Đang tải... (xem toàn văn)
Để duy trì chất lượng nhà chung cư như ban đầu trong suốt quá trình sử dụng cần thiết phải thực hiện bảo trì nhà chung cư. Nhưng việc đóng góp và quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư là một trong những vướng mắc lớn, phức tạp xảy ra ngày càng nhiều giữa người sở hữu, người thuê mua căn hộ với chủ đầu tư, giữa Ban quản trị nhà chung cư với chủ đầu tư gây bất bình trong xã hội, mất trật tự đô thị.
Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng NUCE 2019 13 (2V): 96–105 QUẢN LÝ ĐÓNG GÓP VÀ SỬ DỤNG KINH PHÍ BẢO TRÌ NHÀ CHUNG CƯ Ở VIỆT NAM Trần Văn Mùia,∗, Hoàng Vân Gianga , Trần Phương Nama a Khoa Kinh tế Quản lý Xây dựng, Trường Đại học Xây dựng, 55 đường Giải Phóng, quận Hai Bà Trưng, Hà Nội, Việt Nam Nhận ngày 18/05/2019, Sửa xong 31/05/2019, Chấp nhận đăng 31/05/2019 Tóm tắt Ngày có nhiều nhà chung cư xây dựng với quy mô ngày lớn nhằm đáp ứng nhu cầu q trình thị hóa nhanh Việt Nam Để trì chất lượng nhà chung cư ban đầu suốt trình sử dụng cần thiết phải thực bảo trì nhà chung cư Nhưng việc đóng góp quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư vướng mắc lớn, phức tạp xảy ngày nhiều người sở hữu, người thuê mua hộ với chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư với chủ đầu tư gây bất bình xã hội, trật tự thị Vì nghiên cứu báo có tính cấp thiết sở pháp lý thực tiễn, vừa đảm bảo văn minh đô thị, thực tốt bảo trì nhà chung cư, vừa giải triệt để mâu thuẫn chủ đầu tư cư dân Từ khố: quản lý; kinh phí; kinh phí bảo trì; sử dụng kinh phí; nhà chung cư CONTRIBUTION MANAGEMENT AND USE OF MAINTENANCE FUNDS GENERAL HOUSE IN VIETNAM Abstract Nowadays, many condominiums are built on an increasing scale to meet the demand in the rapid urban process in Vietnam In order to maintain the quality of condominiums as the original during using process, it is necessary to carry out the maintenance of the condominiums But the contribution and management of condominium maintenance funds is one of the big and complicated problems that occur between apartment users and investors, the building management committee and investors, causing social discontent and urban disorder Therefore, the study in this paper is urgent both in legalities and reality, while ensuring the civilization and good maintenance of condominiums and thoroughly resolving conflicts between investors and resident Keywords: management; cost; maintenance cost; use of funds; apartment https://doi.org/10.31814/stce.nuce2019-13(2V)-10 c 2019 Trường Đại học Xây dựng (NUCE) Giới thiệu Bảo trì quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư nội dung lớn quản lý, sử dụng nhà chung cư Đối với nhà chung cư có quy mơ lớn tiện nghi sử dụng đại việc bảo trì có quy mô lớn phức tạp Nhà chung cư Việt Nam vừa có loại chủ sử hữu, lại có loại nhiều chủ sở hữu Với nhà chung cư có nhiều sở hữu phân biệt phần sở hữu chung phần sở hữu riêng để phục vụ cho việc quy định bảo trì, bao gồm kinh phí bảo trì nhà chung cư Việc bảo trì trình sử dụng nhà chung cư cần thiết nhằm trì tình trạng kỹ thuật nhà chung cư cho toàn tuổi thọ Để thực bảo trì tốt, bên cạnh yếu tố kỹ thuật ∗ Tác giả Địa e-mail: muiktxd@gmail.com (Mùi, T V.) 96 Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng Hình Tổ hợp chung cư phức hợp The Manor, Mỹ Đình, Hà Nội cơng nghệ cần có đủ kinh phí cho thực bảo trì sử dụng kinh phí bảo trì mục đích, có hiệu Đối với nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu có nhiều tồn tại, bất cập quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung gây trật tự xã hội, xúc cho cư dân, không đảm bảo môi trường sống lành mạnh, văn minh nhà chung cư đô thị [1, 2] Nhà nước ban hành nhiều luật văn luật quy định đóng góp quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư Các văn pháp luật hành tạo hành lang pháp lý thuận lợi thống đóng góp quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư Tuy nhiên văn pháp luật số bất cập cần nghiên cứu hoàn thiện cho phù hợp với thực tiễn Thời gian qua có số cơng trình khoa học báo nghiên cứu đóng góp quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư chưa đầy đủ, thấu đáo [1–3] Vì nghiên cứu “Quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việt Nam” có tính cấp thiết sở pháp lý thực tiễn Bài báo có hai mục tiêu chính: 1) Phân tích thực trạng nhằm tổng hợp, đánh giá tồn sở pháp lý thực tiễn quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việt Nam thời gian qua; 2) Nghiên cứu đề xuất giải pháp khả thi hoàn thiện quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việt Nam Để đạt mục tiêu này, báo tiếp cận sử dụng phương pháp nghiên cứu thu thập tài liệu, nghiên cứu lý thuyết, phân tích, tổng hợp, hệ thống hóa vấn đề nghiên cứu Bài báo nghiên cứu đề xuất nhóm giải pháp: 1) Giải pháp xác định mức phương thức đóng góp kinh phí bảo trì nhà chung cư; 2) Giải pháp tăng cường tính minh bạch cơng khai quản lý sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư với mục đích vừa đảm bảo văn minh thị, thực tốt bảo trì nhà chung cư, vừa giải triệt để mâu thuẫn chủ đầu tư cư dân Thực trạng quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư 2.1 Thực trạng quy định pháp luật bảo hành bảo trì nhà chung cư a Quy định pháp luật bảo hành nhà chung cư Bảo hành cơng trình xây dựng nói chung nhà chung cư nói riêng quy định Luật Xây dựng, Luật Nhà Luật Kinh doanh Bất động sản Bảo hành nhà chung cư bảo trì nhà chung cư khác có liên quan đến phạm vi định Vì luận bàn bảo trì kinh phí bảo trì nhà chung cư cần thiết phải đề cập đến bảo hành nhà chung cư 97 Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng Theo Điều 125 Luật Xây dựng “Bảo hành cơng trình xây dựng” quy định sau: - Nhà thầu thi cơng xây dựng có trách nhiệm bảo hành cơng trình thi cơng Nhà thầu cung ứng thiết bị cơng trình, thiết bị cơng nghệ có trách nhiệm bảo hành thiết bị cung cấp - Nội dung bảo hành cơng trình gồm khắc phục, sửa chữa, thay thiết bị hư hỏng, khiếm khuyết lỗi nhà thầu gây - Thời gian bảo hành cơng trình, thiết bị cơng trình, thiết bị công nghệ xác định theo loại, cấp cơng trình xây dựng quy định nhà sản xuất hợp đồng cung cấp thiết bị [4] Đối với hộ bàn giao cho người mua, thuê mua sau ngày Luật Nhà 2014 có hiệu lực thi hành phải tuân theo quy định Luật Nhà 2014 văn có liên quan Theo đó, Khoản 9, Điều 80 Nghị định số 99/2015/NĐ-CP ngày 20/10/2015 Chính phủ quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà quy định, “thời hạn bảo hành tính từ hồn thành việc xây dựng nghiệm thu bàn giao đưa nhà vào sử dụng” [5] Theo Điều 20 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 quy định việc bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán sau: - Bên bán có trách nhiệm bảo hành nhà, cơng trình xây dựng bán cho bên mua Trường hợp nhà, công trình xây dựng thời hạn bảo hành bên bán có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi cơng xây dựng, cung ứng thiết bị có trách nhiệm thực việc bảo hành theo quy định pháp luật xây dựng - Thời hạn bảo hành nhà, cơng trình xây dựng thực theo quy định pháp luật xây dựng, nhà ở, trường hợp hết thời hạn bảo hành bên thỏa thuận [6] Theo Điều 85 Luật Nhà “Bảo hành nhà ở” quy định trách nhiệm tổ chức cá nhân bảo hành nhà ở, nội dung bảo hành thời hạn bảo hành nhà nhà chung cư sau [7]: - Tổ chức, cá nhân thi công xây dựng nhà phải bảo hành nhà theo quy định pháp luật xây dựng; tổ chức, cá nhân cung ứng thiết bị nhà phải bảo hành thiết bị theo thời hạn nhà sản xuất quy định Trường hợp đầu tư xây dựng nhà để bán, cho thuê mua bên bán, bên cho thuê mua nhà có trách nhiệm bảo hành nhà ở, Bên bán, bên cho thuê mua nhà có quyền yêu cầu tổ chức, cá nhân thi công xây dựng, cung ứng thiết bị thực trách nhiệm bảo hành theo quy định pháp luật - Nội dung bảo hành nhà bao gồm sửa chữa, khắc phục hư hỏng khung, cột, dầm, sàn, tường, trần, mái, sân thượng, cầu thang bộ, phần ốp, lát, trát, hệ thống cung cấp chất đốt, hệ thống cấp điện sinh hoạt, cấp điện chiếu sáng, bể nước hệ thống cấp nước sinh hoạt, bể phốt hệ thống thoát nước thải, chất thải sinh hoạt, khắc phục trường hợp nghiêng, lún, nứt, sụt nhà nội dung khác theo thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua nhà Đối với thiết bị khác gắn với nhà bên bán, bên cho thuê mua nhà thực bảo hành sửa chữa, thay theo thời hạn quy định nhà sản xuất - Nhà nhà chung cư bảo hành kể từ hoàn thành việc xây dựng nghiệm thu đưa vào sử dụng với thời hạn tối thiểu 60 tháng Như luật thống quy định trách nhiệm bảo hành bên bán bên cho thuê nhà chung cư quy định thời gian thời điểm bắt đầu thực nghĩa vụ bảo hành Thời gian bảo hành nhà chung cư tối thiểu 60 tháng (tương đương năm), trường hợp nhà thầu thi công, cung ứng thiết bị cam kết thời gian bảo hành dài so với quy định pháp luật tính theo thời gian bảo hành cam kết Trong thời gian bảo hành hư hỏng nêu nội dung bảo hành nhà thầu thực Như vậy, thời gian tối thiểu năm kể từ nhà chung cư nghiệm thu đưa vào sử dụng gần khơng cần phải bảo trì Việc bảo trì thời gian thông thường hoạt động bảo dưỡng thường xun, định kỳ trang thiết bị cơng trình Do 98 Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng khoảng thời gian khơng cần nhiều kinh phí cho bảo trì nhà chung cư b Quy định pháp luật bảo trì nhà chung cư - Trách nhiệm phạm vi bảo trì nhà chung cư: Theo Luật Xây dựng, Khoản 3, Điều 126 “Bảo trì cơng trình xây dựng” quy định trách nhiệm thực bảo trì cơng trình xây dựng sau [4]: + Chủ sở hữu người quản lý sử dụng công trình có trách nhiệm bảo trì cơng trình xây dựng, máy, thiết bị cơng trình + Việc bảo trì cơng trình xây dựng, thiết bị cơng trình phải thực theo kế hoạch bảo trì quy trình bảo trì phê duyệt Tại Điều 86 Luật Nhà quy định: “Chủ sở hữu nhà có trách nhiệm thực bảo trì nhà ở; trường hợp chưa xác định chủ sở hữu người quản lý, sử dụng có trách nhiệm bảo trì nhà đó” [7] Theo Điều 107 Luật Nhà “Bảo trì nhà chung cư” quy định bảo trì nhà chung cư bao gồm bảo trì phần sở hữu riêng bảo trì phần sở hữu chung Từ đó, quy định trách nhiệm chủ sở hữu việc bảo trì nhà chung cư Đó “Chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm bảo trì phần sở hữu riêng đóng góp kinh phí để thực bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư” [7] - Nội dung quy trình bảo trì nhà chung cư: Theo Nghị định số 46/2015/NĐ-CP ngày 12/05/2015 Chính phủ “Quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng” quy định nội dung quy trình bảo trì cơng trình xây dựng, lẽ dĩ nhiên bao gồm nhà chung cư sau: “Bảo trì cơng trình xây dựng tập hợp công việc nhằm bảo đảm trì làm việc bình thường, an tồn cơng trình theo quy định thiết kế trình khai thác sử dụng Nội dung bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm một, số tồn cơng việc sau: Kiểm tra, quan trắc, kiểm định chất lượng, bảo dưỡng sửa chữa cơng trình khơng bao gồm hoạt động làm thay đổi cơng năng, quy mơ cơng trình” [8] Nội dung quy trình bảo trì cơng trình xây dựng bao gồm [8]: + Các thơng số kỹ thuật, cơng nghệ cơng trình, phận cơng trình thiết bị cơng trình; + Quy định đối tượng, phương pháp tần suất kiểm tra cơng trình; + Quy định nội dung dẫn thực bảo dưỡng cơng trình phù hợp với phận cơng trình, loại cơng trình thiết bị lắp đặt vào cơng trình; + Quy định thời điểm dẫn thay định kỳ thiết bị lắp đặt vào cơng trình; + Chỉ dẫn phương pháp sửa chữa hư hỏng cơng trình, xử lý trường hợp cơng trình bị xuống cấp; + Quy định thời gian sử dụng cơng trình; + Quy định nội dung, thời gian đánh giá định kỳ cơng trình phải đánh giá an tồn q trình khai thác sử dụng theo quy định pháp luật có liên quan; + Xác định thời điểm, đối tượng nội dung cần kiểm định định kỳ; + Quy định thời điểm, phương pháp, chu kỳ quan trắc cơng trình có u cầu thực quan trắc; + Các dẫn khác liên quan đến bảo trì cơng trình xây dựng quy định điều kiện nhằm bảo đảm an tồn lao động, vệ sinh mơi trường q trình thực bảo trì cơng trình xây dựng - Đóng góp kinh phí bảo trì nhà chung cư: Người mua, thuê mua nhà ở, chủ đầu tư phải đóng kinh phí bảo trì 2% giá trị hộ diện tích khác bán, cho thuê mua (gọi tắt kinh phí bảo trì 2%) cho phần sở hữu chung nhà chung cư; khoản kinh phí tính trước thuế giá trị gia tăng để nộp 99 Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng Người mua, thuê mua trước nhận bàn giao nhà phải nộp kinh phí bảo trì 2% theo quy định vào tài khoản ghi hợp đồng mua bán, thuê mua hộ nộp cho chủ đầu tư để chuyển vào tài khoản ghi hợp đồng mua bán, thuê mua hộ; chủ đầu tư khơng thu kinh phí mà bàn giao hộ diện tích khác nhà chung cư cho người mua, thuê mua chủ đầu tư phải nộp khoản kinh phí bảo trì 2% Đối với phần diện tích nhà mà chủ đầu tư giữ lại không bán chưa bán, chưa cho thuê mua tính đến thời điểm nghiệm thu đưa toàn nhà chung cư vào sử dụng mà thuộc diện phải nộp kinh phí bảo trì 2% cho Ban quản trị nhà chung cư (sau gọi chung Ban quản trị) chủ đầu tư phải chuyển số kinh phí vào tài khoản lập Trường hợp kinh phí bảo trì quy định khơng đủ để thực bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư chủ sở hữu nhà chung cư có trách nhiệm đóng góp thêm kinh phí tương ứng với phần diện tích thuộc sở hữu riêng chủ sở hữu Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư trước ngày 01 tháng năm 2006 mà chưa thu kinh phí bảo trì phần sở hữu chung chủ sở hữu nhà chung cư họp Hội nghị nhà chung cư để thống mức đóng góp kinh phí này; mức đóng góp kinh phí nộp hàng tháng vào tài khoản tiền gửi tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam Ban quản trị nhà chung cư lập đóng phát sinh cơng việc cần bảo trì Trường hợp chủ đầu tư ký hợp đồng mua bán, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư sau ngày 01 tháng năm 2006 mà hợp đồng mua bán, thuê mua nhà khơng có thỏa thuận kinh phí bảo trì chủ đầu tư phải đóng khoản tiền này; trường hợp hợp đồng mua bán, thuê mua nhà mà giá mua, giá thuê mua chưa tính kinh phí bảo trì chủ sở hữu thực đóng khoản kinh phí bảo trì phần sở hữu chung theo quy định Trường hợp nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp để kinh doanh mà phân chia riêng biệt khu chức khác tòa nhà bao gồm khu chức hộ, khu chức kinh doanh, dịch vụ khu chức có phần sở hữu chung tách biệt với phần sở hữu chung tòa nhà, quản lý, vận hành độc lập chủ đầu tư người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư thỏa thuận hợp đồng mua bán, thuê mua việc phân chia tỷ lệ kinh phí bảo trì phần sở hữu chung thành nhiều phần để quản lý, sử dụng theo quy định khoản Điều 109 Luật Nhà - Bàn giao kinh phí bảo trì nhà chung cư: Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày Ban quản trị nhà chung cư thành lập, chủ đầu tư phải chuyển giao kinh phí bảo trì bao gồm lãi suất tiền gửi cho Ban quản trị để thực quản lý, sử dụng theo quy định Luật (Luật Nhà ở) có thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh biết; trường hợp chủ đầu tư khơng bàn giao kinh phí Ban quản trị nhà chung cư có quyền yêu cầu Ủy ban nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà chung cư thực cưỡng chế buộc chủ đầu tư phải thực bàn giao theo quy định Chính phủ [6] Việc bàn giao kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư phải lập thành biên có xác nhận chủ đầu tư đại diện Ban quản trị; trường hợp thực cưỡng chế phải có thêm xác nhận bên tổ chức cưỡng chế đại diện tổ chức tín dụng thực chuyển kinh phí đại diện bên xử lý tài sản chủ đầu tư (nếu có xử lý tài sản chủ đầu tư) - Quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư: Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư có nhiều chủ sở hữu thực theo quy định Luật Nhà sau [6]: Chủ đầu tư phải mở tài khoản toán tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để nhận tiền bảo trì người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư nộp; 100 Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng mở tài khoản, chủ đầu tư phải ghi rõ tên tài khoản tiền gửi kinh phí bảo trì nhà chung cư hình thức có kỳ hạn Chủ đầu tư phải ghi thống tài khoản mở hợp đồng mua bán, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư ký với khách hàng (bao gồm số tài khoản, tên tài khoản tên tổ chức tín dụng nơi mở tài khoản này); Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày thu kinh phí người mua, thuê mua hộ diện tích khác nhà chung cư, chủ đầu tư có trách nhiệm gửi vào tài khoản tiền gửi tiết kiệm mở tổ chức tín dụng hoạt động Việt Nam để quản lý kinh phí thơng báo cho quan quản lý nhà cấp tỉnh nơi có nhà chung cư biết Kinh phí bảo trì sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư, không sử dụng cho việc quản lý vận hành nhà chung cư mục đích khác; trường hợp nhà chung cư phải phá dỡ mà kinh phí bảo trì chưa sử dụng hết sử dụng để hỗ trợ tái định cư đưa vào quỹ bảo trì phần sở hữu chung nhà chung cư sau xây dựng lại Ban quản trị có trách nhiệm quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì mục đích, hạng mục cần bảo trì theo kế hoạch bảo trì Hội nghị nhà chung cư thơng qua hàng năm Việc sử dụng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung phải có hóa đơn tài chính, có tốn, tốn theo quy định pháp luật tài phải báo cáo Hội nghị nhà chung cư Thành viên Ban quản trị có định sử dụng kinh phí khơng quy định nêu bị xử lý theo quy định pháp luật phải bồi thường thiệt hại Kinh phí bảo trì nhà chung cư có mục đích sử dụng hỗn hợp phải tuân theo quy định sau: + Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung tòa nhà phần sở hữu chung khu hộ chuyển vào tài khoản Ban quản trị lập để quản lý, sử dụng theo quy định; + Đối với phần kinh phí để bảo trì phần sở hữu chung khu kinh doanh, dịch vụ chủ sở hữu khu kinh doanh, dịch vụ tự quản lý, sử dụng để bảo trì phần sở hữu chung khu chức Như luật văn luật quy định rõ trách nhiệm bảo trì, trách nhiệm đóng góp, mức đóng góp, phương thức đóng góp quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Tuy nhiên văn pháp luật chưa ý đến mối quan hệ bảo hành bảo trì nhà chung cư; có nhiều phương thức đóng góp kinh phí bảo trì khác nhau, có phương thức đóng góp kinh phí bảo trì mua bán thuê mua hộ chung cư Về mức đóng kinh phí bảo trì chưa ý đến hạng nhà chung cư khó kiểm sốt tính 2% giá hợp đồng mua bán thuê mua hộ chung cư khơng có thuế giá trị gia tăng mà hợp đồng mua bán, thuê mua chủ đầu tư quản lý Đây vấn đề bất cập dễ tạo điều kiện chủ đầu tư chiếm dụng quỹ bảo trì nhà chung cư gây tranh chấp bàn giao phần kinh phí bảo trì lại chủ đầu tư phép quản lý cho Ban Quản trị 2.2 Thực đóng góp quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư Việc thực đóng góp quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư nhiều nhà chung cư đảm bảo quy định pháp luật Song thực trạng đóng góp quản lý quỹ bảo trì nhà chung cư nhiều tồn tại, hạn chế gây bất bình xã hội nói chung, nhà chung cư nói riêng Thứ nhất: Tại nhiều nhà khu nhà chung cư nay, cư dân chí khơng biết khoản kinh phí bảo trì Điều xuất phát từ vài lý như: - Chủ đầu tư chưa bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị theo quy định không thông báo cho cư dân thông tin khoản tiền kế hoạch bàn giao; - Tòa nhà chưa tổ chức Hội nghị nhà chung cư chưa bầu Ban Quản trị nên chưa có đơn vị tiếp nhận kinh phí bảo trì trường hợp có bàn giao; 101 Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng - Hợp đồng mua bán hộ nhà chung cư ký kết cư dân với chủ đầu tư khơng có quy định rõ ràng trách nhiệm bên liên quan đến việc đóng góp quản lý khoản kinh phí Thứ hai: Chủ đầu tư sử dụng sai mục đích quỹ bảo trì; chiếm dụng quỹ bảo trì; khơng cơng khai việc sử dụng quỹ bảo trì; chậm bàn giao quỹ bảo trì cho Ban Quản trị Những tồn gây thiếu tiền để thực bảo trì cần đến, làm giảm giá đồng tiền bảo trì khơng gửi vào ngân hàng, gây bất bình cư dân trật tự xã hội, tiêu tốn thời gian không cần thiết xã hội (của cư dân, quan quản lý nhà nước có liên quan, ) phải tổ chức hội họp, hòa giải [1] Trong năm 2018 theo Báo cáo 43 địa phương có 215 chung cư có khiếu nại, tranh chấp, có 108 dự án có khiếu nại, tranh chấp chủ đầu tư với cư dân chủ thể có liên quan phạm vi dự án Riêng khiếu nại, tranh chấp kinh phí bảo trì nhà chung cư: 1) có 38/108 dự án chủ đầu tư khơng bàn giao, bàn giao phần, chậm bàn giao kinh phí bảo trì; 2) có 4/108 dự án chủ đầu tư chiếm dụng kinh phí bảo trì vào mục đích khác; 3) có 3/108 dự án chủ đầu tư khơng nộp kinh phí bảo trì phần diện tích riêng 4) có 6/108 dự án bên khơng thống số liệu toán để xác định kinh phí bảo trì chủ đầu tư phải bàn giao cho Ban quản trị [2] Thứ ba: Việc quy định đóng tiền bảo trì nhà chung cư cho phần sở hữu chung đề cập mức đóng góp 2% giá mua, thuê mua hộ theo diện tích (m2 ) hợp đồng mua bán, thuê mua hộ khơng có thuế giá trị gia tăng, chưa ý đến chất lượng phân hạng nhà chung cư Một mặt, chất lượng nhà chung cư khơng hồn toàn phản ánh giá mua, thuê mua hộ, giá mua bán, thuê mua hộ chịu ảnh hưởng quan hệ cung cầu thị trường bất động sản, vị tòa nhà chung cư địa điểm xây dựng, Do đó, hộ tòa nhà chung cư có chất lượng giống chưa có giá mua bán, thuê mua hộ giống Mặt khác, chất lượng cơng trình mức tiện nghi sử dụng phụ thuộc vào hạng nhà chung cư Nhà chung cư có hạng cao chất lượng tiện nghi sử dụng cao, chu kỳ bảo dưỡng, sửa chữa loại khác nhà chung cư có hạng thấp hơn, chi phí cho lần bảo trì cao hơn, thiếu sở khoa học cơng đóng góp tiền bảo trì nhà chung cư Thứ tư: Do nhà chung cư xây dựng đưa vào sử dụng thời điểm khác nhau, chịu điều chỉnh văn pháp luật có thời hiệu nội dung điều chỉnh khác nhau, thiếu thống quy định đóng góp quản lý kinh phí bảo trì nhà chung cư Hiện có phương thức đóng góp kinh phí bảo trì nhà chung cư sau: - Đóng kinh phí bảo trì 2% giá mua, th mua hộ diện tích khác trước thuế giá trị gia tăng; - Đóng kinh phí bảo trì tháng theo thống Hội nghị nhà chung cư; - Đóng kinh phí bảo trì phát sinh cơng việc cần bảo trì 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việt Nam Kinh phí bảo trì nhà chung cư cần thiết nhằm trì tình trạng kỹ thuật đưa vào sử dụng ban đầu, tạo môi trường sống văn minh, đại Quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việt Nam vấn đề lớn, phức tạp chịu tác động nhân tố khách quan, vĩ mô nhân tố nội thuộc chủ thể có liên quan đến quản lý, sử dụng nhà chung cư Các nhân tố bao gồm: - Quy mơ tính chất nhà chung cư Việt Nam; - Hệ thống văn pháp luật quản lý, sử dụng nhà chung cư văn pháp luật khác có liên quan; - Quy mơ tính chất cơng việc bảo trì nhà chung cư; 102 Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng - Mối quan hệ bảo hành bảo trì nhà chung cư; - Nhận thức thu nhập chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư; - Ý thức trách nhiệm trình độ quản lý chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư; - Thực thi công vụ quan quản lý nhà nước có liên quan 2.4 Các rào cản đến quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việt Nam Từ phân tích thực trạng sở pháp lý thực tiễn quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư cho thấy có nhiều rào cản gây khó khăn cho cơng tác quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư, gồm: - Nhà chung cư Việt Nam đa dạng, xây dựng nhiều giai đoạn phát triển xã hội, có chất lượng cơng trình khác chịu tác động văn pháp luật khác nhau; - Hệ thống văn pháp luật lĩnh vực thời gian gần hoàn thiện bộc lộ nhiều bất cập, thiếu cụ thể triển khai thực hiện; - Chủ sở hữu, người sử dụng nhà chung cư có nhận thức thu nhập không đồng đều; - Chưa xem xét đầy đủ mối quan hệ bảo hành bảo trì yếu tố tác động đến cơng việc bảo trì, bất cập phương thức mức đóng góp kinh phí bảo trì nhà chung cư; - Việc xác định cơng việc bảo trì nhà chung cư khó khăn phức tạp, khó khăn việc xác định chu kỳ sửa chữa nội dung công 12 việc sửa chữa theo chu kỳ; - Ý thức trách nhiệm trình độ quản lý chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư chưa tốt; - Thực thi công vụ quan quản lý nhà nước có liên quan chưa liệt - Thực thi công vụ quan quản lý nhà nước có liên quan chưa liệt; hoàn Các giải phápquản hoàn lý thiện quản lý đóng sử dụng kinh trìchung cư Việt Các giải pháp thiện đóng góp sửgóp dụng kinh phí bảophítrìbảo nhà nhà chung cư Việt Nam Nam Xuất phát tư tồn tại, hạn chế rào cản nêu trên, nhóm tác giả đề xuất Xuất phát hạnhồn chếthiện cản góp nêuvàtrên, nhóm đề xuất mộttừ sốcác giải tồn pháptại, nhằm quảnrào lý đóng sử dụng quỹtác bảogiả trì nhà chungmột số giải pháp nhằm hồn cư thiện quản lý đóng góp sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư thời thời gian tới nhằm đạt mục tiêu nghiên cứu xác định thể tronggian tới nhằm đạt mục tiêu nghiên xác định thể Hình Hình 1cứu dướiđã Các giải pháp hồn thiện quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Giải pháp phương thức mức đóng góp kinh phí bảo trì Tăng cường tính cơng khai, minh bạch quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì Mục tiêu: 1) Giảm thiểu tranh chấp đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư; 2) Tăng cường văn minh đô thị ổn định sống cư dân Hình Các giải pháp hồn thiện quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Hình Các giải pháp hồn thiện quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư 3.1 Giải pháp mức đóng góp phương thức đóng góp kinh phí bảo trì nhà chung cư a) Giải pháp mức đóng góp phương thức đóng góp kinh phí bảo trì nhà - Về mức đóng chung cư góp kinh phí bảo trì nhà nhà chung cư: Cần xem xét thêm sở tính tiền bảo trì theo hạng nhà chung cư, đóng kế hoạch bảophí trìbảo nhàtrìchung hằngcư:năm yếucơtốsởdiện tích sử dụng - Về mức góp kinh nhà nhàcư chung Cần bên xem cạnh xét thêm hộ; tính tiền bảo trì theo hạng nhà chung cư, kế hoạch bảo trì nhà chung cư năm bên - Về phương thức góp cạnh yếu tố đóng diện tích sử tiền dụngbảo trì: hộ; Quy định đóng tiền bảo trì khơng phải theo đợt mua, thuê mua hộ mà theo tháng, thờitrìhạn 60phải tháng, tương đương - Về phương thức đóng góp đóng tiền bảo trì: Quy định đóngtrong tiền bảo khơng thời gian bảo hành chung cư kể từmua nhàhộchung cư bàn giao đưa vào sử dụng phát theo đợtnhà mua, thuê mà đóng theo tháng, thời hạn 60 tháng, tương đương thời gian bảo hành nhà chung cư kể từ nhà chung cư bàn giao đưa vào sử dụng 103 phát sinh công việc cần bảo trì đòi hỏi kinh phí nhiều so với tiền bảo trì đóng góp, kể tiền lãi tích lũy Mức đóng góp kinh phí bảo trì dựa sở kế hoạch bảo trì nhà chung cư Kế hoạch bảo trì nhà chung cư lập cho thời gian sử dụng cơng trình vào Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Công nghệ Xây dựng sinh công việc cần bảo trì đòi hỏi kinh phí nhiều so với tiền bảo trì đóng góp, kể tiền lãi tích lũy Mức đóng góp kinh phí bảo trì dựa sở kế hoạch bảo trì nhà chung cư Kế hoạch bảo trì nhà chung cư lập cho thời gian sử dụng cơng trình vào chất lượng, cấp cơng trình hạng nhà chung cư Thông tư số 31/2016/TT-BXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 Bộ Xây dựng Quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư (gọi tắt Thông tư 31) quy định [9]: Điều Mục đích yêu cầu việc phân hạng, công nhận hạng nhà chung cư: Nhà chung cư phân thành nhiều hạng khác để xác định giá trị nhà chung cư thực quản lý giao dịch thị trường Điều Tiêu chí phân hạng nhà chung cư Việc phân hạng nhà chung cư xác định sở 04 nhóm tiêu chí sau đây: 1) Nhóm tiêu chí quy hoạch - kiến trúc 2) Nhóm tiêu chí hệ thống, thiết bị kỹ thuật 3) Nhóm tiêu chí dịch vụ, hạ tầng xã hội 4) Nhóm tiêu chí chất lượng, quản lý, vận hành Như theo Điều Thông tư 31 giá trị nhà chung cư thực quản lý giao dịch thị trường gắn liền với hạng nhà chung cư, tức liên quan đến giá trị mua bán thuê mua hộ nhà chung cư Thứ hai, theo Điều có tiêu chí liên quan đến cơng việc bảo trì mức chi phí bảo trì, tiêu chí thứ thứ Các tác dụng giải pháp này, bao gồm: + Linh hoạt đóng góp tiền bảo trì theo u cầu cơng việc bảo trì Vì nhiều năm đầu, sau đưa nhà chung cư vào sử dụng nhu cầu bảo trì khơng nhiều, chưa kể chế độ bảo hành nhà thầu xây dựng, nhà cung ứng thiết bị; + Góp phần hạn chế việc sử dụng quỹ bảo trì khơng mục đích chiếm dụng lượng lớn tiền bảo trì đơn vị giao thu quản lý, sử dụng quỹ bảo trì nhà chung cư; + Mặt khác, tác động đến thị trường bất động sản Đó làm giảm giá mua, thuê mua hộ, tạo điều kiện cho cư dân chi tiền mua, thuê mua hộ lớn từ đầu, nhóm cư dân có thu nhập thấp 3.2 Giải pháp tăng cường tính cơng khai, minh bạch quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việc xác định mức đóng góp phương thức đóng góp kinh phí bảo trì phù hợp xảy tình trạng chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư chiếm dụng sử dụng khơng mục đích, khơng minh bạch kinh phí bảo trì nhà chung cư, từ gây tranh chấp kinh phí bảo trì nhà chung cư Do cần thiết phải tăng cường tính cơng khai, minh bạch quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Các biện pháp cụ thể để thực giải pháp là: - Tăng cường kiểm soát quan quản lý nhà nước cấp có liên quan nhằm nhanh chóng phát hiện, xử lý chủ đầu tư, Ban Quản trị nhà chung cư cố tình sử dụng sai mục đích chiếm dụng tiền bảo trì nhà chung cư Cơ quan quản lý nhà nước có thẩm quyền thực biện pháp quản lý mạnh mẽ mặt tài phong tỏa tài khoản chủ đầu tư, không chấp thuận dự án xây dựng nhà chung cư chủ đầu tư có sai phạm lớn, chây ỳ thực kết luận quan nhà nước có thẩm quyền - Nâng cao trình độ trách nhiệm chủ đầu tư, Ban Quản trị nhà chung cư Tăng cường tuyên truyền phương tiện thông tin đại chúng quy định pháp luật công bố danh sách chủ đầu tư, Ban quản trị có sai phạm quản lý tiền bảo trì nhà chung cư 104 Mùi, T V cs / Tạp chí Khoa học Cơng nghệ Xây dựng - Soạn thảo mẫu hợp đồng mua bán, thuê mua hộ, quy định rõ ràng nội dung kinh phí bảo trì Các khung mẫu liên quan đến quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì bắt buộc phải có mẫu hợp đồng - Quy định việc tổ chức giám sát cộng đồng nhà chung cư quản lý, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Ban giám sát cộng đồng nhà chung cư Hội nghị nhà chung cư định Kết luận Quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư vấn đề lớn, phức tạp Việt Nam tác động mạnh mẽ đến phát triển đô thị văn minh, đại với mơi trường sống an tồn thoải mái Quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư chịu ảnh hưởng nhiều yếu tố khách quan chủ quan: từ quy định văn pháp luật đến quan quản lý nhà nước, chủ đầu tư, Ban quản trị nhà chung cư cư dân Do cần xem xét việc quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư cách tổng thể, khoa học thực tiễn để có giải pháp hồn thiện phù hợp, khả thi Các giải pháp đề xuất vừa có tính cấp bách, vừa có tính lâu dài thực cách đồng Trong biện pháp thực hai giải pháp có tính đột phá biện pháp hồn thiện phương thức mức thu kinh phí bảo trì, tăng cường cơng tác kiểm sốt quan quản lý nhà nước có thẩm quyền quy định giám sát cộng đồng quản lý đóng góp, sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Tài liệu tham khảo [1] Mùi, T V., Giang, H V (2018) Quản lý sử dụng bảo trì nhà nhà chung cư địa bàn thành phố Hà Nội Báo cáo tổng kết đề tài cấp trường trọng điểm, mã số: 154-2017/KHXD-TĐ, Trường Đại học Xây dựng, Hà Nội [2] Vietnamnet (2019) Tồn cảnh 108 điểm nóng tranh chấp chung cư năm 2018 Truy cập tháng 5/2019 [3] VnExpress (2019) Đề xuất bỏ quy định nộp 2% phí bảo trì mua nhà chung cư Truy cập ngày 8/3/2019 [4] Quốc hội Việt Nam (2014) Luật Xây dựng Số 50/2014/QH13 [5] Chính phủ Việt Nam (2015) Nghị định quy định chi tiết hướng dẫn thi hành số điều Luật Nhà Số 99/2015/NĐ-CP [6] Quốc hội Việt Nam (2014) Luật Kinh doanh bất động sản Số 66/2014/QH13 ngày 25 tháng 11 năm 2014 Hà Nội [7] Quốc hội Việt Nam (2014) Luật Nhà Số 65/2014/QH13 [8] Chính phủ Việt Nam (2015) Nghị định Quản lý chất lượng bảo trì cơng trình xây dựng Số 46/2015/NĐ-CP [9] Bộ Xây dựng (2016) Thông tư Quy định việc phân hạng công nhận hạng nhà chung cư Số 31/2016/TTBXD ngày 30 tháng 12 năm 2016 105 ... chung cư; - Đóng kinh phí bảo trì phát sinh cơng việc cần bảo trì 2.3 Các nhân tố ảnh hưởng đến quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Việt Nam Kinh phí bảo trì nhà chung cư cần... thiện quản lý đóng góp sử dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư 3.1 Giải pháp mức đóng góp phương thức đóng góp kinh phí bảo trì nhà chung cư a) Giải pháp mức đóng góp phương thức đóng góp kinh phí bảo. .. liệt; hoàn Các giải phápquản hoàn lý thiện quản lý đóng sử dụng kinh tr chung cư Việt Các giải pháp thiện đóng góp s góp dụng kinh phí bảophítr bảo nhà nhà chung cư Việt Nam Nam Xuất phát tư tồn