Đang tải... (xem toàn văn)
Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả, đáp ứng yêu cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương. Trong bối cảnh đó, đề tài “Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” được thực hiện để tìm hiểu về giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa bàn nghiên cứu.
ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƯỜNG ĐẠI HỌC KHOA HỌC TỰ NHIÊN Nguyễn Thị Thu Hà NGHIÊN CỨU BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT Ở TẠI HUYỆN THANH OAI, TP HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH TĨM TẮT LUẬN VĂN THẠC SỸ KHOA HỌC Hà Nội – 2015 Cơng trình được hồn thành tại Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, Đại học Quốc gia Hà Nội Người hướng dẫn khoa học: TS. Nguyễn Đình Bồng Phản biện 1: PGS.TS Trần Văn Tuấn Phản biện 2: TS. Thái Thị Quỳnh Như Luận văn được bảo vệ trước Hội đồng chấm luận văn thạc sĩ họp tại: Trường Đại học Khoa học Tự nhiên, ĐHQGHN Vào hồi 14 giờ 00 ngày 15 tháng 12 năm 2015 Có thể tìm hiểu luận văn tại: Trung tâm Thơng tin Thư viện ĐHQG LỜI MỞ ĐẦU Đất đai là nguồn tài ngun q giá của mỗi quốc gia. Khi xã hội ngày càng phát triển kinh tế ngày càng tăng, nhu cầu sinh sống của con người ngày càng lớn, thì giá trị mà đất đai mang lại ngày càng cao và đất đai ngày càng trở nên có giá trị Giá đất là thước đo kinh tế của đất, phản ánh đúng giá đất sẽ thúc đẩy việc sử dụng đất ngày càng có lợi, giúp các bên tham gia thị trường bất động sản ra quyết định nhanh chóng, thúc đẩy sự phát triển thị trường bất động sản điều tiết quan hệ cung – cầu. Mặt khác, giúp nhà nước đưa ra các quyết định quan trọng trong việc quản lý đất đai và thị trường bất động sản Luật Đất đai 2003 đã xác định đất có giá và giá đất ở Nhà nước là căn cứ để tính thuế, thu tiền sử dụng đất khi Nhà nước cho th đất, giao đất có thu tiền sử dụng đất, bồi thường khi nhà nước thu hồi đất. Luật Đất đai 2013 tiếp tục kế thừa và phát triển các quy định về giá đất ở của Luật Đất đai 2003 Từ ngày 01/8/2008 theo Nghị quyết của Quốc Hội, tồn bộ tỉnh Hà Tây (trong đó có huyện Thanh Oai) đã được sát nhập về thủ đơ Hà Nội. Việc mở rộng ranh giới thủ đơ Hà Nội sẽ tạo khơng gian phía Tây Nam Thủ đơ có điều kiện địa hình, địa chất phù hợp, mơi trường cảnh quan đẹp, đáp ứng nhu cầu đất đai để phát triển một số khu chức năng quan trọng của thủ đơ, các cơng trình đầu mối hạ tầng kỹ thuật, các dự án mang tầm quốc gia, quốc tế. Việc nắm bắt được giá đất ở và biến động giá đất ở ở tại địa bàn huyện là rất cần thiết, phục vụ cho việc quản lý và sử dụng đất đai một cách hợp lý và có hiệu quả, đáp ứng u cầu phát triển Thị trường bất động sản của địa phương Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính” để tìm hiểu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa bàn nghiên cứu CHƯƠNG 1: TỔNG QUAN VỀ GIÁ ĐẤT VÀ ĐỊNH GIÁ ĐẤT 1.1 Cơ sở lý luận về giá đất ở và định giá đất 1.1.1 Đất đai, sở hữu đất đai, địa tô và giá đất 1.1.1.1 Đất đai và bất động sản a. Đất đai “Đất đai là một diện tích cụ thể của bề mặt trái đất, gồm tất cả các cấu thành của mơi trường sinh thái ngay trên và dưới bề mặt đó: bao gồm khí hậu bề mặt, thổ nhưỡng, dạng địa hình, nước mặt (hồ, sơng, nước ngầm, tập đồn thực vật và động vật, trạng thái định cư của con người, những kết quả do hoạt động của con người trong q khứ và hiện tại để lại (san nền, hồ chứa nước hay hệ thống tiêu thốt nước, đường xá, nhà cửa )” (West Publisihing, 1991) b. Bất động sản Tài sản: Tài sản bao gồm vật có thực, tiền, giấy tờ giá trị được xác định bằng tiền và các quyền tài sản. Trong lĩnh vực kinh tế tài sản được chia thành 2 loại: bất động sản (BĐS) và động sản (ĐS). Bất động sản: Bất động sản là các tài sản khơng di dời được. Tuy tiêu chí phân loại BĐS của các nước có khác nhau, nhưng đều thống nhất BĐS bao gồm đất đai và những tài sản gắn liền với đất đai 1.1.1.2. Sở hữu đất đai Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử d ụng và quyền định đoạt. Trong đó quyền chiếm hữu là quyền được nắm giữ vật sở hữu trong tay, quyền sử dụng là quyền được khai thác các đặc tính hữu ích của đất đai và sử dụng nó, quyền định đoạt là quyền quyết định số phận pháp lý của thửa đất. 1.1.1.3. Địa tơ và giá đất a) Địa tơ Địa tơ là phần giá trị thặng dư ngồi lợi nhuận bình qn của tư bản kinh doanh nơng nghiệp mà nhà đầu tư trả cho giai cấp địa chủ về quyền sở hữu đất đai để được quyền sử dụng đất trong thời gian nhất định. Ðịa tơ gắn liền với sự ra đời và tồn tại của chế độ tư hữu về ruộng đất. b. Giá đất Giá đất ở được hình thành trong các trường hợp sau đây: 1. Do Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định giá theo quy định tại khoản 3 và khoản 4 Điều 56 của Luật này; 2. Do đấu giá quyền sử dụng đất hoặc đấu thầu dự án có sử dụng đất; 3. Do người sử dụng đất thoả thuận về giá đất ở với những người có liên quan khi thực hiện các quyền chuyển nhượng, cho th, cho th lại quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất. (Quốc hội nước CHXHCN Việt Nam, 2003, Luật Đất đai Điều 55 ) 1.1.2. Giá đất ở và định giá đất 1.1.2.1 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất a. Yếu tố tự nhiên Yếu tố vị trí Yếu tố kích thước, hình thể. b. Yếu tố kinh tế Các yếu tố về cơ sở hạ tầng kĩ thuật (giao thơng, hệ thống điện nước, ) và cơ sở hạ tầng xã hội (khu cơng nghiệp, trường học, cơng viên, nhà văn hố ) cũng ảnh hưởng lớn đến giá đất c. Yếu tố tâm lý, xã hội Tình hình ổn định chính trị, trị an xã hội của khu vực và các vùng lân cận, đầu cơ vào nhà đất và mức độ đơ thị hố. Các yếu tố về dân cư như số dân, nghề nghiệp, trình độ. Ví dụ ở những nơi tập trung dân cư đơng đúc thì đẩy giá đất ở cao hơn Các yếu tố về tâm lý như phong thuỷ, phong tục tập qn của mỗi nơi, cũng ảnh hưởng đến giá đất. d. Yếu tố pháp lý Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch đô thị. Quy hoạch cũng là một trong những công cụ để nhà nước quản lý đất đai. Nguồn gốc của thửa đất: được nhà nước giao, cho thuê, công nhận quyền sử dụng đất hay đất lấn chiếm, Nguồn gốc đất đai mà minh bạch rõ ràng thì giá đất ở cũng sẽ cao hơn Tình trạng pháp lý của thửa đất: thửa đất đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay chưa; có giấy phép xây dựng, các chứng thư pháp lý khác hay khơng Hệ thống chính sách pháp luật đất đai ở thời điểm xác định giá đất. 1.1.2.2 Các ngun tắc định giá đất Ngun tắc sử dụng cao nhất và tốt nhất Ngun tắc thay thế Ngun tắc biến động 1.1.2.3 Các phương pháp định giá đất Phương pháp so sánh thị trường Phương pháp thu lợi hồn vốn Phương pháp thặng dư Phương pháp tiếp cận giá thành 1.2 Giá đất ởvà định giá đất ở Việt Nam 1.2.1 Q trình hình thành chính sách pháp luật đất đai liên quan đến định giá đất 1.2.1.1 Giai đoạn từ khi có luật đất đai 1987 Luật đất đai 1987 (Quốc hội thơng qua ngày 29/12/1987) Luật mới chỉ tập trung vào điều chỉnh mối quan hệ về đất đai giữa Nhà nước giao đất với tư cách là chủ thể của quyền sử dụng đất. Còn việc giao dịch dưới dạng quyền sử dụng đất theo Luật này rất hạn chế, chỉ giới hạn trong hai quyền: Chuyển đổi và thừa kế (có điều kiện). Lt này khơng thừa nhận đất có giá, nên khơng có những giao dịch thơng qua giá trị quyền sử dụng đất. (Quốc Hội nước CHXHCNVN 1987, Luật Đất đai ) 1.2.1.2 Giai đoạn sau khi có luật đất đai 1993 đến 2013 Luật đất đai 1993 Luật đất đai năm 1993 chưa quy định cụ thể về các ngun tắc và tiêu chí xác định giá đất ở mà giao cho Chính phủ xác định khung giá đất ở và Luật cũng chưa quy định cụ thể đối tượng phải nộp thuế sử dụng đất, nhưng bước đầu Nhà nước đã thể chế hóa các quy định về quản lý đất đai như đối tượng sở hữu đất đai, quyền nghĩa vụ người sử dụng đất…(Quốc Hội nước CHXHCNVN 1993, Luật Đất đai ) Năm 1998, Quốc hội đã thơng qua Luật bổ sung, sửa đổi một số điều của Luật đất đai năm 1993. Điểm mới trong chính sách liên quan đến giá đất ở là “Nhà n ước giao đất cho các tổ chức, kinh tế, đơn vị vũ trang nhân dân, cơ quan Nhà nước, tổ chức chính trị, xã hội (gọi chung là tổ chức), hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài dưới hình thức giao đất khơng thu tiền sử dụng đất và giao đất có thu tiền sử dụng đất” và quy định cụ thể đối tượng được sử dụng đất khơng thu tiền sử dụng đất hoặc có thu tiền sử dụng đất và các đối tượng được th đất Tiếp theo Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 1998, Quốc hội lại tiếp tục ban hành Luật sửa đổi, bổ sung một số điều Luật đất đai năm 2001, trong đó có một số điều liên quan đến giá đất. Luật đất đai năm 2003 Luật đất đai năm 2003 quy định khá chặt chẽ về cơng tác định giá đất ở của nước ta. Định giá đất ở là cụ thể hóa quyền định đoạt đối với đất đai của Nhà nước theo quy định tại Điểm d, Khoản 2, Điều 5 Luật đất đai năm 2003 1.2.1.3 Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2013 đến nay Luật đất đai năm 2013 có những thay đổi về ngun tắc và phương pháp định giá đất. Cụ thể tại Điều 112, Luật đất đai năm 2013 quy định “Việc định giá đất ở phải bảo đảm các ngun tắc sau đây: a) Theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá; b) Theo thời hạn sử dụng đất; c) Phù hợp với giá đất ở phổ biến trên thị trường của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng, giá trúng đấu giá quyền sử dụng đất đối với những nơi có đấu giá quyền sử dụng đất hoặc thu nhập từ việc sử dụng đất; d) Cùng một thời điểm, các thửa đất liền kề nhau có cùng mục đích sử dụng, khả năng sinh lợi, thu nhập từ việc sử dụng đất tương tự như nhau thì có mức giá như nhau 1.2.2 Cơ sở pháp lý về giá đất ở và định giá đất ở 1.2.2.1. Các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở và định giá đất ởtheo quy định của Luật Đất đai 2003 và Luật Đất đai 2013 1.2.2.2. Phương pháp xác định giá đất ở a, Cơ sở pháp lý Nghị định 72/2001/NĐCP ngày 05/10/2001 của Chính phủ về việc phân loại đơ thị và cấp quản lý đơ thị Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất và khung giá các loại đất Nghị định số 123/2007/NĐCP quy định sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐCP Thơng tư 145/2007TTBTC ngày 06/12/2007 của Bộ Tài chính về h ướng dẫn thực hiện Nghị định số 188/2004/NĐCP Căn cứ dữ liệu điều tra hiện trạng về đất đơ thị (giá thị trường) tại địa phương được hình thành qua chuyển nhượng QSD đất b, Trình tự và phương pháp Hình 1.1: Trình tự và phương pháp xác định giá đất ở 1.2.3 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất 1.2.3.1 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở cả nước Cơng tác quản lý tài chính về đất đai được triển khai thực hiện theo đúng quy định của pháp luật. Việc thực hiện các khoản thu chi liên quan đến đất đai đã được căn cứ theo các văn bản của Nhà nước để tổ chức thực hiện như: Khung giá đất ởtrên địa bàn thành phố Hà Nội hàng năm ban hành, tổ chức đấu giá QSDĐ 1.2.3.2 Tình hình thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở trên địa bàn TP Hà Nội Hiện nay “Trung tâm phát triển quỹ đất” của thành phố và các tổ chức tư vấn về giá đất, về bất động sản trên địa bàn thành phố đã được thành lập, thị trường bất động sản nói chung và thị trường chun quy ̉ ền sử dụng đất nói riêng còn mang tính tự phát 1.3 Định giá đất ở một số nước trên thế giới 1.3.1 Định giá đất ở Thụy Điển 1.3.2 Định giá đất ở Liên Bang Úc 1.3.3 Định giá đất ở Malaysia CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH 2.1. Điều kiện tự nhiên, kinh tế xã hội của huyện Thanh Oai 2.1.1. Điều kiện tự nhiên 2.1.1.1 Vị trí địa lý Thanh Oai là một huyện đồng bằng nằm phía Tây Nam của thành phố Hà Nội, có vị trí địa lý liền kề với quận Hà Đơng, với trung tâm kinh tế chính trị là thị trấn Kim Bài cách quận Hà Đơng khoảng 14 km, cách trung tâm thành phố Hà Nội 20 km về phía Bắc. Huyện có địa giới hành chính tiếp giáp như sau: + Phía Đơng giáp huyện Thường Tín, huyện Thanh Trì; + Phía Tây giáp huyện Chương Mỹ; + Phía Nam giáp huyện Ứng Hồ và huyện Phú Xun; + Phía Bắc giáp quận Hà Đơng 2.1.1.2 Địa hình, địa mạo Thanh Oai có địa hình đồng bằng tương đối bằng phẳng với hai vùng rõ rệt là vùng đồng bằng sơng Nhuệ và vùng bãi sơng Đáy, có độ dốc từ Tây sang Đơng và từ Bắc xuống Nam. Điểm cao nhất là xã Thanh Mai với độ cao 7,50 m so với mực nước biển và điểm thấp nhất là xã Liên Châu có độ cao 1,50 m so với mực nước biển 2.1.1.3 Khí hậu, thời tiết Thanh Oai nằm trong huyện đồng bằng sơng Hồng chịu ảnh hưởng của lưu khí quyển cơ bản nhiệt đới gió mùa của miền Bắc với 2 mùa rõ rệt, đó là mùa mưa nắng nóng, mưa nhiều, mùa khơ lạnh rét mưa ít với số giờ nắng trong năm từ 1.600 1.700 giờ 2.1.1.4 Thủy văn Hệ thống thuỷ văn của huyện bao gồm hai con sơng lớn đó là sơng Nhuệ và sơng Đáy với các hệ thống hồ, đầm lớn tập trung các xã Thanh Cao, Cao Viên, Cao Dương 2.1.1.5 Các nguồn tài ngun a) Tài ngun đất Đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai được hình thành chủ yếu do q trình bồi đắp phù sa của hệ thống sơng Hồng, thơng qua sơng Đáy. b) Tài ngun nước Nguồn nước mặt: Chủ yếu là sơng Hồng và sơng Nhuệ qua hệ thống thủy nơng La Khê và sơng Đáy. Nguồn nước ngầm: Tầng chứa nước nằm ở độ sâu 3060 m, bao gồm 2 lớp cát và sỏi cuộn. c) Tài ngun du lịch Thanh Oai là huyện có nhiều di tích lịch sử văn hố, trong đó có 88 di tích đã được xếp hạng, du lịch văn hố làng nghề truyền thống, du lịch sinh thái… Hơn thế nữa, Thanh Oai còn nằm chủ yếu trên tuyến du lịch Chùa Hương nên thuận lợi cho việc quảng bá, phát huy tiềm du lịch huyện. (Nguồn : Báo cáo thuyết minh quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai) 2.1.1.6 Thực trạng mơi trường Ơ nhiễm khơng khí do giao thơng ngày càng tăng. Hiện tại ơ nhiễm về bụi ngày càng lớn do tốc độ phát triển các cơng trình xây dựng trên địa bàn huyện và vùng giáp ranh, nồng độ bụi đều lớn hơn chỉ số tiêu chuẩn cho phép 2.1.2. Điều kiện kinh tế, xã hội 2.1.2.1. Phát triển kinh tế Trong giai đoạn 2010 2014 huyện Thanh Oai có tốc độ phát triển kinh tế nhanh và bền vững. Năm 2014, tổng giá trị sản xuất (theo giá so sánh 2010) đạt 10.722 tỷ đồng, đạt 105,6% so với kế hoạch, bằng 111,2% so với cùng kỳ năm 2013, trong đó: Giá trị sản xuất nơng nghiệp đạt 1.823 tỷ đồng, đạt 95% so với kế hoạch, bằng 103,2% so với cùng kỳ năm 2013; Giá trị sản xuất công nghiệp xây dựng đạt 5.811 tỷ đồng, đat 105,3% so v ̣ ới kế hoạch, bằng 112,8% so v ới cùng kỳ năm 2013; Giá trị sản xuất dịch vụ đạt 3.088 tỷ đồng, đạt 113,7% so với kế hoạch, bằng 113,5% so với cùng kỳ năm 2013 2.1.2.2. Dân số, lao động, việc làm và thu nhập Tính đến ngày 31/12/2013 dân số tồn huyện là 185.355 người, với 52.781 hộ, mật độ dân số 1.496 người/km2, tỷ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,4%, tổng số lao động đang làm việc trong các ngành kinh tế quốc dân là 106.526 người, trong đó lao động tham gia trong ngành nơng, lâm nghiệp và thủy sản là 29.512 người (Nguồn: Chi cục Thống kê huyện Thanh Oai). 2.1.2.3 Cơ sở hạ tầng Giao thơng của huyện bao gồm các tuyến quốc lộ, tỉnh lộ, huyện lộ, đường liên xã và đường dân sinh. 2.1.2.3. Phát triển văn hóa xã hội a) Văn hóa thơng tin: b) Giáo dục và đào tạo: c) Y tế: 2.2. Hiện trạng sử dụng đất và tình hình quản lý đất đai của huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 2.2.1 Hiện trạng sử dụng đất của huyện Thanh Oai năm 2014 Năm 2014, tổng diện tích đất tự nhiên theo địa giới hành chính của tồn huyện Thanh Oai là 12.314,78 ha. (Hình 2.3, Bảng 2,2) Cơ cấu sử dụng đất 1,1 % 0% Đất nơng nghiệp 31,3 % Đất phi nơng nghiệp 67,6% Đất chưa sử d ụng Hình 2.3 Biểu đồ cơ cấu diện tích các loại đất huyện Thanh Oai TP Hà Nội năm 2014 2.2.2 Tình hình quản lý đất đai Thực hiện Nghị định 64/2003/NĐCP ngày 27/9/2003 của Chính phủ về giao đất và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho các hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thị xã cơ bản đã hồn thành 2.3. Thực trạng giá đất ở tại huyện Thanh Oai theo khung giá do UBND TP Hà Nội ban hành 2.3.1 Các văn bản pháp quy áp dụng ở địa bàn trong giai đoạn nghiên cứu 2.3.2 Khung giá đất ở của Chính phủ Để thi hành Luật đất đai năm 2003, Chính phủ đã ban hành Nghị định 188/2004/NĐCP ngày 16/11/2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất áp dụng trong cả nước. Ngày 27 tháng 7 năm 2007 Chính phủ đã ban hành Nghị định 123/2007/NĐCP sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 188/2004/NĐCP ngày 16 tháng 11 năm 2004 về phương pháp xác định giá đất ởvà khung giá các loại đất. Giá đất ởở được thể hiện tại bảng 2.3 như sau: Bảng 2.3. Khung giá đất ởở tại nơng thơn Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại xã Mức giá Xã đồng bằng Giá tối Giá tối thiểu đa 10,00 1.875,00 Xã trung du Giá tối Giá tối đa thiểu 4,50 1.275,00 Xã miền núi Giá tối Giá tối đa thiểu 2,50 900,00 Bảng 2.4. Khung giá đất ởở tại đơ thị Đơn vị tính: nghìn đồng/m2 Loại đơ thị Đặc biệt I II Đường vào bện viện huyện Thanh Oai: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến bệnh viện huyện Thanh Oai Đường vào thôn Cát Động: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đường vào thôn Cát Động Đường vào thôn Cát Động: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy Đường vào thôn Kim Bài: Đoạn từ Quốc lộ 21B đến đê sơng Đáy Đường vào xóm lẻ Kim Lâm: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp Quốc lộ 21B đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ của huyện đến thôn Kim Lâm Đường vào thôn Kim Lâm: Từ giáp Quốc lộ 21B đoạn từ nhà Văn hóa thôn Kim Lâm đến thôn Kim Lâm 2.200 3.000 2.300 1.600 2.200 3.000 2.300 1.600 2.640 3.600 2.760 1.920 3.234 3.800 2.888 2.394 3.234 3.800 2.888 2.394 3.234 3.800 2.888 2.394 1.550 1.550 1.860 2.090 2.090 2.090 3.300 2.530 1.760 1.705 2.500 1.950 3.300 2.530 1.760 1.705 2.500 1.950 3.960 3.036 2.112 2.046 3.000 2.340 4.200 3.171 2.520 2.100 3.400 2.601 4.200 3.171 2.520 2.100 3.400 2.601 4.200 3.171 2.520 2.100 3.400 2.601 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 3.000 2.300 1.600 1.550 2.500 1.950 1.400 3.000 2.300 1.600 1.550 2.500 1.950 1.400 3.600 2.760 1.920 1.860 3.000 2.340 1.680 3.800 2.888 2.394 2.090 3.400 2.601 2.210 3.800 2.888 2.394 2.090 3.400 2.601 2.210 3.800 2.888 2.394 2.090 3.400 2.601 2.210 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 2.500 2.145 1.540 2.750 2.145 1.540 3.300 2.574 1.848 3.800 2.888 2.394 3.800 2.888 2.394 3.800 2.888 2.394 1.485 1.485 1.782 2.090 2.090 2.090 2.500 2.500 3.000 3.400 3.400 3.400 1.950 1.950 2.340 2.601 2.601 2.601 1.400 1.400 1.680 2.210 2.210 2.210 1.350 1.350 1.620 2.040 2.040 2.040 Giai đoạn từ 2009– 2010: giá đất hầu như ổn định giữ ngun do mới sát nhập nên đang trơng thời gian sửa đổi, bổ sung các quy định có liên quan đến giá đất ở về mặt pháp luật. Giai đoạn 2010 – 2011: là giai đoạn biến động lớn trên tồn bộ thị trấn Giai đoạn 2011 – 2012: là giai đoạn tăng trung bình khơng có nhiều đột biến, nhưng tại mọi khu vực của từng đoạn đường giá đất ở đều tăng lên theo quy định của khung giá đất ở do UBND thành phố Hà Nội ban hành cho khu vực thị trấn Kim Bài. Mức tăng trung bình là từ 200.000 – 500.000 đồng / m2 12 Giai đoạn 2012– 2014: là giai đoạn hồn tồn khơng có biến động gì, giá đất ở của UBND TP vẫn giữ ngun Bảng 2.10: Giá đất ở theo quy định các khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài Đơn vị : nghìn đồng/ m2 Năm 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Cao nhất 3.752 5.000 Trung bình Thấp 5.000 6.600 6.600 6.600 6.600 6.600 1.500 3.000 3.000 3.300 3.800 3.800 3.800 3.800 750 2.500 2.500 3.000 3.000 3.400 3.400 3.400 Đơn vị : Triệu đồng/ m2 25 20 15 10 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hình 2.4: Biểu đồ biểu diễn giá đất ở các khu vực điển hình 2.4.1.2. Biến động giá đất ở trên thị trường khu vực trung tâm huyện (thị trấn Kim Bài) Qua kết quả điều tra và xử lý ta thu được số liệu về giá đất của các thửa đất đã chuyển nhượng trên thị trường, giá đất ởdo q trình đấu giá và các thơng tin về giá đất ở từ năm 2007 2014. Dựa trên 7 tuyến đường chính theo quy định của nhà nước khi đưa ra giá đất ở theo các tuyến đường, đoạn đường tiến hành phân tích , tổng hợp đưa ra bảng giá đất ở thị trường thị trấn Kim Bài (Bảng 2.11) như sau : Bảng 2.11 : Giá đất ở thị trường tại thị trấn Kim Bài năm 2007 2014 Đơn vị : nghìn đồng/ m2 Tên đoạn đường Năm 2007 Đường quốc lộ 10 21B qua địa phận 200 thị trấn Đường vào bệnh 6 600 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 12 000 14 700 16 000 19 800 21 500 21 500 21 700 8 900 10 200 11 500 17 400 17 500 17 500 13 viện huyện Thanh Oai : Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến bệnh viện huyện Thanh Oai Đường vào thôn Cát Động: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đường vào thôn Cát Động Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy Đường vào T.Kim Bài: Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến đê sông Đáy Đường vào xóm lẻ Kim Lâm : Đoạn từ giáp Quốc lộ 21B đến xóm lẻ Kim Lâm Đường vào T.Kim Lâm Đoạn từ Tượng đài Liệt sỹ của huyện Thanh Oai đến T. Kim Lâm Đoạn vào Đỗ Động Từ giáp Quốc lộ 21B qua nhà Văn hóa đến thộn Kim Lâm 15 200 7 100 8 300 10 00 12 300 15 000 18 000 18 400 18 700 4 300 5 100 6 200 7 500 10 200 13 100 13 300 13 500 6 300 7 400 8 700 9 200 11 700 15 500 15 800 16 000 4 150 5 500 6 400 7 500 10 300 13 600 13 600 13 800 6 450 7 000 7 800 8 400 10 600 14 300 14 000 14 500 4 200 7 200 8 500 9 300 12 100 15 200 15 300 15 500 Số liệu tại bảng 2.11 cho thấy: Xét theo một cách khái quát nhất thì giá đất tại thị trấn Kim Bài biến động theo yếu tố vị trí nhất là vấn đề mặt tiền và giá đất ở thay đổi theo từng năm. Trong 8 năm từ 2007 – 2014 hầu hết tất cả các vị trí, từng đoạn đường giá đất ở đều tăng theo từng mức độ khác nhau Bảng 2.12 : Giá đất ở thị trường trở các khu vực điển hình tại TT Kim Bài 14 Đơn vị: nghìn đồng/ m2 Năm 2007 2008 2009 Cao nhất T.Bình 10.20 12.00 0 6.300 7.200 14.70 8.500 Thấp 4.150 5.100 6.200 2010 2011 2012 16.000 19.800 21.50 9.200 13.100 16.07 7.500 10.200 13.10 2013 2014 21.8 22.100 00 16.200 16.750 13.400 13.700 Đ n 25 20 15 10 v ị : Cao nh ất Trung bình Thấp nhất T 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 r i ệ Hình 2.5 : Biểu đồ biểu diễn giá đất ởthị trườung các khu vực điển hình Mức giá đất thị trấn Kim Bài tăng cao và nhanh trong những năm gần đ đây là do: Trước khi sát nhập vào thành phố Hà Nội t n T8/2008 nên trong giai đoạn 20072008 giá đất ở có nhiều biến động tăng lên đáng k ể. Là thị trấn, là g / trung tâm của huyện nên việc đơ thị hóa và phát triển thị trấn cần nhiều quỹ đất, việc đền bù, giải tỏa và thành lập khu tái định c góp phần phát triển thị m trường bất động sản ở thị trấn Bảng 2.13: Giá đất ở khu vực điển hình tại thị trấn Kim Bài Đơn vị: nghìn đồng/m2 15 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Đoạn cây xăng đến 11.500 nhà máy bia Kim Bài 13.200 15.400 16.300 20.100 21.700 21.90 22.100 Đoan nhà máy bia 11.600 Kim Bài đến công an huyện Thanh Oai 13.500 15.700 16.600 21.100 21.500 22.00 22.400 Đoan công an 10.800 huyện Thanh Oai đến nhà văn hóa thơng tin 12.100 15.200 16.300 18.000 20.500 20.80 21.500 Đoan nhà văn hóa 10.000 thơng tin đến UBND huyện Thanh Oai 11.700 14.600 16.100 18.400 20.800 20.80 21.000 Đoạn UBND 10.200 Thanh Oai đến ngã ba đi xã Đỗ Động 11.800 14.400 15.900 18.200 20.300 20.20 20.500 Đoạn ngã ba đi xã 9.600 Đỗ Động đến hết tổ 3 phố Kim Bài 10.700 13.800 15.100 17.500 19.500 19.50 19.700 Tên đường, phố Năm 2013 Năm 2014 2.4.1.3 Nhận xét chung về thực trạng biến động giá đất ởtại thị trấn Kim Bài giai đoạn 2007 2014 Để nhận thấy rõ sự biến động về giá đất ở tại thị trấn Kim Bài giai đoạn 2007 – 2014, ta có biểu đồ chung thể hiện sự biến động của giá Nhà nước và giá thị trường ( lấy theo giá trung bình ) của khu vực điển hình như sau : Đơn vị : Triệu đồng/ m2 25 20 15 10 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 Hình 2.6: Biểu đồ biến động giá đất ởgiai đoạn 2007 – 2014 Tuyến phố đi qua thị trấn Kim Bài là tuyến phố trung tâm của huyện, trên tuyến đường huyết mạch 21B đi chùa Hương. Nên có điều kiện cơ sở hạ tầng tốt, hiện đại, nơi tập trung nhiều trụ sở cơ quan, cơng ty, nhà hàng, cửa hàng 16 kinh doanh, Chính vì vậy mật độ cũng như mức sống của người dân tại khu vực này khá cao. Giá đất ở khu vực này là sự kết hợp mục đích sử dụng giữa đất và đất sản xuất kinh doanh, tăng khả năng sinh lời của thửa đất nên giá đất ởthường rất cao Nhìn vào hình 2.6 ta có thể đưa ra nhận xét về giá Nhà nước quy định qua các năm như sau: Giá đất ở theo khung giá nhà nước tăng đều lên đến năm 2010 thì ổn định sau khi sát nhập giữ ngun mức giá trong vòng 4 năm liền Hình 2.6 còn cho ta thấy giá thị trường trung bình của đường phố qua các năm có sự biến đổi khơng theo quy luật tăng dần hay giảm dần mà tăng giảm theo các năm. Giá đất ở của các tuyến phố nhóm trung tâm qua các năm ta có thể thấy cao nhất là đường Quốc lộ 21B đi qua địa phận thị trấn, thấp nhất là đường vào xóm lẻ Kim Lâm và đường tư giáp Quốc lộ 21B đến đê sơng Đáy do đi sâu vào trong làng. Tuyến đường Quốc lộ mặc dù giá nhà nước áp dụng cho khu vực này cao nhất trong địa bàn thị trấn nhưng vẫn chênh lệch từ 3 – 4 lần so với giá thị trường. … Như vậy giá đất ở của nhóm trung tâm ngồi yếu tố vị trí, điều kiện giao thơng, cơ sở hạ tầng còn chịu ảnh hưởng lớn của các yếu tố thay đổi địa giới hành chính, quy hoạch đơ thị, đơ thị hóa Nhìn vào hình 2.4 cũng cho thấy sự chênh lệch giữa giá thị tr ưởng trung bình và giá đất do nhà nước quy định là rất cao. Hệ số chênh lệch cao nhất trong vòng 5 năm là 4 lần (VT1 đường 21B) Năm 2007 – 2009 mức chênh lệch giữa giá thị trường với giá nhà nước quy định dao động từ 2,5 3 lần Năm 2010 2011, giá thị trường tăng vọt xong giá do UBND thành phố ban hành vẫn giữ ngun. Mức chênh lệch lên gần 4,0 lần Năm 2011 2012 chênh lệch có phần giảm hơn do giá thị trường có phần ổn định mặc dù giá nhà nước khơng đổi, mức chệnh lệch vẫn dao động ở mức 3,5 4,0 lần Từ năm 2013 đến năm 2014 giá thị trường biến động liên tục trong khi giá Nhà nước quy định hầu như khơng có sự biến đổi vẫn giữ ngun giá năm 2012. Giá thị trường và giá nhà nước quy định ln có sự chênh lệch dù cho giá nhà nước quy định có chiều hướng tăng dần chính vì vậy Nhà nước cần có các giải pháp để áp mức giá quy định sát với giá thị trường hơn nữa, phản ánh đúng thực tế của thị trường 2.4.2 Giá đất ở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu giáp ranh thành phố 2.4.2.1 Biến động giá đất ở theo khung giá đất ởvà giá thị trường của khu giáp ranh thành phố Trước khi thay đổi địa giới hành chính, theo quy định của tỉnh Hà Tây cũ giá nhà nước quy định cho tồn bộ khu vực xã Cự Khê là đồng nhất một giá cho tất cả các tuyến đường phố. Đến năm 2010 nhà nước vẫn ban hành chung theo khung giá nhà nước của xã như vậy. Mức giao động của giá nhà nước hầu như vẫn ổn định, khơng có thay đổi gì với mức 700.000 đồng/m2. Năm 2010 tăng nhẹ lên 35.000 đồng/m2 17 Giá thị trường cũng ổn định trên địa bàn tồn xã, tăng nhẹ với mức trung bình. Nhưng mức chênh lệch giữa giá nhà nước với giá thị trường thì khá lớn, có thể nói là cao hơn hẳn khu vực trung tâm huyện, dao động từ 6 9 lần. Do nằm gần khu vực thành phố, giao thơng thuận tiện nên mức giá đất ởthị trường tăng Bảng 2.14 Giá đất ở xã Cự Khê giai đoạn 2007 2009 Đơn vị: nghìn đồng/m2 Gía NN quy định qua các năm Gía TT trung bình qua các năm Mức chệnh lệc Gía TTTB/Gía NNQĐ Tên xã Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Cự Khê 4.500 5.200 6.100 6.800 700 700 700 735 6,4 7,4 8,7 9,2 Sau khi sát nhập đến năm 2011 gía đất xã Cự khê đã đươc chia ra làm 2 tuyến đường theo giá của khu vực giáp ranh thành phố Hà Nội. Giá nhà nước quy định tăng vọt lên chia theo từng vị trí . Tại vị trí 1 tăng mạnh lên 89 lần 9 (đoạn từ Mậu Lương chạy dọc theo đê sơng Nhuệ), các vị trí 2,3,4 cũng tăng cao dao động từ 4,0 – 5,0 lần Bảng 2.15 Giá đất ở của đường phố nhóm giáp ranh thành phố Hà Nội (xã Cự Khê) Đường Phố giáp Mậu Lương chạy dọc theo đê sông Nhuệ Giá NN quy định qua các năm năm (1000 đ/m2) (1000 đ/m2) Vị trí Đường từ Giá TT trung bình qua các Năm Năm Năm 2011 2012 2013 23.50 23.80 0 15.00 15.50 0 14.70 14.70 0 9.500 9.700 20.10 20.30 0 14.30 14.50 0 11.20 11.50 0 8.600 8.800 24.200 15.800 15.000 đến hết xã 9.800 Cự Khê Đường Bích Hòa – Cự Khê (Từ Quốc lộ 21B đến đê sơng 20.500 14.800 11.600 8.800 Năm 201 25.0 00 16.4 00 15.2 00 10.2 00 20.8 00 15.3 00 12.4 00 9.20 Mức chênh lệch [Giá TTTB/Giá NNQĐ] (lần) Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 2011 2012 2013 2014 2011 2012 2013 2014 6.480 6.480 6.480 3,60 3,67 3,73 3,85 3.880 3.880 3.880 3,86 4,0 4,07 4,22 3.240 3.240 3.240 4,55 4,55 4,63 4,70 2.592 2.592 2.592 3,67 3,74 3,78 4,0 5.880 5.880 5.880 3,42 3,45 3,49 3,54 3.528 3.528 3.528 4,1 4,1 4,2 4,3 2.940 2.940 2.940 3,8 3,9 3,94 4,22 2.352 2.352 2.352 3,66 3,74 3,74 3,91 18 6.48 3.88 3.24 2.59 5.88 3.52 2.94 2.35 Nhuệ) Các tuyến đường từ Mậu Lương chạy dọc theo đê sơng Nhuệ và đường Bích Hòa – Cự Khê là những con đường có từ xưa; riêng đường Sinco 5 mới chạy qua địa bàn xã. Tuyến đường được đầu tư với số vốn lớn, hạ tầng hiện đại, hai làn đường rộng, thuận tiện cho việc giao thơng vào các khu vực trung tâm của thành phố. Nhiều dự án lớn được đầu tư dọc hai bên tuyến đường khu đơ thị Thanh Hà A, Thanh Hà B… Chính vì vậy tuyến đường này có một sức hút khá lớn các nhà đầu tư. Dọc đường Lê Sinco 5 phần chính là khu đơ thị đang xây dựng, chưa có các hộ gia đình đến ở nên việc điều tra giá gặp nhiều khó khăn. Giá đất ởở chủ yếu là giá các căn hộ chung cư, một phần nhỏ là đất của các hộ gia đình thuộc phường Kiến Hưng của quận Hà Đơng. Năm 2014 VT1 có giá là 25 triệu đồng/m2, VT2 có giá là 16,4 triệu đồng/m2, ở VT3 có giá là 15,2 triệu đồng/m2. Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước cũng ở mức cao nhất tại vị trí 2,3 lên tới gần 5 lần Do vậy giá đất ở khu vực này có giá cao nhất trong nhóm khu vực giáp ranh Vị trí 1 giá chuyển nhượng dao dộng từ 20.000 triệu đồng/m2 đến 25.000 triệu đồng/m2. Như vậy giá đất khu vực này tăng đều do yếu tố của thị trường, đến năm 2014 giá đất ở gần như đã về giá trị thực 2.4.2.2. Nhận xét chung về biến động giá đất ở tại xã Cự Khê giai đoạn 2007 – 2014 Từ khi sát nhập vào thành phố Hà Nội, các xã, thị trấn trên địa bàn huyện Thanh Oai được Nhà nước đầu tư về cơ sở hạ tầng, nhiều dự án lớn nhỏ được phê duyệt vì thế thu hút được nhiều nhà đầu tư, kinh tế phát triển nhanh do đó việc chuyển nhượng mua bán bất động sản diễn ra ngày càng sơi động Giá Nhà nước quy định tại nhóm khu vực giáp ranh bắt đầu từ năm 2010 đã có sự thay đổi mạnh. Trước khi sát nhập vào thành phố Hà Nội, tỉnh Hà Tây cũ quy định một giá theo khung nhà nước cho tồn xã. Từ năm 2010 giá quy định được phân chia rõ ràng theo từng vị trí và từng tuyến đường. nhìn vào bảng giá ta thấy giá đất ởở 2 năm 2008, 2009 ổn định với mức thấp. Sau sát nhập giá đất ở tăng vọt ở tất cả các vị trí ở trên các tuyến đường nghiên cứu. Đến năm 2014 giá Nhà nước ban hành bình ổn khơng có sự thay đổi so với năm 2013 Nhìn vào bảng 2.15 ta thấy sự chênh lệch giá thị trường và giá quy định của nhóm II. Cụ thể như sau: Năm 2011 mức độ chênh lệch giữa giá thị trường và giá nhà nước quy định từ 3 4 lần ở vị trí 1 của ca hai tuyến đường Năm 2012, 2013 giá nhà nước khơng có sự thay đổi so với năm 2011, mức chênh lệch dao động năm 2012 từ 2,5 lần đến 4,2 lần so với giá thị trường Mặc dù giá do Nhà nước quy định đối với tất cả các đường phố nhóm II đều có xu hướng tăng lên theo từng năm tuy nhiên giá đất ở thị trường qua các năm lại tăng khơng đồng đều ở các vị trí, đường phố. Qua đó cho thấy, giá đất ởquy định của Nhà nước tuy đã có nhiều thay đổi nhưng vẫn chưa phù hợp với diễn biến thị trường nhà đất, mức chênh lệch vẫn còn khá cao 19 2.4.3 Giá đất ở theo khung giá đất ở và giá thị trường của khu xa trung tâm Các đường thuộc nhóm xã trung tâm là xã Xuân Dương nằm cuối huyện Thanh Oai được điều tra đều là những tuyến đường cũ từ lâu. Mặc dù được xếp vào đường, phố nhóm xa trung tâm có mức giá Nhà n ước quy định năm 2014 là 600.000 đồng/m2 riêng đoạn đường từ dốc Mọc đến xã thơn Xun Dương lại có giá thực tế chuyển nhượng cao hơn so với tồn xã Tuyến mặt đường chính của xã là đường đê sơng Đáy. Mặt đường chủ yếu dùng để dân cư sinh sống. Bảng 2.16: Giá đất ở tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai (xã Xuân Dương) Đơn vị: Đồng/m2 Xã Năm Xuân Dươn g Giá NN quy định qua các năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm Năm 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 400.000 400.000 400.000 400.000 450.000 450.000 550.000 600.000 Bảng 2.17: Giá đất ở thị trường tại khu vực xa trung tâm huyện Thanh Oai (xã Xuân Dương) Đơn vị: Nghìn đồng/m2 Xã Năm Xuân Dương Giá TT trung bình qua các năm Năm 2007 Năm 2008 Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 1.500 1.800 2.300 2.900 4.000 4.200 4.400 4.500 Xã Xn Dương có trục đường xa trung tâm của huyện. Gần khu vực phố Vác tuy hoạt động kinh doanh cũng sơi động nhưng cơ sở hạ tầng, đường giao thơng lại khơng được tốt, đường nhỏ nên hoạt động đi lại khó khăn. Xã chưa được đầu tư nhiều về cơ sở hạ tầng nên cơ sở hạ tầng còn yếu kém. Trên tuyến đường này lại là nơi giao thơng của nhiều xe trọng tải lớn dẫn đến đường giao thơng hay bị hỏng, chắp vá, khơng khí ơ nhiễm do khói bụi, xa trung tâm thành phố, dân trí còn thấp phần chính là làm nơng nghiệp. Mặt đường chủ yếu là những hộ gia đình kinh doanh nhỏ lẻ nên giá đất ởkhơng cao… Mức chênh lệch giữa giá thị trường và giá Nhà nước quy định dao động từ 36 lần là cao so với xã nhưng với tồn huyện là tương đối thấp Giá nhà nước quy định của trục đường này hầu như khơng có sự thay đổi. Giá chuyển nhượng khơng cao so với tồn huyện nhưng trên địa bàn xã vẫn giao động ở mức chênh lệc 45 lần 2.4.4. Nhận xét chung biến động giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai Kết quả nghiên cứu đã xác nhận: trên địa bàn huyện Thanh Oai 20 Giá thị trường của các thửa đất biến động và thay đổi nhanh hơn so với khung giá đất ở của nhà nước dẫn đến sự chênh lệch về giá thị trường so với giá trong khung giá do UBND thành phố ban hành Sự chênh lệch giá nhà nước và giá thị trường tại huyện Thanh Oai là khá lớn do nguyên nhân: a) Về mặt pháp lý Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ thể về quản lý tài chính đất đai và giá đất, tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường b) Về quản lý nhà nước về đất đai Việc chênh lệch giá giữa giá đất ở do nhà nước ban hành và giá đất ởthị trường là hệ quả của việc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn nhiều mặt hạn chê, nhất là trong cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng, đầu tư hát triển thể hiện cụ thể trên các mặt Giá đền bù giải phóng mặt bằng thấp hơn nhiều so với giá thị trường là ngun nhân dẫn đến tình trạng khiếu nại phức tạp Giá đất nhà nước quy định thấp hơn nhiều so với giá thị trường gây nên sự thất thu cho ngân sách nhà nước về tiền sử dụng đất c) Về mặt tổ chức và cán bộ Giá đất ở và quản lý Nhà nước về giá đất ở là một trong những nội dung quan trọng trong cơng tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu nhiều kinh nghiệm cả về lý luận thực tiễn, tổ chức định giá còn do nhiều ngành đảm nhiệm, đội ngũ cán bộ chun mơn chưa được đào tạo chính quy, chun nghiệp d) Cơ sở vật chất kỹ thuật Do thiếu tổ chức chuyên trách lại phân công chồng chéo nên công tác quản lý nhà nước giá đất ởnói chung, định giá đất nói riêng địa phương khơng được đầu tư đầy đủ về cơ sở vật chất kỹ thuật, cơng nghệ vẫn tình trạng bán thủ cơng là chủ yếu, khả năng xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất ởhạn chế , khơng cập nhật được giá đất ở thị trường. e) Thủ tục hành chính Thủ tục hành chính trong lĩnh vực này còn nhiều yếu kém chưa đáp ứng u cầu giao dịch trên thị trường bất động sản đang ngày càng phát triển của địa phương CHƯƠNG 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP TĂNG CƯỜNG QUẢN LÝ NHÀ NƯỚC VỀ GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN H. THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI 3.1 Đánh giá cơng tác quản lý đất đai và định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội Cơng tác quản lý Nhà nước về đất đai trên địa bàn huyện Thanh Oai đã dần dần đi vào nề nếp, tiềm năng đất đai đã được khai thác theo hướng phát 21 triển đơ thị góp phần tích cực vào sự phát triển kinh tế xã hội của địa phương. Một số thủ tục hành chính trong lĩnh vực đất đai đã được cải cách. . Cơng tác định giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai đã bám sát các Nghị định của Chính Phủ, các thơng tư hướng dẫn của bộ ngành có liên quan để kịp thời trình UBND thành phố Hà Nội ra các quyết định ban hành giá đất ở hàng năm trên địa bàn thành phố. Tuy nhiên UBND huyện Thanh Oai chưa có đội ngũ cán bộ xây dựng giá đất ở đủ chun mơn, nghiệp vụ để đáp ứng tốt cơng việc nên chậm thay đổi, điều chỉnh khi trên thị trường có biến động lớn về giá cả dẫn đến tình trạng giá quy định của Nhà nước trong nhiều năm khơng theo kịp giá thị trường, sự chênh lệch còn lớn. Sự chênh lệch lớn này gây khó khăn trong cơng tác quản lý đất đai nhất là việc áp giá khi bồi thường để giải phóng mặt bằng thực hiện các dự án phát triển kinh tế xã hội của địa phương 3.2 Định hướng quản lý đất và thị trường bất động sản huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội giai đoạn 20162020 Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất huyện Thanh Oai được phê duyệt đã góp phần phân bổ hợp lý quỹ đất cho các ngành, lĩnh vực thực hiện chiến lược, quy hoạch, kế hoạch phát triển kinh tế xã hội, quốc phòng, an ninh; khắc phục các mâu thuẫn, chồng chéo trong sử dụng đất của các ngành, lĩnh vực; định hướng cho các nhà đầu tư trong nước và ngồi nước đầu tư có hiệu quả vào đất đai; là căn cứ để thu hồi đất, giao đất, cho th đất, chuyển mục đích sử dụng đất, thực hiện cơng tác giám sát, thanh tra, kiểm tra việc quản lý sử dụng đất. Kế hoạch cũng xác định rõ các giải pháp và phân cơng trách nhiệm cụ thể cho các xã, thị trấn liên quan trong việc theo dõi, đơn đốc, giám sát thực hiện việc đầu tư phát triển quỹ đất trên địa bàn huyện giai đoạn 20162020 nhằm phát huy giá trị kinh tế và khai thác hợp lý nguồn tài nguyên đất, đáp ứng nhu cầu phát triển kinh tế xã hội của tỉnh theo hướng tiết kiệm, hiệu quả và bền vững Bên cạnh đó, sẽ tái cơ cấu hàng hố bất động sản theo hướng phát triển đa dạng các loại hàng hố bất động sản, nhất là bất động sản nhà cho phù hợp với nhu cầu của thị trường. Quy định về cơ cấu các loại nhà ở, đa dạng hố sản phẩm ngay từ khâu quy hoạch, phê duyệt dự án, bảo đảm thị trường bất động sản phát triển cân đối cung cầu và có khả năng thanh tốn. Đẩy mạnh phát triển nhà xã hội và nhà thương mại diện tích nhỏ, giá bán thấp, điều chỉnh hợp lý nguồn cung nhà ở thương mại cao cấp; đẩy mạnh phát triển nhà ở cho th 3.3 Các giải pháp tăng cường quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội 3.3.1 Nhóm giải pháp chính sách pháp luật 3.3.1.1 Hồn thiện các văn bản quy phạm pháp luật về giá đất ở Pháp luật đất đai hiện hành đã bổ sung các quy định cụ thể về quản lý tài chính đất đai và giá đất, tuy nhiên các văn bản hướng dẫn thi hành còn thiếu quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường. Để giải quyết vấn đề này các cơ quan quản lý nhà nước liên quan trong lĩnh vực này ở Trung 22 ương và Thành phố Hà Nội cần cần sớm ban hành các văn bản quy định cụ thể về trình tự, thủ tục xác định theo giá thị trường 3.3.1.2 Tổ chức thi hành pháp luật đất đai về giá đất ở Cơng tác định giá đất ởtrên địa bàn huyện Thanh Oai cần đảm bảo sự thống nhất, hiệu quả quản lý đất đai của Nhà nước, định giá được các khu vực đất đai có tiềm năng. Đồng thời giải quyết được các dự án nguồn lực bị lãng phí do các dự án chưa giải phóng được mặt bằng, về lâu dài giảm thiểu tranh chấp, khiếu kiện về đất đai như khu đất dãn dân, đất dịch vụ tại các xã thu hồi đất nơng nghiệp 3.3.2 Nhóm giải pháp về quản lý đất đai và nhà ở Việc chênh lệch giá giữa giá đất ởdo nhà nước ban hành và giá đất ởthị trường là hệ quả của việc quản lý nhà nước về đất đai và nhà ở còn nhiều mặt hạn chê, nhất là trong cơng tác quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất , quản lý xây dựng , đầu tư hát triển thể hiện cụ thể trên các mặt, để khác phục những tồn tại này các giải pháp cụ thể cần áp dụng. 3.3.2 1 Giải pháp về chiến lược, quy hoạch, kế hoạch Cơng tác quản lý nhà nước về đất đai, xây dựng, nhà ở cần có các định hướng, chiến lược đúng đắn, quy hoạch các khu để bố trí chỗ ở cho người dân, quy hoạch các khu để tạo điều kiện cho người dân được th mặt bằng kinh doanh, sản xuất, định hướng tạo cơng ăn việc làm cho người dân khi thu hồi đất của họ để đảm bảo đời sống, an sinh. UBND huyện Thanh Oai, cơ quan chun mơn là phòng Tài Ngun và Mơi trường huyện xây dựng chiến lược, định hướng, kế hoạch và mục tiêu chung và dài hạn trong quản lý đất đai, đặc biệt trong xây dựng quy hoạch phát triển tại từng xã trong huyện, quy hoạch đơ thị tại khu vực thị trấn và xã giáp ranh thành phố… theo hướng hiện đại hóa, xác định mục tiêu chính gắn với lồng ghép các mục tiêu có liên quan, tránh quy hoạch manh mún nhỏ lẻ. 3.3.2 2 Giải pháp về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng nhà ở Phòng Tài ngun & Mơi trường cần kết hợp với trung tâm phát triển quỹ đất huyện cần tăng cường cơng tác giao đất, cho th đất thơng qua hình thức đấu giá quyền sử dụng đất, đấu thầu dự án xây dựng cơng trình có sử dụng đất để khắc phục những hạn chế do giá đất ở UBND thành phố ban hành thấp hơn giá thực tế chuyển nhượng của thị trường, đồng thời đảm bảo tính cơng khai, minh bạch, làm cơ sở thúc đẩy phát triển thị trường BĐS. 3.3.3 Nhóm giải pháp về tổ chức và cán bộ Giá đất và quản lý Nhà nước về giá đất ởlà một trong những nội dung quan trọng trong cơng tác quản lý đất đai, tuy nhiên đây là vấn đề mới còn thiếu nhiều kinh nghiệm cả về lý luận thực tiễn, tổ chức định giá còn do nhiều ngành đảm nhiệm, đội ngũ cán bộ chun mơn chưa được đào tạo chính quy, chun nghiệp 3.3.3.1 Kiện tồn tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về giá đất ở Các cơ quan định giá đã nắm rõ được quy định và hồn tồn chịu trách nhiệm trước pháp luật những quyết định về mức giá mà mình đưa ra; đồng thời 23 phải đền bù thiệt hại cho người u cầu định giá, thẩm định giá nếu khơng phù hợp với quy định của pháp luật hiện hành 3.3.3.2 Giải pháp về cán bộ Để tổ chức định giá đất ởhoạt động có hiệu quả, đòi hỏi các cơ quan chun ngành tại tồn án và cơ quan chun mơn giúp việc cho UBND huyện về đất đai cần chú trọng hơn về đội ngũ, cán bộ định giá để thành thạo về nghiệp vụ; có chun mơn sâu và kiến thức tổng hợp nhiều lĩnh vực hoạt động kinh tế xã hội. Bởi vì, hiện tại chưa có một bộ phận rõ ràng nào cho cơng tác tổ chức định giá tại huyện Thanh Oai mà đa phần là do các cán bộ địa chính xã và cán bộ phòng Tài ngun & Mơi trường phụ trách xã đảm nhiệm. Do đó UBND huyện Thanh Oai cần phải chú trọng về đào tạo chun gia tư vấn, định giá đất. Trước mắt cần tăng cường khả năng chun mơn về định giá đất ởcho đội ngũ đang thực hiện cơng tác này là các cán bộ địa chính quản lý đất đai 3.4.4 Nhóm giải pháp về cơ sở vật chất, kỹ thuật Cơng tác quản lý nhà nước về giá đất ởnói chung, định giá đất ởnói riêng của địa phương khơng được đầu tư đầy đủ về cơ sở vật chất kỹ thuật, cơng nghệ vẫn ở tình trạng bán thủ cơng là chủ yếu, khả năng xây dựng và quản lý cơ sở dữ liệu về giá đất ở hạn chế , khơng cập nhật được giá đất ởthị trường , để khác phục nhược điểm này các giải pháp cụ thể là: 3.4.4.1 Tăng cường cơ sở vật chất kỹ thuật Trên cơ sở kiện tồn tổ chức bộ máy, UBND huyện Thanh Oai cần đầu tư xây dựng trụ sở, trang thiết bị dầy đủ cho tổ chức định giá đất ở đảm bảo hoạt động chun nghiệp và có hiệu quả 3.4.4.2 Áp dụng cơng nghệ thơng tin trong cơng tác quản lý giá đất ở và định giá đất ở Luật Đất đai 2013 đã quy định việc xây dựng cơ sở dữ liệu đất đai quố gia, trong đó có cơ sở dữ liệu về giá đất ở phục vụ trực tiếp cơng tác quản lý tài chính về đất đai. UBND Huyện Thanh Oai cần sớm xây dựng đề án trình UBND Thành phố Hà Nội phê duyệt để triển khai thực hiện nhiệm vụ này 3.4.5 Nhóm giải pháp về cải cách thủ tục hành chính 3.4.5.1 Xác định hệ số điều chỉnh về tài chính đất đai UBND huyện cần kết hợp với quan chuyên môn cần xem xét, nghiên cứu để đưa ra những hệ số điều chỉnh trong các vấn đề tài chính đất đai liên quan đến từng lĩnh vực của các xã, thị trấn khác nhau, vận dụng những hệ số điều chỉnh khác nhau để đảm bảo hài hòa giữa nguồn thu ngân sách của Nhà nước và quyền lợi của các tổ chức, hộ gia đình cá nhân sử dụng đất 3.4.5.2 Hồn thiện cơ chế, trình tự thủ tục dịnh giá đất ở Quy định rõ ngun tắc định giá đất ở phải theo mục đích sử dụng đất hợp pháp tại thời điểm định giá Quy đinh khung giá đ ̣ ất, bảng giá đất được xây dựng định kỳ 05 năm một lần va đ ̀ ược điêu chinh khi thi tr ̀ ̉ ̣ ương co biên đông; b ̀ ́ ́ ̣ ổ sung quy định đối với trường hợp các xã không thống nhất được giá đất ởtại khu vực giáp ranh giữa các tỉnh, thành phố 24 Quy định thu hồi đất để đấu giá quyền sử dụng đất; thực hiện đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trên đất thu hồi để đấu giá; đầu tư xây dựng các khu, điểm tái định cư để giao đất cho th đất đối với người bị thu hồi đất 3.4.5.3 Hồn thiện cơ chế, trình tự thủ tục liên quan đến quản lý tài chính về đất đai: thu nộp thuế sử dụng đất, tiền th đất, giao đất có thu tiền, phí, lệ phí đối với từng đối tượng cụ thể 25 KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ 1. Kết luận Kết quả nghiên cứu, tìm hiểu giá đất ở và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở trên địa bàn huyện Thanh Oai cho thấy giá đất ở chuyển nhượng thực tế trên thị trường cao hơn khá nhiều so với giá đất ở do Nhà nước quy định, đặc biệt ở những vị trí có điều kiện thuận lợi về hạ tầng, kinh doanh bn bán, tập trung đơng dân cư, nằm trong khu trung tâm thì sự chênh lệch giữa giá thực tế và giá do Nhà nước quy định càng cao. Huyện Thanh Oai thực tế chưa kiểm sốt được những nhân tố kích cầu, nên chưa có những chính sách điều tiết những cơn sốt ảo về giá đất một cách hiệu quả, xuất hiện hiện tượng đầu cơ về đất đai.Các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất, tùy theo các tuyến đường mà các yếu tố chi phối đến giá đất ở có vai trò khác nhau. Đề xuất giải pháp: Trên cơ sở phân tích các ngun nhân dẫn đến những tồn tại trong cơng tác quản lý nhà nước về giá đất trên địa bàn địa phương, các nhóm giải pháp được đề xuất nhằm tăng cường quản lý nhà nước về gia s đất : Chính sách pháp luật, quản lý nhà nước về đất đai, nhà ở, xây dựng, kiện tồn tổ chức bộ máy và cán bộ, tăng cường cơ sở vật chất, kỹ thuật, đẩy mạnh thực hiện cải cách thủ tục hành chính 2. Kiến nghị Kết quả “ Nghiên cứu biến động giá đất tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính ” đã đánh giá được sự biến động của giá đất trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính trên địa bàn huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội. Đề xuất một số giải pháp bình ổn giá đất ởở trên địa bàn nghiên cứu. UBND và các các cơ quan quản lý nhà nước ngành Tài Ngun và Mơi trường, các ngành hữu quan trên địa bàn huyện Thanh Oai có thể tham khảo phục vụ cho cơng tác quản lý nhà nước về giá đất ởtrên địa bàn , góp phần bình ổn giá đất đáp ứng phát triển kinh tế xã hội của địa phương 26 ... Trong bối cảnh đó, học viên đã thực hiện đề tài “ Nghiên cứu biến động giá đất ở tại huyện Thanh Oai, thành phố Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính để tìm hiểu về giá đất và các yếu tố ảnh hưởng đến giá đất ở của địa bàn nghiên cứu. .. “ Nghiên cứu biến động giá đất tại huyện Thanh Oai, TP Hà Nội trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính ” đã đánh giá được sự biến động của giá đất trước và sau khi thay đổi địa giới hành chính ... 1.3.2 Định giá đất ở Liên Bang Úc 1.3.3 Định giá đất ở Malaysia CHƯƠNG 2: THỰC TRẠNG GIÁ ĐẤT Ở VÀ BIẾN ĐỘNG GIÁ ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN THANH OAI THÀNH PHỐ HÀ NỘI TRƯỚC VÀ SAU KHI THAY ĐỔI ĐỊA GIỚI HÀNH CHÍNH