BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ TPHCM KHOA KINH TẾ PHÁT TRIỂN    XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH VỊ TRÍ TẠI KHU VỰC XÃ XN THỚI ĐƠNG – HUYỆN HĨC MÔN GVHD: TS Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH: Nguyễn Ngọc Kim Tú Lớp: VG1_K35 MSSV: 31091020160 Thành phố Hồ Chí Minh, 2013 Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA NHẬN XÉT CỦA GIÁO VIÊN  Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013 Giáo viên hướng dẫn TS.Nguyễn Quỳnh Hoa SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ i Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc NHẬN XÉT THỰC TẬP Họ tên sinh viên: Nguyễn Ngọc Kim Tú MSSV: 31091020160 Khóa: 35 Thời gian thực tập Bộ phận thực tập Tinh thần trách nhiệm với công việc ý thức chấp hành kỷ luật Nhận xét chung Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013 Đơn vị thực tập SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ ii Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA LỜI CAM ĐOAN  Bài khóa luận tốt nghiệp cơng trình nghiên cứu cá nhân tôi, thực sở nghiên cứu lý thuyết, kiến thức thẩm định giá thống kê tốn kết hợp tình hình khảo sát thực tế Những số liệu khóa luận thực hiên sở khảo sát, điều tra thị trường tính tốn thân tôi, không chép từ nguồn Tơi hồn tồn chịu trách nhiệm trước nhà trường cam đoan Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013 Sinh viên Nguyễn Ngọc Kim Tú SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ iii Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA LỜI CÁM ƠN  Để hồn thành khóa luận tốt nghiệp, em nhận giúp đỡ nhiệt tình thầy giáo, người thân gia đình bạn bè Em xin gửi lời cám ơn chân thành đến người quan tâm, giúp đỡ, động viên em nhiều q trình thực tập hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Xin cám ơn thầy cô khoa Kinh Tế Phát Triển thầy cô trường Đại Học Kinh Tế nhiệt tình giảng dạy, vun đắp kiến thức thực tiễn cho em năm đại học Đặc biệt em kính gửi lời cám ơn sâu sắc đến Nguyễn Quỳnh Hoa tận tâm hướng dẫn, góp ý, giúp đỡ em để em hồn thành tốt khóa luận tốt nghiệp Em xin gửi lời cám ơn đến ngân hàng Sacombank – chi nhánh Gò Vấp, nơi cho em trải nghiệm thực tập vơ thú vị, bổ ích mơi trường làm việc chuyên nghiệp giúp em trưởng thành nhiều Cám ơn anh trưởng phòng kinh doanh quan tâm, tạo điều kiện thuận lợi cho em hoàn thành tốt trình thực tập, anh hướng dẫn thực tập nhiệt tình góp ý, hỗ trợ em mặt để hồn thành tốt khóa luận hồn thành tập quý báu mình, em xin gửi lời cám ơn đến anh chị phòng kinh doanh quan tâm, truyền đạt kinh nghiệm kiến thức thực tế cho em tháng thực tập hữu ích ngân hàng Tp.Hồ Chí Minh, ngày tháng năm 2013 Sinh viên Nguyễn Ngọc Kim Tú SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ iv Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU CHƯƠNG I : CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 TỔNG QUAN VỀ BẤT ĐỘNG SẢN .3 1.1.1 Khái niệm bất động sản 1.1.2 Phân loại bất động sản 1.1.3 Thuộc tính bất động sản 1.1.4 Đặc trưng bất động sản 1.1.5 Các yếu tố tác động đến giá trị bất động sản 1.2 TỔNG QUAN VỀ THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.2.1 Khái niệm thị trường bất động sản 1.2.2 Phân loại thị trường bất động sản 1.2.3 Đặc điểm thị trường bất động sản 1.2.4 Các lực lượng tham gia thị trường bất động sản 1.2.5 Vai trò vị trí thị trường bất động sản 1.3 CÁC PHƯƠNG PHÁP THẨM ĐỊNH GIÁ ĐƯỢC SỬ DỤNG TRONG BÀI NGHIÊN CỨU 10 1.3.1 Phương pháp so sánh (TĐGVN 07, 2008) 10 1.3.2 Phương pháp chi phí (TĐGVN 08, 2008) 11 1.4 Ý NGHĨA CỦA HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH TRONG PHƯƠNG PHÁP SO SÁNH TRỰC TIẾP 11 1.4.1 Ngun nhân cần phải tính tốn hệ số điều chỉnh 11 1.4.2 Ý nghĩa hệ số điều chỉnh 12 1.4.3 Một số cách tính hệ số điều chỉnh 12 CHƯƠNG 2: TỔNG QUAN VỀ KHU VỰC KHẢO SÁT 13 2.1 TÌNH HÌNH THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN KHU VỰC KHẢO SÁT 13 2.1.1 Định hướng phát triển quy hoạch đến năm 2020 huyện Hóc Mơn 13 2.1.2 Thị trường bất động sản xã Xuân Thới Đông 15 2.2 GIỚI THIỆU ĐOẠN ĐƯỜNG NGHIÊN CỨU VÀ CÁC BẤT ĐỘNG SẢN KHẢO SÁT 16 2.2.1 Giới thiệu đoạn đường nghiên cứu 16 2.2.2 Giới thiệu bất động sản khảo sát 22 2.2.3 Phân tích yếu tố tác động đến giá trị bất động sản khu vực khảo sát 25 CHƯƠNG 3: PHÂN TÍCH SỐ LIỆU ĐỂ XÁC ĐỊNH HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH VỊ TRÍ 27 3.1 BẢNG THỐNG KÊ SỐ LIỆU SAU KHI TÍNH TỐN RA ĐƠN GIÁ ĐẤT CỦA CÁC BẤT ĐỘNG SẢN KHẢO SÁT 27 SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ v Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA 3.1.1 Đường Trần Văn Mười (Mục – Phụ lục 2) 27 3.1.2 Đường Xuân Thới (Mục – Phụ lục 2) 28 3.1.3 Đường Xuân Thới 15 (Mục – Phụ lục 2) 29 3.1.4 Các tuyến đường nhánh (Mục – Phụ lục 2) 30 3.2 SO SÁNH KẾT QUẢ NGHIÊN CỨU VỚI KHUNG GIÁ ĐẤT NHÀ NƯỚC BAN HÀNH TẠI KHU VỰC XÃ XUÂN THỚI ĐÔNG – HUYỆN HĨC MƠN DO UBND THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MÍNH BAN HÀNH NĂM 2013 31 3.3 XÂY DỰNG HỆ SỐ ĐIỀU CHỈNH VỀ VỊ TRÍ CHO MỘT SỐ TUYẾN ĐƯỜNG TẠI XÃ XUÂN THỚI ĐÔNG – HUYỆN HĨC MƠN 33 3.3.1 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố pháp lý 33 3.3.2 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố diện tích 36 3.3.3 Xác định hệ số điều chỉnh yếu tố lợi kinh doanh 39 3.3.4 Xây dựng hệ số điều chỉnh vị trí 40 KẾT LUẬN 46 TÀI LIỆU THAM KHẢO 47 PHỤ LỤC SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ vi Khóa Luận Tốt Nghiệp       GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA XUÂN THỚI 15 (Lộ giới 16m) Gồm tài sản Tài sản 1: Nhà số 35/6A ấp Xuân Thới Đông Tài sản 2: Thửa đất số 502, tờ đồ số Tài sản 3: Thửa đất số 526, tờ đồ số Tài sản 4: Thửa đất số 174, tờ đồ số Tài sản 5: 54/1A ấp Xuân Thới Đông Tài sản 6: Thửa đất số 800, tờ đồ số 11  SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 1: Nhà số 35/6A ấp Xuân Thới Đông SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 2: Thửa đất số 502, tờ đồ số  Tài sản 3: Thửa đất số 526, tờ đồ số SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 4: Thửa đất số 174, tờ đồ số  Tài sản 5: 54/1A ấp Xuân Thới Đông SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 6: Thửa đất số 800, tờ đồ số 11 SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp              GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA TUYẾN ĐƯỜNG NHÁNH (Lộ giới 12m) Gồm 13 tài sản Tài sản 1: Thửa đất số 799, tờ đồ số 14 Tài sản 2: Thửa đất số 548, tờ đồ số 15 Tài sản 3: Thửa đất số 504, tờ đồ số 14 Tài sản 4: Nhà số 76/4F ấp Xuân Thới Đông Tài sản 5: Thửa đất số 417, tờ đồ số 22 Tài sản 6: Nhà số 76/2C ấp Xuân Thới Đông Tài sản 7: Thửa đất số 751, tờ đồ số 19 Tài sản 8: Thửa đất số 758, tờ đồ số 46 Tài sản 9: Thửa đất số 595, tờ đồ số 15 Tài sản 10: Nhà số 76/7Đ ấp Xuân Thới Đông Tài sản 11: Nhà 71/2 ấp Xuân Thới Đông Tài sản 12: Thửa đất số 616, tờ đồ số 17 Tài sản 13: Nhà số 84/4K ấp Xuân Thới Đông SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 1: Thửa đất số 799, tờ đồ số 14  Tài sản 2: Thửa đất số 548, tờ đồ số 15 SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 3: Thửa đất số 504, tờ đồ số 14  Tài sản 4: Nhà số 76/4F ấp Xuân Thới Đông SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 5: Thửa đất số 417, tờ đồ số 22  Tài sản 6: Nhà số 76/2C ấp Xuân Thới Đơng SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 7: Thửa đất số 751, tờ đồ số 19 SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 8: Thửa đất số 758, tờ đồ số 46 SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 9: Thửa đất số 595, tờ đồ số 15  Tài sản 10: Nhà số 76/7Đ ấp Xuân Thới Đơng SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 11: Nhà 71/2 ấp Xuân Thới Đông  Tài sản 12: Thửa đất số 616, tờ đồ số 17 SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA  Tài sản 13: Nhà số 84/4K ấp Xuân Thới Đông SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ Khóa Luận Tốt Nghiệp SVTH: NGUYỄN NGỌC KIM TÚ GVHD: TS.NGUYỄN QUỲNH HOA ... 3.18 Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Xuân Thới 15 – Xuân Thới 42 Bảng 3.19 Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Đường nhánh – Xuân Thới 42 Bảng 3.20 Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Hẻm 4m – Xuân Thới. .. Xuân Thới 39 Bảng 3.13 Bảng tổng kết hệ số điều chỉnh yếu tố lợi kinh doanh 40 Bảng 3.14 Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Xuân Thới – Trần Văn Mười 40 Bảng 3.15 Xác định hệ số điều chỉnh vị trí. .. kết chênh lệch vị trí so với đường Xuân Thới 43 Bảng 3.22 Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Đường nhánh – Xuân Thới 15 43 Bảng 3.23 Xác định hệ số điều chỉnh vị trí Hẻm 2m – Xuân Thới 15 43 Bảng