BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRẦN ĐỨC DŨNG HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TRẦN ĐỨC DŨNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ MAI THANH HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn cơng trình nghiên cứu khoa học độc lập riêng Các số liệu kết nêu luận văn trung thực có nguồn gốc rõ ràng Hà Nội, ngày … tháng… năm 2018 Tác giả Trần Đức Dũng LỜI CẢM ƠN Tôi xin chân thành cảm ơn Ban Giám Hiệu, Khoa thầy cô giáo Viện Đại học mở Hà Nội tạo điều kiện giúp đỡ q trình học tập nghiên cứu để hồn thành luận văn Tôi xin gửi lời cảm ơn chân thành đến Phó Giáo Sư Tiến sỹ Lê Mai Thanh, người hướng dẫn tận tình, chu tơi hồn thành luận văn Hà Nội, ngày tháng năm 2018 Học viên Trần Đức Dũng MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG 1.1 Khái niệm, đặc điểm chấp nhà 1.1.1 Khái niệm nhà 1.1.2 Định nghĩa, đặc điểm chấp nhà vay vốn ngân hàng 1.2 Vai trò chấp nhà vay vốn ngân hàng 1.2.1 Vai trò kinh tế 1.2.2 Vai trò ngân hàng cho vay vốn 1.2.3 Vai trò người vay vốn 1.3 Căn pháp lý điều chỉnh việc chấp nhà vay vốn ngân hàng 1.3.1 Khái quát hệ thống pháp luật điều chỉnh việc chấp nhà vay vốn ngân hàng 1.3.2.Nội dung pháp luật điều chỉnh việc chấp nhà vay vốn Ngân hàng CHƯƠNG II: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG Ở VIỆT NAM 2.1 Thực trạng quy định pháp luật chấp nhà vay vốn ngân hàng 2.1.1.Chủ thể hoạt động cho vay chấp nhà 6 16 16 16 18 18 19 26 26 26 2.1.2 Điều kiện nhà dùng làm tài sản chấp vay vốn 31 2.1.3 Hình thức nội dung giao dịch vay vốn chấp tài sản nhà 2.1.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp nhà vi phạm nghĩa vụ bảo đảm hoạt động vay vốn Ngân hàng 32 2.1.5 Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà dùng tài sản chấp vay vốn Ngân hàng 2.2 Thực tiễn thực quy định pháp luật chấp nhà vay vốn ngân hàng 2.2.1 Chủ thể hoạt động cho vay chấp nhà 2.2.2 Điều kiện nhà dùng làm tài sản chấp vay vốn 2.2.3 Hình thức nội dung giao dịch vay vốn chấp tài sản nhà 2.2.4 Trình tự, thủ tục xử lý tài sản chấp nhà vi phạm nghĩa vụ bảo đảm hoạt động vay vốn Ngân hàng 38 36 39 39 43 44 45 2.2.5 Đăng ký giao dịch bảo đảm nhà dùng tài sản chấp vay vốn Ngân hàng 2.3 Thực trạng xử lý tranh chấp chấp nhà vay vốn ngân hàng 2.3.1 Thực trạng tranh chấp chấp nhà vay vốn Ngân hàng 47 2.3.2 Đánh giá tình hình giải tranh chấp chấp nhà vay vốn Ngân hàng CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chấp nhà vay vốn ngân hàng 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật chấp nhà vay vốn Ngân hàng phải phù hợp với sách an tồn tài quốc gia 51 48 48 56 56 56 3.1.2 Hoàn thiện pháp luật về chấp nhà vay vốn Ngân hàng phải đặt mối quan hệ phát triển thị trường tín dụng 57 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật về chấp nhà vay vốn Ngân hàng phải đặt tổng thể việc hoàn thiện pháp luật giao dịch bảo đảm 58 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật về chấp nhà vay vốn Ngân hàng phải đáp ứng yêu cầu xu hội nhập 59 3.2.Một số giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp nhà vay vốn ngân hàng 3.2.1 Hoàn thiện quy định chủ thể tham gia hợp đồng chấpvay vốn Ngân hàng 59 59 3.2.2 Hoàn thiện quy định điều kiện nhà chấp để bảo đảm vay vốn Ngân hàng 60 3.2.3 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà vay vốn Ngân hàng 63 3.2.4 Hoàn thiện quy định xử lý tài sản chấp nhà vay vốn Ngân hàng 66 3.2.5 Hoàn thiện pháp luật chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp nhà đảm bảo vay vốn Ngân hàng 3.2.6 Các giải pháp kết hợp khác để giải tranh chấp liên quan đến chấp nhà đảm bảo vay vốn Ngân hàng KẾT LUẬN DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 68 68 71 73 DANH MỤC CHỮ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BĐS Bất động sản NHTM Ngân hàng thương mại TCTD Tổ chức tín dụng TSBĐ Tài sản bảo đảm LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Các tổ chức tín dụng (TCTD), đặc biệt NHTM đóng góp việc giải nhu cầu vốn, tiền cho cá nhân, tổ chức xã hội Các hoạt động thường xuyên NHTM tập trung khoản vốn “nhàn rỗi” xã hội cung ứng cho chủ thể có nhu cầu vốn cung cấp dịch vụ tài tiền tệ khác cho khách hàng Trong trình cung cấp dịch vụ cho vay vốn cá nhân, tổ chức, doanh nghiệp có nhu cầu sử dụng NHTM luôn phải đối mặt với “tiềm ẩn” rủi ro việc cho vay vốn Bởi vậy, thực tế, để hạn chế tối đa rủi ro ngân hàng áp dụng biện pháp bảo đảm (trên sở quy định pháp luật quy tắc ngân hàng) nghĩa vụ hồn trả cho ngân hàng từ phía bên vay Các biện pháp bảo đảm sinh với vai trò ràng buộc trách nhiệm người vay người cho vay trách nhiệm toán khoản nợ vay (chủ yếu tiền) không bảo đảm hạn Thực tế nay, NHTM sử dụng chủ yếu biện pháp chấp tài sản để bảo đảm cho khoản vay cá nhân, tổ chức giao kết hợp đồng tín dụng với ngân hàng Và thực tế cho thấy, loại tài sản đem chấp cho việc vay tiền chủ yếu bất động sản có giá trị lớn, phần tài sản quan trọng không nhỏ người vay như: Nhà ở, quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất, nhà máy, xưởng sản xuất Mặc dù biện pháp chấp áp dụng thường xuyên hoạt động cho vay ngân hàng chưa hẳn sở pháp lý hoạt động đầy đủ, hoàn thiện Vậy nên khơng cơng trình khoa học nghiên cứu vấn đề biện pháp bảo đảm hoạt động vay vốn nói chung biện pháp chấp tài sản bảo đảm nói riêng Tuy nhiên, trình cơng tác thân tác giả, tiếp xúc với nhiều loại hợp đồng chấp vay vốn ngân hàng khác nhau, tác giả nhận thấy pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chấp tài sản bảo đảm (TSBĐ) đặc biệt chấp nhà để bảo đảm cho việc vay vốn ngân hàng diễn nhiều địa phương nước tồn đọng nhiều vấn đề cần phải giải Hiện nay, văn pháp luật hành liên quan đến vấn đề Bộ luật dân 2015 (BLDS 2015), Luật TCTD 2010 (sửa đổi 2017), Luật Nhà 2014, Luật Đất đai 2013 số luật chuyên ngành khác, tác giả nhận thấy bất cập liên quan đến việc áp dụng đối tượng nhà TSBĐ khách hàng tham gia hợp đồng vay vốn với ngân hàng Dù tháo gỡ phần bất cập liên quan nay, với đời nhiều luật đặc biệt có thay đổi nhanh chóng tình hình kinh tế - xã hội cần thiết phải nghiên cứu tiếp nhằm giải vướng mắc tồn đọng Chính vậy, hiểu biết cá nhân tác giả, với kinh nghiệm thực tiễn mong muốn đóng góp giải pháp phù hợp cho việc hoàn thiện pháp luật, tác giả lựa chọn đề tài: “Thế chấp nhà vay vốn ngân hàng theo pháp luật Việt Nam” làm luận văn tốt nghiệp Tình hình nghiên cứu đề tài Hiện nay, chấp nhà để bảo đảm cho việc vay vốn ngân hàng trở thành vấn đề nóng hổi nghiên cứu theo nhiều chiều cạnh Các tác giả tham gia bàn luận chủ đề có nhiều ý kiến trái chiều xoay các góc độ lý luận, thực tiễn biện pháp giải Trong trình tìm hiểu nghiên cứu đề tài, tác giả thống kê số cơng trình, luận văn liên quan như: - Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản Ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng chấp nhà, đất địa bàn Thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sỹ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Ngô Quang Huy (2013), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn tỉnh Nghệ An, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội - Trần Thị Bình An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sỹ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội - Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sỹ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội - Huỳnh thị Minh Anh (2015), Thế chấp quyền sử dụng đất bảo đảm Hợp đồng tín dụng từ thực tiễn ngân hàng TMCP Ngoại thương Việt Nam – Chi nhánh Quảng Ngãi " Luận văn Thạc sỹ, Học viện Khoa học Xã hội Ngoài ra, có số viết đăng tạp chí khoa học chuyên ngành luật như: - Nguyễn Đức Lịch (2014), Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2014, tr 31 – 35 - Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Viện Nghiên cứu lập pháp, Số 19/2016, tr 51 – 58 Qua đánh giá cơng trình, viết, tác giả nhận thấy, nhìn chung cơng trình chưa đề cập tồn diện, đầy đủ khía cạnh liên quan chấp nhà vay vốn ngân hàng theo quy định hành Bởi vậy, tác giả mong muốn, thông qua đề tài, nội dung liên quan đến hạn chế, tồn hoạt động chấp nhà vay vốn ngân hàng giải quyết, mang lại tín hiệu tích cực cho giao dịch bất động sản, giao dịch tín dụng tương lai Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn luận giải bất cập áp dụng biện pháp chấp nhà vay vốn ngân hàng dựa pháp luật hành nhằm đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu thực tiễn sử dụng biện pháp bảo đảm chấp nhà vay vốn ngân hàng 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích nói trên, tác giả thực nhiệm vụ sau để triển khai hoàn thành nội dung đề tài luận văn: - Phân tích vấn đề lý luận hoạt động chấp nhà vay vốn ngân hàng góc độ nhà loại tài sản đặc biệt để bảo đảm cho khoản vay vốn ngân hàng người vay NHTM; - Khái quát hệ thống hóa khung pháp luật điều chỉnh hoạt động chấp nhà vay vốn ngân hàng Việt Nam; có tranh chấp”, thiết nghĩ việc xác định “nhà khơng có tranh chấp” nên giao cho bên nhận chấp, chấp nhà giao dịch dân mà đề cao thỏa thuận bên Bên cạnh đó, thơng tin liên quan đến tình trạng pháp lý nhà có ý nghĩa vơ quan trọng việc xác định hiệu lực pháp lý nhà tham gia chấp vay vốn Ngân hàng Do thơng tin liên quan tới việc nhà có đủ điều kiện giao dịch nói chung chấp nói riêng cần công khai, kịp thời để cá nhân, tổ chức nắm bắt trước đên việc ký kết hợp đồng giao dịch Thậm chí thông tin cần phải bên tham gia giao dịch chấp nhà nắm rõ từ giai đoạn thẩm định hồ sơ tín dụng Để làm điều cần phải có hệ thống thơng tin nhà thống nhất, công khai liên tục nhằm đáp ứng nhu cầu thiết yếu cá nhân, tổ chức trình thực giao dịch nhà nói chung chấp nhà nói riêng Mặt khác, việc quản lý thơng tin liên quan đến giao dịch, ngăn chặn giao dịch nhà cần phải phân cấp quản lý cách rõ ràng, tránh tình trạng chồng chéo Việc khai thác, sử dụng thơng tin cần phải có điều kiện giám sát chặt chẽ để không bị lạm dụng vào mục đích xấu, gây ảnh hưởng tới quyền lợi ích hợp pháp chủ sở hữu nhà Ngoài ra, cần quy định rõ thẩm quyền công nhận tranh chấp liên quan đến nhà văn yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà Điều nhằm tránh tình trạng ngăn chặn giao dịch cách bừa bãi pháp luật, làm ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp chủ thể tham gia giao dịch nhà Chính phủ cần phải ban hành văn pháp luật quy định việc xây dựng, quản lý khai thác, sử dụng hệ thống thông tin nhà Văn cần phải quy định trách nhiệm, quyền hạn quan, tổ chức, cá nhân việc xây dựng, quản lý sử dụng hệ thống thông tin nhà Hệ thống thông tin nhà cần phải đồng bao gồm thông tin quyền sử dụng đất Hệ thống thông tin phải đảm bảo nguyên tắc: - Hệ thống thông tin nhà phải xây dựng quản lý thống từ Trung ương đến địa phương; tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn ứng dụng công nghệ thông tin quan nhà nước đảm bảo tính khoa học, thuận tiện cho việc khai thác sử dụng; 61 - Cơ sở liệu nhà phải bảo đảm phục vụ kịp thời yêu cầu công tác quản lý nhà nước phát triển kinh tế - xã hội, đảm bảo an ninh quốc gia; - Các thông tin, liệu nhà thu thập, cập nhật, trì, khai thác sử dụng phải đảm bảo tính trung thực, khách quan; - Việc khai thác, sử dụng thông tin, liệu nhà phải đảm bảo mục đích, tuân theo quy định pháp luật Nội dung thông tin nhà phải cụ thể chi tiết nhà Các thông tin nhà bao gồm nội dung sau đây: - Thơng tin nhà đất giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất; Chủ sử dụng, sở hữu; địa chỉ; diện tích đất sử dụng chung, sử dụng riêng; diện tích kết cấu xây dựng nhà; thời hạn sở hữu nhà,… - Thông tin giao dịch ngăn chặn giao dịch nhà thông tin chuyển dịch quyền sở hữu nhà ở, đăng ký giao dịch bảo đảm nhà ở, thông tin ngăn chăn giao dịch nhà có tranh chấp, kê biên để thi hành án,… Hệ thống thông tin nhà rõ ràng từ cấp trung ương đến địa phương Cụ thể, Bộ xây dựng quản lý việc xây dựng quản lý Hệ thống thông tin nhà cấp trung ương UBND cấp tỉnh quản lý Hệ thống thông tin nhà cấp tỉnh, UBND cấp xã quản lý Hệ thống thông tin nhà cấp xã Các quan có thẩm quyền liên quan Văn phòng đăng ký đất đai, tổ chức hành nghề cơng chứng có trách nhiệm cơng khai thơng tin lĩnh vực quản lý Hệ thống thông tin nhà Ngồi quan có trách nhiệm cung cấp văn xác nhận thông tin nhà cho cá nhân tổ chức có nhu cầu Các văn có giá trị pháp lý làm xác định nhà có đủ điều kiện để giao dịch hay không Các cá nhân, tổ chức có nhu cầu khai thác, sử dụng thơng tin nhà cần phải dựa nhu cầu thực tế giao dịch nhà Trong trường hợp chấp nhà để đảm bảo hợp đồng tín dụng Ngân hàng bên Ngân hàng bên Thế chấp có quyền khai thác, sử dụng thơng tin nhà chấp đơn yêu cầu chủ sở hữu nhà Ngân hàng Các cá nhân, tổ chức khai thác sử dụng thông tin nhà cần đảm bảo sử dụng mục đích đảm bảo giữ bí mật thông tin cung cấp Nghiên cấm trường hợp lợi dụng thông tin nhà gây ảnh hưởng tới quyền lợi hợp pháp chủ sở hữu nhà Cần loại bỏ quy định việc tiếp nhận trực tiếp đơn yêu cầu ngăn chặn giao dịch nhà quan 62 UBND cấp, Văn phòng đăng ký đất đai hay tổ chức hành nghề công chứng Thay vào cá nhân, tổ chức có tranh chấp liên quan tới nhà phải thực việc khởi kiện Tòa án có thẩm quyền theo trình tự pháp luật tố tụng dân Khi Tòa án thụ lý vụ kiện đồng thời văn yêu cầu ngừng giao dịch nhà có tranh chấp chuyển cho quan quản lý Hệ thống thông tin nhà để công khai Các quan thi hành án quan đăng ký giao dịch bảo đảm cũng thực tương tự theo quy định pháp luật 3.2.3 Hoàn thiện quy định đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà vay vốn Ngân hàng Tác giả xin đưa số kiến nghị sau để hoàn thiện quy định chung đăng ký giao định bảo đảm Bởi suy cho cùng, khung xương sống quan trọng để thức đẩy hoàn thiện pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà vay vốn Ngân hàng Hiện nay, giao dịch bảo đảm đăng ký nhiều quan sở phân biệt theo loại tài sản, cụ thể: đăng ký giao dịch bảo đảm tài sản động sản (trừ tàu bay, tàu biển) thực Trung tâm Đăng ký giao dịch, tài sản thuộc Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp, giao dịch bảo đảm tàu bay thực Cục Hàng không Việt Nam, giao dịch bảo đảm tàu biển thực Cơ quan đăng ký tàu biển khu vực, giao dịch bảo đảm quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất thực Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất thuộc Sở Phòng Tài ngun Mơi trường Mỗi hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm có quy trình, cách thức thủ tục khác nhau, chưa chuẩn hoá Thực tế đó, dẫn đến khó khăn như: quy định thiếu thống nhất, đồng bộ, khó khăn q trình chuẩn hố hệ thống đăng ký Cần bổ sung, hoàn thiện sở pháp lý để vận hành Hệ thống sở liệu quốc gia giao dịch bảo đảm: Để xây dựng thành công Hệ thống sở liệu quốc gia giao dịch bảo đảm đòi hỏi phải có phối hợp chặt chẽ, có hiệu Bộ, ngành có liên quan, quan đăng ký giao dịch bảo đảm chuyên ngành Thực tế cho thấy, tiêu chí để đánh giá lực, hiệu hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm quốc gia khả cung cấp thơng tin tình trạng pháp lý tài sản thực nhanh nhất, xác với chi phí hợp lý Do vậy, xây dựng Hệ thống sở liệu quốc gia giao dịch bảo đảm mục tiêu 63 quốc gia hướng tới mổ hệ thống đăng ký giao dịch bảo đảm khoa học, hiệu xác.Có thể khẳng định, với thiết chế khác (ví dụ như: hợp đồng, cơng chứng, luật sư), thiết chế đăng ký giao dịch bảo đảm góp phần giúp giao dịch bảo đảm xác lập, thực minh bạch, công khai môi trường pháp lý thơng thống, an tồn, phù hợp với tính chất giao dịch dân sự, kinh doanh, thương mại Đăng ký giao dịch bảo đảm có mục đích nhằm xác định thứ tự ưu tiên tốn xử lý TSBĐ Điều quan trọng trường hợp chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân Hàng, giúp bảo vệ quyền đòi nợ bên nhận nhà chấp cách ưu tiên xử lý TSBĐ trước chủ nợ khác không đăng ký giao dịch bảo đảm Đây biện pháp giúp Ngân hàng bảo vệ khoản vay lớn trường hợp xảy rủi ro tín dụng Do việc thực đăng ký giao dịch bảo đảm chấp chấp nhà vấn đề quan trọng, NHTM cần phải đăng ký giao dịch bảo đảm tất trường hợp nhận chấp nhà Một mục đích đăng ký giao dịch bảo đảm giúp xác định thứ tự ưu tiên toán bên nhận nhận bảo đảm tài sản đăng ký giao dịch bảo đảm Tuy nhiên trường hợp xảy trường hợp chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng Nguyên nhân NHTM không chấp nhận văn đồng ý để bên chấp dùng nhà chấp bảo đảm cho nghĩa vụ khác Ngoài đăng ký giao dịch bảo đảm biện pháp mang tính chất thủ tục hành Do vậy, điều cần thiết cần hệ thống quy định để giúp quan quản lý Văn phòng đăng ký đất đai, cá nhân, NHTM thực theo Hệ thống quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm cần có tính thống nhất, tính đơn giản, hiệu Các quy định pháp luật đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà chồng chéo không thống dẫn tới việc thực khó khăn khơng đồng Đối với việc đăng ký giao dịch bảo đảm liên quan đến chấp nhà vay vốn Ngân hàng, tác giả xin kiến nghị số giải pháp sau đây: Thứ nhất, bổ sung việc chấp nhà phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo quy định pháp luật Hiện văn pháp luật quy định giao dịch bảo đảm Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP hay văn pháp luật quy định 64 đăng ký giao dịch bảo đảm Nghị định 83/2010/NĐ-CP quy định chấp quyền sử dụng đất phải đăng ký giao dịch bảo đảm mà không bắt buộc chấp nhà Tuy nhiên nhận chấp nhà ở, dù nhà riêng lẻ hay hộ chung cư NHTM đề yêu cầu phải đăng ký giao dịch bảo đảm Nguyên nhân Ngân hàng cần phải có an tồn tối đa với tài sản chấp có giá trị lớn nhà Thứ hai, điều giúp đồng hóa việc nhận chấp quyền sử dụng đất nhà gắn liền với đất Không thể để trường hợp đăng ký giao dịch bảo đảm với quyền sử dụng đất mà không đăng ký giao dịch bảo đảm nhà gắn liền với đất Điều dẫn tới tình trạng thiếu thống xử lý tài sản chấp, theo Ngân hàng ưu tiên xử lý quyền sử dụng đất lại không ưu tiên xử lý nhà ở, nhà quyền sử dụng đất đối tượng hợp đồng chấp để bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ hợp đồng tín dụng Vơ hình chung, Ngân hàng quyền ưu tiên xử lý phần tài sản chấp dẫn tới khả thu hồi phần khoản vay Do lý này, Tác giả đưa kiến nghị Bổ sungvào khoản 1, Điều 12, Nghị định 163/2006/NĐ-CP khoản 1, Điều 3, Nghị định 83/2010/NĐ-CP nội dung: Thế chấp nhà trường hợp phải đăng ký giao dịch bảo đảm theo pháp luật Thứ hai, để thống vấn đề đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà ở, văn pháp luật cần phải quy định việc đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà thủ tục hành bắt buộc trình tự, thủ tục thực giao dịch nhà Do vậy, tác giả đưa kiến nghị bổ sung thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà vào Điều 120, Luật nhà 2014 Theo bên nhận chấp thực việc nộp hồ sơ yêu cầu quan nhà nước có thẩm quyền thực việc đăng ký giao dịch đảm bảo theo hợp đồng thếchấp nhà Các bên thỏa thuận việc nộp hồ sơ theo quy định khác pháp luật Thứ ba, quy định thống mẫu giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà quyền sử dụng đất Hiện nay, tồn nhiều mẫu giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà Điều gây khó khăn cho quan nhà nước có thẩm quyền việc ghi nhận thay đổi, bao gồm việc đăng ký giao dịch bảo đảm chấp nhà vào giấy chứng nhận Điều cần sớm khắc phục việc thống chung loại mẫu giấy chứng nhận chung cho quyền sử dụng đất, quyền 65 sở hữu nhà tài sản khác gắn liền với đất phạm vi toàn quốc Bên cạnh cần sớm thay mẫu giấy chứng nhận cũ để đảm bảo tính thống cơng tác quản lý 3.2.4 Hồn thiện quy định xử lý tài sản chấp nhà vay vốn Ngân hàng Có thể nói quy định pháp luật xử lý TSBĐ nói chung xử lý nhà chấp nói riêng nước ta tồn nhiều bất cập Những bất cập bắt nguồn từ quy định pháp luật riêng lẻ, thiếu thống lĩnh vực dân sự, kinh tế, đất đai tín dụng ngân hàng Điều dẫn tới việc xử lý TSBĐ, đặc biệt với nhà chấp thực tế gặp nhiều khó khăn, góp phần tạo nhiều khoản nợ xấu khơng đáng có NHTM Để giải vấn đề cần phải thực cải cách mặt pháp luật để đảm bảo tính thống nhất, hiệu phù hợp với thực tế việc xử lý TSBĐ Vấn đề cần thiết loại bỏ bớt yếu tố hành thủ tục xử lý TSBĐ để bảo đảm quyền đòi nợ chủ nợ NHTM bảo đảm Thay thực thủ tục xử lý TSBĐ đường hành thực theo đường tư pháp Để làm điều cần bổ sungnhững quy định tố tụng rút gọn việc xử lý TSBĐ, ví dụ việc thu hồi TSBĐ Vấn đề thứ hai cần giải việc định giá xử lý TSBĐ, đặc biệt tài sản có tính chất phức tạp giá trị nhà quyền sử dụng đất Cần phải có quy định pháp luật thống định giá nhà quyền sử dụng đất TSBĐ khác Dù việc định giá xử lý TSBĐ theo giá trị thị trường hay khung giá nhà nước việc ban hành khung giá đất tài sản gắn liền với đất phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá trị thị trường thực tế tài sản Ngồi cần có thêm nhiều tổ chức định giá độc lập với nghiệp vụ chuyên môn cao để hỗ trợ việc định giá TSBĐ nhà quyền sử dụng đất Vấn đề cuối cần phải giải nâng cao hiệu phương thức xử lý TSBĐ Có hai yếu tố quan trọng để giải vấn đề thay đổi quy định pháp luật cho phù hợp với thực tế hai nâng cao lực quan, tổ chức liên quan đến việc xử lý TSBĐ Căn vào quy định pháp luật hành thực trạng việc xử lý TSBĐ, tác giả xin đưa số giải pháp sau: 66 Thứ nhất, giao cho TCTD Ngân hàng quyền thu hồi TSBĐ Điều quan trọng để bảo đảm quyền thu hồi nợ chủ nợ tăng hiệu lực hợp đồng chấp thực tế Nếu tình trạng nay, việc thu hồi TSBĐ nhà chấp điều khó khăn TCTD Ngân hàng có can thiệp q sâu thủ tục hành quy định pháp luật xử lý TSBĐ lý thuyết Do cần thiết giao việc thu hồi TSBĐ cho NHTM tự thực mà không bị ràng buộc nhiều thủ tục hành Tuy nhiên bên cạnh đó, việc thu hồi TSBĐ cần mang tính cơng khai, minh bạch Do cần thiết phải có chứng kiến bên thứ ba quan quyền địa phương nơi có TSBĐ đó, tổ chức Thừa phát lại,… Các quan tổ chức thực việc chứng kiến giám sát mà không trực tiếp can thiệp vào việc thu hồi TSBĐ bên Ngân hàng Thứ hai, bổ sung quy định định giá xử lý TSBĐ Các quy định cần nêu rõ nguyên tắc định giá TSBĐ bị xử lý đặc biệt nhà quyền sử dụng đất Việc định giá phải giá trị thực tế thị trường thực tổ chức định giá độc lập Ngoài cần thống việc ban hành bảng giá đất tài sản gắn liền với đất địa phương UBND cấp tỉnh cho sát với giá trị thực tế thị trường Chính phủ cần khuyến khích thành lập thêm tổ chức định giá độc lập để đáp ứng nhu cầu xã hội Bên cạnh cần phải thẩm định tốt hồ sơ thành lập giám sát chặt chẽ hoạt động tổ chức để đảm bảo chất lượng dịch vụ tính khách quan q trình định giá tài sản Thứ ba, hoàn thiện quy định pháp luật phương thức xử lý TSBĐ Các phương thức xử lý TSBĐ cần đảm bảo tính cơng khai, minh bạch để bảo vệ quyền lợi hợp pháp bên chấp đồng thời phải mang tính thuận tiện, nhanh chóng để đảm bảo quyền đòi nợ NHTM Bên cạnh phải nâng cao hiệu hoạt động quan Tòa án tiếp nhận giải vụ kiện việc xử lý TSBĐ Các quan quản lý nhà nước có thẩm quyền phải giám sát chặt chẽ trình Xử lý TSBĐ phiên bán đấu giá TSBĐ hay việc NHTM nhận tài sản Thế chấp để thay nghĩa vụ trả nợ Trên thực tiễn, hai phương thức hay áp dụng ẩn chứa nhiều vấn đề tiêu cực Hoàn thiện quy định phương thức xử lý tài sản chấp sở trao quyền tự chủ cho chủ thể nhận chấp, thống lĩnh vực pháp luật 67 dân sự, đất đai, ngân hàng thể mâu thuẫn chồng chéo Ngoài ra, cần quy định thủ tục rút gọn xử lý tài sản QSDĐ, tranh chấp hợp đồng chấp QSDĐ trải qua công chứng, chứng thực đăng ký quan nhà nước có thẩm quyền; quy định rõ chế xử lý tài sản chấp trường hợp chấp tách rời QSDĐ tài sản gắn liền đất; cần mở rộng giới hạn việc xác định thứ tự ưu tiên toán xử lý tài sản chấp; cần bổ sung quy định thủ tục sang tên tài sản chấp QSDĐ cho người mua pháp luật bảo đảm 3.2.5 Hoàn thiện pháp luật chế hỗ trợ trung gian quan hệ chấp nhà đảm bảo vay vốn Ngân hàng Hoạt động chấp nhà vận hành trôi chảy thuận lợi khơng có hỗ trợ chủ thể trung gian Vì vậy, hồn thiện pháp luật lĩnh vực cần phải trọng đến nội dung sau đây: tin học hóa lĩnh vực đăng ký, thời gian tới Chính phủ cần sớm nghiên cứu triển khai dịch vụ đăng ký giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch chấp QSDĐ nói riêng qua mạng; xác định rõ trách nhiệm quan chức trình xử lý tài sản chấp; quy định chế ba bên: ngân hàng - người chấp - tổ chức cá nhân thực nghĩa vụ trả nợ để đảm bảo việc xử lý nhanh chóng, thuận tiện đảm bảo an toàn cho bên nhận chấp; đồng thời giữ uy tín cho khách hàng; quy định rõ chế phối hợp, có biện pháp chế tài cụ thể người đứng đầu quan, tổ chức việc đạo việc thực phối hợp chế tài xử lý trực tiếp cán giao nhiệm vụ phối hợp với chủ thể khác việc thực thi pháp luật chấp nhà nói chung nội dung cụ thể nói riêng; tăng cường cơng tác tuyển chọn đào tạo cán lĩnh vực quản lý nhà đất… 3.2.6 Các giải pháp kết hợp khác để giải tranh chấp liên quan đến chấp nhà đảm bảo vay vốn Ngân hàng Bên cạnh việc hoàn thiện quy định pháp luật nêu nhằm góp phần xây dựng khung pháp lý tốt cần có chế đảm bảo để giải tranh chấp liên quan đến chấp nhà đảm bảo vay vốn Ngân hàng như: - Tăng cường công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật kiến thức tín dụng, chấp nhà ởvà giải tranh chấp chấp nhà đảm bảo vay vốn Ngân hàng Nếu làm tốt công tác hạn chế tranh chấp phát sinh tăng cường khả ký kết hợp đồng tín dụng 68 chủ thể Cũng cần tăng cường nội dung phong phú cụ thể mục hỏi đáp thông tin pháp luật, lịch xét xử tồ, mục trình bày thủ tục tố tụng, điều kiện khởi kiện… giúp công tác tuyên truyền, phổ biến pháp luật thực cách thuận lợi Mơ hình cần nhân rộng Toà án cấp để giải tranh chấp liên quan chấp nhà đảm bảo vay vốn Ngân hàng - Cần đề cao trách nhiệm cá nhân chức danh cán tư pháp, đặc biệt người đứng đầu đơn vị thẩm phán Tăng cường thực công tác tra, kiểm tra xử lý nghiêm minh cá nhân, tập thể cán tòa án có vi phạm Đối với trường hợp vi phạm pháp luật, phẩm chất đạo đức phải kiên loại bỏ khỏi ngành tư pháp Còn với đội ngũ tham gia hoạt động xét xử (thẩm phán hội thẩm nhân dân (nếu có)) có án tun khơng đúng, bị hủy, bị sửa có sai lầm nghiêm trọng gây thiệt hại đến quyền lợi ích hợp pháp bên, gây thất tài sản Nhà nước cần tiến hành kiểm điểm, làm rõ trách nhiệm để có biện pháp xử lý phù hợp với quy định pháp luật - Đổi hoàn thiện phương thức tổ chức, đạo, điều hành thủ tục hành chính- tư pháp hệ thống tòa án nhân dân cấp theo hướng nhanh gọn, hiệu thuận lợi cho bên tranh chấp trình tiến hành thủ tục luật định, cải tiến phương pháp lề lối làm việc với phương châm quyền hạn liền với trách nhiệm, thực tốt công tác quản lý, điều hành, phân công thường xuyên kiểm tra hoạt động cán tòa án 69 Kết luận chương Trong Chương 3, tác giả đưa phương hướng kiến nghị giải pháp để hoàn thiện pháp luật chấp nhà đảm bảo vay vốn Ngân hàng Có thể nói, nội dung quan trọng, cần phải quan tâm, ý điều chỉnh quan để góp phần xây dựng hệ thống pháp luật đồng bộ, thống nhất, hiệu Hồn thiện pháp luật có ý nghĩa khơng nhỏ đến việc phát huy vai trò tích cực hệ thống pháp luật chấp nhà để bảo đảm hợp đồng tín dụng Ngân hàng, đồng thời hạn chế thấp rủi ro cho bên tham gia giao dịch quan chức cần có kiểm sốt chặt chẽ q trình áp dụng thực pháp luật, phát sớm xử lý nghiêm hành vi lạm dụng quy định pháp luật để hưởng lợi 70 KẾT LUẬN Thông qua trình tìm hiểu nghiên cứu luận văn, với kết tổng hợp tác giả phân tích, trình bày nói trên, tác giả đưa số kết luận sau đây: Pháp luật chấp nhà đảm bảo cho việc vay vốn ngân hang hoàn thiện nhiều năm liền Tuy nhiên, trình nghiên cứu, tác giả nhận thấy, có nhầm lẫn việc hiểu luật, áp dụng luật đồng chất pháp lý nhà (một loại tài sản chủ sở hữu tạo lập gắn liền đất) với quyền sử dụng đất (một loại tài sản Nhà nước trao quyền sử dụng) Việc nhầm lẫn gây ảnh hưởng tiêu cực đến trình hình thành khung pháp lý chuẩn mực áp dụng cho việc chấp nhà vay vốn ngân hàng Pháp luật tồn điểm chưa hợp lý, cần phải sửa đổi, bổ sung, thay cho phù hợp, tương thích với quy định luật gốc (BLDS) luật chuyên ngành (Luật Nhà ở, Luật Đất đai, Luật Kinh doanh bất động sản, Luật Tổ chức tín dụng ) Đây thực trạng rõ ràng nảy sinh từ q trình xây dựng pháp luật khơng dựa đánh giá rá soát tổng thể Để giải điều góp phần xây dựng chế, xác thực thi hiệu hoạt động chấp nhà nhằm bảo đảm vay vốn ngân hàng cần phải nhanh chóng áp dụng giải pháp kịp thời để thúc đẩy hoạt động tín dụng NHTM dựa biện pháp bảo đảm tích cực chấp nhà Ngoài biện pháp hồn thiện pháp luật thực định biện pháp nâng cao hiệu thi hành pháp luật, áp dụng pháp luật thực tế có ý nghĩa quan trọng, đặc biệt biện pháp như: phổ biến, giáo dục, tuyên truyền pháp luật chấp tài sản nói chung, chấp TSBĐ nhà cho khoản vay tín dụng ngân hàng nói riêng; nâng cao chuyên môn, kỹ nhân viên nghiệp vụ ngân hàng; nâng cao hiểu biết người vay Bên cạnh đó, có ý nghĩa vai trò khơng nhỏ có phối kết hợp quan, ban ngành hữu quan Bộ Tư Pháp, Bộ Tài Ngun Mơi Trường, Bộ Tài Chính, Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam Ngân hàng thương mại 71 việc chung tay góp sức nhằm giải khó khăn, vướng mắc chấp nhà vay vốn ngân hàng Bằng hiểu biết kinh nghiệm thân, tác giả mong muốn đóng góp khoa học luận văn mang tính ứng dụng giải thích, áp dụng xử lý giao dịch vay vốn có sử dụng nhà tài sản chấp bảo đảm cho nghĩa vụ trả nợ ngân hàng 72 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Chính phủ (2014), Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014, quy định chi tiết thi hành số điều Luật đất đai, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định số 11/2012/NĐ-CP ngày 22/02/2002, sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định số 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2006, giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2010), Nghị định 83/2010/NĐ-CP ngày 23/7/2010, đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội Huỳnh Anh (2016), Một số vấn đề pháp lý chấp nhà hình thành tương lai Ngân hàng thương mại, Tạp chí Nghiên cứu lập pháp, Viện Nghiên cứu lập pháp, Số 19/2016, tr 51 – 58 Ngân hàng nhà nước (2016), Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016, quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi khách hàng, Hà Nội Ngân hàng nhà nước (2001), Quyết định 1627/2011/QĐ-NHNN ngày 31/12/2001, việc ban hành quy chế cho vay Tổ chức tín dụng khách hàng, Hà Nội Ngô Huy Cương (2003), Tổng quan luật tài sản, Khoa học Đại học Quốc Gia Hà Hội, Kinh tế - Luật, 19(3), tr.41-52 Ngô Huy Cương (2009), Những bất cập khái niệm tài sản, phân loại tài sản Bộ luật dân 2005 định hướng cải cách, Nghiên cứu lập pháp, Văn phòng Quốc hội, (22), tr.21-29 10 Ngơ Quang Huy (2013), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn tỉnh Nghệ An, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 11 Nguyễn Đức Lịch (2014), Tháo gỡ vướng mắc nhận chấp nhà hình thành tương lai, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, Viện Nhà nước Pháp luật, Số 3/2014, tr 31 – 35 73 12 Nông Thị Bích Diệp (2006), Thế chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ theo pháp luật dân Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ Luật học, Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 13 Nguyễn Ngọc Điện (1999), Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam, NXB Trẻ, thành phố Hồ Chí Minh 14 Nguyễn Thúy Hiền (2005), Các biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dự thảo Bộ luật dân (sửa đổi), Dân chủ Pháp luật, Bộ Tư pháp, (5), tr.48 15 Lê Nguyễn Nhu (2010), Hợp đồng chấp nhà, đất địa bàn Thành phố Cần Thơ, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội 16 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 17 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 18 Quốc hội (2014), Luật Xây dựng, Hà Nội 19 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 20 Quốc hội (2014), Luật Công chứng, Hà Nội 21 Quốc hội (2010), Luật Các tổ chức tín dụng, Hà Nội 22 Phan Thụy Vi (2010), Thế chấp tài sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng qua thực tiễn thành phố Hồ Chí Minh, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội 23 Lê Thị Thu Thủy (2005), Giáo trình Luật Ngân hàng, NXB Đại học quốc gia Hà Nội, Hà Nội 24 Lê Thị Thu Thủy (2006), Các biện pháp bảo đảm tiền vay tài sản tổ chức tín dụng, NXB Tư pháp, Hà Nội 25 Trường Đại học luật Hà Nội (1998), Giáo trình Luật dân sự, Tập II, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 26 Trần Thị Bình An (2013), Thế chấp quyền sử dụng đất cá nhân, hộ gia đình tổ chức tín dụng theo pháp luật Việt Nam nay, Luận văn Thạc sĩ luật học, Học viện khoa học xã hội, Hà Nội 27 Nguyễn Thanh Thúy (2014), Thế chấp nhà hình thành tương lai theo pháp luật Việt Nam, Luận văn Thạc sĩ luật học, Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội, Hà Nội 74 28 Vũ Thị Thu Hằng (2010), Một số vấn đề chấp tài sản Ngân hàng thương mại, Luận văn Thạc sỹ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội 29 http://www.daohannganhang.com.vn/2015/03/vayvon-ngan-hang-vayvon-nganhang.html 30 https://congbobanan.toaan.gov.vn/0tat1cvn/ban-an-quyet-dinh 31 http://toaan.gov.vn/portal/page/portal/tandtc 32 http://moj.gov.vn/qt/thongbao/Pages/thong-bao.aspx?ItemID=275 75 ... ngân hàng Việt Nam Chương 3: Phương hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật Việt Nam chấp nhà vay vốn ngân hàng CHƯƠNG NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN... tranh chấp chấp nhà vay vốn Ngân hàng CHƯƠNG III: PHƯƠNG HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP NHÀ Ở VAY VỐN NGÂN HÀNG 3.1 Phương hướng hoàn thiện pháp luật chấp nhà vay vốn ngân hàng. .. Căn pháp lý điều chỉnh việc chấp nhà vay vốn ngân hàng 1.3.1 Khái quát hệ thống pháp luật điều chỉnh việc chấp nhà vay vốn ngân hàng Thế chấp nhà vay vốn ngân hàng chịu điều chỉnh rộng nguồn pháp