BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC MỞ HÀ NỘI - LUẬN VĂN THẠC SĨ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT THEO PHÁP LUẬT VIỆT NAM TỪ THỰC TIỄN THÀNH PHỐ BẮC GIANG NGUYỄN QUANG THỊNH CHUYÊN NGÀNH : LUẬT KINH TẾ MÃ NGÀNH: 8380107 NGƯỜI HƯỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LÊ MAI THANH HÀ NỘI - 2019 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan luận văn thạc sỹ có tiêu đề “Thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Bắc Giang” cơng trình nghiên cứu thực cá nhân thực hướng dẫn khoa học PGS.TS Lê Mai Thanh Các số liệu, kết luận nghiên cứu trình bầy luận văn có nguồn trích dẫn đầy đủ trung thực Kết nêu luận văn chưa cơng bố cơng trình Hà Nội, ngày tháng năm 20 Tác giả luận văn Nguyễn Quang Thịnh LỜI CẢM ƠN Được phân công Khoa Sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội chọn đề tài luận văn: “Thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Bắc Giang” Để hồn thành luận văn này, tơi nhận nhiều quan tâm, động viên, giúp đỡ quý thầy, cô giáo trường Trước hết, xin chân thành cảm ơn tới thầy, cô giáo Trường Đại học Mở Hà Nội tận tình giảng dạy suốt q trình tơi học tập, nghiên cứu Trường Chân thành cảm ơn Giáo viên hướng dẫn - PGS.TS Lê Mai Thanh tận tình hướng dẫn nghiên cứu, thực luận văn Xin gửi lời cảm ơn chân thành tới Ban Giám hiệu, Khoa đào tạo sau đại học, Trường Đại học Mở Hà Nội tạo điều kiện cho suốt q trình học tập Mặc dù có nhiều nỗ lực, cố gắng để thực luận văn cách hồn chỉnh nhất, khơng thể tránh khỏi thiếu sót định mà tự thân khơng thể tự nhận thấy Tôi mong nhận góp ý Q thầy, giáo để luận văn hồn chỉnh Cuối cùng, tơi xin gửi lời cảm ơn đến gia đình, bạn bè ln bên tơi, động viên khuyến khích tơi q trình thực luận văn, cơng trình nghiên cứu Hà Nội, ngày tháng năm 20 Tác giả luận văn Nguyễn Quang Thịnh MỤC LỤC MỞ ĐẦU .1 Chương NHỮNG VẤN ĐỀ CHUNG VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT 1.1 Khái quát chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 1.1.1 Khái niệm chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 1.1.2 Đặc điểm chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 1.1.3 Vai trò chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất cần thiết phải điều chỉnh pháp luật 1.2 Khái quát pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn tài sản đất 10 1.2.1 Khái niệm pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn tài sản đất 10 1.2.2.Cấu trúc pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 14 1.2.3 Những nội dung chủ yếu pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 14 KẾT LUẬN CHƯƠNG 25 Chương THỰC TRẠNG PHÁP LUẬT VIỆT NAM VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT QUA THỰC TIỄN THÀNH PHỐ BẮC GIANG .26 2.1 Thực trạng pháp luật chủ thể, nội dung đối tượng chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất qua thực tiễn thành phố Bắc Giang 26 2.1.1 Thực trạng pháp luật chủ thể, nội dung chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất .26 2.1.2 Thực trạng pháp luật đối tượng chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 32 2.2 Thực trạng pháp luật hình thức trình tự thủ tục chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất qua thực tiễn thành phố Bắc Giang 36 2.2.1 Thực trạng pháp luât hình thức chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 36 2.2.2 Thực trạng pháp luật trình tự thủ tục chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 38 2.3 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất qua thực tiễn thành phố Bắc Giang 39 2.3.1 Thực trạng quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp không gắn với tài sản đất 39 2.3.2 Thực tiễn xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất thành phố Bắc Giang 45 KẾT LUẬN CHƯƠNG 57 Chương GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN PHÁP LUẬT VÀ NÂNG CAO HIỆU QUẢ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT TẠI THÀNH PHỐ BẮC GIANG 58 3.1 Giải pháp hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 58 3.1.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 60 3.1.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 61 3.1.3 Hoàn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp không gắn với tài sản đất 62 3.1.4 Hoàn thiện quy định giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 65 3.2 Nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất địa bàn thành phố Bắc Giang 66 KẾT LUẬN CHƯƠNG 68 KẾT LUẬN 69 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 71 DANH MỤC BẢNG BIỂU Bảng 2.1: Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang thụ lý loại vụ án tranh chấp liên quan đến việc chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất từ năm 2014 đến năm 2018 46 Bảng 2.2: Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang thụ lý loại vụ án tranh chấp liên quan đến việc chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất từ năm 2014 đến năm 2018 46 DANH MỤC VIẾT TẮT BLDS Bộ luật Dân LĐĐ Luật Đất đai QSDĐ Quyền sử dụng đất TCTD Tổ chức tín dụng MỞ ĐẦU Tính cấp thiết việc nghiên cứu đề tài Thế chấp biện pháp bảo đảm quan trọng hệ thống biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dân Ở Việt Nam, chấp tài sản diễn phổ biến ngày trở nên quan trọng, thiếu giao dịch tín dụng (hợp đồng vay) Ngân hàng thương mại Thế chấp quyền sử dụng đất có không chấp tài sản gắn liền với đất biện pháp chấp tài sản chủ yếu áp dụng tổ chức tín dụng Việc pháp luật cho phép người sử dụng đất chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất có ý nghĩa vơ quan trọng việc khai thác tiềm đất đai Người sử dụng đất lựa chọn chấp quyền sử dụng đất chấp tài sản gắn liền với đất (trên đất đó) để bảo đảm thực nghĩa vụ để đảm bảo thực nghĩa vụ người khác Thông thường chấp tài sản quyền sử dụng đất thường gắn liền với tài sản đất Tuy nhiên, có giao dịch chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất, chấp phức tạp, mang tính đặc thù cao Các điều kiện thủ tục chấp, quy trình xử lý chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất khó khăn phức tạp nhiều so với chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất thông thường khác; cản trở giao dịch tín dụng bên Điều lý giải vận hành chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất thời gian qua bộc lộ nhiều bất cập Trên thực tế khó để đưa việc chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất vào vận hành thị trường tín dụng cách trôi chảy Nhiều giao dịch tiềm ẩn nguy cao có mâu thuẫn, bất đồng, thủ tục xử lý dây dưa kéo dài, thi hành án khó khăn tác động ảnh hưởng tiêu cực đến ổn định xã hội quyền lợi ích hợp pháp bên Trong bối cảnh đó, việc nghiên cứu đề tài “Thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất theo pháp luật Việt Nam từ thực tiễn thành phố Bắc Giang” cần thiết, mang tính chun sâu có tính thời Tình hình nghiên cứu có liên quan đến đề tài Đã có nhiều cơng trình nghiên cứu vấn đề chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất nói chung chấp quyền sử dụng đất nói riêng Tuy nhiên, vấn đề chấp quyền sử dụng đất khơng gắn liền với tài sản đất mẻ, nghiên cứu dừng lại việc phân tích viết khoa học, phân tích trang tạp chí pháp luật chuyên ngành mà chưa vào nghiên cứu chuyên sâu, chi tiết chưa bao quát hết vấn đề liên quan Một số cơng trình nghiên cứu công bố thời gian gần có liên quan đến tài tài như: - “Pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Nguyễn Văn Ngọc (2015) – Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội: Cơng trình nghiên cứu vấn đề pháp lý quan hệ chấp quyền sử dụng đất hoạt động cho vay ngân hàng thương mại, qua đề cập đến vướng mắc quan hệ chấp quyền sử dụng đất bên bảo đảm - “Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam” Luận văn thạc sỹ Luật học tác giả Bùi Thị Thùy Anh (2016) – Trường Đại học Luật Hà Nội: Cơng trình nghiên cứu tổng quan chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba ngân hàng thương mại, tổ chức tín dụng Việt Nam; - “Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế sử dụng đất”, Khóa luận tốt nghiệp tác giả Hoàng Mạnh Cường (2016) – Trường Đại học Luật Hà Nội: Cơng trình nghiên cứu chun biệt việc chấp quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế sử dụng đất theo pháp luật đất đai - “Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự” Luận văn thạc sỹ Luật học tác gải Trần Lê Hưng (2017)- Trường Đại học Luật Hà Nội: Cơng trình nghiên cứu vấn đề lý luận chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất, phân tích thực trạng pháp luật thực tiễn áp dụng pháp luật chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất qua đề xuất giải pháp hoàn thiện pháp luật - “Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất”, Luận văn thạc sỹ luật học tác giả Lê Thị Thanh Huyền (2017) – Trường Trường Đại học Luật Hà Nội: Cơng trình nghiên cứu tổng quan Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật thực tiễn áp dụng; - “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam”, Luận văn thạc sỹ Luật học tác giả Phạm Minh Đông (2018) – Trường Đại học luật Hà Nội: Cơng trình nghiên cứu tổng quan việc chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng, cụ thể từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam Về cơng trình nghiên cứu ấn thành sách tham khảo, chuyên khảo bật có sách: - “Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam – thực trạng hướng hoàn thiện”, sách chuyên khảo tác giả Nguyễn Thị Nga (2015)- Trường Đại học Luật Hà Nội Cuốn sách phân tích cặn kẽ vấn đề pháp luật chấp quyền sử dụng đất có đề cập đến quan hệ chấp quyền sử dụng đất không bao chấp tài sản gắn liền với đất Một số viết khoa học có liên quan mật thiết đến vấn đề chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất Tạp chí phải kể đến như: - “Thế chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất (hoặc ngược lại) theo Bộ luât Dân năm 2015 – Một số nội dung cần bàn luận” tác giả Vũ Thị Hồng Yến Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 6/2017; - “Xử lý tài sản chấp trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất” tác giả Lý Văn Toán, Võ Minh Triều, Nguyễn Thị Thúy Hằng Tạp chí Dân chủ pháp luật số 4/2019 Nhìn chung tác giả đưa vấn đề chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất để phân tích, đánh giá chưa nghiên cứu toàn diện chi tiết khía cạnh pháp lý khác vấn đề chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất Các cơng trình nghiên cứu, báo, vài viết khoa học nêu nhiều tư liệu đắt giá tác giả thực nghiên cứu đề tài Tác giả hi vọng từ việc nghiên cứu đề tài này, vấn đề chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất làm sáng tỏ, phạm vi định trở thành Phải tạo chế thuận lợi, thơng thống để người sử dụng đất thực quyền cách thuận lợi, đơn giản hiệu có quyền chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất - quyền quan trọng; 3.1.1 Hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất Luật Đất đai năm 2013 đời khắc phục nhiều bất cập mà Luật Đất đai 1993 chưa giải hay phát sinh thực tế mà Luật Đất đai năm 2003 chưa dự liệu Tuy nhiên, xét phạm vi chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất khơng gắn với tài sản đất vài hạn chế mà Luật Đất đai năm 2013 chưa giải triệt để Vì vậy, xin đưa số giải pháp cụ thể để hoàn thiện quy định chủ thể quan hệ chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất sau: Trường hợp chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, tác giả kiến nghị: Bên cạnh việc bổ sung quy định hướng dẫn chi tiết việc xử lý chấp quyền sử dụng đất mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất cần thiết phải bổ sung thêm quy định quyền nghĩa vụ chủ thể mối quan hệ với chủ sử dụng đất bên mua lại tài sản chấp Việc pháp luật thừa nhận song song tồn hai quyền độc lập hai chủ thể: Quyền sử dụng đất chủ sử dụng đất quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chủ sở hữu tài sản, dẫn đến tình sau: - Có ghi nhận quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất chủ sử dụng đất không? - Nếu ghi nhận quyền sở hữu tài sản chủ sở hữu Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cần quy định cụ thể cách thức thực thủ tục hành chính, thơng tin thể Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà tài sản gắn liền với đất nào? Thiết nghĩ, Bộ luật Dân Luật Đất đai chưa quy định rõ ràng 60 vấn đề liên quan đến chủ thể đặc biệt Do vậy, tác giả kiến nghị quan có thẩm quyền cần sớm hoàn thiện văn hướng dẫn, thi hành nhằm giải triệt để vấn đề bất cập nêu 3.1.2 Hoàn thiện quy định đối tượng chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất Người sử dụng đất muốn dùng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất làm tài sản bảo đảm để vay vốn tổ chức tín dụng thơng qua hình thức chấp quyền sử dụng đất khơng gắn với tài sản đất phải có đủ điều kiện định, có điều kiện quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất phải thuộc quyền sử dụng hợp pháp người sử dụng đất thông qua việc người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Tuy nhiên, thực tế tỷ lệ người sử dụng đất cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất thấp Điều “rào cản” người sử dụng đất việc tiếp cận nguồn vốn Do đó, đẩy nhanh việc cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất việc làm “tất yếu” mang tính cấp bách mà quan Nhà nước có thẩm quyền cần phải thực phải có lộ trình cụ thể Trên số giải pháp để đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, cụ thể sau: - Nhà nước cần phải xây dựng văn pháp luật chặt chẽ cụ thể Đẩy mạnh hoạt động đăng ký cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất, đảm bảo quan hệ đất đai vận động có hiệu chế mới; - Cần phải có quy định cụ thể chức năng, nhiệm vụ, quyền hạn mà đặc biệt phối hợp quan quản lý Nhà nước đất đai quan có liên quan Như đảm bảo cơng việc giải nhanh gọn hơn, tránh tồn đọng hồ sơ, đồng thời tránh việc đùn đẩy trách nhiệm quan Đó mối quan hệ văn phòng đăng ký đất đai với quan thuế, văn phòng với quan có thẩm quyền cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất để tăng tính trách nhiệm quan có vấn đề xảy - Cần đầu tư kinh phí cho cơng tác đo đạc, lập đồ địa cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất 61 - Tạo chế đồng để hoạt động cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất diễn nhanh gọn khắc phục tình trạng quan liêu, tiêu cực trước Đồng thời, phải có chế kiểm soát hoạt động cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất để tránh tình trạng cấp giấy cách bừa bãi, tùy tiện, cấp cho đối tượng không đủ điều kiện Thanh tra, kiểm tra giám sát xử lý nghiêm minh hành vi vi phạm pháp luật cấp Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất Ngoài ra, pháp luật cần có quy định cụ thể điều kiện “đất khơng có tranh chấp" Cụ thể, pháp luật cần quy định cụ thể việc xác định có tranh chấp, thời điểm coi có tranh chấp, để chứng minh việc có hay khơng có tranh chấp 3.1.3 Hồn thiện quy định xử lý quyền sử dụng đất chấp không gắn với tài sản đất Thứ nhất, pháp luật cần có quy định để tăng quyền chủ động sức mạnh cho bên nhận chấp thực quyền thu giữ tài sản chấp để xử lý Xu hướng phát triển pháp luật giao dịch bảo đảm đại khuyến khích chủ thể thỏa thuận phương thức xử lý tài sản chấp ngồi Tòa án Thứ hai, việc thông báo xử lý tài sản chấp: Cần phải ban hành quy định hướng dẫn việc thông báo việc xử lý tài sản “thời gian hợp lý” Cần làm rõ “thời gian hợp lý” cụ thể ngày để đảm bảo quyền lợi ích hợp pháp bên việc xử lý tài sản chấp Thứ ba, Khoản Điều 300 Bộ luật Dân năm 2015 quy định “trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm mà gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm khác” Tác giả kiến nghị sửa đổi sau: “2 Trường hợp bên nhận bảo đảm không thông báo việc xử lý tài sản bảo đảm theo quy định khoản Điều mà tự ý thực biện pháp xử lý tài sản chấp gây thiệt hại phải bồi thường cho bên bảo đảm, bên nhận bảo đảm khác” Thứ tư, phương thức xử lý tài sản bảo đảm như: Bán tài sản chấp, bán đấu giá tài sản chấp, nhận tài sản chấp để thay cho việc thực nghĩa vụ trả nợ, tác giả kiến nghị quan có thẩm quyền phạm vi chức 62 nhiệm vụ cần phải tuân thủ quy định pháp luật, trường hợp pháp luật khơng cấm khơng quy định cần linh hoạt xem xét kiến nghị, sở tôn trọng thỏa thuận bên quan hệ chấp quyền sử dụng đất khơng gắn với tài sản nói riêng quan hệ pháp luật dân nói chung nhằm mục đích tháo gỡ khó khăn, tạo điều kiện cho bên thỏa thuận được, khơng có vướng mắc đẩy nhanh tiến độ, thủ tục xử lý tài sản chấp theo quy định Thứ năm, quy định “thế chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tài sản xử lý bao gồm tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”, tác giả kiến nghị cần sửa đối theo hướng, việc xử lý tài sản bao gồm tài sản gắn liền với đất, quyền bên nhận chấp giới hạn phạm vi quyền sử dụng đất mà không bao gồm giá trị tài sản đất Giá trị tài sản đất phải trả cho bên chấp Ngay giá trị quyền sử dụng đất chấp không đủ để bù trừ cho giá trị khoản vay bên nhận chấp khơng có quyền giá trị tài sản gắn liền với đất bên vay không đồng thời bên chấp (thế chấp quyền sử dụng đất để đảm bảo cho việc thực nghĩa vụ người khác) Thứ sáu, quy định “Thế chấp quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất xử lý quyền sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất tiếp tục sử dụng đất phạm vi quyền, nghĩa vụ mình; quyền nghĩa vụ bên chấp mối quan hệ với chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất chuyển giao cho người nhận chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác”, tác giả kiến nghị cần sửa đổi điều luật theo hướng, nhận chấp hai tải sản cần phải có đồng ý chủ thể lại Nếu khơng có đồng ý chủ thể lại khơng thể xử lý tài sản chấp Thứ bảy, pháp luật cần tôn trọng thỏa thuận bên hợp đồng chấp việc lựa chọn phương thức xử lý tài sản chấp Do vậy, phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất phải tuân thủ triệt để phương thức xử lý mà bên lựa chọn hợp đồng chấp, nội dung thỏa thuận bị tuyên bố vơ hiệu việc xử lý tn theo 63 quy định pháp luật quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp tiến hành xử lý theo phương thức sau: - Chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp: Các thủ tục chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp phải bảo đảm tính đơn giản, nhanh chóng, khơng tốn số tiền thu phải sát với giá thị trường quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp Trước hết phải xác định trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp phải có giám sát Tòa án Theo chúng tơi, trường hợp sau thiết phải có giám sát Tòa án để đảm bảo tính cơng chủ thể: (i) Khi việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp khơng có thống ý chí tất chủ thể có quyền lợi liên quan đến quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp; (ii) Khi bên chấp vắng mặt (bị Tòa án tun bố tích) mà khơng có người đại diện theo pháp luật đại diện theo ủy quyền; (iii) Khi bên nhận chấp muốn nhận quyền sử dụng đất khơng gắn với tài sản đất chấp để thay cho nghĩa vụ bị vi phạm Ngoài trường hợp nêu trên, bên nhận chấp quyền tự xử lý quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp Cách thức chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp tùy thuộc vào thị trường hoàn cảnh cụ thể bán đấu giá hay chuyển nhượng thông thường Bên nhận chấp phải tuân thủ nghĩa vụ như: chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất thời hạn, với mức giá cao sở giá thị trường phải chứng minh cân nhắc thận trọng lợi ích bên chấp chủ thể khác có liên quan - Thứ tám, pháp luật cần thống đồng chế áp dụng thủ tục sang tên quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp bị xử lý khơng có chữ ký hay giấy ủy quyền bên chấp Pháp luật đất đai cần phải bổ sung quy định hợp đồng chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất hợp pháp có giá trị thay hợp đồng chuyển nhượng để sang tên cho bên nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp Đồng thời, pháp luật cần bổ sung quy định thủ tục cưỡng chế thu hồi Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất chấp xử lý quyền sử 64 dụng đất không gắn với tài sản đất đó, Giấy chứng nhậnquyền sử dụng đất bên chấp hay người thứ ba giữ Nếu họ khơng tự nguyện giao phải có chế để Tòa án tun bố giấy tờ vô hiệu cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp 3.1.4 Hoàn thiện quy định giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất Để xây dựng thủ tục giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất hồn thiện, dân chủ đòi hỏi nhiều q trình đúc kết kể từ soạn thảo đến trình thực thi pháp luật thực tế Pháp luật tố tụng xây dựng định lệ phiền toái mà phải phương tiện hữu hiệu để người dân sử dụng việc bảo vệ quyền lợi mình, đồng thời tạo quyền uy pháp luật cho quan đại diện công lý công Tuy nhiên, thực tế cho thấy thủ tục tố tụng Việt Nam nói chung thủ tục giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất khơng gắn với tài sản đất nói riêng nhiều rườm rà nhiều bất cập Do đó, yêu cầu cấp thiết đặt phải sửa đổi bổ sung quy định tố tụng tranh chấp chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất không phù hợp lý thuyết mà phải áp dụng thực tế đồng thời phải khắc phục khiếm khuyết pháp luật phân tích Chương Luận văn Tuy nhiên, việc định hướng sửa đổi, bổ sung quy định pháp luật khơng phải hai làm sửa đổi lý thuyết thực hành ngay, cần phải có tìm tòi, đánh giá, so sánh chưa du nhập có chọn lọc cho phù hợp với điều kiện, hồn cảnh thực tế mơi trường Việt Nam, tạo nên chế ràng buộc pháp luật thực tiễn, khơng tượng xa rời thực tiễn pháp luật quy định đàng người dân thực nẻo, chí có quy định khơng thực quy định vừa ban hành thấy khơng có hiệu Do đó, để đáp ứng mục tiêu nghiên cứu luận văn, sở văn pháp luật hành kinh nghiệm thực tế mà tác giả thu nhận được, tác giả mạnh dạn 65 đóng góp thêm số ý kiến cụ thể để hoàn thiện hệ thống pháp luật tố tụng hành giải tranh chấp chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất đường tòa án 3.2 Nâng cao hiệu chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất địa bàn thành phố Bắc Giang Để hạn chế rủi ro từ việc xử lý tài sản bảo đảm BĐS thúc đẩy chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất địa bàn thành phố Bắc Giang cần phải hạn chế rủi ro việc thé chấp xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất, để hạn chế rủi ro cần ý biện pháp sau: - Biện pháp bảo đảm nguồn thu nợ thứ hai đứng sau nguồn thu nợ từ phương án dự án sản xuất kinh doanh khách hàng vay Trong giao dịch vay vốn khách hàng tổ chức tín dụng, hợp đồng bảo đảm pháp luật coi hợp đồng phụ hợp đồng tín dụng hợp đồng giao dịch Vì vậy, trước cho vay tổ chức tín dụng phải thẩm định kỹ tình hình sản xuất kinh doanh, khả tài chính, dòng tiền uy tín khách hàng vay, hiệu phương án dự án đề nghị vay vốn, sau xem xét đến tài sản bảo đảm Mỗi loại tài sản bảo đảm có ưu, nhược điểm khác ln có điểm chung ẩn chứa rủi ro, tùy trường hợp, ngân hàng nên có biện pháp quản lý tài sản thích hợp ngun tắc an tồn vốn vay nhằm giảm thiểu rủi ro đến mức thấp - Các tổ chức tín dụng cần hồn thiện quy trình, hệ thống chế sách, cơng cụ quản lý tài sản bảo đảm nội tổ chức tín dụng dựa văn pháp luật quy định tổ chức tín dụng nên xác định sách quản trị rủi ro tín dụng tài sản bảo đảm theo mức rủi ro tổ chức tín dụng - Đào tạo cán nhân viên có chuyên môn cao, thường xuyên kiểm tra chất lượng công nhân viên, tuyển dụng cán bộ, công nhân viên có trách nhiệm nghĩa vụ, đạo đức nghề nghiệp Ngồi ra, tổ chức tín dụng phải ban hành quy trình quy chế chặt chẽ kiểm soát hoạt động cán bộ, nhân viên, phân biệt, tách biệt trách nhiệm phận để tránh rủi ro Một việc quan trọng tổ chức tín dụng nên làm tập trung phổ biến kiến thức pháp lý, kinh nghiệm thực tế cho đội ngũ 66 cán nhân viên làm công tác quản lý cho vay, nhận tài sản bảo đảm tổ chức tín dụng để phòng tránh rủi ro pháp lý tiềm ẩn việc nhận xử lý tài sản bảo đảm Xử lý kỉ luật nghiêm đối tượng có hành vi gian lận, giả mạo giấy tờ, thực sai quy trình quản lý tín dụng tài sản bảo đảm - Đối với loại tài sản bảo đảm, tổ chức tín dụng nên thường xuyên đánh giá, kiểm tra lại tài sản theo định kỳ đột xuất nhằm ngăn ngừa hạn chế rủi ro Khi tiến hành xử lý tài sản bảo đảm, để việc xử lý đạt hiệu cao, tổ chức tín dụng cần phải phối hợp với khách hàng quan tố tụng để xử lý, phát mại tài sản kịp thời - Tài sản bảo đảm BĐS hộ gia đình: + Đối với trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp lâu, hồ sơ cấp Giấy chứng nhận lý mà thất lạc, khơng lưu trữ đầy đủ; có nhiều trường hợp chia tách sáp nhập địa giới hành chính, việc bàn giao quan quyền không thực đầy đủ… Những trường hợp này, cần phải thu thập chứng qua nguồn khác như: xin xác nhận quyền cấp xã, phường qua việc kiểm tra sổ nhân hộ tịch; xin xác nhận công an quản lý nhân hộ tịch qua thời kỳ Trường hợp khó khăn liên hệ đến cơng an cấp quận/huyện để xin hồ sơ Ngồi văn có xác nhận người cao niên sống thời cấp sổ đỏ tài liệu bổ trợ + Đối với chủ thể có tranh chấp người có quyền lợi nghĩa vụ liên quan, cần có giúp quan pháp luật để làm rõ giá trị đầu tư, cơng sức đóng góp vào quyền sủ dụng đất… làm để án giải quyền lợi cách quan 67 khách KẾT LUẬN CHƯƠNG Trên sở thực trạng pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất thực tiễn áp dụng pháp luật thành phố Bắc Giang nêu Chương Luận Văn, Chương Luận văn đưa giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thúc đẩy, nâng cao hiệu việc chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất địa bàn thành phố Bắc Giang, cụ thể: Đối với giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật phải kể đến kiến nghị như: Về chủ thể (bổ sung quy định liên quan đến quyền, nghĩa vụ chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất phương thức xử lý chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất chủ sử dụng đất không đồng thời chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất); đối tượng chấp quyền sử dụng đất không gắn liền với tài sản đất; phương thức xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất không gắn liền với tài sản đất (biện pháp bán tài sản bảo đảm, bán đấu giá tài sản, nhận tài sản bảo đảm để thay cho việc thực nghĩa vụ trả nợ, chấp quyền sử dụng đất không chấp quyền tài sản gắn liền với đất) Bên cạnh việc phân tích, đưa quan điểm kiến nghị nhằm hồn thiện pháp luật, tác giả đưa biện pháp thúc đẩy, nhằm nâng cao hiệu việc chấp quyền sử dụng đất không gắn liền với tài sản đất địa bàn thành phố Bắc Giang 68 KẾT LUẬN Thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất khơng có mục đích tự thân, hình thành phát triển nhu cầu thực tế sống Thế chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất diễn sôi động chiếm ưu kinh tế thị trường Tuy nhiên, chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất Việt Nam biện pháp bảo đảm thực nghĩa vụ dẫn đặc thù chế độ sở hữu tồn dân đất đai chi phối Vì vậy, điều chỉnh pháp luật quan hệ chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất thể khác biệt so với quan hệ chấp tài sản khác Đó khác biệt pháp luật quy định đối tượng, cách thức xác lập thực giao dịch quy trình xử lý quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất chấp chi phối kiểm soát chặt chẽ Nhà nước Pháp luật thực định chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất Việt Nam thời gian qua có nhiều thay đổi đáng ghi nhận, chứng Luật Đất đai năm 2013 ban hành có hiệu lực, với đó, văn pháp luật liên tục sửa đổi, bổ sung ban hành để điều chỉnh nhu cầu phát sinh từ thực tế Vì thế, chúng tạo khung pháp lý tương đối toàn diện đầy đủ để góp phần đảm bảo an tồn cho chủ thể tham gia quan hệ, quyền lợi ích bên theo đảm bảo tốt Mặc dù đạt nhiều thành tựu, song trình vận hành quyền chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất thực tế, hệ thống pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất bộc lộ nhiều bất cập, mâu thuẫn, gây nhiều khó khăn, vướng mắc thực tế Chẳng hạn, hạn chế quyền chủ thể tham gia quan hệ chấp, lĩnh vực pháp luật công chứng, chứng thực, đăng ký chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất xử lý tài sản chấp gò bó, khiên cưỡng xa rời thực tế, làm giảm hiệu việc thực thi thực tế, trình xác lập, thực chấm dứt giao dịch chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất bên chưa nhận hỗ trợ phối hợp tích cực từ phía quan chức làm cho công tác thực thi pháp luật vừa khó khăn, vừa giảm hiệu 69 Hoàn thiện pháp luật nhằm đảm bảo vận hành có hiệu chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất đời sống xã hội hướng lựa chọn tất yếu thời gian tới Công tác xuất phát từ yêu cầu chung việc hoàn thiện thể chế kinh tế nói chung kinh tế thị trường hội nhập quốc tế, đồng thời nhằm giải yêu cầu riêng thị trường bất động sản mà hạt nhân thị trường quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất với thị trường tín dụng Các giải pháp cần thực đồng có hệ thống, bao gồm việc hồn thiện pháp luật thực thi pháp luật Trong đó, hồn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất xác định nhiệm vụ trọng tâm Các giải pháp đề xuất luận văn thực thời gian ngắn khơng tập trung quy định chấp quyền sử dụng đất khơng gắn với tài sản đất, mà liên quan đến nhiều lĩnh vực pháp luật, đến hoạt động nhiều cấp, nhiều ngành gắn với điều kiện phù hợp kinh tế xã hội Vì vậy, phù hợp với giai đoạn, cụ thể khác nhau, với tính chất cấp thiết đòi hỏi việc hoàn thiện pháp luật chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất mức độ khác mà có giải pháp phải ưu tiên thực trước cấp bách, có giải pháp tiến hành theo lộ trình cụ thể đặt mối quan hệ tổng thể việc hoàn thiện thể chế kinh tế thị trường nói chung 70 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO Bùi Thị Thùy Anh (2016), Thế chấp quyền sử dụng đất bên thứ ba hoạt động cho vay ngân hàng thương mại theo pháp luật Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học – Trường Đại học Luật Hà Nội Chính phủ (2006), Nghị định 163/2006/NĐ-CP ngày 29/12/2016 giao dịch bảo đảm, Hà Nội Chính phủ (2012), Nghị định 11/2012/NĐ - CP ngày 22/02/2012 sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 163/2006/NĐ - CP ngày 29/12/2013 thể giao dịch bảo lãnh, Hà Nội Chính phủ (2014), Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày15/05/2014 hướng dẫn thi hành Luật Đất đai năm 2013, Hà Nội Chính phủ (2017), Nghị định 102/2017/NĐ-CP ngày 01/09/2017 đăng ký biện pháp bảo đảm, Hà Nội Cục Đăng ký quốc gia giao dịch bảo đảm - Bộ Tư pháp (2007), Báo cáo đánh giá thực công tác đăng ký giao dịch bảo đảm, Hà Nội Hoàng Mạnh Cường (2016), Thế chấp quyền sử dụng đất tổ chức kinh tế sử dụng đất, Khóa luận tốt nghiệp – Trường Đại học Luật Hà Nội; Lê Thị Thanh Huyền (2017), Hợp đồng chấp quyền sử dụng đất, Luận văn thạc sỹ luât học – Trường Đại học Luật Hà Nội; Lý Văn Toán, Võ Minh Triều, Nguyễn Thị Thúy Hằng (2019), Xử lý tài sản chấp trường hợp chấp quyền sử dụng đất mà không chấp tài sản gắn liền với đất, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 6/2017; 10 Phạm Minh Đông (2018), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất hộ gia đình, cá nhân tổ chức tín dụng từ thực tiễn Ngân hàng thương mại cổ phần Kỹ thương Việt Nam, Luận văn thạc sỹ Luật học – Trường Đại học Luật Hà Nội; 11 Nguyễn Minh Tuấn chủ biên; Vương Thanh Thúy (2016), Bình luận khoa học Bộ luật Dân năm 2015 nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam năm 2015 , NXB Tư Pháp; 12 Ngô Quang Huy (2013), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất thực tiễn tỉnh Nghệ An, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 13 Nguyễn Quang Tuyển (2003), Địa vị pháp lý người sử dụng đất giao dịch dân sự, bồi thường thiệt đất đai, Luận án Tiến sĩ Luật học Trường Đại học Luật Hà Nội 71 14 Nguyễn Quang Tuyến (2004), Bàn thêm quy định chấp quyền sử dụng đất”, Luật học, (Số chuyên đề), tr 500 - 54 15 Nguyễn Thị Nga (2008), Những bất cập cần khắc phục pháp luật đăng ký chấp quyền sử dụng đất, Nhà nước pháp luật, (12), tr 50 55 16 Nguyễn Thị Nga (2009), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận án Tiến sĩ Luật học, Viện Nhà nước Pháp luật , Hà Nội; 17 Nguyễn Thi Nga (2015), Pháp luật chấp quyền sử dụng đất tổ chức tín dụng Việt Nam – thực trạng hướng hoàn thiện, sách chuyên khảo, Trường Đại học Luật Hà Nội 18 Nguyễn Thị Thu Thủy (2013), Hoàn thiện quy định chấp quyền sử dụng đất Luật Đất đai năm 2003, Luận văn thạc sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội 19 Nguyễn Xuân Bang (2012), “Bàn chấp bảo lãnh theo quy định Bộ luật Dân năm 2005”, Nghề Luật, (5), tr 29-30 20 Nguyễn Xuân Dũng (2018), Giải tranh chấp thương mại thương lượng, hòa giải Việt Nam, Luận văn thạc sĩ, Trường Đại học Huế 21 Nguyễn Văn Ngọc (2015), Pháp luật cho vay ngân hàng thương mại chấp quyền sử dụng đất Việt Nam, Luận văn thạc sỹ luật học– Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội; 22 Quốc hội (2004), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 23 Quốc hội (2005), Luật Thương mại, Hà Nội 24 Quốc hội (2005), Luật Giao dịch điện tử, Hà Nội 25 Quốc hội (2010), Luật Trọng tài thương mại, Hà Nội 26 Quốc hội (2011), Bộ luật Tố tụng dân (sửa đổi, bổ sung), Hà Nội 27 Quốc hội (2012), Luật Giám định tư pháp, Hà Nội 28 Quốc hội (2013), Hiến pháp, Hà Nội 29 Quốc hội (2013), Luật Đất đai, Hà Nội 30 Quốc hội (2014), Luật Doanh nghiệp, Hà Nội 31 Quốc hội (2014), Luật Nhà ở, Hà Nội 32 Quốc hội (2014), Luật Phá sản, Hà Nội 33 Quốc hội (2014), Luật Tổ chức Tòa án, Hà Nội 34 Quốc hội (2015), Bộ luật Dân sự, Hà Nội 72 35 Quốc hội (2015), Bộ luật Tố tụng dân sự, Hà Nội 36 Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang (2014-2018), Báo cáo công tác năm 2014, 2015, 2016, 2017, 2018, Bắc Giang 37 Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang (2018), Báo cáo vướng mắc giải án kinh doanh, thương mại Tòa án nhân dân thành phố Bắc Giang, tỉnh Bắc Giang giai đoạn 2014 - 2018, Bắc Giang 38 Trần Anh Tuấn (2009), Thẩm quyền Tòa án việc giải tranh chấp quyền sử dụng đất, Nghiên cứu lập pháp, (7), tr 52 – 56 39 Trần Lê Hưng (2017), Thế chấp quyền sử dụng đất tài sản gắn liền với đất để đảm bảo thực nghĩa vụ dân sự, Luận văn thạc sỹ Luật học - Trường Đại học Luật Hà Nội 40 Trương Thanh Đức (2011), Bình luận chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, Tài liệu Tọa đàm: Chế định giao dịch bảo đảm Bộ luật Dân sự, Dự án Jica, Bộ Tư pháp tổ chức Hà Nội; 41 Trương Thanh Đức (2018), Chín biện pháp bảo đảm nghĩa vụ hợp đồng, NXB Chính trị Quốc Gia Sự Thật; 42 Tuấn Đạo Thanh (2012), Thế chấp, bảo lãnh để bảo đảm nghĩa vụ bên thứ ba qua thực tiễn hoạt động công chứng, Dân chủ pháp luật, (Số chuyên đề), tr - 15 43 Viện Khoa học Pháp lý - Bộ Tư pháp (2006), Từ điển Luật học, Nxb Tư pháp & Nxb Từ điển Bách khoa, Hà Nội 44 Vũ Thị Hồng Yến (2013), Tài sản chấp xử lý tài sản chấp theo quy định pháp luật dân Việt Nam hành, Luận án tiến sĩ Luật học, Trường Đại học Luật Hà Nội, Hà Nội; 45 Vũ Thị Hồng Yến (2017), Thế chấp quyền sử dụng đất không chấp tài sản gắn liền với đất (hoặc ngược lại) theo Bộ luât Dân năm 2015 – Một số nội dung cần bàn luận, Tạp chí Nhà nước Pháp luật số 6/2017; 73 ... KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT VÀ PHÁP LUẬT VỀ THẾ CHẤP QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT KHÔNG GẮN VỚI TÀI SẢN TRÊN ĐẤT 1.1 Khái quát chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 1.1.1 Khái niệm chấp. .. quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất 38 2.3 Thực trạng pháp luật xử lý tài sản chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất qua thực tiễn thành phố Bắc Giang ... dụng đất không gắn với tài sản đất thực tiễn áp dụng thành phố Bắc Giang Chương 3: Giải pháp nhằm hoàn thiện pháp luật thúc đẩy hiệu việc chấp quyền sử dụng đất không gắn với tài sản đất thành phố