Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố hải phòng

109 204 5
Thực trạng pháp luật và thực tiễn thi hành pháp luật về kinh doanh nhà ở hình thành trong tương lai tại thành phố hải phòng

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

CAO XUÂN TÙNG BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ LUẬT KINH TẾ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2016 - 2018 CAO XUÂN TÙNG HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CAO XUÂN TÙNG THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ Mã ngành: 8380107 HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS: Nguyễn Thị Nga HÀ NỘI – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi Các số liệu trích dẫn Luận văn trung thực có nguồn gốc rõ rang Các kết nghiên cứu Luận văn khơng trùng với cơng trình khoa học khác công bố Người cam đoan Cao Xuân Tùng LỜI CẢM ƠN Sau nột thời gian học tập nghiên cứu Viện Đại Học Mở Hà Nội, đến hồn thành luận văn tốt nghiệp Để có kết đó, trước hết tơi vơ cám ơn PGS.TS Nguyễn Thị Nga, người tận tình giúp đỡ tơi q trình lựa chọn đề tài, xác định hướng nghiên cứu hồn thành luận văn Tơi xin trân thành cảm ơn thầy, cô giáo khoa Sau Đại Học – Viện Đại Học Mở Hà Nội, đồng nghiệp , bạn bè giúp đỡ tơi q trình hồn thành luận văn Luận văn cơng trình nghiên cứu nghiêm túc, khoa học thân, khả nhiều hạn chế nên khó tránh khỏi khiếm khuyết định Tôi mong nhận ý kiến bảo thầy cơ, đóng góp độc giả quan tâm đến vấn đề để luận văn tơi hồn thiện Tơi xin chân thành cảm ơn! Ký tên Cao Xuân Tùng MỤC LỤC MỞ ĐẦU CHƯƠNG 1:LÝ LUẬN PHÁP LUẬTVỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 2.1 Lý luận kinh doanh nhà hình thành tương lai 2.1.1 Khái niệm, đặc điểm phân loại nhà 2.1.2 Khái niệm, đặc điểm nhà hình thành tương lai 2.1.3 Khái niệm, đặc điểm kinh doanh nhà hình thành tương lai 11 2.2 Lý luận pháp luật kinh doanh nhàở hình thành tương lai 13 2.2.1 Khái niệm pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 13 2.1.2 Đặc điểm pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 14 2.1.3 Cơ cấu pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 16 2.1.4 Sự cần thiết pháp luật điều chỉnh kinh doanh nhà hình thành tương lai 18 2.1.5 Các yếu tố chi phối pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHỊNG 30 2.1 Nội dung pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 30 2.1.1 Điều kiện chủ thể bên giao dịch nhà hình thành tương lai phép kinh doanh 30 2.1.2 Điều kiện đối tượng nhà hình thành tương lai phép kinh doanh 38 2.1.3 Các nguyên tắc kinh doanh nhà hình thành tương lai 43 2.1.4 Quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh nhà hình thành tương lai 45 2.1.5 Hình thức hiệu lực giao dịch nhà hình thành tương lai 53 2.1.6 Chuyển nhượng hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai 57 2.1.7 Giải khiếu nại, tố cáo, tranh chấp giao dịch dịch nhà hình thành tương lai 60 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thành phố Hải Phòng 64 2.2.1 Tổng quan tình hình kinh doanh nhà hình thành tương lai địa bàn thành phố Hải Phòng thời gian qua 64 3.2 Đánh giá thực trạng thực thi pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai địa bàn thành phố Hải Phòng thời gian qua 69 3.2.1 Những kết đạt nguyên nhân 69 3.2.2.Những hạn chế, vướng mắc, sai phạm phát sinh nguyên nhân 70 CHƯƠNG 3: ĐỊNH HƯỚNG VÀ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT, NÂNG CAO HIỆU QUẢ THỰC THI PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI 85 3.1 Định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai 85 3.1.1 Hoàn thiện pháp luật phải vào chủ trương, sách Đảng 85 3.1.2 Hồn thiện pháp luật phải đảm bảo tính thống nhất, đồng hệ thống văn pháp luật 86 3.1.3 Hoàn thiện pháp luật phải gắn liền với việc thi hành pháp luật 87 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật phải bảo đảm đáp ứng yêu cầu hội nhập tồn cầu hố 88 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc cơng khai, minh bạch 89 3.2 Hồn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 89 3.3 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai 94 3.3.1 Đảm bảo nhận thức, tư tưởng đắn 94 3.3.2 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật giao dịch nhà thương mại 94 3.3.3 Bảo đảm nguồn lực cho hoạt động thực thi pháp luật 95 3.3.4 Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho người làm dịch vụ trung gian cho thị trường 96 KẾT LUẬN LUẬN VĂN 98 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 100 BẢNG LIỆT KÊ CHỮ VIẾT TẮT LĐĐ Luật đất đai LXD Luật xây dựng BĐS Bất động sản KDBĐS Kinh doanh bất động sản MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Trong kinh tế thị trường, lượng cầu hàng hóa cao lượng cung, giá hàng hóa tăng lên, mức lợi nhuận tăng khuyến khích người sản xuất tăng lượng cung, thúc đẩy thị trường hàng hóa phát triển Nhà góc độ loại hàng hóa khơng nằm ngồi quy luật Hiện nay, Việt Nam nước đơng dân thứ khu vực Đông Nam Á đứng thứ 13 nước đông dân giới Do đó, nhu cầu nhà người dân cao Trong diện tích đất đai hạn chế, kinh tế chậm phát triển, thu nhập bình qn đầu người thấp, khả tự tạo lập nhà vấn đề khó khăn với nhiều hộ gia đình, cá nhân Do vậy, giá nhà ngày tăng cao Hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà khuyến khích phát triển Trong thời gian qua Đảng Nhà nước ban hành nhiều sách, văn pháp luật nhằm định hướng tạo hành lang pháp lý góp phần tạo điều kiện thuận lợi cho hoạt động đầu tư kinh doanh nhà Trong đó, phải kể đến Luật đất đai 2013; Luật Nhà năm 2014; Luật kinh doanh bất động sản năm 2014, Luật Xây dựng 2014… nhiều văn có liên quan khác Tuy nhiên, thực tế cho thấy văn pháp luật nêu chưa phát huy đầy đủ tác dụng mong muốn, hiệu điều chỉnh, hiệu lực thực tế thấp Các quy định pháp luật bộc lộ nhiều hạn chế Hệ thống văn pháp luật chưa đồng bộ, thống Nhà nước chưa có sách cụ thể việc cung cấp thông tin liên quan lĩnh vực bất động sản thông tin quy hoạch, sách, dự án, thơng tin giá nên doanh nghiệp, nhà đầu tư người mua bán, cho thuê nhà gặp khó khăn hoạt động đầu tư, kinh doanh Tính minh bạch, cơng khai thấp, việc tiếp cận thông tin quy hoạch, dự án nhiều rào cản Các hình thức kinh doanh nhà trường chưa tổ chức hoạt động quy, quản lý nhà nước lĩnh vực lỏng lẻo bỏ ngỏ Hệ là, Nhà chưa khai thác, sử dụng có hiệu quả, lãng phí, thất Thị trường nhà phát triển thiếu lành mạnh, giao dịch ngầm chiếm tỷ lệ lớn Cung cầu nhà bị cân đối, đặc biệt nhà cho người có thu nhập thấp chưa đáp ứng yêu cầu thực tế, huy động vốn trái pháp luật diễn tràn lan Trong thực trạng yếu hoạt động kinh doanh nhà diễn kinh doanh nhà hình thành tương lai bộc lộ nhiều sai phạm so với hình thức kinh doanh nhà khác Điển hình sai phạm kể đến như: tình trạng huy động vốn trái pháp luật nhà đầu tư, hợp đồng mua bán nhà nhà chưa đủ điều kiện để ký biến tướng hợp đồng với tên gọi khác như: hợp đồng góp vốn, hợp đồng cho vay, hợp đồng hứa mua, hứa bán nhằm đối phó với kiểm tra quan nhà nước có thẩm quyền Sự vi phạm nghĩa vụ hợp đồng chủ đầu tư như: nâng giá, kê giá, vi phạm tiến độ bàn giao nhà, chất lượng nhà không đạt yêu cầu thỏa thuận Thị trường nhà nói chung thị trường mua bán nhà hình thành tương lai nói riêng địa bàn thành phố Hải Phòng diễn thời gian qua sôi động đầy phức tạp, chứa đựng nhiều rủi ro Có thể nói, chúng chứa đựng tất những mặt trái thị trường mua bán nhà hình thành tương lai đề cập Để góp phần làm lành mạnh thị trường, góp phần thúc đẩy thị trường nhà phát triển bền vững, giải có hiệu nhu cầu nhà cho dân, việc nghiên cứu: “Pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai từ thực tiễn thành phố Hải Phòng” cần thiết phương diện lý luận thực tiễn Tình hình nghiên cứu Ở Việt Nam, phạm vi mức độ khác có nhiều cơng trình nghiên cứu đề cập trực tiếp hay gián tiếp đến pháp luật kinh doanh nhà như: đề tài nghiên cứu “Những giải pháp pháp lý góp phần minh bạch hóa thị trường bất động sản Hà Nội” Sở khoa học công nghệ Hà Nội nghiên cứu; Giáo trình Nguyên lý thị trường nhà đất PGS.TSKH Lê Đình Thắng (NXB Chính trị Quốc gia); Luận văn thạc sĩ luật học tác giả Nguyễn Thị Nga; “pháp luật thị trường bất động sản, thực trạng giải pháp hoàn thiện” Hay số cơng trình khác Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn” – Luận án tiến sĩ luật học Vũ Anh, 2012 “Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” – Luận án tiến sĩ Luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung; GS.TS Dương Thị Bình Minh chủ biên “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận thực tiễn”.TS Đinh Thị Mai Phương chủ biên sách “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”; “Bình luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai” Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2014; “Bàn quyền sử dụng đất phép chuyển nhượng kinh doanh bất động sản Việt Nam” – TS Nguyễn Thị Hồng Nhung, tạp chí Luật học số 6/2014; “Bàn vấn đề huy động vốn theo hình thức “góp vốn đầu tư thỏa thuận phân chia sản phẩm nhà ở” kinh doanh bất động sản” Lưu Quốc Thái, tạp chí Nhà nước Pháp luật số 5/2014.Trên sở cơng trình nghiên cứu, viết tác giả mong muốn nghiên cứu hồn thiện cơng trình nhằm khái quát toàn diện mặt lý luận thực tiễn áp dụng pháp luật kinh doanh nhà nói chung vấn đề khái quát chung quyền nghĩa vụ doanh nghiệp kinh doanh nhà Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Mục tiêu nghiên cứu luận văn làm sáng tỏ vấn đề lý luận chung kinh doanh nhà hình thành tương lai pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Tìm hiểu thực trạng pháp luật thị trường nhà hình thành tương laitrên địa bàn thành phố Hải Phòng, qua sâu nghiên cứu vấn đề tồn tại, gây cản trở nhượng dự án nhà thương mại, ứng phó quan hệ đa dạng phát sinh q trình phát triển kinh tế qua bảo vệ quyền lợi ích cho người dân nhà đầu tư kinh doanh bất động sản 3.1.4 Hoàn thiện pháp luật phải bảo đảm đáp ứng yêu cầu hội nhập tồn cầu hố Việc xây dựng, hồn thiện pháp luật thị trường bất động sản nói chung thị trường chuyển nhượng quyền sử dụng đất dự án kinh doanh nhà thương mại cần phù hợp đáp ứng nhu cầu xu hội nhập kinh tế quốc tế, thông qua góp phần đem lại lợi cho việc phát triển kinh tế cho đất nước thời kỳ toàn cầu hóa Xu tồn cầu hố hội nhập đặc trưng cho phát triển kinh tế kỷ 20 Cho nên nước ta mặt chủ động hội nhập, mặt khác chịu tác động mạnh mẽ xu hội nhập toàn cầu hố Việc tổ chức, cá nhân nước ngồi đầu tư, bỏ công sức tài sản vào Việt Nam để kinh doanh ngày trở nên phổ biến với nhiều hình thức phong phú với mục đích khác ngày nhiều đa dạng Hệ thống pháp luật đất đai (Luật kinh doanh bất động sản, Luật Đất đai, Luật nhà ở…) có nhiều quy định thơng thống, mở rộng cho đối tượng nước tham gia vào hoạt động chuyển nhượng quyền sử dụng đất nói chung quyền sử dụng đất dự án nhà thương mại nói riêng Tuy nhiên hạn chế định nhóm đối tượng Vì vậy, q trình hồn thiện pháp luật kinh doanh bất động sản nói chung pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại nói riêng phải ln ý để đảm bảo bình đẳng, tránh phân biệt đối xử nhà đầu tư nước với nhà đầu tư nước Đồng thời phải có tương thích với pháp luật nước giới theo thông lệ quốc tế để thực đầy đủ nghiêm chỉnh cam kết quốc tế mà Việt Nam thành viên Qua đó, tạo mơi trường pháp lý thơng thống cho tổ chức, cá nhân nước đầu tư vào Việt Nam, thu hút, khuyến khích họ đầu tư Việt Nam, yên tâm hợp tác 88 lâu dài góp phần quan trọng phát triển kinh tế đất nước, đáp ứng yêu cầu hội nhập quốc tế 3.1.5 Hoàn thiện pháp luật phải đảm bảo nguyên tắc công khai, minh bạch Đầu tư thực dự án nhà thương mại Việt Nam thiếu minh bạch, thông tin chưa đầy đủ tất khâu đầu tư, xây dựng thẩm định dự án đến giao dịch chuyển nhượng dự án Điều dẫn đến tình trạng thơng tin ảo, khơng thức dẫn đến tình trạng đầu tư theo kiểu đầu nhà đất, kích cầu ảo để nâng giá bất động sản làm cho thị trường “nóng, lạnh” thất thường, nhiều “cơn sốt” giá nhà đất xảy số năm gần Thơng tin đầy đủ, thiếu minh bạch dẫn đến quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch không bảo đảm… Hoạt động mua bán, chuyển nhượng dự án phần thị trường BĐS, tính minh bạch thị trường đảm bảo hành lang pháp lý, việc gia tăng giao dịch mua bán, chuyển nhượng tất yếu Do đó, việc xây dựng hồn thiện pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại phải theo hướng đảm bảo tính cơng khai, minh bạch giao dịch chuyển nhượng dự án nhà thương mại nói riêng thị trường bất động sản nói chung 3.2 Hoàn thiện pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Mặc dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 văn pháp luật có liên quan có nhiều sửa đổi, bổ sung khắc phục nhiều hạn chế so với trước thực tiễn số vướng mắc, bất cập cần phải tiếp tục nghiên cứu để hoàn thiện Thứ nhất, thực tế, dù Luật Kinh doanh bất động sản 2014 Luật Nhà 2014 có quy định cụ thể vấn đề huy động vốn bán sản phẩm chủ đầu tư dự án bất động sản, nhiều chủ đầu tư tìm cách “lách luật” để huy động vốn Dù chưa đủ điều kiện nhiều chủ đầu tư ký hợp đồng “Hợp tác đầu tư quyền mua hộ”, nêu rõ giá trị đầu tư khoản tiền tương đương với 30% giá trị hộ, quy định việc toán hợp đồng mua bán nhà Nguyên nhân tình trạng 89 Luật Kinh doanh bất động sản không quy định hợp đồng đặt cọc Có hai dạng lách luật mà số chủ đầu tư lợi dụng thực hiện, thỏa thuận “đặt cọc đăng ký chỗ” để bảo đảm thực việc ký kết hợp đồng mua bán xây dựng dự án thỏa thuận “hứa bán”, thực chất dạng đặt cọc giao dịch có điều kiện để cam kết “khi có đủ điều kiện” tiến hành ký hợp đồng mua bán theo Điều 125 Bộ luật Dân “Giao dịch dân có điều kiện”, bên cạnh kèm theo hình thức “đặt cọc”, có nghĩa giao dịch có điều kiện kèm theo đặt cọc Ngồi ra, dạng khác ký hợp đồng huy động vốn phát triển dự án nhận sản phẩm Đối với nhà xã hội (nhà cho đối tượng sách, người có thu nhập thấp) có tình trạng ký hợp đồng góp vốn, nhận tiền cọc, hứa mua hứa bán thu tiền chênh lệch nhà thương mại khơng tính chất sách xã hội Đối với vấn đề này, cần xác định thật rõ trách nhiệm chủ đầu tư có nhiều biện pháp xử lý thật nghiêm khắc hoạt động kinh doanh giao dịch trái pháp luật, đặc biệt nhà xã hội để bảo vệ quyền lợi khách hàng nói chung, người có thu nhập thấp nói riêng Thứ hai, bảo lãnh ngân hàng, có nhiều dự án triển khai mua bán bất động sản hình thành tương lai khơng có bảo lãnh thức từ phía ngân hàng Nguyên nhân, số chủ đầu tư cho vướng mắc khâu thẩm định lực tài tài sản chấp doanh nghiệp Về tài sản chấp, doanh nghiệp chấp dự án triển khai để vay vốn trước rồi, phải huy động tài sản khác để chấp nên khó khăn Một lý khác việc bảo lãnh cho dự án nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai tồn đọng nhiều rủi ro, ngân hàng phải chịu trách nhiệm lớn khách hàng nhận lại mức phí dịch vụ bảo lãnh khiêm tốn dẫn đến ngân hàng e ngại, né tránh việc chấp nhận bảo lãnh cho dự án nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai 90 Khơng thế, có mâu thuẫn pháp luật Theo Thơng tư số 07/2015/TT-NHNN Ngân hàng Nhà nước ban hành, có hiệu lực từ ngày 09/8/2015 ngân hàng bảo lãnh sau doanh nghiệp người mua ký hợp đồng mua bán nhà Về nghiệp vụ bảo lãnh ngân hàng, việc bảo lãnh bắt buộc phải có đối tượng cụ thể Như vậy, bên bán, ngân hàng bắt buộc phải xác định người thụ hưởng bảo lãnh – bên mua nhà, dẫn đến khó khăn cho ngân hàng cơng tác bảo lãnh dự án Vì vậy, cần thống quy định pháp luật, kiên thực quy định bảo lãnh mua bán nhà để bảo vệ quyền lợi cho khách hàng, tránh tình trạng doanh nghiệp khơng đủ lực kinh doanh tùy tiện chiếm dụng vốn khách hàng Tuy nhiên, nghiên cứu thay quy định từ việc phải có bảo lãnh ngân hàng trước bán, cho thuê mua tài sản hình thành tương lai quy định phải ký kết hợp đồng bảo lãnh sau giao kết hợp đồng mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai Thứ ba, Nhànước cần đặc biệt trọng khuyến khích đầu tư vào lĩnh vực nhà xã hội, nhà cho người có thu nhập thấp để giải vấn đề an sinh xã hội, nhu cầu nhà tối thiểu người dân để “an cư lạc nghiệp”, mang tính cộng đồng cao Kinh doanh giao dịch mua, thuê, thuê mua nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp cần có quan tâm, ưu đãi, ủng hộ đặc biệt Nhà nước, quyền địa phương, ban ngành đồn thể, doanh nghiệp người dân Có nhiều ưu đãi trực tiếp chế quản lý, đơn giản thủ tục hành chính, ưu đãi tài tín dụng cho đối tượng sách xã hội tiếp cận mua, thuê, thuê mua nhà Tạo điều kiện cho họ nhiều cách để mua nhà trả góp thời gian dài Thứ tư, chế tài cho việc xử lý vi phạm pháp luật KDBĐS hình thành tương lai quy định sơ sài chưa đủ tính răn đe Theo quy định Nghị định 139/2017/ND-CP[3] Chính phủ, việc xử phạt vi phạm hành hoạt động đầu tư xây dựng, kinh doanh bất động sản, phát triển nhà ở, mức phạt cao hành vi bị cấm 300 triệu 91 đồng Nếu so với lợi ích thu từ việc lợi dụng kẽ hở pháp luật dự án bất động sản quy mô lớn hàng trăm, ngàn tỷ đồng mức phạt thấp, nhiều nhà đầu tư cố tình làm trái quy định pháp luật, chấp nhận nộp phạt, gây ảnh hưởng lớn đến quyền lợi chủ thể khác Chế tài pháp luật bên cạnh tính trừng phạt, khắc phục hậu mang phải tính ngăn chặn, phòng ngừa hành vi vi phạm pháp luật Vì vậy, chế tài xử lý hành vi vi phạm lĩnh vực mua bán nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai phải thực đủ mạnh, phải nghiêm khắc có tác dụng ngăn chặn, răn đe, phòng ngừa hành vi trái pháp luật Để đặt mức phạt hợp lý hành vi vi phạm cần xét đến hậu mà hành vi gây ra; phải quy định mức phạt theo tỷ lệ giá trị nhà ở, cơng trình xây dựng hình thành tương lai đối tượng hợp đồng bị vi phạm; tăng mức phạt tiền lên gấp nhiều lần hành vi huy động chiếm dụng vốn trái phép, sử dụng vốn huy động tổ chức, cá nhân tiền ứng trước bên mua, bên thuê, bên thuê mua bất động sản hình thành tương lai khơng mục đích cam kết… Thứ năm, chủ thể kinh doanh giao dịch bất động sản hình thành tương lai đòi hỏi phải huy động lượng vốn lớn ổn định thời gian dài (không thể sử dụng vốn ngắn hạn) Do vậy, cần phải có giải pháp để thúc đẩy mối quan hệ liên thông thị trường tài với KDBĐS thị trường bất động sản để huy động vốn dài hạn cho kinh doanh Cần phải xây dựng, hồn thiện sách pháp luật tài cho đầu tư bất động sản dài hạn: xây dựng, kiện toàn quan quản lý nhà nước tài chính; phát triển tổ chức tài chính, đẩy mạnh phát triển trung gian tài chính, khuyến khích đa dạng hóa sản phẩm tài bất động sản; phát triển quỹ tín thác bất động sản, quỹ đầu tư bất động sản, quỹ phát triển nhà ở, quỹ tiết kiệm nhà… Thứ sáu, giao dịch KDBĐS hình thành tương lai nhìn chung có khơng bình đẳng quyền nghĩa vụ doanh 92 nghiệp KDBĐS với khách hàng, gây thiệt hại lợi ích cho khách hàng ảnh hưởng đến môi trường kinh doanh Do vậy, cần tăng cường biện pháp kiểm tra, kiểm sốt quan có thẩm quyền chủ thể kinh doanh; điều kiện giao dịch hàng hóa bất động sản đưa vào giao dịch; hợp đồng mẫu nhà đầu tư ký kết với khách hàng; đặc biệt tăng cường kênh thông tin cho khách hàng tham gia giao dịch Thứ bảy, Hoàn thiện số nội dung quy định pháp luật nhưkhi quy định hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai cần đưa vào áp dụng triệt để, tránh việc chủ đầu tư lách luật, gây rủi ro cho khách hàng; cần quy định chi tiết vấn đề hợp đồng góp vốn cá nhân, hộ gia đình; Đề xuất tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quyền (20 ngày làm việc 30 ngày) quy định cụ thể trách nhiệm quan để việc thẩm định đảm bảo, đảm bảo cho khách hàng giao kết mua nhà hình thành tương lai với chủ đầu tư uy chấp hành quy định Trường hợp không tăng thời gian thẩm định cho quan có thẩm quyền, tác giả xin đề xuất bỏ quy định việc thẩm định nêu để khách hàng nâng cao ý thức, tìm hiểu thật kĩ thơng tin trước kí hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, hạn chế rủi ro phát sinh; đề xuất sửa đổi bổ sung Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 cho đồng bộ, phù hợp với Điều 16, nêu rõ vấn đề thỏa thuận bồi thường hợp đồng; Vì vậy, thiết nghĩ cần quy định trực tiếp vấn đề vào Luật để tránh việc chủ đầu tư không thực theo cam kết với ngân hàng khách hàng mua nhà hình thành tương lai; xây dựng quy định cụ thể việc xử lý biến động, đảm bảo lợi ích cho khách hàng chủ đầu tư 93 3.3 Nâng cao hiệu thực thi pháp luật mua bán nhà hình thành tương lai Song song với giải pháp hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến hoạt động giao dịch nhà hình thành tương lai để quy định giao dịch nhà hình thành tương laithật vào sống góp phần tích cực giúp thị trường giao dịch nhà thương mại phát triển lành mạnh, cần thiết phải tạo chế để thực thi pháp luật cách hiệu quả, cụ thể sau: 3.3.1 Đảm bảo nhận thức, tư tưởng đắn Việc hồn thiện pháp luật giao dịch nhà hình thành tương lainhằm phát triển thị trường nhà vừa thực tế khách quan xuất phát từ nhu cầu xã hội, vừa thách thức chủ quan Nhiệm vụ hồn thành quán triệt cấp, ngành Đây khơng phải việc làm đơn giản mà cần có thống cao nhiều ngành, nhiều cấp Vì vậy, yếu tố tiên cần thực thống nhận thức tư tưởng cần thiết hoàn thiện thể chuế nhằm phục vụ mục tiêu xây dựng thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà thương mại nói riêng phát triển bền vững Cần hiểu rõ việc thực quy định, sách mởi nhà thương mại để khắc phục hạn chế, thiếu đồng bộ, bất cập thị trường bất động sản, tránh nguồn lực bị sử dụng lãng phí khơng tận dụng hiệu kinh tế thị trường nước ta non trẻ, phát triển thiếu bền vững 3.3.2 Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật giao dịch nhà thương mại Với vị trí cầu nối giai đoạn lập pháp hành pháp, bước q trình thi hành pháp luật, cơng tác phổ biến, giáo dục pháp luật có vai trò quan trọng việc bảo đảm pháp luật vào sống Pháp luật hoàn thiện, bảo đảm phù hợp với thực tế yêu cầu để pháp luật có tính thực thi cao, khơng thực hoạt động tuyên truyền, 94 phổ biến, giáo dục pháp luật đến người dân, cấp, ngành trình đưa pháp luật vào sống gặp nhiều khó khăn Thực tế cho thấy, số lĩnh vực pháp luật có tương đối đầy đủ quy định phù hợp với thực tế tính thực thi khơng cao cơng tác tun truyền, phổ biến pháp luật hiệu Do vậy, bên cạnh việc hồn thiện hệ thống pháp luật có liên quan đến nhà thương mại cần phải tăng cường công tác phổ biến, giáo dục pháp luật thơng qua nhiều hình thức đa dạng, phù hợp với người dân để quy định thực đến với họ, đặc biệt đối tượng bị tác động, thuộc phạm vi điều chỉnh pháp luật, giúp họ nắm chắc, hiểu tự nguyện thực thi quy định pháp luật thực tế 3.3.3 Bảo đảm nguồn lực cho hoạt động thực thi pháp luật14 Hiện nay, tính hiệu pháp luật nói chung, có pháp luật giao dịch nhà hình thành tương lai yếu, chưa đáp ứng nhu cầu đề ra, nhiều quy định triển khai thực chậm, dẫn đến gây thiệt hại lợi ích khơng nhà nước mà đối tượng chịu tác động (tổ chức, cá nhân kinh doanh nhà thương mại, người dân có nhu cầu mua nhà…) Một phần nguyên nhân tượng chưa có đầu tư kinh phí thích đáng cho hoạt động thực thi pháp luật, như: đầu tư cho công tác tổ chức, nguồn nhân lực thực hiện, sở vật chất… Ngoài ra, bên cạnh yêu cầu tăng chi phí cho hoạt động thực thi pháp luật cần nghiên cứu, hồn thiện cấu tổ chức, máy quản lý nhà nước lĩnh vực kinh doanh bất động sản nói chung lĩnh vực nhà thương mại nói riêng, bảo đảm phải có đủ số lượng lẫn yêu cầu chuyên môn nghiệp vụ cán quản lý Hiện nay, hoạt động quản lý giao dịch nhà hình thành tương laiđược giao cho ngành xây dựng thực hiện, cấu tổ chức hệ thống quản lý lĩnh vực tương đối mỏng, địa phương, cấp tỉnh có 01 tổ chức cấp Phòng chuyên trách trực thuộc Sở xây dựng với khoảng từ đến cán bộ, công chức đảm nhận trách nhiệm 14 Luận án tiến sĩ luật học Vũ Anh “Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn”, Viện khoa học xã hội Việt Nam, Học viện khoa học xã hội, 2012 95 quản lý Nhà nước nhà ở, công sở hoạt động kinh doanh bất động sản; cấp huyện khơng có Phòng chuyên trách mà gộp chung với lĩnh vực khác công thương, giao thông, xây dựng với khoảng từ đến cán bộ, cơng chức phụ trách Vì vậy, cơng tác quản lý nhiều bất cập, nhiều sai phạm xảy địa bàn khơng có đủ cán nên xử lý kịp thời, dẫn đến tượng “nhờn luật” xảy phổ biến Để hoàn thiện cấu tổ chức, máy quản lý nhà nước giao dịch nhà cần có quy định cụ thể trách nhiệm, nghĩa vụ đạo đức nghề nghiệp cán bộ, công chức, đặc biệt quy định cụ thể hóa trách nhiệm cán bộ, cơng chức có “thẩm quyền” phê duyệt dự án, quy hoạch xây dựng nhà việc giải yêu cầu thủ tục hành lĩnh vực nhà Bên cạnh quy định pháp luật, quan quản lý nhà nước cần xây dựng hoàn thiện quy định quy tắc ứng xử, đạo đức nghề nghiệp cán bộ, công chức, giải yêu cầu người dân, doanh nghiệp Ngoài ra, cần xem xét tăng biên chế cho tổ chức quản lý nhà nước nhà để bảo đảm thực thi pháp luật hiệu 3.3.4 Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho người làm dịch vụ trung gian cho thị trường Một giải pháp giúp nâng cao hiệu thực thi pháp luật nâng cao trình độ chun mơn người cung cấp dịch vụ trung gian thị trường nhà Thực tế, cho thấy, pháp luật nhà hình thành tương lailà phức tạp, liên quan đến nhiều ngành luật khác nhau, đòi hỏi chủ thể cung cấp dịch vụ phải có phẩm chất, đạo đức định Ở giai đoạn phát triển cao kinh tế thị trường, dịch vụ trung gian định thành công hiệu giao dịch bất động sản Do đó, bên cạnh quy định pháp luật quyền nghĩa vụ nhóm chủ thể này, thị trường cần quy định, quy tắc ứng xử thuộc đạo đức nghề nghiệp để bảo đảm niềm tin, tính chuyên nghiệp Đồng thời, cần xây dựng hệ thống đào tạo bản, thường xuyên củng cố, bồi dường trình độ chuyên môn cho người 96 Kết luận Chương Trên sở định hướng hoàn thiện pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai, dựa bất cấp mặt pháp lý khó khăn vướng mắc thực tiễn triển khai quy định thành phố Hải Phòng, tác giả hy vọng với giải pháp mặt pháp lý thực thi đưa luận văn góp phần việc bảo đảm hoạt động tiếp tục phát triển cách ổn định bền vững 97 KẾT LUẬN LUẬN VĂN Thị trường nhà hình thành tương lai thị trường quan trọng kinh tế thị trường Bên cạnh yếu tố kinh tế, nhà hình thành tương lai góp phần giải nhu cầu có nhà phận lớn người dân Do đó, Nhà nước với vai trò quản lý phải có biện pháp, sách quy định nhằm bảo đảm giao dịch nhà thương mại phát triển lành mạnh, công khai bạch Trong chương luận văn làm rõ nội dung pháp lý tổng quan pháp luật kinh doanh nhàhình thành tương lai Pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai tổng hợp quy phạm pháp luật điều chỉnh bao gồm: chủ thể kinh doanh, đối tượng, nguyên tắc, quyền nghĩa vụ chủ thể kinh doanh, chuyển nhượng hợp đồng quy định giải tranh chấp Từ vấn đề lí luận tổng quan nêu trên, luận văn vào khái quát yếu tố chi phối pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai bao gồm yếu tố sách phát triển nhà thương mại nhà nước, giá nhà thương mại, yếu tố rủi ro thị trường nhà thương mại Trên sở vấn đề lí luận này, luận văn vào phân tích thực trạng áp dụng pháp luật giao dịch nhà hình thành tương lai số đề xuất giải pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch nhà thương mại địa bàn thành phố Hải Phòng Theo nội dung phân tích luận văn với quy định pháp luật hành đồng thời lồng ghép đánh giá việc áp dụng quy định thực tế qua vụ việc thực tiễn, có so sánh với pháp luật số quốc gia giới Về nhận thấy pháp luật tương đối hoàn thiện, tạo hành lang pháp lý cho giao dịch nhà thương mại thực an toàn, pháp luật thực tế Song rõ ràng, tồn hạn chế định Trên sở phân tích, luận văn đưa định hướng hoàn thiện pháp luật nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch nhà thương 98 mại kiến nghị giải pháp hoàn thiện cụ thể sau gồm bảy biện pháp hoàn thiện quy định pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai biện pháp nhằm nâng cao hiệu áp dụng pháp luật giao dịch nhà thương mại là: tăng cường tra, giám sát xử lý kịp thời sai phạm chủ thể giao dịch nhà thương mại Tăng cường tuyên truyền, phổ biến, giáo dục pháp luật giao dịch nhà thương mại Bảo đảm nguồn lực cho hoạt động thực thi pháp luật Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng chuyên môn, nghiệp vụ cho người làm dịch vụ trung gian cho thị trường 99 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Vũ Anh, Pháp luật kinh doanh bất động sản Việt Nam – Những vấn đề lý luận thực tiễn” Luận án tiến sĩ luật học, Viện Khoa học xã hội, 2012 Báo cáo “Đơ thị hóa bền vững ngành bất động sản Indonesia” Bambang Soemardiono; Bài “Quỹ Tín thác đầu tư bất động sản Đơ thị hóa bền vững lĩnh vực bất động sản” Abas A Jajil – Giám đốc công ty AmanahRaya REIT Managers; Bài “Các vấn đề lĩnh vực nhà nhằm phát triển đô thị bền vững Hàn Quốc” Kim Hyun Ah Kim Heung Soo “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” Của Tiến sĩ Đinh Văn Ân Cuốn sách đề cập chế, sách pháp luật nước Mỹ, Phần Lna, Hàn Quốc, Nhật Bản PGS.TS Thái Bá Cần Th.S Trần Nguyên Nam có đề tài “Thị trường bất động sản – Những vấn đề lý luận thực tiễn Việt Nam Lê Xuân Bá Trần Kim Chung có đề tài: “Các sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam” PGS.TS Phan Thị Cúc PGS.TS Nguyễn Văn Xa xây dựng giáo trình “Đầu tư kinh doanh bất động sản” 8Pháp luật kinh doanh bất động sản góc nhìn nhà đầu tư nước ngồi” Nguyễn Ngọc Minh, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 14/2010; Pháp luật chuyển nhượng quyền sử dụng đất kinh doanh bất động sản Việt Nam” – Luận án tiến sĩ Luật học Nguyễn Thị Hồng Nhung 100 10 Hoàn thiện chế độ pháp lý sở hữu bất động sản khung cửa hội nhập Nguyễn Ngọc Điện, tạp chí Nghiên cứu lập pháp 8/2010; 11 Bảo đảm tính minh bạch thị trường bất động sản – Pháp luật số nước giới kinh nghiệm cho Việt Namcủa Nguyễn Thị Dung, tạp chí Luật học số 8/2010 12 TS Đinh Văn Ân, Phó Chánh văn phòng Trung ương Đảng cộng sản Việt Nam có đề tài: “Chính sách phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”; 13 TS Bùi Văn Huyền TS Đinh Thị Nga – Học viện Tài quốc gia có cơng trình nghiên cứu: “Quản lý nhà nước thị trường bất động sản Việt Nam”; 14 TS Nguyễn Thị Nga, Nhận diện vi phạm điển hình mua bán nhà hình thành tương lai kiến nghị giải pháp hoàn thiện pháp luật để ngăn ngừa, xử lý vi phạm, Tạp chí Dân chủ pháp luật, thang 5/2015 15 TS Đinh Thị Mai Phương chủ biên sách “Các giải pháp để hoàn thiện thể chế thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”, 2013 16 Bình luật hợp đồng chuyển nhượng bất động sản hình thành tương lai Phạm Quang Huy, tạp chí Nghiên cứu lập pháp số 6/2014; 17 PGS TS Nguyễn Quang Tuyến có đề tài khoa học cấp trường: “Những vấn đề pháp lý tổ chức trung gian thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam”; 18 ThS Nguyễn Đình Phong, ThS Nguyễn Thu Hương, Một số bất cập hợp đồng mua bán nhà hình thành tương lai, 101 19 Luận văn thạc sĩ: “Pháp luật chuyển nhượng dự án nhà thương mại thực tiễn thi hành thành phố Thanh Hóa”của Trịnh Diệp Ly, Trường Đại học Luật Hà Nội, 2017 20 Tập giảng trường Đại học Luật Hà Nội “Pháp luật kinh doanh bất động sản” 21 GS.TS Dương Thị Bình Minh chủ biên “Chính sách phát triển nhà thương mại thành phố Hồ Chí Minh: Lý luận thực tiễn” 22 TS Vũ Thị Hồng Yến, Trường ĐH Luật Hà Nội, Nhận diện nhà hình thành tương lai tài sản chấp theoLuật Nhà Bộ luật Dân hành, 102 ... luận pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai Chương 2: Thực trạng pháp luật thực tiễn thực thi pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thành phố Hải Phòng Chương 3: Định hướng giải pháp. .. 2.2 Thực tiễn thực thi pháp luật kinh doanh nhà hình thành tương lai thành phố Hải Phòng 64 2.2.1 Tổng quan tình hình kinh doanh nhà hình thành tương lai địa bàn thành phố Hải Phòng. .. kinh doanh nhà hình thành tương lai 21 CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC TIỄN THI HÀNH PHÁP LUẬT VỀ KINH DOANH NHÀ Ở HÌNH THÀNH TRONG TƯƠNG LAI TẠI THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG

Ngày đăng: 25/04/2020, 09:20

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan