Đang tải... (xem toàn văn)
Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ.
Lời mở đầu Việt Nam gia nhập WTO đánh dấu bước ngoặt quan trọng phát triển kinh tế_ trị_xã hội Mở trang sử cho dân tộc, đưa kinh tế nước ta hội nhập với kinh tế giới có mối quan hệ sâu sắc Nếu trước thị trường bất động sản mang tính nội khơng chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố nước ngồi, chuyện khác Với nhiều chế, sách thời đổi mới, thị trường có nhiều biến đổi nhanh chóng sâu sắc Tp.HCM có lẽ nơi mà thay đổi thể rõ nét Sau năm tháng đóng băng, thị trường bất động sản dường “tỉnh giấc” vào tháng cuối năm 2007, đầu năm 2008; phát triển cách mạnh mẽ nhanh chóng, giá nhà, giá đất vùn tăng lên biến thành bong bóng bất động sản, thị trường trở nên nóng hết Có nhiều nguyên nhân để lý giải cho tượng Một phần ảnh hưởng từ khủng hoảng thị trường tín chấp Mỹ Một phần tác động từ kênh đầu tư khác kinh tế Và quan trọng sách phủ thời gian Lo lắng trước đổ vỡ thị trường bất động sản, học từ khủng hoảng Mỹ cịn với nhiều hậu dai dẵng đến hơm nay, phủ ban ngành lien quan có chế, sách để giải vấn đề song lại có nguy đẩy bất động sản vào thời kỳ đóng băng trước Để trả lời cho câu hỏi phát triển bền vững thị trường bất động sản dễ dàng sớm chiều mà làm Đề tài “Phân tích thị trường bất động sản Tp.HCM_liên hệ với thị trường Mỹ” mang tính chất phân tích để thấy nguyên nhân đề xuất vài giải pháp cho thị trường bất động sản Tp.HCM thời gian tới MỤC LỤC Phần I: Nhìn lại khủng hoảng thị trường cho vay tín chấp Mỹ I Diễn biến khủng hoảng Thời kỳ nhà đất hưng thịnh Mầm mống lan tràn khủng hoảng Sự khủng hoảng giải II Phân tích nguyên nhân dẫn đến khủng hoảng Thừa tiền kinh tế, nghiệp vụ chứng khốn hóa Lợi nhuận từ đầu bất động sản cao hoạt động khác Sự đời nhiều hình thức cho vay trả góp_ Cơ chế ARM Cục Dự Trữ Liên Bang Mỹ (FED) cắt giảm lãi suất mức thấp nâng tỷ lệ lên cách nhanh chóng Khơng ban hành sách lưỡng lự việc sử dụng tỷ lệ lãi suất để kiềm chế tượng bong bong Hiệu ứng bầy đàn song đầu III Hành động phủ Mỹ Giảm thuế, giảm lãi suất, tăng cung tiền 10 Hoàn thuế cho người dân, giảm thuế cho doanh nghiệp, phát tiền cứu trợ cho dân nghèo 11 Các ngân hang tổ chức tín dụng bắt tay vượt qua khủng hoảng .13 IV Bài học kinh nghiệm rút từ khủng hoảng Chính sách lãi suất phù hợp 13 Can thiệp lúc 14 Phần II: Phân tích thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 15 I Đặc điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nói chung 15 a Thị trường bất động sản hình thành qua cấp độ 16 b Có chu kỳ dao động thị trường khác 16 c Mang tính vùng miền sâu sắc 16 d Chịu ảnh hưởng yếu tố pháp luật 16 e Là dạng thị trường khơng hồn hảo 17 f Có liên hệ với thị trường khác 17 Thị trường Bất động sản Tp HCM 18 a Thị trường Bất động sản Tp.HCM đa dạng chủng loại quy mô giao dịch loại 18 b Thị trường Bất động sản Tp.HCM mang tính phân khúc 18 c Giao dịch có khoa học có tổ chức- sàn giao dịch BĐS 18 d Thu hút dịng vốn nước ngồi 19 II Phân tích thực trạng trị trường Bất động sản Tp.HCM Tình trạng bong bóng 19 Chu chuyển vốn ngành Bất động sản kênh đầu tư khác nên kinh tế .25 a Thị trường chứng khoán 25 b Thị trường vàng ngoại tệ 28 Ảnh hưởng từ sách điều tiết phủ .31 III Liên hệ với khủng hoảng Mỹ 35 Phần III: Giải pháp 38 I Phân tích vài biện pháp mà phủ thực 38 Siết cho vay bất động sản 38 Rút bớt tiền lưu thong 39 Điều chỉnh số sắc thuế liên quan 42 II Đề xuất vài giải pháp thời gian tới thị trường Bất động sản Tp.HCM .45 Về phía phủ .46 Về phía doanh nghiệp 48 Học hỏi kinh nghiệm từ nước 48 PHẦN I NHÌN LẠI CUỘC KHỦNG HOẢNG THỊ TRƯỜNG CHO VAY TÍN CHẤP Ở MỸ I DIỄN BIẾN CUỘC KHỦNG HOẢNG Đầu năm 2000 Mỹ, lãi suất cho vay cắt giảm xuống mức thấp làm cho giá thị trường nhà đất liên tục leo thang Người dân đổ xô mua nhà đất sức hút mối lợi rõ trước mắt Vì mong muốn người dân sở hữu nhà riêng kích thích tiêu dùng, Chính phủ Liên bang nới lỏng điều kiện khuyến khích người dân mua bất động sản Tại thời điểm đó, đâu nghe người ta kháo chuyện “ông này, bà kia” thắng lớn từ kinh doanh bất động sản Giá nhà trung bình Mỹ vào tháng năm 2005 lên đến 206.000USD tăng 15% so với năm 2004 55% so với năm trước Tại Los Angeles, giá nhà lên đến 135% năm, San Diego 132%, Las Vegas 117%, Miami 125%, Washington 108%, San Francisco 65%… Nhiều người phất lên nhanh nhờ đầu nhà đất Sự ganh tỵ kích thích, người Giá nhà đất tăng cao người rủ hùn vốn “chơi” bất động sản Nhà đất trở thành heo đất có tỷ lệ lãi cao ngân hàng, trở thành thẻ tín dụng, trở thành thứ thay cổ phiếu xem hết thời, trở thành tổ chim sinh lợi không đơn nơi để an cư,… Đó thời kỳ hưng thịnh việc kinh doanh bất động sản, mang lại khoản lợi nhuận kếch xù cho nhà môi giới, ngân hàng, công ty đánh giá tín nhiệm nhà đầu tư, người mua cổ phiếu hay giấy tờ có liên quan tới lónh vực Lóa mắt trước lợi nhuận lớn, ngân hàng tổ chức cho vay cầm cố sẳn sàng cho vay tín dụng mua nhà với điều khoản đơn giản, chí không cần chứng minh thu nhập hay tiết kiệm gì, có trường hợp cần tín chấp khách hàng dù có điểm tín dụng tiêu chuẩn cho vay mua nhà đất, tất nhiên với mức lãi suất cao thông thường Nhưng chất lượng tín dụng thấp không gây lo ngại lớn cho ngân hàng việc phải trả mức lãi cao không gây lo ngại cho khách hàng họ tin khả thu hồi khoản nợ cao tin người vay trả khoản nợ trước tình hình nhà đất ngày nóng lên Tuy nhiên, từ cuối năm 2005, bong bóng nhà bắt đầu sẹp Các cá nhân gặp khó khăn việc trả nợ Nhiều tổ chức tín dụng cho vay mua nhà gặp khó khăn không thu hồi nơ Một số tổ chức tín dụng Mỹ New Century Financial Corporation phải làm thủ tục xin phá sản Một số khác rơi vào tình trạng cổ phiếu giá mạnh Countrywide Financial Corporation, doanh thu công ty tiếp tục sụt giảm, mức thua lỗ khoảng 422 triệu USD quý IV/2007, mà có nhiều chủ nhà khả chi trả tiền vay mua nhà Tâm trạng hoang mang, lo lắng nhiều người gửi tiền trước tình hình suy giảm khả tài tổ chức tín dụng khiến họ đổ xô đến rút tiền, khiến cho tổ chức lâm vào tình trạng khốn khó Từ hình thành nên nguy khan tín dụng Hàng trăm tỷ đôla giá trị tài khoản, tài sản bị tịch thu thị trường tín dụng tê liệt; hàng loạt công ty bất động sản rơi vào cảnh phá sản giá cổ phiếu nhóm ngành bất động sản sụt giảm mạnh; giá trị khoản vay tiêu chuẩn lên đến 600 tỷ đôla, 1/5 thị trường cho vay mua nhà Mỹ bối cảnh lãi suất tăng cao bong bóng bất động sản bắt đầu xì hơi; khoảng 70 hãng cho vay cầm cố Mỹ ngừng hoạt động chờ rao bán… Nhiều quỹ cho vay bất động sản lớn khác tuyên bố phá sản hàng loạt ngân hàng quốc tế lớn công bố kết kinh doanh xấu lónh vực đầu tư vào bất động sản tác động mạnh đến thị trường tài giới tháng cuối năm 2007 Theo bảng báo cáo tình hình mua bán nhà đất 10 thành phố lớn Mỹ Standard & Poor’s (S&P) – quan đánh giá tín nhiệm tín dụng hàng đầu Mỹ giới, giá nhà đất giảm kỷ lục 8,4% tháng 11.2007, tháng thứ 11 liên tiếp giá nhà đất Mỹ giảm Bộ Thương mại Mỹ cho biết năm 2007, việc kinh doanh nhà Mỹ giảm kỷ lục 26,4%, với 774.000 nhà bán, mức tồi tệ kể từ năm 1991 Hơn 1,3 triệu nhà nằm diện bị ngân hàng siết nợ Hơn 1% chủ nhà Mỹ nằm trình bị siết nơ năm 2007, so với khoảng 0,5% năm 2006 Đối với nhiều người dân Mỹ, thị trường nhà đất cho vay tín chấp suy sụp đáng phiền lòng Số người buộc phải từ bỏ nhà cửa họ lên đến mức kỷ lục chi trả tiền vay hàng tháng Rất nhiều Hàng loạt bảng hiệu “For sale” (nhà bán), dễ dàng bắt gặp thành phố lớn Mỹ người phải ngồi nhìn giá trị tài sản lớn co nhỏ lại ngày Các ngân hàng lớn nhỏ dắt tay tới bờ vực phá sản Năm 2007, kinh tế Mỹ tăng trưởng 2,2% Đây mức tăng yếu kể từ năm 2002 Các công ty xây dựng phải giảm chi cho dự án nhà tới mức 16,9%, mức lớn vòng 25 năm qua Theo New Yord Times, tháng cuối năm 2007, GDP Mỹ tăng 0,6%, số lạm phát lên đến 7,4%, giá nhà đất giảm tới 15% Đây coi thất bại thảm hại Mỹ Bước qua năm 2008, xu xuống thị trường nhà đất biểu rõ nét Trong tháng 1.2008, lượng nhà bị tịch thu tăng tới 57% so với thời điểm năm ngoái Hơn 233.000 chủ nhân nhà nhận giấy báo tịch thu gán nợ tháng so với 148.425 nhà tháng 1.2007 Theo thống kê, trung bình 534 nhà Mỹ có nhà thuộc diện bị tịch thu gán nợ Hạt Cafe Coral-Fort Myers thuộc bang Florida nơi có số lượng nhà bị tịch thu gán nợ cao nước Mỹ với tỷ lệ trung bình 1/86 Trong đó, số lượng hộ khu nhà cao tầng bán tháng nằm mức thấp kể từ năm 1999 Doanh số bán nhà Mỹ tháng giảm xuống mức thấp vòng năm qua giá Một ngơi nhà Los nhà đất sụt giảm lần thứ vòng tháng Nhiều dự Angeles bị ngân hàng báo giá nhà thị trường Mỹ năm 2008 2009 tịch thu gán nợ tiếp tục sụt giảm, số lượng nhà bị tịch thu gán nợ gia tăng công ty tín dụng chấp siết chặt điều kiện cho vay để mua nhà toán tiền mua nhà… Nỗ lực FED việc cung cấp tín dụng giúp người dân mua nhà thất bại Hiện nhiều khả thứ trở nên tốt đẹp hơn, khủng hoảng nhà đất tệ hại lan tràn ảnh hưởng lớn đến lónh vực khác kinh tế lúc phủ Mỹ nỗ lực tìm kiếm giải pháp nhằm cứu vãn kinh tế tránh rơi vào khủng hoảng, suy thoái dấu hiệu từ thị trường vốn cho thấy khó khăn phía trước,… II PHÂN TÍCH NGUYÊN NHÂN DẪN ĐẾN CUỘC KHỦNG HOẢNG Thị trường nhà đất Mỹ trở nên thảm hại kết hợp nhiều nguyên nhân, bao gồm khách quan chủ quan Thừa tiền kinh tế, nghiệp vụ chứng khoán hóa Nguyên nhân sâu xa bất cân đối nguồn vốn tín dụng toàn cầu năm gần Trong nguồn vốn tín dụng gia tăng từ sách tiền tệ mở nhu cầu huy động vốn doanh nghiệp sau bê bối tài Mỹ Enron, Worldcom tượng vỡ bong bóng đầu tư vào công nghệ thông tin từ năm 2001 lại suy giảm Sự bất cân đối cung cầu vốn dẫn đến việc thừa nguồn vốn mà thị trường không sử dụng hiệu Nền kinh tế thừa tiền Lúc đó, việc cho vay tín chấp, cho vay nợ chuẩn giải pháp để giải toán thừa vốn nhằm tối đa hóa lợi nhuận Thêm vào đó, thừa tiền, người ta mua nhà nhu cầu chỗ mà sử dụng công cụ đầu tư chắn sau thời gian xây thêm nhà để bán, thị trường thừa nhà Cho vay tín chấp mua nhà lúc phát triển mạnh mẽ Thế sụp đổ lãi suất tăng nhanh, nhiều người khả trả nợ Cái tinh vi thị trường tín dụng địa ốc chỗ : khoản vay tín dụng xấu “đóng gói” thành loại cổ phiếu, chẻ nhỏ đem giao dịch thị trường chứng khoán – công cụ tài đại tinh vi gọi nghiệp vụ chứng khoán hóa (securitisation) Về chất, chứng khoán hóa trình huy động vốn cách sử dụng tài sản có bảng cân đối kế toán làm tài sản đảm bảo cho việc phát hành loại chứng khoán nợ sở đảm bảo dòng tiền mặt tương lai thu từ nhóm tài sản sẵn có Do đó, nhà đầu tư mua chứng khoán nợ chấp nhận rủi ro liên quan tới danh mục tài sản đảm bảo đem chứng khoán hóa Như người cho vay không thiết nắm giữ rủi ro tín dụng mà chuyển hóa sang cho người khác cách dễ dàng thông qua việc phát hành chứng khoán nợ lấy danh mục tín dụng làm tài sản đảm bảo Chính điều sở để ngân hàng đầu tư tự tin bơm vốn vào hoạt động cho vay tín chấp cách dễ dàng Cho vay chấp mua nhà có lãi suất cao, ngân hàng đầu tư vừa thu lãi từ cung cấp vốn cho công ty tài Thừa USD thị trường chính, vừa thu lãi từ nghiệp vụ chứng khoán hóa Lợi nhuận cao kết hợp với lòng tham dẫn đến lạm dụng việc cho vay tín chấp Các thủ tụcï thẩm định thực đại lý cho vay diễn lỏng lẻo việc tiếp cận vốn tín dụng mua nhà trở nên nhanh chóng, dễ dàng hết, cho vay chấp mua nhà lan nhanh toàn nước Mỹ Giá bất động sản tăng nhanh chóng Và kinh tế hoạt động không hiệu quả, lãi suất tăng tạo nên gánh nặng trả nợ với người có thu nhập thấp, thất nghiệp gia tăng rủi ro cho vay nợ chuẩn bị ảnh hưởng nhanh Như vậy, từ thừa vốn thị trường, lỏng lẻo quản lý cho vay tín chấp lòng tham nhà đầu tư dẫn đến khủng hoảng Chứng khoán hóa công cụ tài thông minh song bị lợi dụng vào việc xấu gây nên hậu khôn lường,… Lợi nhuận từ đầu bất động sản cao hoạt động khác Tâm lý có ảnh hưởng lớn việc định đầu tư Người ta đổ xô vào bất động sản niềm tin nhà hình thức đầu tư có lãi Nhân loại chứng kiến nhiều khủng hoảng tài chính, tiền tệ, trước tình hình kinh tế giới đầy biến động bất động sản có lẽ nơi ẩn náu an toàn Nhà tài sản hữu hình, nhà đầu tư tự tin nắm giữ bất động sản thời kỳ biến động Sự đời nhiều hình thức cho vay trả góp – chế ARM Đầu năm 2000, tâm lý sỡ hữu nhà trở nên phổ biến Mỹ thay cho tâm lý nhà thuê vốn tồn thời gian dài đời sống xã hội nước Chính phủ Mỹ khuyến khích tạo điều kiện để công dân nhà cách cho đời nhiều hình thức cho vay trả góp mua nhà Theo đó, việc mua nhà trở nên dễ dàng – bạn cần trả khoảng 20% giá trị nhà, lại trả góp vòng 20 năm lâu Dễ dàng đến phụ nữ tàn tật với thu nhập 8.500USD/năm mua nhà riêng Thế người ta đua mua nhà Lãi suất lúc lại thấp nên mua xong, người ta cho thuê để lấy tiền trả góp ngân hàng, giá bán lại, lấy lời Mãi lo kiếm tiền, người ta lúc lún sâu vào “cái bẫy” cho vay trả góp Trong có chế tín chấp điều chỉnh ARM (Adjustable rate mortgages) Với ARM, có tiền hay không bạn mua đước nhà Với vẻ “tốt đẹp” mình, ARM giết chết hết người dân đến nhà đầu khác Chỉ tháng 2.2006, khoảng 131.000 hồ sơ tịch thu tài sản để siết nợ trả góp ghi nhận Tính khắp nước Mỹ, có đến 1,2 triệu trường hợp tương tự năm 2006, chiếm tỷ lệ 1/92 hộ gia đình Mỹ, tăng 42% so với năm 2005 Vậy ARM gì? Tại lại có tác hại nghiêm trọng đến ? Cơ chế tín chấp điều chỉnh ARM (Adjustable rate mortgages) đơn giản khoản vay với lãi suất thả ARM bắt đầu khoản phải trả hàng tháng thấp so với việc áp dụng chế lãi suất cố định Tuy nhiên, khoản tiền phải trả hàng tháng thường biến động, lãi suất thị trường không tăng lên số tiền tăng lên Thêm nữa, lãi suất thị trường giảm xuống chắn số tiền bạn phải trả giảm xuống tương ứng Đến lúc hoàn trả xong khoản nợ vay mình, bạn nhận số tiền bạn bỏ vượt xa so với số tiền bạn mượn trước Những tưởng ARM béo bở không ngờ bẫy thực Nếu bạn phát bẫy ARM sớm muốn kết thúc sớm để tránh phải trả khoản tiền cao, điều thật không dễ bạn phải trả khoản phạt lớn cho hành động Cơ chế tín chấp điều chỉnh khác xa so với chế tín chấp với lãi suất cố định Với chế tín chấp với lãi suất cố định, lãi suất cố định suốt quãng thời gian tồn nợ Theo đó, số tiền bạn phải trả hàng tháng không bị ảnh hưởng thay đổi lãi suất thị trường Với ARM, lãi suất thay đổi theo giai đoạn, thường liên quan mật thiết với số khác thị trường, khoản phải trả mà thay đổi tương ứng ... 14 Phần II: Phân tích thị trường Bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh 15 I Đặc điểm thị trường bất động sản Thị trường bất động sản nói chung 15 a Thị trường bất động sản hình thành... qua chấp bất động sản chiếm 80% tổng lượng vốn cho vay) Ngoài ra, thị trường bất động sản có quan hệ trực tiếp với thị trường xây dựng nội thất, thị trường lao động v.v… dao động thị trường có... hậu nghiêm trọng PHẦN II PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH I ĐẶC ĐIỂM THỊ TRƯỜNG BĐS : Thị trường BĐS nói chung : a Thị trường bất động sản hình thành qua bốn cấp