Đang tải... (xem toàn văn)
Mối quan tâm chính của các nhà đầu tư bất động sản (BĐS) là nguồn tài trợ. Các doanh nghiệp (DN) kinh doanh trong lĩnh vực này cần có lượng vốn lớn và dài hạn. Các nguồn tài trợ chủ yếu từ: vốn của các nhà đầu tư, nguồn vốn ứng trước của người mua và nguồn tín dụng trung và ngắn hạn từ các ngân hàng thương mại (NHTM). Ở VN, các nhà đầu tư vào thị trường BĐS hiện nay phần lớn đều không đủ năng lực tài chính để thực hiện những dự án nhằm tạo ra các sản phẩm hoàn chỉnh cho thị trường sơ cấp. Nguồn cung vốn có tính quyết định và giữ vai trò lớn nhất cho thị trường BĐS vẫn là ngân hàng.
PHÁT TRIỂN KINH TẾ Số 250, Tháng Tám năm 2011 TÍN DỤNG BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI TRÊN ĐỊA BÀN TP.HCM GS.TS DƯƠNG THỊ BÌNH MINH* & CÁC CỘNG SỰ** Mối quan tâm nhà đầu tư bất động sản (BĐS) nguồn tài trợ Các doanh nghiệp (DN) kinh doanh lónh vực cần có lượng vốn lớn dài hạn Các nguồn tài trợ chủ yếu từ: vốn nhà đầu tư, nguồn vốn ứng trước người mua nguồn tín dụng trung ngắn hạn từ ngân hàng thương mại (NHTM) Ở VN, nhà đầu tư vào thò trường BĐS phần lớn không đủ lực tài để thực dự án nhằm tạo sản phẩm hoàn chỉnh cho thò trường sơ cấp Nguồn cung vốn có tính đònh giữ vai trò lớn cho thò trường BĐS ngân hàng Theo điều tra nay, số DN kinh doanh BĐS có quy mô vốn từ 10 tỷ đồng trở lên chiếm gần 30%, từ 500 tỷ đồng trở lên (30 triệu USD) chiếm 2,4%, lại phần lớn vốn nhỏ khả thực dự án lớn hỗ trợ ngân hàng Tín dụng BĐS kênh tài trợ vốn cho thò trường BĐS, ngược lại, triển vọng thò trường BĐS tác động trở lại đến khoản vay BĐS Do tính chất khoản vay BĐS khoản vay có tài sản chấp chủ yếu hình thành từ vốn vay, nguồn trả nợ từ luồng tiền sinh từ tài sản Vì vậy, biến động thò trường BĐS ảnh hưởng đến khả thu hồi nợ ngân hàng, đặc biệt bối cảnh kinh tế VN từ năm 2008 đến có bất ổn tầm vó mô Trên sở phân tích, tác giả đề xuất số gợi ý sách nhằm hạn chế rủi ro tín dụng BĐS NHTM VN nói chung đòa bàn TP.HCM riêng Giới thiệu Thò trường BĐS nói chung thò trường nhà thương mại nói riêng TP.HCM đà phát triển, hầu hết DN "khát" vốn, chưa hình thành thò trường vốn liên thông nhằm huy động vốn để thò trường BĐS phát triển lành mạnh Theo kinh nghiệm nhiều nước giới, nguồn vốn tài trợ cho nhu cầu phát triển thò trường BĐS, thò trường nhà thương mại, nguồn vốn đầu tư trực tiếp từ nhà đầu tư, phần lớn nguồn vốn huy động gián tiếp thông qua kênh: vốn tín dụng từ NHTM; kênh cung cấp vốn thông qua chấp tái chấp hệ thống ngân hàng; kênh tiết kiệm BĐS; kênh huy động vốn thông qua trái phiếu cổ phiếu BĐS; kênh *: Trường Đại học Kinh tế TP.HCM **: PGS.TS Phan Thò Bích Nguyệt; PGS.TS Sử Đình Thành; TS Nguyễn Quỳnh Hoa; ThS Nguyễn Thò Mỹ Linh; ThS Trònh Thò Kim Oanh; Lý Nguyễn Ngọc Thảo huy động vốn thông qua quỹ đầu tư tín thác BĐS… Có thể nói DN kinh doanh BĐS, nhà thương mại TP.HCM dựa vào ba nguồn huy động vốn chính, là: nguồn vốn chủ sở hữu; vay từ NHTM, huy động từ khách hàng Việc phụ thuộc nhiều vào ba nguồn vốn đặc biệt nguồn vốn vay từ NHTM khiến cho doanh nghiệp BĐS TP.HCM rơi vào tình trạng thiếu vốn Bên cạnh đó, sách huy động vốn doanh nghiệp BĐS thường xuyên thay đổi, không ổn đònh gây khó khăn việc tiếp cận nguồn vốn phát triển thò trường BĐS nói chung thò trường nhà thương mại nói riêng Xuất phát từ thực trạng trên, viết nghiên cứu đề xuất số gợi ý tín dụng ngân NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 25 PHÁT TRIỂN KINH TẾ hàng cho DN kinh doanh BĐS nhằm mục tiêu phục vụ cho trình phát triển thò trường BĐS nhà thương mại TP.HCM Cơ sở liệu phương pháp nghiên cứu Số liệu sử dụng để phân tích tín dụng BĐS NHTM đòa bàn TP.HCM có nguồn gốc tin cậy từ NHNN VN, Chi nhánh NHNN TP.HCM, NHTM TP.HCM, báo cáo DN kinh doanh BĐS… Phương pháp nghiên cứu chủ yếu thống kê mô tả, so sánh, phân tích thực tiễn theo diễn biến thời gian tổng hợp để khía cạnh nguồn vốn tín dụng ngân hàng lónh vực kinh doanh BĐS, tồn lónh vực này, đồng thời kiến nghò giải pháp biện pháp hoàn thiện tín dụng BĐS NHTM đòa bàn TP.HCM Tín dụng bất động sản NHTM Tín dụng BĐS phản ánh quan hệ tín dụng ngân hàng với khách hàng liên quan đến lónh vực BĐS Theo đó, tín dụng BĐS việc ngân hàng cấp vốn cho khách hàng vào mục đích vay vốn khách hàng để thực giao dòch hoạt động liên quan đến BĐS Trong trường hợp này, ngân hàng cho khách hàng vay để đầu tư kinh doanh BĐS, xây dựng nhà để bán, sửa chữa nhà, xây dựng hoàn thiện sở hạ tầng dự án, mua nhà trả góp, xây dựng văn phòng cho thuê Như vậy, tín dụng ngân hàng lónh vực BĐS vừa đáp ứng nhu cầu đầu tư kinh doanh BĐS nhà đầu tư, vừa đáp ứng nhu cầu nhà người dân Tín dụng BĐS yếu tố quan trọng thúc đẩy hoạt động kinh doanh BĐS, cầu nối người sản xuất, xây dựng, chuyển quyền sử dụng đất… góp phần phát triển kinh tế Vốn vay từ tổ chức tín dụng (chủ yếu từ NHTM) giúp cải tạo kết cấu hạ tầng, đồng thời giúp người dân chưa đủ điều kiện kinh tế sở hữu nhà quyền sử dụng đất đai Chính sách tín dụng ngân hàng lónh vực BĐS hỗ trợ khai thác nguồn lực DN nước đầu tư vào BĐS, làm tăng thêm nhu cầu văn phòng, nhà xưởng, nhà ở… góp phần làm thò 26 NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI Số 250, Tháng Tám năm 2011 trường BĐS thêm sôi động Việc cấp tín dụng BĐS ngân hàng góp phần tác động đến cung cầu BĐS thò trường Tuy nhiên, để bảo đảm hiệu hoạt động an toàn cho vay, ngân hàng yêu cầu khách hàng vay vốn phải đảm bảo nguyên tắc tín dụng vốn vay phải sử dụng mục đích phải hoàn trả gốc lãi theo kỳ hạn cam kết Mặt khác, ngân hàng yêu cầu khách hàng thực đảm bảo tín dụng áp dụng nguyên tắc đánh giá khách hàng khác để làm sở xét duyệt cho vay Tuy chưa có thống kê đầy đủ sản phẩm tín dụng BĐS ngân hàng nay, có số loại hình sản phẩm tín dụng BĐS cụ thể sau: - Cho vay mua nhà, đất để ở; - Cho vay mua quyền sử dụng đất xây dựng khu đô thò; - Cho vay mua quyền sử dụng đất xây dựng khu công nghiệp; - Cho vay xây dựng sửa chữa nhà; - Cho vay xây dựng nhà xưởng; - Cho vay xây dựng văn phòng; - Cho vay xây dựng văn phòng cho thuê; - Cho vay xây dựng khách sạn, resort; - Cho vay mua BĐS để hưởng chênh lệch giá; - Cho vay chấp BĐS để kinh doanh Thực trạng tín dụng bất động sản NHTM đòa bàn TP.HCM Mối quan tâm nhà đầu tư BĐS nguồn tài trợ Các DN kinh doanh lónh vực thường cần lượng vốn lớn dài hạn Tuy nhiên, đa số nhà đầu tư vào thò trường BĐS không đủ lực tài để thực dự án nhằm tạo sản phẩm hoàn chỉnh cho thò trường sơ cấp Các nguồn tài trợ chủ yếu từ: (i) Vốn nhà đầu tư, (ii) nguồn vốn ứng trước người mua (iii) nguồn tín dụng trung dài hạn từ NHTM Tuy nhiên nguồn có giới hạn thò trường vốn chưa giữ vai trò trọng yếu việc phát triển thò trường BĐS, thiếu công cụ tài hỗ trợ hoạt động kinh doanh BĐS PHÁT TRIỂN KINH TẾ Số 250, Tháng Tám năm 2011 4.1 Tình hình cho vay, dư nợ tín dụng BĐS rủi ro tín dụng BĐS NHTM đòa bàn TP.HCM Ở VN nguồn cung vốn có tính đònh giữ vai trò lớn cho thò trường BĐS ngân hàng Thực tế chứng minh đa phần nhà đầu tư BĐS từ cá nhân công ty phụ thuộc vào nguồn vốn ngân hàng để luân chuyển, đầu tư sản phẩm Theo điều tra, số DN kinh doanh BĐS có quy mô vốn từ 10 tỷ đồng trở lên chiếm gần 30%, từ 500 tỷ đồng trở lên (30 triệu USD) chiếm 2,4%, lại phần lớn vốn nhỏ khả thực dự án lớn hỗ trợ ngân hàng Ước tính, số vốn đầu tư vào BĐS nước ta có tới 60% vốn vay ngân hàng Có nhiều dự án, tỷ lệ cho vay lên tới 70 - 80% tổng vốn đầu tư, với thời hạn 10 - 15 năm Đơn vò tính: tỷ đồng Hình Dư nợ tín dụng BĐS ngân hàng đòa bàn TP.HCM từ 2006-2010 Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM Giai đoạn 2005-2006 thời kỳ đóng băng thò trường BĐS tín dụng BĐS tiếp tục tăng Theo NHNN, dư nợ cho vay BĐS giai đoạn 2005 - 2006 liên tục tăng với tốc độ bình quân khoảng 33%/năm Tính đến 31/12/2007 tổng dư nợ tín dụng ngân hàng TP.HCM tăng đến 140% so với kỳ, dư nợ cho vay BĐS ngân hàng tính đến hết năm 2007 đạt 61.252 tỷ đồng, chiếm khoảng 15% tổng dư nợ toàn hệ thống ngân hàng đòa bàn Trong đó, hầu hết cho vay trung hạn chiếm khoảng 79%, dư nợ dài hạn chiếm khoảng 21% Tín dụng BĐS qua kênh ngân hàng phát triển mạnh mẽ Các hợp đồng tài trợ vốn cho dự án với giá trò lớn liên tục ký kết Trong giai đoạn ngân hàng liên tục đưa sách ưu đãi để đẩy mạnh cho vay BĐS Kể từ BĐS tăng giá cao vào cuối năm 2007, hầu hết ngân hàng, ngân hàng khối cổ phần nhanh chóng bơm tiền cho khách hàng thông qua nhiều sản phẩm cho vay mua nhà, đất trả góp Điều đáng ý ngân hàng nâng giá trò khoản vay, thời gian trả nợ lên cao nhiều so với trước Trong đó, lãi suất cho vay loại hình tín dụng lại điều chỉnh giảm so với trước Sau tăng trưởng mạnh cho vay BĐS tình hình ảm đạm cho vay ngân hàng: Nếu năm 2007 đầu 2008 ngân hàng đẩy mạnh cho vay BĐS từ quý năm 2008, với sách thắt chặt tiền tệ Chính phủ, ngân hàng không hạn chế cho vay mà cố gắng thu hồi nợ Trên thực tế, liên tục tháng quý 2, quý năm 2008, dư nợ cho vay lónh vực BĐS ngân hàng giảm mạnh Mặt khác, NHNN từ đầu năm 2008 đến tháng 6/2008 điều chỉnh lãi suất ba lần từ 8,25% lên 14% năm, lãi suất cho vay NHTM đồng loạt gia tăng liên tục mà đỉnh điểm lãi suất lên tới 18% - 23% đẩy công ty BĐS nhà đầu tư thứ cấp rơi vào tình trạng khó khăn lãi suất tăng cao Theo nhà đầu tư lại gây rủi ro cho ngân hàng Lãi suất tăng cao tạo nên gánh nặng thực cho nhà đầu tư, yếu tố chủ yếu đẩy thò trường BĐS lao dốc không phanh, nhiều dự án giá giảm tới 40% - 60%, chí cá biệt có nơi giảm tới 65% Nhà đầu tư với toàn hệ thống ngân hàng phải đối mặt với rủi ro thiệt hại lớn Trên đòa bàn TP.HCM, đến cuối quý 3/2008, dư nợ cho vay BĐS giảm khoảng 4.000 tỷ đồng so cuối quý năm 2008 Từ tháng 5/2008 đến nay, nhiều ngân hàng ngừng hạn chế cho vay lónh vực BĐS, đặc biệt với nhu cầu kinh doanh đầu tư Ngoài việc gần ngừng cho vay, ngân hàng cố gắng giảm dần dư nợ cho vay BĐS NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 27 PHÁT TRIỂN KINH TẾ biện pháp đôn đốc thu hồi nợ Trong bối cảnh thắt chặt tiền tệ nay, BĐS danh mục hầu hết ngân hàng siết lại, hạn chế chí từ chối cho vay khoản vay mang tính chất đầu BĐS Hình Tốc độ tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS NHTM đòa bàn TP.HCM Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM Dư nợ cho vay BĐS toàn hệ thống ngân hàng cuối năm 2008 vào khoảng 115.000 tỷ đồng, chiếm 9,5% tổng dư nợ toàn kinh tế, TP.HCM chiếm gần 60%, tương ứng với 63.064 tỷ đồng Tăng trưởng tín dụng năm 2008 tăng 88% so với năm 2007, nâng tổng mức dư nợ cho vay toàn hệ thống NHTM đòa bàn TP.HCM lên mức 502.687 tỷ đồng Tính đến hết tháng 12/2008, dư nợ cho vay ngân hàng đòa bàn lónh vực BĐS đạt 63.064 tỉ đồng, chiếm khoảng 13% so với tổng dư nợ cho vay kinh tế đòa bàn tăng 3% so với kỳ năm trước Đến đầu năm 2009 - sau ba tháng mở rộng lónh vực cho vay BĐS, NHTM TP.HCM tăng dư nợ cho vay thêm khoảng 2.000 tỉ đồng Tính đến tháng 9/2009, dư nợ cho vay ngân hàng đòa bàn lónh vực BĐS đạt 75.800 tỉ đồng, chiếm khoảng 14% so với tổng dư nợ cho vay đòa bàn tăng 20% so với thời điểm cuối năm 2008 Trong số này, phần cho chủ dự án vay, phần lớn cho cá nhân vay để mua nhà Như vậy, tổng dư nợ cho vay BĐS NHTM TP.HCM vào cuối năm 28 NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI Số 250, Tháng Tám năm 2011 2009 tăng lên 78.290 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 11,2% tổng dư nợ kinh tế Rõ ràng, số liệu cho thấy việc nguồn tiền từ ngân hàng cho vay chắn tạo cho thò trường BĐS khởi sắc trở lại Việc NHNN cho phép NHTM sử dụng tối đa 30% tỉ lệ nguồn vốn huy động hình thức ngắn hạn vay trung, dài hạn hướng mở giúp ngân hàng có thêm khách hàng Song, đa phần nguồn vốn vay BĐS thường trung, dài hạn nên ngân hàng phải chủ động tăng vốn tự có, thu hút thêm nguồn vốn thông qua phát hành trái phiếu để đáp ứng nhu cầu vốn hạn chế rủi ro hoạt động cho vay làm ảnh hưởng đến lónh vực BĐS Như với sách mở rộng cho vay BĐS Chính phủ tháng đầu năm 2009 tính đến hết tháng 12/2009, dư nợ cho vay ngân hàng đòa bàn lónh vực BĐS đạt 78.290 tỉ đồng, chiếm khoảng 11% so với tổng dư nợ cho vay đòa bàn tăng 24% so với kỳ năm 2008 Hình Tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS tổng dư nợ ngân hàng đòa bàn TP.HCM Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM Bên cạnh lãi suất cao tình hình lạm phát tăng cao, nhằm phòng ngừa nguy bong bóng BĐS, NHNN ban hành Thông tư số 13/2010/TT-NHNN có hiệu lực từ ngày 1/10/2010, khiến ngân hàng thắt chặt cho vay lónh vực BĐS thời gian Thông tư 13 tăng hệ số rủi ro khoản vay kinh doanh BĐS từ 100% lên 250%, đồng PHÁT TRIỂN KINH TẾ Số 250, Tháng Tám năm 2011 thời tăng hệ số an toàn vốn ngân hàng lên 9% Thông tư bước cần thiết, hướng đến mở rộng tín dụng cho lónh vực sản xuất, hỗ trợ phát triển thay cho hoạt động đầu cơ, đồng thời cải thiện mức độ an toàn vốn ổn đònh vững hệ thống ngân hàng Thông tư buộc NHTM thu hẹp tín dụng, hạn chế cho vay lónh vực BĐS để giảm tỉ lệ rủi ro Như vậy, nguồn cung tiền cho lónh vực BĐS bò siết lại, gây khó cho chủ đầu tư khách hàng muốn tham gia thò trường Trong năm 2010, tỷ trọng dư nợ tín dụng BĐS tổng dư nợ đòa bàn TP.HCM tăng 26% so với năm 2009 So với cuối năm 2009, dư nợ tín dụng cho vay BĐS ngân hàng tăng không nhiều Tuy nhiên, không ngân hàng sử dụng nguồn vốn huy động ngắn hạn vay dài hạn Nguyên nhân ngân hàng khó huy động nguồn vốn dài hạn, cho dù điều chỉnh lãi suất kỳ hạn dài ngày Trong đó, không loại trừ số đối tượng khách hàng vay vốn để đầu chờ giá lên Vì vậy, ngân hàng nới lỏng điều kiện cho vay lúc điều đáng phải quan tâm rủi ro cho thân ngân hàng Theo báo cáo thức vừa NHNN VN công bố, tính đến tháng 12/2010 tổng dư nợ tín dụng BĐS đòa bàn TP.HCM 98.256 tỉ đồng, chiếm tỷ trọng 43,86% tổng dư nợ lónh vực BĐS nước, tăng trưởng dư nợ tín dụng BĐS xấp xỉ tăng trưởng tín dụng toàn ngành Dư nợ cho vay để đầu tư kinh doanh BĐS toàn ngành đạt khoảng 224.000 tỷ đồng, tăng 22% so với kỳ năm ngoái, lónh vực cho vay vào kinh doanh BĐS (theo nghóa mua bán lại…) đạt khoảng 50.000 tỷ đồng, chiếm khoảng 22% tổng dư nợ cho vay lónh vực BĐS Trong tháng đầu năm 2011, dòng vốn cho BĐS gần tắc nghẽn sau tháng NHNN ban hành Chỉ thò số 01 việc giảm tỷ trọng cho vay phi sản xuất, có BĐS, xuống không 16% so với tổng dư nợ tối đa đến cuối năm Tình hình cho vay BĐS NHTM chưa có cải thiện rõ rệt tình hình thiếu nguồn vốn huy động Qua thực tế đònh hướng sách dự báo vốn tín dụng ngân hàng vào BĐS năm 2011 giữ nhòp tăng nhẹ không cải thiện nhiều tỉ trọng tổng dư nợ cho vay BĐS Tuy nhiên, nhu cầu tín dụng BĐS DN chưa cho thấy có dấu hiệu giảm năm 2011 Theo báo cáo ngành BĐS thực trạng thò trường xu hướng năm 2011 phát hành ngày 18/03/2011 công ty Vietnam Report, tín dụng BĐS DN, 60% ngân hàng tham gia vào điều tra khảo sát cho thắt chặt thủ tục quy trình cho vay BĐS năm 2011 Trong Chính phủ ngân hàng ưu tiên thắt chặt tiền tệ, giảm tín dụng BĐS điều đồng nghóa với việc giá BĐS có xu hướng giảm, song nhu cầu tín dụng BĐS DN chưa cho thấy có dấu hiệu giảm năm 2011 Những phân tích cho thấy tầm quan trọng tổ chức tín dụng vai trò trung gian nguồn cung vốn cho chủ đầu tư đồng thời nguồn cung vốn cho khách hàng có nhu cầu BĐSvà có tác động không nhỏ đến thò trường BĐS 4.2 Thực trạng sản phẩm tín dụng ngân hàng bất động sản Dư nợ BĐS tập trung chủ yếu loại hình cho vay mua nhà để ở, xây dựng sửa chữa nhà chiếm khoảng 34%, cho vay xây dựng, sửa chữa, mua nhà để bán khoảng 13%, lại loại hình cho vay BĐS khác Theo số liệu từ NHNN chi nhánh TP.HCM, tỷ trọng dư nợ cho vay BĐS TP.HCM phân theo nhóm sản phẩm tín dụng BĐS năm 2009 sau: - Xây dựng sửa chữa nhà người dân: 30%; - Xây dựng sửa chữa nhà để bán: 16%; - Kinh doanh BĐS khác 10%; - Đô thò 10%; - Cao ốc cho thuê 10%; - Để xây dựng sở hạ tầng phục vụ sản xuất kinh doanh 9%; - Thế chấp quyền sử dụng đất 9%; - Trung tâm thương mại 4%; - Khu công nghiệp – khu chế xuất 2% NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 29 PHÁT TRIỂN KINH TẾ Hình Tỷ trọng dư nợ cho vay nhóm sản phẩm tín dụng BĐS tổng dư nợ BĐS NHTM đòa bàn TP.HCM năm 2009 Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM Trong số dự án đầu tư BĐS nói có ba lónh vực đáng quan tâm, đầu tư xây nhà sửa chữa nhà để bán, chấp quyền sử dụng đất kinh doanh BĐS khác Riêng lónh vực có số dư nợ lên đến 21.400 tỷ đồng 4.3 Tín dụng BĐS theo loại hình tổ chức tín dụng Nếu xem xét dư nợ BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng nhóm NHTM cổ phần chiếm ưu lónh vựa cho vay BĐS, chiếm tới 69%, NHTM nhà nước chiếm 26%, lại 5% tỷ trọng dư nợ BĐS hình thức tổ chức tín dụng khác Số 250, Tháng Tám năm 2011 - Dự án xây dựng văn phòng cho thuê, đầu tư xây dựng khu du lòch: đến 10 năm; - Xây nhà sở hạ tầng có sẵn; Dự án đầu tư sở hạ tầng khu đô thò, khu dân cư; - Dự án đầu tư trung tâm thương mại, hội nghò, chợ: đến năm - Dự án xây dựng khu đô thò, khu dân cư, nhà ở: đến năm; - Dự án kết hợp: thời hạn cho vay tối đa xác đònh thời hạn tối đa cho vay theo loại hình đầu tư có thời hạn cho vay dài theo quy đònh Lãi suất cho vay Hội đồng quản trò ngân hàng quy đònh chế lãi suất cho vay chế chung lãi suất thông qua tiêu tài ngân hàng Lãi suất cho vay cụ thể ngân hàng khách hàng thoả thuận Ngân hàng áp dụng mức lãi suất hạn tối đa đến 150% lãi suất cho vay hạn thỏa thuận hợp đồng tín dụng ký kết Mức cho vay xác đònh vào nhu cầu vay vốn, khả hoàn trả nợ khả bảo đảm tiền vay khách hàng khả nguồn vốn ngân hàng, tối đa không vượt giới hạn cho vay, trừ trường hợp Thủ tướng Chính phủ cho phép Tổng dư nợ cho vay ngân hàng khách hàng không vượt 15% vốn tự có ngân hàng, trừ trường hợp khoản cho vay từ nguồn vốn ủy thác Chính phủ, tổ chức cá nhân Đánh giá tín dụng bất động sản TP.HCM Hình Dư nợ tín dụng BĐS phân theo loại hình tổ chức tín dụng năm 2009 Nguồn: NHNN chi nhánh TP.HCM Thời hạn cho vay ngân hàng khách hàng thỏa thuận Thời hạn cho vay tối đa loại hình đầu tư dự án BĐS cụ thể: 30 NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 5.1 Những thành tựu - Trong thời gian qua, NHTM đòa bàn TP.HCM thực việc cho vay lónh vực bất động sản theo quy đònh Chính phủ NHNN Các NHTM đòa bàn TP.HCM vào đònh hướng sách tín dụng NHNN, đồng thời cân đối phần nguồn vốn kinh doanh để đầu tư vào lónh vực BĐS theo chế tín dụng, hỗ trợ tích cực cho việc hoàn thành nguồn cung BĐS Có thể nói nguồn vốn mà NHTM cung ứng cho thò trường BĐS TP.HCM nhân tố quan PHÁT TRIỂN KINH TẾ Số 250, Tháng Tám năm 2011 trọng suốt trình hình thành phát triển thò trường BĐS TP.HCM - Các NHTM thông qua sản phẩm tín dụng thích hợp để cung ứng vốn tín dụng cho đối tượng có nhu cầu bất động sản linh động việc cung cứng sản phẩm tín dụng BĐS đến đối tượng có nhu cầu - Các hình thức cho vay bất động sản thời gian qua đa dạng: cho vay chủ đầu tư dự án, cho vay đơn vò xây lắp, cho vay tổ chức, cá nhân có nhu cầu mua, sử dụng sản phẩm dự án hộ, văn phòng,… - Các dự án bất động sản có hiệu tổ chức tín dụng xem xét đáp ứng nhu cầu vốn kòp thời, góp phần đẩy nhanh tiến trình cung ứng sản phẩm BĐS thò trường 5.2 Những hạn chế - Tín dụng BĐS nhiều hạn chế vướng mắc sách, chế, rủi ro phát sinh từ thò trường BĐS - Tiềm lực tài ngân hàng doanh nghiệp BĐS nhiều hạn chế - Các tổ chức tín dụng cân đối nguồn vốn ngắn hạn vay kinh doanh BĐS mang tính dài hạn Đây rủi ro tiềm ẩn gây đổ vỡ mang tính hệ thống - Chính sách NHNN cho vay lónh vục BĐS nhiều bất cập, chưa đồng với văn pháp qui khác Mặt khác qui đònh ban hành chủ yếu mang tính khắc phục hậu trước mắt chưa thực hướng đến phát triển bền vững - Thủ tục quy đònh cho vay ngân hàng rườm rà, phức tạp Năng lực thẩm đònh khoản vay hạn chế Một số gợi ý hoàn thiện sách tín dụng bất động sản NHTM đòa bàn TP.HCM Từ phân tích cho ta thấy: Sự tăng trưởng đột ngột tín dụng BĐS gây tình trạng bong bóng thò trường BĐS Tỷ lệ nợ cao tác động mạnh hệ thống NHTM cầu nối vận động giá BĐS với biến động số kinh tế vó mô Phần lớn NHTM có danh mục BĐS khoản cho vay chấp (bằng BĐS) thường chiếm tỷ trọng cao Thực tế thời gian qua cho thấy khủng hoảng ngân hàng có mối liên hệ với việc cho vay nhiều vào thò trường BĐS có nguồn gốc từ việc tăng lãi suất Xuất phát từ thực tiễn tín dụng BĐS NHTM đòa bàn TP.HCM, nhóm tác giả có số đề xuất sau: 6.1 Đối với Ngân hàng Nhà nước Trước mắt - Sử dụng sách tiền tệ can thiệp kòp thời vào thò trường nhằm hạn chế biến động mang tính tiêu cực tác động xấu đến thò trường, làm thò trường phát triển méo mó - Thực kiểm soát thường xuyên đònh hướng hoạt động tín dụng đầu tư kinh doanh BĐS cho NHTM nhằm hạn chế phòng ngừa rủi ro phát sinh từ hoạt động cho vay BĐS - Với vai trò giám sát hoạt động NHTM, NHNN cảnh báo kòp thời cung cấp thông tin hỗ trợ để NHTM có đònh đầu tư hợp lý để hoạt động tín dụng BĐS ngân hàng an toàn bền vững Về lâu dài - Cần xây dựng hệ thống văn điều hành sách tiền tệ nói chung tín dụng BĐS nói riêng cần phải mang tính đồng có mối quan hệ chặt với sách kinh tế vó mô khác - Nhằm tăng nguồn vốn trung, dài hạn cho NHTM, cần phát triển loại đònh chế tài chuyên biệt lónh vực BĐS như: - Xây dựng thò trường mua bán nợ để giúp ngân hàng có nguồn vốn trung dài hạn bối cảnh thò trường tiền gửi huy động đa phần vốn ngắn hạn Các công ty mua bán nợ mua lại khoản vay chấp DN kinh doanh BĐS, giúp ngân hàng có vốn tiếp tục quay vòng, đáp ứng khả vốn cho thò trường BĐS - Bên cạnh nguồn vốn vay từ NHTM, cần phát triển nguồn vốn khác hỗ trợ phát triển thò trường BĐS như: phát triển mô hình chứng khoán hóa BĐS; phát triển thực nghiệp NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI 31 PHÁT TRIỂN KINH TẾ vụ Repo; phát triển kênh huy động nguồn lực tài khác Quỹ đầu tư tín thác BĐS… 6.2 Về phía NHTM - Tín dụng BĐS chòu ảnh hưởng trực tiếp từ thò trường BĐS, ngân hàng cần cập nhật thông tin thò trường, chế sách điều tiết thò trường BĐS Nhà nước để hạn chế thấp rủi ro từ thò trường mang lại - Phát triển tín dụng BĐS phải sở thận trọng, khoản vay BĐS phải hội đủ điều kiện vay, không nới lỏng điều kiện vay khả nhận đònh đánh giá giá trò tài sản đảm bảo nợ vay điều kiện thò trường BĐS biến động - Tăng cường biện pháp huy động vốn trung, dài hạn kinh tế giải pháp: Áp dụng chiến lược linh hoạt hay gọi chiến lược lãi suất khách hàng mục tiêu thông qua yếu tố: + Thứ nhất, xác đònh khách hàng mục tiêu: Để thu hút nguồn vốn gửi tiền vào ngân hàng có kỳ hạn dài, ngân hàng cần có sách đánh giá khách hàng có nguồn thu ổn đònh có kỳ hạn dài công ty bảo hiểm, công ty quản lý quỹ, tổng công ty nhà nước + Thứ hai, thực lãi suất huy động tiết kiệm trung, dài hạn có tính đến yếu tố lạm phát - Phát hành trái phiếu: Nguồn vốn huy động ngân hàng chủ yếu hướng vào nguồn chính: huy động vốn, vay thò trường liên ngân hàng vay NHNN thông qua việc cầm cố, chiết khấu giấy tờ có giá Để phát triển tín dụng BĐS, cấu huy động vốn NHTM phải trọng đến việc phát hành giấy tờ có giá trung, dài hạn để đáp ứng nhu cầu nguồn vốn trung, dài hạn phục vụ cho tín dụng BĐS ngân hàng - Thực liên kết ngân hàng với tổ chức kinh tế khác: Hiện nay, với môi trường hội nhập kinh tế quốc tế, đòi hỏi thân ngân hàng thành phần kinh tế khác phải tăng trưởng quy mô tài sản, thò trường hoạt động, đồng thời dẫn tới việc hợp nhất, sáp nhập liên kết đầu tư Các ngân hàng sử dụng chiến lược liên kết với đối tác sau: liên kết ngân hàng với công 32 NGHIÊN CỨU & TRAO ĐỔI Số 250, Tháng Tám năm 2011 ty kinh doanh đòa ốc, liên kết ngân hàng với bảo hiểm - Nâng cao trình độ quản trò rủi ro, kinh nghiệm hiểu biết pháp luật BĐS, tập trung đào tạo đội ngũ cán làm công tác tín dụng thông thạo việc đánh giá giá trò tài sản - Gia tăng lực tài đặc thù khoản vay BĐS có thời gian cho vay thường trung dài hạn, ngân hàng tùy theo lực tự cân đối nguồn vốn đáp ứng cho hoạt động cho vay BĐS 6.3 Các doanh nghiệp, nhà đầu tư cá nhân tham gia thò trường - Các DN đầu tư, triển khai dự án phải dựa nghiên cứu thông tin thò trường cần đảm bảo tuân thủ quy luật cung cầu thò trường - Nâng cao tiềm lực tài chính, hạn chế phụ thuộc vào nguồn tín dụng - Nâng cao lực quản trò DN TÀI LIỆU THAM KHẢO Đinh Văn Ân (2009), Chính sách phát triển thò trường bất động sản: Kinh nghiệm quốc tế học cho VN, NXB Thống kê Lê Xuân Bá, Trần Kim Chung (2006), Chính sách thu hút đầu tư vào thò trường BĐS VN, NXB Chính trò quốc gia, Hà Nội Báo cáo chi nhánh NHNN TP.HCM Bộ Xây dựng (2011), Chiến lược phát triển nhà quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030 Hội thảo Quốc tế (2010), Phát triển nhà thò trường BĐS – Kinh nghiệm giới lựa chọn cho VN Luật đất đai văn hướng dẫn thi hành Luật nhà văn hướng dẫn thi hành Ủy ban nhân dân TP.HCM (2007), Nghiên cứu điều chỉnh quy hoạch chung xây dựng TP.HCM đến năm 2025, Viện Quy hoạch xây dựng Nikken Sekkei Nhaät Karl E Case (2000), “Real Estate and the Macroeconomy”, Brooking Papers on Economic Activity, Vol 20(2), pp 119-162 10 Franklin Allen & Douglas Gale (2000), “Bubbles and Crisis,” The Economic Journal, Vol 110(460), pp 236-255 11 Một số tài liệu nước khác ... nguồn vốn tín dụng ngân hàng lónh vực kinh doanh BĐS, tồn lónh vực này, đồng thời kiến nghò giải pháp biện pháp hoàn thiện tín dụng BĐS NHTM đòa bàn TP .HCM Tín dụng bất động sản NHTM Tín dụng BĐS... triển thò trường BĐS TP .HCM - Các NHTM thông qua sản phẩm tín dụng thích hợp để cung ứng vốn tín dụng cho đối tượng có nhu cầu bất động sản linh động việc cung cứng sản phẩm tín dụng BĐS đến đối... vay ngân hàng khách hàng không vượt 15% vốn tự có ngân hàng, trừ trường hợp khoản cho vay từ nguồn vốn ủy thác Chính phủ, tổ chức cá nhân Đánh giá tín dụng bất động sản TP .HCM Hình Dư nợ tín dụng