Đang tải... (xem toàn văn)
Đồ án xây dựng siêu thị nội thất trình bày vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân và vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân. Mời các bạn tham khảo!
ĐỒ ÁN KINH TẾ XÂY DỰNG Mở đầu 1.Vai trò của đầu tư xây dựng trong nền kinh tế quốc dân Trong chiến lược phát triển kinh tế xã hội, an ninh quốc phòng của mỗi quốc gia, mỗi chế độ chính trị đều đánh giá cao tầm quan trọng của cơ sở hạ tầng, trang thiết bị trong tồn bộ nền kinh tế quốc dân. Để tạo lập được cơ sở hạ tầng phục vụ tốt mục tiêu đặt ra thì hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thể hiện qua các đặc trưng sau : Đầu tư xây dựng là hoạt động chủ yếu tạo dựng các cơng trình, cơ sở hạ tầng, tài sản cố định phục vụ cho mục tiêu phát triển cơng nghiệp xây dựng, phát triển các ngành,các thành phần kinh tế và phát triển xã hội. Đầu tư xây dựng đáp ứng các nhu cầu ngày càng cao của con người góp phần nâng cao đời sống vật chất tinh thần của nhân dân, phát triển văn hố, tơn tạo các cơng trình kiến trúc của dân tộc và có tác động quan trọng đến mơi trường sinh thái. Đầu tư xây dựng đóng góp đáng kể vào cơng tác an ninh quốc phòng, xây dựng các cơng trình bảo vệ độc lập chủ quyền quốc gia Đối với nước ta đang trong giai đoạn xây dựng chủ nghĩa xã hội, hội nhập kinh tế quốc tế, hợp tác phát triển trên tất cả các lĩnh vực. Vì vậy hoạt động đầu tư xây dựng có vai trò quan trọng thúc đẩy nhanh cơng cuộc cơng nghiệp hố, hiện đại hố mà Đảng và nhà nước đã đề ra. 2.Vai trò của dự án trong quản lý đầu tư và xây dựng Dự án đầu tư được lập theo quy định hiện hành của nhà nước là căn cứ để duyệt cấp có thẩm quyền. Khi đã được phê duyệt thì dự án đầu tư là căn cứ xin cấp giấy phép đầu tư xây dựng, là căn cứ để chủ đầu tư xem xét cơ hội kiến đạt được các u cầu kinh tế xã hội, mơi trường và tính hiệu quả của nó, giúp chủ đầu tư quyết định nên hay khơng nên thực hiện dự án đó.Những chỉ tiêu kĩ thuật, quy mơ trong dự án đã được phê duyệt đóng vai trò làm mốc khống chế cho các giai đoạn tiếp theo và giúp cho chủ đầu tư thực hiện các cơng việc theo đúng tiến độ dự kiến Dự án đầu tư còn có vai trò đặc biệt quan trọng vì thơng qua nó nhà nước có thể kiểm sốt được một cách tồn diện về các mặt hiệu quả tài chính (dự án sử dụng vốn nhà nước) và hiệu quả xã hội an ninh quốc phòng Dự án đầu tư là cơ sở so sánh các kết quả đạt được với mục tiêu đặt ra, từ đó giúp cho nhà quản lý có giấy phép thực hiện dự án tốt hơn 3. Nội dung của dự án đầu tư xây dựng (dự án khả thi) Để quản lý việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án đầu tư nhà nước đã ban hành và quy định tại Nghị định 16/2005/NĐCP ngày 07/02/2005 về quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình và Nghị định 112/2006/NĐCP ngày 29/09/2006 về sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 16/2005/NĐCP Dự án đầu tư xây dựng cơng trình bao gồm: Thuyết minh của dự án Thiết kế cơ sở của dự án Điều 6 : N ội dung của phần thuyết minh của dự án 1.Sự cần thiết và mục tiêu đầu tư; đánh giá nhu cầu của thị trường , tiêu thụ sản phẩm đối với dự án sản xuất; kinh doanh hình thức đầu tư xây dựng cơng trình; địa điểm xây dựng, nhu cầu sử dụng đất; điều kiện cung cấp ngun liệu,nhiên liệu và các đầu vào khác 2. Mơ tả về quy mơ và diện tích xây dựng cơng trình, các hạng mục cơng trình bao gồm cơng trình chính, cơng trình phụ và các cơng trình khác; phân tích lựa chọn các phương án kỹ thuật, cơng nghệ và cơng suất 3. Các giải pháp thực hiện bao gồm : a) Phương án giải phóng mặt bằng, tái định cư và phương án hỗ trợ xây dựng hạ tầng kỹ thuật nếu có; b) Các phương án thiết kế kiến trúc đối với các cơng trình trong đơ thị và cơng trình có u cầu kiến trúc; c) Phương án khai thác dự án và sử dụng lao động; d) Phân đoạn thực hiện, tiến độ thực hiện và hình thức quản lý dự án 4. Đánh giá tác động mơi trường, các giải pháp phòng chống cháy, nổ và các u cầu về an ninh, quốc phòng. 5. Tổng mức đầu tư của dự án; khả năng thu xếp vốn, nguồn vốn và khả năng cấp vốn theo tiến độ; phương án hồn trả vốn đối với dự án có u cầu thu hồi vốn; các chỉ tiêu tài chính và phân tích đánh giá hiệu quả kinh tế, hiệu quả xã hội của dự án Điều 7 : N ội dung thiết kế cơ sở của dự án. 1. Nội dung thiết kế cơ sở bao gồm phần thuyết minh và phần bản vẽ, bảo đảm thể hiện được các phương án thiết kế, là căn cứ để xác định tổng mức đầu tư và triển khai các bước thiết kế tiếp theo 2. Phần thuyết minh thiết kế cơ sở bao gồm các nội dung: a) Đặc điểm tổng mặt bằng; phương án tuyến cơng trình đối với cơng trình xây dựng theo tuyến; phương án kiến trúc đối với cơng trình có u cầu kiến trúc; phương án và sơ đồ cơng nghệ đối với cơng trình có u cầu cơng nghệ; b) Kết cấu chịu lực chính của cơng trình; phòng chống cháy, nổ; bảo vệ mơi trường; hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơng trình, sự kết nối với các cơng trình hạ tầng kỹ thuật ngồi hàng rào; c) Mơ tả đặc điểm tải trọng và các tác động đối với cơng trình; d) Danh mục các quy chuẩn, tiêu chuẩn được áp dụng 3. Phần bản vẽ thiết kế cơ sở được thể hiện với các kích thước chủ yếu, bao gồm: a) Bản vẽ tổng mặt bằng, phương án tuyến cơng trình đối với cơng trình xây dựng theo tuyến; b) Bản vẽ thể hiện phương án kiến trúc đối với cơng trình có u cầu kiến trúc; c) Sơ đồ cơng nghệ đối với cơng trình có u cầu cơng nghệ; d) Bản vẽ thể hiện kết cấu chịu lực chính của cơng trình; bản vẽ hệ thống kỹ thuật và hệ thống hạ tầng kỹ thuật cơng trình 4. Nội dung của phân tích tài chính, phân tích kinh tế xã hội Phân tích tài chính dự án đầu tư là phân tích những khía cạnh về mặt tài chính đứng trên giác độ lợi ích trực tiếp của chủ đầu tư. Phân tích tài chính dự án đầu tư là nội dung quan trọng nhất của dự án Thơng qua phân tích tài chính giúp cho chủ đầu tư biết bỏ ra chi phí như thế nào, lợi ích thu về ra sao, so sánh giữa lợi ích và chi phí đạt ở mức nào từ đó đi đến quyết định có đầu tư hay khơng. Giúp cho chủ đầu tư có những thơng tin cần thiết để ra quyết định đầu tư một cách đúng đắn Đối với các cơ quan có thẩm quyền của nhà nước thì phân tích tài chính là cơ sở để xem xét chấp thuận hay khơng chấp thuận dự án và là cơ sở để cấp giấy phép đầu tư Nội dung của phân tích tài chính: Nhóm chỉ tiêu động: L * Mức doanh lợi một đồng vốn : D = V Vm O L : Lợi nhuận năm Vo : Vốn đầu tư cho tài sản ít hao mòn Vm : Vốn đầu tư cho tài sản hao mòn nhanh * Tỷ suất lợi nhuận của doanh thu * Chỉ tiêu hiện giá hiệu số thu chi n Bt Ct NPV = t r ) t (1 r )t t (1 n V L * Thời hạn hoàn vốn nhờ lợi nhuận : To * Thời hạn thu hồi vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao : Tk * Suất thu lợi nội tại IRR * Chỉ tiêu thời gian hồn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao * Phân tích độ an tồn theo khả năng trả nợ Theo chỉ tiêu khả năng trả nợ của dự án : K N B A Trong đó : B_nguồn tài chính dùng trả nợ trong năm A_Số nợ phải trả trong năm * Theo tỷ số khả năng trả nợ * Theo thời hạn có khả năng trả nợ Nhóm chỉ tiêu tĩnh : * Lợi nhuận tính cho một đơn vị sản phẩm Ld Gd Cd max Gd : Giá bán một đơn vị sản phẩm Cd : Chi phí tính cho một đơn vị sản phẩm * Phân tích độ an tồn tài chính theo phân tích hồ vốn Theo phân tích hồ vốn lãi, lỗ V L K Theo phân tích hồ vốn bắt đầu có khả năng trả nợ Theo phân tích hồ vốn trả xong nợ * Phân tích độ nhạy cảm của dự án về mặt tài chính Trong thực tế các chỉ tiêu dự kiến ban đầu khi lập dự án thường khác với chỉ tiêu thực tế đạt được khi thực hiện dự án. Do đó cần phải cho các chỉ tiêu phân tích hiệu quả dự án biến đổi về phía bất lợi 1020% và tính tốn lại các chỉ tiêu hiệu quả này. Sau khi tính tốn mà vẫn đảm bảo thì coi như phương án đề ra được đảm bảo + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu NPV khi doanh thu giảm ở mức 5%, 10% + Phân tích độ nhạy theo chỉ tiêu suất thu lợi nội tại khi chi phí tăng ở mức 5%, 10% + Phân tích một số chỉ tiêu dẫn xuất đơn giản sau: Giá trị sản phẩm gia tăng do dự án tạo ra hàng năm và tính cho cả đời dự án Giá trị sản phẩm gia tăng bình qn tính cho một đòng vốn dự án Mức thu hút lao động vào làm việc Mức đóng góp vào ngân sách hàng năm và mức đóng góp của dự án trong cả đời dự án Thu nhập ngoại tệ hàng năm và cho cả đời dự án Khi phân tích mục này cần phải đứng trên quan điểm và góc độ lợi ích của quốc gia và tồn xã hội. Tính tốn các chỉ tiêu của dự án theo giá kinh tế ( là giá tài chính hay giá thị trường đã được điều chỉnh có tính đến các nhân tố ảnh hưởng như quy luật cung cầu, thuế trong giá Phân tích kinh tế xã hội : Phân tích kinh tế xã hội là đánh giá dự án xuất phát từ lợi ích của tồn bộ nền kinh tế quốc dân và của tồn xã hội Trong nền kinh tế thị trường,tuy chủ trương đầu tư phần lớn là do doanh nghiệp tự quyết định sản xuất xuất phát từ lợi ích trự tiếp của doanh nghiệp, nhưng nó khơng được trái với pháp luật và phải phù hợp với đường lối phát triển kinh tế xã hội chung của tồn đất nước, trong đó lợi ích của nhà nước và doanh nghiệp được kết hợp chặt chẽ Vai trò của phân tích kinh tế xã hội : Phân tích kinh tế xã hội đối với nhà đầu tư đó là căn cứ chủ yếu để thuyết phục Nhà nước, các cơ quan có thẩm quyền chấp thuận dự án, thuyết phục các ngân hàng cho vay vốn và sự ủng hộ của nhân dân địa phương nơi thực hiện dự án Đối với Nhà nước, phân tích kinh tế xã hội là căn cứ chủ yếu để Nhà nước xét duyệt cấp giấy phép đầu tư Đối với tổ chức viện trợ dự án, phân tích kinh tế xã hội cũng là một căn cứ quan trọng để chấp nhận viện trợ nhất là các tổ chức viện trợ xã hội, viện trợ bảo vệ mơi trường… Đối với dự án phục vụ lợi ích cơng cộng do Nhà nước trực tiếp bỏ vốn thì phân tích KTXH đóng vai trò chủ yếu trong dự án, loại dự án này ở nước ta khá phổ biến và chiếm một nguồn vốn khá lớn.Vì vậy việc phân tích KTXH của dự án ln giữ vai trò quan trọng * Phân tích đáng giá thơng qua các chỉ tiêu kinh tế và xã hội Các chỉ tiêu kinh tế tương tự như chỉ tiêu hiệu quả tài chính nhưng dùng giá kinh tế Các chỉ tiêu đem lại hiệu quả cho xã hội như giá trị sản phẩm gia tăng, mức đóng góp cho ngân sách nhà nước, tăng chất lượng sản phẩm, cải thiện cơ cấu kinh tế quốc dân Cải thiện điều kiện lao động cho cơng nhân, tăng thu nhập, giải quyết thất nghiệp… Ngồi ra còn một số chỉ tiêu ngồi dự án như : Bảo vệ mơi trường sinh thái, nâng cao trình độ văn hố giáo dục cho người dân 5. Giới thiệu dự án * Tên dự án : ĐẦU TƯ XÂY DỰNG SIÊU THỊ NỘI THẤT * Chủ đầu tư : Cơng ty đầu tư và phát triển nhà Hà Nội * Địa điểm xây dựng : Mỹ Đình – Từ Liêm – Hà Nội * Quy mơ dự án : Nhóm II * Mục đích đầu tư : Kinh doanh cho th đồ nội thất chất lượng cao * Giải pháp xây dựng : Thiết kế kiểu tồ nhà 3 tầng và kho chứa hàng với kết cấu khung thép vĩnh cửu. Dự án dự kiến thực hiện đầu tư xây dựng bắt đầu vào đầu q II năm 2009 và kết thúc vào cuối q II năm 2011 sẽ đưa vào vận hành. CHƯƠNG I PHÂN TÍCH TÀI CHÍNH DỰ ÁN ĐẦU TƯ 1. XÁC ĐỊNH TỔNG MỨC ĐẦU TƯ CỦA DỰ ÁN ( V ) Theo phương pháp xác định tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình ( Ban hành kèm theo Thơng tư 05/2007/TTBXD ngày 25 tháng 7 năm 2007 của Bộ xây dựng ) Tổng mức đầu tư của dự án đầu tư xây dựng cơng trình được tính tốn và xác định trong giai đoạn lập dự án đầu tư xây dựng cơng trình hoặc lập báo cáo kinh tế kỹ thuật. Tổng mức đầu tư dự án đầu tư xây dựng cơng trình được tính theo cơng thức sau : V = GXD + GTB + GGPMB + GQLDA + GTV + GK + GDP +VLĐ+LV (1.1) Trong đó : GXD : Chi phí xây dựng GTB : Chi phí thiết bị GGPMB : Chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư GQLDA : Chi phí quản lý dự án GTV : Chi phí tư vấn đầu tư xây dựng GK : Chi phí khác GDP : Chi phí dự phòng VLĐ:Vốn lưu động ban đầu LV:lãi vay 1.1. Xác định chi phí xây dựng. ( GXD ) * Các căn cứ : Danh mục các cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án : Gồm 12 hạng mục ( xem bảng 1.1 ) Quy mơ xây dựng các cơng trình, hạng mục ( m2,md …) Suất đầu tư xây dựng cơng trình tính cho một đơn vị quy mơ xây dựng Mức thuế suất VAT theo quy định hiện hành * Chi phí xây dựng của dự án được tính theo cơng thức sau : GXD = GXDCT1 + GXDCT2 +…+GXDCTn (1.2) Trong đó : n là số cơng trình, hạng mục thuộc dự án Chi phí xây dựng cơng trình, hạng mục cơng trình ( GXDXT ) được xác định như sau : GXDCT = SXD* N + GCTSXD ( 1.3) Trong đó : SXD : Suất chi phí xây dựng tính cho một đơn vị năng lực sản xuất hoặc năng lực phục vụ/ hoặc đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án GCTSXD : Các chi phí chưa được tính trong suất chi phí xây dựng hoặc chưa tính trong đơn giá xây dựng tổng hợp tính cho một đơn vị diện tích của cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án N : Diện tích hoặc cơng suất sử dụng của cơng trình, hạng mục cơng trình thuộc dự án Xác định diện tích xây dựng cơ bản Bảng 1.Diện tích sàn STT Tên hạng mục Đơn vị Quy mơ xây dựng Diện tích sàn I TỒ NHÀ TRUNG TÂM m2 600 I.1 Tầng 1va 2 m2 400 I.1.1 diện tích trưng bầy sản phẩm m2 120/1t I.1.2 Phòng khách hàng m2 30/1t I.1.3 Phòng nhân viên quản lý m2 20/1t I.1.4 Hành lang m2 12.5/1t I.1.5 Sảnh m2 7.5/1t I.1.6 Nhà vệ sinh m2 10/1t I.2 Tầng 2 m2 200 I.2.1 Phòng giám đốc m2 55 I.2.2 Phòng họp m2 70 I.2.3 Sảnh m2 50 I.2.4 Ban công m2 20 I.2.5 Cầu thang m2 5 300 Kho chứa hàng m2 II.1 Tầng 1 m2 150 II.1.2 Phòng xuất nhập kho m2 40 II.1.3 Phòng ăn m2 30 II.1.4 Bếp m2 15 II.1.5 Phòng bảo trì sản phẩm m2 60 II.1.6 Nhà vệ sinh m2 II.2 Tầng 2 m2 150 II.2.1 Phòng nghỉ của nhân viên m2 40 II.2.2 Nhà vệ sinh m2 12 II.2.3 Kho chứa hàng m2 80 II.2.4 Ban công m2 II.2.5 Cầu thang m2 II.2.6 Sàn xép m2 5 III tầng hầm m2 150 III.1 diện tích để xe m2 100 III.1.1 Phòng bảo vệ m2 30 III.1.2 Phòng chữa cháy m2 10 III.1.3 Nhà vệ sinh m2 5 III.1.4 cầu thang m2 5 Số lượng cơng trình : 1 tồ nhà trung tâm cộng một kho chứa hàng Diện tích xây dựng : 600 + 300 + 150 = 1050 m2 Chọn diện tích tổng mặt bằng của dự án là : 500 m2 Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của toa nhà SXD = 4.5 (triệu đồng/ m2 sàn ) Suất vốn đầu tư xây dựng tính theo một đơn vị diện tích của nhà kho SXD = 3 (triệu đồng/ m2 sàn ) Thuế suất giá trị gia tăng đối với sản phẩm xây lắp theo quy định hiện hành :10% * Chi phí san lấp mặt bằng : GSL = G*F*H G Giá san lấp trung bình 1m3 lấy G = 64000 (đ/m3 ) F Diện tích san lấp : F = 500 (m2 ) H – Chiều cao san lấp : H = 0.7 m GSL = 0,064*500*0,7= 22.4 (triệu đồng) 10 ST T I II III IV V Nội dung Năm 8 Năm 9 Năm 10 Dòng lợi ích (Bt) Doanh thu cho thuê diện tích 25966.87 23733.16 26246.09 Thu hồi giá trị thanh lý tài sản 24.425 0.000 Giá trị tài sản chưa khấu hao hết 0.000 Thu hồi vốn lưu động Tổng cộng : Năm vận hành Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 25687.66 25687.66 26525.30 27083.73 23733.16 225.440 0.000 108.794 0.000 5.225 132.190 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 6346.861 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 0.000 531.911 25991.30 23733.16 26471.53 25687.66 25796.45 26525.30 27088.95 30744.13 Đầu tư thay thế tài sản 104.500 610.625 0.000 5523.675 0.000 2603.958 0.000 104.500 Chi phí vận hành dự án 4510.10 4432.59 4519.79 4500.41 4500.41 4529.48 4548.85 4432.59 Chi phí thuê đất 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 476.00 Thuế thu nhập doanh nghiệp 5015.76 4405.38 5147.49 4933.48 4963.94 5159.81 5312.16 5104.23 Tổng cộng : 10106.36 9924.592 10143.28 15433.57 9940.355 12769.25 10337.02 10117.32 Dòng tiền hiệu số thu chi (BtCt) 15884.94 13808.57 16328.25 10254.09 15856.10 13756.05 16751.94 20626.81 Hệ số chiết khấu với IRR1=0.182 Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 0.262 0.222 0.188 0.159 0.134 0.114 0.096 0.081 4169.132 3066.137 3067.36 1629.69 2131.997 1564.828 1612.205 1679.461 Dòng chi phí (Ct) Đầu tư ban đầu VI Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 1 -14617.91 -11551.77 -8484.41 -6854.72 -4722.73 -3157.90 -1545.69 133.77 VII Hệ số chiết khấu với IRR2=0.183 0.261 0.220 0.186 0.157 0.133 0.113 0.095 0.080 VIII Dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 4141.021 3042.889 3041.53 1614.6 2110.471 1547.719 1593.23 1658.291 IX Cộng dồn dòng tiền hiệu số thu chi triết khấu 2 -14780.83 -11737.94 -8696.41 -7081.81 -4971.34 -3423.62 -1830.39 -172.10 47 6. PHÂN TÍCH ĐỘ AN TỒN TÀI CHÍNH 6.1. Phân tích thời gian hồn vốn theo phương pháp tĩnh * Căn cứ xác định : Dựa vào lợi nhuận, khấu hao, vốn đầu tư ban đầu của dự án trong các năm vận hành * Lập bảng tính thời hạn thu hồi vốn : Bảng 1.23.Xác định thời hạn hồn vốn nhờ lợi nhuận và khấu hao Đơn vị tính : triệu đồng STT Nội dung Năm vận hành Năm 1 Năm 2 Năm 3 Năm 4 Năm 5 Năm 6 Năm 7 Năm 8 Vốn đầu tư ở đầu năm 65992.38 0.00 0.00 0.00 0.00 3658.68 2603.96 104.50 Lợi nhuận ròng 5056.52 6331.14 7441.01 8582.94 9467.17 10924.68 11719.87 12897.68 Khấu hao 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3142.79 3052.79 3052.79 3052.79 Lợi nhuận và khấu hao 8199.31 9473.93 10583.80 11725.73 12609.96 13977.47 14772.66 15950.47 Vốn đầu tư còn ở cuối năm 57793.07 48319.14 37735.34 26009.61 13399.65 3080.86 -9087.84 -24933.81 STT Nội dung Năm vận hành Năm 9 Năm 10 Năm 11 Năm 12 Năm 13 Năm 14 Năm 15 Vốn đầu tư ở đầu năm 610.63 0.00 5523.68 0.00 2603.96 0.00 104.50 Lợi nhuận ròng 11328.11 13236.41 12686.09 12764.43 13268.09 13659.84 13125.16 Khấu hao 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 3052.79 Lợi nhuận và khấu hao 14380.90 16289.20 15738.88 15817.22 16320.88 16712.63 16177.95 Vốn đầu tư còn ở cuối năm -38704.08 -54993.28 -65208.49 -81025.70 -94742.62 -111455.26 -127528.70 48 Từ bảng 1.23 sử dụng phương pháp nội suy để tính thời gian hồn vốn đầu tư của dự án là 6 năm 3 tháng (