Đang tải... (xem toàn văn)
Nhằm đa dạng hóa các cách xác định hao mòn, bài viết đề xuất mở rộng cách tính trong phương pháp tuổi đời, điều chỉnh công thức tính tỷ lệ chất lượng còn lại của công trình đồng thời bổ sung thêm các ví dụ minh họa cho các phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn của công trình.
Tham khảo Điều chỉnh cách xác định tỷ lệ hao mòn cơng trình Quyết định 129/BTC TS Nguyễn Ngọc Vinh P Trường Đại học Kinh tế TP HCM hương pháp chi phí vận dụng phổ biến nghiệp vụ thẩm định giá bất động sản (BĐS) nước ta, điểm khó khăn phương pháp làm xác định tỷ lệ hao mòn cơng trình (tài sản gắn liền với đất) cách tương đối xác tin cậy Hiện Tiêu chuẩn (TC) số 8, Quyết định 129/BTC ban hành ngày 31/12/2008 có hướng dẫn cách xác định tỷ lệ hao mòn cơng trình sử dụng rộng rãi công ty thẩm định giá, nhiên trình triển khai thực cách xác định phát sinh bất cập Nhằm đa dạng hóa cách xác định hao mòn, tác giả đề xuất mở rộng cách tính phương pháp tuổi đời, điều chỉnh cơng thức tính tỷ lệ chất lượng lại cơng trình đồng thời bổ sung thêm ví dụ minh họa cho phương pháp xác định tỷ lệ hao mòn cơng trình Từ khóa: Hao mòn cơng trình, xác định tỷ lệ hao mòn cơng trình, thẩm định giá, phương pháp chi phí Cơ sở lý luận Theo Tiêu chuẩn số (Quyết định 129/BTC), giá trị hao mòn tài sản giảm dần giá trị sử dụng giá trị tài sản tham gia vào hoạt động sản xuất kinh doanh, sử dụng theo mục đích sử dụng tài sản, bào mòn yếu tố tự nhiên, tiến kỹ thuật…trong trình hoạt động tài sản Theo Đồn Văn Trường (2006), giảm giá tích lũy mát giá trị lý tạo khác chí phí thay tài sản với giá trị thị trường tài sản giống thời điểm thẩm định giá Có ngun nhân gây giảm giá tích lũy: giảm giá tự nhiên, giảm giá lỗi thời chức năng, giảm giá tác động bên Giảm giá tự nhiên hư 72 hỏng, xuống cấp trình sử dụng ví dụ mối mọt, rỉ sét, lún sụt, bong tróc…do tác động từ việc khai thác sử dụng ảnh hưởng thời tiết, thiên tai Giảm giá lỗi thời chức phát sinh sai sót thiết kế trần q thấp, nhà vệ sinh hay bố trí diện tích sử dụng không hợp lý, thiếu đầy đủ kết cấu, thiếu chức khác làm cho hạn chế việc sử dụng tài sản có hiệu trần tường thiếu cách âm…Giảm giá tác động bên khói bụi, tiếng ồn, quy định xây dựng quy hoạch như: khống chế độ cao trình, khoảng lùi, khơng cho phép làm hầm… làm giảm sút tính hữu dụng cơng trình hay tác động sách thuế, suy thối kinh tế, sách tín dụng, thay đổi quy mơ dân số Như lý thuyết hao PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 10 (20) - Tháng 05-06/2013 mòn nguyên nhân: nhiên, tính giá trị hao mòn cơng trình thẩm định giá BĐS, thẩm định viên nước tách làm dạng để ước lượng giá trị hao mòn, số lượng chi tiết kết cấu cơng trình đa dạng phức tạp, tuổi đời kinh tế hạn mục móng, sàn, tường, mái …cũng khác việc ước lượng tổng giá trị hao mòn (bao gồm dạng hao mòn) phương pháp thường xuyên vận dụng so với phương pháp tính hao mòn chi nhỏ Theo tài liệu Viện Thẩm định giá Mỹ, việc tính tỷ lệ hao mòn cơng trình tiếp cận chi phí (The Cost Approach) thực phương pháp là: phương pháp chiết trừ từ thị trường (The Market Extraction Method); phương pháp tuổi đời (The Age- Tham khảo Life Method) phương pháp chia nhỏ (The Breakdown Method) (Nguồn: The Appraisal Of Real Estate, 1980) l Phương pháp tuổi đời ước tính tổng hao mòn cơng trình dựa tuổi đời kinh tế, tuổi đời hiệu tuổi đời kinh tế lại với nội dung sau: - Tuổi đời kinh tế (Economic life) thời gian mà công trình tồn từ lúc xây dựng xong thời điểm cơng trình chấm dứt đóng góp vào giá trị BĐS - Tuổi đời hiệu (Effective age) khoảng thời gian thực tế mà công trình phục vụ cho người chủ sở hữu từ lúc xây dựng xong thời điểm có tính đến việc tu, bảo trì tình trạng khai thác sử dụng - Tuổi đời kinh tế lại (Remaining economic life) khoảng thời gian lại cơng trình đóng góp vào giá trị BĐS l Phương pháp chiết trừ từ thị trường tính tổng hao mòn qua phương thức sau: từ số liệu thị trường thẩm định viên ước lượng tỷ lệ hao mòn bình qn hàng năm cơng trình tương đồng, sau vận dụng tỷ lệ hao mòn cho cơng trình BĐS thẩm định l Phương pháp chia nhỏ tính chi tiết dạng hao mòn là: hao mòn vật lý, hao mòn chức hao mòn ngoại vi Việc ước tính hao mòn dựa khái niệm tuổi đời hữu ích, tuổi đời thực tế tuổi đời hữu ích lại, viết khơng đề cập sâu đến phương pháp Ở nước ta TC số QĐ 129/BTC có quy định phương pháp xác định hao mòn cơng trình là: phương pháp chiết trừ từ thị trường, phương pháp tuổi đời (giống tài liệu Mỹ), phương pháp tính theo kết cấu Theo Đồn Định Kiên cộng sự, kết cấu tập hợp phận bố trí liên kết để chịu lực được, đảm bảo vững cứng, ổn định cơng trình xây dựng (nguồn: www.ketcau.com) Như kết cấu cơng trình hiểu phận liên kết chủ đạo chịu lực, đảm bảo tính vững cứng ổn định cơng trình móng, khung cột, tường, sàn, kết cấu đỡ mái mái Nhằm vận dụng phương pháp tính theo kết cấu nêu, thẩm định viên thường xuyên đánh giá tỷ lệ chất lượng lại kết cấu từ suy diễn tỷ lệ chất lượng lại cơng trình Những bất cập cách xác định tỷ lệ hao mòn cơng trình Theo nghiên cứu tác giả, việc ban hành TC số QĐ 129/BTC cho thấy quan quản lý có cố gắng việc chuẩn hóa nghề nghiệp, giúp cho thẩm định viên có sở việc ước lượng tỷ lệ hao mòn cơng trình phương pháp chi phí Tuy nhiên trình thực phát sinh bất cập: - Trong TC số quan quản lý có nhầm lẫn cho phương pháp hướng dẫn xác định hao mòn tự nhiên (trang 4, TC số 8) Theo quan điểm tác giả điều chưa chuẩn xác, phương pháp chiết trừ từ thị trường phương pháp tuổi đời điều tính tổng hao mòn cơng trình, có nghĩa khơng tách riêng hao mòn tự nhiên, hao mòn chức hao mòn ngoại vi, điều khẳng định tài liệu Viện Thẩm định giá Mỹ (The Appraisal Of Real Estate, 1980, chapter 16, p.383) Việc phân chia làm dạng hao mòn tự nhiên, chức ngoại vi có phương pháp chia nhỏ phương pháp nêu không đề cập TC số nước ta - Mục tiêu phương pháp chi phí ước tính tỷ lệ lại cơng trình hướng dẫn dừng lại tỷ lệ hao mòn, việc chuyển đổi cơng thức tính sang hướng xác định tỷ lệ lại cơng trình cần thiết - Phương pháp tuổi đời TC số phương pháp thường xuyên vận dụng cần có phép tính đa dạng để thẩm định viên tiếp cận phương pháp từ nhiều thông số khác Thực tế cho thấy đại lượng tuổi đời hiệu quả, tuổi đời kinh tế tuổi đời kinh tế lại có mối tương quan với Về lý thuyết chuyển hóa cơng thức tính tỷ lệ lại cơng trình nhiều dạng khác nhau, điều trình bày chi tiết phần - Trong TC số chưa có ví dụ cho việc vận dụng phương pháp tính theo kết cấu Chúng ta điều biết mơ hình, cơng thức cần có ví dụ minh họa để thẩm định viên nhận thức tốt phương thức vận dụng cho trường hợp Môt số đề xuất xác định tỷ lệ chất lượng lại cơng trình Dưới giác độ nghiên cứu, tác giả đề xuất số kiến nghị nhằm hoàn thiện vấn đề nêu trên, nội dung đề xuất sau: - Điều chỉnh nội dung: Việc ước tính hao mòn tự nhiên theo cách TC số thành việc ước Số 10 (20) - Tháng 05-06/2013 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 73 Tham khảo tính hao mòn theo cách góp kết cấu i tổng giá trị cho phù hợp với nội dung phân cơng trình; n: số nlượng kết cấu n tích phần H ki xTchỉnh H cơng xT trình Điều ki - Điều chỉnh cách tính tỷ lệ thành:i =1 ki ki i =1 % = H % = H n n lại cơng trình thay tính T Tki x Tki : tỷ lệ hao mòn Mối quan hệ D% = Tkkii (5) i =1 i =1 tỷ lệ hao mòn (ký hiệu H%) tỷ lệ chất lượng lại cơng trình (ký hiệu D%) hiệu số Trong tỷ lệ chất 100%, ví dụ ta xác định lượng lại kết cấu H%= 20% điều có nghĩa D% = thứ i 100% - H% = 100% - 20% = 80% Vì Hki tính tỷ lệ 100% Tuy nhiên trình vận dụng mối quan hệ với phương pháp chi phí thẩm định Hki : giá trị BĐS thẩm định viên sử dụng cơng thức tính sau: = 100% - Hki GTBDS = GTĐ + GTXD x D% (1) Trong đó: GTBDS :giá trị BĐS - Đa dạng hóa cách tính D% thẩm định; GTĐ : giá trị lô đất; phương pháp tuổi đời GTXD: giá trị xây cơng trình Phương pháp tuổi đời vận Do việc ước lượng trực dụng rộng rãi tiếp cận chi tiếp D% điều cần thiết so phí nước ta từ cơng thức số muốn với H% Từ lập luận tác giả tính D% cần có TĐHQ đề xuất tính D% cho phương pháp TĐKT đơi nguồn liệu tuổi đời phương pháp tính theo từ thị trường khơng trực tiếp cung kết cấu là: cấp cho thẩm định viên số liệu - Công thức gốc phương này, việc đa dạng hóa cách pháp tuổi đời là: tính D% theo tuổi đời giúp cho H% = TĐHQ / TĐKT x 100% việc thực phương pháp chi phí (2) dễ tiếp cận Đề xuất dạng Trong đó: H%: tỷ lệ hao mòn cơng thức tính D% bổ sung: cơng trình; TĐHQ: tuổi đời hiệu * Từ: quả; TĐKT: tuổi đời kinh tế Điều D% = - (TĐHQ/ TĐKT) chỉnh thành = (TĐKT - TĐHQ) / TĐKT D% = 100% - (TĐHQ / TĐKT x = TĐKTCL / TĐKT 100%) hay: Kết luận: D% = - (TĐHQ / TĐKT ) (3) D% = TĐKTCL / TĐKT (6) Trong D% tỷ lệ chất lượng lạin cơng trình Trong đó: TĐKTCL: tuổi đời kinh n - Cơng thức phương pháp tế lại H ki xT ki H ki xT ki tính theo kết cấu chính: * Từ : H % = i =1 n H % = i =1 n D% = - (TĐHQ/ TĐKT) T T H% = (Hki kix Tki) : Tkkii (4) = - (1/ TĐKT) TĐHQ i =1 i =1 = - (100% : TĐKT) TĐHQ Trong đó: H%: hao mòn =1 - x TĐHQ cơng trình xây dựng tính theo tỷ Kết luận: lệ %, Hki : tỷ lệ hao mòn kết D% = - x TĐHQ (7) cấu i theo tỷ lệ; Tki: tỷ trọng đóng Trong : ∑ ∑ ∑ ∑ 74 ∑ ∑ PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP Số 10 (20) - Tháng 05-06/2013 ∑ ∑ : suất hao mòn bình qn hàng năm * Khi vận dụng phương pháp chiết suất từ thị trường nhằm tính hao mòn cơng trình BĐS tương đồng thẩm định viên sử dụng cơng thức sau: Ta tính trực tiếp D% qua giá trị: D% = / (8) Trong : :giá trị lại cơng trình - Đề xuất bổ sung số ví dụ hướng dẫn cách xác định D% Ví dụ phương pháp tuổi đời - BĐS có tuổi đời kinh tế lại 45 năm, tuổi đời kinh tế 60 năm, vận dụng công thức tính được: D% = TĐKTCL / TĐKT = 45/60 = 0,75 hay: D% = 75% - BĐS có tuổi đời hiệu 10 năm, suất hao mòn bình qn hàng năm 2%, vận dụng cơng thức ta tính được: D% = X TDHQ = - 0,02 X 10 = 0,8 hay: D% = 80% - BĐS có giá trị lại 1,8 tỷ đồng, biết giá trị xây tỷ đồng, vận dụng cơng thức ta tính được: D% = / = 1,8 / = 0,9 hay: D% = 90% Ví dụ phương pháp hao mòn theo kết cấu BĐS thẩm định là nhà tầng mái ngói có khu phụ riêng qua sử dụng, đánh giá tỷ lệ hao mòn Tham khảo cơng trình theo tỷ lệ 100% sau: móng: 8%, tường 12%, sàn, nền: 10%, kết cấu đỡ mái: 14% mái: 16% Tổng kết số liệu ta có bảng sau: Tính D% theo cơng thức D% = (0,92 x 0,1 + 0,88 x 0,16 + 0,9 x 0,15 + 0,86 x 0,04 + 0,84 x 0,11) : (0,1 + 0,16 + 0,15 + 0,04 + 0,11 = 0,8832 hay 88,32% Tỷ lệ kết cấu i % Tỷ lệ hao mòn % Tỷ lệ chất lượng lại % (1) (2) (3) (4) (5) Móng 10 92 9,2 Tường, vách 16 12 88 14,08 Sàn, 15 10 90 13,5 Kết cấu đỡ mái 14 86 3,44 Mái 11 16 84 9,24 Tổng cộng 56 - - 49,46 Kết cấu Tỷ lệ chất lượng lại cơng trình 88,32% D% : Diễn giải: Cột thể kết cấu chính; cột có từ phụ lục số Thơng tư Liên tịch số 13/LB-TT có tỷ trọng đóng góp kết cấu thứ i; cột ghi lại tỷ lệ hao mòn kết cấu thẩm định viên đánh giá theo tỷ lệ 100%; cột tỷ lệ chất lượng lại kết cấu i tính tỷ lệ 100% có tính cách lấy 100% - cột 3; cột tỷ lệ chất lượng lại kết cấu i tính tỷ trọng đóng góp thực tế xác định quy tắc tam suất ví dụ sau: Tỷ lệ lại kết cấu i % Đề xuất trình bày dạng bảng nhằm tính D% phương pháp tính theo kết cấu giúp cho thẩm định viên có định dạng thống nhất, dễ hiểu đơn giản trình thực Kết luận TC số 8, QĐ 129/BTC góp phần hỗ trợ cho thẩm định viên có thêm sở tác nghiệp, nhiên nghề thẩm định giá nước ta nghề thiếu từ sở lý luận đến triển khai thực số điểm cần hoàn thiện, bổ sung Từ nghiên cứu tác giả đề xuất kiến nghị điều chỉnh việc tính Móng chiếm 10% Nếu hồn tồn tương đương 100% Còn lại M% = ? Đánh giá tỷ lệ chất lượng lại móng 92% Qua quy tắc tam suất tìm tỷ lệ chất lượng lại móng là: 0,10 x 0,92 : = 9,2% hóa cách tính D% phương pháp tuổi đời bổ sung số ví dụ hướng dẫn cách xác định D% Chắn chắn đề xuất chưa làm cho TC số trở nên hoàn hảo kỳ vọng đề xuất góp phần nhỏ nâng cao chất lượng nghiệp vụ thẩm định giá nước nhàl TÀI LIỆU THAM KHẢO Appraisal Institute, The appraisal of real estate (1980), twelfth edition, Bộ Tài chính, Cục Quản lý giá (2007), Tài liệu bồi dưỡng kiến thức ngắn hạn chuyên ngành thẩm định giá, II, NXB Hà Nội Bùi Đức Tiển (1993), Phân cấp đánh giá cơng trình xây dựng bản, Hội KHKT xây dựng TP HCM Đoàn Văn Trường (2006), Tuyển tập phương pháp thẩm định giá trị tài sản, NXB Khoa học kỹ thuật Kết cấu gì? http://www.ketcau.com/ forum/showthread.php?t=2336, Nguyễn Thế Phượng (2011), Thẩm định giá bất động sản, NXB Phương Đông Quyết Định 206/2003/QĐ-BTC ban hành ngày 12/12/2003 việc ban hành chế độ quản lý, sử dụng trích khấu hao tài sản cố định Bộ Tài Thơng tư Liên tịch số 13/LB-TT ban hành ngày 18/8/1994 Bộ Xây dựng – Tài – Ban Vật giá phủ việc Hướng dẫn phương pháp xác định giá trị lại nhà bán nhà thuộc sở hữu nhà nước cho người thuê Tiêu chuẩn số 8, Quyết định 129/BTC ban hành ngày 31/12/2008 việc ban hành tiêu chuẩn thẩm định giá VN đợt Tài liệu khóa học bồi dưỡng thẩm định viên giá (2006) Quy trình thẩm định giá bản, Viện Thẩm định giá Mỹ hao mòn tự nhiên TC số thành tổng hao mòn dành cho phương pháp: chiết trừ tuổi đời cho phù hợp với sở lý luận; điều chỉnh cách tính tỷ lệ lại cơng trình thay tính đến tỷ lệ hao mòn; đa dạng Số 10 (20) - Tháng 05-06/2013 PHÁT TRIỂN & HỘI NHẬP 75 ... cơng trình tương đồng, sau vận dụng tỷ lệ hao mòn cho cơng trình BĐS thẩm định l Phương pháp chia nhỏ tính chi tiết dạng hao mòn là: hao mòn vật lý, hao mòn chức hao mòn ngoại vi Việc ước tính hao. .. hao mòn Mối quan hệ D% = Tkkii (5) i =1 i =1 tỷ lệ hao mòn (ký hiệu H%) tỷ lệ chất lượng lại cơng trình (ký hiệu D%) hiệu số Trong tỷ lệ chất 100%, ví dụ ta xác định lượng lại kết cấu H%= 20% điều. .. (100% : TĐKT) TĐHQ Trong đó: H%: hao mòn =1 - x TĐHQ cơng trình xây dựng tính theo tỷ Kết luận: lệ %, Hki : tỷ lệ hao mòn kết D% = - x TĐHQ (7) cấu i theo tỷ lệ; Tki: tỷ trọng đóng Trong : ∑ ∑ ∑ ∑