ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG PHÂN HIỆU ĐẠI HỌC ĐÀ NẴNG TẠI KON TUM BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP GIẢNG VIÊN HƯỚNG DẪN : SINH VIÊN THỰC HIỆN : LỚP : MSSV : Th.S TRẦN TRUNG ĐẶNG HỮU TÀI LỘC K915LK2 15152380107080 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM KonTum, Tháng 6 năm 2019 1 LỜI CẢM ƠN Thực tập tốt nghiệp là một gia đoạn cần thiết và hết sức quan trọng của mỗi sinh viên, đó là thời gian để sinh viên tiếp cận với thực tế, nhằm củng cố và vận dụng những kiến thức mình đã học được trong nhà trường Được sự nhất trí của nhà trường, ban chủ nhiệm khoa Sư phạm và Dự bị đại học, trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum, em đã nghiên cứu đề tài: “Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum.” Để hoàn thành khóa luận, trong quá trình thực tập và nghiên cứu, em đã nhận được sự quan tâm, giúp đỡ tận tình của nhiều các nhân và tập thể Trong trang đầu của bài khóa luận này, em xin chân thành gửi lời cảm ơn tới: Ban giám hiệu trường Phân hiệu Đại học Đà Nẵng tại Kon Tum Ban chủ nhiệm khoa và tập thể thầy cô giáo trong khoa Sư phạm và Dự bị đại học đã tận tình dạy dỗ và dìu dắt em trong suốt quá trình học tập Các cán bộ Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum đã tạo điều kiện giúp đỡ em hoàn thành báo cáo thực tập tốt nghiệp này Đặc biệt em xin chân thành cảm ơn sự quan tâm, chỉ đạo tận tình của thầy giáo hướng dẫn Th.S Trần Trung – người đã giúp đỡ em trong suốt quá trình hoàn thành bài báo cáo thực tập tốt nghiệp này Em xin chân thành cảm ơn! 2 STT DANH MỤC TỪ VIẾT TẮT Cụm từ viết tắt Cụm từ viết đầy 01 QSDĐ Quyền sử dụng đất 02 BLDS Bộ luật dân sự 03 QPPL Quy phạm pháp luật 04 UBND Ủy ban nhân dân 3 Table of Contents LỜI CẢM ƠN 2 MỞ ĐẦU 6 1 Tính cấp thiết của đề tài 6 2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu 6 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu .7 4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu 7 5 Kết cấu báo cáo 7 CHƯƠNG 1 8 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 8 1.1 Khái quát chung về thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum 8 1.1.1.Vị trí địa lý .8 1.1.2 Điều kiện tự nhiên 8 1.1.3 Tiềm năng kinh tế 8 2.2 Khái quát chung về Phòng Công Chứng số 1 tỉnh Kon Tum 9 2.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị .9 2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy 10 CHƯƠNG 2 11 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM 11 2.1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 2.1.1 Lý luận chung về công chứng 11 2.1.2 Lý luận chung về công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM .19 2.2.1 Tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum 19 2.2.2 Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum 22 CHƯƠNG 3 28 NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 28 3.1 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG 28 4 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT .29 KẾT LUẬN 32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 33 5 MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết của đề tài Thời gian qua Nhà nước đã ban hành những văn bản pháp luật từng bước xã hội hóa công chứng nhằm góp phần cải cách hành chính, cải cách tư pháp nói chung và hoạt động công chứng nói riêng Qua đó cho thấy hoạt động công chứng có vai trò ngày càng quan trọng trong mọi lĩnh vực đời sống của xã hội, đặc biệt là việc xác thực các yêu cầu giao dịch trong nền kinh tế thị trường, bảo đảm an toàn pháp lý cho các giao dịch dân sự, kinh tế của các tổ chức, cá nhân Nhất là các giao dịch liên quan đến QSDĐ thì quy định của pháp luật hiện hành nhiều quy định đều yêu cầu phải công chứng để tạo cơ sở pháp lý bảo hộ quyền và lượi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân, hộ gia đình khi tham gia các giao dịch, nhằm ngăn chặn thấp nhất những rủi ro, tranh chấp và nạn lừa đảo Tuy nhiên, để vận dụng các quy định này vào thực tiễn của đời sống xã hội trong điều kiện hiện nay còn nhiều khó khăn, bất cập, hạn chế Một mặt do đội ngũ cán bộ, công chức chưa được đào tạo những kiến thức cơ bản nhằm đáp ứng nhu cầu thực tế trong tình hình mới Mặt khác do tiếp thu những tiến bộ của văn hóa, kĩ thuật tiên tiến nên kinh tế xã hội ngày càng phát triển làm cho các giao dịch ngày càng phong phú, đa dạng hơn…Từ đó các hợp đồng, giao dịch vô hiệu, gây thiệt hại cho các bên tham gia giao kết ngày càng nhiều và để lại những hậu quả không nhỏ khi thực hiện các giao dịch…Trong đó có các trường hợp mà hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ nhưng không phù hợp với pháp luật hiện hành Ngoài ra các văn bản trong lĩnh vực công chứng trong lĩnh vực đất đai chưa thống nhất, còn nhiều mâu thuẫn chồng chéo BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định số 23/2015/NĐ-CP của Chính phủ về cấp bản sao từ sổ gốc, chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ kí và chứng thực hợp đồng giao dịch chưa phân biệt rạch ròi giữa công chứng với chứng thực và các văn bản QPPL khác cũng quy định về việc công chứng hoặc chứng thực của UBND cấp xã đối với các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ của hộ gia đình, cá nhân Vì những lí do trên, em đã chọn đề tài “Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum” làm báo cáo thực tập tốt nghiệp 2 Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu Xác định cơ sở lý luận và thực tiễn hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ Từ đó, đánh giá mặt hạn chế, tồn tại để kiến nghị từng bước hoàn chỉnh về pháp luật về công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ trước yêu cầu quản lí Nhà nước và thực tiễn đặt ra Do đó cần làm rõ những vấn đề về lý luận trong thẩm quyền chứng nhận các hợp đồng, giao dịch về QSDĐ; về trình tự, thủ tục và trách nhiệm của các cơ quan, tổ chức chứng nhận các giao dịch trong thực hiện chứng nhận các giao dịch về QSDĐ 6 Đồng thời, phát hiện những vướng mắc, bất cập trong quy định về thẩm quyền công chứng hợp đồng, giao dịch về QSDĐ Kiến nghị sửa đổi, bổ sung pháp luật về công chứng để phù hợp với thực tiễn hiện nay, nhằm tăng cường sự an toàn cho các hợp đồng, giao dịch 3 Đối tượng và phạm vi nghiên cứu a, Đối tượng nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu của đề tài là những vấn đề lý luận chung về pháp luật đối vơi hoạt động công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ được quy định trong các văn bản pháp luật như: BLDS 2015, Luật Đất đai 2013, Luật Công chứng 2014, Nghị định 23/2015/NĐ-CP và các văn bản QPPL khác… b, Phạm vi nghiên cứu Từ khi các văn bản QPPL của Việt Nam quy định, điều chỉnh về hoạt động công chứng ra đời cho đến nay 4 Phương pháp luận và phương pháp nghiên cứu Báo cáo được thực hiện dựa trên cơ sở bám sát những quan điểm, chủ trương, chính sách của Đảng và Nhà nước về xây dựng Nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa của Nhân dân, do Nhân dân, vì Nhân dân Bên canh đó, để thực hiện các nhiệm vụ nghiên cứu, bài báo cáo còn sử dụng các phương pháp như: phương pháp phân tích, tổng hợp, so sánh… 5 Kết cấu báo cáo Ngoài phần mở đầu và kết luận thì đề tài báo cáo thực tập có 2 chương gồm: Chương 1: Tổng quan về đơn vị thực tập Chương 2: Thực tiễn áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng về quyền sử dụng đất tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum Chương 3: Những giải pháp và kiến nghị 7 CHƯƠNG 1 TỔNG QUAN VỀ ĐƠN VỊ THỰC TẬP 1.1 Khái quát chung về thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum 1.1.1.Vị trí địa lý Kon Tum là tỉnh miền núi vùng cao Nam Trung Bộ, phía Tây giáp nước Cộng hoà Dân chủ Nhân dân Lào và Vương quốc Campuchia, với chiều dài biên giới khoảng 260 km, phía Bắc giáp tỉnh Quảng Nam; phía Đông giáp tỉnh Quảng Ngãi; phía Nam giáp tỉnh Gia Lai; có đường 14 nối với các tỉnh Tây Nguyên và Quảng Nam, đường 40 đi Atôpư (Lào) Nằm ở ngã ba Đông Dương, Kon Tum có điều kiện hình thành các cửa khẩu, mở rộng hợp tác quốc tế về phía Tây Ngoài ra, Kon Tum có vị trí chiến lược hết sức quan trọng về quốc phòng, bảo vệ môi trường sinh thái Kon Tum là đầu mối giao lưu kinh tế của cả vùng duyên hải miền Trung và cả nước 1.1.2 Điều kiện tự nhiên Địa hình Kon Tum chủ yếu là đồi núi, chiếm khoảng 2/5 diện tích toàn tỉnh, bao gồm những đồi núi liền dải có độ dốc 150 trở lên Địa hình núi cao liền dải phân bố chủ yếu ở phía Bắc - Tây Bắc chạy sang phía Đông tỉnh Kon Tum, đa dạng với gò đồi, núi, cao nguyên và vùng trũng xen kẽ nhau khá phức tạp, tạo ra những cảnh quan phong phú, đa dạng Khí hậu Kon Tum có nét chung của khí hậu vùng nhiệt đới gió mùa của phía Nam Việt Nam, lại mang tính chất của khí hậu cao nguyên Khí hậu Kon Tum chia thành 2 mùa rõ rệt là mùa mưa và mùa khô Trong đó, mùa mưa thường bắt đầu từ tháng 4 đến tháng 11, mùa khô từ tháng 12 đến tháng 3 năm sau Nhiệt độ trung bình trong năm dao động trong khoảng 22 - 230C, biên độ nhiệt độ dao động trong ngày 8 - 90C Rừng Kon Tum phần lớn là rừng nguyên sinh có nhiều gỗ quý như cẩm lai, dáng hương, pơ mu, thông… Tỉnh Kon Tum có khoảng hơn 300 loài thực vật, thuộc hơn 180 chi và 75 họ thực vật có hoa Động vật nơi đây cũng rất phong phú, đa dạng, trong có nhiều loài hiếm, bao gồm chim có 165 loài, 40 họ, 13 bộ, đủ hầu hết các loài chim Thú có 88 loài, 26 họ, 10 bộ, chiếm 88% loài thú ở Tây Nguyên Bên cạnh các loài thú, Kon Tum còn có nhiều loại chim quý cần được bảo vệ như công, trĩ sao, gà lôi lông tía và gà lôi vằn 1.1.3 Tiềm năng kinh tế a Tiềm năng du lịch Kon Tum có nhiều cảnh quan tự nhiên như hồ Ya ly, rừng thông Măng Đen, khu bãi đá thiên nhiên Km 23, thác Đắk Nung, suối nước nóng Đắk Tô và các khu rừng đặc dụng, khu bảo tồn thiên nhiên… có khả năng hình thành các khu du lịch cảnh quan, an dưỡng Các cảnh quan sinh thái này có thể kết hợp với các di tích lịch sử cách mạng như: di tích cách mạng ngục Kon Tum, ngục Đắk Glei, di tích chiến thắng Đắk Tô - Tân Cảnh, chiến 8 thắng Plei Kần, chiến thắng Măng Đen… các làng văn hoá truyền thống bản địa tạo thành các cung, tuyến du lịch sinh thái - nhân văn b Những lĩnh vực kinh tế lợi thế Kon Tum có tiềm năng về thuỷ điện vào loại lớn nhất cả nước (2.790 MW) Ngoài các công trình thuỷ điện đã và đang xây dựng Kon Tum còn có thể xây dựng các công trình thuỷ điện vừa và nhỏ Hiện nay, có rất nhiều nhà đầu tư đang điều tra, khảo sát các công trình thuỷ điện trên địa bàn Với việc đầu tư các công trình thuỷ điện hiện nay, trong tương lai, Kon Tum có thể sẽ là một trung tâm điều phối nguồn điện quan trọng của cả nước thông qua đường dây 500 KV Bên cạnh đó, Kon Tum có diện tích nông nghiệp và có khả năng nông - lâm nghiệp bình quân vào loại cao so với cả nước, đất đai địa hình sinh thái đa dạng, có khả năng hình thành vùng chuyên canh cây công nghiệp rộng lớn, nhất là cây nguyên liệu giấy… Kon Tum còn là nơi có nhiều cảnh quan thiên nhiên mang nét nguyên sơ, các khu rừng nguyên sinh, di tích đường mòn Hồ Chí Minh, di tích lịch sử chiến thắng Đắk Tô – Tân Cảnh, ngục Kon Tum, ngục Đắk Glei,… đây là điều kiện thuận lợi để phát triển du lịch 2.2 Khái quát chung về Phòng Công Chứng số 1 tỉnh Kon Tum 2.2.1 Lịch sử hình thành và phát triển của đơn vị Tên đơn vị: Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum Địa chỉ: số 65 (số cũ 15) - Ngô Quyền - Phường Thống Nhất - TP Kon Tum Điện thoại: 02603.862.474 - Email: phongcongchungso1kontum@gmail.com Phòng Công chứng số 1 là đơn vị sự nghiệp công lập thuộc Sở Tư pháp; có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng Có chức năng cung cấp dịch vụ công chứng; các công chứng viên có nhiệm vụ chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch khác bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng Phòng Công chứng số 1 được thành lập năm 1992 trực thuộc Ủy ban nhân dân tỉnh Kon Tum, theo quyết định số 03/QĐ-UB ngày 04/01/1992 của Ủy ban nhân dân tỉnh Kon Tum Trong quá tình từ khi thành lập đến nay Phòng Công chứng số 1 đã trải qua nhiều giai đoạn đổi tên và đơn vị trực thuộc Năm 1996 chuyển đổi từ Phòng Công chứng Nhà nước số I trực thuộc Ủy ban nhân dân tinh Kon Tum về trực thuộc Sở Tư pháp tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số 71/QĐUB ngày 21/8/1996 của UBND tỉnh Kon Tum) Năm 2001 đổi tên thành Phòng Công chứng số I tỉnh Kon Tum (theo Quyết định số 13/QĐ-UB ngày 05/4/2001 của UBND tỉnh Kon Tum) Năm 2008 Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum chuyển đổi sang đơn vị sự nghiệp công lập có trụ sở, con dấu và tài khoản riêng (theo Quyết định số 19/2001/QĐ-UBND ngày 20/5/2008 của UBND tỉnh Kon Tum) 9 Năm 2010 Phòng Công chứng số 1 được xếp hạng II (theo Quyết định số 444/QĐCT ngày 11/9/2010 của Chủ tịch UBND tỉnh Kon Tum) và đến ngày 20/12/2010 UBND tỉnh Kon Tum Quyết định số 1452/QĐ-UBND giao quyền tự chủ, tự chịu trách nhiệm về tài chính (tự đảm bảo toàn bộ kinh phí hoạt động theo Nghị định số 43/2006/NĐ-CP của chính phủ) cho đến nay Phòng công chứng số 1 chuyên thực hiện các hoạt động chứng thực và công chứng giao dịch, văn bản là: hợp đồng mua bán nhà ở; hợp đồng mua bán bất động sản đấu giá; hợp đồng tặng cho quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất; Hợp đồng thế chấp QSDĐ và nhà ở; Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất; Hợp đồng chuyển quyền sử dụng đất; Hợp đồng thế chấp tài sản; Văn bản thỏa thuận phân chia di sản thừa kế Nhằm đáp kịp thời và đầy đủ nhu cầu của cá nhân 2.2.2 Chức năng, nhiệm vụ và cơ cấu tổ chức bộ máy a Chức năng Chức năng của Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum là thông qua hoạt động công chứng góp phần bảo đảm an toàn pháp lý trong quan hệ dân sự, kinh tế, thương mại và các quan hệ xã hội khác, phòng ngừa vi phạm pháp luật, tăng cường pháp chế xã hội chủ nghĩa b Nhiệm vụ + Chứng nhận tính xác thực, tính hợp pháp của hợp đồng, giao dịch bằng văn bản mà theo quy định của pháp luật phải công chứng hoặc cá nhân, tổ chức tự nguyện yêu cầu công chứng đối tượng của hợp đồng, giao dịch là có thật trên cơ sở người tham gia hợp đồng, giao dịch là hoàn toàn tự nguyện, có năng lực hành vi dân sự, mục đích, nội dung của hợp đồng, giao dịch không vi phạm pháp luật, đạo đức xã hội và hoạt động theo Luật công chứng và các văn bản liên quan + Thực hiện các công việc có liên quan đến chức năng, nhiệm vụ của Phòng do Ban Giám đốc Sở giao + Hàng năm xây dựng chương trình và kế hoạch công tác, lập báo cáo dự toán thu, chi và báo cáo thanh quyết toán tài chính theo quy định + Quản lý công tác tổ chức công chức, viên chức và người lao động, quản lý tài sản, hồ sơ, tài liệu lưu trữ của đơn vị + Tổ chức tốt công tác tiếp dân và giải quyết khiếu nại, tố cáo theo thẩm quyền c Cơ cấu tổ chức biên chế + Tổ chức: Hiện có 09 người, trong đó: Phó trưởng phòng phụ trách phòng, Phó trưởng phòng là công chứng viên, kế toán, văn thư, 2 chuyên viên và 03 nhân viên giúp việc + Biên chế: được giao 04 chỉ tiêu biên chế sự nghiệp, đã tuyển dụng vào biên chế, trong đó: 01 chuyên viên chính, 01 Công chứng viên, 01 kế toán và 01 văn thư lưu trữ Để đảm bảo triển khai thực hiện tốt nhiệm vụ phòng phải hợp đồng thêm 06 người để giúp việc cho công chứng viên 10 Sau khi ký hợp đồng công chứng, nếu việc ký kết hoặc trong quá trình thực hiện hợp đồng đã ký kết mà một trong các bên có căn cứ chứng minh quyền và lợi ích hợp pháp của mình bị xâm phạm thì có quyền khởi kiện đến Tòa án có thẩm quyền theo quy định tại Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự 2015 Theo quy định của Luật Đất đai và các văn bản pháp luật liên quan thì việc xác định đất có tranh chấp hay không thuộc thẩm quyền của UBND cấp xã nơi có bất động sản Khi công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất,công chứng viên căn cứ vào hồ sơ, tài liệu mà người yêu cầu công chứng cung cấp và cam đoan của người yêu cầu công chứng Tuy nhiên, khoản 5 Điều 40 Luật Công chứng 2014 quy định: “Trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ yêu cầu công chứng có vấn đề chưa rõ, việc giao kết hợp đồng, giao dịch có dấu hiệu bị đe dọa, cưỡng ép, có sự nghi ngờ về năng lực hành vi dân sự của người yêu cầu công chứng hoặc đối tượng của hợp đồng, giao dịch chưa được mô tả cụ thể thì công chứng viên đề nghị người yêu cầu công chứng làm rõ hoặc theo đề nghị của người yêu cầu công chứng, công chứng viên tiến hành xác minh hoặc yêu cầu giám định; trường hợp không làm rõ được thì có quyền từ chối công chứng” Như vậy, pháp luật không có quy định bắt buộc công chứng viên phải xác minh nhưng trong trường hợp có căn cứ cho rằng trong hồ sơ công chứng có vấn đề chưa rõ ràng hoặc thấy cần thiết thì công chứng viên sẽ tiến hành việc xác minh 2.2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHÒNG CÔNG CHỨNG SỐ 1 THÀNH PHỐ KON TUM 2.2.1 Tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum Thành phố Kon Tum là thành phố tỉnh luỵ của tỉnh Kon Tum, nằm ở vùng địa hình lòng chảo phía Nam của tỉnh này Thành phố có diện tích tự nhiên 43.298,15 ha, và dân số 155,214 người (năm 2013), phân chia hành chính gồm 10 phường và 11 xã Thành phố có hai trục huyết mạch kết nối vùng miền là Quốc lộ 14 đi các tỉnh Bắc - Nam, và quốc lộ 24 đi tỉnh Quảng Ngãi cũng như duyên hải Nam Trung Bộ Ngoài ra trên địa bàn thành phố còn có một mạng lưới giao thông và cơ sở hạ tần khá phát triển Chính vì những yếu tố thúc đẩy sự phát triển đó mà việc quản lí đất đai và việc sự dụng đất đai hợp lí, tuân theo đúng quy định của pháp luật, phù hợp với mọi nhu cầu phát triển trong xã hội là rất quan trọng và cần thiết, nó được coi như nhiệm vụ quan trọng hàng đầu để ổn định phát triển kinh tế xã hội Hàng năm dưới sự chỉ đạo của Sở Tư pháp, UBND Thành phố, Phòng Tài nguyên và Môi trường đã tổ chức chỉ đạo và kiểm tra theo dõi các hoạt động về sử dụng, chuyển nhượng đất đai hợp lí và có hiệu quả Và từ khi Luật đất đai 2013 ra đời thì việc thực hiện các quyền chuyển QSDĐ cũng được diễn ra mạnh mẽ hơn, đặc biệt là quyền chuyển nhượng QSDĐ tránh được nhiều vấn đề nhạy cảm trong khi thực hiện công việc, nhằm bảo đảm quyền lợi hợp pháp cho người dân Từ đó, thúc đẩy người dân tìm hiểu và tham gia nhiều hơn vào thị trường 19 chuyển nhượng cũng như hoạt động công chứng Đặc biệt là từ khi triển khai cơ chế “một cửa” tại bộ phận tiếp nhận và trả kết quả, giảm được thời gian làm thủ tục thì thì thị trường chuyển nhượng càng trở nên sôi động Theo số liệu thống kê tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum, trung bình một ngày có thể tiếp nhận 10-15 bộ hồ sơ về thực hiện quyền chuyển QSDĐ Trong đó 1 nửa là hồ sơ chuyển nhượng QSDĐ và tài sản gắn liền với đất Trong quá trình thực tập từ tháng 2/2019 đến tháng 5/2019 tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum đã giúp em tiến hành thu thập được các số liệu để làm rõ vấn đề tình hình công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ cụ thể như sau: HỢP ĐỒNG VỀ QSDĐ Hợp Hợp Hợp đồng Hợp đồng Hợp đồng Hợp đồng cho đồng đồng thế Năm chuyển góp vốn cho thuê thuê lại tặng cho chấp nhượng QSDĐ QSDĐ QSDĐ QSDĐ QSDĐ QSDĐ 2014 455 113 90 73 128 70 2015 626 141 113 126 135 122 2016 840 192 160 175 180 153 2017 953 255 176 200 212 149 2018 1084 379 189 201 234 156 Bảng 2.1: Thống kê số liệu hợp đồng về QSDĐ đã được công chứng tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum (Nguồn: Phòng Công chứng số 1) Từ bảng số liệu trên cho thấy hồ sơ về hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ có sự thay đổi qua các năm Cụ thể, năm 2014 số hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 455 hợp đồng trong tổng số 929 hợp đồng chiếm tỷ lệ 48,98% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất Năm 2015 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 626 hợp đồng trong tổng số 1263 hợp đồng chiếm tỷ lệ 49,56% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất, tăng 0,58% so với năm 2014 Năm 2016 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 840 hợp đồng trong tổng số 1700 hợp đồng chiếm tỷ lệ 49,41% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất, giảm không đáng kể so với năm 2015 Năm 2017 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 953 hợp đồng trong tổng số 1945 hợp đồng chiếm tỷ lệ 49% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất, giảm 0,41% so với năm 2016 Năm 2018 hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ là 1084 hợp đồng trong tổng số 2243 hợp đồng chiếm tỷ lệ 48,33% trong tổng số hợp đồng về quyền sử dụng đất, giảm 0,67% so với năm 2017 Như vậy, nhìn chung số lượng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum có sự biến động theo từng năm, cụ thể năm 2014 với 455 hợp 20 đồng đến năm 2018 đã tăng lên đến 1084 hợp đồng, do trình độ dân trí của người dân ngày càng được nâng cao, ý thức của người dân trong việc áp dụng pháp luật về công chứng các hợp đồng giao dịch mà đặc biệt là trong hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ ngày càng phát triển Đồng thời nhằm đảm bảo an toàn pháp lý khi tham gia giao dịch, phòng ngừa tranh chấp xảy ra để bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của mình thì người dân cũng đã áp dụng tốt quy định của pháp luật công chứng Để làm rõ hơn về tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại thành phố Kon Tum thì em xin đưa ra 1 số ví dụ cụ thể như sau: Ví dụ 1: Ông Nguyễn Văn A và Nguyễn Thị B (kết hôn năm 1999) là chủ sở hữu hợp pháp thửa đất 7.000 m2 đất tại xã Đoàn Kết, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum theo Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất số QSDĐ/0204-KT do UBND tỉnh Kon Tum cấp ngày 21 tháng 05 năm 2005 Đến năm 2017 thì ông Nguyễn Văn A chết do tai nạn giao thông Ngày 10/4/2019 bà Nguyễn Thị B đến Phòng Công chứng số 1 tỉnh Kon Tum để công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ mà ông Nguyễn Văn A và bà Nguyễn Thị B là chủ sở hữu hợp pháp cho bên nhận chuyển nhượng là ông Trần Văn C 1/ Điều kiện để bà Nguyễn Thị B có thể chuyển nhượng QSDĐ cho ông Trần Văn C là: Trong trường hợp này theo Luật Hôn nhân và gia đình năm 2014 thì thửa đất 7.000 m2 đất tại xã Đoàn Kết, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum là tài sản chung của ông Nguyễn Văn A Và bà Nguyễn Thị B Mặc khác, ông A chết mà không để lại di chúc nên theo BLDS 2015 thì phải thực hiện phân chia di sản của A theo tài sản chung của vợ chồng Theo đó thì Phòng Công chứng sẽ hướng dẫn cho bà B thủ tục phân chia di sản thừa kế với điều kiện bà B đã thỏa thuận với những người được hưởng thừa kế theo pháp luật của ông A Sau đó bà B nộp văn bản phân chia di sản thừa kế đã được công chứng cùng với giấy chứng nhận QSDĐ mà ông A và bà B là chủ sở hữu sang Phòng Tài nguyên và Môi trường đăng bộ để bà B được cấp sổ mới chỉ đứng tên bà Nguyễn Thị B thì lúc này bà B mới có thể chuyển nhượng QSDĐ cho ông Trần Văn C theo đúng quy định của pháp luật (Theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013) 2/ Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của bên chuyển nhượng là bà Nguyễn Thị B và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ cho ông Trần Văn C được tiến hành như điều 40 Luật Công chứng 2014 như sau: Bà B cần nộp một bộ hồ sơ yêu cầu công chứng, gồm các giấy tờ sau đây: – Phiếu yêu cầu công chứng hợp đồng (theo mẫu); – Dự thảo hợp đồng (nếu có); – Bản sao chứng minh nhân dân, sổ hộ khẩu của bên chuyển nhượng và bên nhận chuyển nhượng; – Bản sao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; – Bản sao giấy tờ khác có liên quan đến hợp đồng mà pháp luật quy định phải có Công chứng viên tiếp nhận hồ sơ và kiểm tra giấy tờ trong hồ sơ yêu cầu công chứng Trong trường hợp này, hồ sơ yêu cầu công chứng đầy đủ, phù hợp với quy định của pháp luật thì thụ lý, ghi vào sổ công chứng 21 Người yêu cầu công chứng (bà B và ông C) tự đọc lại dự thảo hợp đồng, giao dịch hoặc công chứng viên đọc cho người yêu cầu công chứng nghe theo đề nghị của người yêu cầu công chứng Người yêu cầu công chứng (bà B và ông C) đồng ý toàn bộ nội dung trong dự thảo hợp đồng, giao dịch thì ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch Công chứng viên yêu cầu người yêu cầu công chứng xuất trình bản chính của các giấy tờ để đối chiếu trước khi ghi lời chứng, ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch Công chứng viên ghi lời chứng; ký vào từng trang của hợp đồng, giao dịch Ví dụ 2: Ông Lê Văn H và Phạm Thị N (kết hôn năm 2008) là chủ sở hữu hợp pháp thửa đất 500 m2 đất tại phường Nguyễn Trãi, thành phố Kon Tum, tỉnh Kon Tum theo Giấy Chứng Nhận Quyền Sử Dụng Đất số QSDĐ/269-KT do UBND tỉnh Kon Tum cấp ngày 14 tháng 01 năm 2010 Tháng 10/ 2012 ông H bị tuyên phạt tù và chấp hành án tại trại giam Kon Tum Tháng 3/ 2018 bà N đến Phòng Công chứng số 1 để làm hợp đồng chuyền nhượng QSDĐ cho bà Đỗ Thị Q 1/ Căn cứ theo điều 33 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 thì 500m2 này là tài sản chung của vợ chồng ông H và bà N Ngoài ra, việc định đoạt tài sản chung vợ chồng căn cứ theo điều 35 Luật Hôn nhân và gia đình 2014 là do 2 vợ chồng thỏa thuận Và trong trường hợp này, tài sản chung là bất động sản thì phải có văn bản thỏa thuận Như vậy, bà N muốn chuyển nhượng QSDĐ mà đó là tài sản chung của vợ chồng bà thì phải có sự thỏa thuận bằng văn bản của 2 vợ chồng Mà chồng bà là ông H đang chấp hành án tại trại giam Kon Tum thì bà N phải đến nơi chồng mình chấp hành án để viết giấy ủy quyền cho vợ và giấy ủy quyền này cần được công chứng theo khoản 2 điều 44 Luật Công chứng 2014 Sau khi công chứng xong hợp đồng ủy quyền thì bà N mới có đủ điều kiện để chuyển nhượng QSDĐ cho bà Q theo khoản 1, khoản 3 Điều 188 Luật Đất đai năm 2013 2/ Thủ tục công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ của bên chuyển nhượng là bà Phạm Thị N và bên nhận chuyển nhượng QSDĐ cho bà Đỗ Thị Q được tiến hành như điều 40 Luật Công chứng 2014 (tương tự như ví dụ 1) 2.2.2 Đánh giá tình hình áp dụng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ tại Phòng Công chứng số 1 thành phố Kon Tum a Ưu điểm Bám sát chương trình, kế hoạch công tác của Phòng, của Sở, tập thể Phòng Công chứng số 1 luôn đoàn kết, tích cực thực hiện các nhiệm vụ, các mặt công tác, tiếp tục thực hiện Luật Công chứng năm 2014 và các văn bản hướng dẫn thi hành về mở rộng thẩm quyền chứng thực bản sao từ bản chính, chứng thực chữ ký, chứng thực các bản dịch… cho các tổ chức hành nghề công chứng, công chức, viên chức và người lao động Phòng công chứng đã nhận thức được vai trò, vị trí và hoạt động của mình Theo đó hoạt động công chứng đã từng bước phát triển theo hướng chuyên nghiệp, hiện đại, nâng cao hiệu lực, hiệu quả công chứng, đáp ứng nhu cầu công chứng các hợp đồng, giao dịch cũng như bảo đảm hành lang an toàn pháp lý cho cá nhân, tổ chức khi 22 đến yêu cầu công chứng Phòng đã tiến hành và thường xuyên có các giải pháp thay đổi quy trình giải quyết hồ sơ công chứng, sắp xếp lại quy trình nhận và xử lý hồ sơ khoa học hơn, rút ngắn thời gian chờ đợi của Nhân dân Công chức, viên chức và người lao động tại Phòng về đều được đào tạo cơ bản về trình độ chuyên môn nghiệp vụ, ngoại ngữ và tin học Có phẩm chất chính trị, tinh thần đoàn kết nhất trí cao, tận tụy với công việc, luôn hoàn thành công việc với kết quả tốt nhất Cơ sở vật chất đảm bảo thuận tiện và đáp ứng các yêu cầu công chứng Bên cạnh đó, Phòng luôn được sự quan tâm chỉ đạo, hướng dẫn về chuyên môn nghiệp vụ của Sở Tư pháp, Bộ Tư pháp Đây là điều kiện thuận lợi để Phòng hoàn thành tốt nhiệm vụ chính trị của mình Số lượng công chứng các hợp đồng, giao dịch thực hiện tại Phòng thời gian qua tăng về số lượng và giá trị Ngoài giao dịch pháp lý bắt buộc phải công chứng, số lượng các giao dịch mà tổ chức, cá nhân tự nguyện yêu cầu công chứng tại Phòng cũng tăng nhanh, phổ biến và đa dạng b Những khó khăn và vướng mắt Bên cạnh những thuận lợi nêu trên thì hoạt động của Phòng Công chứng số 1 còn có những khó khăn cụ thể: - Theo quy định tại Điểm a, Khoản 1, Điều 118 của Luật Nhà ở thì Giao dịch về mua bán, cho thuê, tặng cho, đổi, thế chấp, góp vốn bằng nhà ở thì nhà ở phải có đủ điều kiện như có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật, nhưng hiện nay tại địa phương việc cấp quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định chưa được triển khai, phổ biến rộng rãi cho cá nhân, tổ chức nên khi tham gia hợp đồng, giao dịch khách hàng còn bị hạn chế quyền lợi của mình - Việc xây dựng cơ sở dữ liệu công chứng bao gồm các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch đã được công chứng thông tin về hợp đồng, giao dịch liên quan đến các giao dịch và hướng dẫn việc quản lý, khai thác cơ sở dữ liệu công chứng trên địa bàn thành phố Kon Tum chưa triển khai Do vậy chưa có sự kết nối, chia sẻ thông tin giữa các tổ chức hành nghề công chứng với nhau và giữa các tổ chức hành nghề công chứng với văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất về tài sản giao dịch; chưa tạo được cơ chế liên thông giữa tổ chức hành nghề công chứng, cơ quan thuế, cơ quan đăng ký giao dịch bảo đảm, văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất khi thực hiện các thủ tục hành chính đối với các giao dịch về bất động sản Điều này dẫn đến xảy ra tình trạng không kịp thời phát hiện, ngăn chặn các hợp đồng, giao dịch vi phạm pháp luật và xảy ra rủi ro trong hoạt động công chứng vẫn còn hạn chế, chưa kịp thời làm ảnh hưởng đến quyền và lợi ích của các tổ chức, cá nhân cũng như hoạt động công chứng nói chung - Kỹ năng hành nghề công chứng đối với nghiệp vụ kiểm tra, nhận dạng tài liệu, hồ sơ giả đối với đội ngũ công chứng viên và nhân viên nghiệp vụ tại phòng nói riêng và đối với công chứng viên thuộc các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn tỉnh nói chung chưa được nâng cao thường xuyên 23 - Hiện nay tại địa phương chưa thành lập Hội Công chứng viên tỉnh Nếu được thành lập thì đây là một bước tiến lớn đối với hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh Việc Hội Công chứng viên tỉnh ra đời đảm bảo cho hoạt động công chứng trên địa bàn tỉnh có thêm vị trí pháp lý nhất định Hoạt động công chứng giao dịch có đặc thù là xác định các khía cạnh pháp lý của giao dịch dựa trên các loại giấy tờ trong hồ sơ công chứng (trong môi trường hồ sơ) Tuy nhiên, hoạt động công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất thực tiễn hiện nay còn tồn tại một số vướng mắc do các thông tin trong hồ sơ công chứng chưa đầy đủ, thiếu chính xác Sau đậy là những vướng mắc trong thực tiễn công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất trên đại bàn thành phố Kon Tum - Vướng mắc trong việc xác định số lượng và tư cách tham gia ý kiến của thành viên hộ gia đình sử dụng đất Khái niệm hộ gia đình sử dụng đất theo khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 có nội hàm khác biệt so với khái niệm “gia đình” theo pháp luật hôn nhân và gia đình, cũng như khái niệm “hộ gia đình” theo Bộ luật Dân sự Theo đó, không phải bất cứ thành viên nào của gia đình cũng đồng thời là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất Khi hộ gia đình sử dụng đất muốn chuyển quyền sử dụng đất của hộ cho một chủ thể khác thì theo quy định của pháp luật dân sự, giao dịch này phải do người đại diện của hộ trực tiếp giao kết nhưng phải có sự thỏa thuận của tất cả thành viên là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ (khoản 2 Điều 212 Bộ luật Dân sự năm 2015) Điều này cho thấy, trong công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất cần phải xác định số lượng thành viên hộ gia đình sử dụng đất được tham gia ý kiến đối với giao dịch và đó là những thành viên cụ thể nào của hộ Nếu xác định không chính xác vấn đề này, về nguyên tắc giao dịch đó sẽ bị vô hiệu Nhưng công chứng viên lại thực hiện xem xét, đánh giá vấn đề trong môi trường hồ sơ, do đó, hồ sơ yêu cầu công chứng cần có loại giấy tờ có giá trị pháp lý và đầy đủ thông tin để cho phép xác định vấn đề này Tuy nhiên, từ trước đến nay, trong các quy định của pháp luật và kể cả trong thực tế, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của hộ gia đình chỉ thể hiện tên của một thành viên đại diện mà không có bất kỳ thông tin về các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất Do vậy, trong thực tiễn, khi công chứng giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ gia đình do chủ hộ trực tiếp xác lập, công chứng viên phải xem xét tư cách của các thành viên trong hộ để xác định giao dịch có hội đủ điều kiện có hiệu lực hay không Việc xem xét này dựa trên thông tin ở sổ hộ khẩu Vấn đề đặt ra là, việc căn cứ vào sổ hộ khẩu có cho phép người công chứng xác định được chính xác thành viên nào có tư cách được hỏi ý kiến đối với giao dịch hay không? Quy định của khoản 29 Điều 3 Luật Đất đai năm 2013 đã có thể tạo cơ sở pháp lý cho người công chứng xác định số thành viên của hộ gia đình sử dụng đất tại thời điểm mà hộ nhận chuyển nhượng hay được Nhà nước giao, cho thuê hay công nhận quyền sử dụng đất, căn cứ vào các mốc thời gian mà thành viên đó tách hoặc nhập vào hộ khẩu Ví 24 dụ, thời điểm được Nhà nước giao đất là năm 1992, nhưng K nhập hộ khẩu năm 2005 thì dù K đã thành niên và có năng lực hành vi dân sự cũng không cần hỏi ý kiến về giao dịch Tuy nhiên, sổ hộ khẩu với tính chất là loại giấy tờ để quản lý về cư trú, nên nó chỉ có khả năng xác định nơi thường trú hợp pháp của công dân mà không phản ánh, thể hiện được các tiêu chí xác định thành viên của hộ gia đình sử dụng đất Nơi thường trú thì không cho phép suy luận một cách đương nhiên là công dân đang sống chung với nhau, cùng nhau sản xuất kinh tế (ví dụ là đất nông nghiệp), trong khi “đang sống chung” tại thời điểm được giao đất, cho thuê đất, công nhận, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất là điều kiện cơ bản để xem xét tư cách tham gia ý kiến của người này đối với giao dịch do chủ hộ trực tiếp xác lập Trong thực tế, có trường hợp, một thành viên của gia đình thoát ly khỏi quê hương, gia đình để làm ăn, công tác, học tập lâu dài ở nơi khác rất lâu (trước thời điểm tạo lập quyền sử dụng đất) nhưng chưa tạo lập được nhà ở riêng thì vẫn được coi là có cùng hộ khẩu với gia đình Trường hợp khác, một người tuy không có tên trên sổ hộ khẩu do bị xóa thường trú sau khi tạo lập quyền sử dụng đất nhưng lại là thành viên sử dụng đất do tại thời điểm tạo lập tài sản đó, người này là thành viên của gia đình và còn sống chung thì vẫn là thành viên của hộ gia đình sử dụng đất - Vướng mắc trong việc xác định đối tượng giao dịch là tài sản riêng hay tài sản chung của vợ chồng Trong trường hợp người vợ (hoặc chồng) là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài và không đủ điều kiện sử dụng đất ở Việt Nam, kể cả khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, thì theo Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (Thông tư số 23/2014/TTBTNMT), giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cũng chỉ thể hiện thông tin của người chồng (hoặc vợ) là công dân Việt Nam Bên vợ hoặc chồng không đủ điều kiện trở thành người sử dụng đất sẽ không được thể hiện bất cứ thông tin nào trên giấy chứng nhận Nói khác đi, trong trường hợp này, phần thông tin về người sử dụng đất được ghi giống như đối với trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản của cá nhân Hơn nữa, kể cả khi vợ và chồng đều là công dân Việt Nam thì pháp luật Việt Nam vẫn cho phép vợ chồng thỏa thuận một người đứng tên trên giấy chứng nhận Chính vì thế, kể cả khi quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ, chồng là công dân Việt Nam thì cũng có thể có khả năng trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chỉ thể hiện thông tin của vợ hoặc chồng Từ đây cho thấy, khi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ghi thông tin của cá nhân thì dựa vào thông tin này chưa cho phép xác định quyền sử dụng đất đó là tài sản của cá nhân hay là tài sản chung của vợ chồng Thực tế, xu hướng phổ biến là công chứng viên phải tiếp tục đề nghị người có tên trên giấy chứng nhận cung cấp các loại giấy tờ để làm rõ được vấn đề: (i) Cung cấp giấy tờ xác nhận tình trạng hôn nhân nhằm xem xét tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, người có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất có tồn tại một mối quan hệ hợp pháp với người khác hay không; (ii) Nếu tồn tại một quan hệ hôn nhân hợp pháp tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, 25 người có tên tiếp tục phải cung cấp giấy tờ chứng minh quyền sử dụng đất đó là tài sản riêng của mình hoặc chứng minh vợ hay chồng của mình đã ủy quyền cho mình định đoạt quyền sử dụng đất chung Điều này cho thấy, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, do thiếu hay không chính xác về thông tin người sử dụng đất, nên đã không thể hiện được vai trò của nó trong việc chứng minh một người nào đó là người có quyền định đoạt tài sản Việc công chứng viên yêu cầu cung cấp thêm các giấy tờ khác nhằm xác thực các khả năng có thể xảy ra để ngăn ngừa rủi ro cho các bên, nên có thể nói là phù hợp với quy định của pháp luật Nhưng xu hướng này cũng gặp phải những vướng mắc nhất định: Nếu quyền sử dụng đất đích thực là tài sản riêng của người đó, mà về nguyên tắc, toàn bộ giấy tờ chứng minh các giao dịch như tặng, cho riêng, thừa kế riêng, nhận chuyển nhượng bằng tài sản riêng… đã nộp tại cơ quan đăng ký đất đai để được cấp giấy chứng nhận, nên người này không thể cung cấp giấy tờ của giao dịch để chứng minh quyền sử dụng đất là tài sản riêng Trường hợp này, nếu bắt buộc người yêu cầu công chứng cung cấp giấy tờ về việc xác định tài sản riêng thì có sự bất hợp lý nhất định khi một người là chủ sở hữu đích thực lại phải có xác nhận của người khác để làm thủ tục định đoạt tài sản của mình Thực tế có trường hợp, người yêu cầu công chứng đã cung cấp thêm giấy đăng ký kết hôn Theo đó, thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là trước thời điểm kết hôn Tuy nhiên, công chứng viên vẫn lúng túng vì cho rằng có thể quyền sử dụng đất được tạo lập trong thời gian người đó tồn tại một quan hệ hôn nhân trước nữa Khi đó lại cần phải có giấy xác nhận tình trạng hôn nhân tại thời điểm cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để xác định Nhưng trong thực tế, việc xin giấy xác nhận tình trạng hôn nhân trong quá khứ là rất khó khăn - Vướng mắc trong xác định quyền sử dụng đất đủ điều kiện giao dịch hay không? Theo quy định của pháp luật hiện hành, không phải mọi trường hợp đất được Nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất thì được giao dịch như nhau Cụ thể, quy định tại khoản 3 Điều 192 Luật Đất đai năm 2013 cũng như khoản 1 Điều 40 Nghị định số 43/2014/NĐCP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, theo đó, “hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước chỉ được chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất sau 10 năm kể từ ngày có quyết định giao đất nếu được Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận không còn nhu cầu sử dụng do chuyển khỏi địa bàn xã, phường, thị trấn nơi cư trú để đến nơi khác hoặc do chuyển sang làm nghề khác hoặc không còn khả năng lao động” Tuy nhiên, thực tế trong thời gian gần đây, đã xảy ra không ít trường hợp người sử dụng diện tích đất này vẫn tiến hành chuyển nhượng khi chưa đủ điều kiện để chuyển nhượng và các tổ chức hành nghề công chứng vẫn thực hiện công chứng giao dịch Nguyên nhân là do các thông tin trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chưa thực sự minh thị để công chứng viên có cơ sở xác định diện tích đất này chưa đủ điều kiện để giao dịch Theo quy định tại điểm b khoản 8 Điều 6 Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT thì 26 trường hợp hộ gia đình, cá nhân đồng bào dân tộc thiểu số sử dụng đất do được Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước đã nêu ở trên thì thông tin về nguồn gốc sử dụng đất vẫn được thể hiện như đối với các trường hợp giao đất có thu tiền sử dụng đất khác Do đó, công chứng viên tuy đã nắm trong tay giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của đương sự, song không có đủ thông tin cần thiết để xác định giao dịch này là vi phạm pháp luật Trong trường hợp đó, nếu cho rằng công chứng viên có lỗi và có trách nhiệm bồi thường thiệt hại thì theo tác giả là chưa thực sự công bằng và hợp lý Bởi lẽ, công chứng viên chỉ có trách nhiệm xác thực các khía cạnh pháp lý theo hồ sơ công chứng mà không có trách nhiệm xác thực các vấn đề không được nêu ở giấy chứng nhận quyền sử dụng đất Tuy nhiên, nếu cho rằng công chứng viên không có trách nhiệm bồi thường thiệt hại trong trường hợp này thì quyền lợi của các bên trong giao dịch không được bảo đảm - Vướng mắc trong việc xác định tư cách người ký giao dịch quyền sử dụng đất của hộ gia đình sử dụng đất Khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP và Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ (Thông tư số 02/2015/TTBTNMT) quy định: “Người có tên trên giấy chứng nhận hoặc người được ủy quyền theo quy định của pháp luật về dân sự quy định tại khoản 1 Điều 64 của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP chỉ được thực hiện việc ký hợp đồng, văn bản giao dịch về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất khi đã được các thành viên trong hộ gia đình sử dụng đất đồng ý bằng văn bản và văn bản đó đã được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật” Quy định này có sự khác biệt đáng kể so với pháp luật về dân sự Trong Bộ luật Dân sự năm 2005, việc định đoạt tài sản là tư liệu sản xuất, tài sản chung có giá trị lớn của hộ gia đình phải được các thành viên từ đủ mười lăm tuổi trở lên đồng ý mà không nhất thiết phải tất cả các thành viên của hộ đồng ý7 Trong Bộ luật Dân sự năm 2015 thì sự khác biệt lại càng lớn hơn: Việc định đoạt tài sản là bất động sản phải có sự thỏa thuận của tất cả các thành viên gia đình là người thành niên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ, trừ trường hợp luật có quy định khác8 Ở đây, theo quy định của Bộ luật Dân sự năm 2015, chỉ khi có “luật” quy định khác thì mới áp dụng quy định đó Do vậy, sự tồn tại của khoản 5 Điều 14 Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT không những không cụ thể hóa được các quy định của pháp luật dân sự mà còn có sự mâu thuẫn nhất định, gây ra những vướng mắc, thiếu thống nhất trong công chứng, chứng thực quyền sử dụng đất của hộ gia đình Ngoài ra, khoản 2 Điều 117 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch trong trường hợp luật có quy định” Như vậy, vấn đề ở đây là ngay trong các quy định của Bộ luật này, cũng như Luật Đất đai năm 2013 đã không đưa ra điều kiện về hình thức đối với giao dịch ủy quyền giữa các thành viên trong hộ gia đình với người trực tiếp ký giao dịch đó, do đó, quy định 27 trên của Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT sẽ tạo ra môi trường thiếu minh bạch, gây lúng túng, vướng mắc trong khi nó lại quy định là bắt buộc phải có công chứng, chứng thực Trong thực tế, nếu trường hợp người yêu cầu công chứng, chứng thực chứng minh được các thành viên còn lại của hộ gia đình đã ủy quyền cho mình giao dịch về quyền sử dụng đất (như bằng email, bằng video hoặc thông điệp dữ liệu phản ánh chính xác và có khả năng lưu trữ), thì hồ sơ công chứng đó có hợp lệ không? CHƯƠNG 3 NHỮNG GIẢI PHÁP VÀ KIẾN NGHỊ 3.1 CÁC GIẢI PHÁP NHẰM NÂNG CAO HIỆU QUẢ ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG - Tiếp tục tham mưu cho Sở Tư pháp đề xuất UBND tỉnh xây dựng cơ sở dữ liệu Công chứng trên địa bàn tỉnh, vì việc sớm được xây dựng được Cơ sở dữ liệu công chứng các thông tin về nguồn gốc tài sản, tình trạng giao dịch của tài sản và các thông tin về biện pháp ngăn chặn được áp dụng đối với các tài sản có liên quan đến hợp đồng, giao dịch là một việc cần thiết và cấp bách nhằm ngăn ngừa các giao dich xấu, hạn chế rủi ro cho các công chứng viên nói riêng và hoạt động công chứng nói chung trên địa bàn thành phố Kon Tum; - Phối kết hợp với các cơ quan có thẩm quyền trong việc tuyên truyền, phổ biến về việc cấp quyền sở hữu nhà ở tạo điều kiện thuận lợi cho tổ chức cá nhân khi đến tham gia giao dịch về nhà ở tại các tổ chức hành nghề công chứng trên địa bàn; - Tham mưu cho lãnh đạo Sở phối hợp với cơ quan có thẩm quyền trong việc tổ chức tập huấn nghiệp vụ về kiểm tra, nhận dạng tài liệu và hồ sơ giả Đề xuất sửa đổi, bổ sung việc thu và quản lý phí công chứng theo hướng quản lý việc thu và việc chi như nhau giữa Phòng công chứng và văn phòng công chứng; - Đề nghị thành lập Hội công chứng viên tỉnh vì Hội Công chứng viên ra đời sẽ là “ngôi nhà chung” tập hợp, đoàn kết đội ngũ công chứng viên, bảo vệ quyền, lợi ích hợp pháp của công chứng viên, giám sát việc tuân theo pháp luật, thực hiện quy tắc đạo đức hành nghề công chứng; cùng tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc trong quá trình hành nghề và tạo điều kiện để các công chứng viên trao đổi, học tập kinh nghiệm chuyên sâu về nghề nghiệp và phát huy tính tự quản của tổ chức xã hội - nghề nghiệp công chứng; nâng cao chất lượng hoạt động hành nghề công chứng, góp phần ổn định phát triển kinh tế - xã hội của địa phương Như vậy, có thể thấy trong tình hình hiện nay, đội ngũ công 28 chứng viên ngày càng phát triển về số lượng làm tăng thêm tính phức tạp về công tác quản lý công chứng Yêu cầu về quản lý nhà nước đối với tổ chức, hoạt động công chứng được đặt ra trong điều kiện hiện nay là rất cao, vừa nhằm đảm bảo vai trò quản lý, vừa phát huy vai trò tự quản của tổ chức xã hội nghề nghiệp của công chứng viên, đòi hỏi phải có một tổ chức xã hội nghề nghiệp để các công chứng viên tự quản, giám sát lẫn nhau trong hoạt động hành nghề Do vậy, việc thành lập Hội công chứng viên là xu thế tất yếu, giúp hoạt động công chứng của địa phương ngày càng chuyên nghiệp, hiện đại - Tiếp tục đẩy mạnh cải cách hành chính trong lĩnh vực công chứng theo hướng sắp xếp hợp lý quy trình nhận và giải quyết hồ sơ công chứng, nâng cao trách nhiệm, ý thức phục vụ của cán bộ công chức, triển khai thực hiện tốt cơ chế "một cửa" tại cơ quan công chứng Xây dựng dữ liệu thông tin phục vụ cho hoạt động công chứng các giao dịch dân sự liên quan đến bất động sản tại Phòng; - Tiếp tục quan tâm đến việc xây dựng, sửa chữa trụ sở làm việc, sắp xếp quy trình giải quyết hồ sơ hợp lý, thực hiện tin học hóa trong quản lý và khai thác hồ sơ lưu trữ, bố trí cán bộ phát huy năng lực chuyên môn giải quyết tốt các yêu cầu công chứng được thực hiện theo cơ chế "một cửa" với việc bố trí địa điểm nhận trả hồ sơ thuận lợi; - Ban hành mới, sửa đổi, bổ sung, giải thích, hướng dẫn kịp thời các văn bản quy phạm pháp luật về công chứng để có cơ sở áp dụng pháp luật; - Xây dựng đội ngũ cán bộ công chức nhà nước có thẩm quyền áp dụng pháp luật về công chứng đáp ứng được yêu cầu nhiệm vụ; - Hoàn thiện các cơ chế phối hợp giữa chủ thể áp dụng pháp luật về công chứng với các cơ quan, ban, ngành, tổ chức chính trị - xã hội để nâng cao hiệu quả áp dụng pháp luật về công chứng; - Đầu tư cơ sở, trang thiết bị, điều kiện làm việc, quan tâm chế độ chính sách đãi ngộ để cán bộ công chức có thẩm quyền áp dụng pháp luật về công chứng yên tâm công tác, hoàn thành tốt nhiệm vụ; - Thường xuyên sơ kết, thực hiện tổng kết kinh nghiệm áp dụng pháp luật về công chứng để điều chỉnh cho sát thực tế hơn; - Tăng cường công tác kiểm tra, giám sát để hoạt động áp dụng pháp luật về công chứng được đảm bảo thực hiện đúng đắn; - Tăng cường sự lãnh đạo của Đảng từ Sở đến cơ sở đối với công tác áp dụng pháp luật về công chứng; - Nâng cao hiệu lực chỉ đạo, điều hành tổ chức thực hiện của UBND từ Sở đến các Phòng ban với các lĩnh vực công tác tư pháp trong đó có hoạt động áp dụng pháp luật về công chứng; - Kiện toàn đội ngũ, đảm bảo chất lượng cán bộ tư pháp chuyên trách; - Hoàn thiện cơ chế giám sát, kiểm tra hoạt động áp dụng pháp luật về công chứng đối với các chủ thể được giao thẩm quyền ở các Phòng ban; - Tăng cường sự phối hợp giữa các cơ quan chức năng trong việc nâng cao hiệu quả công chứng; 29 3.2 MỘT SỐ KIẾN NGHỊ NHẰM HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT Nhằm tháo gỡ những vướng mắc vừa nêu, em xin đưa ra một số kiến nghị nhằm hoàn thiện pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo hướng cụ thể sau: Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT nên cụ thể hóa thông tin của các thành viên của hộ gia đình sử dụng đất trong giấy chứng nhận quyền sử dụng đất bằng cách liệt kê họ tên những người này trong mục thông tin về “người sử dụng đất” hoặc ít nhất cũng liệt kê tại mục “ghi chú” của giấy chứng nhận Điều này không chỉ tháo gỡ được vướng mắc đã nêu mà phù hợp với tinh thần của Bộ luật Dân sự năm 2015 Theo Bộ luật Dân sự năm 2015, hộ gia đình không còn tư cách là chủ thể của quan hệ dân sự nói chung và giao dịch dân sự nói riêng, cũng như không có người đại diện theo pháp luật Cho nên, người trực tiếp giao kết giao dịch về quyền sử dụng đất của hộ không phải là chủ hộ với sự đồng ý của các thành viên còn lại, mà tất cả thành viên của hộ cùng là một bên trong giao dịch hoặc một thành viên ký giao dịch với tư cách là cá nhân đại diện theo ủy quyền của các cá nhân khác Bên cạnh đó, Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT cũng cần quy định theo hướng, trong trường hợp quyền sử dụng đất là tài sản chung của vợ chồng, mà vợ hoặc chồng đã ủy quyền cho người còn lại đứng tên đăng ký hoặc thuộc trường hợp không có quyền sử dụng đất ở Việt Nam thì mục về “người sử dụng đất” vẫn ghi thông tin của một bên chồng hoặc vợ là người được ủy quyền hoặc đủ điều kiện sử dụng đất, nhưng phần “ghi chú” phải ghi thông tin để phân định với các trường hợp cá nhân sử dụng đất Theo đó, mục này có thể ghi là: “Quyền sử dụng đất chung với chồng (vợ) là ông (bà):… (ghi họ tên của bên chồng, vợ còn lại) Trường hợp quyền sử dụng đất được tạo lập theo nguồn gốc mà pháp luật bắt buộc phải hội đủ điều kiện nhất định mới được giao dịch thì phần thông tin về “nguồn gốc đất” cần ghi rõ, cụ thể là được giao theo nguồn gốc đó Chẳng hạn như trường hợp nói ở trên, mục này cần ghi cụ thể: “Nguồn gốc đất: Đất được Nhà nước giao đất theo chính sách ưu đãi đối với hộ gia đình, cá nhân là đồng bào dân tộc thiểu số” hoặc đoạn này cũng phải được ghi rõ trong mục “ghi chú” của giấy chứng nhận Đối với Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT, hạn chế đó là đã đặt ra yêu cầu cao hơn so với Bộ luật Dân sự, theo đó, thành viên của hộ gia đình sử dụng đất chỉ được ký giao dịch khi có tất cả thành viên đồng ý Vì vậy, nội dung này cần sửa đổi cho phù hợp với Bộ luật Dân sự năm 2015 Ngoài ra, đối với các giao dịch bất động sản thì phải được công chứng để đảm bảo an toàn pháp lý cho các hợp đồng, giao dịch, đồng thời là biện pháp tăng cường sự quản lý, bảo hộ của Nhà nước để giảm thiểu rủi ro cho các bên tham gia giao dịch Việc công chứng hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất là bắt buộc trừ trường hợp hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc 30 các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên Quy định những trường hợp bất động sản quan trọng không liên quan đến kinh doanh bất động sản thì phải công chứng, chứng thực Các hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp phải được công chứng, chứng thực trừ trường hợp một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo nhu cầu của các bên hoặc các trường hợp khác theo nhu cầu của các bên tham gia giao dịch Quy định các giao dịch bất động sản phải được công chứng, chứng thực theo nhu cầu của các bên tham gia giao dịch Với phương án này, các bên trong giao dịch dân sự có quyền tối đa trong việc quyết định có công chứng, chứng thực giao dịch bất động sản để hưởng những ưu điểm mà công chứng, chứng thực mang lại Ngược lại nếu hợp đồng không được công chứng, chứng thực thì giao dịch bất động sản cũng không bị vô hiệu và các bên cũng không bị bắt buộc phải thực hiện Với quy định yêu cầu công chứng giao dịch về bất động sản là rất cần thiết và hợp lý trong điều kiện nước ta hiện nay, nó không chỉ có ý nghĩa lớn trong việc bảo vệ lợi ích của Nhà nước, tăng cường công tác quản lý đất đai mà còn có ý nghĩa quan trọng trong việc bảo vệ quyền và lượi ích hợp pháp của các bên tham gia giao dịch Để đảm bảo thực hiện đầy đủ thẩm quyền công chứng, chứng thực các gaio dịch về bất động sản, các cơ quan quản lý công chứng cần có giải pháp khắc phục những tồn tại, bất cập trong hoạt động công chứng, phát huy vai trò của các tổ chức hành nghề công chứng, công chứng viên, làm cơ sở phát triển toàn diện lĩnh vực này 31 KẾT LUẬN Nghiên cứu về đặc điểm pháp luật công chứng hợp đồng về QSDĐ, đặc biệt là hợp đồng chuyển nhượng QSDĐ giúp chúng ta có cái nhìn toàn diện hơn về hoạt động này, đồng thời đề xuất định hướng xây dựng và hoàn thiện pháp luật nhằm bảo đảm an toàn pháp lý cho giao dịch chuyển nhượng QSDĐ nói riêng và cả các giao dịch khác về quyền sử dụng đất Bài báo cáo cũng có những phân tích, đánh giá thực trạng pháp luật công chứng hợp đồng chuyển nhượng đồng thời đề xuất hoàn thiện pháp luật trong lĩnh vực này.Trong điều kiện hội nhập kinh tế quốc tế, cần sớm triển khai các giải pháp tổng thể và đồng bộ nhằm thúc đẩy các quan hệ chuyển nhượng quyền sử dụng đất phát triển, kiện toàn cơ chế quản lý của nhà nướcđối với pháp luật về công chứng, mở rộng tối đa quyền và lợi ích cho người sử dụng đất, mở rộng đa dạng hàng hóa bất động sản, kiểm soát các tranh chấp, vi phạm phát sinh 32 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO [1] Bộ luật Dân sự ngày 24 tháng 11 năm 2015 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2017); [2] Luật Công chứng ngày 20 tháng 6 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015); [3] Luật Nhà ở ngày 25 tháng 11 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015); [4] Luật Đất đai ngày 29 tháng 11 năm 2013 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2014); [5] Luật Hôn nhân và gia đình ngày 19 tháng 6 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 01 năm 2015); [6] Luật Kinh doanh bất động sản ngày 25 tháng 11 năm 2014 (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 07 năm 2015); [7] Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ về quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai [8] Thông tư số 02/2015/TT-BTNMT ngày 27/01/2015 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định chi tiết một số điều của Nghị định số 43/2014/NĐ-CP [9] Thông tư số 06/2015/TT-BTP ngày 15 tháng 06 năm 2015 của Bộ Tư pháp quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật công chứng (có hiệu lực kể từ ngày 01 tháng 08 năm 2015); [10] Thông tư số 23/2014/TT-BTNMT ngày 19 tháng 05 năm 2014 của Bộ Tài nguyên và Môi trường quy định về Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất (có hiệu lực kể từ ngày 05 tháng 7 năm 2014); 33 ... máy 10 CHƯƠNG 11 THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM 11 2 .1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN... việc cho công chứng viên 10 CHƯƠNG THỰC TIỄN ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG VỀ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TẠI PHỊNG CƠNG CHỨNG SỐ THÀNH PHỐ KON TUM 2 .1 LÝ LUẬN CHUNG VỀ CÔNG CHỨNG HỢP ĐỒNG CHUYỂN... NHƯỢNG QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT 11 2 .1. 1 Lý luận chung công chứng 11 2 .1. 2 Lý luận chung công chứng hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất 14 2.2 THỰC TRẠNG ÁP DỤNG PHÁP LUẬT CÔNG CHỨNG