NGÔ QUANG HUY Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 MỤC LỤC LỜI MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Mục tiêu đề tài nghiên cứu Yêu cầu đề tài nghiên cứu Phương pháp nghiên cứu Phạm vi nghiên cứu Cấu trúc đề tài nghiên cứu CHƯƠNG TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1.Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1.Khái niệm đặ trưng giá đất 1.1.1.1.Khái niệm giá đất 1.1.1.2.Đặc trưng giá đất 1.1.2.Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2.1.Địa tô 1.1.2.2.Địa tô chênh lệch 1.1.2.3.Địa tô tuyệt đối 1.1.2.4.Quan hệ cung cầu 1.1.2.5 Lý luận sở hữu đất đai 1.1.3.Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.3.1 Nhân tố hành 1.1.3.2 Nhân tố nhân 1.1.3.3 Nhân tố xã hội 1.1.3.4 Nhân tố kinh tế 1.1.3.5 Nhân tố khu vực 1.1.3.6 Nhân tố quốc tế 1.1.3.7 Nhân tố cá biệt 1.2.Nguyên tắc phương pháp định giá đất 1.2.1 Nguyên tắc định giá đất 1.2.1.1.Nguyên tắc thay 1.2.1.2.Nguyên tắc thu lợi 1.2.1.3.Nguyên tắc sử dụng hiệu NGÔ QUANG HUY 1.2.1.4.N guyên tắc thù lao tăng dần, giảm dần 1.2.1.5.Nguyên tắc cạnh tranh 1.2.1.6.Nguyên tắc đóng góp 1.2.1.7.Nguyên tắc biến động 1.2.1.8.Nguyên tắc hòa hợp 1.2.1.9.Nguyên tắc ưu tiên cho đất đai 1.2.2.Phương pháp định giá đất 1.2.2.1.Phương pháp so sánh trực tiếp 1.2.2.2.Phương pháp thu nhập 1.2.2.3.Phương pháp chiết trừ 1.2.2.4.Phương pháp thặng dư 1.2.2.5.Phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất 1.3.Tổng quan sở pháp lý giá đất nước ta 1.3.1 Các văn luật 1.3.1.1 Hiến pháp 1.3.1.2.Luật Đất đai 1.3.2 Các văn luật 1.3.2.1 Nghị định 1.3.2.2 Thông tư, định 1.4.Tổng quan sở thực tiễn giá đất nước ta 1.4.1.Khái niệm thị trường đất đai 1.4.2 Đặc điểm thị trường đất đai 1.4.3 Thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua 1.4.4 Công tác định giá đất Việt Nam CHƯƠNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực quận Lê Chân,thành phố Hải phòng 2.1.1.Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1.Vị trí địa lý 2.1.1.2.Địa hình,thủy văn 2.1.1.3.Điều kiện khí hậu 2.1.1.4.Cảnh quan mơi trường 2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội 2.1.2.1.Tình hình phát triển kinh tế 2.1.2.2.Cơ sở hạ tầng – giao thơng 2.1.2.3.Văn hóa – Xã hội 2.2.Khái qt tình hình quản lý, sử dụng đất đai 2.2.1.Hiện trạng sử dụng đất 2.2.2.Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất NGÔ QUANG HUY 2.2.3.Quy hoạch sử dụng đất 2.3.Giá đất quy định địa bàn quận Lê Chân,thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 2.3.1.Căn xác định giá đất địa bàn 2.3.2 Giá đất quy định địa bàn quận Lê Chân 2.4.Nghiên cứu biến động giá đất quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 2.4.1 Tình hình biến động giá đất địa bàn quận Lê Chân 2.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất 2.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 KẾT LUẬN TÀI LIỆU THAM KHẢO (Kết thúc niên luận) NGÔ QUANG HUY MỞ ĐẦU Tính cấp thiết đề tài Đất đai tài nguyên thiên nhiên, tư liệu sản xuất đặc biệt, thành phần quan trọng môi trường sống, địa bàn phân bố khu dân cư, xây dựng sở kinh tế, văn hóa, quốc phòng an ninh, nguồn nội lực phát triển quốc gia Vai trò giá trị đất đai khẳng định, giá đất có ý nghĩa khơng kinh tế quốc dân nói chung mà việc giải vấn đề khác đất đai Nó phản ánh khả sinh lợi đất, trình độ sử dụng đất, phát triển xã hội, đồng thời để người sử dụng thực nghĩa vụ Định giá đất nội dung quan trọng công tác quản lý Nhà nước đất đai, có vai trò quan trọng cẩn thiết với nhiều mục đích khác tính thuế, bồi thường, giải tranh chấp đất đai, trao đổi quyền sử dụng đất thị trường Do tính chất phức tạp thị trường nên giá đất chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khác Xác định yếu tố ảnh hưởng đến giá đất thị trường vấn đề quan trọng Nhà nước nhằm xây dựng khung giá cho phù hợp với sở khoa học thực tiễn để điều tiết thị trường đất đai Cũng hàng hóa chế thị trường “ giá đất” hình thành vận động theo quy luật sản xuất hàng hóa, quy luật giá trị, quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh Quận Lê Chân thuộc thành phố Hải Phòng quận thuộc khu vực trung tâm, đà phát triển mạnh mẽ, có nhiều thuận lợi quan trọng chiến lược phát triển kinh tế - xã hội thành phố Hải Phòng Với thực trạng đất đai thị trường nay, việc nắm bắt giá đất điều cần thiết cho việc quản lí sử dụng đất đai hiệu Do đó, xuất phát từ nhu cầu thực tế cho phép Khoa Địa lí với hướng dẫn thầy giáo Phạm Minh Đề, em lựa chọn đề tài : “Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018” Mục tiêu đề tài nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sở khoa học hình thành giá đất phương pháp định giá đất - Nghiên cứu tình hình biến động giá đất Quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Lê Chân Thành phố Hải Phòng Trên sở đề xuất số giải pháp giúp cho việc xác định giá đất đô thị phù hợp với giá chuyển nhượng thực tế thị trường Yêu cầu đề tài - Cập nhật đầy đủ văn có liên quan đến quy định giá đất : Luật đất đai; Nghị định Chính phủ; Thơng tư hướng dẫn Bộ Tài nguyên Môi trường; … - Các số liệu, tài liệu phản ánh xác yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng NGƠ QUANG HUY - Các thơng tin, số liệu phải đảm bảo trung thực, xác cập nhật Các đề nghị, kiến nghị phải có tính khả thi Phương pháp nghiên cứu Để thực mục tiêu nội dung nêu trên, em sử dụng phương pháp chủ yếu sau: 4.1 Phương pháp thu thập tài liệu, số liệu - Thu thập văn có liên quan đến giá đất Nhà nước, UBND thành phố Hải Phòng quy định - Thu thập số liệu, tài liệu Phòng Tài ngun Mơi trường thành phố Hải Phòng, quan có liên quan, qua mạng Internet, để tổng hợp thông tin có liên quan đến đặc điểm tự nhiên, kinh tế xã hội, tình hình quản lý sử dụng đất tài liệu liên quan đến giá đất đô thị khu vực nghiên cứu 4.2 Phương pháp so sánh Lựa chọn khu vực có trục đường qua địa bàn phường để tiến hành điều tra Sau tiến hành: - Tiến hành so sánh mức độ chênh lệch giấ đất nhà nước giá thị trường khu vực lựa chọn - Sử dụng phương pháp so sánh để tìm giá trị thực theo khả sinh lời đất vị trí khác khu vực 4.3 Phương pháp thống kê, tổng hợp, phân tích số liệu - Phương pháp thống kê: Tổng hợp, xếp số liệu theo thời gian năm điều tra - Phương pháp phân tích: Phân tích ảnh hưởng yếu tố đến giá đất địa bàn quận - Loại bỏ số liệu không phản ánh giá thị trường, thông tin phản ánh sai thật 4.4 Phương pháp chọn địa điểm nghiên cứu - Chọn tuyến đường phố có tính chất đại diện, phản ánh phát triển kinh tế xã hội quận, cụ thể: Đường phố loại I gồm đường: Nguyễn Đức Cảnh, Tô Hiệu Đường phố loại II, gồm đường: Hai Bà Trưng Đường phố loại III gồm đường: Tôn Đức Thắng, Trần Nguyên Hãn, Mê Linh Đường phố loại IV bao gồm đường: Chùa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn Công Trứ, Nguyễn Văn Linh NGÔ QUANG HUY Phạm vi nghiên cứu Do mục tiêu đề tài thời gian, số liệu thu nhập có hạn, đề tài tập trung nghiên cứu giá đất khu vực phường An Biên- nơi có phố sầm uất có mật độ dân số cao, nằm trục đường dẫn đến khu vực trung tâm thành phố Hải Phòng,là phường phát triển quận Lê Chân Đây khu vực có giá đất cao, có nhiều biến động đồng thời mang tính điển hình quận Cấu trúc đề tài nghiên cứu Ngoài phần mở đầu kết luận, đề tài có cấu trúc gồm 03 chương: Chương 1: Tổng quan vấn đề nghiên cứu Chương 2: Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn phường An Biên, quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng Chương 3: Đề xuất số giải pháp nhằm nâng cao hiệu công tác quản lý định giá đất quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng NGƠ QUANG HUY CHƯƠNG : TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU 1.1 Cơ sở lý luận giá đất 1.1.1 Khái niệm đặc trưng giá đất 1.1.1.1 Khái niệm giá đất Đất đai sản phầm tự nhiên tạo ra, thân khơng có giá trị Giá đất đai phản ảnh tác dụng đất đai hoạt động kinh tế Nó thu lợi trình sử dụng, mua bán, coi địa tơ tư hóa Giá đất ( hay giá trị đất ) giá trị quyền lợi ích thu từ đất đai biểu huện tiền thị trường định, thời điểm định, cho mục đích sử dụnh định Theo Luật đất đai 2013, giá đất định nghĩa giá trị quyền sử dụng đất tính đơn vị diện tích đất Giá đất quan trọng thiết yếu để xác định tiền sử dụng đất tiền thuê đất Giá đất hình thành thị trường quy luật tất yếu, giá chuyển quyền sử dụng đất khách quan thị trường Trên thực tế có hai loại giá đất : Giá Nhà nước quy định giá đất thị trường Giá Nhà nước quy định trạng thái tĩnh thấp, giá trị trường thường trạng thái động cao so với giá Nhà nước đưa Trạng thái tĩnh động, mức độ chênh lệch cao hay thấp lớn gây bất lợi, hạn chế, tiêu cực việc giải hài hòa lợi ích Nhà nước người sử dụng đất trình thực việc thu thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất thu thuế đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi đất 1.1.1.2 Đặc trưng giá đất Tính chất đặc biệt đất đai làm cho giá đất có số đặc trưng dễ nhận thấy sau : - Giá đất khơng giống thời gian hình thành - Giá đất không giống sở giá - Giá đất biểu tiền tệ giá trị đất đai - Giá đất chủ yếu nhu cầu định - Giá đất có tính khu vực tính cá biệt rõ ràng - Giá đất không giống tượng khấu hao - Giá đất có xu hướng tăng cao rõ ràng 1.1.2 Cơ sở khoa học hình thành giá đất 1.1.2.1 Địa tơ Địa tơ hình thành phần giá trị thặng dư chuyển hóa, điều kiện cần có tách rời sở hữu sử dụng Lý luận địa tô – phận lý luận liên quan đến sở hữu đất đai, đến giá hàng hóa tạo đất đai đến hình thành giá trị đất đai,vì nghiên cứu thị trường đất đai việc hình thành giá đất khơng thể bỏ qua phạm trù “ địa tơ tư hóa” C.Mac để đưa công thức xác định giá đất Về mặt lý thuyết C.Mac chia địa tô thành loại: Địa tô chênh lệch địa tô tuyệt đối 1.1.2.2 Địa tô chênh lệch - Địa tô chênh lệch gồm: Địa tô chênh lệch I địa tơ chênh lệch II NGƠ QUANG HUY - Địa tô chênh lệch I: Là lợi nhuận thu sử dụng lượng tư lao động ngang diện tích đất đai nhau, có nghĩa địa tơ chênh lệch I độ phì nhiêu mang lại Ngồi ra, địa tơ chênh lệch I chịu tác động vị trí đất đai như: điều kiện thuận lợi cho việc canh tác thị trường tiêu thụ sản phẩm - Địa tô chênh lệch II: Là lợi nhuận thu khả thâm canh mang lại Sự xuất loại địa tơ đầu tư tư không mảnh đất dẫn đến khác Địa tô sinh từ việc nhà tư đầu tư tư vào đất Địa tô chênh lệch = Giá sản xuất cá biệt – Giá sản xuất chung 1.1.2.3 Địa tô tuyệt đối Địa tô tuyệt đối: Là phần địa tô mà người sử dụng đất phải nộp cho chủ sở hữu Đó khoảng chênh lệch giá thị trường chi phí sản xuất nơng sản loại đất xấu Địa tô tuyệt đối xác định thông qua giá đất đai giá đất đai phụ thuộc vào lợi nhuận thu đất Vì người ta gọi giá đất địa tơ tư hóa Giá đất = - Ở nước ta khơng có sở hữu tư nhân đất đai Nhà nước đứng điều tiết để định hướng cấu đầu tư vào khu vực kinh tế Vì địa tô tuyệt đối không tồn - Địa tô độc quyền : Gắn với loại đất xây dựng, hầm mỏ có vị trí thuận lợi, quý có giá trị cao – giá độc quyền đất đai Tác dụng địa tô định giá đất - Địa tô nguyên tồn giá đất, lợi nhuận đất sinh Khi nhường quyền sở hữu, người chủ cần bồi hoàn khoản kinh tế tương ứng Đó giá đất - Địa tô chênh lệch định giá đất cao hay thấp - Địa tơ độc quyền hình thành quyền sở hữu điều kiện đặc biệt thuận lợi đất ( vị trí, trữ lượng, hầm mỏ) Địa tô độc quyền thường cao 1.1.2.4 Quan hệ cung cầu NGƠ QUANG HUY Trong thị trường tự hồn tồn, giá hàng hóa thơng thường định điểm cân quan hệ cung cầu Lượng cầu vượt cung giá tăng cao, ngược lại, lượng cung vượt cầu giá hạ xuống, nguyên tắc cân cung cầu Đối với đất đai vậy, giá đất đai phụ thuộc mối quan hệ cung cầu định Nhưng đất đai loại hàng hóa đặc biệt có đặc tính tự nhiên, nhân văn riêng biệt nên khơng hồn tồn vận hành theo ngun tắc cung cầu nói mà hình thành nguyên tắc cung cầu riêng Vì đất đai có tính cố định vị trí địa lý, khơng phát triển thêm tính cá biệt, nên tính độc chiếm giá tương đối mạnh, cung cầu giới hạn khu vực có tính cục bộ, lượng cung có hạn, cạnh tranh chủ yếu xảy phía cầu Do đó, đất đai khơng thể lấy nguyên tắc cân để định giá Nhất đất đai nước ta thuộc sở hữu toàn dân Nhà nước thống quản lý, lưu thông thị trường quyền sử dụng đất thời hạn định pháp luật quy định, bên cung cấp đất chủ yếu Nhà nước khống chế, nhân tố ảnh hưởng quan trọng đến giá đất đai, tiến hành định giá đất, cần tìm hiểu đầy đủ đặc tính thị trường đất đai Cung - cầu thị trường đất đai diễn biến khác với quan hệ cung cầu thị trường hàng hố thơng thường Vấn đề có ý nghĩa đặc biệt định giá đất cung đất cố định bất biến Giá đất khu vực định xác định yếu tố cầu : mật độ dân cư, mức độ tăng trưởng kinh tế, chất lượng việc làm mức thu nhập bình qn, hệ thống giao thơng, tỉ lệ lãi suất vay chấp Mặc dù tổng cung đất đai cố định, lượng cung loại đất cụ thể hay cho sử dụng cụ thể tăng lên giảm xuống thông qua việc điều chỉnh cấu loại đất Quan hệ cung- cầu giải thích khác biệt lớn giá trị đất khu vực đô thị nông thôn, vùng đô thị khác chí vùng ven khác thị Khơng hàng hố khác lại biểu biến thiên giá lớn Nói chung, mặt hàng cố định số lượng, giá thay đổi lớn theo vùng 1.1.2.5 Lý luận sở hữu đất đai Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng, quyền định đoạt quyền chiếm hữu quyền nắm vật sở hữu tay, quyền sử dụng quyền khai thác đặc tính hữu ích đất đai sử dụng nó,quyền định đoạt quyền định số phận pháp lý đất Sự thống tách rời quyền sở hữu quyền sử dụng gắn liền với việc mua bán hai loại giá đất đai giá mua bán quyền sở hữu giá mua bán quyền sử dụng Ở nước ta đất đai thuộc sở hữu toàn dân mà nhà nước đại diện chủ sở hữu giá mua bán giá mua bán quyền sử dụng đất, đồng nghĩa thị trường bất động sản thị trường quyền sử dụng đất 1.1.3 Các nhân tố ảnh hưởng tới giá đất 1.1.3.1 Nhân tố hành NGƠ QUANG HUY Nhân tố hành can thiệp Nhà nước đến giá đất Ở nước ra, Nhà nước xuất phát từ lợi ích xã hội từ góc độ phát triển kinh tế vĩ mơ định sách nhằm nâng cao hiệu sử dụng đất tổng thể Nhân tố ảnh hưởng tới giá đất bao gồm mặt : - Chế độ đất : bao gồm chế độ sở hữu chế độ sử dụng đất, có nhiệm vụ khống chế trực tiếp tồn mức độ biến động giá đất - Chế độ nhà : nhà phận quan trọng bất động sản cách thức quản lý nhà có ảnh hưởng tới giá đất rõ ràng - Quy hoạch đô thị : quy hoạch định mức cung kinh tế đất Việc xác định mục đích sử dụng đất cụ thể đất có ý nghĩa lớn trì tính hồn chỉnh phân khu chức thị - Chính sách giá đất : Chính sách giá đất có ảnh hưởng lớn đến xu giá đất - Chính sách thuế : Ảnh hưởng rõ rệt đến giá đất bất động sản thuế tăng tích lũy xã hội giảm, từ giảm đầu tư xã hội, mức tăng trưởng kinh tế hạ thấp 1.1.3.2 Nhân tố nhân Trạng thái nhân nhân tố chủ yếu kinh tế - xã hội Trong tiêu cụ thể mật độ nhân khẩu, tố nhân cấu thành nhân gia đình 1.1.3.3 Nhân tố xã hội - Trạng thái ổn định trị : tình trạng ổn định cục diện trị nước Chính trị ổn định, việc đầu tư vào tài sản nhà đất vận hành bình thường, rủi ro ít, vốn bỏ thu thời hạn với lợi nhận Lòng tin nhà đầu tư nâng kéo theo giá đất tăng lên - An ninh xã hội : thể trật tự xã hội, mơi trường sống an tồn thuyết phục người mua sẵn sang trả giá cao - Đầu nhà đất : hành vi nhà đàu tư lợi dụng biến động giá nhà đất để thu lại siêu lợi nhuận - Tiến trình thị hóa : khu vực thành phố có mật độ nhân đơng đúc giá đất tăng cao, tỷ lệ nhân nhập cư cao tiến trình thị hóa có tốc độ lớn giá đất tăng cao 1.1.3.4 Nhân tố kinh tế - Tình trạng phát triển kinh tế : có quan hệ chặt chẽ với thu nhập quốc dân Thu nhập quốc dân tăng thể trạng thái tài tiền tệ lành mạnh, kinh tế phồn vinh, thất nghiệp giảm, sản xuất mở rộng, từ tổng nhu cầu dất tăng tác động làm giá đất tăng lên - Mức độ dự trữ đầu tư : mức độ dự trữ mức độ đầu tư có mối tương quan thuận Đất đai thường mang lại lợi nhuận cao - Mức lãi suất có ảnh hưởng lớn tới mức độ đầu tư phần lớn số tiền đầu tư thị trường bất động sản khoản vay chấp từ ngân hàng 1.1.3.5 Nhân tố khu vực - Vị trí : Nhân tố ảnh hưởng đến giá đất chủ yếu vị trí kinh tế, nói vị trí cụ thể đối tượng định giá thành phố, bao gồm đất xếp hạng, cự ly đến trung tâm thành phpps, trung tâm thương nghiệp đến trung tâm NGÔ QUANG HUY Luật đất đai 2003 ( Quốc hội thơng qua ngày 26/11/2003 có hiệu lực thi hành từ ngày 01/07/2004) Luật giải vấn đề mà thực tiễn đặt ra, tháo bỏ ách tắc ảnh hưởng đến phát triển kinh tế, ổn định trị xã hội Luật quy định nội dung phù hợp với kinh tế thị trường vấn đề: kinh tế đất, thi trường bất động sản, quyền người sử dụng đất… Luật đất đai 2013 ( Quốc hội thông qua Luật Đất đai năm 2013 ngày 29/11/2013, Luật có hiệu lực kể từ 01/7/2014) Khung giá loại đất, giá đất thuộc khu vực giáp ranh Chính phủ quy định sở nguyên tắc phương pháp xác định giá đất cân nhắc kỹ đảm bảo tính thống làm để UBND cấp tỉnh xây dựng bảng giá đất địa phương Quy định rõ phạm vi áp dụng bảng giá đất địa phương cách thức áp dụng Giá đất UBND tỉnh xây dựng, HĐND tỉnh thông qua nên áp dụng để tính thuế, phí, mức phạt hành có liên quan tới đất đai Các trường hợp khác cần định giá đất cụ thể thời điểm thực Tất nhiên, trường hợp xác định giá đất cụ thể không thấp bảng giá đất HĐND thông qua Sử dụng công cụ thuế để điều tiết giá đất phù hợp yêu cầu phát triển giai đoạn Thuế với quy hoạch sử dụng đất công cụ hữu hiệu điều chỉnh quan hệ cung cầu đất góp phần tăng hay giảm giá đất 1.3.2 Các văn luật 1.3.2.1 Nghị định - Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ việc quy định giá đất - Nghị định số 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất - Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật Đất đai - Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất - Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất - Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 Chính phủ quy định bổ sung việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thu hồi đất, thực quyền sử dụng đất, trình tự, thủ tục bồi thường, hỗ trợ tái định cư Nhà nước thu hồi đất giải khiếu nại đất đai - Nghị định số 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009 Chính phủ quy định bổ sung quy hoạch sử dụng đất, giá đất, thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư NGƠ QUANG HUY 1.3.2.2 Thơng tư, định - Thơng tư 145/2007/TT-BTC ngày 06/12/2017 Bộ Tài hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Nghị định số 123/2007/NĐ-CP ngày 27/07/2007 Chính phủ sửa đổi, bổ sung số điều Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 - Thông tư số 161/TT-BTC ngày 12/08/2009 Bộ Tài hướng dẫn thu nhập cá nhân số trường hợp chuyển nhượng, nhận thừa kế, nhận tặng cho bất động sản - Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá đất, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá đất cụ thê tư vấn xác định giá đất - Quyết định số 2970/2014/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UNND thành phố Hải Phòng việc Quy định loại giá đất năm 2015-2019 địa bàn thành phố Hải Phòng - Quyết định số 01/2017/QĐ-UBND ngày 16/06/2017 UBND thành phố Hải Phòng việc điều chỉnh bảng giá đất loại đất địa bàn quận thành phố Hải Phòng 05 năm ( 2015-2019) 1.4 Tổng quan sở thực tiễn nước ta 1.4.1 Khái niệm thị trường đất đai Thị trường đất đai hiểu theo nghĩa rộng hẹp - Theo nghĩa rộng, thị trường đất đai tổng hòa mối quan hệ giao dịch đất đai diễn khu vực địa lí định, khoảng thời gian định - Theo nghĩa hẹp, thị trường đất đai nơi diễn hoạt động liên quan trực tiếp đến giao dịch đất đai 1.4.2 Đặc điểm thị trường đất đai - Thị trường đất đai thị trường không hoản hảo : Thị trường đất đai thị trường khơng hồn hảo khơng thỏa mãn theo tiêu chuẩn hoàn hảo thị trường thuyết kinh tế Thị trường hoàn hảo thị trường ổn định, người mua người bán nắm bắt đủ thông in, khơng có thúc ép mua bán, giá trị thị trường, giá thị trường giá trị trao đổi giống - Thị trường đất đai thị trường cung độc quyền : Đất đai nguồn tài nguyên ngày khan hiếm, tính khan tái tạo đất làm cho cung đất không thay đổi Đồng thời nhu cầu đất đai ngày tăng làm cho thị trường đất đai trở thành thị trường cung độc quyền, yếu tố đầu thị trường đất đai ln tồn có hội Nói cách khác, thị trường đất đai mang tính độc quyền cao - Thị trường đất đai nhạy cảm với tăng trưởng kinh tế : Thị trường đất đai dễ bị “ nóng “ kinh tế có mức tăng trưởng cao ngược lại, dễ bị “ đóng băng” NGƠ QUANG HUY kinh tế suy thối Mặt khác thị trường đất đai nhạy cảm mặt trị, văn hóa, xã hội Đồng thời yếu tố biến động trị, mơi trưỡng xã hội, phong tục, tập quán,… có tác động đến hành vi mua bán thị trường 1.4.3 Thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua Thị trường đất đai Việt Nam năm vừa qua chưa hồn tồn khỏi tính chất thị trường ngầm với đặc điểm chủ yếu sau : - Thị trường đất đai mang nặng tính tự phát : Tính tự phát thị trường đất đai năm qua thể tập trung chỗ quan hệ cung – cầu đất đai quan hệ chuyển nhượng mua bán, kinh doanh đất đai diễn thiếu quản lý điều tiết cách chặt chẽ hữu hiệu quan quản lí Nhà nước - Thị trường đát đai năm qua biến động bất thường : Thị trường đất đai Việt Nam thị trường biến động bất thường với sốt đất gây thiệt hại không nhỏ cho kinh tế cho đời sống xã hội Trong 10 năm qua, thị trường đất đai diễn hai sốt đất vào năm 1993-1995 2001-2003.Việc diễn sốt đất với giá đất tăng đột biến nói chung nhu cầu sử dụng đất dân cư tăng nhanh đột biến mà chủ yếu tác động dạng hoạt động đầu đất đai, việc tác động xấu gây thiệt hại cho kinh tế đời sống dân cư - Hoạt động thị trường đất đai nằm ngồi tầm kiểm sốt Nhà nước : Ở đô thị, hoạt động môi giới nhà đất tư nhân phát triển tràn lan lộn xộn Các văn phòng nhà đất, trung tâm nhà đất mọc lên khắp nơi, phần lớn khơng có đăng ký kinh doanh không nộp thuế cho Nhà nước Theo ước tính có tới 7080% lượng giao dịch thị trường nhà đất diễn dạng quan hệ ngầm với phương thức mua bán trao tay 1.4.4 Công tác định giá đất Việt Nam Thị trường đất đô thị nước ta hình thành từ lâu, chậm phát triển Luật Đất đai 1993 đời, Điều 12 quy định “Nhà nước xác định giá loại đất để tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền giao đất cho thuê đất, tính giá trị tài sản giao đất, bồi thường thiệt hại đất thu hồi, Chính phủ quy định khung giá loại đất vùng theo thời gian” Căn vào Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 80/CP ngày 06/11/1993 quy định khung giá tối thiểu loại đất Tổng cục Địa Thơng tư số 32/Thị Trường- LB ngày 14/11/1994 hướng dẫn thi hành Nghị định số 80/CP Nghị định số 80/CP khơng phù hợp thay Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá loại đất Ngày 14/11/1994 Bộ Tài – Bộ Xây dựng – Tổng cục Địa – Ban Vật giá Chính phủ ban hành Thông tư liên số 94 – THỊ TRƯỜNG/LB hướng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP - Quyết định số 302/TTg ngày 13/5/1996 Thủ tướng Chính phủ việc điều chỉnh hệ số (K) khung giá ban hành theo Nghị định số 87/CP ngày 17/8/1994 Nội dung Quyết định nới rộng hệ số (K) quy định Nghị định 87/CP từ 0.5 đến 1.8 lần Điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy đinh: việc NGÔ QUANG HUY định giá đất Nhà nước phải đảm bảo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường điều kiện bình thường; có chênh lệch lớn so với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế thị trường phải điều chỉnh cho phù hợp Trên sở đó, Chính phủ ban hành Nghị định số 188/2004/NĐ-CP ngày 26/11/2004 quy định phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất Ngày 26/11/2004, Bộ Tài ban hành Thông tư số 114/2004/TT-BTC hướng dẫn thực Nghị định số 188/2004/NĐ-CP Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá loại đất NGÔ QUANG HUY CHƯƠNG NGHIÊN CỨU MỘT SỐ YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN QUẬN LÊ CHÂN, THÀNH PHỐ HẢI PHÒNG 2.1 Khái quát điều kiện tự nhiên, kinh tế - xã hội khu vực quận Lê Chân,thành phố Hải phòng 2.1.1 Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1 Vị trí địa lí Quận Lê Chân quận nội thành thành phố Hải Phòng, nằm vị trí dải đường trung tâm thành phố, có tổng diện tích đất tự nhiên 12 km², với tổng dân số 240.123 người (2018 ), phân bố khơng đồng Quận Lê Chân có vị trí tiếp giáp quận Ngô Quyền phần quận Dương Kinh phía Đơng; quận Kiến An, huyện An Hải phía Tây; quận Dương Kinh phía Nam quận Hồng Bàng phía Bắc 2.1.1.2 Địa hình,thủy văn Vì thuộc khu vực trung tâm, nằm dải trục đường thành phố Hải Phòng , địa hình phường An Biên đương đối thấp phẳng kiểu địa hình đặc trưng vùng đồng túy nghiên biển, có độ cao từ 0,7-1,7m so với mực nước biển, có địa chất tương đối ổn định Trong địa bàn quận Lê Chân có hồ Hồ Ơng Báo Hồ Sen Bên cạnh có sơng Tam Bạc chảy qua 2.1.1.3.Đặc điểm khí hậu Quận Lê Chân nằm khu vực khí hậu chung thành phố, mang tính chất cận nhiệt đới ẩm ấm đặc trưng thời tiết miền Bắc Việt Nam : mùa hè nóng ẩm, mưa nhiều, mùa đơng khơ lạnh, có mùa xuân, hạ, thu, đông tương đối rõ rệt Mùa đơng lạnh ( mùa gió bấc ) khơ thường kéo dài từ tháng 11 đến tháng năm sau Mùa hè ( gió mùa nồm ) mát mẻ, nhiều mưa kéo dài từ tháng đến tháng 10 Do nằm sát biển, nên mùa đông, thời tiết ấm độ C mùa mát độ C so với Hà Nội Nhiệt độ trung bình năm khu vực Hải Phòng đạt 230C, tương đương với tiêu chuẩn khí hậu nhiệt đới Tuy nhiên, tháng nhiệt độ trung bình có biến động rõ rệt theo mùa Lượng mưa trung bình hàng năm từ 1600 – 1800 mm Bão thường xảy thời điểm tháng đến tháng Số ngày mưa trung bình khu vực 100 ngày – 150 ngày năm Độ ẩm trung bình năm 80% đến 85%, cao 100% vào tháng 7, tháng 8, tháng 9, thấp vào tháng 12 tháng Trong suốt năm có khoảng 1692,4 nắng Bức xạ mặt đất trung bình 117 Kcal cm/phút NGƠ QUANG HUY 2.1.1.4 Cảnh quan mơi trường Quận Lê Chân giai đoạn đổi nghiệp cơng nghiệp hóa, đại hóa, ngành kinh tế - xã hội địa bàn phường đà phát triển Để phát triển bền vững đảm bảo sức khỏe người dân, thời gian gần đây, Quận tiếp tục đẩy mạnh biện pháp bảo môi trường sinh thái, trọng phát triển hệ thực vật xanh, có sách khuyến khích nhân dân thay đổi nếp sống sinh hoạt, giữ gìn vệ sinh khu phố cộng đồng 2.1.2 Đặc điểm kinh tế, xã hội 2.1.2.1 Tình hình phát triển kinh tế Cùng với việc phát triển kinh tế chung thành phố Hải Phòng, kinh tế quận Lê Chân có bước phát triển tích cực, đạt thành tựu quan trọng nhiều mặt, mức đầu tư hạ tầng sở nâng cao, hệ thống giao thơng, trường học, bệnh viện, cơng trình văn hố, di tích củng cố phát triển; đời sống vật chất, tinh thần nhân dân khơng ngừng cải thiện Tình hình kinh tế địa bàn phường nhìn chung giữ ổn định hồnh thành kế hoạch đề Giá trị sản xuất ngành kinh tế đạt mức tăng trưởng năm sau cao năm trước Mức tăng trưởng GDP bình quân dao động khoảng từ 25% -31%/ năm Thành cơng có lẽ xuất phát từ nhận thức đắn quyền địa phương nơi thấy vai trò sản xuất cơng nghiệp - tiểu thủ công nghiệp phát triển kinh tế Vì thế, năm qua, ủy ban nhân dân Quận Lê Chân tạo điều kiện thuận lợi, khuyến khích đầu tư mở rộng sản xuất -kinh doanh hai lĩnh vực xương sống Hiện nay, ngành kinh tế chiếm 35% GDP toàn quận Góp phần khơng nhỏ thành tích kinh tế Quận Lê Chân năm qua động quản lý, điều hành sản xuất - kinh doanh hệ thống doanh nghiệp quốc doanh với 450 doanh nghiệp tư nhân, 78 hợp tác xã, xí nghiệp tập thể 3.000 hộ kinh doanh cá thể Với 47 dự án có tổng giá trị đầu tư phát triển 105 tỷ mà hệ thống doanh nghiệp đầu tư thời gian qua mang lại diện mạo cho ngành công nghiệp Quận Lê Chân Trong đó, phải kể đến dự án tiêu biểu như: nhà máy giầy xuất công suất triệu đôi/năm, trị giá đầu tư 29 tỷ đồng Công ty Trách nhiệm hữu hạn Vạn Đạt (hiện tại, dự án đưa vào sản xuất giai đoạn có hiệu với cơng suất 1,5 triệu đơi/năm); nhà máy Bao bì PP Xí nghiệp Ngọc Quyển, cơng suất 13 triệu bao/năm, trị giá đầu tư 10 tỷ đồng; Xưởng Sản xuất Nhựa Ngọc Hải, công suất triệu sản phẩm/năm, trị giá đầu tư 12 tỷ đồng; Xưởng Sản xuất Giấy DUPLEX hợp tác xã Mỹ Hương, công suất 4.000 tấn/năm, trị giá 14 tỷ đồng Những nhà máy sau hoàn thành vào hoạt động góp phần tạo ngành hàng mạnh cạnh tranh, phát triển kinh tế Quận Lê Chân như: sản xuất bao bì giấy, bao bì PP, đồ gỗ, nhựa, khí Hiện nay, hệ thống doanh nghiệp có tổng số vốn đăng ký sản xuất - kinh doanh 215 tỷ đồng với mức thu nhập ổn định, góp phần giải nhiều vấn đề xã hội xúc NGÔ QUANG HUY 2.1.2.2 Cơ sở hạ tầng – giao thông - Quận Lê Chân có hệ thống đường giao thơng phát triển tạo điều kiện thuận lợi thúc đẩy giao lưu phát triển kinh tế - văn hoá du lịch, thuộc khu vực phát triển mở rộng không gian nội thành nên hệ thống giao thông phường phát triển đồng với nhiều tuyến giao thông quan trọng thành phố - Các sở hạ tầng quan trọng khu vực trường học, rạp chiếu phim, bệnh viện,trung tâm thương mại, công viên xanh, … trọng đầu tư, sửa đổi, cải tạo nâng cấp, mang đến diện mạo mới, đầy đủ tiện nghi cho người dân - Hệ thống điện : Trong năm qua, cơng tác điện khí hóa trọng đầu tư nhằm đẩy mạnh tốc độ phát triển kinh tế- xã hội chuyển dịch cấu kinh tế theo hướng công nghiệp hóa đại hóa Cơng tác quản lí an tồn lưới điện ý, đảm bảo nguồn điện an toàn cho người dân sử dụng - Hệ thống nước : Nước sách dùng cho đời sống, sinh hoạt địa bàn phường 100% người dân sử dụng nước hợp vệ sinh, đảm bảo sức khỏe, nước máy cung cấp từ nhà máy nước thành phố Hải Phòng - Thơng tin liên lạc : Hệ thống thông tin liên lạc địa bàn Quận ngày đại hóa, đáp ứng nhu cầu thông tin liên lạc giao lưu với khu vực xung quanh người dân 2.1.2.3 Văn hóa – Xã hội - Phường An Biên gồm 15 phường, với tổng dân số 240.123 người (2018) , mật độ dân số 20.010 người / km² - Khu vực Quận có nhiều sở tơn giáo linh thiêng tiếng, nơi tập trung sinh hoạt đời sống tín ngưỡng người dần thành phố Trong có sở xếp hạng di tích cấp Quốc gia Đền Nghè Đình An Biên - Nằm khu vực thuộc dải trung tâm thành phố Hải Phòng, tình hình trật tự trị an tình hình xã hội quận Lê Chân tương đối ổn định phát triển Ngày nay, phát huy lợi có sẵn khu vực trung tâm, Đảng nhân dân quận Lê Chân vững vàng lên để thực thành cơng nghiệp cơng nghiệp hố, đại hố đất nước Đây vừa mục tiêu, vừa động lực thúc đẩy phát triển kinh tế - xã hội thời kỳ đổi mới, hội nhập phát triển 2.2 Khái quát sử dụng đất quản lí đất đai quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất - Biến động đất đai địa bàn quận Lê Chân diễn thường xuyên, đặc biệt công tác thu hồi, bồi thường giải phóng mặt Nhiều nhà người dân diện thu hồi để thực quy hoạch, giải phóng mặt theo chủ trương Nhà nước phải cưỡng chế thu hồi, để tránh làm chậm trễ tiến trình thi cơng thi hoạch đề xung đột giá bồi thường người dần quyền Đối tượng sử dụng thay đổi từ hộ gia đình, cá nhân sang tổ chức kinh tế tổ chức khác Vì NGƠ QUANG HUY vậy, công tác kiêm tra, kiểm kê, định giá đất định ky hàng năm công tác cần thiết quan trọng - Đất nông nghiệp 163,36ha (đất sản xuất nông nghiệp 80,35ha, đất nuôi trồng thủy sản 83,01ha), chiếm 13,7% tổng diện tích tự nhiên - Đất phi nơng nghiệp 1.024,22 ha, chiếm 86,2% tổng diện tích tự nhiên + Đất thị:573,02ha, chiếm 48,2% tổng diện tích tự nhiên + Đất giao thông 196,98ha - Đất chưa sử dụng: 2.2.2 Công tác đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất - Liên tục năm gần đây, quận Lê Chân hoàn thành hoàn thành vượt mức kế hoạch năm công tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, đạt tỷ lệ 98% diện tích đất cần cấp Giấy chứng nhận cho tất loại đất đánh giá địa phương dẫn đầu thành phố việc cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất - Quận Lê Chân coi công tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất mục tiêutrọng tâm, sở quan trọng để tăng cường quản lý đất đai địa bàn Điểm đột phá công tác cấp Giấy chứng nhận Quyền sử dụng đất, so với trước phải chờ đợi tổ chức, cá nhân tới đăng ký yêu cầu cấp giấy Chi nhánh Văn phòng Đăng kí Quyền sử dụng đất Lê Chân phối hợp với Phòng Tài ngun Mơi trường, UBND phường chủ động soát đất chưa cấp giấy thống kê tổ chức, gia đình sử dụng đất chưa làm thủ tục cấp giấy để xây dựng kế hoạch có biện pháp tuyên truyền, hướng dẫn tới hộ dân - Đến nay, thời gian cấp giấy lần đầu rút ngắn từ 45 ngày xuống 25 ngày, cấp đổi từ 25 ngày xuống ngày Bảng 2.3 :Thống kê số GCN QSD đất cấp cho hộ gia đình, cá nhân quận Lê Chân năm 2017, quý I năm 2018 STT Năm 2017 Quý I 2018 GCN cấp 1339 458 Các loại giấy GCN cấp đổi Tổng giấy cấp lại 4666 6077 1378 1836 Vượt kế hoạch 45% 83% - Từ công tác cấp giấy, năm 2017, quận Lê Chân thu ngân sách 102 tỷ đồng; thu phí, lệ phí 586 triệu đồng Quý 1- 2018, thu ngân sách 35 tỷ đồng, tăng 157% so với kỳ năm 2017; thu phí, lệ phí đạt 152 triệu đồng NGƠ QUANG HUY 2.2.3 Quy hoạch sử dụng đất Toàn đơn vị hành cấp phường thuộc quận Lê Chân thành lập đồ quy hoạch sử dụng đất năm 2014,tài liệu đồ thể hệ thống giao thông, thuỷ lợi ranh giới khu vực dân cư, khu vực đất nông nghiệp, đất chuyên dùng Quy hoạch sử dụng đất địa bàn quận giai đoạn 2011-2020 Chính phủ UBND Thành phố phê duyệt Tồn đơn vị hành cấp phường thuộc quận thành lập đồ quy hoạch sử dụng đất giai đoạn 2011 - 2020 Việc lập kế hoạch sử dụng đất hàng năm quận thực theo quy định theo đạo UBND Thành phố Hải Phòng kế hoạch sử dụng đất 05 năm kỳ cuối giai đoạn 2016-2020 2.3.Giá đất quy định địa bàn quận Lê Chân,thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 2.3.1 Căn định giá đất địa bàn quận Lê Chân - Căn Luật Đất đai 2003; - Căn Nghị định Chính phủ : Nghị định 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 Chính phủ thi hành Luật đất đai; Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 Chính phủ phương pháp xác định giá đất khung giá đất loại đất; Nghị định 44/2014/NĐ-CP ngày 15/05/2014 Chính phủ quy định giá đất; Nghị định 104/2014/NĐ-CP ngày 14/11/2014 Chính phủ quy định khung giá đất; - Căn Thông tư 36/2014/TT-BTNMT ngày 30/06/2014 Bộ Tài nguyên Môi trường quy định chi tiết phương pháp định giá, xây dựng, điều chỉnh bảng giá đất, định giá cụ thể tư vấn xác định giá đất; - Quyết định số 2970/2015/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND thành phố Hải Phòng việc quy định bảng giá đất thành phố Hải Phòng 05 năm (2015-2019) 2.3.2 Giá đất quy định địa bàn quận Lê Chân giai đoạn 2016 -2018 Để nghiên cứu đề tài, em tiến hành tổng hợp giá đất nhóm đường phố địa bàn nghiên cứu, bao gồm : - Đường phố loại I : Nguyễn Đức Cảnh, Tô Hiệu - Đường phố loại II : Hai Bà Trưng - Đường phố loại III : Tôn Đức Thắng, Trần Nguyên Hãn, Mê Linh - Đường phố loại IV : Chùa Hàng, Dư Hàng, Nguyễn Công Trứ, Nguyễn Văn Linh Mỗi loại chia thành vị trí : - Vị trí (VT1) : Các đất có mặt tiếp giáp với vỉa hè đường phố, đoạn đường phố phía đấy; - Vị trí (VT2) : Các đất có mặt tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm đường phố, đoạn đường phố có điều kiện sau :  Ngõ, ngách, hẻm đoạn nhỏ có chiều rộng trạng từ 3m trở lên; cách vỉa hè phía đất mép trạng đường giao thông đến hết 50m NGÔ QUANG HUY - - ST T 1 Vị trí (VT3) : Các đất có mặt tiếp giáp với ngõ, ngách, hẻm đường phố, đoạn đường phố có điều kiện sau:  Ngõ, ngách, hẻm đoạn nhỏ có chiều rộng nhỏ 3m; cách vỉa hè hăọc mép trạng đường giao thông đến hết 50m  Ngõ, ngách, hẻm đoạn nhỏ có chiều rộng trạng từ 3m trở lên; cách vỉa hè mép trạng đường giao thông đến hết 50m đến hết 200m Vị trí (VT4) : Áp dụng với đất lại Tên đường phố, địa danh Tô Hiệu Nguyễn Đức Cảnh Hai Bà Trưng Tôn Đức Thắng Trần Nguyên Hãn Mê Linh Chùa Hàng Đoạn đường Giá đất Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 Đầu đường Cuối đường 40,000 16,000 12,000 6,000 Cầu Đất Ngã tư Tam Kỳ Ngõ số 233 số nhà 196 Đến giáp đường Lán Bè (thẳng gầm Cầu chui đường sắt xuống) 40,000 16,000 12,000 6,000 30,000 12,000 9,000 4,500 16,000 7,200 5,600 2,560 Ngã Cầu Đất Trần Nguyên Hãn 40,000 16,000 12,000 6,000 Ngã An Dương Cầu An Dương 30,000 12,000 9,000 4,500 Đập Tam Kỳ Chân Cầu Niệm 30,000 12,000 9,000 4,500 Đầu đường Cuối đường 30,000 12,000 9,000 4,500 Ngã (Tô Hiệu) Ngã Cột Đèn 25,000 10,000 7,500 3,800 Ngã Cột Đèn Đến hết phố 20,000 9,000 7,000 3,000 Hết phố Chùa Hàng (đường ven Hồ Lâm Tường mở rộng) Đến kênh An Kim Hải 16,000 7,200 5,600 2,600 Ngã tư Tam Kỳ Số nhà 235 số nhà 198 NGÔ QUANG HUY Dư Hàng Ngã Cột Đèn Ngã Ks Cơng Đồn (Hồ Sen) 25,000 10,000 7,500 3,800 Nguyễn Công Trứ Đầu đường Cuối đường 25,000 10,000 7,500 3,800 Lạch Tray Đường vào UBND Phường Dư Hàng Kênh 23,000 9,500 7,200 3,200 Ngã Cầu NiệmNguyễn Văn Linh 20,000 9,000 7,000 3,000 Cầu An Ðồng 14,000 6,500 5,000 2,000 10 Nguyễn Văn Linh Đường vào UBND Phường Dư Hàng Kênh Ngã Cầu NiệmNguyễn Văn Linh Bảng 2.3.2 Giá đất áp dụng cho địa bàn quận Lê Chân giai đoạn 2016-2018 Nhà nước quy định Bảng 2.3.2 thể giá đất Nhà nước quy định, áp dụng theo Quyết định số 2970/2015/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND thành phố Hải Phòng việc quy định bảng giá đất thành phố Hải Phòng 05 năm (2015-2019) 2.4.Nghiên cứu biến động giá đất quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 2.4.1.Tình hình biến động giá đất địa bàn quận Lê Chân Sau đưa Quyết định số 2970/2015/QĐ-UBND ngày 25/12/2014 UBND thành phố Hải Phòng việc quy định bảng giá đất thành phố Hải Phòng 05 năm (20152019), bảng giá đất khu vực quận Lê Chân năm thể Bảng 2.3.2 Tuy nhiên đến ngày 16/06/2017, UBND thành phồ Hải Phòng định số 01/2017/QĐ-UBND việc điều chỉnh bảng giá đất địa bàn quận thành phố, có quận Lê Chân STT 1 Tên đường phố, địa danh Tô Hiệu Nguyễn Đức Cảnh Đoạn đường Giá đất Từ Đến VT1 VT2 VT3 VT4 Đầu đường Cuối đường 61,000 25,00 Cầu Đất Ngã tư Mê Linh 67,500 27,000 47,300 16,50 35,980 14,34 Ngã tư Mê Linh Ngã tư Trần Nguyên Hãn Ngã tư Trần Nguyên Hãn Đến giáp đường Lán Bè (thẳng gầm Cầu chui đường sắt xuống) 18,600 12,700 20,30 12,30 14,00 10,720 8,100 8,600 NGÔ QUANG HUY Hai Bà Trưng Tôn Đức Thắng Trần Nguyên Hãn Mê Linh Chùa Hàng Ngã Cầu Đất Trần Nguyên Hãn 65,000 26,000 19,60 13,70 Ngã An Dương Cầu An Dương 43,900 17,600 13,20 9,200 Đập Tam Kỳ Chân Cầu Niệm 35,000 15,00 10,50 7,500 Đầu đường Cuối đường 43,900 17,600 13,20 4,500 Ngã (Tô Hiệu) Ngã Cột Đèn 36,600 11,200 7,700 Ngã Cột Đèn Đến hết phố 29,300 10,200 7,200 Hết phố Chùa Hàng (đường ven Hồ Lâm Tường mở rộng) Đến kênh An Kim Hải 21,600 7,600 5,400 11,000 7,700 11,000 7,700 10,50 7,400 14,60 13,20 9,700 Dư Hàng Ngã Cột Đèn Ngã Ks Cơng Đồn (Hồ Sen) 36,600 Nguyễn Công Trứ Đầu đường Cuối đường 36,600 Lạch Tray Đường vào UBND Phường Dư Hàng Kênh 33,600 Ngã Cầu NiệmNguyễn Văn Linh 29,300 13,20 10,200 7,200 Cầu An Ðồng 20,600 8,800 6,800 4,700 10 Nguyễn Văn Linh Đường vào UBND Phường Dư Hàng Kênh Ngã Cầu NiệmNguyễn Văn Linh 14,60 14,60 13,90 Bảng 2.4.1.a Giá đất điều chỉnh khu vực quận Lê Chân giai đoạn 2016-2018 Nhà nước quy định Căn vào bảng 2.4.1.cho thấy khung giá đất năm từ 2016 đến 2018 Nhà nước quy định điều chỉnh giá Tuy nhiên, qua nghiên cứu thị trường từ năm 2016-2018 giá đất tăng liên tục Kết khảo sát cho thấy giá quy định thấp nhiều so với giá trị trường Bởi giá đất thị trường bị chi phối nhiều yếu tố khác : qua khâu trung gian mơi giới, tâm lý người mua, vị trí đất, quy hoạch tương lai … Loại Giá đất Tên đường phố, địa danh VT1 VT2 I Tô Hiệu 72,000 – 93,500 37,000 – 53,600 I Nguyễn Đức Cảnh 73,000 – 98,000 45,000 - 58,800 II Hai Bà Trưng 58,000 – 87,000 38,500 - 47,000 NGÔ QUANG HUY III Trần Nguyên Hãn 47,600 – 84,300 38,200 – 41,900 III Mê Linh 52,000 – 72,000 29,500 – 38,500 IV Chùa Hàng 41,900 – 58,000 26,000 – 34,000 IV Nguyễn Công Trứ 39,000 – 53,000 22,000 – 32,000 Bảng 2.4.1.b Giá đất loại đường phố VT1,VT2 giai đoạn 2018 ( Số liệu điều tra, vấn ) Từ giá đất thị trường bảng 2.4.1.b, ta thấy Nhà nước có quy định điều chỉnh mức chênh lệch giá đất chưa thực phù hợp với giá đất thực tế thị trường Giá đất thị trường Vị trí chênh lệch cao so với giá quy định nhà nước, có nơi chênh lệch đến 30 triệu đồng đất đường Nguyễn Đức Cảnh, phố Mê Linh ,… Giá đất thị trường vị trí chênh lệch chênh lệch cao, từ 10 triệu đồng trở lên vị trí, có nơi chênh lệch đến 20 triệu, điển đất đường phố khu vực I 2.4.2 Nguyên nhân biến động giá đất - Tốc độ đô thị hóa diễn khiến giá đất thay đổi theo nhu cầu nhà đất đô thị tăng nhanh Thu hút nhiều người dân tới khu đô thị Nguồn cung không đáp ứng lượng cầu - Hải Phòng, đặc biệt khu vực trung tâm, ngày có nhiều dự án quy hoạch xây dựng, phát triển canh quan môi trường, công viên xanh, phố bộ, cầu cầu Tam bạc … , khiến giá đất khu vực đường phố loại I bị đẩy giá cao so với giá Nhà nước quy định - Thu nhập người dần ngày cao, dẫn tới mức sống thị hiếu người dân thay đổi Việc lực chọn mua mảnh đất đẹp, nhà đẹp cân nhắc nhiều Đó nguyên nhân để người bán nâng giá trị mảnh đất muốn bán lên - Lạm phát tăng khiến cho đồng tiền giá Giá nhà đất tăng lên theo giá mặt hàng khác - Giá UBND thành phố quy định không tương xứng với giá đất thực tế thị trường nên gây chênh lệhc lớn 2.5 Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 2.3.1 Biến động dân số - Mật độ dân số : Tăng trưởng dân số nhân tố làm tăng nhu cầu xã hội theo cầu nhà đất tăng lên Lượng cầu bất động sản đại lượng tỷ lệ thuận với yếu tố dân số, đặc biệt tỷ lệ tăng dân số học cao gây đột biến cầu bất động sản Năm Tổng số dân ( người) Mật độ dân số (người/ km²) 2016 209.608 17.763 2018 240.123 20.010 NGÔ QUANG HUY Bảng 2.3.1 Dân số mật độ dân số quận Lê Chân năm 2016 – 2018 ( Nguồn : UBND quận Lê Chân, 2018 ) Qua bảng 2.3.1 cho thấy vòng năm, dân số quận Lê Chân tăng nhanh, việc ảnh hưởng đến việc sử dụng đất, nhu cầu mua nhà người dân tăng - Yếu tố nhân : Yếu tố nhân thường có tương quan với trình độ giáo dục tố chất văn hóa nhân Yếu tố nhìn chung có ảnh hưởng lớn đến giá đất, nhà Quận Lê Chân trung tâm, kinh tế, trị, văn hóa thành phố, quận có nhiều trường học khu vực nội thành,có nhiều bệnh viện lớn thành phố, tập trung lực lượng lao động dồi có trình độ học vấn cao, mơi trường sống, làm việc học tập tốt, ổn định, tâm lý tạo ấn tượng tốt đẹp cho người, gián tiếp thúc đẩy giá đất thay đổi tăng lên - Cấu thành nhân gia đình : Đây yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, không quận Lê Chân mà hầu hết khu vực Do xu thay đổi phương thức sinh hoạt truyền thống xã hội, cộng thêm ảnh hưởng thị hóa, kết cấu gia đình ngày nhỏ thu hẹp, điển hình gia đình hạt nhân Gia đình hạt nhân gia đình nhỏ, lấy đơi vợ chồng làm trung tâm, đa số hai hệ Sự tách hộ ngày diễn nhiều, đặc biệt tâm lý gia đình có nhiều trai, khiến nhu cầu nhà ở, hộ khép kín, nhỏ, nhà cho thuê ngày tăng cao Mà diện tích đất đai cố định, theo quy luật cung cầu, lượng cung có hạn, dần khơng đáp ứng nhu cầu, dẫn đến giá tăng lên - Trình độ thu nhập tiêu dùng dân cư Kinh tế ngày phát triển, thu nhập người dân ngày tăng, đời sống cải thiện nâng cao, sau giải vấn đề ăn no mặc ấm người có nhu cầu ăn ngon mặc đẹp, biểu nhà yêu cầu cao chất lượng, diện tích nhà ở, dẫn đến tăng nhu cầu đất đai làm cho giá đất đai quận Lê Chân tăng Nhu cầu nhà nhu cầu thiết yếu thiếu với người dân Do vậy, cầu nhà tối thiểu tăng lên tương ứng với tốc độ tăng thu nhập mức thu nhập vượt mức giới hạn cầu lương thực thực phẩm Đến giới hạn cao hơn, mức thu nhập tiếp tục tăng, cầu nhà tối thiểu tăng chậm lại chí giảm thay vào tăng cầu nhà cao cấp Trong giai đoạn thu nhập thấp, cầu nhà tối thiểu giống đường thẳng Khi mức thu nhập tăng lên vượt qua giới hạn đói nghèo, cầu nhà thiết yếu bắt đầu tăng chậm dần đến mức bão hòa nhu cầu nhà tối thiểu Khi thu nhập tiếp tục tăng thêm, nhu cầu nhà thiết yêu có xu hướng giảm dần cầu nhà cao cấp tăng lên 2.3.2 Vị trí Sự chênh lệch vị trí lớn đất có giá trị cao Như đường Nguyễn Đức Cảnh ( nhóm đường phố loại I ) chênh lệch VT1/VT2 24 triệu đồng/m², VT1/VT3 28 triệu đồng/ m², đường Trần Nguyên Hãn ( nhóm đường phố loại III ) mức chênh lệch 20 triệu đồng/ m² 24,5 triệu đồng/ m², NGÔ QUANG HUY Loại đường phố VT1/VT2 VT2/VT3 VT1/VT3 Tô Hiệu 2.44 1.344 3.28 Nguyễn Đức Cảnh 2.5 1.33 3.325 Hai Bà Trưng 2.5 1.326 3.316 Tôn Đức Thắng 2.49 1.33 3.325 Trần Nguyên Hãn 2.33 1.428 3.33 Mê Linh 2.49 1.33 3.32 Chùa Hàng 2.5 1.48 3.267 Dư Hàng 2.5 1.32 3.32 Nguyễn Công Trứ 2.5 1.32 3.32 Nguyễn Văn Linh 2.41 1.323 3.2 Bảng 2.3.2 Mức chênh lệch giá đất theo quy định Nhà nước vị trí ( Đơn vị tính : Lần ) Theo quy định Nhà nước mức chênh lệch VT1/VT2, VT1/VT3, VT2/VT3 tuyến đường giống chêch lệch không đáng kể Tuy nhiên, theo số liệu thu nhập thực tế bảng 2.3.1b, số tuyến đường, đặc biệt tuyến đường phố loại I, loại II, mức chênh lệch lớn nhiều Do đường có điều kiện , đặc điểm khác nên mức chênh lệch không giống Dễ dàng nhận thấy tuyến đường phố, giá đất đất thuộc VT1 cao vào cao nhiều lần so với giá đất VT3,VT4, VT4 đường phố Giá đất cao hay thấp thuộc vào yếu tố vị trí, đất gần khu vực trung tâm, nằm mặt đường, gần khu bn bán thương mại giá cao Đồng thời vị trí, khả sinh lợi, sở hạ tầng định loại đường phố giá đát vị trí loại đường phố khác giá đất khác Tuy nhiên yếu tố vị trí định giá cao hay thấp yếu tố làm biến động giá đất thị trường 2.3.3 Chiều rộng mặt tiền Mặt tiền đất góp phần việc sinh lợi cho chủ sở hữa, đặc biệt buôn bán, kinh doanh mặt hàng tiêu dùng, thời trang, mỹ nghệ, … Do đặc trưng mặt hàng nàu, người tiêu dùng biết đến nhiều tiêu thụ nhanh Thơng thường, vị trí đất có chiều ngang rộng chiều sau thường có lợi Cùng diện tích mặt tiền hai đất khác mức giá đưa khác Những đất có hai mặt tiền giá đẩy lên cao 2.3.4 Khả sinh lời Khả sinh lời yếu tố tổng hợp, có ảnh hưởng lớn đến giá đất Trong mục đích sử dụng khả sinh lờ khác ... pháp định giá đất - Nghiên cứu tình hình biến động giá đất Quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng - Nghiên cứu số yếu tố ảnh hưởng đến giá đất địa bàn quận Lê Chân Thành phố Hải Phòng Trên sở đề xuất... tài : Nghiên cứu yếu tố ảnh hưởng tới giá đất địa bàn quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018” Mục tiêu đề tài nghiên cứu - Nghiên cứu tổng quan sở khoa học hình thành giá đất phương... Chân ,thành phố Hải Phòng giai đoạn 2016-2018 2.3.1.Căn xác định giá đất địa bàn 2.3.2 Giá đất quy định địa bàn quận Lê Chân 2.4 .Nghiên cứu biến động giá đất quận Lê Chân, thành phố Hải Phòng giai