ĐINH THỊ NGỌC MINH BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ LUẬT KINH TẾ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐINH THỊ NGỌC MINH 2016 - 2018 HÀ NỘI - 2018 BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO VIỆN ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN ĐINH THỊ NGỌC MINH CHUYÊN NGÀNH: LUẬT KINH TẾ MÃ SỐ: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC PGS.TS PHẠM VĂN TUYẾT HÀ NỘI - 2018 LỜI CAM ĐOAN Luận văn kết nghiên cứu riêng sở hướng dẫn người hướng dẫn khoa học PGS.TS Phạm Văn Tuyết, Giảng viên Cao cấp trường Đại học Luật Hà Nội Luận văn không trùng lặp với cơng trình khoa học nào, trích dẫn luận văn hồn tồn trung thực Học viên Đinh Thị Ngọc Minh LỜI CẢM ƠN Tác giả luận văn cố gắng thực mục tiêu đặt thực đề tài song trình độ, kinh nghiệm thời gian thực có hạn đề tài có nội hàm nghiên cứu rộng, phức tạp, đối tượng nghiên cứu đa dạng nên chắn luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Tác giả xin cảm ơn hướng dẫn tận tình thầy giáo PGS.TS Phạm Văn Tuyết, Giảng viên Cao cấp trường Đại học Luật Hà Nội số bạn học đóng góp ý kiến, giúp tác giả hồn thành luận văn thời gian Học viên Đinh Thị Ngọc Minh DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT BLDS Bộ luật dân BLDS 1995 Bộ luật dân năm 1995 BLDS 2005 Bộ luật dân năm 2005 BLDS 2015 Bộ luật dân năm 2015 TANDTC Tòa án nhân dân tối cao UBTVQH Ủy ban thường vụ Quốc hội LHN&GĐ Luật Hơn nhân Gia đình Thơng tư 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 TT39/2016/TT - NHNN Thống đốc Ngân hàng Nhà nước quy định hoạt động cho vay tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước khách hàng NQ 42/2017/QH14 NĐ 163/2006/NĐ - CP Nghị số 42 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng Nghị định số 163/2006 Chính phủ giao dịch bảo đảm MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU 1 Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài .2 Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài 3 Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu .3 Đối tượng, phạm vi nghiên cứu Phương pháp luận phương pháp nghiên cứu .4 Ý nghĩa lý luận thực tiễn cơng trình nghiên cứu Kết cấu luận văn……………………………………………………… …6 Chương 1: NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng .7 1.1.2 Khái niệm bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản .17 1.2 Chủ thể bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản 20 1.3 Nội dung hợp đồng tín dụng .22 1.4 Phân loại hợp đồng tín dụng bảo đảm chấp bất động sản 26 KẾT LUẬN CHƯƠNG ………………………………….……….………… 30 Chương 2: THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VÀ THỰC HIỆN BẢO ĐẢM HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 31 2.1 Thực trạng pháp luật bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản………………………… ……………………………….………… 31 2.1.1 Khái quát hệ thống quy định pháp luật 31 2.1.2 Các loại bất động sản đối tượng chấp 35 2.1.3 Chủ thể tham gia thực hợp đồng tín dụng 44 2.1.4 Thời điểm có hiệu lực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản 44 2.1.5 Nghĩa vụ quyền bên chấp bất động sản 45 2.1.6 Thực bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản 49 2.1.7 Các trường hợp xử lý bất động sản để thu hồi vốn vay 51 2.2 Thực tiễn bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản 60 2.2.1 Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất với tài sản gắn liền với đất 60 2.2.2 Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp quyền sử dụng đất không kèm theo tài sản gắn liền với đất 61 2.2.3 Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp tài sản gắn liền với đất không kèm theo quyền sử dụng đất 62 2.2.4 Thực tiễn xử lý bất động sản để thu hồi vốn vay 63 KẾT LUẬN CHƯƠNG 67 Chương 3: GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 68 3.1 Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản .68 3.1.1 Cần xác định quyền sử dụng đất bất động sản 68 3.1.2 Về tranh chấp đất đai 69 3.1.3 Về xử lý quyền sử dụng đất có tranh chấp 70 3.1.4 Khi có tranh chấp tài sản gắn liền với 71 3.1.5 Về thứ tự ưu tiên toán nợ vay 71 3.1.6 Khi bất động sản có quyền hưởng dụng xác lập 73 3.1.7 Khi bất động sản có quyền bề mặt xác lập 73 3.2 Nâng cao hiệu bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản .75 KẾT LUẬN CHƯƠNG 3………….………………………………………77 KẾT LUẬN ……………………….……………… …………… ………78 MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam đề mục tiêu xây dựng hệ thống tài chính-tiền tệ hoạt động lành mạnh, có hiệu quả, làm tiền đề cho pháp triển tồn kinh tế Trong đó, mục tiêu bảo đảm phát triển an toàn, lành mạnh thị trường tài chính-tiền tệ, giải nợ tồn đọng Hệ thống Ngân hàng thương mại tổ chức tín dụng khác đóng vai trò chủ yếu quan trọng việc huy động vốn đầu tư từ xã hội đưa nguồn vốn vào phục vụ kinh tế Một hình thức pháp lý việc cấp vốn thơng qua hình thức cho vay ngân hàng thương mại hợp đồng tín dụng ngân hàng Do tín dụng hoạt động tiềm ẩn rủi ro cao nên để bảo tồn vốn tổ chức tín dụng thường kèm theo hợp đồng tín dụng ngân hàng phải có biện pháp bảo đảm cho việc thu hồi vốn cho vay ngân hàng cầm cố tài sản, chấp tài sản, bảo lãnh, tín chấp để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Trong biện pháp đó, chấp tài sản nói chung đặc biệt chấp bất động sản tổ chức tín dụng sử sụng nhiều việc bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Tuy nhiên, quy định pháp luật hành bất động sản, chấp bất động sản chưa cụ thể chặt chẽ Thực tiễn áp dụng pháp luật chấp bất động sản để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng cho thấy có nhiều bất cập với yêu cầu sống, hiệu áp dụng thấp, văn pháp luật vấn đề vửa tản mạn, vừa chồng chéo chí mâu thuẫn nhau, chưa hình thành hệ thống văn pháp luật hoàn chỉnh Mặt khác, chấp bất động sản để bảo đảm thực hợp đồng tín dụng hoạt động phổ biến, đa dạng phức tạp thực tế nên tranh chấp xảy tương đối nhiều Đề tài Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản vấn đề cần thiết phải nghiên cứu để nhìn tồn diện, xác bất động sản, chấp bất động sản giá trị cốt lõi việc bảo đảm việc trả nợ vốn vay hợp đồng tín dụng Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Tính đến có nhiều cơng trình khoa học nghiên cứu bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản nhiều vấn đề tồn tại, vướng mắc quy định pháp luật, đề xuất phương hướng giải pháp cho việc hoàn thiện pháp luật như: Phạm Văn Tuyết – Lê Kim Giang, Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay – NXB Tư pháp 2012; Phạm Văn Tuyết - Lê Kim Giang (Chủ biên), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân - NXB Dân Trí 2015; Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu tài luật dân Việt Nam – NXB Trẻ TP Hồ Chí Minh – 1999; Nguyễn Văn Thạo Nguyễn Hữu Đạt Một số vấn đề sở hữu nước ta - Nxb Chính trị quốc gia 2004); Nguyễn Quang Tuyến, Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sư, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 2003; Nguyễn Văn Hoạt, Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp tài sản Luận án tiến sĩ luật học, năm 2004; Nguyễn Thị Mùi, Hệ thống ngân hàng Việt Nam hướng tới phát triển bền vững Tạp chí Tài – Số 10, năm 2008; Lê Thu Hiền, Các biện pháp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng ngân hàng, Luận văn Thạc sĩ luật học, năm 2003; Trần Thị Minh Tâm, Pháp luật xử lý tài sản bảo đảm tiền vay tổ chức tín dụng, Luận văn Thạc sĩ luật học (2003); Về biện pháp bảo đảm hợp đồng tín dụng PGS.TS Lê Hồng Hạnh, Tạp chí Luật học, số 1/1996 Ngồi ra, có nhiều luận văn thạc sỹ luật học, viết có liên quan đến chấp bảo vệ thành công đăng Tạp chí chun ngành luật Các cơng trình nghiên cứu làm rõ số vấn đề lý luận bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản, vấn đề liên quan có số kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật Tuy nhiên, cơng trình nói nghiên cứu chung biện pháp bảo đảm, nghiên cứu chấp tài sản nói chung nghiên cứu riêng chấp quyền sử dụng đất .Vì thế, chưa có cơng trình nghiên cứu chuyên sâu xác định bất động sản loại bất động sản chấp chưa có cơng trình khai thác tính chất đặc trưng hợp đồng tín dụng để xác định vai trò quan trọng chấp bất động sản Vì vậy, đề tài: “Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản” cơng trình nghiên cứu vấn đề mà cơng trình cơng bố chưa đề cập đến Mục đích, nhiệm vụ nghiên cứu 3.1 Mục đích nghiên cứu Luận văn hướng đến mục đích nghiên cứu: Thơng qua việc làm rõ số vấn đề lý luận pháp luật bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản; nghiên cứu thực tiễn áp dụng pháp luật bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản; làm rõ số hạn chế, bất cập, vướng mắc áp dụng pháp luật hành có liên quan tới việc bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản, từ đề xuất giải pháp nâng cao hiệu bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản 3.2 Nhiệm vụ nghiên cứu Để đạt mục đích trên, luận văn cần thực nhiệm vụ sau đây: Trong trường hợp này, vợ chồng A,B không chấp tài sản theo thực tế (không thể chấp được), Hợp đồng chấp khơng thể có thỏa thuận chấp tài sản hình thành trước sau nhận chấp, vụ việc có tranh chấp Tòa án thụ lý giải tổ chức tín dụng khơng thể tự thu giữ tài sản để xử lý theo quy định Điều Nghị 42/2017/QH14 Trong trường hợp này, tổ chức tín dụng tham gia tranh chấp bà D khởi kiện với vai trò bị đơn, đồng thời đưa yêu cầu phản tố để thực yêu cầu bà D chứng minh việc bà chủ sở hữu hợp pháp, không chứng minh A, B khơng trả nợ vay xử lý tài sản bảo đảm quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất theo quy định Trong trường hợp bà D chứng minh quyền sở hữu ngơi nhà đất tổ chức tín dụng khơng thể xử lý tài sản 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản biện pháp bảo đảm áp dụng rộng rãi quan hệ vay vốn tín dụng Biện pháp bảo đảm quy định cụ thể Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai, Luật Tổ chức tín dụng, văn quy phạm pháp luật khác Pháp luật hành quy định chủ thể tham gia, loại bất động sản đối tượng chấp, thời hiệu có hiệu lực chấp bất động sản, quyền nghĩa vụ bên chấp bất động sản có nhiều ưu điểm tạo điều kiện để bên thực cách tốt Tuy nhiên quy định số vướng mắc tiềm ẩn rủi ro dẫn đến tranh chấp chưa thực rõ ràng, nhiều quy định mâu thuẫn chồng chéo khó thực dẫn đến nhiều cách hiểu áp dụng khác quan áp dụng thực thi pháp luật như: Vướng mắc trình tự, thủ tục áp dụng biện pháp chấp, xử lý thực nghĩa vụ chấp… Do vậy, việc nghiên cứu, dự liệu hoàn thiện quy định pháp luật liên quan đến chấp bất động sản bảo đảm hợp đồng tín dụng yêu cầu cần thiết để hoàn thiện hành lang pháp lý biện pháp bảo đảm nói chung, chấp bất động sản nói riêng hợp đồng tín dụng 67 CHƯƠNG GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN Mặc dù có nhiều tiến hoàn thiện quy định Bộ luật dân 2015 so với văn pháp luật trước chấp xử lý bất động sản chấp qua việc nghiên cứu quy định Bộ luật dân luật liên quan đến bất động sản, chấp bất động sản, xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ vay tác giả thấy quy định pháp luật cần hoàn thiện theo hướng sau đây: 3.1 Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản 3.1.1.Cần xác định quyền sử dụng đất bất động sản Luật kinh doanh bất động sản xác định: “Các loại đất phép chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật đất đai phép kinh doanh quyền sử dụng đất.” Với quy định này, người ta xác định quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay khơng dù phép kinh doanh thị trường bất động sản Bộ luật dân dành nhiều điều luật để xác định loại tài sản chưa có xác định cụ thể quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay khơng Căn vào tính chất dịch dời tài sản, pháp luật Việt Nam chia tài sản thành hai loại: Bất động sản động sản loại tài sản liệt kê bất động sản, đất đai chiếm vị trí đặc tính vốn có tự nhiên, đất đai ln cố định vị trí Các tài sản khác coi bất động sản hay động sản phụ thuộc vào gắn liền với đất mà tài sản có di dời hay khơng di dời Mặc dù quyền sử dụng đất coi loại tài 68 sản khơng tranh cãi21 luật chưa có quy định cụ thể quyền sử dụng đất có phải bất động sản hay không mà quy định chung chung: “Các tài sản khác gắn liền với đất đai.” (Điều 107, BLDS 2015) Quy định pháp luật hành bất động sản dẫn đến hai cách hiểu thuật ngữ “gắn liền” Với cách hiểu gắn liền mặt vật lý tài sản tồn dạng vật mà gắn liền với đất bất động sản theo cách hiểu gắn liền mối liên hệ, theo quyền sử dụng đất phải xác định bất động sản Để tránh nhiều cách hiểu loại tài sản quyền sử dụng đất điều kiện luật Việt Nam chưa có rạch ròi quyền sở hữu quyền sử dụng đất đai, tác giả luận văn thấy rằng, luật phải xác định rõ: Quyền sử dụng đất bất động sản Đồng thời xác định rõ loại bất động sản bao gồm: Quyền sử dụng đất đất chuyển giao quyền sử dụng khơng có tài sản gắn liền với đất; Tài sản gắn liền với đất; Quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất 3.1.2 Về tranh chấp đất đai Theo quy định pháp luật đất đai khơng chấp quyền sử dụng đất đất có tranh chấp đất có tranh chấp lại chưa luật xác định cách cụ thể “Tranh chấp đất đai tranh chấp quyền, nghĩa vụ người sử dụng đất hai nhiều bên quan hệ đất đai”22 quyền nghĩa vụ lại chưa có văn pháp luật giải thích rõ Chẳng hạn, tranh chấp quyền mắc đường dây tải điện (là quyền địa dịch) có coi tranh chấp đất đai hay khơng tranh chấp có làm cản trở việc chấp quyền sử dụng đất hay không? Việc quy định không cụ thể dẫn đến tình trạng khó khăn việc xác định đất khơng có tranh chấp ảnh hưởng lớn đến chấp quyền sử dụng đất người sử dụng đất Vì vậy, pháp luật cần quy định cụ thể tranh chấp người sử dụng đất 21 Xem “Nghiên cứu tài sản luật dân Việt nam” – Nguyễn Ngọc Điện, NXB Trẻ thành phố Hồ Chí Minh 1999 22 Khoản 23, Điều 3, Luật đất đai năm 2013 69 không thực quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, chấp quyền sử dụng đất; góp vốn quyền sử dụng đất Tác giả luận văn thấy rằng, luật phải quy định sau: Tranh chấp đất đai tranh chấp hai nhiều bên quan hệ đất đai quyền nghĩa vụ người sử dụng đất mà việc chuyển quyền sử dụng đất làm ảnh hưởng đến quyền, lợi ích hợp pháp bên tranh chấp 3.1.3 Về xử lý quyền sử dụng đất có tranh chấp Trong trường hợp người có quyền sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất dùng tài sản gắn liền với đất để chấp vay vốn tổ chức tín dụng Mặc dù Bộ luật dân quy định xử lý tài sản gắn liền với đất, 23 tổ chức tín dụng cho vay xử lý quyền sử dụng đất trường hợp Tuy nhiên, người chấp chấp tài sản gắn liền với đất quyền sử dụng đất có tranh chấp tổ chức tín dụng cho vay xử lý quyền sử dụng đất để thu hồi vốn vay việc xử lý quyền sử dụng đất phải thông qua hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất, Luật đất đai cho phép chuyển nhượng quyền sử dụng đất đất khơng có tranh chấp Đây thật vấn đề vướng mắc hai văn luật mà chưa quy định Nghị 42/2017/QH14 Vì vậy, tác giả luận văn thấy rằng, quan có thẩm quyền cần có văn pháp luật để hướng dẫn rõ trường hợp theo hướng: Trong trường hợp người có quyền sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất dùng tài sản gắn liền với đất để chấp vay vốn tổ chức tín dụng xử lý tài sản chấp, tổ chức tín dụng quyền xử lý quyền sử dụng đất, khơng có tranh chấp đất đai vào thời điểm xử lý tài sản Nếu có tranh chấp đất đai vào thời điểm xử lý tài sản chấp tổ chức tín dụng cho vay xử lý quyền sử dụng đất việc xử lý khơng ảnh hưởng đến quyền lợi bên tranh chấp người đồng ý cho tổ chức tín dụng xử lý quyền sử dụng đất 23 Xem khoản 1, Điều 326, BLDS 2015 70 3.1.4 Khi có tranh chấp tài sản gắn liền với đất Luật chưa dự liệu việc xử lý tài sản có tranh chấp tài sản gắn liền với đất trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất chấp tài sản gắn liền với đất mà khơng chấp quyền sử dụng đất Vì vậy, khó khăn cho tổ chức tín dụng cho vay xử lý tài sản chấp nhà xử lý quyền sử dụng đất nhà bị tranh chấp Luật nhà quy định nhà đưa vào tham gia giao dịch phải: “Khơng thuộc dạng có tranh chấp, khiếu nại, khiếu kiện quyền sở hữu…”24 Vì vậy, kể nhận nhà làm tài sản chấp chưa có tranh chấp phát sinh vào thời điểm xử lý nhà tranh chấp nhà lại phát sinh tranh chấp tổ chức tín dụng khơng xử lý nhà Để tránh lợi dụng pháp luật, nguỵ tạo lý tranh chấp nhằm cản trở việc xử lý tài sản chấp hướng tới bảo đảm quyền, lợi ích đáng tổ chức tín dụng cho vay, pháp luật cần có quy định cụ thể theo hướng: Tổ chức tín dụng cho vay xử lý nhà chấp có tranh chấp nhà ở, vào thời điểm nhận chấp nhà dùng để chấp tranh chấp 3.1.5 Về thứ tự ưu tiên toán nợ vay Luật hành cho phép chủ nợ nhận chấp tài sản để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ vay có quyền thay đổi thứ tự ưu tiên toán cho Đây coi tơn trọng ý chí thoả thuận chủ thể quan hệ dân Tuy nhiên, nhiều trường hợp vơ hình định lại gây bất lợi cho bên chấp Chẳng hạn, Doanh nghiệp M dùng toàn bất động sản để chấp vay vốn hai tổ chức tín dụng X, Y Tổ chức tín dụng X đăng ký giao dịch bảo đảm trước Tổ chức tín dụng Y nên theo luật ưu tiên toán trước Tuy nhiên, Doanh nghiệp M vi phạm nghĩa vụ hợp đồng tín dụng tài sản chấp bị xử lý, Tổ chức tín dụng X Tổ chức tín dụng Y thỏa thuận thay đổi thứ tự ưu tiên toán, theo Tổ chức tín dụng Y ưu tiên toán trước 24 Xem điểm b, khoản 1, Điều 118, Luật nhà 2015 71 Trong trường hợp này, lãi suất cho vay Tổ chức tín dụng X cao lãi suất cho vay Tổ chức tín dụng Y doanh nghiệp M bị ảnh hưởng lợi ích họ phải chịu trách nhiệm trả lãi với lãi suất cao khoản vay Tổ chức tín dụng X Vì vậy, tác giả luận văn cho việc cho phép bên nhận bảo đảm thay đổi thứ tự ưu tiên toán phải đặt giới hạn khơng làm ảnh hưởng tới lợi ích bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ Mặt khác, quy định pháp luật hành dừng lại thứ tự ưu tiên theo chủ thể nhận bảo đảm mà chưa xác định cụ thể việc ưu tiên toán theo nội dung nghĩa vụ Trong khi, việc toán nợ gốc hay toán khoản lãi trước lại ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi bên bảo đảm/bên có nghĩa vụ trả nợ vay tài sản chấp dùng để bảo đảm thực nghĩa vụ trả nợ chủ thể nhận bảo đảm Chẳng hạn, doanh nghiệp A dùng bất động sản chấp để vay tổ chức tín dụng K, xử lý tài sản chấp để thu hồi nợ dư nợ gốc tổ chức tín dụng K 100 tỷ, lãi chưa trả 40 tỷ (khoản lãi lớn thời gian chậm trả kéo dài 20 năm)25 tiền thu từ xử lý tài sản chấp có 37 tỷ đồng Nếu tốn gốc trước doanh nghiệp A phải trả lãi theo dư nợ cuối 63 tỷ toán lãi chưa trả trước doanh nghiệp A phải trả lãi theo dư nợ cuối 100 tỷ Từ ví dụ trên, tác giả kiến nghị dùng tiền thu từ việc xử lý tài sản bảo đảm để toán nợ vay, bên cạnh việc xác định thứ tự ưu tiên chủ thể cần phải xác định ưu tiên nội dung nghĩa vụ Chẳng hạn, xác định ưu tiên tốn chủ thể toán khoản nghĩa vụ gốc (gốc vay, nghĩa vụ bảo đảm việc trả nợ), sau toán hết nợ gốc cho chủ nợ theo thứ tự ưu tiên mà số tiền có xử lý tài sản bảo đảm dùng 25 Đây vụ việc có thật: Năm 2008 VietinBank xử lý tài sản chấp Công ty Đại Tây Dương (là công ty Tamexco) để tốn khoản nợ mà Cơng ty vay từ năm 1985 72 toán khoản lãi cho chủ thể theo thứ tự ưu tiên tương tự, số tiền dùng để tốn nội dung nghĩa vụ khác tiền bồi thường thiệt hại 3.1.6 Khi bất động sản có quyền hưởng dụng xác lập Quyền hưởng dụng hình thành thực tế lâu lần pháp luật nước ta ghi nhận văn pháp luật: “Quyền hưởng dụng quyền chủ thể khai thác công dụng hưởng hoa lợi, lợi tức tài sản thuộc quyền sở hữu chủ thể khác thời hạn định.” 26 Như vậy, mặt nội dung quyền hưởng dụng hồn tồn giống quyền sử dụng, khác chỗ quyền sử dụng với góc độ ba quyền chủ tài sản quyền hưởng dụng quyền chủ thể tài sản người khác Qua cho thấy đưa bất động sản có quyền hưởng dụng xác lập có mối liên quan lợi ích ba chủ thể: Bên chấp, bên nhận chấp, người có quyền hưởng dụng Hiện chưa có văn pháp luật xác định việc có dùng bất động sản xác lập quyền hưởng dụng người khác để chấp hay không, xử lý bất động sản tình trạng quyền người hưởng dụng xác định Thậm chí, quyền hưởng dụng xác định loại vật quyền chưa có văn quy định người có quyền hưởng dụng có dùng quyền để chấp vay vốn hay khơng? Vì lý trên, tác giả luận văn kiến nghị: Cơ quan nhà nước có thẩm quyền cần ban hành văn pháp luật để xác định rõ quyền hưởng dụng phương thức, hậu pháp lý tổ chức tín dụng cho vay xử lý bất động sản chấp để thu hồi vốn vay 3.1.7 Khi bất động sản có quyền bề mặt xác lập Trong pháp luật nước ta, quyền bề mặt vấn đề hoàn toàn quy định cách nguyên tắc Bộ luật dân 2015 mà chưa có 26 Điều 257, BLDS 2015 73 văn pháp luật hướng dẫn cụ thể “Quyền bề mặt quyền chủ thể mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất mà quyền sử dụng đất thuộc chủ thể khác” Theo quy định Bộ luật dân 2015 quyền bề mặt quyền gắn liền với đất, chủ thể quyền bề mặt có quyền khai thác, sử dụng mặt đất, mặt nước, khoảng không gian mặt đất, mặt nước lòng đất thuộc quyền sử dụng đất người khác để xây dựng cơng trình, trồng cây, có quyền sở hữu tài sản tạo lập.27 Chủ thể quyền bề mặt phải xử lý tài sản thuộc sở hữu trước quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp có thỏa thuận khác Trường hợp chủ thể quyền bề mặt không xử lý tài sản trước quyền bề mặt chấm dứt quyền sở hữu tài sản thuộc chủ thể có quyền sử dụng đất kể từ thời điểm quyền bề mặt chấm dứt, trừ trường hợp chủ thể có quyền sử dụng đất khơng nhận tài sản đó.28 Như vậy, xảy trường hợp sau đem quyền sử dụng đất chấp, người chấp cho người khác hưởng quyền bề mặt đến xử lý quyền sử dụng đất, người có quyền bề mặt xây dựng cơng trình sở hữu cơng trình xây dựng đất Điều gây khó khăn cho việc xử lý quyền sử dụng đất trường hợp ngồi người có quyền bề mặt, tổ chức tín dụng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho họ có nhận quyền sử dụng đất lợi ích gắn liền với đất thuộc người có quyền bề mặt Qua trên, tác giả kiến nghị luật cần quy định theo hướng: Khi quyền sử dụng đất bị xử lý để thực nghĩa vụ quyền bề mặt chấm dứt Người nhận quyền sử dụng đất thực quyền nghĩa vụ với người có quyền bề mặt theo quy định pháp luật quyền bề mặt 27 28 Điều 271, BLDS 2015 Điều 273, BLDS 2015 74 3.2 Nâng cao hiệu bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản Thứ nhất, tuyên truyền pháp luật để cá nhân, tổ chức, có Tổ chức tín dụng hiểu thực quy định pháp luật Nội dung tuyên truyền hướng tới việc làm rõ vấn đề: Một là, tuyên truyền để làm rõ loại bất động sản dùng làm tài sản bảo đảm, bất động sản bị hạn chế dùng làm tài sản bảo đảm không dùng làm tài sản bảo đảm; Hai là, tuyên truyền để nhận thức rõ vấn đề sở hữu, để đối tượng tuyên truyền hiểu giới hạn sở hữu bất động sản, từ có hành vi phù hợp sử dụng tài sản thuộc sở hữu làm tài sản bảo đảm Tổ chức tín dụng hiểu chủ thể người có quyền định việc dùng bất động sản làm tài sản bảo đảm; Ba là, tuyên truyền làm rõ quyền nghĩa vụ cá nhân, tổ chức tham gia giao dịch bảo đảm, để họ nhận thức dùng bất động sản để bảo đảm nghĩa vụ họ có quyền nghĩa vụ Nâng cao ý thức chấp hành pháp luật, chấp nhận, tự giác thực cam kết bảo đảm giao kết với nhau, tránh tranh chấp, khiếu kiện khơng đáng có làm ảnh hưởng đến trật tự chung làm chậm trình xử lý bất động sản thu hồi nợ Thứ hai, áp dụng công nghệ tiên tiến Cách mạng công nghiệp lần thứ tư (CMCN 4.0) việc phần lớn trình thực bảo đảm cấp tín dụng CMCN 4.0 gồm nhiều lĩnh vực nhiên giao dịch bảo đảm nói chung giao dịch bảo đảm bất động sản áp dụng cải tiến từ lĩnh vực Kỹ thuật số bao gồm Trí tuệ nhân tạo (AI), Vạn vật kết nối - Internet of Things (IoT) liệu lớn (Big Data) Sự thực hóa cải tiến thể việc ứng dụng Internet lĩnh vực quản lý nhà nước giao dịch bảo đảm Các quan quản lý nhà nước nên xây dựng hệ thống liệu (Big Data) đồng giao dịch bảo đảm, từ việc kết nối liệu ký kết Hợp đồng bảo đảm quan Công chứng, chứng thực tới quan đăng ký giao dịch bảo đảm; cải thiện mạnh mẽ áp dụng rộng rãi cách thức đăng ký giao dịch bảo 75 đảm có ứng dụng Cơng nghệ thông tin Qua hệ thống liệu Tổ chức tín dụng cá nhân tổ chức khác truy xuất liệu giao dịch bảo đảm tài sản nói chung bất động sản nói riêng từ phương tiện kết nối internet, qua giảm thiểu tối đa gian lận, rủi ro trình dùng bất động sản tài sản liên quan tới bất động sản (quyền tài sản, tài sản gắn liền với đất ) bảo đảm cho nhiều nghĩa vụ nhiều Tổ chức tín dụng khác đem chuyển dịch sở hữu cho đối tượng khác tài sản dùng làm tài sản bảo đảm, từ giảm thiểu tranh chấp phát sinh từ giao dịch Thứ ba, tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho cán Tổ chức tín dụng để họ nắm bắt kịp thời chủ trương, sách Nhà nước, quy định pháp luật pháp luật bất động sản, từ định hướng sách nhận bảo đảm tổ chức Ngồi ra, cần tăng cường bồi dưỡng, tập huấn nghiệp vụ cho cán thi hành án cách thức xử lý loại bất động sản khác nhau, đặc biệt bất động sản hình thành chưa có đầy đủ hành lang pháp lý (các bất động sản nghỉ dưỡng, quyền liên quan đến bất động sản quyền bề mặt, quyền khai thác dự án bất động sản ), từ để họ kịp thời đưa phương án xử lý loại bất động dùng làm tài sản bảo đảm giao dịch bảo đảm cấp tín dụng Thứ tư, hồn thiện áp dụng biện pháp để bảo đảm việc xử lý tài sản bảo đảm nhanh chóng Hiện nay, Nghị 42/2017/QH14 đời mang tới cho Tổ chức tín dụng quyền thực thu giữ tài sản bảo đảm, nhiên Nghị chưa có văn hướng dẫn chi tiết, mặt khác quy định giao dịch bảo đảm hướng dẫn Nghị định 163/2006/NĐ-CP Nghị định 11/2012/NĐ-CP hết hiệu lực Bộ luật dân 2015 đời (theo quy định Khoản Điều 154 Luật ban hành văn quy phạm pháp luật) việc thu giữ tài sản cơng cụ tốt để thực nhanh chóng việc thu hồi tài sản nhằm thu hồi nợ áp dụng nhiều vướng mắc thực tế 76 KẾT LUẬN CHƯƠNG Bộ Luật dân năm 2015 có nhiều tiến so với văn pháp luật trước chấp xử lý bất động sản chấp Tuy nhiên, quy định Bộ luật dân luật liên quan đến bất động sản, chấp bất động sản, xử lý bất động sản chấp để thu hồi nợ nhiều quy định bỏ ngỏ, chưa quy định cụ thể, cần hồn thiện theo hướng như: Cần xác định quyền sử dụng đất bất động sản; Quy định cụ thể coi tranh chấp đất đai; Hướng xử lý quyền sử dụng đất có tranh chấp… Để đạt mục tiêu xây dựng hệ thống tài chính-tiền tệ hoạt động lành mạnh, có hiệu quả, làm tiền đề cho pháp triển toàn kinh tế theo Nghị Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ IX Đảng Cộng sản Việt Nam đề cần thực số giải pháp nhằm nâng cao hiệu bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản như: Tuyên truyền pháp luật để cá nhân, tổ chức nâng cao ý thức thực quy định pháp luật; Áp dụng công nghệ tiến tiến cách mạng 4.0 trình thực cấp tín dụng; Tăng cường tập huấn nghiệp vụ cho cán tín dụng 77 KẾT LUẬN Với kết cấu ba chương bao gồm: Chương 1: Những vấn đề lý luận pháp luật bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản; Chương 2: Thực trạng pháp luật thực bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản; Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản Trong đó: Chương luận văn với nhiệm vụ nghiên cứu chấp bất động sản nên dựa quy định Bộ luật dân năm 2015 luật có liên quan để xác định bất động sản; loại bất động sản dùng để chấp bảo đảm thực hợp đồng tín dụng; điều kiện bất động sản đưa vào chấp; xác định quyền nghĩa vụ bên chấp bất động sản Chương luận văn tìm hiểu thực tiễn hoạt động chấp bất động sản để bảo đảm vốn vay, trường hợp chấp bất động sản, trường hợp xử lý bất động sản để thu hồi vốn vay quyền tổ chức tín dụng xử lý bất động sản theo quy định pháp luật thực tiễn để tìm tồn hoạt đồng Chương luận văn so sánh hoạt động thực tiễn với quy định pháp luật để tìm quy định bất cập, vấn đề thiếu vắng quy định pháp luật chấp bất động sản bảo đảm thực hợp đồng tín dụng Qua đó, chương đưa số kiến nghị nhằm hoàn thiện, bổ sung điểm bất cập vấn đề thiếu vắng 78 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân 2015 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân 2005 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Bộ luật dân 1995 Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, Hiến pháp 2013 Luật Kinh doanh Bất động sản năm 2014 Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2013 Luật nhà năm 2015 Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật Hà Nội 10 Giáo trình Luật Đất đai, Trường Đại học Luật thành phố Hồ Chí Minh 11 Nghị định 62/2015/NĐ-CP ngày 18/7/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Thi hành án dân 12 Nghị số 42/2017/QH14 Quốc hội thí điểm xử lý nợ xấu tổ chức tín dụng 13 Trần Thị Huệ - Nguyễn Văn Cừ (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật dân 2015 – NXB Công an nhân dân 2017 14 Nguyễn Minh Tuấn (Chủ biên), Bình luận khoa học Bộ luật dân năm 2015 – NXB Tư pháp năm 2016 15 Phạm Văn Tuyết - Lê Kim Giang (Chủ biên), Hoàn thiện chế định bảo đảm thực nghĩa vụ dân - NXB Dân Trí 2015 16 Phạm văn Tuyết – Lê Kim Giang, Hợp đồng tín dụng biện pháp bảo đảm tiền vay – NXB Tư pháp năm 2012 17 Nguyễn Ngọc Điện, Nghiên cứu tài sản luật dân Việt Nam – NXB Trẻ TP Hồ Chí Minh – 1999 18 Nguyễn Văn Thạo Nguyễn Hữu Đạt Một số vấn đề sở hữu nước ta - Nxb Chính trị quốc gia 2004) 19 Nguyễn Quang Tuyến Địa vị pháp lý người sử dụng đất 79 giao dịch dân sư, thương mại đất đai, Luận án tiến sĩ luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 2003 20 Nguyễn Thị Mùi, Hệ thống ngân hàng Việt Nam hướng tới phát triển bền vững Tạp chí Tài – Số 10, năm 2018 21 Nguyễn Văn Hoạt, Bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp tài sản - Luận án tiến sĩ luật học, năm 2004 80 ... niệm hợp đồng tín dụng bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản 1.1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng .7 1.1.2 Khái niệm bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản. .. luật bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp bất động sản Chương 2: Thực trạng pháp luật thực bảo đảm hợp đồng tín dụng chấp bất động sản Chương 3: Giải pháp nâng cao hiệu bảo đảm thực hợp đồng tín dụng. .. dụng chấp bất động sản Chương NHỮNG VẤN ĐỀ LÝ LUẬN CỦA PHÁP LUẬT VỀ BẢO ĐẢM THỰC HIỆN HỢP ĐỒNG TÍN DỤNG BẰNG THẾ CHẤP BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Khái niệm hợp đồng tín dụng bảo đảm thực hợp đồng tín dụng chấp