Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

92 170 2
Thực tiễn giải quyết tranh chấp hợp đồng mua bán nhà ở xã hội

Đang tải... (xem toàn văn)

Tài liệu hạn chế xem trước, để xem đầy đủ mời bạn chọn Tải xuống

Thông tin tài liệu

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO NGUYỄN THỊ THU HẰNG VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI NGUYỄN THỊ THU HẰNG 2016 - 2018 HÀ NỘI – 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI NGUYỄN THỊ THU HẰNG CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS BÙI ĐĂNG HIẾU HÀ NỘI – 2018 LỜI CAM ĐOAN Tơi xin cam đoan luận văn thạc sỹ có tiêu đề “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội” cơng trình nghiên cứu thực cá nhân Được thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Bùi Đăng Hiếu Các số liệu, kết luận nghiên cứu trình bầy luận văn có nguồn trích dẫn đầy đủ trung thực Kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình Học viên Nguyễn Thị Thu Hằng LỜI CẢM ƠN Trong thời gian nghiên cứu thực luận văn này, tơi nhận giúp đỡ nhiệt tình quan, đồng nghiệp nơi công tác cáchọc viên lóp Tơi xin bày tỏ lời cảm ơn sâu sắc tới tất tập thể, cá nhân tạo điều kiện giúp đỡ suốt trình thực nghiên cứu luận văn Trước hết xin trân trọng cảm ơn Khoa Sau đại học nhà trường thầy cô giáo, người trang bị kiến thức cho suốt q trình học tập Với lòng biết ơn chân thành sâu sắc nhất, xin trân trọng cảm ơn thầy giáo PGS.TS Bùi Đăng Hiếu - người trực tiếp bảo, hướng dẫn khoa học giúp đỡ tơi suốt q trình nghiên cứu, hồn thành luận văn Xin trân trọng cảm ơn! Học viên thực Nguyễn Thị Thu Hằng MỤC LỤC LỜI CAM ĐOAN LỜI CẢM ƠN DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT LỜI NÓI ĐẦU Chương 1: LÝ LUẬN CHUNG VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 1 Khái niệm, đặc điểm hợp đồng mua bán nhà 1.1.1 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà 1.1.2 Đặc điểm pháp lý hợp đồng mua bán nhà 1.2 Khái niệm, đặc điểm Hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.1 Khái niệm nhà xã hội 1.2.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.3 Chủ thể hợp đồng mua bán nhà xã hội 1.2.4 Hình thức nội dung hợp đồng mua bán nhà xã hội 10 1.2.5 Quyền nghĩa vụ bên hợp đồng mua bán nhà xã hội 12 TIỂU KẾT CHƯƠNG 23 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 24 2.1 Thực trạng quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà xã hội 24 2.1.1 Quy định đối tượng điều kiện ký kết hợp đồng mua nhà xã hội 24 2.1.2 Quy định chủ đầu tư 27 2.1.3 Quy định loại nhà tiêu chuẩn diện tích nhà xã hội 28 2.1.4 Quy định giá nhà xã hội 29 2.1.5 Nguyên tắc, điều kiện trình tự thủ tục thực việc mua bán nhà xã hội 30 2.2 Thực trạng giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 37 2.2.1 Nguyên nhân dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 37 2.2.2 Thẩm quyền giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 48 2.2.3 Các phương pháp giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 52 2.2.4 Giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 55 2.2.5 Kết đạt giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội thực tế 65 2.2.6 Những bất cập pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội khó khăn vướng mắc việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 68 TIỂU KẾT CHƯƠNG 75 Chương 3: PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 76 3.1 Lý phải hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 76 3.2.Kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 77 TIỂU KẾT CHƯƠNG 81 KẾT LUẬN 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 83 DANH MỤC CÁC KÝ HIỆU, CHỮ VIẾT TẮT BLDS : Bộ Luật Dân LKDBĐS : Luật Kinh doanh BDS NƠXH : Nhà xã hội CĐT : Chủ đầu tư TAND : Tòa án nhân dân BLTTDS : Bộ luật Tố tụng dân LỜI NÓI ĐẦU Các dự án nhà xã hội đầu tư xây dựng đưa vào sử dụng gần 10 năm qua giải phần lớn nhu cầu chỗ cho cư dân đô thị Những quy định nhà xã hội nêu rõ Luật Nhà 2014, nhiên, thực tế, có trường hợp sở hữu nhà xã hội sau số năm phát sinh mâu thuẫn dẫn tới việc chia tài sản có liên quan đến hộ, số quy định cụ thể nhà xã hội, chủ sở hữu trắng tài sản Có nên nhờ người đứng tên mua hộ nhà xã hội? Sau thuê, mua nhà xã hội có bán lại? Nếu bán trường hợp nào, có bán giá theo thị trường hay không? Thực trạng gây áp lực khơng nhỏ lên người có nhu cầu nhà Người mua nhà ln rơi vào tình trạng yếu giao dịch mua bán nhà xã hội so với chủ đầu tư hay bên bán nhà Pháp luật cần xây dựng khung pháp lý nhằm đảm bảo quyền lợi cho bên yếu đảm bảo tái sản xuất cho nhà đầu tư, khuyến khích huy động nguồn đầu tư xã hội Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Tại Việt Nam, nhu cầu nhà ngày tăng cao theo mức độ gia tăng dân số, nhiên theo mức thu nhập bình quân phần đông dân số nước ta có điều kiện để sở hữu nhà theo giá thương mại, chung cư, mua bán nhà xã hội lựa chọn thích hợp cho phần lớn người dân Tuy nhiên việc Ngân hàng Nhà nước dừng giải ngân gói hỗ trợ 30 nghìn tỷ đồng kể từ ngày 01/06/2016 tạo nhiều ý kiến lo ngại, băn khoăn dư luận người vay vốn chủ đầu tư nói riêng người dân thuộc đối tượng mua nhà xã hội nói chung Đây nguyên nhân lớn dẫn đến tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Và việc tìm giải pháp, phương hướng giải tranh chấp liên quan đến hợp đồng mua bán nhà xã hội tình hình văn pháp luật nhà có tính ổn định khơng cao, chưa đáp ứng đa dạng, phức tạp thực tế hợp đồng mua bán nhà xã hội việc cần thiết cấp bách Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Có nhiều cơng trình nghiên cứu Hợp đồng mua bán nhà xã hội dạng báo, khóa luận, luận văn như: Luận văn thạc sỹ luật học năm 2014 tác giả Dương Việt Dũng, khoa luật trường Đại học quốc gia Hà Nội với đề tài: “Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam” Tuy nhiên công trình đánh giá phần quy định hợp đồng mua bán nhà xã hội theo quy định pháp luật hành Đề tài “Thực tiễn giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội” nghiên cứu cách cụ thể thực tiễn quy định pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội sở BLDS năm 2005; BLDS năm 2015; Luật nhà năm 2014 văn pháp luật có liên quan đề tài hoàn toàn độc lập với cơng trình nghiên cứu trước Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu Mục đích nghiên cứu: Tìm hiểu quy định BLDS năm 2005; BLDS năm 2015; Luật nhà năm 2014 văn pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội tranh chấp phát sinh từ hợp đồng mua bán nhà xã hội qua tìm điểm hạn chế, vướng mắc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội, nguyên nhân hạn chế đưa kiến nghị góp phần hồn thiện pháp luật Nhiệm vụ nghiên cứu: Làm rõ số vấn đề lý luận, thực tiễn nội dung pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Phân tích, đánh giá số quy định pháp luật hành giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội, từ đưa kiến nghị giải pháp để nâng cao hiệu pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội sau Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Đối tượng nghiên cứu: Luận văn tập trung nghiên cứu vấn đề lý luận chung khái niệm, đặc điểm, nguyên nhân phát sinh tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hộị; Nghiên cứu, đánh giá thực trạng thực thi pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội; Nghiên cứu quan điểm, đường lối, chủ trương, sách Đảng pháp luật Nhà nước giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Phạm vi nghiên cứu: Luận văn giới hạn phạm vi nghiên cứu hợp đông mua bán hộ nhà xã hội chủ đầu tư dự án nhà xã hội nguồn vốn ngân sách với khách hàng cá nhân có đủ điều kiện mua nhà xã hội Luận văn không nghiên cứu hợp đồng mua bán nhà xã hội hộ gia đình, cá nhân tự đầu tư xây dựng không nghiên cứu hợp đồng mua bán lần chủ sở hữu nhà xã hội bán lại cho chủ thể khác Phương pháp nghiên cứu Luận văn sử dụng phương pháp luận nghiên cứu khoa học biện chứng vật biện chứng lịch sử chủ nghĩa Mác – Lênin, tư duy, quan điểm, đường lối phát triển kinh tế nhiều thành phần, xây dựng nhà nước pháp quyền chế thị trường Đảng Nhà nước ta Bên cạnh luận văn sử dụng số phương pháp nghiên cứu cụ thể sau: phương pháp bình luận, phương pháp phân tích sử dụng chương nghiên cứu tổng quan vấn đề lý luận giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội; phương pháp phân tích, phương pháp so sánh luật học, phương pháp thống kê, phương pháp diễn giải sử dụng chương tìm hiểu, đánh giá thực trạng pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội nước ta nay; phương pháp quy nạp, phương pháp khái quát sử dụng chương đưa định hướng giải pháp hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Việt Nam Ngoài quyền theo quy định pháp luật nhà nói chung, bên bán nhà xã hội có quyền tương đối đặc trưng Bên bán nhà xã hội quyền thành lập Ban quản trị nhà xã hội ban hành Quy chế quản lý nhà xã hội cho nhà xã hội nhà chung cư Đây quyền đặc thù khu nhà chung cư, nhu cầu việc có ban quản lý giải công việc chung trở nên cấp thiết nhằm ổn định mối quan hệ khu nhà chung cư Thông thường, người dân sống khu nhà chung cư thống bầu ban quản lý để giải vụ chung Tuy nhiên, quy định Nghị định 100 lại trao quyền cho chủ đầu tư (bên bán nhà) Điều dẫn đến cản trở người dân Ban quản lý khu nhà không đại diện quyền lợi người dân, thay vào bảo vệ quyền lợi chủ đầu tư Sự mâu thuẫn có điều kiện gia tăng trầm trọng quyền lợi chủ đầu tư làm ảnh hưởng đến lợi ích kinh tế người dân Theo quy định nêu trên, bên cho th nhà có quyền thu loại phí dịch vụ liên quan đến quản lý, sử dụng nhà xã hội Điều xảy Ban quản lý nhà đứng phía chủ đầu tư tăng giá dịch vụ khu nhà ở? Đây xem hành vi vi phạm hợp đồng người dân khơng thực đóng loại phí chủ đầu tư đưa ra? Vấn đề trở nên phức tạp pháp luật cho phép chủ đầu tư ban hành Quy chế quản lý nhà phải tuân theo hướng dẫn Bộ Xây dựng Từ quy định cho thấy quyền bên bán nhà xã hội mở rộng nhiều so với quyền bên bán nhà thông thường Chính vậy, pháp luật cần xây dựng chế cần thiết để giám sát quyền bên bán nhà nhằm đảm bảo quyền lợi đáng cho bên mua - Chính sách hỗ trợ, ưu đãi nhà xã hội chưa sát thực tế, khó khăn có tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội xảy ra: Mặc dù ban hành Nghị định 100/2015, Chính phủ đưa nhiều giải pháp mở rộng đối tượng đủ điều kiện mua nhà xã hội, nguồn vốn từ ngân sách nhà nước, bước đầu tính đến việc huy động nhiều nguồn vốn xã hội phát triển mơ hình nhà xã hội Nhưng thực tế, sách hỗ trợ nhà nước dự án nhà xã hội chủ yếu dựa vào nguồn vốn huy động thành phần kinh 71 tế Vì vậy, trình thực dự án nhà xã hội thường phải kéo dài, không giao nhà theo quy định hợp đồng gây tranh chấp Việc giải tranh chấp khó khăn giao kết hợp đồng mua bán nhà xã hội bên vào việc hỗ trợ nguồn vốn mua nhà Ngân hàng cho vay gói vay hỗ trợ bị dừng chủ đầu tư cho khơng có vốn để tiếp tục dự án nên không giao nhà theo hợp đồng xác định trở ngại khách quan phần thiệt thời thuộc người mua nhà? Vấn đề giải nào? Nếu khởi kiện Tòa án thời gian vụ án giải người mua nhà phải gánh chịu hệ từ hợp đồng chấp nhà, từ hợp đồng vay với khoản lãi vay Ngân hàng họ đối tượng khó khăn kinh tế? -Hình thức mua nhà xã hội: Xuyên suốt điều khoản Luật Nhà 2014 quy định loại hình nhà xã hội, định hướng chung luật đối tượng bố trí nhà xã hội hình thức thuê, thuê mua mua Quy định đồng nghĩa với việc người mua nhà xã hội tiếp cận đến với nhà xã hội cho dù điều kiện tài eo hẹp người mua khơng cần thiết phải trả khoản phí lớn lúc để sử dụng quản lý nhà Hơn nữa, khả tiềm ẩn hệ lụy đưa loại hình giao dịch mua nhà phát sinh đa phần chủ đầu tư mong muốn bán ngơi nhà để thực hóa lợi nhuận, tăng số lần quay vòng vốn ưu tiên đối tượng tốn thay trả chậm hình thức thuê mua Điều dẫn tới hệ xuất nạn đầu bất động sản đối tượng mà người nghĩ tới Kết cục nhà xã hội lại rơi vào tay cá nhân, tổ chức chưa có nhu cầu cấp thiết Chưa kể hình thức mua nhà xã hội thật tối ưu, đem lại lợi ích đa số đối tượng mua nhà hay nhóm nhỏ liên quan Ngồi ra, việc bổ sung thêm loại hình giao dịch nhà xã hội văn luật dường không phù hợp, tạo không thống quy định liên quan đến đối tượng điều chỉnh -Thời điểm chuyển quyền sỏ hữu nhà xã hội: Việc xác định xác 72 thời điểm chuyển nhượng quyền sở hữu nhà có ý nghĩa vơ quan trọng nhằm xác lập quyền nghĩa vụ bên tham gia giao dịch giải tranh chấp có phát sinh hợp đồng mua bán nhà xã hội Tuy vây, việc xác định vơ khó khăn có nhiều quan điểm không thống áp dụng pháp luật Điều 13 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà giao dịch mua bán, tặng cho, đổi, thuê mua, thừa kế nhà quy định sau: a) Đối với trường hợp mua bán thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà tính từ ngày hợp đồng mua bán nhà công chứng chứng thực (hoặc từ thời điểm bên mua cấp Giấy chứng nhận thực theo phương án không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng) Trường hợp mua bán nhà mà bên bán doanh nghiệp có chức kinh doanh bất động sản thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm bên mua hồn thành nghĩa vụ tài với bên bán; b) Đối với trường hợp trường hợp mua, nhận tặng cho, nhận đổi nhà cá nhân, hộ gia đình thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà tính từ ngày hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi nhà công chứng chứng thực(hoặc từ thời điểm bên mua cấp Giấy chứng nhận thực theo phương án không bắt buộc phải công chứng, chứng thực hợp đồng) Trường hợp pháp nhân tặng cho nhà thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà cho bên tặng cho tính từ ngày bên tặng cho ký văn tặng cho; đ) Đối với trường hợp mua nhà trả chậm, trả dần thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà tính từ ngày bên mua toán hết tiền mua nhà cho bên bán cấp Giấy chứng nhận nhà đó, trừ trường hợp bên có thỏa thuận khác; 73 Thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà quy định khoản Điều đồng thời thời điểm chuyển quyền sử dụng đất gắn với nhà Rõ ràng, loại hình nhà xã hội nhà riêng lẻ có gắn liền với quyền sử dụng đất chuyển nhượng khó xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu bắt đầu Liệu chủ đầu tư người mua nhà xã hội tn theo tiêu chí cơng chứng theo Luật Nhà 2014 hay theo thời điểm đăng ký quyền sử dụng đất quy định Luật Đất đai 2013 Như cho thấy quy định pháp luật không thống dẫn đến việc xác định thời điểm chuyển quyền sở hữu nhà thời điểm xác lập quyền sở hữu nhà nói chung nhà xã hội nói riêng nhiều bất cập, gây khó khăn cho việc giải tranh chấp nhà Tòa án nhân dân cấp -Giao dịch nhà xã hội hộ gia đình thực hiện: Các giao dịch buộc hợp đồng mua bán phải có đồng thuận tất thành viên hộ có đầy đủ lực hành vi dân Như vậy, vào hộ khẩu, thiếu sót lớn mang đến rủi ro bên nhận chuyển nhượng Và có xảy tranh chấp hợp đồng loại phức tạp khó khăn việc xác định đầy đủ xác tư cách thành viên hộ giải quyền lợi cho họ 74 TIỂU KẾT CHƯƠNG Mặc dù pháp luật có quy định cụ thể Hợp dồng mua bán nhà xã hội chế giải tranh cháp liên quan đến Hợp đồng mua bán nhà xã hội thực tế gặp khơng khó khăn, vướng mắc bất cập giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Trong chương 2, tác giải sâu vào nghiên cứu đánh giá thực trạng quy định pháp luật mua bán nhà xã hội, nguyên nhân tranh chấp, phương pháp giải mâu thuẫn, bất cập pháp luật khó khăn vướng mắc việc giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội 75 Chương PHƯƠNG HƯỚNG HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VỀ GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI TRONG THỜI GIAN TỚI 3.1 Lý phải hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Thứ nhất, số văn quy phạm pháp luật văn hướng dẫn đời chậm so với yêu cầu thực tiễn Văn quy phạm pháp luật số ngành, lĩnh vực Trung ương có nội dung chưa phù hợp với thực tiễn, phải điều chỉnh, bổ sung thay thời gian ngắn gây khó khăn cơng tác tổ chức thực sách địa bàn Thứ hai, công tác quản lý, vận hành, khai thác dự án phát triển nhà xã hội nhiều lúng túng chế, sách, đặc biệt việc quản lý khu nhà tái định cư phục vụ di dân, giải phóng mặt nhiều bất cập, phát sinh nhiều vấn đề gây xúc cho nhân dân khó khăn có tranh chấp xảy hợp đồng mua bán nhà xã hội thường với số lượng nhiều người mua với người bán đối tượng, tầng lớp xã hội quyền lợi nghĩa vụ đối lập hợp đồng mua bán xảy tranh chấp xảy phạm vi rộng Thứ ba, việc đạo xây dựng khu nhà xã hội chậm, chưa đạt yêu cầu kế hoạch đề Việc chậm trễ thi công, bàn giao nhà không thời hạn hợp đồng vấn đề nhức nhối Trường hợp hộ dân mua nhà không nhận nhà theo tiêu chất lượng, tiêu chuẩn khởi kiện lúc áp lực lớn quan giải tranh chấp 76 Thứ tư, triển khai việc giải ngân gói hỗ trợ nhà 30.000 tỷ đồng Chính phủ yếu tố quan trọng túc đẩy phát triển nhà xã hội thực tế chưa nhận nhà dự án lại bị dừng gây gánh nặng kinh tế không nhỏ người mua nhà xã hội Hợp đồng tín dụng chủ đầu tư, bên mua nhà Ngân hàng xét quyền lợi nghĩa vụ có cân bên, ký hợp đồng mua nhà xã hội người mua lường trước trường hợp nhà chưa nhận, tiền Ngân hàng ký vay hàng tháng phải trả nợ lãi mà chưa biết đến dự án nhà hồn tất, người mua nhận nhà? Khi khởi kiện ai? Ai người giải khoản nợ Ngân hàng cho người mua nhà? Loại hình nhà xã hội giành quan tâm lớn tồn xã hội đáp ứng nhu cầu thiết yếu chỗ gia đình, cá nhân, đó, theo thời gian, giao dịch nhà không ngừng tăng lên số lượng Tuy nhiên, để đảm bảo quyền lợi đáng người mua nhà, chủ đầu tư không dẫn đến tình trạng thất thu thuế Nhà nước điều cần thiết phải xây dựng chế giám sát hoạt động mua bán, mơ hình mua bán nhà xã hội thuộc sở hữu nhà nước hoàn thiện chế định liên quan đến hợp đồng mua bán nhà xã hội Nhằm xây dựng môi trường kinh doanh nhà xã hội minh bạch, theo chế thị trường có điều phối Nhà nước, qua đó, thu hút nguồn lực xã hội để phát triển, giao dịch nhà nói chung, giao dịch mua bán nhà xã hội nói riêng thiện an tồn quy luật vốn có nó, Nhà nước cần phải hồn thiện quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội, đồng thời đẩy mạnh cơng tác cải cách hành quan quản lý nhà nước nhà ở, tạo chế đồng điều chỉnh quan hệ mua bán nhà diễn tương lai 3.2.Kiến nghị hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội Để thực tốt sách an sinh xã hội, Nhà nước ta có nhiều sách khác nhau, nhà xã hội sách lớn Tuy vậy, 77 q trình thực thi sách phát bất cập hệ thống pháp luật Để thị trường bất động sản nói chung thị trường nhà xã hội phát triển làm mạnh, hạn chế tình trạng bất cập pháp luật đặt ra, nhu cầu cần thiết có khung pháp lý hoạt động mua bán nhà xã hội Vì vậy, cần thực số giải pháp sau: Thứ nhất, phát triển nhà xã hội nói chung: Mặc dù có quy định phát triển nhà theo chế thị trường Luật hành chưa quy định rõ chế, sách chưa xác định trách nhiệm Nhà nước, tổ chức, cá nhân có liên quan việc phát triển nhà xã hội Vì vậy, thời gian qua, doanh nghiệp trọng đến phát triển nhà thương mại Cùng đó, nhiều địa phương, quyền lại chưa quan tâm mức đến việc phát triển nhà xã hội, dẫn đến nhiều đối tượng thuộc diện sách xã hội, người thu nhập thấp khơng tiếp cận loại nhà Thứ hai, hoàn thiện quy định đối tượng, điều kiện thủ tục xét duyệt hồ sơ mua nhà xã hội: UBND tỉnh cần ban hành văn quy phạm pháp luật mua bán nhà xã hội theo hướng tiếp cận nhà xã hội Nghị định số 100/2015/NĐ-CP Trước hết, cần hiểu khái niệm “mua - bán nhà xã hội” Đây loại nhà bán - chuyển quyền sở hữu theo phương thức trả lần trả góp Đó loại nhà phần thương mại, phần xã hội có ưu đãi Nhà nước Như vậy, trước hết hệ thống pháp luật phải làm rõ khái niệm nhà xã hội, chất kinh tế thuật ngữ này, từ hình thành quy định pháp luật đồng điều chỉnh q trình triển khai sách nhà xã hội Thứ ba, tăng cường phổ biến kiến thức pháp luật mua bán nhà xã hội cho người dân, đối tượng thụ hưởng: Để người thực có nhu cầu mua nhà xã hội, Nhà nước quan chức năng, phương tiện thông tin đại chúng cần phổ biến rộng rãi kiến thức pháp luật mua bán nhà xã hội để đổi tượng dễ dàng thực 78 quyền ưu đãi Thực việc tuyên truyền rộng rãi quy định pháp luật mua bán nhà xã hội tránh tình trạng nhà có để bán mà người dân lại đăng ký mua khơng nộp đủ hồ sơ Thứ tư, tăng cường công tác quản lý, đẩy mạnh việc cơng khai hóa, minh bạch hóa q trình thực thi pháp luật mua bán nhà xã hội: Tình trạng dự án thực chậm tiến độ, vi phạm quy định pháp luật mua bán nhà xã hội đặt đòi hỏi phải có chế quản lý mạnh mẽ quan chức có thẩm quyền Theo đó, quan cần có phối hợp đồng giám sát trình triển khai, thực mua bán nhà xã hội có chế hậu kiểm cụ thể như: tiến hành tra, kiểm tra định kỳ, đột xuất khu nhà xã hội, tiến hành khảo sát thực trạng vận hành nhà xã hội thông qua lấy ý kiến người dân khu nhà lập phiếu điều tra xã hội học, hòm thư góp ý… Song song với việc kiểm tra giám sát chặt chẽ, cần có biện pháp xử lý nghiêm minh kịp thời hành vi vi phạm pháp luật mua bán nhà xã hội chủ đầu tư đối tượng mua nhà gian đối, lợi dụng để hưởng sách ưu đãi Nhà nước Thứ năm, phạm vi áp dụng hợp đồng mua bán nhà xã hội: Theo quy định Khoản Điều 70 Luật Nhà 2014 vốn chủ đầu tư sử dụng cho phát triển nhà xã hội gồm 04 loại, có vốn huy động thơng qua hình thức góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết tổ chức, hộ gia đình, cá nhân Việc huy động vốn góp thể thơng qua hợp đồng góp vốn Trong giai đoạn dự án chưa đáp ứng điều kiện để bán nhà xã hội hình thành tương lai (thường chưa có biên nghiệm thu hồn thành xong phần móng) chủ đầu tư tổ chức bán hàng với phương thức ký kết huy động vốn góp đủ điều kiện mua bán tiến hành ký kết hợp đồng mua bán nhà xã hội hình thành tương lai thức Thứ sáu, mâu thuẫn việc quy định hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng Theo quy định Điều 16 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 79 việc phạt bồi thường thiệt hại bên mua, bên nhận chuyển nhượng, bên thuê, bên thuê mua chậm tiến độ toán bên bán, bên chuyển nhượng, bên cho thuê, bên cho thuê mua chậm tiến độ bàn giao bất động sản bên thỏa thuận phải ghi rõ hợp đồng Tuy nhiên, Điều 18 Luật Kinh doanh bất động sản lại quy định nội dung hợp đồng mua bán, cho th, cho th mua nhà, cơng trình xây dựng phải có, nêu rõ hợp đồng phải có thỏa thuận phạt mà vấn đề bồi thường thiệt hại khơng “phải có” Như vậy, thấy nội Luật Kinh doanh bất động sản có mâu thuẫn Phạt bồi thường thiệt hại hai hình thức trách nhiệm vi phạm hợp đồng khác có tính chất khác Nếu bồi thường thiệt hại trách nhiệm vật chất mà bên vi phạm phải gánh chịu đề bù đắp tổn thất gây phạt hợp đồng việc bên vi phạm phải trả khoản tiền cho bên lại có vi phạm hợp đồng Về chất, phạt hợp đồng mang tính chất răn đe “phòng ngừa”, mục đích để bên ý thức nghiêm chỉnh tuân thủ hợp đồng, đó, bồi thường thiệt hại mang tính chất đền bù đắp tổn thất gây Tại khoản Điều 418 BLDS năm 2015 quy định: “Trường hợp bên có thỏa thuận phạt vi phạm khơng thỏa thuận việc vừa phải chịu phạt vi phạm vừa phải bồi thường thiệt hại bên vi phạm nghĩa vụ phải chịu phạt vi phạm” Như vậy, đối chiếu với quy định Luật Kinh doanh bất động sản 2014, bên thỏa thuận phạt quy định Điều 18 bên vi phạm chịu phạt mà chịu bồi thường 80 TIỂU KẾT CHƯƠNG Phát triển nhà xã hội định hướng lâu dài, quan trọng Đảng Nhà nước ta Do vậy, việc thể chế hóa vấn đề nhà xã hội văn luật điều cần thiết hàng đầu Luật Nhà năm 2014 có quy định nhà xã hội, chất lượng thấp, đặc biệt chưa quy định hình thức bán nhà xã hội Những đề xuất kiến nghị sửa đổi bổ sung pháp luật mua bán nhà xã hội phải đảm bảo hiệu lực quản lý nhà nước Các giải pháp cần phải đặt mối quan hệ tổng thể với pháp luật khác quyền người, quyền công dân, pháp luật cư trú, hộ tịch Các giải pháp giúp cho quan, cá nhân có thẩm quyền nhìn lại hệ thống pháp luật mua bán nhà xã hội đảm bảo hiệu lực quản lý nhà nước 81 KẾT LUẬN Nghiên cứu pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội với mục đích nhằm hệ thống hóa đánh giá hiệu pháp luật hành, từ định hướng xây dựng, hồn thiện pháp luật Là loại hình nhà mang tính xã hội sâu sắc góp phần tích cực việc đảm bảo an sinh xã hội, vậy, nhìn chung pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội Nhà nước quan tâm Với xu hướng tạo chế thơng thống từ quy định pháp luật góp phần phát triển loại hình nhà xã hội Đây động lực, nguồn tác nhân thúc đẩy mạnh mẽ giao lưu dân mở rộng phạm vi phát triển thông qua việc tạo thị trường mua bán bất động sản phù hợp với quy luật cung cầu xã hội Có thể nhận định rằng, pháp luật nhà nói chung hợp đồng mua bán nhà xã hội nói riêng cần phải có quy định thích ứng với thay đổi nhanh chóng nhu cầu nhà người dân phù hợp với tốc độ tăng trưởng kinh tế nước Có vậy, nhà xã hội phát huy hết đặc điểm tích cực, tiến mà mơ hình nhà mang lại Ngồi ra, quy định pháp luật hợp đồng mua bán nhà xã hội cần hướng tới mục đích nâng cao chất lượng sống cá nhân thông qua việc nâng cao chất lượng cơng trình xây dựng, đồng thời, nhằm củng cố ổn định giao lưu dân sự, trật tự an toàn xã hội nước ta trình phát triển hội nhập 82 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 1.Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân sự, NXB Công an nhân dân, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2005), Bộ luật Dân số 33/2005/QH11 ngày 14/6/2005, Hà Nội Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2015), Bộ luật Dân số 100/2015/QH11 ngày 14/6/2015, Hà Nội TS, Nguyễn Minh Oanh, Bình luận Luật nhà năm 2014, NXB Lao động Hoàng Lan (2013), Chủ đầu tư nhà thu nhập thấp giải trình chuyện giá trời, http://kinhdoanh.vnexpress.net, cập nhật ngày 24/04/2014 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2014), Luật Nhà số 65/2014/Q13 ngày 25/11/2014, Hà Nội Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội Thông tư 20/2016/TT-BXD hướng dẫn thực Nghị định 100/2015/NĐCP phát triển quản lý nhà xã hội Thông tư 25/2015/TT-NHNN hướng dẫn cho vay vốn ưu đãi thực sách nhà xã hội 10 Thơng tư 139/2016/TT-BTC hướng dẫn miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất; hoàn trả lại khấu trừ vào nghĩa vụ tài cho chủ đầu tư đầu tư xây dựng nhà xã hội phương pháp xác định tiền sử dụng đất phải nộp người mua, thuê mua phép bán lại nhà xã hội 11 Thủ tướng Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2018), Quyết định 117/QĐ-TTg năm 2018 mức lãi suất cho vay ưu đãi tổ chức tín dụng Nhà nước định theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP phát triển quản lý nhà xã hội 12 Thủ tướng Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2018), Quyết định 370/QĐ-TTg năm 2018 lãi suất cho vay ưu đãi nhà xã hội Ngân hàng Chính sách xã hội theo quy định Nghị định 100/2015/NĐ-CP (Hiệu lực 03/04/2018) 83 13 Thủ tướng Chính phủ nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2018), Quyết định 18/2018/QĐ-TTg hướng dẫn cấp bù chênh lệch lãi suất thực sách cho vay nhà xã hội theo Nghị định 100/2015/NĐ-CP (Hiệu lực 20/05/2018) 14 Ngô Huy Cương (2013), Giáo trình luật hợp đồng, NXB Đại học Quốc gia Hà Nội 15 Doãn Hồng Nhung, Trần Tố Uyên, Đỗ Thị Thanh Hà, Nguyễn Thị Minh Hoàn (2010), Pháp luật nhà xã hội, nhà cho người thu nhập thấp Việt Nam, NXB Xây dựng, Hà Nội 16 Võ Thị Mỹ Hương (2012), Pháp luật nhà xã hội kinh tế thị trường Việt Nam, Tạp chí Nhà nước Pháp luật, (4) 17 Hồng Thế Liên (2014), Bình ln khoa học Bộ luật dân năm 2015 (Tập III), XNB Chính trị quốc gia, Hà Nội 18 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Luật Đất đai số 45/2013/QH13 ngày 29/11/2013, Hà Nội 19 Quốc hội nước Cộng hòa XHCN Việt Nam (2013), Luật Đấu thầu số 43/2013/QH13 ngày 26/10/2013, Hà Nội 20 Hà Quang (2013), Ba lý khiến nhà xã hội cao nhà thương mại, http://tinnhanhchungkhoan.vn, cập nhật ngày 26/03/2014 21 Trường Đại học Luật Hà Nội (2008), Giáo trình Luật dân sự, NXB Công an nhân dân, Hà Nội 22 Đặng Hùng Võ (2013), Nhà thu nhập thấp: Xóa bỏ quy trinh “xin-cho”, http://kienthuc.net.vn, cập nhật ngày 22/02/2014 23.http://www.bantinnhadat.vn/rui-ro-tu-hop-dong-dat-coc-mua-nha205.html (truy cập ngày 18/7/2014) 24 Điều 1617-1621Bộ luật Dân Pháp, NXB Tư pháp năm 2005 25 Điều Hợp đồng Mua bán hộ chung cư, phụ lục kèm theo 26 https://tapchitoaan.vn/bai-viet/kinh-te/mot-so-bat-cap-ve-hop-dong-muaban-nha-o-hinh-thanh-trong-tuong-lai 27.http://hanoimoi.com.vn/Tin-tuc/Bat-dong-san/897625/bao-dam-quyenloi-nguoi-mua-nha-o-xa-hoi-de-hieu-qua-nhu-mong-muon 84 28.http://tapchicongthuong.vn/mot-so-giai-phap-hoan-thien-phap-luat-vemua-ban-nha-o-xa-hoi-20180122013740402p0c488.htm 29 Dương Việt Dũng, (2014), Hợp đồng mua bán nhà xã hội theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học, Đại học quốc gia Hà Nội 30 Trần Lan Hương, (2015), Pháp luật nhà xã hội, Khóa luận tốt nghiệp 31 Nguyễn Thị Minh Phượng, (2016), Hợp đồng mua bán nhà theo pháp luật Việt Nam, Luận án tiến sỹ Luật học, Học viện Khoa học xã hội 32 Đinh Gia Cảnh, (2014), Pháp luật mua, bán nhà xã hội từ thực tiễn thành phố Hà Nội, Luận văn thạc sỹ Luật kinh tế, Học viện Khoa học xã hội 33 Đỗ Thị Hồng Ánh, (2015), Chính sách nhà xã hội mua bán nhà xã hội, Khóa luận tốt nghiệp, Đại học Luật Hà Nội 85 ... Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VỀ HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI VÀ THỰC TIỄN GIẢI QUYẾT TRANH CHẤP HỢP ĐỒNG MUA BÁN NHÀ Ở XÃ HỘI 2.1 Thực trạng quy định pháp luật Hợp đồng mua bán nhà xã hội 2.1.1... 2: Thực trạng pháp luật Hợp đồng mua bán nhà xã hội thực tiễn giải tranh chấp Hợp đồng mua bán nhà xã hội Chương 3: Phương hướng hoàn thiện pháp luật giải tranh chấp hợp đồng mua bán nhà xã hội. .. quy định hưởng sách nhà xã hội 1.2.2 Khái niệm hợp đồng mua bán nhà xã hội Từ khái niệm hợp đồng mua bán nhà đưa khái niệm hợp đồng mua bán nhà xã hội sau: Hợp đồng mua bán nhà xã hội thỏa thuận

Ngày đăng: 24/04/2020, 21:15

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

  • Đang cập nhật ...

Tài liệu liên quan