CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHƯỚC GIA AN Chủ đầu tư: CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI XUẤT NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC Địa điểm: Xã Bình Châu, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Tháng 06/2018 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An _ CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -  THUYẾT MINH DỰ ÁN ĐẦU TƯ KHU BIỆT THỰ DU LỊCH NGHỈ DƯỠNG PHƯỚC GIA AN CHỦ ĐẦU TƯ ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI XUẤT NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT ĐÀO THỊ TÍNH NGUYỄN VĂN MAI Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án CHƯƠNG II: ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 11 I Hiện trạng kinh tế - xã hội vùng thực dự án 11 I.1 Điều kiện tự nhiên vùng thực dự án 11 I.2 Điều kiện kinh tế - xã hội vùng dự án 16 II Quy mô đầu tư dự án 18 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án 19 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án 19 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH LỰA CHỌN PHƯƠNG ÁN KỸ THUẬT CƠNG NGHỆ 21 I Phân tích qui mơ, diện tích xây dựng cơng trình 21 II Phân tích lựa chọn phương án kỹ thuật, công nghệ 22 II.1 Hạ tầng kỹ thuật xây dựng 22 II.2 Các hạng mục dự án 23 CHƯƠNG IV: CÁC PHƯƠNG ÁN THỰC HIỆN DỰ ÁN 27 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 27 II Các phương án xây dựng cơng trình 27 III Phương án tổ chức thực 28 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 28 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An CHƯƠNGV: ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MÔI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHÒNG CHỐNG CHÁY NỔ VÀ YÊU CẦU AN NINH QUỐC PHÒNG 30 I Đánh giá tác động môi trường 30 I.1 Giới thiệu chung: 30 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 30 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 31 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 31 II Tác động dự án tới môi trường 32 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 32 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường 34 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường 35 II.4 Kết luận: 37 CHƯƠNG VI: TỔNG VỐN ĐẦU TƯ –NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 38 I Tổng vốn đầu tư dự án 38 II Nguồn vốn thực dự án 40 III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án 48 III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 48 III.2 Phương án vay 49 III.3 Các thơng số tài dự án 49 KẾT LUẬN 52 I Kết luận 52 II Đề xuất kiến nghị 52 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 53 Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án 53 Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án 53 Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án 53 Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án 53 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án 53 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án 53 Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án 53 Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án 53 Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án 53 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư : CÔNG TY TNHH THƯƠNG MẠI XUẤT NHẬP KHẨU DUY PHƯỚC  Mã số thuế : 0304368476  Đại diện pháp luật : Đào Thị Tính  Chức vụ : Giám đốc  Địa trụ sở : 14 Đường số 4-Phường 11-Quận 6-TP Hồ Chí Minh II Mơ tả sơ thơng tin dự án Tên dự án: Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Địa điểm xây dựng: Xã Bình Châu, Huyện Xuyên Mộc, Tỉnh Bà Rịa – Vũng Tàu Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư dự án: 300.794.172 đồng (Ba trăm tỷ bảy trăm chínmươi tư triệu trăm bảy mươi hai nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 60.158.834.000 đồng + Vốn vay : 240.635.337.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Với đặc điểm khí hậu, thời tiết nguồn tài nguyên thiên nhiên ưu đãi, nhiều năm qua Bà Rịa - Vũng Tàu dần trở thành trung tâm du lịch hàng đầu nước Năm 2017, năm tỉnh Bà Rịa Vũng Tàu tái lập, Sở Du lịch - quan chuyên môn thực nhiệm vụ quản lý nhà nước du lịch, năm thực Nghị 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 Bộ Chính trị phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn năm thứ hai thực Nghị Đại hội Đại biểu Đảng tỉnh lần thứ VI, nhiệm kỳ 2015-2020 Ngành Du lịch trì tốc độ tăng trưởng có đóng góp tích cực vào tăng trưởng chung tỉnh Lượng khách du lịch đến Bà Rịa -Vũng Tàu tăng trưởng bình quân 13% năm; tổng thu từ khách du lịch tăng bình quân 16%/năm Riêng năm 2017, tổng lượt khách đến khu, điểm du Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An lịch địa bàn tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu tăng 20% Hệ thống sở lưu trú du lịch phát triển mạnh mẽ số lượng chất lượng Chủ động đạo quan chuyên môn nghiên cứu xây dựng quy chế quản lý condotel địa bàn tỉnh Tính tới nay, địa bàn tỉnh có khu du lịch quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2000 như: Khu du lịch (KDL) Chí Linh - Cửa Lấp 825ha, KDL Hoa Anh Đào 240ha, KDL Văn hóa Lâm viên Núi Minh Đạm 280ha, KDL Lâm viên Văn hóa Núi Dinh 718,4ha, KDL Lộc An 265ha, KDL Bến Cát - Hồ Tràm 425,26ha, KDL dân cư Láng Hàng 330,69ha, KDL Thác Hịa Bình 224ha Đã thu hút dự án đầu tư du lịch quy mô vốn lớn, có 23 dự án hồn thành đưa vào hoạt động với loại hình sản phẩm đa dạng có tính đặc thù, phù hợp với thị trường du lịch quốc tế như: The Imperial, Sixsences Resort, The Grand Hồ Tràm Strip, Pullman Các kiện văn hóa, thể thao, di tích lịch sử, danh thắng bước đầu đầu tư, khai thác để trở thành sản phẩm du lịch phục vụ du khách Công tác quảng bá, xúc tiến du lịch có chuyển biến tích cực Mơi trường du lịch cải thiện rõ nét; giá dịch vụ tương đối ổn định; công tác cứu hộ, cứu nạn tổ chức tốt Tuy nhiên, du lịch Bà Rịa - Vũng Tàu số hạn chế như: Quy hoạch không gian du lịch thiếu đồng bộ, dự án manh mún, sản phẩm trùng lắp, chủ yếu dịch vụ lưu trú, ăn uống mà thiếu sản phẩm, dịch vụ vui chơi, giải trí lạ; chưa hấp dẫn khách quốc tế, khách chi tiêu cao; chưa khắc phục tình trạng đơng khách vào cuối tuần mùa Hè, vắng khách vào tuần mùa lại năm; thiếu chiến lược quảng bá thương hiệu du lịch giới… Cùng với Nghị 08-NQ/TW ngày 16/1/2017 Bộ Chính trị phát triển du lịch thành ngành kinh tế mũi nhọn Nghị Đại hội Đảng tỉnh lần thứ VI gắn với thực Nghị Đại hội XII Đảng, Nghị 09NQ/TU Ban Chấp hành Đảng tỉnh phát triển du lịch chất lượng cao tỉnh Bà Rịa -Vũng Tàu giai đoạn 2017-2020, định hướng đến năm 2030 (kèm theo đề án: an ninh du lịch, môi trường du lịch Bộ quy tắc ứng xử văn minh du lịch) ban hành ngày 27/12/2017 trở thành chủ trương, định hướng nhằm tạo bước đột phá, đưa du lịch Bà Rịa- Vũng Tàu thực trở thành ngành kinh tế mũi nhọn năm tới Năm 2018, du lịch Bà Rịa- Vũng Tàu kỳ vọng phát triển đạt mục tiêu như: gia tăng tỷ trọng khách quốc tế tăng doanh thu du lịch (tăng chi tiêu bình quân/khách); kéo dài thời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An gian lưu trú du khách đặc biệt khách quốc tế; đa dạng hóa phát triển sản phẩm du lịch chất lượng cao… Để làm điều này, Tỉnh ủy đạo UBND tỉnh có sách, biện pháp ưu đãi, mời gọi, hỗ trợ nhà đầu tư lớn, có lực tài trình độ quản lý để khai thác, vận hành tạo sản phẩm du lịch độc đáo dự án chậm triển khai bị thu hồi mời gọi đầu tư như: Vườn thú hoang dã Safari, KDL sinh thái Núi Dinh, KDL Paradise, KDL Chí Linh-Cửa Lấp Bên cạnh đó, tỉnh đẩy mạnh cơng tác quảng bá, xúc tiến du lịch thị trường mục tiêu nước nước ngoài; quý 2/2018 tổ chức Hội nghị xúc tiến đầu tư du lịch vào tỉnh Triển hai thực Quy hoạch tổng thể KDL quốc gia Côn Đảo; Long Hải- Phước Hải, Quy hoạch hệ thống đường sông, Quy hoạch tuyến ven biển từ Vũng Tàu đến Xuyên Mộc; điều chỉnh lại Quy hoạch phố du lịch Bãi Sau thành điểm nhấn quan trọng cho tuyến du lịch ven biển, đảm bảo đủ không gian: không gian tắm biển, không gian dịch vụ không gian cảnh quan Nghiên cứu lựa chọn cảng có địa bàn tỉnh để bổ sung cơng đón tàu khách du lịch Chỉ đạo việc thúc đẩy chủ đầu tư dự án du lịch cấp phép chuyển vốn đăng ký sang vốn thực hiện, hoàn thành đưa dự án vào hoạt động tiến độ đăng ký; kiên thu hồi dự án cấp phép không triển khai để dành quỹ đất thu hút nhà đầu tư đủ lực Kiến nghị Trung ương đẩy nhanh tiến độ nâng cấp cảng hàng không Côn Sơn; xây dựng hình ảnh du lịch Bà Rịa -Vũng Tàu thân thiện, hấp dẫn việc triển khai Bộ quy tắc ứng xử văn minh du lịch… Từ thực tế trên, để góp phần thực chương trình tỉnh, cơng ty TNHH Thương Mại Xuất Nhập Khẩu Duy Phước phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu xây dựng dự án “Dự án khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An” Huyện Xuyên Mộc nhằm phát huy tiềm mạnh địa phương, đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế xã hội IV Các pháp lý Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội; Luật Bảo vệ môi trường số 55/2014/QH13 ngày 23/6/2014 Quốc hội; Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 15/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường; Căn Quyết định số 2473/QĐ-TTg ngày 30 tháng 12 năm 2011 Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển du lịch Việt Nam đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030; V Mục tiêu dự án - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương để qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Xuyên Mộc phát triển - Góp phần giải công ăn việc làm, nâng cao thu nhập cho người dân vùng tạo địa điểm vui chơi, nghỉ dưỡng lành mạnh cho người dân địa phương du khách - Là khu du lịch nghỉ dưỡng mang tính chất Biệt thự ven biển đồi, số biệt thự gỗ độc lập nghỉ dưỡng tán rừng, - Hướng tới thị trường khách kinh doanh kết hợp du lịch, dịch vụ tổ chức hội nghị hội thảo, triển lãm, trưng bày, dịch vụ ẩm thực, nơi quy tụ giới thiệu đặ sản Bà Rịa Vũng Tàu Kết hợp loại hình vui chơi giải trí cao cấp, đại, khơng gian văn hóa truyền thống, - Tăng thêm cảnh quan cho khu vực, thu hút khách du lịch từ Tp.HCM, Vũng Tàu, vùng Đông Nam Bộ, tỉnh lân cận du khách quốc tế đến nghỉ dưỡng Việt Nam mang lại hiệu kinh tế xã hội, góp phần vào ngân sách địa phương thông qua thuế nguồn thu khác - Phát triển sở vui chơi giải trí như: khu cắm trại, dã ngoại; vui chơi giải trí mặt nước; khu vui chơi giải trí tập trung, Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 10 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An STT Nội dung ĐVT II Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống máng trượt nước Giai đoạn Trung tâm tổ chức kiện văn hóa ngồi trời Khu thể dục thể thao Khu villa, biệt thự Khu trồng ăn Khu trồng trúc Giai đoạn Khu trồng trúc Khách sạn Khu villa, biệt thự Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng 20 21 4 10 III Đơn giá Thành tiền HT 400.000 400.000 HT 400.000 400.000 150.000 60.000.000 m² 3.000 100 300.000 m² m² 3.000 12.000 1.500 3.500 4.500.000 42.000.000 m² 14.000 100 1.400.000 m² 118.000 400.000 369.700 12.300 18.000 100 11.800.000 149.170.000 36.970.000 49.200.000 63.000.000 15.930.000 m² m² m² Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án Số lượng chiéc cái 1,847 100 4.000 3.500 4.000.00 3.000.00 1.000.00 2.000.00 30 100.000 20 50.000 20 15.000 30 6.000 50 20.000 30 15.000 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 4.000.000 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 4.767.238 39 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An STT IV V Tổng cộng Nội dung Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường Dự phịng phí ĐVT Số lượng Đơn giá Thành tiền 7.973.401 0,201 0,509 0,694 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 518.873 1.314.614 1.790.266 0,093 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 238.924 0,549 Giá gói thầu TBtt * ĐMTL%*1,1 1.647 1,57 1,147 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GTBtt * ĐMTL%*1,1 4.045.637 3.441 TT 60.000 5% 14.323.532 300.794.172 II Nguồn vốn thực dự án Bảng cấu nguồn vốn dự án NGUỒN VỐN STT I Nội dung Xây dựng Giai đoạn Khu đón tiếp Thành tiền 257.800.000 48.630.000 1.500.000 Tự có - tự huy động 51.560.000 300.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Vay tín dụng 206.240.000 1.200.000 40 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An NGUỒN VỐN STT Nội dung 10 Khu health-spa Khu giải trí dịch vụ Hồ bơi Khu văn phòng Khu vui chơi nước Nhà kho Khu để xe Giao thông nội Khu dịch vụ café Khu nhà hàng nước (2 cái) Hòn nam Khu trồng trúc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Hệ thống camera giám sát Hệ thống internet Hệ thống chống sét Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống máng trượt nước Giai đoạn Trung tâm tổ chức kiện văn hóa ngồi trời Khu thể dục thể thao Khu villa, biệt thự Khu trồng ăn Khu trồng trúc Giai đoạn 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 - Thành tiền 2.400.000 1.080.000 1.200.000 1.500.000 20.000.000 1.500.000 1.000.000 4.000.000 500.000 Tự có - tự huy động 480.000 216.000 240.000 300.000 4.000.000 300.000 200.000 800.000 100.000 6.400.000 1.280.000 5.120.000 1.500.000 450.000 300.000 135.000 1.200.000 315.000 2.000.000 400.000 1.600.000 1.000.000 200.000 800.000 800.000 160.000 640.000 500.000 150.000 350.000 200.000 300.000 60.000 90.000 140.000 210.000 400.000 120.000 280.000 400.000 120.000 280.000 60.000.000 18.000.000 42.000.000 300.000 90.000 210.000 4.500.000 42.000.000 1.400.000 11.800.000 149.170.000 900.000 8.400.000 420.000 3.540.000 44.751.000 3.600.000 33.600.000 980.000 8.260.000 104.419.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Vay tín dụng 1.920.000 864.000 960.000 1.200.000 16.000.000 1.200.000 800.000 3.200.000 400.000 41 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An NGUỒN VỐN STT Nội dung II 10 III Khu trồng trúc Khách sạn Khu villa, biệt thự Thiết bị Thiết bị health spa Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động môi trường IV Thành tiền 36.970.000 49.200.000 63.000.000 15.930.000 4.000.000 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 4.767.238 Tự có - tự huy động 11.091.000 9.840.000 12.600.000 3.186.000 800.000 600.000 200.000 400.000 600.000 200.000 60.000 36.000 200.000 90.000 953.448 7.973.401 1.594.680 6.378.721 518.873 103.775 415.098 1.314.614 262.923 1.051.691 1.790.266 358.053 1.432.213 238.924 47.785 191.139 1.647 329 1.318 4.045.637 809.127 3.236.509 3.441 688 2.753 60.000 12.000 48.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Vay tín dụng 25.879.000 39.360.000 50.400.000 12.744.000 3.200.000 2.400.000 800.000 1.600.000 2.400.000 800.000 240.000 144.000 800.000 360.000 3.813.791 42 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An NGUỒN VỐN STT Nội dung V Dự phòng phí Tổng cộng Thành tiền 14.323.532 Tự có - tự huy động 2.864.706 300.794.172 60.158.834 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Vay tín dụng 11.458.826 240.635.337 43 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Bảng tiến độ thực Tiến độ thực STT Nội dung I 10 Xây dựng Giai đoạn Khu đón tiếp Khu health-spa Khu giải trí dịch vụ Hồ bơi Khu văn phòng Khu vui chơi nước Nhà kho Khu để xe Giao thông nội Khu dịch vụ café 11 12 13 14 15 Thành tiền 2020 2021 30.000.000 2023 257.800.000 48.630.000 1.500.000 2.400.000 1.080.000 1.200.000 1.500.000 20.000.000 1.500.000 1.000.000 4.000.000 500.000 24.315.000 24.315.000 750.000 1.200.000 540.000 600.000 750.000 10.000.000 750.000 500.000 2.000.000 250.000 Khu nhà hàng nước (2 cái) 6.400.000 3.200.000 4.800.000 Hòn nam Khu trồng trúc Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể 1.500.000 450.000 2.000.000 1.000.000 750.000 225.000 1.000.000 500.000 1.125.000 337.500 1.500.000 750.000 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 30.000.000 2022 173.485.000 24.315.000 1.125.000 1.800.000 810.000 900.000 1.125.000 15.000.000 1.125.000 750.000 3.000.000 375.000 44 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Tiến độ thực STT 16 17 18 19 20 21 II Nội dung Hệ thống xử lý chất thải Hệ thống camera giám sát Hệ thống internet Hệ thống chống sét Hệ thống phòng cháy chữa cháy Hệ thống máng trượt nước Giai đoạn Trung tâm tổ chức kiện văn hóa ngồi trời Khu thể dục thể thao Khu villa, biệt thự Khu trồng ăn Khu trồng trúc Giai đoạn Khu trồng trúc Khách sạn Khu villa, biệt thự Thiết bị Thiết bị health spa Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Thành tiền 800.000 500.000 200.000 300.000 400.000 400.000 2020 2021 2022 400.000 250.000 100.000 150.000 200.000 200.000 2023 600.000 375.000 150.000 225.000 300.000 300.000 60.000.000 30.000.000 30.000.000 300.000 150.000 150.000 4.500.000 42.000.000 1.400.000 11.800.000 149.170.000 36.970.000 49.200.000 63.000.000 15.930.000 4.000.000 2.250.000 21.000.000 700.000 5.900.000 2.250.000 21.000.000 700.000 5.900.000 149.170.000 36.970.000 49.200.000 63.000.000 15.930.000 4.000.000 45 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Tiến độ thực STT Nội dung 10 III IV Thiệt bị khu vui chơi Thiết bị văn phòng Thiết bị vệ sinh Thiết bị khách sạn Xe đạp nước Mô tô nước Cano Thiên nga đạp vịt Thuyền Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu, đánh giá nhà thầu Chi phí lập hồ sơ mời thầu, lựa chọn nhà thầu Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 Thành tiền 2020 2021 2022 2023 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 4.767.238 7.973.401 2.383.619 4.249.338 3.000.000 1.000.000 2.000.000 3.000.000 1.000.000 300.000 180.000 1.000.000 450.000 2.383.619 3.724.063 518.873 518.873 - 1.314.614 1.314.614 - 1.790.266 1.790.266 - 238.924 238.924 - 1.647 1.647 46 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Tiến độ thực STT Nội dung Thành tiền 2020 Chi phí giám sát thi cơng xây dựng 4.045.637 381.574 Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí tư vấn lập báo cáo đánh giá tác động mơi trường Dự phịng phí 3.441 3.441 V Tổng cộng Tỷ lệ (%) Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 2021 2022 2023 3.664.063 60.000 60.000 14.323.532 14.323.532 300.794.172 30.947.957 30.000.000 30.000.000 209.846.214 10,29% 9,97% 9,97% 69,76% 47 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An III Phân tích hiệu kinh tế phương án trả nợ dự án III.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư dự án: 300.794.172 đồng (Ba trăm tỷ bảy trăm chínmươi tư triệu trăm bảy mươi hai nghìn đồng) Trong đó: + Vốn huy động (tự có): 60.158.834.000 đồng : 240.635.337.000 đồng + Vốn vay Cấu trúc vốn (1.000 đồng) STT Vốn tự có (huy động) Vốn vay Ngân hàng 300.794.172 60.158.834 240.635.337 Tỷ trọng vốn vay Tỷ trọng vốn chủ sở hữu 80,00% 20,00% Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau: - Từ cho thuê phòng Từ bán villa Từ nhà hàng Từ dịch vụ Spa Từ dịch vụ vui chơi Dự kiến đầu vào dự án: Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 5% "" "" Chi phí bảo trì thiết bị 5% Chi phí quản lí chung Chi phí khác Chi phí đất 5% 1% "" Chế độ thuế Thuế TNDN Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Doanh thu Bảng tính % 20 Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 48 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An III.2 Phương án vay - Số tiền : 240.635.337.000 đồng - Thời hạn : 10 năm (120 tháng) - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 10%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất ngân hàng) - Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay 10 năm Lãi suất vay cố định 8% /năm Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) 6% /năm Chi phí sử dụng vốn bình quân WACC Hình thức trả nợ: 7,6% /năm (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 80%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 20%; lãi suất vay dài hạn 10%/năm; lãi suất tiền gửi trung bình tạm tính 8%/năm III.3 Các thơng số tài dự án a Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 10 năm dự án, trung bình năm trả 35,5 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ phụ lục tính tốn cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 122% trả nợ b Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 49 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Theo phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 2,44 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 2,44 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hoàn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư cịn phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm 11 tháng kể từ ngày hoạt động c Khả hồn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hoàn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,6 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,6 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hoàn trả vốn Thời gian hoàn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 7,6%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động d Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 50 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An Hệ số chiết khấu mong muốn 7,6%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 152.790.755.000 đồng Như vịng 10 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 152.790.755.000 đồng> chứng tỏ dự án có hiệu cao e Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR= 17,077%>7,6% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 51 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương thông qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho khoảng từ 100 – 150 lao động địa phương Góp phần “phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển du lịch địa phương, xây dựng tạo bước chuyển biến mạnh mẽ phát triển kinh tế - xã hội II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: www.lapduandautu.vn PICC - 0903034381 52 Dự án Khu biệt thự du lịch nghỉ dưỡng Phước Gia An PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: PICC - 0903034381 www.lapduandautu.vn 53