tin sau đây) I Thông tin chung 1.Tên chủ sử dụng đất: Tuổi Địa chỉ: Nghề nghiệp: CB, công nhân viên chức Lao động tự Buôn bán Nghề khác: II Thông tin đất 1.Diện tích đất…………… m2 Hình thể………………… Kích thước: Dài…………m, rộng………………m…………………… Loại đường phố, vị trí loại đường phố định giá đất theo quy định tỉnh (Do cán địa xã huyện cung cấp thơng tin) - Loại đường phố………………………………………………………… - Vị trí:…………………………………………………………………… Giá đất:……………m2 * Một số yếu tố thông thường ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh Theo Ông/Bà, yếu tố sau ảnh hưởng đến giá đất nào? Rất quan trọng Quan trọng Bình thường STT Một số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất Chính sách nhà nước Vị trí huyện Thu nhập người dân Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều Nhu cầu sử dụng tăng Theo ơng/bà, ngồi yếu tố cịn yếu tố ảnh hưởng đến giá đất? Mức độ ảnh hưởng nào? ……………………………………………………………………………… ……………………………………………………………………………… …………………………………………………………………………… Theo ông/bà nguyên nhân dẫn đến biến động giá đất địa bàn huyện Tiên Du STT NGUYÊN NHÂN Chính sách nhà nước Vị trí huyện Thu nhập người dân Mục đích sử dụng Tốc độ phát triển kinh tế Chuyển nhượng QSDĐ nhiều Nhu cầu sử dụng tăng Do lạm phát Nguyên nhân khác Xin chân thành cám ơn hợp tác Ông (bà)! Tiên Du, ngày tháng năm 201 Xác nhận chủ hộ (Ký, ghi rõ họ tên) ... tài: ? ?Nghiên cứu giá đất số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015- 2017” Mục tiêu đề tài Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du,. .. Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017 - Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất huyện Tiên Du, giai đoạn 2015- 2017 - Ảnh hưởng yếu tố vị trí đến giá đất huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015. .. đoạn 2015 - 2017 - Ảnh hưởng đặc điểm đất đến giá đất huyện Tiên Du, giai đoạn 2015 - 2017 - Các yếu tố khác ảnh hưởng đến giá đất địa bàn huyện Tiên Du, tỉnh Bắc Ninh giai đoạn 2015 – 2017 + Pháp