Thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP bưu điện liên việt chi nhánh cầu giấy, hà nội luận văn ths kinh doanh và quản lý 60 34 02 01

ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o - TRẦN VĂN LONG THẨM ĐINH TÀ I CHÍ NH DƢ̣ ÁN TRONG HOA ̣T ĐỘNG ̣ CHO VAY TẠI NGÂN HÀ NG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI LUẬN VĂN THẠC SỸ TÀ I CHÍ NH NGÂN HÀ NG Hà Nội, năm 2015 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o - TRẦN VĂN LONG THẨM ĐINH TÀ I CHÍ NH DƢ̣ ÁN TRONG HOA ̣T ĐỘNG ̣ CHO VAY TẠI NGÂN HÀ NG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI Chuyên ngành: Tài chính – Ngân hàng Mã số: 60 34 02 01 LUẬN VĂN THẠC SỸ TÀ I CHÍ NH NGÂN HÀNG CHƢƠNG TRÌNH ĐINH ̣ HƢỚNG NGHIÊN CƢ́U NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS LƢU THI ̣ HƢƠNG XÁC NHẬN CỦA CÁN BỘ HƢỚNG DẪN XÁC NHẬN CỦA CHỦ TỊCH HĐ CHẤM LUẬN VĂN PGS.TS Lƣu Thi Hƣơng ̣ PGS.TS Phí Mạnh Hồng Hà Nội, năm 2015 LỜI CẢM ƠN Trong trình điều tra , nghiên cứu để hoàn thành Luâ ̣n văn tốt nghiệp ngồi cớ gắ ng nghiên cứu nghiêm túc thân , em nhận đƣợc hƣớng dẫn nhiệt tình, chu đáo thầ y cô và các quan liên quan Em xin gƣ̉i lời cảm ơn tới thầ y cô giảng viên của Trƣờng Đa ̣i ho ̣c kinh tế – Đa ̣i ho ̣c quố c gia Hà Nô ̣i đã trƣ̣c tiế p giảng da ̣y chia sẽ cho em nhiề u kiế n thƣ́c chuyên môn về lý luâ ̣n và thƣ̣c tiễn quá trin ̀ h ho ̣c tâ ̣p nghiên cứu Em xin gƣ̉i lời cảm ơn tới PGS.TS Trầ n Thi Thanh Tú, TS.Nguyễn Phú Hà, ̣ TS.Nguyễn Văn Hiêụ đã có nhƣ̃ng đánh giá và góp ý quan tro ̣ng để em hoàn thiê ̣n tố t Luâ ̣n văn này Em xin gƣ̉i lời cảm ơn tới PGS.TS Lƣu Thi ̣ Hƣơng, cô đã tâ ̣n tình hƣớng dẫn, đinh ̣ hƣớng cho em và có nhƣ̃ng ý kiế n sắ c sảo để em hoàn thiê ̣n tố t Luâ ̣n văn Tôi xin gƣ̉i lời cảm ơn tâ ̣p thể lañ h đa ̣o , cán bộ nhân viên Ngân hàng Bƣu Điê ̣n Liên Viê ̣t - Chi nhánh Cầ u Giấ y, Hà Nội nhƣ̃ng ngƣời đã đồ ng hành cùng quá triǹ h công tác , chia sẽ nhƣ̃ng thông tin thƣ̣c tiễn công tác thẩ m đinh ̣ tài chính dự án hoạt đợng cho vay để tơi hồn thiện Luận văn PHỤ LỤC DANH MỤC BẢNG BIỂU i DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ ii DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT iii LỜI NÓI ĐẦU 1 Tính cấp thiết đề tài Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu Đối tượng phạm vi nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Kết cấu luận văn CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌ NH NGHIÊN CƢ́U VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY CỦA NGÂN HÀNG THƢƠNG MẠI 1.1 Tổ ng quan tình hình nghiên cứu 1.2 Cơ sở lý luận về công tác thẩm ̣nh tài chính dự án hoạt động cho vay của Ngân hàng thương mại 1.2.1 Hoạt động cho vay Ngân hàng thương mại 1.2.1.1 Khái quát ngân hàng thương mại 1.2.1.2 Hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 1.2.2 Cơng tác thẩm định tài dự án hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 11 1.2.2.1 Khái niệm công tác thẩm định tài dự án hoạt đợng cho vay ngân hàng thương mại 11 1.2.2.2 Nội dung công tác thẩm định tài dự án 13 1.2.3 Các tiêu đánh giá mức độ hoàn thiê ̣n cơng tác thẩm định tài dự án 27 1.2.3.1 Khái niệm mức đợ hoàn thiê ̣n cơng tác thẩm định tài dự án hoạt động cho vay ngân hàng thương mại 28 1.2.3.2 Các tiêu đánh giá mức độ hoàn thiê ̣n cơng tác thẩm định tài hoạt đợng cho vay ngân hàng thương mại 28 1.2.4 Các nhân tố ảnh hưởng đến công tác thẩm định tài dự án hoạt đợng cho vay của ngân hàng thương mại 33 1.2.4.1 Nhân tố chủ quan 33 1.2.4.2 Các nhân tố khách quan 35 CHƢƠNG II: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CƢ́U 39 2.1.Đi ̣a điểm và thời gian nghiên cứu 39 2.2.Phương pháp nghiên cứu đề tài 39 2.2.1 Phương pháp thu thập thông tin 39 2.2.2 Phương pháp so sánh 41 2.2.3 Phương pháp tính tốn, phân tích số liệu 41 2.3.Hệ thống tiêu phân tích 41 2.4.Thiết kế nghiên cứu 42 CHƢƠNG III: THỰC TRẠNG CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI 43 3.1 Khái quát Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt - Chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội 43 3.1.1 Quá trình hình thành phát triển 43 3.1.2 Cơ cấu tổ chức 45 3.1.2.1 Cơ cấu tổ chức 45 3.1.2.2 Sơ đồ tổ chức 46 3.1.2.3 Chức của các phòng ban 46 3.1.3 Kết hoạt động kinh doanh 48 3.2 Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội 52 3.2.1 Quy trình thẩm định tín dụng 52 3.2.2 Nội dung công tác thẩm định tài chính dự án hoạt động cho vay 58 3.2.3 Kế t quả thẩm ̣nh 64 3.2.4 Minh hoạ thẩm định tài Dự án Trung tâm thương mại, nhà dịch vụ công cộng lơ đất C1 Trung Hồ Nhân Chính Diamond Flower Tower67 3.2.4.1 Mô tả dự án 67 3.2.4.2 Nội dung thẩm ̣nh 72 3.3 Đánh giá thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội 80 3.3.1 Kết đạt 80 3.3.2 Hạn chế công tác thẩm ̣nh tài chính dự án 83 3.3.2.1 Thời gian thẩm ̣nh kéo dài 83 3.3.2.2 Quy trình thẩm ̣nh 83 3.3.2.3 Nội dung thẩm định vẫn còn sơ sài 84 3.3.3 Nguyên nhân hạn chế 87 3.3.3.1 Nguyên nhân chủ quan 87 3.3.3.2 Nguyên nhân khách quan 90 CHƢƠNG IV: GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI 92 4.1 Định hướng hoạt động cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt - chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội thời gian tới 92 4.2 Giải pháp hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án hoạt đợng cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt - Chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nợi 94 4.2.1 Nhấn mạnh vai trị quan trọng cơng tác thẩm định tài dự án hoạt động cho vay 94 4.2.2 Nâng cao trình đợ chuyên môn phẩm chất đạo đức cán bộ thẩm định 95 4.2.3 Tăng cường thu thập xử lý thông tin 97 4.2.4 Tăng cường trang bi ,̣ ứng dụng thiết bị cô ng nghê ̣ phục vụ công tác thẩm ̣nh tài chính dự án 99 4.2.5 Hồn thiện nợi dung thẩm định tài dự án hoạt đợng cho vay99 4.2.6 Hồn thiện phương pháp thẩm định dự án 101 4.2.7 Hồn thiện cơng tác tổ chức thẩm định dự án 102 4.2.8 Thường xuyên kiểm tra, giám sát khách hàng sau cấp vốn vay 103 4.2.9 Thường xuyên đánh giá kế t quả cơng tác thẩm định tài dự án 103 4.3 Kiến nghị 104 4.3.1 Kiến nghị với quan Chính phủ Bợ ngành có liên quan 104 4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước 105 4.3.3 Kiến nghị với Ngân hàng TMPC Bưu Điê ̣n Liên Viê ̣t 106 4.3.4 Kiế n nghi ̣ với chủ đầ u tư 107 KẾT LUẬN 108 DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO 109 PHỤ LỤC 108 DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng Nơ ̣i dung Trang Bảng 3.1 Tình hình huy động vốn LienVietPostBank Cầu Giấ y 2013-2015 48 Bảng 3.2 Tình hình cho vay LienVietPostBank Cầu Giấy 2013-2015 49 Bảng 3.3 Cơ cấ u vố n cho vay của LienVietPostBank Cầ u Giấ y 50 Bảng 3.4 Kế t quả thẩ m đinh ̣ tài chin ́ h dƣ̣ án của LienVietPostBank Cầ u Giấ y 63 Bảng 3.5 Cơ cấ u vố n đầ u tƣ dƣ̣ án Diamond Flower Tower 66 Bảng 3.6 Chỉ tiêu quy hoạch xây dựng dự án Diamond Flower Tower 67 Bảng 3.7 Bảng thống kê chỉ tiêu sử dụng đất dự án Diamond Flower Tower 68 Bảng 3.8 Bảng thống kê khu chức dự án Diamond Flower Tower 69 Bảng 3.9 Tổ ng mƣ́c đầ u tƣ dƣ̣ án Diamond Flower Tower 72 10 Bảng 3.10 Cơ vố n dƣ̣ án Diamond Flower Tower 72 11 Bảng 3.11 Doanh thu bán hàng dƣ̣ án Diamond Flower Tower 74 12 Bảng 3.12 Kế t quả thẩ m đinh ̣ tài chin ́ h dƣ̣ án 75 i DANH MỤC CÁC SƠ ĐỒ STT Ký hiệu Nô ̣i dung Trang Sơ đồ 3.1 Sơ đồ tổ chƣ́c LienVietPostBank Cầ u Giấ y 45 Sơ đồ 3.2 Quy triǹ h thẩ m đinh ̣ cho vay ta ̣i đơn vi ̣kinh doanh 52 Sơ đồ 3.3 Quy trình thẩ m đinh ̣ cho vay ta ̣i Hô ̣i sở 54 ii DANH MỤC CÁC TƢ̀ VIẾT TẮT Ký hiệu STT Nguyên nghiã B/C (Benefits – Costs) - tỷ lệ lợi ích/chi phí CVKH Chuyên viên khách hàng Diamond Tower EBIT Earnings Before Interest & Tax - Lợi nhuận trƣớc lãi vay thuế Eco-Green Dƣ̣ án Eco-Green Nguyễn Xiể n , Hà Nội IRR Internal Rate Of Return - Tỷ suất sinh lời nội bộ Letco Công ty Đào tạo cung ứng nhân lực HaUI LienVietPostBank Ngân hàng TMCP Bƣu Điê ̣n Liên Viê ̣t LPB LienVietPostBank 10 NHTM Ngân hàng thƣơng ma ̣i 11 NPV Net Present Value - Giá trị tại thuần 12 PI Profitability Index - Chỉ số khả sinh lời 13 PP Payback Period - Thời gian thu hồi vốn giản đơn 14 PVFC Tổ ng công ty Tài chin ́ h Cổ phầ n dầ u khí Viê ̣t Nam 15 TCTD Tổ chƣ́c tín du ̣ng 16 TMCP Thƣơng ma ̣i cổ phầ n 17 TMS Công ty Cổ phầ n xuấ t khẩ u lao đô ̣ng TMS 18 T-Tax Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp 19 Vnpost Tổ ng công ty Bƣu Điê ̣n Viê ̣t Nam 20 WACC Weighted Average Cost of Capital - Chi phí sử dụng vốn bình quân Flower Dự án đầu tƣ xây dựng Trung tâm thƣơng mại, dịch vụ công cộng nhà tại Lơ đất C1, Trung Hịa – Nhân Chính iii LỜI NÓI ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Hoạt động cho vay Ngân hàng thƣơng mại đƣợc tiến hành theo dự án Bởi vậy, để đảm bảo an tồn hiệu hoạt đợng cho vay , công tác thẩ m đinh ̣ tài chính dự án đƣợc cá c Ngân hàng thƣơng ma ̣i đă ̣c biê ̣t chú tro ̣ng Ngân hàng thƣơng ma ̣i cổ phầ n Bƣu Điê ̣n Liên Viê ̣t - Chi nhánh Cầ u Giấ y , Hà Nội không phải trƣờng hợp ngoại lệ Tuy vâ ̣y, bên ca ̣nh nhƣ̃ng thành tƣ̣ đã đa ̣t đƣ ợc cơng tác thẩ m dinh ̣ tài chính dƣ̣ án của chi nhánh bô ̣c lô ̣ nhƣ̃ng bấ t câ ̣p nhấ t đinh ̣ Kế t quả công tác thẩ m đinh ̣ tài chính dƣ̣ án chƣa thƣ̣c sƣ̣ hƣ̃u ích cho viê ̣c quyế t đinh ̣ cho vay , mô ̣t số dƣ̣ án chƣa phát huy hiê ̣u quả, phát sinh nợ chậm trả Trong bố i cảnh ca ̣nh tranh gay gắ t , môi trƣờng kinh doanh diễn biế n phƣ́c ta ̣p , Ngân hàng thƣơng ma ̣i cổ phẩ n Bƣu Điê ̣n Liên Viê ̣t - Chi nhánh Cầ u Giấ y khó có thể có quyế t đinh ̣ cho vay đúng đắ n và hiê ̣u quả , nâng cao hiê ̣u quả hoa ̣t đô ̣ng và phát triển bền vững khơng hồn thiện cơng tác thẩm định tài chính dự án hoạt động cho vay Góp phần đáp ứng đòi hỏi đó thực tiễn , đề tài: Thẩ m đinh ̣ tài chính dự án hoạt động cho vay tại Ngân hàng thương mại cổ phần Bưu Điê ̣n Liên Viê ̣t - Chi nhánh Cầ u Giấ y, Hà Nội đƣơ ̣c lƣ̣a cho ̣n nghiên cƣ́u Câu hỏi nghiên cứu : Nội dung công tác thẩ m đinh ̣ tài chính dự án hoạt động cho vay của Ngân hàng thương maị ? Công tác thẩ m đinh ̣ tài chính dự án hoạt động cho vay thế nào được coi là hoàn thiê ̣n ? chỉ tiêu, tiêu chính đánh giá ? Mục đích và nhiệm vụ nghiên cứu - Mục đích : Đề xuấ t giải pháp hoàn thiê ̣n công tác thẩ m đinh ̣ tài chính dƣ̣a án hoạt động cho vay tại Ngân hàn g thƣơng ma ̣i cổ phầ n Bƣu Điê ̣n Liên Viê ̣t - Chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội - Nhiê ̣m vu ̣ :  Hê ̣ thố ng hóa nhƣ̃ng vấ n đề lý luâ ̣n về công tác thẩ m đinh ̣ tài chí nh dƣ̣ án hoạt động cho vay ngân hàng thƣơng mại 14 Nguyễn Minh Kiề u , 2009 Nghiê ̣p vụ ngân hàng thương mại Hà Nội: Nhà xuất Thống kê 15 Nguyễn Văn Lành , 2012 Hồn thiện cơng tác thẩm định tài dự án đầu tư tại Tở ng cơng ty Tài chính dầ u khí Viê ̣t Nam chi nhánh Đà Nẵng Luâ ̣n văn thạc sỹ Trƣờng Đại học kinh tế Đà Nẵng 16 Lê Tro ̣ng Thành , 2012 Nâng cao chấ t lượng thẩm ̣nh tài chính dự án tín dụng đầu tư chi nhánh Ngân hàng Phát triển khu vực Bắc Kạn – Thái Nguyên Luâ ̣n văn tha ̣c sỹ Trƣờng Đại học kinh tế và Quản tri ̣kinh doanh – ĐH Thái Nguyên 17 Nguyễn Thanh Thuý , 2012 Thẩm ̣nh dự án đầ u tư tại Ngân hàng TMCP Á Châu chi nhánh Hà Nội Luâ ̣n văn tha ̣c sỹ Học viện Công nghệ Bƣu chính Viễn thông II Các website Chính phủ nƣớc Việt nam, www.gov.vn Bô ̣ Tài Chiń h, www.mof.gov.vn Bô ̣ kế hoa ̣ch và đầ u tƣ, www.mpi.gov.vn Ngân hàng nhà nƣớc Viê ̣t Nam, www.sbv.gov.vn Ngân hàng TMCP Bƣu Điê ̣n Liên Viê ̣t, www.lienvietpostbank.com.vn 110 PHỤ LỤC BẢNG TÍNH DỰ ÁN DIAMOND FLOWER CỦA LIENVIETPOSTBANK CẦU GIẤY, HÀ NỘI Phụ lục 1: TỔNG VỐN ĐẦU TƢ VÀ CƠ CẤU VỐN TỔNG VỐN ĐẦU TƢ ST T Hạng mục Giá trị bao gồm VAT Giá trị đầu tƣ chƣa VAT Tiền QSDĐ nộp vào NSNN 150.000.000.000 150.000.000.000 Tầng hầm móng 191.000.000.000 173.636.363.636 Chi phí xây thơ 305.000.000.000 277.272.727.273 Hồn thiện vách kính khung nhơm ngồi nhà 255.000.000.000 231.818.181.818 Hồn thiện cơng trình thiết bị (điện nƣớc, điều hòa) 308.500.000.000 280.454.545.455 Tạm ứng vốn, chi phí quản lý, chi phí khác 90.000.000.000 81.818.181.818 Lãi vay 128.750.000.000 128.750.000.000 Dự phòng 57.475.000.000 52.250.000.000 1.485.725.000.00 1.376.000.000.000 Tổng cộng CƠ CẤU VỐN STT Nguồn vốn dự án Số tiền Vốn tự có Vốn ứng trƣớc KH, nhà cung cấp 80.000.000.000 1.055.725.000.00 Vốn vay ngân hàng Vay ngắn hạn 350.000.000.000 200.000.000.000 Vay trung dài hạn 150.000.000.000 Tổng cộng 1.485.725.000.00 15,27% Lãi suất chiết khấu Chi phí vớn 20% Tỷ trọng 5% 15% 71% 15% 24% 100% Phụ lục 2: KẾ HOẠCH VAY VỐN Đơn vị: VND STT Thời gian Nhận nợ Trả nợ Dƣ nợ Lãi vay dự kiến I Vay trung hạn Tháng 6/2011 150.000.000.000 150.000.000.000 Tháng 6/2013 150.000.000.000 45.000.000.000 Tháng 6/2014 50.000.000.000 100.000.000.000 22.500.000.000 Tháng 12/2014 50.000.000.000 50.000.000.000 15.000.000.000 Tháng 6/2015 50.000.000.000 7.500.000.000 90.000.000.000 II Vay ngắn hạn Tháng 9/2013 100.000.000.000 100.000.000.000 Tháng 12/2013 100.000.000.000 200.000.000.000 3.750.000.000 Tháng 9/2014 100.000.000.000 100.000.000.000 7.500.000.000 Tháng 9/2014 200.000.000.000 7.500.000.000 Tháng 12/2014 100.000.000.000 100.000.000.000 2.500.000.000 Tháng 12/2014 200.000.000.000 2.500.000.000 Tháng 09/2015 100.000.000.000 100.000.000.000 7.500.000.000 Tháng 12/2015 100.000.000.000 7.500.000.000 Tổng cộng 38.750.000.000 100.000.000.000 100.000.000.000 128.750.000.000 Phụ lục 3: TIẾN ĐỘ ĐẦU TƢ Đơn vị: Triê ̣u VND STT I Năm Tiến độ đầu tƣ Tỷ lệ 2011 2012 2013 2014 2015 15% 15% 30% 30% 10% 445.717,50 445.717,50 148.572,50 412.800,00 412.800,00 137.600,00 Tiến độ đầu 222.858,75 222.858,75 tƣ (có VAT) Tiến độ đầu 206.400,00 206.400,00 tƣ (chƣa VAT) Phụ lục 4: TỔNG HỢP KHẤU HAO STT Chỉ tiêu Chƣa VAT Có VAT I Giá trị TSCĐ tính khấu hao: 226.088.652.853 244.117.415.523 Phân bổ chi phí cho kinh doanh VP cho thuê 226.088.652.853 244.117.415.523 Phân bổ chi phí cho 02 tầng hầm II Thời gian khấu hao chi phí XD (năm) 20 STT Năm 2011 2012 2013 2014 2015 2016 … 2031 Lịch khấu hao hàng năm … 20 Phần Xây lắp 11.304.432.643 … 11.304.432.643 11.304.432.643 … 11.304.432.643 Tổng chi phí khấu hao - - - Phụ lục 5: KẾ HOẠCH CỦA DỰ ÁN Các số xây dựng và giá thành A Chỉ tiêu STT Thông số Đơn vị I Diện tích đất dự án 5.359,30 m2 II Diện tích đất xây dựng cơng trình 5.230,10 m2 III DTXD tòa nhà Diamond Flower Tower 2.118,19 m2 2.118,19 m Diện tích bán, cho thuê, kinh doanh (đã trừ giao thông, sở hữu chung) 40,5% IV DT thực xây dựng tòa nhà Diamond Flower Tower Số tầng hầm 3,00 tầng Trung tâm thƣơng mại dịch vụ công cợng (1-5) 5,00 tầng Số tầng văn phịng cho th (6-15) 10,00 tầng Số tầng hộ (16-36) 21,00 tầng Tầng kỹ thuật 2,00 tầng V Tổng diện tích sàn (bao gồm cả tầng hầm và 02 tầng kỹ thuật) 89.327,70 Diện tích sàn xây dựng không kể tầng hầm khu KT 69.838,70 m2 Diện tích xây dựng để kinh doanh (bán cho thuê) 69.838,70 m2 - Diện tích TT thƣơng mại và DVCC (1-5) 10.247,70 7.606,95 Bán đợt đầu (cho LAND6) 6.159,40 4.579,65 Cho thuê 4.088,30 3.027,30 Diện tích Văn phòng làm việc (6-16) 20.457,00 15.672,27 Bán đợt đầu 3.070,20 2.372,96 Bán đợt 10.000,00 7.649,08 Cho thuê 7.386,80 5.650,23 - Ghi 56.720,26 74% 77% - Diện tích hộ để bán (16-36) 39.134,00 m2 33.441,04 85% Kế hoạch tiêu thụ 39.134,00 m2 33.441,04 85% Diện tích bán đợt đầu 11.688,60 m2 9.988,22 15.653,60 13.376,42 8.360,26 Diện tích bán đợt Diện tích bán đợt 9.783,50 m m Diện tích bán đợt 2.008,30 m 1.716,14 Diện tích bán đợt - m2 - 19.489,00 m2 13.642,30 70% m2 - 70% Diện tích tầng hầm kỹ thuật Diện tích khu kỹ thuật Diện tích cho thuê tầng hầm Phí bảo trì phần sở hữu chung VI Thông số bán Bán hộ - Giá bán hộ đợt đầu Tốc độ tăng giá bán hộ - Giá bán hộ đợt Tốc độ tăng giá bán hộ - Giá bán hộ đợt Tốc độ tăng giá bán hộ - Giá bán hộ đợt Tốc độ tăng giá bán hộ - Giá bán hộ đợt 4.121,00 - 37.418.181,82 m2 Chƣa VAT m2 Chƣa VAT m2 Chƣa VAT 30.000.000,00 30.000.000,00 30.000.000,00 30.000.000,00 Tốc độ tăng giá bán hộ Giá cho thuê văn phòng, siêu thị Tốc độ tăng giá cho thuê VP Tốc độ tăng giá bán VP Giá cho thuê văn phịng, siêu thị Tốc đợ tăng giá bán VP m2/tháng 0,80 Chƣa VAT 39.460.909,09 m2 Chƣa VAT m2 Chƣa VAT 272.727,27 - Diện tích Văn phòng làm việc (6-16) Giá bán đợt đầu Tốc độ tăng giá bán VP đợt Giá bán đợt Tốc độ tăng giá bán VP đợt Giá cho thuê văn phòng, siêu thị Tốc độ tăng giá bán VP Tăng, giảm giá bán toàn bộ sản phẩm của Dự án 300.000,00 Giá bán TT thƣơng mại DVCC (1-5) Giá bán đợt đầu - Giá cho thuê tầng hầm (khuyến năm đầu) Tốc độ tăng giá 28.574.545,45 27.272.727,27 272.727,27 0% 22.727,27 - m2/tháng 0,80 Chƣa VAT B STT I II Đầu tƣ và dự kiến cơng trình Chỉ tiêu Tổng vớn đầu tƣ Tiền QSDĐ nợp vào NSNN Tầng hầm móng Chi phí xây thơ Hồn thiện vách kính khung nhơm ngồi nhà Hồn thiện cơng trình thiết bị (điện nƣớc, điều hòa) Tạm ứng vốn, chi phí quản lý, chi phí khác Lãi vay Dự phòng Suất đầu tƣ Suất đầu tƣ tổng diện tích sàn XD Suất đầu tƣ /m2 sàn XD (không kể tầng hầm kỹ thuật) Suất đầu tƣ/m2 để kinh doanh Suất đầu tƣ/m2 TTTM và DVCC (tầng 1-5 đã trừ phụ) Suất đầu tƣ/m2 Văn phòng (tầng 6-15 đã trừ phụ) Suất đầu tƣ/m2 hộ (đã trừ diện tích phụ trợ) Có VAT 1.485.725.000.000,00 150.000.000.000,00 191.000.000.000,00 305.000.000.000,00 - Đơn vị: VND Chƣa VAT 1.376.000.000.000,00 150.000.000.000,00 173.636.363.636,36 277.272.727.272,73 255.000.000.000,00 231.818.181.818,18 308.500.000.000,00 280.454.545.454,55 90.000.000.000,00 128.750.000.000,00 57.475.000.000,00 81.818.181.818,18 128.750.000.000,00 52.250.000.000,00 16.632.298,83 15.403.956,44 21.273.663,46 19.702.543,15 21.273.663,46 19.702.543,15 28.658.808,19 26.542.274,03 27.768.493,86 25.717.711,93 24.895.264,79 23.056.678,96 140.502.192,59 C STT Thời gian xây dựng và dự kiến thu tiền nhà Chỉ tiêu Thông số Đơn vị 4,00 % % I Thời gian xây dựng, bán, thu tiền hộ Năm 2011 - 6/2012: xong cọc nhồi, tầng hầm Năm 2012: Xong phần thô đến tầng 15 Năm 2013: xong phần thô đến tầng 37 Năm 2014: Xong phần thô, lắp đặt thiết bị Năm 2015: Hoàn thiện bàn giao II Bán hộ Tỷ lệ bán hộ đợt đầu (năm 2011, 2012) 29,87 Tỷ lệ bán VP đợt đầu (năm 2011, 2012) 29,87 Tỷ lệ bán hộ đợt (2013) 40,00 Tỷ lệ bán VP đợt đầu (năm 2013) 25,00 Tỷ lệ bán hộ đợt (2014) 25,00 Tỷ lệ bán VP đợt (2014) 25,00 Tỷ lệ bán hộ đợt (2015) 5,13 Tỷ lệ bán VP đợt (2015) 20,13 III Ghi % % % Tiến độ thu tiền Thu đặt cọc 10,00 % Bán hộ từ tháng 12/2011 Thu theo tiến độ xây dựng 14,00 % Năm 2012 Thu theo tiến độ xây dựng 15,00 % Năm 2013 Thu theo tiến độ xây dựng 35,00 % Năm 2014 Thu theo tiến độ xây dựng 26,00 % Năm 2015 D Doanh thu bán hộ STT Đơn vị: VND Có VAT Chƣa VAT 1.687.906.472.356 1.534.460.429.414 746,00 Doanh số năm 2011 50.412.967.556 45.829.970.505 1.687,00 Doanh số năm 2012 202.234.859.422 183.849.872.202 44% Doanh số năm 2013 322.475.772.916 293.159.793.560 Doanh số năm 2014 673.927.189.650 612.661.081.500 Doanh số năm 2015 438.855.682.812 398.959.711.648 Chỉ tiêu Tổng doanh thu dự kiến (có VAT) Tổng doanh thu Chƣa VAT 1.534.460.429.414,09 Doanh số năm 2011 45.829.970.505,18 Doanh số năm 2012 183.849.872.201,56 Doanh số năm 2013 293.159.793.559,59 Doanh số năm 2014 612.661.081.500,10 Doanh số năm 2015 398.959.711.647,66 Phụ lục 6: DOANH THU BÁN CĂN HỘ ST T Chỉ tiêu I Thu tiền 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 … 2031 Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm … Năm 20 45.829.970.5 05 183.849.872.2 02 293.159.793.5 60 612.661.081.5 00 398.959.711.6 48 … Doanh thu từ cho thuê văn phòng 17.039.504.8 87 19.879.422.3 69 … 25.559.257.3 31 Doanh thu cho thuê tầng hầm 674.345.455 786.736.364 … 1.011.518.18 17.713.850.3 42 20.666.158.7 32 … 26.570.775.5 13 Tổng cộng 45.829.970.5 05 183.849.872.2 02 293.159.793.5 60 612.661.081.5 00 398.959.711.6 48 Phụ lục 7: TỔNG HỢP DOANH THU, CHI PHÍ 2011 2012 2013 2014 2015 2016 … … TỔNG DOANH THU 45.829.970.505 183.849.872.202 293.159.793.560 612.661.081.500 398.959.711.648 17.713.850.342 … Doanh thu bán hộ 45.829.970.505 183.849.872.202 293.159.793.560 612.661.081.500 398.959.711.648 ST T Năm I 26.570.775.513 … Doanh thu cho thuê văn phòng 17.039.504.887 … 25.559.257.331 Doanh thu cho thuê tầng hầm 674.345.455 … 1.011.518.182 Doanh thu phí bảo trì II 2031 TỔNG CHI PHÍ PHÂN BỔ DOANH THU Chi quản lý, điện nƣớc,… 3%DT Chi bảo dƣỡng, sửa chữa…2%DT Khấu hao … 34.344.582.704 137.775.500.862 219.691.408.576 459.122.904.747 298.976.950.258 12.367.263.663 … 12.898.679.173 - - 708.554.014 … 1.062.831.021 - - 354.277.007 … 531.415.510 - 11.304.432.643 … 11.304.432.643 III DÒNG TIỀN VÀO DO BÁN CĂN HỘ 45.829.970.505 183.849.872.202 293.159.793.560 612.661.081.500 398.959.711.648 5.346.586.679 … 13.672.096.340 IV LỢI NHUẬN TÍNH THUẾ 11.485.387.802 46.074.371.339 73.468.384.984 153.538.176.753 99.982.761.389 5.346.586.679 … 13.672.096.340 V Thuế TNDN (25%) 2.871.346.950 11.518.592.835 18.367.096.246 38.384.544.188 24.995.690.347 1.336.646.670 … 3.418.024.085 VI LN SAU THUẾ 8.614.040.851 34.555.778.504 55.101.288.738 115.153.632.565 74.987.071.042 4.009.940.009 10.254.072.255 VII LŨY KẾ 8.614.040.851 43.169.819.356 98.271.108.094 213.424.740.658 288.411.811.700 292.421.751.709 433.744.571.039 Phụ luc 8: BẢNG TÍNH ĐỘ NHẠY Giá bán hộ đợt đầu ảnh hƣởng đến hiệu dự án: NPV IRR Giá bán hộ đợt hai ảnh hƣởng đến hiệu dự án: NPV IRR Giá bán TT thƣơng mại DVCC (1-5) đợt đầu ảnh hƣởng đến hiệu DA NPV IRR Giá bán TT thƣơng mại DVCC (1-5) đợt hai ảnh hƣởng đến hiệu DA NPV IRR Tăng giảm giá bán toàn sản phẩm ảnh hƣởng đến hiệu quả DA NPV IRR - 5% 9% -10% -20% 6.563.052.531,19 0,16 16.171.368.147 17% 23.858.020.639,35 #NUM! (12.653.578.700) #NUM! (31.870.209.931) #NUM! - 5% 10% -10% -20% 6.563.052.531,19 0,16 16.879.674.127 #NUM! 27.196.295.723,09 18% (14.070.190.661) #NUM! (34.703.433.853) 12% - 5% 10% -10% -20% 6.563.052.531,19 0,16 11.209.016.683 #NUM! 15.854.980.834,28 17% (2.728.875.772) 15% (12.020.804.075) 14% - 5% 10% -10% -20% 6.563.052.531,19 16% 7.480.999.075 16% 8.398.945.618,99 16% 4.727.159.443 16% 2.891.266.356 16% 6.563.052.531 16% - 10% 5% 0% -5% -10% 6.563.052.531,19 16% 79.996.640.189 #NUM! 43.279.846.360,06 19% 6.563.052.531 16% (30.153.741.298) 13% (66.870.535.127) 10% Phụ lục 9: TỔNG HỢP HIỆU QUẢ DỰ ÁN 6.563.052.531 16% 6.563.052.531 16% 6.563.052.531 16% VNĐ 2011 2012 2013 2014 2015 2016 … 2031 … 20 Tổng doanh thu 45.829.970.505 183.849.872.202 293.159.793.560 612.661.081.500 398.959.711.648 17.713.850.342 … 26.570.775.513 Trong đó bán hộ 45.829.970.505 183.849.872.202 293.159.793.560 612.661.081.500 398.959.711.648 Tổng chi phí 34.344.582.704 137.775.500.862 219.691.408.576 459.122.904.747 298.976.950.258 12.367.263.663 … 12.898.679.173 11.304.432.643 … 11.304.432.643 Chỉ tiêu STT I II Trong đó khấu hao III Lợi nhuận trƣớc thuế 11.485.387.802 46.074.371.339 73.468.384.984 153.538.176.753 99.982.761.389 5.346.586.679 … 13.672.096.340 IV Thuế TNDN (25%) 2.871.346.950 11.518.592.835 18.367.096.246 38.384.544.188 24.995.690.347 1.336.646.670 … 3.418.024.085 V Lợi nhuận sau thuế 8.614.040.851 34.555.778.504 55.101.288.738 115.153.632.565 74.987.071.042 4.009.940.009 … 10.254.072.255 VI Dòng tiền dự án 42.958.623.555 172.331.279.367 274.792.697.314 574.276.537.312 373.964.021.300 15.314.372.652 … 21.558.504.897 Dịng tiền vào Tiến đợ đầu tƣ (dòng tiền ra) (206.400.000.000) (206.400.000.000) (412.800.000.000) (412.800.000.000) (137.600.000.000) Dòng tiền thuần hàng năm (163.441.376.445) (34.068.720.633) (138.007.302.686) 161.476.537.312 236.364.021.300 15.314.372.652 … 21.558.504.897 Dòng tiền sau chiết khấu (163.441.376.445) (29.555.780.827) (103.866.450.990) 105.431.227.985 133.883.734.982 7.525.446.498 … 1.257.045.176 Dòng tiền chiết khấu cộng dồn (192.997.157.272) (296.863.608.262) (191.432.380.277) (57.548.645.295) (50.023.198.798) … 6.563.052.531 VII Một số số tài chính Tỷ suất chiết khấu NPV 6.563.052.531 IRR 15,88% Thời gian hoàn vốn 15 năm 15,27% … Phụ luc 9: TỔNG HỢP HIỆU QUẢ DỰ ÁN CÓ TÍ NH LỢI THUẾ LÃ I VAY 2012 2013 2014 2015 2016 20 Tổng doanh thu 45.829.970.505 183.849.872.202 293.159.793.560 612.661.081.500 398.959.711.648 17.713.850.342 26.570.775.513 Trong đó bán hộ 45.829.970.505 183.849.872.202 293.159.793.560 612.661.081.500 398.959.711.648 Tổng chi phí 34.344.582.704 137.775.500.862 219.691.408.576 459.122.904.747 298.976.950.258 12.367.263.663 12.898.679.173 11.304.432.643 11.304.432.643 Chỉ tiêu I II … 2011 STT Trong đó khấu hao 2031 III Lợi nhuận trƣớc thuế 11.485.387.802 46.074.371.339 73.468.384.984 153.538.176.753 99.982.761.389 5.346.586.679 13.672.096.340 IV Thuế TNDN (25%) 2.871.346.950 11.518.592.835 18.367.096.246 38.384.544.188 24.995.690.347 1.336.646.670 3.418.024.085 V Lợi nhuận sau thuế 8.614.040.851 34.555.778.504 55.101.288.738 115.153.632.565 74.987.071.042 4.009.940.009 10.254.072.255 VI Dòng tiền dự án Dòng tiền vào 42.958.623.555 172.331.279.367 274.792.697.314 574.276.537.312 373.964.021.300 15.314.372.652 21.558.504.897 Tiến đợ đầu tƣ (dịng tiền ra) (206.400.000.000) (206.400.000.000) (412.800.000.000) (412.800.000.000) (137.600.000.000) Dòng tiền thuần hàng năm (163.441.376.445) (34.068.720.633) (138.007.302.686) 161.476.537.312 236.364.021.300 15.314.372.652 21.558.504.897 Dòng tiền sau chiết khấu (163.441.376.445) (29.784.041.515) (105.476.977.141) 107.892.893.056 138.067.857.062 7.820.566.774 1.466.137.526 Dịng tiền chiết khấu cợng dồn (193.225.417.960) (298.702.395.102) (190.809.502.045) (52.741.644.983) (44.921.078.209) 16.601.634.842 VII Một số chỉ số tài chính Tỷ suất chiết khấu 14,39% NPV 16.601.634.842 IRR 15,88% Thời gian hoàn vốn 12 năm ... TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI 92 4.1 Định hướng hoạt động cho vay Ngân hàng Bưu Điện Liên Việt. .. CƠNG TÁC THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH DỰ ÁN TRONG HOẠT ĐỘNG CHO VAY TẠI NGÂN HÀNG TMCP BƢU ĐIỆN LIÊN VIỆT - CHI NHÁNH CẦU GIẤY, HÀ NỘI 43 3.1 Khái quát Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt - Chi nhánh... Kết hoạt động kinh doanh 48 3.2 Thực trạng cơng tác thẩm định tài dự án hoạt động cho vay Ngân hàng TMCP Bưu Điện Liên Việt chi nhánh Cầu Giấy, Hà Nội 52 3.2.1 Quy trình thẩm định

Thẩm định tài chính dự án trong hoạt động cho vay tại ngân hàng TMCP bưu điện liên việt chi nhánh cầu giấy, hà nội luận văn ths kinh doanh và quản lý 60 34 02 01

Thông tin tài liệu

Từ khóa liên quan

Tài liệu cùng người dùng

Tài liệu liên quan