CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI HIGHLAND RESORT Chủ đầu tư: Địa điểm: Hồ Tuyền Lâm, Thành phố Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng - Tháng 05/2019 - CỘNG HÒA XÃ HỘI CHỦ NGHĨA VIỆT NAM Độc lập – Tự – Hạnh phúc -    BÁO CÁO TIỀN KHẢ THI HIGHLAND RESORT CHỦ ĐẦU TƯ Chủ tịch HĐQT ĐƠN VỊ TƯ VẤN CÔNG TY CP TƯ VẤN ĐẦU TƯ DỰ ÁN VIỆT Tổng Giám Đốc Dự án HighLand Resort MỤC LỤC CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư II Mô tả sơ thông tin dự án III Sự cần thiết xây dựng dự án .6 IV Các pháp lý V Mục tiêu dự án .9 V.1 Mục tiêu chung .9 V.2 Mục tiêu cụ thể .9 CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN 10 I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án 10 I.1 Điều kiện địa lý, địa chất .10 I.2 Điều kiện kinh tế xã hội .13 II Quy mô sản xuất dự án 16 II.1 Đánh giá xu hướng thị trường 16 II.2 Quy mô dự án 20 III Địa điểm hình thức đầu tư xây dựng dự án .21 III.1 Địa điểm xây dựng 21 III.2 Hình thức đầu tư 21 IV Nhu cầu sử dụng đất phân tích yếu tố đầu vào dự án .21 IV.1 Nhu cầu sử dụng đất dự án .21 IV.2 Phân tích đánh giá yếu tố đầu vào đáp ứng nhu cầu dự án .22 CHƯƠNG III PHÂN TÍCH QUI MƠ, DIỆN TÍCH XÂY DỰNG CƠNG TRÌNH, PHƯƠNG ÁN PHÂN KHU 23 I Phân tích qui mơ cơng trình 23 II Phân Khu 24 II.1 Khu nghỉ dưỡng sao: 24 II.2 Khu dịch vụ nhà hàng, hội nghị: 27 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án HighLand Resort II.3 Khu thể thao, giải trí: 27 II.3 Các phân khu khác .28 I Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư hỗ trợ xây dựng sở hạ tầng 30 II Các phương án xây dựng cơng trình 30 III Phương án tổ chức thực 31 IV Phân đoạn thực tiến độ thực hiện, hình thức quản lý dự án 32 CHƯƠNG V ĐÁNH GIÁ TÁC ĐỘNG MƠI TRƯỜNG – GIẢI PHÁP PHỊNG CHỐNG CHÁY NỔ 33 I Đánh giá tác động môi trường .33 Giới thiệu chung: 33 I.2 Các quy định hướng dẫn môi trường 33 I.3 Các tiêu chuẩn môi trường áp dụng cho dự án 34 I.4 Hiện trạng môi trường địa điểm xây dựng 34 II Tác động dự án tới môi trường 34 II.1 Nguồn gây ô nhiễm 35 II.2 Mức độ ảnh hưởng tới môi trường .36 II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường .37 II.4.Kết luận: 39 CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN 40 I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án 40 II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án .47 II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án 47 II.2 Phương án vay 47 II.3 Các thơng số tài dự án .48 KẾT LUẬN 50 I Kết luận 50 Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án HighLand Resort II Đề xuất kiến nghị 50 PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN 51 Bảng tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Error! Bookmark not defined Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Error! Bookmark not defined Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án.Error! Bookmark not defined Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án.Error! Bookmark not defined Bảng Mức trả nợ hàng năm theo dự án Error! Bookmark not defined Bảng Phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án.Error! Bookmark not defined Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Error! Bookmark not defined Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Error! Bookmark not defined Bảng Phân tích theo tỷ suất hoàn vốn nội (IRR) dự án Error! Bookmark not defined Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án HighLand Resort CHƯƠNG I MỞ ĐẦU I Giới thiệu chủ đầu tư  Chủ đầu tư:  Giấy phép ĐKKD số:  Đại diện pháp luật: Chức vụ: Chủ tịch HĐQT  Địa trụ sở: II Mô tả sơ thông tin dự án Tên dự án: HighLand Resort Địa điểm xây dựng: Hồ Tuyền Lâm, Thành Phố Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng Hình thức quản lý: Chủ đầu tư trực tiếp quản lý điều hành khai thác dự án Tổng mức đầu tư : 4.632.253.661.000 đồng (Bốn nghìn sáu trăm ba mươi hai tỷ hai trăm năm mươi ba triệu sáu trăm sáu mươi mốt nghìn đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) (0%) : đồng + Vốn vay (100%) : 4.632.253.661.000 đồng III Sự cần thiết xây dựng dự án Từ năm 1897, toàn quyền Paul Doumer định tìm kiếm địa điểm để xây dựng trạm nghỉ dưỡng dành cho cơng chức binh lính Pháp Đơng Dương để đưa tồn gia đình, người thân từ Sài Gòn đến Và Đà Lạt địa điểm chọn Vì nay, người Sài Gòn coi Đà Lạt thành phố đáng mơ ước muốn sinh sống Giờ đây, Đà Lạt không mức người ta đến du lịch, mà phát triển cách đồng với nhiều địa điểm nghỉ dưỡng Có điều hạ tầng mở lối phá vỡ khoảng cách Hiện nay, giao thông đến với “Thành phố ngàn hoa” thuận tiện hơn, cách Hà Nội 40 phút cách TP.HCM 45 phút bay thẳng, tương đương thời gian bay từ Hà Nội TP HCM Nha Trang, di chuyển vô dễ dàng thuận lợi Những tuyến đường kết nối với Nha Trang, Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án HighLand Resort Vũng Tàu, Phan Thiết tỉnh lân cận mở rộng Đây “ Tuyến đường kết nối” với sản phẩm đặc trưng biển rừng Trong đó, Đà Lạt trung tâm sở hữu khác biệt vượt trội so với địa phương lại Với mục tiêu đón 7,15 triệu lượt khách trở thành trọng điểm du lịch tỉnh Lâm Đồng, năm qua, thành phố Đà Lạt tập trung thực có hiệu nhiều giải pháp phát triển du lịch mang tính bền vững Hàng năm, UBND thành phố chủ động đạo việc xây dựng kế hoạch, triển khai văn bản, hướng dẫn, đạo cấp liên quan đến công tác phát triển du lịch; Xây dựng Phương án, Quy chế quản lý tuyến điểm du lịch; xây dựng Sơ đồ thông tin du lịch thành phố để giới thiệu, quảng bá cho du khách thập phương Công tác tổng hợp tình hình, thơng tin tun truyền đối ngoại tăng cường để hỗ trợ cho hoạt động du lịch phát triển Bên cạnh đó, Theo Quyết định Thủ tướng Chính phủ ban hành số chế, sách đặc thù phát triển TP Đà Lạt vùng phụ cận, tỉnh Lâm Đồng, TP Đà Lạt ưu đãi nhiều chế phát triển thành TP du lịch nghỉ dưỡng, sinh thái lấy người, xanh làm chủ đạo theo hướng rừng phố, phố rừng Đồng thời, hàng năm thành phố Đà Lạt đẩy mạnh hoạt động chỉnh trang, trang trí thị, xây dựng tuyến phố chuyên doanh, đẩy mạnh hoạt động văn hóa, văn nghệ thể thao, tăng cường hoạt động đối ngoại Hội đàm, Hội thảo, giao lưu nước qua biên giới nhiều lĩnh vực kinh tế, trị, văn hóa thể thao du lịch, lĩnh vực y tế, giáo dục, tuyên giáo, lĩnh vực tư pháp… thơng qua đó, tăng cường quan hệ hợp tác đồng thời giới thiệu tiềm năng, lợi thế, kết nối, phát triển du lịch thành phố Vì vậy, lượng du khách đến với thành phố Đà Lạt qua năm tăng trưởng mạnh mẽ Mơ hình bất động sản nghỉ dưỡng đầu tư Đà Lạt góp phần giải tình trạng q tải phòng nghỉ cho du khách vào dịp cao điểm, cung cấp nhu cầu sở lưu trú cao cấp đối tượng có thu nhập cao, góp phần gia tăng giá trị cho nhà đầu tư cá nhân Trên tinh thần đó, cơng ty phối hợp công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu lập dự án “HighLand Resort” Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án HighLand Resort Thành phố Đà Lạt nhằm góp phần phát triển ngành du lịch góp phần phát triển kinh tế địa phương IV Các pháp lý IV.1 Căn pháp lý lập dự án Căn Luật Xây dựng số 50/2014/QH13 ngày 18/06/2014 Quốc hội nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam; Nghị 26-NQ/TW ngày 05/8/2008 Ban Chấp hành Trung ương khóa X nông nghiệp, nông dân, nông thôn; Quyết định số 68/2013/QĐ-TTg ngày 14/11/2013 sách hỗ trợ giảm tổn thất nông nghiệp Quyết định số 79/QĐ-BXD ngày 18/02/2017 Bộ Xây dựng việc công bố định mức chi phí quản lý dự án tư vấn đầu tư xây dựng; Nghị định số 55/2015/NĐ-CP ngày 9/6/2015 Chính sách tín dụng phục vụ phát triển nơng nghiệp, nơng thơn Nghị định số 32/2015/NĐ-CP ngày 25/3/2015 Chính phủ quản lý chi phí đầu tư xây dựng; Nghị định số 19/2015/NĐ-CP ngày 14/2/2015 Chính phủ V/v Quy định chi tiết thi hành số điều Luật Bảo vệ môi trường Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/5/2015 Chính phủ quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng; Nghị định số 57/2018/NĐ-CP ngày 17/04/2018: Về chế, sách khuyến khích doanh nghiệp đầu tư vào nông nghiệp, nông thôn Nghị định số 59/2015/NĐ-CP ngày 18/6/2015 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng; Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án HighLand Resort V Mục tiêu dự án V.1 Mục tiêu chung - Khai thác tiềm năng, mạnh du lịch địa phương mối tương quan với vùng, nước trường quốc tế Qua đó, xác định mơ hình đặc trưng, có tính hấp dẫn cao để góp phần thúc đẩy du lịch Đà Lạt phát triển - Phát triển du lịch Đà Lạt vừa truyền thống vừa phát huy giá trị văn hố dân gian dân tộc góp phần đa dạng sản phẩm du lịch xung quanh hệ thống tài nguyên du lịch rừng sông suối V.2 Mục tiêu cụ thể - Khu HighLand Resort dự kiến thu hút hàng ngàn khách du lịch, chủ yếu khách du lịch nước năm dự án vào hoạt động ổn định - Đóng góp cho ngân sách nhà nước thơng qua thuế giải công ăn việc làm cho người lao động, nâng cao thu nhập người lao động đặc biệt vùng sâu vùng xa tỉnh - Góp phần giải công ăn việc làm cho người dân địa phương - Góp phần vào phát triển kinh tế đất nước nói chung Đà Lạt nói riêng Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án HighLand Resort CHƯƠNG II ĐỊA ĐIỂM VÀ QUY MÔ THỰC HIỆN DỰ ÁN I Hiện trạng tự nhiên, kinh tế - xã hội vùng thực dự án I.1 Điều kiện địa lý, địa chất Vị trí địa lý Thành phố Đà Lạt nằm cao nguyên Lâm Viên thuộc Tây Ngun có diện tích rộng 400 𝑘𝑚2 nằm trọn tỉnh Lâm Đồng, phía Bắc giáp huyện Lạc Dương, phía tây giáp huyện Lâm Hà, phía tây nam giáp huyện Đức Trọng, phía Đơng Đơng nam giáp huyện Đơn Dương Bản đồ hành Thành phố Đà Lạt Nguồn: www.lamdong.gov.vn Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt 10 Dự án HighLand Resort Ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt: Hoạt động xây dựng cơng trình có nhiều khả gây ảnh hưởng đến chất lượng nước mặt Do phải tiếp nhận lượng nước thải từ trình thi cơng có chứa chất nhiễm bẩn cao gồm hoá chất vết dầu mỡ rơi vãi từ động máy móc q trình thi cơng vận hành, nước thải sinh hoặt công nhân lán trại gây tượng ô nhiễm, bồi lắng cho nguồn nước mặt Ảnh hưởng đến giao thông Hoạt động loại phương tiện vận tải phục vụ công tác thi công xây dựng lắp đặt làm gia tăng mật độ lưu thông tuyến đường vào khu vực, mang theo bụi bẩn đất, cát từ công trường vào gây ảnh hưởng xấu đến chất lượng đường xá, làm xuống cấp nhanh chóng tuyến đường Ảnh hưởng đến sức khỏe cộng đồng - Khơng khí bị nhiễm ảnh hưởng trực tiếp đến sức khoẻ lực lượng nhân công làm việc công trường cho cộng đồng dân cư Gây bệnh quan hô hấp, dị ứng, viêm mắt - Tiếng ồn phát sinh chủ yếu qúa trình thi cơng xây dựng tháo dỡ cơng trình ngừng hoạt động Ơ nhiễm tiếng ồn tác động trực tiếp lên lực lượng lao động cơng trình cư dân sinh sống gần khu vực thực thi dự án Tiếng ồn gây căng thẳng, ức chế, làm giảm suất lao động, gây xáo trộn sống thường ngày người dân Mặt khác độ ồn vượt giới hạn cho phép kéo dài ảnh hưởng đến quan thính giác II.3 Giải pháp khắc phục ảnh hưởng tiêu cực dự án tới môi trường Giảm thiểu lượng chất thải - Trong trình thực thi dự án chất thải phát sinh điều không tránh khỏi Tuy nhiên biện pháp kỹ thuật công nghệ phù hợp kết hợp với biện pháp quản lý chặt chẽ phận giảm thiểu số lượng lớn chất thải phát sinh Các biện pháp để giảm thiểu chất thải phát sinh: - Dự tốn xác khối lượng ngun vật liệu phục vụ cho thi công, giảm thiểu lượng dư thừa tồn đọng sau xây dựng cơng trình - Lựa chọn địa điểm tập kết nguyên vật liệu phù hợp nằm cuối hướng gió đất cao để tránh tình trạng hư hỏng thất thoát chưa sử dụng đến Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 37 Dự án HighLand Resort - Đề xuất biện pháp giảm thiểu khói bụi nước thải phát sinh q trình thi cơng Thu gom xử lý chất thải: Việc thu gom xử lý chất thải trước thải môi trường điều bắt buộc khu vực xây dựng cơng trình Trong dự án việc thu gom xử lý chất thải phải thực từ xây dựng đến bàn giao nhà trình tháo dỡ ngưng hoạt động để tránh gây ảnh hưởng đến hoạt động trạm môi trường khu vực xung quanh Việc thu gom xử lý phải phân loại theo loại chất thải sau: Chất thải rắn: Đây loại chất thải phát sinh nhiều qúa trình thi cơng bao gồm đất, đá, giấy, khăn vải, loại chất thải khó phân huỷ đòi hỏi phải thu gom, phân loại để có phương pháp xử lý thích hợp Những nguyên vật liệu dư thừa tái sử dụng phải phân loại để nơi quy định thuận tiện cho việc tái sử dụng bán phế liệu Những loại rác thải khó phân huỷ độc hại phải thu gom đặt cách xa công trường thi công, cho tác động đến người môi trường nhỏ để vận chuyển đến nơi xử lý theo quy định Các phương tiện vận chuyển đất đá san lấp bắt buộc dùng phủ che chắn, giảm đến mức tối đa rơi vãi đường gây ảnh hưởng cho người lưu thông đảm bảo cảnh quan môi trường đẹp Chất thải khí: Sinh trực tiếp trình thi cơng từ máy móc thi cơng giới, phương tiện vận chuyển cần phải có biện pháp để làm giảm lượng chất thải khí ngồi mơi trường, biện pháp dùng là: - Đối với phương tiện vận chuyển, máy móc thi công động khác cần thiết nên sử dụng loại nhiên liệu có khả cháy hồn tồn, khí thải có hàm lượng chất gây nhiễm thấp Sử dụng máy móc động đạt tiêu chuẩn kiểm định chứng nhận không gây hại môi trường - Thường xuyên kiểm tra hạng mục cơng trình nhằm ngăn ngừa, khắc phục kịp thời cố xảy Chất thải lỏng Chất thải lỏng sinh trình xây dựng thu gom vào hệ thống thoát nước hữu bố trí quanh khu vực nhà xưởng Nước thải có chứa chất nhiễm thu gom chuyển giao cho đơn vị có chức xử lý nước khơng bị nhiễm theo hệ thống thoát nước bề mặt thải trực tiếp ngồi Đơn vị tư vấn: Cơng ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 38 Dự án HighLand Resort Tiếng ồn: Trang bị đầy đủ thiết bị bảo vệ cho cơng nhân q trình thi cơng, xếp công việc cách hợp lý khoa học để mức độ ảnh hưởng đến công nhân làm việc khu vực xây dựng khu vực lân cận nhỏ Kiểm tra bảo dưỡng định kỳ máy móc thiết bị Thơng thường chu kỳ bảo dưỡng thiết bị 4-6 tháng/lần, thiết bị cũ tháng/lần Bố trí cách ly nguồn gây ồn với xung quanh nhằm làm giảm tác động lan truyền sóng âm Để biện pháp phân lập đạt hiệu cao cần cách lý bố trí thêm tường ngăn phận.Trồng xanh để tạo bóng mát, hạn chế lan truyền ồn môi trường Hạn chế hoạt động vào ban đêm Bụi khói: Trong q trình thi cơng xây dựng bụi khói nhân tố gây ảnh hưởng nhiều đến cơng nhân lao động trực tiếp ảnh hưởng đến sức khoẻ người công nhân gây bệnh đường hô hấp, mắt làm giảm khả lao động Để khắc phục ô nhiễm cần thực biện pháp sau: - Sử dụng nguyên vật liệu gây hại, thiết bị chuyên chở nguyên vật liệu phải che chắn cẩn thẩn tránh rơi vãi - Thưởng xuyên rửa xe để tránh phát sinh bụi, đất cát khu đô thị di chuyển - Sử dụng thiết bị bảo hộ cho cơng nhân làm việc tình trạng khói bụi nhiễm mặt nạ phòng độc, kính bảo vệ mắt II.4.Kết luận: Dựa đánh giá tác động môi trường phần thấy q trình thực thi dự án gây tác động đến môi trường quanh khu vực dự án khu vực lân cận mức độ thấp khơng tác động nhiều đến mơi trường, có tác động nhỏ khoảng thời gian ngắn khơng có tác động lâu dài Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 39 Dự án HighLand Resort CHƯƠNG VI TỔNG VỐN ĐẦU TƯ – NGUỒN VỐN THỰC HIỆN VÀ HIỆU QUẢ CỦA DỰ ÁN I Tổng vốn đầu tư nguồn vốn dự án Bảng tổng mức đầu tư dự án STT I - Nội dung Xây dựng Khu nghỉ dưỡng Khu vực dịch vụ Nhà hàng Á-Âu Café sân vườn Khu hội nghị Khu Karaoke Khu thể thao gồm Hồ bơi trời Hồ bơi nhà Club Sân tennis Gym Yoga Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt Số lượng Diện tích (𝒎𝟐 ) Số tầng 150.000 15.000 900 400 500 300 3 1.000 60 150 100 200 200 1 1 Diện tích sàn (𝒎𝟐 ) 120.000 2.700 400 1.500 900 1.000 60 300 100 200 200 Đơn giá (1000 vnđ) 20.750 9.253 4.500 7.310 7.310 10.400 10.400 4.500 4.120 7.420 7.463 Thành tiền (1.000 vnđ) 2.689.591.700 2.490.000.000 24.983.100 1.800.000 10.965.000 6.579.000 10.400.000 624.000 1.350.000 412.000 1.484.000 1.492.600 40 Dự án HighLand Resort STT II 10 11 12 Nội dung Công trình phụ trợ Hệ thống giao thơng Cây xanh, cảnh quan Hệ thống tổng thể Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị khu nghỉ dưỡng Thiết bị Medical Spa Thiết bị đông y Thiết bị sở hạ tầng Thiết bị Karaoke Thiết bị phòng GYM Thiết bị phòng Yoga Thiết bị văn phòng Thiết bị hồ bơi Thiết bị sân tennis Thiết bị khác Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt Số lượng Diện tích (𝒎𝟐 ) 10.000 2.000 119.190 Số tầng 1 Diện tích sàn (𝒎𝟐 ) 10.000 2.000 119.190 Đơn giá (1000 vnđ) Thành tiền (1.000 vnđ) 7.310 2.782 200 73.100.000 5.564.000 23.838.000 1 1 5.000.000 10.000.000 7.000.000 15.000.000 1 1 1 1 1 785.000.000 60.000.000 60.000.000 20.000.000 900.000 3.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 900.000 20.000.000 5.000.000 10.000.000 7.000.000 15.000.000 955.800.000 785.000.000 60.000.000 60.000.000 20.000.000 900.000 3.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 900.000 20.000.000 41 Dự án HighLand Resort STT Nội dung III IV Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí đất Chi phí sở hạ tầng Dự phòng phí 11 12 V VI VII Số lượng Số tầng Diện tích sàn (𝒎𝟐 ) Đơn giá (1000 vnđ) Thành tiền (1.000 vnđ) 0,914 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 33.326.058 74.171.934 0,094 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 3.435.129 0,286 0,759 0,455 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 10.413.213 20.409.810 12.245.886 0,018 (GXDtt+GTBtt) * ĐMTL%*1,1 649.245 0,051 0,051 0,048 0,705 0,373 Giá gói thầu XDtt * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GXDtt * ĐMTL%*1,1 GTBtt * ĐMTL%*1,1 10% TỔNG Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt Diện tích (𝒎𝟐 ) 1.849.819 1.365.629 1.280.951 18.954.213 3.568.040 352.500.000 105.750.000 421.113.969 4.632.253.661 42 Dự án HighLand Resort Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 43 Dự án HighLand Resort Bảng cấu nguồn vốn dự án (đơn vị 1.000 vnđ) NGUỒN VỐN Tiến độ thực STT I Nội dung Xây dựng Khu nghỉ dưỡng Khu vực dịch vụ Nhà hàng Á-Âu Café sân vườn Khu hội nghị Khu Karaoke Khu thể thao gồm Hồ bơi trời Hồ bơi nhà Club Sân tennis Gym Yoga Cơng trình phụ trợ Hệ thống giao thông Cây xanh, cảnh quan Hệ thống tổng thể Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt Tự có - tự huy động Vay 2.689.591.700 2.490.000.000 24.983.100 1.800.000 10.965.000 6.579.000 10.400.000 624.000 1.350.000 412.000 1.484.000 1.492.600 73.100.000 5.564.000 23.838.000 - 2019 2020 1.613.755.020 1.494.000.000 14.989.860 1.080.000 6.579.000 3.947.400 6.240.000 374.400 810.000 247.200 890.400 895.560 43.860.000 3.338.400 14.302.800 - 2021 1.075.836.680 996.000.000 9.993.240 720.000 4.386.000 2.631.600 4.160.000 249.600 540.000 164.800 593.600 597.040 29.240.000 2.225.600 9.535.200 44 Dự án HighLand Resort NGUỒN VỐN STT Nội dung II 10 11 12 III IV Hệ thống cấp nước tổng thể Hệ thống cấp điện tổng thể Hệ thống thoát nước tổng thể Hệ thống xử lý chất thải Thiết bị Thiết bị khu nghỉ dưỡng Thiết bị Medical Spa Thiết bị đông y Thiết bị sở hạ tầng Thiết bị Karaoke Thiết bị phòng GYM Thiết bị phòng Yoga Thiết bị văn phòng Thiết bị hồ bơi Thiết bị sân tennis Thiết bị khác Chi phí quản lý dự án Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng Chi phí lập báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí lập báo cáo nghiên cứu khả thi Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt Tự có - tự huy động Vay Tiến độ thực 2019 5.000.000 10.000.000 7.000.000 15.000.000 955.800.000 785.000.000 60.000.000 60.000.000 20.000.000 900.000 3.000.000 3.000.000 2.000.000 1.000.000 900.000 20.000.000 33.326.058 74.171.934 33.326.058 50.284.052 3.435.129 3.435.129 10.413.213 10.413.213 2020 2021 3.000.000 6.000.000 4.200.000 9.000.000 191.160.000 157.000.000 12.000.000 12.000.000 4.000.000 180.000 600.000 600.000 400.000 200.000 180.000 4.000.000 2.000.000 4.000.000 2.800.000 6.000.000 764.640.000 628.000.000 48.000.000 48.000.000 16.000.000 720.000 2.400.000 2.400.000 1.600.000 800.000 720.000 16.000.000 12.905.513 10.982.369 45 Dự án HighLand Resort NGUỒN VỐN STT Nội dung Chi phí thiết kế kỹ thuật Chi phí thiết kế vẽ thi cơng Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu tiền khả thi Chi phí thẩm tra báo cáo nghiên cứu khả thi Chi phí thẩm tra thiết kế xây dựng Chi phí thẩm tra dự tốn cơng trình Chi phí giám sát thi cơng xây dựng Chi phí giám sát lắp đặt thiết bị Chi phí đất Chi phí sở hạ tầng Dự phòng phí TỔNG Tỷ lệ (%) 11 12 V VI VII Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt Tự có - tự huy động Vay Tiến độ thực 2019 2020 20.409.810 12.245.886 20.409.810 12.245.886 649.245 649.245 1.849.819 1.849.819 1.365.629 1.280.951 1.280.951 18.954.213 3.568.040 352.500.000 105.750.000 421.113.969 4.632.253.661 100,00% 2021 819.377 546.252 11.372.528 7.581.685 352.500.000 105.750.000 541.860.110 11,70% 713.608 2.854.432 168.445.588 1.986.266.121 42,88% 252.668.381 2.104.127.430 45,42% 46 Dự án HighLand Resort II Hiệu mặt kinh tế xã hội dự án II.1 Nguồn vốn dự kiến đầu tư dự án Tổng mức đầu tư : 4.632.253.661.000 đồng (Bốn nghìn sáu trăm ba mươi hai tỷ hai trăm năm mươi ba triệu sáu trăm sáu mươi mốt tỷ đồng) Trong đó: + Vốn tự có (tự huy động) (0%) + Vốn vay (100%) : đồng : 4.632.253.661.000 đồng Dự kiến nguồn doanh thu dự án, chủ yếu thu từ nguồn sau:  Doanh thu cho thuê nhà nghỉ dưỡng  Thu từ du lịch sinh thái  Doanh thu dịch vụ khác Các nguồn thu khác thể rõ bảng tổng hợp doanh thu dự án Dự kiến đầu vào dự án Chi phí đầu vào dự án Chi phí quảng cáo sản phẩm Chi phí khấu hao TSCD Chi phí lãi vay % 1% "" "" Chi phí bảo trì thiết bị 1% Chi phí điện nước Chi phí lương Chi phí vận hành dự án Chi phí khác Chế độ thuế Thuế TNDN 2% "" 10% 3% Khoản mục Doanh thu Bảng tính Bảng tính Tổng mức đầu tư thiết bị Doanh thu Bảng tính Doanh thu Doanh thu % 20 II.2 Phương án vay - Số tiền : 4.632.253.661.000 đồng - Thời hạn : 15 năm (180 tháng) Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 47 Dự án HighLand Resort - Ân hạn : năm - Lãi suất, phí : Tạm tính lãi suất 6%/năm (tùy thời điểm theo lãi suất) Tài sản bảo đảm tín dụng: chấp tồn tài sản hình thành từ vốn vay Lãi vay, hình thức trả nợ gốc Thời hạn trả nợ vay năm 15 Lãi suất vay cố định năm 6% Chi phí sử dụng vốn chủ sở hữu (tạm tính) năm 0% Chi phí sử dụng vốn bình qn WACC năm 6% Hình thức trả nợ: (1: trả gốc đều; 2: trả gốc lãi đều; 3: theo lực dự án) Chi phí sử dụng vốn bình qn tính sở tỷ trọng vốn vay 100%; tỷ trọng vốn chủ sở hữu 0%; lãi suất vay dài hạn 6%/năm; II.3 Các thơng số tài dự án 3.1 Kế hoạch hoàn trả vốn vay Kết thúc năm phải tiến hành trả lãi vay trả nợ gốc thời gian trả nợ vòng 15 năm dự án, trung bình năm trả 309 tỷ đồng Theo phân tích khả trả nợ dự án (phụ lục tính tốn kèm theo) cho thấy, khả trả nợ cao, trung bình dự án có khả trả nợ, trung bình khoảng 101% trả nợ 3.2 Khả hoàn vốn thời gian hoàn vốn giản đơn Khả hoàn vốn giản đơn: Dự án sử dụng nguồn thu nhập sau thuế khấu hao dự án để hoàn trả vốn vay KN hoàn vốn = (LN sau thuế + khấu hao)/Vốn đầu tư Theo phân tích khả hồn vốn giản đơn dự án (phần phụ lục) số hồn vốn dự án 1,75 lần, chứng tỏ đồng vốn bỏ đảm bảo 1,75 đồng thu nhập Dự án có đủ khả tạo vốn cao để thực việc hoàn vốn Thời gian hoàn vốn giản đơn (T): Theo (Bảng phụ lục tính tốn) ta nhận thấy đến năm thứ thu hồi vốn có dư, cần xác định số tháng năm thứ để xác định thời gian hồn vốn xác Số tháng = Số vốn đầu tư phải thu hồi/thu nhập bình qn năm có dư Như thời gian hoàn vốn dự án năm tháng kể từ ngày hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 48 Dự án HighLand Resort 3.3 Khả hoàn vốn thời gian hồn vốn có chiết khấu t n PIp   CFt ( P / F , i%, t ) t 1 P Khả hoàn vốn thời điểm hồn vốn phân tích cụ thể bảng phụ lục tính tốn dự án Như PIp = 1,26 cho ta thấy, đồng vốn bỏ đầu tư đảm bảo 1,26 đồng thu nhập quy giá, chứng tỏ dự án có đủ khả tạo vốn để hồn trả vốn Thời gian hồn vốn có chiết khấu (Tp) (hệ số chiết khấu 6%) t Tp O   P   CFt ( P / F , i %, Tp ) t 1 Theo bảng phân tích cho thấy đến năm thứ 11 hồn vốn có dư Do ta cần xác định số tháng cần thiết năm thứ 10 Kết tính tốn: Tp = năm tháng tính từ ngày hoạt động 3.4 Phân tích theo phương pháp giá (NPV) t n NPV   P   CFt ( P / F , i %, t ) t 1 Trong đó: + P: Giá trị đầu tư dự án thời điểm đầu năm sản xuất + CFt : Thu nhập dự án = lợi nhuận sau thuế + khấu hao Hệ số chiết khấu mong muốn 6%/năm Theo bảng phụ lục tính tốn NPV = 1.100.337.599.000 đồng Như vòng 20 năm thời kỳ phân tích dự án, thu nhập đạt sau trừ giá trị đầu tư qui giá là: 1.100.337.599.000 đồng > chứng tỏ dự án có hiệu cao 3.5 Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) Theo phân tích thể bảng phân tích phụ lục tính tốn cho thấy IRR = 11,730% > 6,000% số lý tưởng, chứng tỏ dự án có khả sinh lời Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 49 Dự án HighLand Resort KẾT LUẬN I Kết luận Với kết phân tích trên, cho thấy hiệu tương đối cao dự án mang lại, đồng thời giải việc làm cho người dân vùng Cụ thể sau: + Các tiêu tài dự án như: NPV >0; IRR > tỷ suất chiết khấu,… cho thấy dự án có hiệu mặt kinh tế + Hàng năm đóng góp vào ngân sách địa phương trung bình khoảng 70 tỷ đồng, thơng qua nguồn thuế thu nhập từ hoạt động dự án + Hàng năm giải việc làm cho hàng trăm lao động địa phương Góp phần “Phát huy tiềm năng, mạnh địa phương; đẩy nhanh tốc độ phát triển kinh tế” II Đề xuất kiến nghị Với tính khả thi dự án, mong quan, ban ngành xem xét hỗ trợ để chúng tơi triển khai bước theo tiến độ quy định Để dự án sớm vào hoạt động Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 50 Dự án HighLand Resort PHỤ LỤC: CÁC BẢNG TÍNH HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH CỦA DỰ ÁN Phụ lục Tổng mức, cấu nguồn vốn dự án thực dự án Phụ lục Bảng tính khấu hao hàng năm dự án Phụ lục Bảng tính doanh thu dòng tiền hàng năm dự án Phụ lục Bảng Kế hoạch trả nợ hàng năm dự án Phụ lục Bảng mức trả nợ hàng năm theo dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hoàn vốn giản đơn dự án Phụ lục Bảng Phân tích khả hồn vốn có chiết khấu dự án Phụ lục Bảng Tính tốn phân tích giá (NPV) dự án Phụ lục Bảng Phân tích theo tỷ suất hồn vốn nội (IRR) dự án Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 51 ... Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt tiến hành nghiên cứu lập dự án HighLand Resort Đơn vị tư vấn: Công ty Cổ Phần Tư Vấn Đầu Tư Dự Án Việt Dự án HighLand Resort Thành phố Đà Lạt nhằm góp phần phát... ngồi đến Đà Lạt II.3 Các phân khu khác Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 28 Dự án HighLand Resort Đơn vị tư vấn: Công ty CP Tư Vấn Đầu Tư Dự án Việt 29 Dự án HighLand Resort CHƯƠNG... Địa điểm xây dựng Khu du lịch HighLand Resort xây dựng Hồ Tuyền Lâm, Thành phố Đà Lạt, Tỉnh Lâm Đồng III.2 Hình thức đầu tư Khu du lịch dự án HighLand Resort đầu tư theo hình thức xây dựng IV Nhu