ĐỀ BÀI Khách hàng đề nghị tư vấn viên cung cấp cho họ sở pháp lý để đơn phương chấm dứt Hợp đồng trước thời hạn hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh để đầu tư xây dựng tò nhà 32 tầng với kiện sau : - Bên góp tiền khách hàng - Bên có đất chủ đầu tư Sau hợp đồng góp vốn ký kết, phần tiền khách hàng nộp cho nhà đầu tư, song bên chủ đầu tư chiếm dụ vốn khách hàng để sử dụng vào mục đích khác Chủ đầu tư không tiến hàng đầu tư DA theo tiến độ thỏa thuận cam kết hợp đồng, dẫn đến dự án bị ngừng trệ, ảnh hưởng đến quyền lợi khách hàng Nay khách hàng đến nhờ tư vấn viên giúp họ làm rõ số vấn đề pháp lý sau đây: Hãy xác định vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ vụ việc Hãy rõ sở pháp lý sở thực tế để yêu cầu phía chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại lỗi gay phạt hợp đồng GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1.Hãy xác định vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ vụ việc Thứ nhất, hợp đồng trường hợp có tên gọi gì? Theo quy định Khoản Điều Luật đầu tư 2014 quy định: "Đầu tư kinh doanh việc nhà đầu tư bỏ vốn đầu tư để thực hoạt động kinh doanh thông qua việc thành lập tổ chức kinh tế; đầu tư góp vốn, mua cổ phần, phần vốn góp tổ chức kinh tế; đầu tư theo hình thức hợp đồng thực dự án đầu tư" Theo đó, đầu tư theo hình thức hợp đồng bao gồm: hình thức đầu tư theo hợp đồng hợp tác kinh doanh;) Do đó, hình thức đầu tư mà nhà đầu tư vào hình thức góp vốn Nên, hợp đồng ký kết bạn bên đầu tư hợp đồng góp vốn Thứ hai, Trong trình làm ăn thất bại số tiền nhà đầu tư giải nào? Trong trình kinh doanh mà có làm ăn thua lỗ số tiền đầu tư bạn bị để chi trả khoản nợ toán khoản nợ đến hạn; trả lương cho nhân công làm việc…tuy nhiên theo dự án nhận đầu tư khơng thua lỗ nhà đầu tư sử dụng số tiền khách hàng sai mục đích nên phía nhà đầu tư vi phạm hợp đồng Thứ ba, chấm dứt hợp đồng Theo quy định Điều 428 Bộ luật dân 2015 Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng: “1 Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bên có thỏa thuận pháp luật có quy định Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc chấm dứt hợp đồng, khơng thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường 3 Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp Bên thực nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên toán phần nghĩa vụ thực Bên bị thiệt hại hành vi không thực nghĩa vụ hợp đồng bên bồi thường Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng khơng có quy định khoản Điều bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng xác định bên vi phạm nghĩa vụ phải thực trách nhiệm dân theo quy định Bộ luật này, luật khác có liên quan khơng thực nghĩa vụ hợp đồng.” Như vậy, trường hợp bên đơn phương chấm dứt hợp đồng trước thời hạn mà bạn bị thiệt hại bên vi phạm phải có nghĩa vụ bồi thường Tuy nhiên theo đề bên chủ đầu tư nhận nưar nguồn vốn sử dụng vào mục đích khác khơng tiênd hành theo dự án ban đầu đề việc đơn phương chấm dứt hợp đồng bên khách hàng hồn tồn có sở cho bên chủ đầu tư vi phạm phần hợp đồng Trong lĩnh vực bất động sản, hợp đồng góp vốn hình thức chủ đầu tư huy động vốn từ khách hàng thơng qua hình thức kí kết hợp đồng hợp tác đầu tư, hợp đồng vay vốn,… Trong bối cảnh nhu cầu nhà người dân tăng cao hợp đồng góp vốn trở nên phổ biến Tuy nhiên, điều khoản hợp đồng góp vốn chủ đầu từ thương lượng, đàm phán với khách hàng nên người mua khơng có điều kiện để đảm bảo quyền lợi góp vốn Hợp đồng góp vốn lĩnh vực bất động sản gây khó hiểu cho nhiều người, đặc biệt người khơng có nhiều thơng tin liên quan đến bất động sản Theo điều 55, Luật kinh doanh bất động sản ( sửa đổi năm 2014) quy định điều kiện bất động sản hình thành tương lai đưa vào kinh doanh sau: Chủ đầu tư cần có giấy tờ quyền sử dụng đất, hồ sơ dự án, thiết kế vẽ thi cơng cấp có thẩm quyền phê duyệt, đồng thời phải có giấy phép xây dựng, giấy tờ nghiệm thu việc hoàn thành xây dựng sở hạ tầng kỹ thuật tương ứng theo tiến độ dự án Trường hợp nhà chung cư, tòa nhà hỗn hợp có mục đích để hình thành tương lai phải có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng tòa nhà Như chủ đầu chủ đầu tư buộc phải thi cơng xong móng phép mở bán dự án Khi dự án chưa xây xong móng, chủ đầu tư cần huy động nguồn lực tài phải ký hợp đồng hợp tác đầu tư với khách hàng (hợp đồng góp vốn) Và chủ đầu tư nhận vốn góp bạn trả lãi suất, khơng trả hộ Như có nghĩa chủ đầu tư ứng tiền trước từ khách hàng để xây dựng phát triển dự án Cũng theo Luật kinh doanh bất động sản, việc ký hợp đồng góp vốn để đầu tư xây dựng nhà thương mại phép thực thơng qua hình thức quy định khoản 2, Điều 69 Luật Nhà năm 2014 Cụ thể: - “…2 Vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân - Tiền mua, tiền thuê mua, tiền thuê, nhà trả trước theo hợp đồng mua bán, cho thuê, cho thuê mua nhà hình thành tương lai - Vốn vay từ tổ chức tín dụng, tổ chức tài hoạt động Việt Nam” Trường hợp ký hợp đồng góp vốn khơng với quy định Điều 68, Điều 69 Luật Nhà năm 2014 hợp đồng hợp tác đầu tư không pháp luật công nhận Lúc này, chủ đầu tư bị xử phạt phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn Khi tham gia góp vốn, cá nhân, đơn vị cần ý đến Nghị định 99/2015/NĐCP Trong nghị định có quy định: trường hợp ký hợp đồng mua bán, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai mà thu tiền trả trước người mua, thuê, thuê mua nhà chủ đầu tư phải tuân thủ điều kiện hình thức mua, thuê, thuê mua nhà hình thành tương lai theo quy định pháp luật kinh doanh bất động sản Theo điểm a, khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015 hướng dẫn Luật Nhà quy định: “Bên tham gia góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết quy định điểm phân chia lợi nhuận (bằng tiền cổ phiếu) sở tỷ lệ vốn góp theo thỏa thuận hợp đồng Chủ đầu tư khơng áp dụng hình thức huy động vốn quy định điểm a, khoản Điều 19 Nghị định số 99/2015 hình thức huy động vốn khác để phân chia sản phẩm nhà ở, hộ để ưu tiên đăng ký, đặt cọc, hưởng quyền mua nhà để phân chia quyền sử dụng đất dự án cho bên huy động vốn Ngoại trừ trường hợp góp vốn thành lập pháp nhân để nhà nước giao làm chủ đầu tư dự án xây dựng nhà Như vậy, dựa vào luật nhà năm 2014, chủ đầu tư khơng phép ký hợp đồng góp vốn với cá nhân, tổ chức để huy động vốn xây dựng dự án nhằm mục đích ưu tiên đăng ký hưởng quyền mua nhà hình thành tương lai Theo đó, người mua ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai trái với quy định pháp luật Chỉ rõ sở pháp lý sở thực tế để yêu cầu phía Chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại lỗi gây phạt hợp đồng a) Về yêu cầu chủ đầu tư vấn đề bồi thường thiệt hại lỗi gây Theo nhóm em, để yêu cầu phía chủ đầu tư bồi thường thiệt hại lỗi gây có hai hướng để chứng minh: Một chứng minh việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo Khoản Điều 428 BLDS 2015; Hai chứng minh hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh vô hiệu vi phạm điều cấm luật theo Điều 123 BLDS 2015 Thứ nhất, chứng minh việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng theo khoản Điều 428 BLDS 2015 Căn theo Điều 428 Bộ Luật Dân 2015 quy định Đơn phương chấm dứt thực hợp đồng dân sau: “1 Một bên có quyền đơn phương chấm dứt thực hợp đồng bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghiêm trọng nghĩa vụ hợp đồng bên có thỏa thuận pháp luật có quy định 2 Bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng phải thông báo cho bên biết việc chấm dứt hợp đồng, khơng thơng báo mà gây thiệt hại phải bồi thường Khi hợp đồng bị đơn phương chấm dứt thực hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ, trừ thỏa thuận phạt vi phạm, bồi thường thiệt hại thỏa thuận giải tranh chấp Bên thực nghĩa vụ có quyền yêu cầu bên toán phần nghĩa vụ thực Bên bị thiệt hại hành vi không thực nghĩa vụ hợp đồng bên bồi thường Trường hợp việc đơn phương chấm dứt thực hợp đồng khơng có quy định khoản Điều bên đơn phương chấm dứt thực hợp đồng xác định bên vi phạm nghĩa vụ phải thực trách nhiệm dân theo quy định Bộ luật này, luật khác có liên quan khơng thực nghĩa vụ hợp đồng.” Theo khoản Điều 428 BLDS việc bồi thường phải vào yếu tố lỗi bên gây thiệt hại Theo thông tin mà khách hàng cung cấp, phía bên có đất khơng thực theo tiến độ đầu tư thỏa thuận hợp đồng, có dấu hiệu chiếm dụng vốn Do đó, với nguyên tắc có lỗi quy định khoản Điều 428 BLDS, bên có lỗi việc làm cho hợp đồng bị đơn phương chấm dứt hợp đồng phải bồi thường thiệt hại bên phải bồi thường thiệt hại bên phía nhà đầu tư có đất Căn theo Điều 304 Luật Thương mại 2005 quy định Nghĩa vụ chứng minh tổn thất sau: "Bên yêu cầu bồi thường thiệt hại phải chứng minh tổn thất, mức độ tổn thất hành vi vi phạm gây khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm hưởng khơng có hành vi vi phạm.” Do việc bồi thường thiệt hại áp dụng trường hợp khách hàng chứng minh hành vi vi phạm tiến độ thực hợp đồng phía bên gây thiệt hại thực tế bên góp tiền Vấn đề bồi thường thiệt hại áp dụng theo quy định Điều 302 Luật Thương mại: Điều 302 Bồi thường thiệt hại "1 Bồi thường thiệt hại việc bên vi phạm bồi thường tổn thất hành vi vi phạm hợp đồng gây cho bên bị vi phạm Giá trị bồi thường thiệt hại bao gồm giá trị tổn thất thực tế, trực tiếp mà bên bị vi phạm phải chịu bên vi phạm gây khoản lợi trực tiếp mà bên bị vi phạm hưởng khơng có hành vi vi phạm.” Thứ hai, chứng minh hợp đồng góp vốn hợp tác kinh doanh vơ hiệu vi phạm điều cấm pháp luật theo Điều 123 BLDS 2015 Căn theo quy định Khoản Điều hành vi bị cấm Luật kinh doanh bất động sản 2014: “5 Huy động, chiếm dụng vốn trái phép; sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích theo cam kết” Căn theo Khoản Điều 68 nguyên tắc huy động vốn phát triển nhà Luật Nhà : “Tổ chức, cá nhân phải sử dụng vốn huy động vào mục đích phát triển nhà đó, khơng sử dụng vốn huy động cho dự án khác mục đích khác.” Căn theo Khoản Điều 19 Nghị định 99/2015 hướng dẫn luật nhà : “Việc ký hợp đồng huy động vốn để đầu tư xây dựng nhà thương mại thực thông qua hình thức quy định Khoản 2, Điều 69 Luật Nhà ở; trường hợp ký hợp đồng huy động vốn không với quy định Điều 68, Điều 69 Luật Nhà quy định Điều khơng pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.” Chủ đầu tư ký kết với khách hàng hợp đồng hợp tác kinh doanh, nghĩa vụ chủ đầu tư sử dụng số vốn góp khách hàng đầu tư xây dựng tòa nhà 32 tầng, lại sử dụng phần tiền góp vốn vào mục đích khác Do đó, chủ đầu tư vi phạm Khoản Điều luật kinh doanh bất động sản Ngồi ra, hợp đồng khơng pháp luật cơng nhận không đáp ứng đủ điều kiện theo Khoản Điều 19 Nghị định 99/2015 Khoản Điều 68 Luật Nhà Như giải pháp mà khách hàng hướng tới yêu cầu Tòa án tun hợp đồng vơ hiệu Căn theo Khoản 1,2,4 Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu pháp lý giao dịch dân vô hiệu: “1 Giao dịch dân vô hiệu không làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập Khi giao dịch dân vô hiệu bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận Trường hợp khơng thể hồn trả vật trị giá thành tiền để hồn trả Bên có lỗi gây thiệt hại phải bồi thường.” Trong trường hợp này, hợp đồng vô hiệu, quyền nghĩa vụ bên không phát sinh kể từ thời giao dịch xác lập; bên chủ đầu tư phải hoàn trả số tiền nhận từ khách hàng vào mục đích đầu tư; khơng thể hồn trả tiền phải hồn trả vật trị giá thành tiền, bên chủ đầu tư phải bồi thường thiệt hại không sử dụng vốn vào mục đích, tài sản khơng với giá trị mục đích ban đầu mà khách hàng muốn hướng tới Kêt luận: Trong trường hợp này, hướng giải có lợi cho khách hàng chứng minh hợp đồng hai bên vô hiệu vi phạm điều cấm pháp luật Vì hậu đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp đồng vô hiệu hoàn toàn khác Đối với hậu đơn phương chấm dứt hợp đồng hợp đồng chấm dứt kể từ thời điểm bên nhận thông báo chấm dứt Các bên tiếp tục thực nghĩa vụ Bên thực nghĩa vụ có quyền u cầu bên tốn phần nghĩa vụ thực Đối với hậu hợp đồng vơ hiệu giao dịch dân vơ hiệu Giao dịch dân vơ hiệu khơng làm phát sinh, thay đổi, chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân bên kể từ thời điểm giao dịch xác lập Các bên khơi phục lại tình trạng ban đầu, hồn trả cho nhận b, vấn đề phạt vi phạm hợp đồng Căn theo Điều 300 Luật Thương mại 2005 quy định Phạt vi phạm sau: "Phạt vi phạm việc bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng hợp đồng có thoả thuận, trừ trường hợp miễn trách nhiệm quy định Điều 294 Luật này.” Về vấn đề phạt vi phạm hợp đồng, chế tài quy định Điều 300 Luật Thương mại Theo đó, bên bị vi phạm yêu cầu bên vi phạm trả khoản tiền phạt vi phạm hợp đồng hợp đồng có thoả thuận Như vậy, trước hết phải xem xét hợp đồng hợp tác ban đầu có điều khoản phạt vi phạm hợp đồng hay không Việc áp dụng phạt vi phạm hợp đồng thực hợp đồng có quy định vấn đề Về mức phạt, Luật thương mại quy định: Căn theo Điều 301 Luật thương mại 2005 quy định Mức phạt vi phạm sau: "Mức phạt vi phạm nghĩa vụ hợp đồng tổng mức phạt nhiều vi phạm bên thoả thuận hợp đồng, không 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng bị vi phạm, trừ trường hợp quy định Điều 266 Luật này.” Vậy mức phạt vi phạm nghĩa vụ hợp đồng bên thoả thuận hợp đồng, không 8% giá trị phần nghĩa vụ hợp đồng DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Luật đầu tư 2014 Bộ luật dân 2015 Luật kinh doanh bất động sản ( sửa đổi năm 2014) Luật Nhà năm 2014 Nghị định 99/2015/NĐ-CP ... 68, Điều 69 Luật Nhà quy định Điều khơng pháp luật công nhận, chủ đầu tư bị xử phạt vi phạm theo quy định pháp luật phải bồi thường thiệt hại cho người tham gia góp vốn.” Chủ đầu tư ký kết với... thành tư ng lai Theo đó, người mua ký hợp đồng đặt cọc để giữ chỗ ký hợp đồng mua bán nhà hình thành tư ng lai trái với quy định pháp luật Chỉ rõ sở pháp lý sở thực tế để yêu cầu phía Chủ đầu tư. ..GIẢI QUYẾT VẤN ĐỀ 1.Hãy xác định vấn đề pháp lý mấu chốt cần phải làm rõ vụ việc Thứ nhất, hợp đồng trường hợp có tên gọi gì? Theo quy định Khoản Điều Luật đầu tư 2014 quy định: "Đầu tư kinh doanh