Đề tài tốt nghiệp HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

45 226 3
Đề tài tốt nghiệp HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

Đề tài tốt nghiệp HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................................

ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM NGUYỄN XUÂN NGHIỆP ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN Kon Tum, tháng năm 2019 ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM ĐỀ TÀI TỐT NGHIỆP HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : LÊ ĐÌNH QUANG PHÚC SINH VIÊN THỰC HIỆN : NGUYỄN XUÂN NGHIỆP MSSV : 1515238010705 LỚP : K915LK2 Kon Tum, tháng năm 2019 MỤC LỤC Trang phụ bìa Mục lục Danh mục từ viết tắt MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Tình hình nghiên cứu Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn Cơ sở lý luận phương pháp nghiên cứu Những điểm luận văn Ý nghĩa khoa học thực tiễn luận văn Kết cấu luận văn Chương 1: CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ PHÁP LÝ CỦA HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN THEO PHÁP LUẬT DÂN SỰ VIỆT NAM 1.1 Những vấn đề chung hợp đồng hợp đồng mua bán tài sản 1.1.1 Khái niệm hợp đồng 1.1.2 Khái niệm đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán tài sản 1.2 Những quy định hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam 1.2.1 Chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 1.2.2 Mục đích nội dung hợp đồng mua bán tài sản 1.2.3 Hình thức hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 1.2.4 Quyền nghĩa vụ bên chủ thể việc thực hợp đồng mua bán tài sản 1.2.5 Trình tự, thủ tục giao kết hợp đồng mua bán tài sản 1.2.6 Hợp đồng mua bán tài sản vô hiệu 1.2.7 Tranh chấp giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản Chương 2: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN TÀI SẢN 3.1 Phương hướng hoàn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán tài sản 3.1.1 Quy định nguyên tắc chủ thể hợp đồng mua bán tài sản 3.1.2 Quy định hình thức, nội dung hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng quy phạm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật 3.2.2 Hướng dẫn thi hành 3.2.3 Các giải pháp khác KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT HĐ: Hợp đồng HĐMBTS: Hợp đồng mua bán tài sản BLDS : Bộ luật Dân TAND: Tòa án nhân dân MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Chế định hợp đồng (HĐ) nội dung quan trọng pháp luật dân Việt Nam thông qua gần phần hai tổng số điều luật Bộ luật Dân (BLDS) năm 2005, mà xuất phát từ vai trò HĐ đời sống xã hội Trong điều kiện kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa quản lý nhà nước, hợp đồng mua bán tài sản (HĐMBTS) biết đến loại HĐ thơng dụng nhất, phổ biến có số lượng giao dịch nhiều chủ thể tham gia vào lĩnh vực HĐMBTS nhằm đáp ứng điều kiện vật chất, tinh thần cho chủ thể, thúc đẩy sản xuất, kinh doanh phát triển Bên cạnh đó, HĐMBTS từ quy định pháp luật đến thực tiễn có nhiều vấn đề bất cập nảy sinh Về phía quy định pháp luật dân HĐMBTS văn pháp luật khác liên quan đến HĐMBTS nhiều điều bất cập, chưa đồng bộ, nhiều quy định khó áp dụng chưa phát huy tính hiệu lực thực tiễn Bên cạnh đó, có nhiều quan hệ HĐMBTS lại chưa có pháp luật điều chỉnh dẫn tới có tranh chấp xảy khó giải Về phía chủ thể thiếu hiểu biết nhận thức không đắn tham gia vào số HĐMBTS chưa tuân thủ quy định pháp luật dẫn đến nhiều vi phạm, tranh chấp trình giao kết thực HĐ Việc phân tích đánh giá thực trạng hoạt động giải tranh chấp HĐMBTS điều quan trọng để nhìn nhận rõ tính hiệu việc áp dụng quy phạm pháp luật hành, đồng thời qua tình hình thực HĐMBTS, từ đưa giải pháp cụ thể nhằm hoàn thiện khung pháp lý cho HĐMBTS theo quy định pháp luật Việt Nam sở thực tiễn tranh chấp HĐMBTS tỉnh Kontum Xuất phát từ vai trò quan trọng HĐMBTS đời sống xã hội,: “Hợp đồng mua bán tài sản theo pháp luật dân Việt Nam qua thực tiễn tỉnh Kontum” để làm đề tài nghiên cứu Tình hình nghiên cứu Luật Dân ngành luật có vị trí, vai trò quan trọng hệ thống pháp luật Việt Nam Vì vậy, từ trước đến có nhiều cơng trình nghiên cứu Luật Dân Mục đích, nhiệm vụ, đối tượng phạm vi nghiên cứu luận văn * Mục đích Từ việc nghiên cứu quy định pháp luật HĐ nói chung HĐMBTS theo pháp luật dân Việt Nam nói riêng đến thực tiễn tỉnh Kontum nhằm đưa giải pháp nhằm hoàn thiện hệ thống pháp luật dân hệ thống pháp luật khác lĩnh vực HĐMBTS Việt Nam Việc nghiên cứu đề tài phân tích quy định pháp luật Việt Nam hành HĐMBTS, sở tìm hiểu quy định bất cập pháp luật hình thức nội dung * Nhiệm vụ Để thực mục đích trên, luận văn có nhiệm vụ: - Nghiên cứu quy định pháp luật HĐMBTS theo pháp luật dân Việt Nam hành - Phát hạnh chế, vƯớng mắc, bất cập trình thực áp dụng pháp luật HĐMBTS - Từ quy định pháp luật tới thực tiễn thi hành nhiều vướng mắc, bất cập, từ có giải pháp nhằm hồn thiện khung pháp lý thực tiễn áp dụng * Đối tượng Đề tài đề cấp đến quy định pháp luật HĐ nói chung HĐMBTS nói riêng theo pháp luật dân Việt Nam, quy định pháp luật việc giao kết HĐMBTS nhưnguyên tắc, hình thức, nội dung, chủ thể, ký kết tới việc tranh chấp giải tranh chấp phát sinh hoạt động mua bán tài sản theo pháp luật dân thực tiễn quan hệ HĐMBTS với tranh chấp giải tranh chấp * Phạm vi nghiên cứu -Nghiên cứu hệ thống văn quy phạm pháp luật việc áp dụng để giao kết, thực HĐMBTS nghiên cứu thực tiễn quan hệ HĐMBTS với vấn đề tranh chấp việc giải tranh chấp HĐMBTS vi phạm hình thức HĐ mua bán nhà, vi phạm thời -Thứ hai, theo quy định Điều 130 BLDS năm 2005 trường hợp người xác lập giao dịch dân người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân xác lập, thực mà theo quy định pháp luật giao dịch phải người đại diện họ xác lập, thực Như vậy, điều luật dừng lại quy định mang tính chất chiều bảo vệ người kể chưa tính đến trường hợp cần phải bảo vệ người tham gia xác lập, thực giao dịch dân với người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân không buộc phải biết đối tác người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân Theo chúng tôi, nên bổ sung thêm quy định cho phép bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp người tham gia xác lập, thực giao dịch dân với người chưa thành niên, người lực hành vi dân sự, người bị hạn chế lực hành vi dân trường hợp người không buộc phải biết đối tác họ người nêu -Thứ ba, theo quy định Điều 18, Điều 19 BLDS năm 2005 người từ đủ 18 tuổi trở lên không bị lực hành vi dân sự, không bị hạn chế lực hành vi dân người thành niên Những người toàn quyền tham gia vào giao dịch dân Vấn đề đặt theo Luật Hôn nhân gia đình năm 2000 văn hướng dẫn thi hành Luật Hơn 81 nhân gia đình độ tuổi kết nữ từ 18 tuổi Do vậy, trường hợp xét lực hành vi dân người vợ chưa phải người có lực hành vi dân đầy đủ liệu vị trí người vợ người chồng có bình đẳng với hay không việc xác lập, thực giao dịch dân trách nhiệm pháp lý họ giao dịch loại Hơn quyền lợi ích người tham gia xác lập, thực giao dịch dân với người vợ trường hợp nói bảo vệ sau giao kết HĐ tình hình thay đổi mà phía bên thấy bất lợi tìm cách đưa giao dịch dân vơ hiệu không đủ lực hành vi dân Để giải vấn đề theo nên bổ sung thêm vào Điều 19 BLDS quy định: “Phụ nữ bước vào tuổi 18 sau kết hôn xem người có lực hành vi dân đầy đủ” Như Điều 19 BLDS nên quy định theo hướng sau: “Người thành niên có lực hành vi dân đầy đủ, trừ trường hợp quy định Điều 22 Điều 23 Bộ luật Phụ nữ bước vào tuổi 18 sau kết xem người có lực hành vi dân đầy đủ” 3.1.2 Quy định hình thức, nội dung hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản 3.1.2.1 Quy định hình thức hợp đồng mua bán tài sản - BLDS năm 2005 ngun tắc khơng quy định hình thức cho loại HĐMBTS nên bên HĐMBTS vào hình thức HĐ dân làm sở để giao kết với Theo quy định bên tự lựa chọn hình thức HĐ lời nói, văn hành vi cụ thể Tuy nhiên, HĐ mua bán nhà theo quy định Điều 450 BLDS năm 2005, hay HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định Khoản Điều 689 BLDS năm 2005 phải văn bản, đồng thời tiến hành cơng chứng, chứng thực Về hình thức HĐ chúng tơi có số ý kiến sau đây: -Thứ nhất, Điều 134, BLDS năm 2005: “Trong trường hợp pháp luật quy định hình thức giao dịch dân điều kiện có hiệu lực giao dịch mà bên khơng tn theo theo u cầu bên, tòa án, quan nhà nước có thẩm quyền khác định buộc bên thực quy định hình thức giao dịch thời hạn; q thời hạn mà khơng thực giao dịch vơ hiệu” Thực tế cho thấy, nhiều chủ thể lợi ích thân, bất chấp làm trái quy định pháp luật -Ví dụ muốn lấy lại nhà, lấy lại đất không thực theo quy định Trước lợi ích lớn, người ta sẵn sàng chấp nhận việc bồi thường thiệt hại để đạt mục đích biết lợi sau bù đắp cho việc phải bồi thường Và đó, tịa án nơi để họ lạm dụng đưa yêu cầu tuyên bố HĐ vô hiệu với lý HĐ chưa tuân thủ mặt hình thức để họ đạt mục đích Do phải tuân thủ pháp luật, nên vào quy định hành tuyên bố HĐ vô hiệu, tịa án vơ tình ủng hộ bội ước họ Do đó, khơng đạt tơn hướng tới cơng lý tịa án Chúng tơi kiến nghị điều luật quy định hình thức HĐ nêu có vi phạm khơng nên tun bố vơ hiệu vi phạm hình thức số trường hợp định Mặc dù BLDS năm 2005, nhà làm luật nước ta có ý định tiếp nhận nguyên tắc vi phạm hình thức HĐ không làm HĐ vô hiệu Cụ thể, Điều 401 BLDS năm 2005 quy định: “Hợp đồng không bị vơ hiệu trƣờng hợp có vi phạm hình thức, trừ trường hợp pháp luật có quy định khác” Với quy định này, nhà làm luật thể luyến tiếc nhà nƣớc không tham gia vào tự HĐ Khi sửa đổi hoàn thiện BLDS với mong muốn đề cao tự HĐ nên quy định rõ ràng việc vi phạm hình thức HĐ khơng làm cho HĐ vơ hiệu Nếu sửa đổi theo hướng tránh trường hợp lạm dụng quy định Điều 134 BLDS năm 2005 nhằm khơng thực HĐ, nên có quy định chiếu theo ý chí tự HĐ mà hối thúc bên hồn tất thủ tục hình thức theo luật định Đồng thời, tịa án có đủ chứng minh bên tự thỏa thuận, HĐ xác lập chưa thỏa mãn điều kiện hình thức tịa án buộc bên thực quy định hình thức thời hạn, q thời hạn mà khơng thực HĐ coi tuân thủ hình thức Trong trường hợp này, tịa án định để cơng nhận HĐ thỏa mãn điều kiện hình thức buộc bên phải tuân theo nghĩa vụ cam kết HĐ -Thứ hai, theo quy định Điều 401 hình thức HĐ với thực tiễn xét xử tranh chấp liên quan tới hình thức HĐMBTS cịn nhiều bất cập Chúng tơi có kiến nghị sau: - Sửa đổi, bổ sung quy định Khoản Điều 401 BLDS năm 2005 theo hướng mở rộng quy định linh hoạt hình thức HĐ, bảo đảm tối đa quyền tự lựa chọn hình thức HĐ bên chủ thể Cụ thể, Khoản Điều 401 BLDS năm 2005 nên viết lại nhƣ sau: “Hợp đồng đƣợc giao kết lời nói, văn bản, hành vi cụ thể, hình thức vật chất khác diễn đạt đƣợc ý chí bên chứng minh đƣợc tồn hợp đồng, kết hợp hai hay nhiều hình thức kể trên” So với quy định cũ, nội dung Khoản Điều 401 bổ sung hình thức vật chất khác kết hợp nhiều hình thức khác Quy định thể danh sách hình thức HĐ theo hướng mở, để vừa đáp ứng yêu cầu thực tiễn, vừa bảo đảm quyền tự HĐ, tạo điều kiện thuận lợi cho giao dịch dân phát triển bình thường, đồng thời để hịa nhập với xu hướng pháp luật tiên tiến giới Cách quy định vừa liệt kê danh sách hình thức HĐ vừa cụ thể, vừa mơ tả khả khác để dễ dàng giải thích bổ sung nội dung điều luật làm cho nội dung điều luật bị lạc hậu so với thực tiễn sống - Mặt khác, cách quy định đề cao nguyên tắc tự cam kết, thỏa thuận Tinh thần nguyên tắc tự cam kết, thỏa thuận thể chỗ “các bên tham gia quan hệ dân có quyền tự thể ý chí, tự lựa chọn đối tác, tự lựa chọn hình thức loại giao dịch tự lựa chọn điều kiện giao dịch mà tham gia” - Sửa đổi, bổ sung quy định Khoản Điều 401 BLDS năm 2005 Mặc dù Khoản Điều 124 khơng dự liệu tất hình thức bắt buộc HĐ, Khoản Điều 124 quy định chung hình thức bắt buộc loại giao dịch dân sự, không thiết phải thể đầy đủ yêu cầu hình thức HĐ, nên giữ ngun Cịn quy định Khoản Điều 401 quy định riêng so với Khoản Điều 124, ngoại lệ so với Khoản Điều 401 hình thức HĐ, nên cần phải sửa đổi, bổ sung theo hướng: Vừa ngắn gọn, vừa đảm bảo quán so với quy định Khoản Điều 124 Khoản Điều 401 Cụ thể là: “Trong trường hợp bên có thỏa thuận pháp luật có quy định hợp đồng phải thể hình thức định hợp đồng phải giao kết theo hình thức đó” Có thể thấy nội dung Khoản Điều 401 mang tính khái quát cao súc tích so với quy định cũ, đồng thời nội dung điều luật trở nên hợp lý, đầy đủ quán so với quy định khác có liên quan Ở đây, việc bên thỏa thuận khác pháp luật quy định khác trƣờng hợp ngoại lệ so với quy định Khoản (vừa kiến nghị sửa đổi, bổ sung trên) So với Khoản cũ, quy định có tính khái qt cao súc tích hơn, điều luật dự liệu trường hợp “các bên có thỏa thuận khác”; nội dung điều luật khơng liệt kê hình thức cụ thể HĐ, nhƣng cụm từ “bằng hình thức định” lại bao hàm hình thức đƣợc liệt kê Khoản Điều 401 hành, nhƣưvăn công chứng chứng thực, đăng ký, xin phép Ngoài ra, nghĩa cụm từ giải thích mở rộng, bao hàm hình thức khác khơng đƣợc dự liệu Khoản Điều 401 hành, văn hành vi cụ thể 3.1.2.2 Quy định nội dung hợp đồng mua bán tài sản - Về đối tượng hợp đồng mua bán tài sản Đối tượng HĐMBTS loại tài sản quy định Điều 163 BLDS năm 2005 bao gồm: Vật, tiền, giấy tờ có giá quyền tài sản -Hiện nay, có nhiều quan điểm khác bàn tài sản Quan điểm thứ cho tài sản đối tượng quyền sở hữu Quan điểm thứ hai cho tài sản cải vật chất tồn dạng cụ thể, người sử dụng nhận biết giác quan tiếp xúc giường, tủ, bàn ghế, xe mô tô, tờ tiền Như vậy, theo quan điểm thuộc giới vật chất, tồn cầm, nắm coi tài sản Do đó, quyền tài sản khơng coi tài sản Quan điểm thứ ba cho tài sản bao gồm động sản bất động sản Quan điểm thứ tư cho rằng, tài sản định giá Theo tơi, quan điểm cịn điểm chưa hợp lý sau đây: Thứ nhất, tài sản định giá hiểu tài sản trị giá tiền Như vậy, tiền định giá gì? có coi tài sản khơng? Thứ hai, định giá gọi tài sản, tài sản nợ, nghĩa vụ trả nợ xem tài sản định giá đƣợc (cứ xem giá đồng giá đồng hồn tồn khác với khơng định giá được), đó, tài sản để lại thừa kế cịn nghĩa vụ trả nợ khơng để lại thừa kế được, trừ nghĩa vụ trả nợ phạm vi di sản người chết để lại - Theo quan điểm chúng tơi thì: “Tài sản bao gồm tiền mang lại lợi ích cho ngƣời đồng thời trị giá đƣợc tiền” Theo tài sản gồm: tiền đối tượng khác, nhiên đối tượng gọi tài sản đáp ứng tiêu chí sau: Thứ nhất, phải mang lại lợi ích cho người; Thứ hai, phải trị giá tiền Trong HĐMBTS tài sản phải xác định cụ thể theo quy định Điều 282 BLDS năm 2005 Vậy trường hợp tài sản khơng xác định rõ xử lý nào, thơng thường tịa án tuyên bố HĐ vô hiệu Nhưng vô hiệu gây ảnh hưởng cho bên tham gia Theo trách nhiệm giao cho bên bán Nếu bên bán khơng cung cấp đầy đủ thơng tin bên bán phải hoàn toàn chịu trách nhiệm trước bên mua - Về giá hợp đồng mua bán tài sản Trong HĐMBTS luôn phải quy định giá, giá HĐ trá hình khơng phải HĐMBTS Vậy, HĐMBTS không quy định giá xử lý Có quan điểm cho nên tun bố HĐ vơ hiệu giá nội dung HĐ - Về biện pháp bảo đảm thực hợp đồng mua bán tài sản Biện pháp bảo đảm thực HĐMBTS sở để bên thực HĐ Trong thực tiễn nhiều trường hợp bên thỏa thuận biện pháp bảo đảm văn đặt cọc nhƣng lại khơng rõ ràng như: HĐ mua bán nhà (có cọc) giấy đặt cọc nội dung lại trả trước nửa tiền, để làm tin bên mua trả cho bên bán 50 triệu (cọc) Những trường hợp khó xác định đâu tiền đặt cọc (để bảo đảm giao kết bảo đảm thực HĐ), đâu tiền mà bên toán cho theo HĐ dân Ngoài ra, theo quy định Điều 358: “trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác” Với quy định phát huy ý chí chủ thể tham gia vào quan hệ HĐ, không tạo áp lực đặt cọc Các bên phải xác định rõ đâu tiền đặt cọc, đâu tiền mà bên toán cho theo HĐ dân 3.1.2.3 Quy định hiệu lực hợp đồng mua bán tài sản Như trình bày hiệu lực HĐMBTS phận pháp luật HĐ, nên tuân thủ quy định hiệu lực HĐ Hiệu lực HĐ quy định Điều 404 BLDS năm 2005 Tuy nhiên nội dung Điều 404 BLDS năm 2005 chưa chặt chẽ quy định dựa hình thức giao kết mà không dựa phương thức giao kết hình thức trả lời chấp nhận Bố cục khoản điều luật chưa lôgic, việc quy định khơng theo trình tự từ ngun tắc chung đến trường hợp cụ thể Các tình dự liệu điều luật chưa đầy đủ, có phần chưa phù hợp với thực tế đời sống 3.2 Giải pháp nâng cao hiệu áp dụng quy phạm pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán tài sản 3.2.1 Hoàn thiện pháp luật Pháp luật HĐ nói chung pháp luật HĐMBTS nói riêng cần thống nhất, đồng để điều chỉnh quan hệ mua bán tài sản Để hoàn thiện quy định pháp luật vấn đề cần: Sửa đổi Luật Công chứng cho phù hợp BLDS năm 2005, sửa đổi quy định “công chứng, chứng thực” BLDS năm 2005 -Hoạt động công chứng không giao cho ủy ban nhân dân mà thông qua tổ chức hành nghề cơng chứng Bên cạnh đó, hoạt động mua bán bất động sản thông qua sàn đấu giá cần phải quy định cách cụ thể chặt chẽ để đảm bảo quyền lợi người mua mua bán qua đấu giá Đồng thời với việc hoàn thiện hệ thống pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền cần ban hành văn hướng dẫn áp dụng thống Luật Công chứng, Luật Nhà ở, cho phù hợp với BLDS năm 2005 -Hoàn thiện việc đăng ký nhà đất, tài sản khác hình thành từ nhiều năm qua nhà gắn liền với đất mà khơng có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có giấy tờ quy định Khoản Điều Luật Đất đai năm 2003, cấp giấy quyền sử dụng nhà gắn liền với đất thành lập văn phịng cơng chứng theo Luật Cơng chứng Thành lập văn phịng đăng ký bất động sản Đối với HĐ mua bán nhà vi phạm hình thức, cách giải tịa án khác tùy thuộc thời điểm phát sinh quan hệ mua bán - Đối với HĐ mua bán nhà vi phạm hình thức phát sinh trước ngày 1/7/1991 ngày Pháp lệnh Nhà có hiệu lực đƣờng lối giải pháp luật tương đối mền dẻo phù hợp với thực tế áp dụng Nghị 58-NQ-UBTVQH ngày 20/8/1998 Uỷ ban thường vụ Quốc hội giao dịch dân nhà xác lập trƣớc ngày 1/7/1991 để giải Đối với HĐ mua bán giao kết sau ngày 1/7/1996 (ngày BLDS năm 1995 có hiệu lực) có vi phạm hình thức theo yêu cầu bên bên, tịa án quan có thẩm quyền buộc bên thực quy định hình thức thời gian, thời hạn bên thực quy luật cơng nhận HĐ Nếu q thời hạn mà bên khơng thực quy định hình thức tịa án tun bố HĐ vơ hiệu Bên có lỗi làm cho HĐ vô hiệu phải bồi thƣờng (áp dụng điều 139 BLDS năm 1995 94 Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 hướng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số tranh chấp dân sự, hôn nhân gia đình để giải quyết) Đối với HĐ mua bán nhà giao kết sau ngày 1/7/1991 đến ngày 30/6/1996, Pháp lệnh nhà không quy định cách giải HĐ vi phạm hình thức Nếu xẩy tranh chấp cần tun bố HĐ vơ hiệu, bên có lỗi làm cho HĐ vô hiệu phải bồi thƣờng Đối với nhà giao kết sau ngày 1/1/2006 vi phạm mặt hình thức quan chức chưa quy định cách giải cụ thể, quy đinh chung chung quan chức cần ban hành văn hướng dẫn Điều 134 BLDS năm 2005 giao dịch dân vô hiệu vi phạm mặt hình thức Tuy nhiên, trường hợp áp dụng Nghị số 01/2003/NQ-HĐTP ngày 16/4/2003 Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hƣớng dẫn áp dụng pháp luật việc giải số loại tranh chấp dân sự, nhân gia đình để giải Riêng vi phạm tranh chấp chuyển nhượng quyền sở hữu có quy định điều chỉnh vấn đề lĩnh vực mua bán nhà Nghị định số 24/NĐ-CP ngày 19/4/1999 Chính phủ quy định thủ tục chuyển quyền sử dụng nhà Đối với loại HĐ mua bán tài sản khác, ngồi BLDS quan nhà nƣớc có thẩm quyền cần ban hành thêm văn pháp luật quy định cụ thể cách giải vi phạm tranh chấp đến hình thức chuyển quyền sở hữu 3.2.2 Hướng dẫn thi hành -Những vi phạm tranh chấp HĐMBTS xẩy cần phải giải nhanh chóng, dứt điểm, pháp luật nhằm bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên Cách tốt để giải tranh chấp hòa giải sở thống bên Nếu hịa giải thành mặt giữ đƣợc tình cảm bên, điều vô quan trọng người Việt Nam, đặc biệt tranh chấp có mối quan hệ cha con; vợ chồng; anh em; bạn bè… Nếu hịa giải khơng thành phải đưa xét xử, lúc phải dựa quy định pháp luật hành để giải quyết, đòi hỏi phải hướng dẫn áp dụng thống quy định pháp luật quan nhà nước có thẩm quyền để pháp luật đƣợc áp dụng thống nhất, tránh tình trạng áp dụng nơi cách dẫn tới tùy tiện việc áp dụng pháp luật Bên cạnh đó, nên hướng dẫn thuật ngữ chuyên ngành quy định văn pháp luật như: “tài sản có tranh chấp quyền sở hữu”; “tài sản hình thành tương lai”; “tài sản thuộc sở hữu chung” ngƣời dân nắm bắt hiểu rõ 3.2.3 Các giải pháp khác - Tuyên truyền giáo dục pháp luật Các quan chức cần tuyên truyền phổ biến pháp luật đến ngƣời dân vùng miền nước cách hiệu thực chất, tránh tƣợng tuyên truyền hô hào hình thức Có thể đưa vụ việc điển hình loại tranh chấp HĐMBTS, lĩnh vực mua bán nhà, chuyển nhượng quyền sử dụng đất lên báo chí, lên phương tiện thơng tin đại chúng để người dân biết rút kinh nghiệm cho Kết hợp với việc tuyên truyền phổ biến pháp luật, phải giáo dục ý thức pháp luật cho người dân Đây điều quan trọng mà làm tốt hạn chế mức thấp tranh chấp xẩy - Cải cách thủ tục hành Để khắc phục tâm lý ngại làm thủ tục pháp lý người dân, nhà nước ta cần có bước cải tiến thủ tục hành gọn nhẹ, hiệu Một cải cách lớn nhà nước ta năm vừa qua việc triển khai dịch vụ hành cơng số lĩnh vực cơng chứng, đăng ký hộ tịch đặc biệt thực chế cửa mang lại lợi ích 96 định cho nhân dân, đƣợc đông đảo quần chúng nhân dân hoan nghênh Và qua thời gian thực hành cơng bước đầu mang lại hiệu định Chắc chắn với đời dịch vụ này, người dân tự nguyện tự giác việc tuân thủ quy đinh pháp luật hình thức HĐ hay việc chuyển quyền sở hữu -Ví dụ mua nhà, người dân mời cơng chứng viên đến tận nhà để công chứng HĐ mua bán, hai bên mua bán khơng phải đến tận phịng cơng chứng trước để công chứng HĐ mua bán Rõ ràng thực quy định pháp luật dễ dàng vi phạm tranh chấp HĐMBTS giảm dần, giải pháp hữu hiệu để ngăn ngừa, hạn chế vi phạm tranh chấp xẩy - Nâng cao chất lương đội ngũ cán công chức Phải nâng cao chất lượng đội ngũ cán làm công tác xét xử đáp ứng với yêu cầu thực tiễn, có quy chế tuyển chọn bổ nhiệm thẩm phán phù hợp Cần phải có đãi ngộ xứng đáng với người làm công tác xét xử để họ yên tâm cống hiến cho xã hội Thường xuyên phải cập nhật văn pháp luật thông tin lĩnh vực mua bán tài sản cho cán bộ, thẩm phán trực tiếp làm công tác giải vụ án mua bán tài sản, bên cạnh kiến thức kỹ nghề nghiệp phải có kinh nghiệm thực tiễn - Đảm bảo độc lập tòa án xét xử - Phải xây dựng thực mơ hình tịa án theo cấp xét xử tránh can thiệp không cấp ủy Đảng, quyền địa phương vào hoạt động tồ án nói chung giải tranh chấp việc mua bán tài sản nói riêng Bên cạnh cịn có giải pháp khác như: Hồn thiện hệ thống sàn giao dịch bất động sản, hoàn thiện tổ chức hành nghề công chứng, cải cách thủ tục đăng ký tài sản (tài sản có đăng ký quyền sỡ hữu) - Tóm lại, để giải tình trạng vi phạm tranh chấp HĐMBTS cần phải có kết hợp nỗ lực từ nhiều phía, từ phía chủ thể tham gia vào HĐMBTS từ phía Nhà nƣớc với quan lập pháp, hành pháp tư pháp KẾT LUẬN HĐMBTS có vai trị quan trọng đặc biệt khơng cá nhân, tổ chức mà cịn có vai trò đặc biệt quan trọng cộng đồng xã hội Nó cơng cụ để người thực giao dịch tài sản nhằm phục vụ cho sống mình, thúc đẩy phát triển xã hội Quan hệ mua bán có mặt hầu hết hoạt động cá nhân, quan, tổ chức nhằm phục vụ cho nhu cầu ngày cao từ nhu cầu nhỏ đến nhu cầu lớn người, từ nhu cầu sinh hoạt hàng ngày nhu cầu học tập, làm việc, vui chơi Trong kinh tế thị trường có điều tiết Nhà nước theo định hướng xã hội chủ nghĩa, HĐMBTS góp phần thúc đẩy sản suất kinh doanh phát triển tạo điều kiện cho thành phần kinh tế phát triển, bước đưa kinh tế khỏi tình trạng phát triển Sự quan trọng HĐMBTS thực tế đời sống xã hội mà thể quy định pháp luật dân nước ta BLDS năm 2005 giành 22 điều từ Điều 428 đến Điều 449 để quy định chung HĐMBTS, HĐ mua bán nhà, HĐ bán đấu giá tài sản từ Điều 450 đến Điều 462 số điều luật quy định phần khác, chương khác HĐ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền sở hữu công nghiệp, tài sản quyền sở hữu, HĐ dân sự, giao dịch dân số văn có liên quan Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Công chứng Các tiến sĩ luật học, thẩm phán, luật sư có nhiều cơng trình nghiên cứu chế định HĐMBTS nước ta Tất điều cho thấy vai trò đặc biệt quan trọng HĐMBTS đời sống giao lưu dân NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN Đánh giá đề tài tốt nghiệp: …… /10 điểm

Ngày đăng: 06/07/2020, 09:10

Từ khóa liên quan

Mục lục

  • NHẬN XÉT CỦA GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan