KHÁI QUÁT CÁC BƯỚC NGHIÊN CỨU VÀ HÌNH THÀNH MỘT DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1.1 Khái niệm dự án đầu tư Dự án đầu tư tổng thể giải pháp sử dụng nguồn tài nguyên hữu hạn có thời gian xác định để tạo lợi ích thiết thực cho nhà đầu tư cho xã hội Đặc điểm dự án đầu tư − − − − − 1.2 Có tính cụ thể ục tiêu xác định Tạo nên thực thể Có tác động tích cực người Có độ bất định rủi ro Có giới hạn thời gian nguồn lực Nghiên cứu phát hội đầu tư 1.2.1 Phân loại hội đầu tư Căn vào phạm vi đầu tư, hội đầu tư nghiên cứu phân chia làm loại a Cơ hội đầu tư chung - Khái niệm: hội đầu tư xem xét cấp độ ngành, vùng, nước cho loại tài nguyên thiên nhiên đất nước, ứng với hội đầu tư, ta có dự án Trong hội ĐT này, cấp quản lý kinh tế, cấp quyền, tổ chức quốc tế (nếu mời), doanh nghiệp, tầng lớp dân cư có liên quan đến dự án tham gia (ở mức độ khác nhau) vào trình nghiên cứu sàng lọc dự án, chọn số dự án thích hợp với tình hình phát triển khả kinh tế, với thứ tự ưu tiên chiến lược phát triển kinh tế-xã hội vùng, đất nước chiến lược phát triển sản xuất kinh doanh dịch vụ ngành hứa hẹn hiệu kinh tế, tài khả quan - Mục tiêu nghiên cứu hội đầu tư chung: Nghiên cứu hội đầu tư chung nhằm phát lĩnh vực, phận hoạt động kinh tế – xã hội cần đầu tư thời kỳ phát triển kinh tế – xã hội ngành, vùng, đất nước loại tài nguyên thiên nhiên đất nước, từ hình thành dự án sơ b Cơ hội đầu tư cụ thể - Khái niệm: hội đầu tư xem xét cấp độ đơn vị sản xuất kinh doanh dịch vụ - Mục tiêu nghiên cứu hội đầu tư cụ thể: nhằm phát hiên khâu, giải pháp kinh tế, kĩ thuật hoạt động sản xuất kinh doanh dịch vụ đơn vị cần đầu tư kì kế hoạch, để vừa phục vụ cho việc thực chiến lược phát triển kinh doanh, dịch vụ đợn vị vừa đáp ứng mục tiêu phát triển ngành, vùng đất nước 1.2.2 Căn để phát nghiên cứu hội đầu tư - Chiến lược phát triển kinh tế – xã hội vùng, đất nước, địa phương chiến lược phát triển sản xuất kinh doanh ngành, sở Đây định hướng lâu dài cho phát triển - Nhu cầu thị trường nước giới mặt hàng dịch vụ cụ thể - Hiện trạng sản xuất cung cấp mặt hàng hoạt động dịch vụ nước giới chỗ trống thời gian tương đối dài, vượt thời gian thu hồi vốn đầu tư - Tiềm sẵn có tài nguyên thiên nhiên, lao động, tài chính, quan hệ quốc tế… có khả khai thác để chiếm lĩnh chỗ trống sản xuất tiến hành hoạt động dịch vụ nước giới Những lợi so sánh với thị trường nước, so với địa phương, đơn vị khác nước - Những kết tài chính, kinh tế- xã hội đạt thực đầu tư 1.2.3 Mục tiêu việc nghiên cứu phát hội đầu tư Mục tiêu việc nghiên cứu xác định cách nhanh chóng tốn lại dễ thấy khả đầu tư sở thông tin đưa đủ để làm cho khả đầu tưu phải cân nhắc, xem xét đến định có triển khai tiếp sang giai đoạn nghiên cứu sau hay không Bản chất việc nghiên cứu sơ sài Việc xác định đầu vào, đầu hiệu tài kinh tế;xã hội hội đầu tư thường dựa vào ước tính tổng hợp dự án tương tự hoạt động nước nước → Vậy nên muốn tiến hành mục tiêu việc nghiên cứu phát triển hội đầu tư cấp độ phải tiến hành thường xuyên để cung cấp dự án sơ cho nghiên cứu tiền khả thi khả thi, từ xác định danh mục dựu án đầu tư cần thực thời kì kế hoạch 1.3 Nghiên cứu tiền khả thi Là bước nghiên cứu sâu khía cạnh mà xem xét hội đầu tư thấy phân vân chưa chắn, nhằm tiếp tục lựa chọn, sàng lọc hội đầu tư (đã xác định cấp độ ngành, vùng nước) để khẳng định lại hội đầu tư lựa chọn có đảm bảo tính khả thi hay khơng 1.3.1 Mục đích - Loại bỏ dự án bấp bênh (về thị trường, kỹ thuật) - Cân nhắc vào ưu tiên chiến lược phát triển để định giai đoạn đầu tư không đầu tư 1.3.2 Nội dung nghiên cứu Nội dung nghiên cứu tiền khả thi bao gồm vấn đề sau đây: - Nghiên cứu cần thiết phải đầu tư, điều kiện thuận lợi khó khăn - Dự kiến quy mơ đầu tư, hình thức đầu tư - Chọn khu vực địa điểm xây dựng dự kiến diện tích sử dụng sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất ảnh hưởng môi trường , xã hội tái định cư - Phân tích, lựa chọn sơ công nghệ, kỹ thuật điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, lượng, dịch vụ, hạ tầng - Phân tích , lựa chọn sơ phương án xây dựng - Xác định sơ tổng mức đầu tư , phương án huy động nguồn vốn , khả hoàn vốn trả nợ , thu lãi - Tính tốn sơ hiệu đầu tư mặt kinh tế xã hội dự án - Xác định tính độc lập vận hành , khai thác dự án thành phần tiểu dự án Đặc điểm nghiên cứu vấn đề giai đoạn - Chưa xác, chưa chi tiết, mức trung bình - Xem xét trạng thái tĩnh Giải thích: Đây đánh giá sơ lần cho dự án: - Yêu cầu: Thời gian thực nhanh, ngắn gọn để định xem có tiếp tục dùng nguồn lực thời gian tiếp tục nghiên cứu dự án hay không - Nếu dự án bước qua vịng đánh giá tiền khả thi tiến hành phân tích khả thi dự án sâu => Khả đầu tư dự án - Nếu dự án khơng vượt qua vịng đánh giá tiền khả thi: loại bỏ dự án xác định giai đoạn phù hợp chiến lược đầu tư VÍ DỤ: Khi nghiên cứu dự án đầu tư hàng SUBWAY quận Cầu Giấy - Điều kiện phải đầu tư: Thương hiệu SUBWAY Việt Nam nhiều năm, xây dựng thương hiệu TP Hồ Chí Minh năm có nhu cầu mở rộng thương hiệu nước Thị trường tiêu biểu tiềm khu vực Miền Bắc Hà Nội => Nhất định phải mở cửa hàng Hà Nội, từ xây dựng nhận diện miền Bắc v lan tỏa thành phố vệ tinh xung quanh - Thuận lợi – Khó khăn + Thuận lợi: • Hà Nội thành phố lớn miền Bắc • Nhận thấy nhu cầu lớn đồ ăn nhanh, người tiêu dùng Việt Nam • Người dân thành thị quen với hoạt động chuỗi cửa hành đồ ăn nhanh • Tỉ lệ người trẻ cao, thích nghi với xu hướng tốt • Các thương hiệu có sẵn từ Hà Nội có hội tiếp cận tốt mở tỉnh lân cận • Với vị nhà cung cấp đồ ăn có lợi cho sức khỏe, SUBWAY thâm nhập phân khúc thị trường mà đại gia khác làng fast- food bất lực đứng nhìn (bệnh viện ví dụ) - Khó khăn + Tại Hà Nội có nhiều thương hệu đồ ăn nhanh phát triển Lotte, KFC,McDonald’s… phát triển nhiều năm + Độ nhận diện HN chưa có + Giá thuê mặt lớn + Tìm đơn vị chuyển giao thương hiệu hay tự Công ty chi nhánh Việt Nam triển khai? - Dự kiến quy mô đầu tư: + Quy mô: Cửa hàng 70m2, gồm tầng + Hình thức đầu tư: Cơng ty cổ phần NHĨM - KTĐT, mua nhượng thương hiêu SUBWAY Vietnam + Vốn điều lệ: 10.000.000 + Dự mức tổng đầu tư: 52.203.400.000 - Địa điểm xây dựng dự kiến diện tích sử dụng sở giảm tới mức tối đa việc sử dụng đất ảnh hưởng môi trường , xã hội tái định cư + Địa điểm: 40 Xuân Thủy, Cầu Giấy + Diện tích: 70m2, gồm tầng + Tối đa diện tích khơng gian: o Tầng 1: Khu vực order + Khu vực bếp chuẩn bị đồ: 40m2 Khu vực bàn ngồi: 30m2 o Tầng 2: Không gian ăn uống: 50m2 Không gian dành cho bố mẹ gửi trẻ: 18m2 Không gian vệ sinh: 2m2 o Tầng 3: Không gian ăn uống nhà; 50m2 Không gian ăn ống ngồi trời 20m2 + Phân tích, lựa chọn sơ công nghệ, kỹ thuật điều kiện cung cấp vật tư thiết bị, nguyên liệu, lượng, dịch vụ, hạ tầng o Công nghệ đồ ăn đồ uống: Độc quyền công thức từ SUBWAY o Nguyên liệu: Lựa chọn vùng nguyên liệu đầu vào khu vực gần Hà Nội: Trang trại gà đạt chuẩn, nguồn rau sạch,… o Nhân lực đào tạo theo chuẩn phục vuj SUBWAY + Xác định sơ tổng mức đầu tư , phương án huy động nguồn vốn , khả hoàn vốn trả nợ , thu lãi: o Tổng mức vốn đầu tư: 52.203.400.000 o Vốn điều lệ: 10.000.000.000 o Hình thức: cơng ty Cổ phần NHĨM – KTĐT o Huy động vốn: Góp cổ phần, vay nợ ngân hàng o Hồi vốn thu lãi trình bán hàng + Tính tốn sơ hiệu đầu tư mặt kinh tế xã hội dự án Chi tiêu hàng tháng người tiêu dùng vào việc ăn uống khoảng 40% thu nhập Dựa tệp khách hàng người độ tuổi từ 16-39 tuổi, có thu nhập 10 triệu đồng/tháng, dự tính ăn ngồi chiếm 45% tổng số tiền bỏ phục vụ nhu cầu ăn uống Vậy trung bình người bỏ 3,8 triệu đồng tháng để ăn ngồi, 8% lựa chọn SUBWAY Tệp khách hàng độ tuổi từ 16-39 tuổi, có thu nhập 10 triệu đồng/tháng chiếm khoảng 50% dân số Hà Nội (7,5 triệu dân) => Trung bình tháng SUBWAY có doanh thu khoảng 1,1 tỷ đồng Vậy năm 2020, doanh thu đạt mức 13 tỷ đồng + Xác định tính độc lập vận hành , khai thác dự án thành phần tiểu dự án o Dự án hoàn toàn độc lập vận hành, dự án SUBWAY Việt Nam o Khai thác dự kiến sau 2,5 năm hoàn lại vốn o Khai thác sau vận hành hình thức:    Kinh doanh cửa hàng Chuyển nhượng thương hiệu: chi phí $15,000/ đơn vị = 350.000.000 đồng khu vực miền Bắc Hợp tác với đối tác cung cấp đồ uống Pepsico,… 1.3.3 Nội dung báo cáo tiền khả thi Là sản phẩm cuối nghiên cứu tiền khả thi, nghiên cứu mức só phải đầy đủ nội dung dự án, có góc nhìn tổng thể đa chiều dự án Bao gồm nội dung: - Chủ đầu tư + Nếu dự án thuộc sở hữu Nhà nước chủ đầu tư tổ chức cấp định đầu tư định + Nếu dự án thuộc sở hữu khác ghi rõ bên tham gia đầu tư Ngoài cần ghi rõ: + Người đại diện + Chức vụ người đại diện + Địa liên lạc + Điện thoại + Fax - Các cứ, sở xác định cần thiết nghiên cứu dự án đầu tư Các gồm: + Căn pháp lý + Tài nguyên, điều kiện thiên nhiên, quy hoạch, kế hoạch dài hạn, sách kinh tế xã hội chủ trương cấp quyền +Các điều kiện kinh tế xã hội + Phân tích, đánh giá, dự báo thị trường, khả xâm nhập thị trường, nhu cầu tăng thêm sản phẩm dịch vụ - Dự kiến hình thức đầu tư, quy mơ phương án sản xuất, dịch vụ + Mục tiêu dự án + Sơ phân tích phương án sản phẩm dịch vụ + Đề xuất phương án hình thức đầu tư (làm mới, cải tạo, mở rộng, đổi kỹ thuật công nghệ…) loại hình doanh nghiệp (doanh nghiệp nhà nước, tư nhân, cơng ty trách nhiệm hữu hạn, công ty cổ phần…) + Tính tốn đề xuất quy mơ, cơng suất tăng thêm xây dựng - Xác định nhu cầu yếu tố đầu vào, khả năng, giải pháp đảm bảo + Xác định nhu cầu nguyên vật liệu, nhiên liệu, lượng, nước, khí… + Phân tích khả nguồn, điều kiện, đảm bảo nhu cầu + Đề xuất hướng giải pháp đảm bảo yếu tố đầu vào - Khu vực, địa điểm + Phân tích, đề nghị khu vực địa điểm xây dựng dự kiến địa điểm cụ thể + Cần có từ phương án trở lên để so sánh, lựa chọn Mỗi phương án cần phân tích mặt sau:     Các yêu cầu mặt cần thỏa mãn Đánh giá tổng quát yếu tố ảnh hưởng đến giá thành sản phẩm, kinh phí xây dựng, chi phí q trình sản xuất, vận chuyển, tiêu thụ sản phẩm Mối quan hệ quy hoạch tổng thể ngành vùng lãnh thổ Các mặt xã hội địa điểm: Những sách liên quan đến đầu tư phát triển khu vực Hiện trạng địa điểm Những thuận lợi khó khăn việc sử dụng mặt Những phong tục tập quán liên quan đến việc định địa điểm (các tài liệu nghiên cứu mức độ khái quát) - Phân tích kỹ thuật cơng nghệ + Giới thiệu khái qt loại hình cơng nghệ, ưu nhược điểm, ảnh hưởng đến môi trường sinh thái Hướng giải nguồn điều kiện cung cấp máy móc thiết bị Khả tiếp nhận Từ so sánh nói đề nghị công nghệ lựa chọn + Các yêu cầu giải pháp xây dựng: điều kiện địa hình, địa chất, thủy văn Các yêu cầu đặc điểm xây lắp Sơ dự kiến giải pháp, kỹ thuật xây dựng tổ chức thi công - Sơ phân tích tác động mơi trường u cầu xử lý - Sơ ước tính nhu cầu lao động, giải pháp tổ chức sản xuất - Nguồn vốn phân tích tài + Nguồn vốn điều kiện tạo nguồn Ước tính tổng mức đầu tư Phân vốn cố định, vốn lưu động Khả năng, điều kiện huy động nguồn vốn + Ước tính chi phí giá thành sản phẩm, dự trù doanh thu, tính tốn lời lỗ, khả hồn vốn, khả trả nợ (các tiêu tài chủ yếu) theo phương pháp giản đơn - Phân tích lợi ích kinh tế xã hội + Ước tính giá trị gia tăng, đóng góp (tăng việc làm, thu nhập người lao động, thu ngân sách, tăng thu ngoại tệ…) + Các lợi ích mặt xã hội, mơi trường… kể mà xã hội phải gánh chịu - Các điều kiện vè tổ chức thực - Kết luận, kiến nghị 1.3.4 Những lưu ý báo cáo tiền khả thi - Nêu khía cạnh gây khó khăn cho việc thực đầu tư vận hành kết của đầu tư sau đòi hỏi phải tổ chức nghiên cứu chức nghiên cứu hỗ trợ Mục đích: Dự trù rủi ro lớn ảnh hưởng nhiều đến qua trình thực đầu tư - Nội dung nghiên cứu hỗ trợ dự án khác thường khác Nguyên nhân: tuỳ thuộc vào đặc điểm mặt kỹ thuật dự án, nhu cầu thị trườngn sản phẩm dự án cung cấp, tình hình phát triển kinh tế khoa học kỹ thuật nước giới - Nghiên cứu khía cạnh dự án mặt kinh tế, tài chính, kỹ thuật, quản lý Mục đích: lựa chọn quy mơ thích hợp đảm bảo cuối đem lại hiệu kinh tế tài cao cho chủ đầu tư cho đất nước - Nghiên cứu hỗ trợ vị trí thực dự án đặc biệt quan trọng dự án có chi phí vận chuyển đầu vào đầu lớn (kể hao hụt tổn thất trình vận chuyển) Mục đích: nhằm xác định vị trí thích hợp mặt địa lý vừa đảm bảo yêu cầu kỹ thuật hoạt động, vừa đảm bảo chi phí vận chuyển thấp - Nghiên cứu hỗ trợ để lựa chọn công nghệ, trang thiết bị tiến hành dự án đầu tư có chi phí đầu tư cho cơng nghệ trang thiết bị lớn, mà công nghệ trang thiết bị lại có nhiều nguồn cung cấp với giá khác nhau, thông số kỹ thuật (công suất, tuổi thọ ), thơng số kinh tế (chi phí sản xuất, chất lượng sản phẩm, giá sản phẩm, giá sản phẩm bán được) khác Mục đích: Tìm giải pháp cho phần đầu tư vào đầu vào tốt nhất, giá thành phù hợp dành cho dự án - Các nghiên cứu hỗ trợ tiến hành song song với nghiên cứu khả thi, tiến hành sau nghiên cứu khả thi Nguyên nhân: tuỳ thuộc thời điểm phát khía cạnh cần phải tổ chức nghiên cứu sâu => Chi phí cho nghiên cứu hỗ trợ nằm chi phí nghiên cứu khả thi 1.4 Nghiên cứu khả thi Đây bước sàng lọc lần cuối để lựa chọn dự án tối ưu, nhằm khẳng định hội đầu tư có khả thi hay khơng, có vững chắc, hiệu hay khơng Ở bước nghiên cứu này, nội dung nghiên cứu tương tự giai đoạn nghiên cứu tiền khả thi, khác mức độ chi tiết hơn, xác Điều đảm bảo cho kết nghiên cứu khả thi đạt độ xác cao Đối với dự án đầu tư nhỏ, trình nghiên cứu gom lại làm bước 1.4.1 Bản chất mục đích nghiên cứu khả thi a Bản chất nghiên cứu khả thi: Xét mặt hình thức, tài liệu nghiên cứu khả thi tập hợp hồ sơ trình bày cách chi tiết có hệ thống tính vững chắc, thực hoạt động sản xuất kinh doanh, phát triển kinh tế - xã hội theo khía cạnh thị trường, kỹ thuật, tài chính, tổ chức quản lý kinh tế xã hội b Mục đích nghiên cứu khả thi: Mục đích nghiên cứu khả thi xem xét lần cuối nhằm đến kết luận xác đáng vấn đề dự án số liệu tính tốn cẩn thận, chi tiết, đề án kinh tế - kỹ thuật, lịch biểu tiến độ thực dự án trước định đầu tư thức 10 3.1 Lời mở đầu Lời mở đầu cần đưa cách khái quát lý dẫn tới việc hình thành dự án Lời mở đầu phải thu hút quan tâm người đọc hướng đầu tư dự án, đồng thời cung cấp số thông tin địa vị pháp lý chủ đầu tư ý đồ đầu tư cho người đọc Lời mở đầu nên viết ngắn gọn, rõ ràng Thông thường lời mở đầu dự án - trang Nhóm xin cụ thể hóa cách trình bày nội dung cần thể lời mở đầu qua ví dụ cụ thể dự án “Đầu tư cửa hàng Subway Cầu Giấy” “Ngày lối sống nhanh với xu hướng tiêu dùng thay đổi hệ trẻ trở thành động lực thúc đẩy thị trường thức ăn nhanh bùng nổ Nhiều thương hiệu lớn lĩnh vực thức ăn nhanh diện thị trường Việt Nam, bật có McDonald's, KFC Lotteria Đặc biệt hơn, năm gần đây, việc ăn uống đồ ăn đảm bảo lại người tiêu dùng Việt Nam ưu tiên Nhận thấy hai xu hướng rõ rệt này, chúng tơi nhìn thấy tiềm phát triển vô lớn giá trị khác biệt thương hiệu quen thuộc thị trường giới lại chưa mở rộng thị trường thức ăn nhanh nước, Subway – thương hiệu đứng thứ giới, chuyên cung cấp sản phẩm bánh mì salad Có thể nhận thấy rõ USP Subway việc đáp ứng cho tập khách hàng bữa ăn đáp ứng tiêu chí nhanh, giá hợp lí bật tốt cho sức khỏe Ý tưởng vô đơn giản: Chúng mong muốn cung cấp đồ ăn tốt cho sức khoẻ, làm từ nguyên liệu sạch, phục vụ nhanh so với cửa hàng thơng thường Để làm điều đó, chúng tơi muốn trở thành đối tác nhượng quyền thương mại SUBWAY, kinh doanh cửa hàng đồ ăn nhanh tốt cho sức khỏe SUBWAY Trong kế hoạch dự án đầu tư khả thi này, chúng tơi trình bày cụ thể kế hoạch phát triển kế hoạch đầu tư cho ý tưởng với nghiên cứu thị trường, khách hàng mục tiêu, kênh phân phối, nguồn lực chính, hoạt động đối tác chính, từ xây dựng cấu trúc chi phí tính tốn dịng doanh thu cho năm Dựa số kế hoạch đề ra, đánh giá hiệu dự án mặt tài dựa vào tiêu chí tài dự án bao gồm NPV suất thu lợi nội (IRR), phân 19 tích tính khả thi mặt kinh tế xã hội dự án Từ đưa dự đoán rủi ro kinh doanh đề xuất biện pháp giải Bố cục gồm phần chính: Sự cần thiết phải đầu tư Phần tóm tắt dự án đầu tư Phần thuyết minh dự án ” Qua phần ví dụ cụ thể trên, lời mở đầu cần nêu khái quát ý tưởng dự án, cụ thể nhu cầu gia tăng mặt hàng ăn nhanh Hà Nội, lợi cạnh tranh sẵn có nhãn hiệu, phương pháp phân tích tính khả thi dự án 3.2 Sự cần thiết phải đầu tư Trình bày cụ thể để khẳng định cần thiết phải đầu tư Cần ý đảm bảo tính xác thực luận tính thuyết phục luận chứng Các nội dung phần cần viết ngắn gọn Các trường hợp quy mô dự án nhỏ cần thiết đầu tư hiển nhiên phần luận giải cần thiết phải đầu tư thường kết hợp trình bày lời mở đầu dự án Với dự án đầu tư cơng trình chuyển mạch trình bày cần thiết phải đầu tư cần nêu nội dung: • Xuất xứ văn pháp lý có liên quan để định lập dự án đầu tư • Phân tích đặc điểm quy hoạch, kế hoạch phát triển ngành, vùng, địa phương điều kiện tự nhiên, tài ngun, kinh tế xã hội… • Phân tích trạng mạng lưới: Tuỳ thuộc cơng trình mở rộng, lắp hay nâng cấp mà cần phải có nội dung thích hợp • Phân tích nhu cầu sử dụng, nhịp độ phát triển kinh tế khu vực, dịch vụ cần có để đáp ứng nhu cầu, thị hiếu khách hàng • Kết luận cần thiết phải đầu tư Tiếp tục dự án “Đầu tư cửa hàng Subway Cầu Giấy”, với kế hoạch này, phần “Sự cần thiết phải đầu tư” trình bày sau: 20 “Sự cần thiết phải đầu tư dự án “Cửa hàng Subway Cầu Giấy” Nhận thấy nhu cầu lớn đồ ăn nhanh, người tiêu dùng Việt Nam Thói quen đa số người Việt Nam lựa chọn việc ăn trưa canteen, quán ăn, nhà hàng gần nơi làm việc, học tập Với sống ngày bận rộn ý thức việc ăn đồ ăn tốt cho sức khoẻ, họ băn khoăn việc ăn bên ngày liệu có phải lựa chọn tốt cho thân Bên cạnh vấn đề sức khoẻ, giá cho việc ăn bên mối quan tâm người tiêu dùng Việt Nam Chúng nhận thấy nhiều người dùng bữa trưa ngồi ngày khơng có nhiều thời gian chuẩn bị, nấu ăn nhà, tất mong muốn bữa trưa nhanh gọn thời gian nghỉ trưa hạn chế ra, ngày nhiều người ăn uống theo chế độ quan tâm đến sức khoẻ thân Chúng tơi nhìn thấy nhu cầu thị trường vô tiềm bắt đầu nghĩ cách kinh doanh chuỗi cửa hàng fastfood tốt cho sức khoẻ với giá hợp lí Ý tưởng vô đơn giản: Chúng mong muốn cung cấp đồ ăn tốt cho sức khoẻ, làm từ nguyên liệu sạch, phục vụ nhanh so với cửa hàng thông thường Để làm điều đó, chúng tơi muốn trở thành đối tác nhượng quyền thương mại SUBWAY, kinh doanh cửa hàng đồ ăn nhanh tốt cho sức khỏe SUBWAY Nhận thấy hội mở rộng chi nhánh chuỗi cửa hàng Subway Chúng tơi tìm hiểu SUBWAY từ nhiều năm trước Hiện tại, Việt Nam, SUBWAY xuất thành phố Hồ Chí Minh với cửa hàng Vì vậy, chúng tơi có kế hoạch muốn đưa SUBWAY Hà Nội Chúng hy vọng khai trương hàng Hà Nội vào năm 2020, điều phụ thuộc nhiều vào số vốn kêu gọi Thông tin cửa hàng SUBWAY Thành phố Hồ Chí Minh • Subway LTT: 26A Lê Thánh Tơn, Quận • Subway Nowzone: Tầng 4th, 235 Nguyễn Văn Cừ, Quận • Subway RMIT: Đại học RMIT, 702 Nguyễn Văn Linh, Quận Nhận thấy rõ hội thị trường mục tiêu Chúng dự kiến bắt đầu hoạt động cửa hàng quận Cầu Giấy, khu vực tập trung nhiều công ty trường đại học, dân cư đông đúc dần mở rộng quy mô quận khác địa bàn Hà Nội, 21 sau đến tỉnh thuộc khu vực phía Bắc Với lực lượng lao động Hà Nội vào khoảng triệu người, SUBWAY mang sứ mệnh tạo nên mơi trường làm việc khoẻ mạnh hơn, môi trường kinh tế phong phú cho người dân Khách hàng mục tiêu mà hướng đến tất khách hàng có nhu cầu ăn uống Mặc dù người có mức sống vị khác nhau, nhiên có nhu cầu bữa ăn nhanh lành mạnh với chế độ dinh dưỡng thích hợp Theo đó, SUBWAY nghiên cứu, thiết kế chiến lược marketing dòng menu cho phù hợp với nhóm khách hàng Nhận thấy vị cạnh tranh rõ ràng thị trường Hà Nội Bắt kịp thời đại Sản phẩm SUBWAY vốn ln béo lúc đầu chúng giới thiệu bánh mỳ bình thường Đến trào lưu “ăn tươi” phát triển rầm rộ người tiêu dùng trở nên quan tâm đến sản phẩm dầu mỡ, SUBWAY tăng cường quảng cáo khía cạnh “tươi” sản phẩm Mềm dẻo, linh hoạt thương hiệu SUBWAY đơn thương hiệu bánh mỳ ăn nhanh thị hiếu người tiêu dùng thay đổi, SUBWAY biến thành thương hiệu đồ ăn tốt cho sức khỏe Các “lão làng” McDonald, Burger King thèm bán sản phẩm béo khơng thể tìm khách hàng thương hiệu họ gắn liền với khoai tây chiên bánh mỳ béo ngậy Chỗ đứng sáng tạo Với vị nhà cung cấp đồ ăn có lợi cho sức khỏe, SUBWAY thâm nhập phân khúc thị trường mà đại gia khác làng fastfood bất lực đứng nhìn (bệnh viện ví dụ) Khách hàng tham gia SUBWAY số cửa hàng thực sách cho khách hàng chứng kiến tồn quy trình làm bánh (cắt bánh, cho thịt, rau, 22 phô mai, nước sốt, hạt tiêu) Điều khiến khách hàng an tâm nhiều nguyên liệu bánh ăn Khơng thế, họ bảo nhân viên cửa hàng thêm bớt thành phần nhân bánh theo ý thích Đây điểm nhiều khách hàng “khoái” ăn SUBWAY Khách hàng chứng kiến góp tiếng nói nhiều cơng đoạn chế biến sản phẩm 3.3 Phần tóm tắt dự án đầu tư Đây phần quan trọng dự án, phần lưu ý đọc đến nhiều Mục đích phần cung cấp cho người đọc toàn nội dung dự án không sâu vào chi tiết khoản mục nội dung khoản mục nội dung dự án trình bày kết luận mang tính thơng tin định lượng ngắn gọn, xác Thơng thường phần tóm tắt dự án đề cập thông tin tên dự án Một số thông tin dự án trình bày sau phần tóm tắt dự án TĨM TẮT DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỬA HÀNG SUBWAY TẠI CẦU GIẤY 1.Tên dự án: DỰ ÁN ĐẦU TƯ CỬA HÀNG SUBWAY TẠI CẦU GIẤY Đơn vị đề xuất: - Tên đơn vị: NHÓM 4, KTĐT - Địa chỉ: 91 Chùa Láng, Đống Đa, Hà Nội - Điện thoại: 04.38344372 - Fax: 04.38344975 - E.mail: imi@hn.vnn.vn - Website: imi-holding.com Chủ đầu tư CỬA HÀNG SUBWAY TẠI CẦU GIẤY Chủ đầu tư: NHÓM 4, KTĐT - Hình thức hoạt động: cơng ty cổ phần NHĨM 4, KTĐT 23 - Vốn điều lệ: 30.000.000.000 đồng (Mười tỷ đồng); Địa điểm xây dựng: 40 Xuân Thủy, Cầu Giấy, Hà Nội Tổng mức đầu tư: 52.202.403.000 đồng Mục tiêu Mục tiêu muốn xây dựng nhà hàng đem lợi nhuận chứng minh thành công nhà hàng thị trường Hà Nội Trong tương lai xa hơn, bên cạnh việc doanh nghiệp hoạt động xuất sắc lĩnh vực ăn uống - chăm sóc sức khoẻ, chúng tơi hi vọng tạo ảnh hưởng tích cực đến kinh tế, văn hố, đời sống người khu vực làm việc thông qua hội việc làm, chương trình cộng đồng, cải thiện sống người dân khu vực 3.4 Phần thuyết minh dự án đầu tư Phần trình bày chi tiết nội dung kết nghiên cứu bước nghiên cứu khả thi dự án mặt: nghiên cứu thị trường sản phẩm (hay dịch vụ) dự án; nghiên cứu cơng nghệ dự án; phân tích tài dự án; phân tích kinh tế - xã hội dự án; tổ chức quản lý trình đầu tư Trình bày phần cần ý đảm bảo tính lơgíc, chặt chẽ rõ ràng, tóm tắt, kết luận thị trường Người thẩm định dự án có cơng nhận kết nghiên cứu thị trường hay không tùy thuộc vào đánh giá họ chứng đưa phương pháp lập luận, trình bày phần • Nhận thức hội kinh doanh: cách phân tích điểm mạnh, điểm yếu, hội thách thức mơi trường đơn vị • Xác định nhu cầu khách hàng: Xác định nhu cầu khách hàng sở để đơn vị thực chiến lược nâng cao chất lượng dịch vụ, biện pháp hỗ trợ Chỉ sau xác định nhu cầu (khách hàng cần gì, cần bao nhiêu, mức độ nào) xác định phương án thoả mãn nhu cầu khách hàng Trình bày phương diện cơng nghệ dự án: • Chú trọng tới trình độ, khả chuyên môn chuyên viên kỹ thuật thực 24 • Trong trình bày tính tốn kỹ thuật, cần diễn đạt chi tiết dễ hiểu cho người đọc dù chuyên viên kỹ thuật hiểu • Nội dung chi tiết kỹ thuật nên để phần phụ lục phúc trình riêng Trình bày phương diện tài chính: • Các tiêu tài đưa phải rõ ràng giải thích hợp lý • Căn để tính tốn tiêu tài phải thoả mãn u cầu kiểm tra được; • Khơng nên tính tốn q nhiều tiêu, song cần phải đủ để phản ánh đánh giá mặt tài dự án Trình bày phương diện kinh tế - xã hội: Đồng thời với tiêu tài chính, người thẩm định dự án quan tâm tới tiêu kinh tế - xã hội dự án Đối với quan thẩm quyền Nhà nước hay định chế tài chính, dự án chấp thuận mang lại hiệu kinh tế lợi ích xã hội Khi trình bày phương diện kinh tế - xã hội ý đảm bảo yêu cầu đặt việc trình bày phương diện tài nêu Ngoài cần lưu ý phương diện kinh tế - xã hội, nhiều vấn đề lượng hóa cách đầy đủ, cần kết hợp tốt việc trình bày định tính với định lượng Trình bày phương diện tổ chức quản trị dự án: Người thẩm định dự án đặc biệt quan tâm tới phần tổ chức quản trị dự án yếu tố chủ yếu định thành công hay thất bại triển khai thực dự án đầu tư • Chứng minh việc tổ chức quản trị dự án hữu hiệu, đảm bảo cho dự án thành cơng • Giới thiệu trình độ, lực kinh nghiệm quản trị kinh doanh ban quản trị dự án • Nêu rõ chế điều hành hoạt động dự án chế kiểm tra, kiểm soát mặt kỹ thuật tài dự án Trình bày kết luận kiến nghị: • Nêu rõ thuận lợi trở ngại cho việc thực dự án 25 • Khẳng định ưu điểm tính khả thi dự án • Các kiến nghị chấp nhận đầu tư, xin vay vốn cần ngắn gọn, rõ ràng Phần phụ lục dự án: Trình bày chứng minh chi tiết cần thiết phương diện nghiên cứu khả thi mà việc đưa chúng vào phần thuyết minh dự án làm cho phần thuyết minh trở nên phức tạp, cồng kềnh, cần tách thành phần phụ đính Nhóm xin lấy dẫn chứng từ dự án đầu tư “Cửa hàng Subway Cầu Giấy” để minh họa phần phân tích tính khả thi dự án mặt tài kinh tế - xã hội nằm phần thuyết minh dự án 3.5 Các tiêu tài sử dụng dự án 3.5.1 Hiện giá NPV a Khái niệm Hiện giá chênh lệch tổng giá trị khoản thu nhập tổng giá trị khoản vốn đầu tư dự án Hoặc giá tổng giá trị dòng tiền (CF) dự án b Cơng thức tính NPV Hoặc: NPV = Trong đó: - i: thời gian tính dòng tiền - n: thời gian thực dự án - r: lãi suất chiết khấu - thu nhập năm thứ i - dòng tiền năm thứ i - vốn đầu tư bỏ thêm năm thứ i c Ý nghĩa NPV cho biết tương ứng với lãi suất chiết khấu cho trước lợi nhuận dự án >0 hay khơng cho biết tổng giá trị thu hồi ròng Vậy nên: 26 NPV>0 NPV Khi nghiên cứu, cần chọn lãi xuất chiết khấu phù hợp - Chưa trả lời câu hỏi lãi xuất dự án bao nhiêu, ảnh hưởng đến việc khó chọn lựa hội đầu tư 3.5.2 IRR 3.5.3 Thời gian hoàn vốn a Khái niệm Thời gian hoàn vốn đầu tư ( Payback Period ) : Là khoảng thời gian cần thiết để tổng giá trị thu nhập dự án khoảng thời gian 27 vừa đủ để bù đắp tổng giá trị vốn đầu tư bỏ cho vòng đời dự án b Ý nghĩa Thời gian hồn vốn có tính đến giá cho biết sau chủ đầu tư thu hồi đủ vốn lãi họ mong muốn c Nguyên tắc Những dự án có thời gian hồn vốn ngắn vịng đời dự án lựa chọn, dự án có thời gian hoàn vốn dài bị loại d Ưu điểm Khắc phục hạn chế tiêu thời gian hồn vốn khơng tính đến giá e Nhược điểm Khơng tính đến tình hình tài dự án sau khoảng thời gian hồn vốn Tính khả thi mặt tài dự án “Cửa hàng Subway Cầu Giấy” Dựa vào số liệu doanh thu chi phí nhóm dự đốn cho kế hoạch đầu tư “Cửa hàng Subway” năm, nhóm đưa dòng tiền Chuẩn bị đầu tư TSCĐ -1.585.000.000 NCVLĐ Thu chi khác (347.920.000) Triển khai Doanh thu 13.000.000.000 17.000.000.000 21.300.000.000 23.000.000.000 24.100.000.000 28 Chi phí KH) (gồm 11.521.980.000 13.585.159.000 15.731.920.000 16.689.458.000 17.500.966.000 Khấu hao Thuế (20%) 111.000.000 111.000.000 111.000.000 (682.968.200) (1.113.616.000 (1.262.108.400 ) ) (1.319.806.800) TNDN (295.604.000) 111.000.000 (1.300.000.000 (1.700.000.000 (2.130.000.000 (2.300.000.000 (2.410.000.000 ) ) ) ) ) NCVLĐ Chênh NCVLĐ 111.000.000 lệch (400.000.000) (430.000.000) (170.000.000) (110.000.000) Kết thúc Thu hồi NCVLĐ 2.410.000.000 Thanh lý 730.000.000 Thuế tính TSCĐ (146.000.000) CF -3.232.920.000 893.416.000 2.412.872.800 4.395.464.000 5.049.433.600 8.384.227.200 2.412.872.800 4.395.464.000 5.049.433.600 8.384.227.200 MARR=10% NPV 11.530.539.81 IRR 74% CF -3.232.920.000 893.416.000 Xử lí bảng số liệu, ta xác định dòng tiền ròng cộng dồn năm bảng sau 29 CF -3.232.920.000 Dòng tiền cộng dồn 893.416.000 2.412.872.800 4.395.464.000 5.049.433.600 8.384.227.200 73.368.000 4.468.832.000 9.518.265.000 17.902.492.000 ròng - 3.232.920.000 - 2.339.504.000 MARR=10% NPV 11.530.539.812 IRR 74% => Dự án có lãi => Nên đầu tư Nhóm sử dụng cơng thức tính thời gian hồn vốn chiết khấu Thời gian hoàn vốn = + (2.339.504.000) / (2.412.872.800) = 1,96 năm Kết luận: Dự án thu hồi vốn sau 1,96 năm Đánh giá khả thi kinh tế xã hội − Tính khả thi mặt xã hội Trong thời đại phát triển bùng nổ thương hiệu đồ ăn nhanh người dần quan tâm đến loại thức ăn tốt cho sức khỏe, Subway hồn tồn có lợi lĩnh vực “ăn sạch, sống sạch” so với thương hiệu đồ ăn nhanh khác KFC, McDonald’s vốn tiếng với miếng gà chiên béo ngậy, nhiều giàu mỡ Chúng tự tin rằng, với kết phân tích chi phí lợi ích nêu trên, Subway Hà Nội vô tiềm mang đến cho người tiêu dùng loại đồ ăn đáp ứng tiêu chí nhanh đảm bảo sức khỏe Hơn nữa, nhu cầu thức ăn nhanh tốt cho sức khỏe tăng lên, cân nhắc đến việc liên kết với chương trình truyền hình 30 sức khỏe, đưa quy trình chế biến hệ thống Subway đến với đông đảo người tiêu dùng, để họ có nhìn đắn thức ăn nhanh yên tâm sử dụng sản phẩm Subway − Tính khả thi mặt kinh tế Với mạng lưới cửa hàng nhượng quyền thành cơng tồn giới, tin việc lần đầu đưa Subway Hà Nội, đặc biệt khu vực Cầu Giấy đông sinh viên, người làm – người có nhu cầu cao thức ăn nhanh đem lại khoản doanh thu đáng kể Hơn nữa, với số chi phí thấp, chúng tơi bắt đầu cửa hàng nhượng quyền Subway, với hỗ trợ tốt từ công ty mẹ Đây sản phẩm tiềm đáp ứng nhu cầu người dân thời đại bận rộn quan tâm đến sức khỏe, chúng tơi hy vọng sản phẩm Subway đem đến hài lòng cho người tiêu dùng 31 KẾT LUẬN Những trình bày cách nhìn rõ ràng tương đối đủ nội dung dự án đầu tư Qua việc đọc tài liệu, tìm hiểu tình hình thực tế chúng em nêu phân tích ví dụ cụ thể chủ đề Bài tiểu luận chúng em xin dừng lại đây,trong trình làm tiểu luận, dù cố gắng chắn không tránh khỏi sai sót, kính mong góp ý để nhóm chúng em hồn tiểu luận Qua đây, nhóm chúng em xin gửi lời cảm ơn đến giảng viên môn Kinh tế đầu tư PGS.TS Vũ Thị Kim Oanh hướng dẫn tận tình qua tiết học bổ ích lớp có dẫn sát xao giúp chúng em hoàn thành tiểu luận Chúng em xin chân thành cảm ơn cô ! 32 TÀI LIỆU THAM KHẢO PGS.TS Nguyễn Bạch Nguyệt, Trình bày dự án đầu tư (Báo cáo nghiên cứu khả thi), Giáo trình Lập Dự Án Đầu Tư, Nhà xuất thống kê Hà Nội năm 2000 PGS, TS Vũ Thị Kim Oanh, TS Nguyễn Thị Việt Hoa, Giáo trình Kinh Tế Đầu Tư, Trường Đại học Ngoại Thương, Nhà xuất Lao Động, Hà Nội http://doc.edu.vn/tai-lieu/tieu-luan-qua-trinh-hinh-thanh-va-thuc-hien-motdu-an-dau-tu-37590/# ( Bài tập lớn mơn phân tích quản lí dự án đầu tư ngày 1/10/2013 maiphuongdc chia sẻ) https://kienthucchuyennganh.com/cac-giai-doan-cua-chu-ky-du-an-dau-tu (27/8/2018) https://www.brandsvietnam.com/3975-Tam-quan-trong-cua-Nghien-cuuthi-truong (14/03/2014) 33 ... khả thi dự án sâu => Khả đầu tư dự án - Nếu dự án khơng vượt qua vịng đánh giá tiền khả thi: loại bỏ dự án xác định giai đoạn phù hợp chiến lược đầu tư VÍ DỤ: Khi nghiên cứu dự án đầu tư hàng... thảo dự án Bước 7+8: mô tả dự án với nhà đầu hồn tất dự án BỐ CỤC THƠNG THƯỜNG CỦA MỘT DỰ ÁN KHẢ THI Một dự án đầu tư thường bao gồm phần chính, bao gồm: Lời mở đầu, Sự cần thiết phải đầu tư, ... định dự án thu? ??c loại nào; Dự án phát triển ngành, vùng hay dự án sản xuất kinh doanh doanh nghiệp ; dự án đầu tư hay cải tạo, mở rộng - Xác định mục đích dự án - Xác định cần thiết phải có dự án