Đang tải... (xem toàn văn)
Luận án nghiên cứu về bất động sản và thị trường bất động sản, các chính sách tài chính chủ yếu đối với thị trường bất động sản ở Việt Nam từ năm 1993 cho đến nay. Xác lập các cơ sở lý luận và thực tiễn để đề ra các giải pháp tài chính thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam đến năm 2020 và những năm tiếp theo.
BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO BỘ TÀI CHÍNH HỌC VIỆN TÀI CHÍNH WWXX LÊ VĂN BÌNH GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM Chuyên ngành: Kinh tế Tài – Ngân hàng Mã số: 62.31.12.01 TÓM TẮT LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2010 CƠNG TRÌNH ĐƯỢC HỒN THÀNH TẠI HỌC VIỆN TÀI CHÍNH Người hướng dẫn khoa học: PGS, TS Phan Duy Minh PGS, TS Ngô Trí Long Phản biện 1: GS, TSKH Đặng Hùng Võ Đại học Quốc gia Hà Nội Phản biện 2: PGS, TS Lưu Thị Hương Trường Đại học Kinh tế Quốc dân Phản biện 3: PGS, TS Nguyễn Thế Chinh Viện Chiến lược, Chính sách Tài ngun Mơi trường Luận án bảo vệ trước Hội đồng chấm luận án cấp nhà nước, họp tại: Học viện Tài vào hồi 15 00 ngày 01 tháng năm 2010 Có thể tìm hiểu luận án tại: - Thư viện Quốc gia - Thư viện Học viện Tài CÁC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ ĐÃ CƠNG BỐ CĨ LIÊN QUAN ĐẾN LUẬN ÁN Lê Văn Bình (2004), “Phát triển thị trường dịch vụ tài thành phố Đà Nẵng, thực trạng giải pháp”, Quản lý nhà nước, (100), tr 45-49 Lê Văn Bình (2009), “Giải pháp tài phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam”, Sinh hoạt lý luận, (2/93), tr 25-30 Lê Văn Bình (2009), “Giải pháp thị trường bất động sản Việt Nam trước khủng hoảng tài tồn cầu”, Tạp chí Tài Qn đội, (3/2009), tr 14-19 Lê Văn Bình (2009), “Đổi phương thức đền bù giải toả trình chỉnh trang đô thị nay”, Quản lý nhà nước, (161), tr 24-28 1 MỞ ĐẦU 1-Tính cấp thiết đề tài nghiên cứu Thị trường bất động sản (TTBĐS) thị trường quan trọng kinh tế, liên quan trực tiếp lượng tài sản lớn trực tiếp tác động đến kinh tế quốc dân Chính vậy, cần thiết phát triển TTBĐS nước ta xác định qua kỳ Đại hội Đảng lần thứ IIX, IX lần thứ X Trong thời gian qua, TTBĐS nước ta hình thành, có bước phát triển tích cực Bên cạnh mặt tích cực, hoạt động TTBĐS bộc lộ mặt yếu Tình trạng đầu cơ, đẩy giá giao dịch bất động sản (BĐS) lên cao so với giá trị thực gây ảnh hưởng không tốt đến hoạt động đầu tư, giảm nguồn thu cho ngân sách nhà nước (NSNN), gây tác động xấu tới tâm lý đời sống xã hội, quản lý nhà nước thị trường nhiều yếu kém, chưa theo kịp biến động thị trường Một nguyên nhân tình trạng hệ thống sách tài mà Nhà nước sử dụng nhằm để quản lý phát triển TTBĐS vừa thiếu, vừa yếu đến bộc lộ nhiều điểm bất hợp lý Vì vậy, nghiên cứu tác động sách tài chính, để từ đề giải pháp tài cần thiết nhằm thúc đẩy TTBĐS phát triển ổn định bền vững đặt cấp thiết nước ta Trong thời gian qua có nhiều cơng trình nghiên cứu hội thảo khoa học TTBĐS, công việc nghiên cứu chủ yếu đứng từ góc độ quan quản lý nhà nước lĩnh vực quản lý BĐS để đề xuất giải pháp sử dụng BĐS có hiệu sở khung pháp lý quy định luật Đất đai năm 1993, 2003, luật Nhà ở, luật Kinh doanh BĐS, đóng góp việc hồn thiện khn khổ pháp lý, môi trường kinh doanh, giải pháp tài riêng rẻ, chưa có cơng trình nghiên cứu cách đầy đủ có hệ thống sách tài TTBĐS Xuất phát từ lý trên, tác giả chọn đề tài: “Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” làm luận án tiến sĩ kinh tế 2- Mục đích nghiên cứu đề tài Nghiên cứu BĐS TTBĐS, sách tài chủ yếu TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 Xác lập sở lý luận thực tiễn để đề giải pháp tài thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm 3- Đối tượng phạm vi nghiên cứu đề tài Đối tượng nghiên cứu luận án TTBĐS, sách tài chủ yếu TTBĐS Việt Nam Phạm vi nghiên cứu luận án tập trung nghiên cứu sách tài chủ yếu quản lý TTBĐS Việt Nam từ có luật Đất đai năm 1993 nay, với trọng tâm nghiên cứu thị trường quyền sử dụng (QSD) đất đô thị nhà đô thị TTBĐS 2 4- Ý nghĩa khoa học thực tiễn đề tài nghiên cứu * Ý nghĩa khoa học Luận án nghiên cứu, phân tích trình bày cách đầy đủ có hệ thống vấn đề lý luận BĐS, TTBĐS, sách tài hình thành phát triển TTBĐS Bên cạnh đó, luận án xem xét, đối chiếu rút học từ kinh nghiệm sử dụng sách tài quản lý điều tiết TTBĐS số nước giới cho Việt Nam * Ý nghĩa thực tiễn Luận án đánh giá cách đầy đủ, chi tiết thực trạng TTBĐS Việt Nam, phân tích đánh giá tác động sách tài TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 Luận án hệ thống hoá mục tiêu quan điểm phát triển TTBĐS Việt Nam Trên sở đó, đề xuất hệ thống giải pháp tài điều kiện để thực thành cơng giải pháp tài nhằm thúc đẩy pháp triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm 5- Kết cấu luận án Ngoài phần mở đầu, kết luận, danh mục tài liệu tham khảo phụ lục, nội dung luận án gồm chương: Chương THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN VÀ CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN 1.1 Bất động sản thị trường bất động sản 1.1.1 Những vấn đề bất động sản Luận án nêu lên nội dung BĐS: Khái niệm, đặc điểm vai trò BĐS đời sống kinh tế - xã hội (KT-XH) Trong đó: - BĐS hiểu cách phổ biến là: BĐS đất đai tài sản gắn liền với đất đai, di dời, tồn ổn định lâu dài - Trong đặc điểm BĐS, tính cố định đặc trưng khác biệt hàng hoá BĐS so với loại hàng hoá khác Do vậy, Nhà nước phải chủ động điều chỉnh cung - cầu hàng hố BĐS thơng qua cơng tác dự báo lập kế hoạch phù hợp với địa phương, khu vực 1.1.2 Những vấn đề thị trường bất động sản 1.1.2.1 Khái niệm đặc điểm thị trường bất động sản - TTBĐS tổng thể giao dịch BĐS dựa quan hệ hàng hố, tiền tệ diễn khơng gian thời gian định, người mua người bán tác động qua lại lẫn để xác định giá số lượng hàng hoá, dịch vụ BĐS giao dịch Mọi BĐS gắn liền không tách rời yếu tố đất đai Do vậy, đặc trưng hàng hoá thị trường đất đai yếu tố trọng tâm chi phối toàn hoạt động TTBĐS Trên thực tế, nội dung TTBĐS thị trường nhà đất - Những đặc điểm chủ yếu thị trường bất động sản: + Hầu hết quốc gia có kinh tế thị trường (KTTT), TTBĐS hình thành phát triển qua cấp độ: sơ khởi, tập trung hoá, tiền tệ hoá tài hố Tuy nhiên, khơng phải phát triển hết giai đoạn tới giai đoạn khác, thực tế có đan xen định cấp độ phát triển TTBĐS + Ngoài ra, TTBĐS có số đặc điểm khác như: TTBĐS thực chất thị trường giao dịch quyền lợi ích chứa đựng BĐS; thị trường mang tính khu vực tính địa phương sâu sắc; thị trường khơng hồn hảo; thị trường mà cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu giá BĐS; thị trường khó thâm nhập, giao dịch thị trường cần chun gia tư vấn chun nghiệp có trình độ cao; thị trường chịu chi phối yếu tố pháp luật có mối liên hệ mật thiết với thị trường tài chính, đồng thời có tác động đến nhiều loại thị trường khác kinh tế 1.1.2.2 Cung, cầu giá hàng hoá bất động sản thị trường bất động sản - Cầu BĐS khối lượng hàng hoá BĐS mà người tiêu dùng sẵn sàng chấp nhận có khả tốn với mức giá định để nhận BĐS thị trường vào thời điểm định Ngồi cầu nhà đất thơng thường xuất cầu người buôn bán BĐS, mua nhà đất để đầu trục lợi, làm tăng giả tạo nhu cầu nhà đất, gây căng thẳng thêm quan hệ cung cầu làm giá nhà đất tăng lên thời điểm - Cung BĐS thị trường toàn khối lượng hàng hoá BĐS sẵn sàng đưa thị trường để trao đổi thời điểm với mức giá giới hạn định 4 Bên cạnh khu vực nhà nước, nguồn cung BĐS chủ yếu hình thành từ khu vực tư nhân mà mục đích thu lợi nhuận tối đa, khơng ý đến tính xã hội mơi trường TTBĐS Trong điều kiện luật pháp không quy định chặt chẽ hoạt động kinh doanh nhà đất khơng thức phát triển hội làm giàu cho nhóm người thâu tóm “thị trường ngầm” Do vậy, cần phải tăng cường quản lý nhà nước hoạt động TTBĐS - Cung BĐS phản ứng chậm so với biến động cầu BĐS nên làm cho giá BĐS ln có xu hướng tăng lên Trong dài hạn, giá BĐS ln có xu hướng tăng lên đất đai nguồn tài nguyên có hạn 1.1.2.3 Các chủ thể tham gia thị trường bất động sản Tham gia TTBĐS bao gồm nhiều chủ thể, đó, chủ yếu là: nhà đầu tư BĐS, người sử dụng BĐS, tổ chức trung gian, bên hữu quan Nhà nước 1.1.2.4 Các loại hình giao dịch thị trường bất động sản TTBĐS có hoạt động phong phú, bao gồm loại hình giao dịch chủ yếu sau: Giao dịch mua bán BĐS, giao dịch cho thuê – thuê BĐS, giao dịch chấp BĐS, giao dịch góp vốn BĐS 1.1.2.5 Vai trò thị trường bất động sản kinh tế quốc dân Vai trò TTBĐS thể qua việc phát triển TTBĐS góp phần thúc đẩy sản xuất phát triển, tăng nguồn thu cho NSNN; huy động vốn cho đầu tư phát triển; mở rộng thị trường nước, mở rông quan hệ quốc tế; nâng cao đời sống nhân dân; đổi sách BĐS qua cải thiện môi trường đầu tư Những ảnh hưởng lớn từ TTBĐS kinh tế minh chứng qua khủng hoảng tài Thái Lan năm 1997 mà nguyên nhân bắt nguồn từ “sụp đổ” TTBĐS khiến đồng tiền nước bị giá mạnh, tạo phản ứng dây chuyền tàn phá kinh tế Thái Lan nhiều nước Đơng Nam Á; khủng hoảng tài giới (bắt đầu từ năm 2008) xuất phát từ sách cho vay chấp BĐS Hoa Kỳ tác nhân gây nên suy thoái kinh tế hầu giới 1.1.2.6 Các nhân tố ảnh hưởng đến hình thành phát triển thị trường bất động sản, gồm nhân tố: Sự phát triển kinh tế gia tăng dân số; nhân tố pháp luật nói chung sắc thuế lĩnh vực BĐS nói riêng; sách kinh tế, quy hoạch kế hoạch sử dụng đất (SDĐ) Chính phủ; tập quán truyền thống thị hiếu Trong đó, pháp luật nhân tố có tính chất định đến hình thành phát triển TTBĐS, sách quy hoạch kế hoạch SDĐ Chính phủ điều chỉnh lượng cung - cầu TTBĐS, sắc thuế lĩnh vực BĐS góp phần quan trọng giúp Nhà nước điều tiết quan hệ cung - cầu BĐS, sở làm cho TTBĐS phát triển 1.1.2.7 Hệ thống thơng tin thị trường bất động sản Thực tế cho thấy, để TTBĐS phát triển lành mạnh phải có hệ thống thơng tin hồn hảo, minh bạch dễ tiếp cận Giá BĐS có phản ánh đắn quan hệ cung cầu hay không phụ thuộc nhiều vào hệ thống thông tin Hệ thống thông tin khơng hồn hảo dễ dẫn đến biến động mạnh, TTBĐS lên “cơn sốt” “sụp đổ” 5 1.1.2.8 Quản lý nhà nước thị trường bất động sản TTBĐS thị trường khơng hồn hảo nên cần điều tiết Nhà nước Sự điều tiết Nhà nước thể qua chủ trương, đường lối sách Đảng Nhà nước phát triển TTBĐS, tạo hành lang pháp lý để TTBĐS phát triển ổn định lâu dài 1.2 Các sách tài thị trường bất động sản 1.2.1 Tổng quan sách tài quốc gia Chính sách tài quốc gia sách Nhà nước sử dụng cơng cụ tài bao gồn hệ thống quan điểm, mục tiêu, chủ trương giải pháp tài chính-tiền tệ Nhà nước phù hợp với đặc điểm đất nước thời kỳ nhằm bồi dưỡng, khai thác, huy động sử dụng nguồn tài đa dạng phục vụ có hiệu cho việc thực kế hoạch chiến lược phát triển KT-XH quốc gia thời kỳ tương ứng 1.2.2.Các sách tài thị trường bất động sản Các sách tài TTBĐS phận sách tài quốc gia, bao gồm sách: sách phát triển nguồn lực tài cho TTBĐS; sách khai thác, động viên nguồn lực tài từ TTBĐS; sách phân bổ sử dụng nguồn lực tài để phát triển TTBĐS Luận án tập trung nghiên cứu sách tài chủ yếu có tác động trực tiếp đến TTBĐS, mang tính chất riêng có cho TTBĐS Đó là: 1.2.2.1 Thuế bất động sản Luận án trình bày luận ủng hộ việc đánh thuế BĐS, đặc điểm thuế BĐS Về hệ thống thuế BĐS, bao gồm sắc thuế chủ yếu sau: - Thuế sử dụng đất: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu tổng giá trị đất nhân với thuế suất - Thuế nhà: Là loại thuế thu ổn định hàng năm, thu tổng giá trị nhà cơng trình kiến trúc phụ trợ nhân với thuế suất - Thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất: Là loại thuế đánh lần bán đất, thu phần thu nhập bán đất - Thuế đăng ký bất động sản: Đánh lần chuyển dịch BĐS, tính giá trị BĐS nhân với thuế suất tính theo mức thuế định Thơng qua sách thuế, Nhà nước thực điều tiết TTBĐS, khuyến khích sử dụng có hiệu tài ngun đất đai, hạn chế đầu cơ, đồng thời việc giảm thuế giao dịch thị trường mức hợp lý khuyến khích giao dịch thức, khắc phục tình trạng giao dịch “ngầm”, hành vi trốn tránh nghĩa vụ tài gây thất thu cho NSNN 1.2.2.2 Chính sách tài việc giao đất, thu hồi đất, trưng mua, trưng dụng bất động sản - Giao đất: Nhà nước giao đất khơng thu tiền có thu tiền sử dụng đất tuỳ theo mục đích sử dụng đối tượng giao đất Khi có thu tiền tiền SDĐ tính đơn giá đất nhân với diện tích đất giao - Thu hồi đất: Khi thu hồi đất, Nhà nước phải đền bù thiệt hại đất tài sản đất cho người có đất bị thu hồi theo giá thị trường - Trưng mua, trưng dụng bất động sản: Việc trưng mua, trưng dụng BĐS phải bảo đảm quyền lợi ích hợp pháp người có BĐS trưng mua, trưng dụng 6 1.2.2.3 Chính sách tài việc cho thuê, chuyển nhượng bất động sản - Cho thuê đất: Tiền thuê đất tính đơn giá thuê đất nhân với diện tích đất thuê - Chuyển nhượng bất động sản: Nhà nước bán BĐS cho tổ chức, cá nhân thời hạn hay vĩnh viễn 1.2.2.4 Chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài Có thể ưu đãi, hỗ trợ tài trực tiếp gián tiếp Qua sách này, Nhà nước vừa giải vấn đề an sinh xã hội, vừa tạo điều kiện tăng cung, kích cầu làm cho TTBĐS phát triển mạnh mẽ 1.2.2.5 Chính sách tài hình thành phát triển kênh cung ứng vốn đa dạng ổn định cho thị trường bất động sản Khi quy mô TTBĐS tăng cao thị trường phát triển mạnh (cấp độ tài hố), thị trường cần lượng vốn lớn dài hạn, lúc ngân hàng đáp ứng đủ nguồn vốn cho TTBĐS Do vậy, để đáp ứng nhu cầu vốn cho phát triển TTBĐS, Nhà nước cần ban hành sách tài hình thành phát triển kênh cung ứng vốn đa dạng ổn định cho TTBĐS, là: - Kênh tài tái chấp - Kênh huy động vốn qua phát hành trái phiếu bất động sản - Kênh huy động vốn từ quỹ đầu tư BĐS, ý đến việc hình thành Quỹ tín thác đầu tư BĐS (Real Estate Investment Trust – REIT) - Kênh huy động vốn từ Công ty Bảo hiểm nhân thọ Quỹ hưu trí - Kênh huy động vốn qua hệ thống hiệp hội vay tiết kiệm, ngân hàng tiết kiệm 1.2.3 Giá bất động sản công cụ để Nhà nước thực sách tài thị trường bất động sản Giá đất quan trọng để xác định quan hệ tài đất đai liên quan đến khai thác, điều tiết nguồn lợi từ đất đai Đối với hàng hóa khác, giá hình thành sở chi phí sản xuất giá thành sản phẩm, đất đai khơng thể xác định xác điều Vì thế, Nhà nước cần phải có quy định chặt chẽ định giá đất, đưa khung giá đất hợp lý vùng, thời kỳ đặc biệt phải sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế thị trường Việc xác định giá BĐS (trong chủ yếu giá đất) nội dung hoạt động quản lý nhà nước mặt chất lượng BĐS Thông qua hoạt động này, Nhà nước thiết lập định hướng để quản lý kế hoạch hóa thuế BĐS, qua quản lý điều tiết TTBĐS Việc xác định giá trị BĐS (sát với giá thị trường, phù hợp với giao dịch BĐS) làm cho giao dịch BĐS nhanh chóng thực hiện, hoạt động TTBĐS diễn sôi hơn, làm cho TTBĐS phát triển 1.3 Kinh nghiệm số nước việc sử dụng sách tài để phát triển thị trường bất động sản Luận án trình bày kinh nghiệm số nước việc sử dụng sách tài để phát triển TTBĐS: Kinh nghiệm sử dụng sách thuế Thuỵ Điển, Đài Loan, Pháp; sách tài giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất Trung Quốc; sách hình thành định chế thị trường chấp thứ cấp thành lập REIT Hoa Kỳ; sách ưu đãi, hỗ trợ tài xác định giá BĐS giao dịch BĐS số nước khác Qua rút số học kinh nghiệm Việt Nam sau: - Một là, cơng cụ thuế sử dụng cách tích cực mang lại hiệu tốt - Hai là, học sách tài giao đất, cho thuê đất - Ba là, thu hồi đất, giá tiền bồi thường BĐS tổ chức tư vấn giá BĐS xác định vào giá thị trường thời điểm thu hồi, người giao đất phải sử dụng đất thời hạn mục đích - Bốn là, chế, sách hỗ trợ tài chính, qua thực tế cho thấy, chế Nhà nước trực tiếp đầu tư xây dựng nhà xã hội để giải nhu cầu chỗ cho đối tượng sách xã hội theo hình thức bán trả dần cho thuê phù hợp với điều kiện Việt Nam - Năm là, Nhà nước cần tổ chức hỗ trợ thành lập định chế tài cung ứng nguồn vốn dài hạn cho TTBĐS, có đáp ứng đủ nguồn vốn để TTBĐS phát triển, thị trường chuyển sang cấp độ tài hố - Sáu là,việc sử dụng giá đất phải phù hợp với giao dịch BĐS Ở hầu hết nước, giá đất để tính thuế BĐS giá thị trường, giá thị trường năm trước kỳ tính thuế giữ ổn định thời gian định; giá đất để phục vụ cho giao dịch chuyển nhượng, cho thuê, trưng mua BĐS phải phù hợp giá thị trường thời điểm định Chương CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TỪ NĂM 1993 CHO ĐẾN NAY 2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam 2.1.1 Khái quát đời phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Trước năm 1993, TTBĐS thị trường “ngầm” hình thành cách tự phát Luật Đất đai năm 1993 thừa nhận QSD đất hàng hoá, sở pháp lý để TTBĐS thức hình thành phát triển 2.1.2 Cơ sở pháp lý việc hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam Hiến pháp nước CHXHCN Việt Nam năm 1992, Luật Đất đai năm 1993, Bộ luật Dân năm 1995, Luật Đất đai năm 2003, Luật Nhà số 56/2005/QH11, Luật Kinh doanh BĐS số 63/2006/QH11 văn pháp luật có liên quan khác 2.1.3 Đặc điểm bật thị trường bất động sản Việt Nam - Hoạt động TTBĐS mang nặng tính tự phát sản xuất nhỏ, phát triển khơng bình thường, thường xảy trồi sụt, “sốt nóng” “đóng băng” hoạt động giao dịch thị trường - TTBĐS Việt Nam thiếu cân đối đa dạng cấu phận thị trường, thiếu hàng hoá chủ thể tham gia thị trường 8 - Có chênh lệch giá BĐS rõ rệt địa phương, chí khu vực - Các dịch vụ hỗ trợ TTBĐS chưa phát triển thiếu tính chuyên nghiệp, thị trường “ngầm”, tự phát lấn át thị trường thức, có tổ chức - TTBĐS Việt Nam thị trường có nhiều tiềm phát triển bước hoàn thiện 2.1.4 Đánh giá thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 2.1.4.1 Những kết đạt - Thị trường QSD đất nhanh chóng hình thành phát triển với vai trò tư liệu sản xuất đặc biệt, thúc đẩy nhiều ngành nhiều lĩnh vực kinh tế phát triển - Thúc đẩy hoạt động đầu tư phát triển - Thu hút đáng kể nguồn vốn nước nước, góp phần thúc đẩy tăng trưởng kinh tế ổn định xã hội - Thúc đẩy đô thị nông thôn phát triển theo hướng văn minh, đại - Thúc đẩy hoàn thiện hệ thống văn pháp luật TTBĐS, tạo môi trường đầu tư kinh doanh ngày thuận lợi - Nhu cầu đất đai đáp ứng đầy đủ hơn, dần chuyển sang phương thức thị trường 2.1.4.2 Những hạn chế yếu - TTBĐS khơng thức hoạt động mạnh thách thức với xã hội quản lý nhà nước - Giá BĐS biến động phức tạp, gây nhiều “cơn sốt” không phản ánh quan hệ cung cầu BĐS - Phạm vi thị trường nhỏ hẹp - Chính sách biện pháp tài Nhà nước chưa đủ mạnh để thúc đẩy phát triển TTBĐS - Hoạt động quản lý nhà nước TTBĐS nhiều tồn Tóm lại, TTBĐS hình thành phát triển sơi động Tuy nhiên, thị trường diễn chủ yếu số thành phố đô thị lớn TTBĐS bị méo mó hoạt động khơng lành mạnh, thiếu minh bạch Ở đô thị, khoảng 70% giao dịch BĐS “thị trường ngầm” chi phối 2.2 Chính sách tài thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 2.2.1 Chính sách thuế 2.2.1.1 Thuế sử dụng đất nơng nghiệp năm 1993 Đối tượng nộp thuế tổ chức, cá nhân giao QSD đất vào sản xuất nông nghiệp Đất chịu thuế đất dùng vào sản xuất nông nghiệp Căn tính thuế dựa diện tích đất, hạng đất, định suất thuế tính kg thóc đơn vị diện tích hạng đất 2.2.1.2 Thuế nhà, đất năm 1994 Đối tượng chịu thuế đất ở, đất xây dựng cơng trình, chưa thu thuế nhà Đối tượng nộp thuế tổ chức, cá nhân trực tiếp sử dụng đất Căn tính thuế diện tích đất, hệ số tính thuế đất, mức thuế sử dụng đất nơng nghiệp tính thuế đất giá thóc tính thuế 2.2.1.3 Thuế chuyển quyền sử dụng đất - Đối với cá nhân: Từ ngày 01/01/2009 Luật thuế thu nhập cá nhân có quy định thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng BĐS Căn tính thuế thu nhập chịu thuế nhân với thuế suất, với hai mức thuế 25% thu nhập chịu thuế 2% giá chuyển nhượng Trường hợp cá nhân có nhà ở, đất miễn thuế thu nhập từ chuyển nhượng BĐS - Đối với doanh nghiệp, Luật thuế thu nhập doanh nghiệp số 14/2008/QH12 quy định doanh nghiệp nộp thuế thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng BĐS với thuế suất 25% 2.2.1.4 Lệ phí trước bạ Đối với đất, giá tính lệ phí diện tích đất nhân với giá đất UBND cấp tỉnh quy định Đối với nhà, giá tính lệ phí diện tích nhà nhân với giá nhà m2 theo giá thị trường Tỷ lệ tính lệ phí nhà đất 0,5%, mức thu tối đa 500 triệu đồng/1 BĐS 2.2.2 Chính sách tài q trình giao đất, thu hồi đất 2.2.2.1 Chính sách thu tiền sử dụng đất Tiền sử dụng đất phản ánh quan hệ kinh tế Nhà nước với tổ chức, hộ gia đình cá nhân Nhà nước giao QSD đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế, tặng cho QSD đất, chấp, bảo lãnh, góp vốn QSD đất Căn tính thu tiền SDĐ diện tích đất, giá đất thời hạn SDĐ Giá đất theo hình thức đấu giá Nhà nước ban hành tùy theo trường hợp cụ thể Trường hợp thời điểm giao đất mà giá đất Nhà nước quy định chưa sát với giá chuyển QSD đất thị trường UBND cấp tỉnh định giá đất cụ thể cho phù hợp 2.2.2.2 Chính sách đền bù thiệt hại Nhà nước thu hồi đất Giá đất để tính bồi thường giá đất theo mục đích sử dụng UBND cấp tỉnh quy định công bố; trường hợp thời điểm có định thu hồi đất mà giá chưa sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế thị trường điều kiện bình thường UNBD cấp tỉnh định giá đất cụ thể cho phù hợp Đối với nhà ở, cơng trình bồi thường giá trị xây dựng nhà, cơng trình có tiêu chuẩn kỹ thuật tương đương Bộ Xây dựng ban hành, đơn giá xây dựng UBND cấp tỉnh ban hành 2.2.3 Chính sách tài việc cho thuê, chuyển nhượng bất động sản 2.2.3.1 Tiền thuê đất Nghị định 142/2005/NĐ-CP thống đơn giá thuê đất, thuê mặt nước áp dụng cho đơn vị nước Đơn giá thuê đất năm 0,5% giá đất theo mục đích SDĐ thuê UBND cấp tỉnh quy định Các địa phương định tăng tối đa lần, giảm tối đa 0,5 lần so với mức giá tuỳ theo dự án cụ thể địa phương 2.2.3.2 Bán bất động sản nhà nước Thực xoá bao cấp phân phối nhà ở, Nhà nước thực việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61-CP Giá nhà xác định theo 10 trạng nhà tính theo đơn giá xây dựng UBND cấp tỉnh quy định Tiền SDĐ tính theo giá UBND cấp tỉnh quy định 2.2.4 Chính sách ưu đãi, hỗ trợ tài doanh nghiệp kinh doanh bất động sản thành lập Quỹ phát triển nhà Nghị định 71/2001/NĐ-CP: Quy định số sách tạo điều kiện ưu đãi đầu tư doanh nghiệp tham gia dự án đầu tư xây dựng nhà để bán cho thuê Nghị định quy định tỉnh thành lập Quỹ phát triển nhà để huy động nguồn vốn phục vụ đầu tư phát triển nhà địa bàn 2.2.5 Chính sách tài hình thành phát triển kênh cung ứng vốn đa dạng ổn định cho thị trường bất động sản Trong thời gian qua, sách tài lĩnh vực dừng lại dạng định hướng, chưa quy định chi tiết cụ thể để vào thực Như Quyết định 105/2007/QĐ-TTg có đề cấp đến nội dung: Nghiên cứu xây dựng đề án thành lập quan tái cho vay chấp nhà ở, có mơ hình chế hoạt động thích hợp thúc đẩy hệ thống tài nhà phát triển theo mục tiêu đề ra, thực tế chưa triển khai thực hiện; Nghị định 52/2006/NĐ-CP quy định phát hành trái phiếu doanh nghiệp, nhiên văn hướng dẫn kèm theo chưa ban hành nên thực nhiều hạn chế chưa phổ biến 2.2.6 Về giá để thực sách tài thị trường BĐS 2.2.6.1 Giá bất động sản để thực sách tài TTBĐS - Về giá đất: + Luật Đất đai năm 1993 quy định: Chính phủ quy định khung giá loại đất, UBND cấp tỉnh vào để ban hành giá loại đất địa phương làm để thực sách tài Nhà nước TTBĐS + Luật Đất đai năm 2003 đưa nguyên tắc “1 giá đất” giá đất Nhà nước quy định sát với giá chuyển nhượng QSD đất thực tế thị trường điều kiện bình thường công bố vào ngày 01/01 hàng năm, giá đất dùng để thực sách tài Nhà nước TTBĐS - Về giá loại tài sản gắn liền với đất: Căn vào quy định Chính phủ, UBND cấp tỉnh ban hành bảng giá loại nhà, cơng trình xây dựng để thực sách tài TTBĐS 2.2.6.2 Giá bất động sản giao dịch thị trường Do bên tham gia tự định đoạt sở quan hệ cung cầu, giá BĐS “truyền miệng” Trung tâm môi giới tư vấn 2.3 Đánh giá tác động sách tài thị trường bất động sản Việt Nam từ năm 1993 2.3.1 Những tác động tích cực - Tác động tích cực đến việc tăng cung, kích cầu cho TTBĐS - Tác động tích cực đến việc đẩy mạnh giao dịch thức TTBĐS, thúc đẩy TTBĐS phát triển lành mạnh, qua tăng nguồn thu cho NSNN 2.3.2 Những hạn chế nguyên nhân 2.3.2.1 Về hệ thống thuế bất động sản - Chưa thực đầy đủ chức quản lý, kiểm soát việc nắm giữ, chuyển dịch BĐS 11 - Chưa thực góp phần vào việc SDĐ có hiệu quả, hạn chế tình trạng đầu cơ, nắm giữ đất trái pháp luật làm cho TTBĐS thiếu minh bạch, hoạt động khơng bình thường 2.3.2.2 Về sách tài q trình giao đất, thu hồi đất - Việc xác định giá đất giao đất có thu tiền SDĐ mang nặng tính bao cấp, hành dẫn đến việc khơng cơng giao đất, có tượng đầu cơ, mua bán vòng vo để hưởng chênh lệch giá, làm lũng đoạn TTBĐS - Người Nhà nước giao đất có thu tiền SDĐ phải thực đền bù cho người bị thu hồi đất nên dẫn đến số đòi giá đền bù cao gây khó khăn cho chủ dự án, làm chậm tiến độ dự án, vừa gây lãng phí vốn, vừa làm chậm nguồn cung cho TTBĐS, góp phần gây nên “sốt giá” BĐS - Việc xác định giá đất công tác đền bù chưa phù hợp giá thị trường, việc tổ chức thực yếu kém… tiến độ giải phóng mặt chậm, ảnh hưởng đến nguồn cung cho TTBĐS 2.3.2.3 Về chuyển nhượng cho thuê bất động sản - Việc cho thuê đất mang nặng tính hành chính, bao cấp, tạo khơng bình đẳng kinh doanh BĐS việc nắm giữ đất trái pháp luật, SDĐ lãng phí, hiệu - Việc bán nhà thuộc sở hữu nhà nước theo Nghị định 61-CP diễn chậm, chưa đạt mục tiêu đề ra, chưa thực góp phần thúc đẩy TTBĐS phát triển 2.3.2.4 Về sách ưu đãi, hỗ trợ tài thành lập Quỹ phát triển nhà - Các ưu đãi Nhà nước không đến với người lao động Mặt khác, thiếu bình đẳng thành phần kinh tế việc hưởng ưu đãi Chính vậy, biện pháp hỗ trợ tài gián tiếp thơng qua doanh nghiệp khơng đem lại hiệu mong muốn - Hầu hết địa phương chưa thành lập Quỹ phát triển nhà 2.3.2.5 Về sách tài để hình thành phát triển kênh cung ứng vốn đa dạng ổn định cho thị trường bất động sản Việc chậm ban hành sách khơng huy động nguồn tài dài hạn có sẵn xã hội để phát triển TTBĐS Chính vậy, đầu năm 2008, Ngân hàng Nhà nước thực sách tiền tệ “thắt chặt” để kiềm chế lạm phát, kiểm soát chặt chẽ việc cho vay đầu tư, kinh doanh BĐS TTBĐS “chững lại đột ngột” “đóng băng” 2.3.2.6 Về giá bất động sản để thực sách tài Trong thời gian dài, từ năm 1993 đến năm 2003, giá đất địa phương ban hành vào khung giá đất Chính phủ quy định thấp so với giá chuyển nhượng thị trường Từ đó, dẫn đến khoản thu tài từ đất cho NSNN tính theo giá đất bị thất thu Ngược lại, Nhà nước thu hồi đất người bị thu hồi đất không chấp nhận giá đất để tính đền bù Khắc phục tính trạng trên, luật Đất đai 2003 đưa nguyên tắc “1 giá đất” giá Nhà nước quy định sát với giá chuyển nhượng thực tế thị trường công bố hàng năm Tuy nhiên, thiếu chế thực nên thực tế, giá đất Nhà nước quy định giá chuyển nhượng thị trường có chênh lệch lớn Từ tạo điều kiện cho tham 12 nhũng quản lý đất đai, lãng phí đầu sử dụng đất, khiếu kiện giải tỏa đền bù Nhà nước thu hồi đất, làm cho TTBĐS không minh bạch phát triển Nguyên nhân hạn chế nêu trên: - Việc hoạch định vận hành sách tài để quản lý TTBĐS bước ban đầu, không tránh khỏi hạn chế, tồn - Công tác quản lý nhà nước TTBĐS nhiều yếu kém, bất cập - Chưa có thống nhận thức hành động việc sử dụng sách tài thực quản lý TTBĐS - Đội ngũ làm công tác quản lý nhà nước, chuyên gia tư vấn, định giá TTBĐS thiếu số lượng, hạn chế lực chuyên môn Chương CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 VÀ NHỮNG NĂM TIẾP THEO 3.1 Mục tiêu quan điểm phát triển thị trường bất động sản Việt nam đến năm 2020 năm 3.1.1 Mục tiêu phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm - Khai thác, sử dụng có hiệu loại BĐS, đặc biệt BĐS nhà, đất để phát triển KT-XH - Thu hút nguồn lực xã hội, khuyến khích thành phần kinh tế tham gia đầu tư phát triển hàng hoá BĐS - Nhà nước chủ động định hướng, điều tiết kiểm soát để ổn định TTBĐS, khắc phục tình trạng tự phát, đầu BĐS Đảm bảo TTBĐS hoạt động cách công khai, minh bạch, hạn chế tiến tới xố bỏ TTBĐS khơng thức - Đảm bảo tính cơng việc nắm giữ chuyển dịch BĐS, động viên phần thu nhập người sử dụng chuyển nhượng BĐS vào NSNN nhằm bù đắp phần chi phí đầu tư Nhà nước hỗ trợ cho người nghèo có điều kiện tạo lập chỗ 3.1.2 Quan điểm phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm - Nhất quán việc trì chế độ sở hữu tồn dân đất đai, đồng thời nhìn nhận quyền người sử dụng đất - Phát triển TTBĐS theo chế thị trường, Nhà nước điều tiết TTBĐS thông qua việc sử dụng tác nhân thị trường - Các chủ thể đối xử bình đẳng tham gia vào TTBĐS - Phát triển TTBĐS sở đồng với loại thị trường khác; đồng loại sản phẩm, chủ thể tham gia TTBĐS; đồng hệ thống pháp luật công cụ sử dụng để quản lý, phát triển TTBĐS 3.2 Các giải pháp tài thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm 13 3.2.1 Nhóm giải pháp thuế bất động sản 3.2.1.1 Ban hành luật thuế Sử dụng đất thay cho luật thuế Sử dụng đất nông nghiệp pháp lệnh thuế Nhà, Đất - Sắc thuế đánh vào QSD đất hành, thay cho thuế sử dụng đất nông nghiệp thuế đất (trong thuế nhà, đất), đồng thời thay đổi tính thuế cho phù hợp với điều kiện KTTT - Đối tượng nộp thuế sử dụng đất: Bổ sung thêm đơn vị nghiệp công lập đảm bảo phần chi phí hoạt động trở lên giao quyền SDĐ thuộc diện chịu thuế SDĐ phải nộp thuế SDĐ - Căn tính thuế sử dụng đất: + Là diện tích đất, giá 1m2 đất thuế suất + Giá đất tính thuế giá đất UBND cấp tỉnh quy định ổn định vòng năm kể từ năm tính thuế + Thuế suất: Xây dựng nhiều mức thuế suất khác áp dụng cho loại đất có mục đích sử dụng khác Cụ thể: Thuế suất tỷ lệ (%) áp dụng đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước ni trồng thuỷ sản, đất dùng vào sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp Thuế suất luỹ tiến phần áp dụng đất hộ gia đình, cá nhân Giá trị khởi điểm tính thuế mức giá trị trung bình miếng đất có diện tích hạn mức giao đất tỉnh, thành phố thuộc Trung ương Hạn mức đất tính theo hộ tính theo nhân khẩu, hạn mức quy định cho loại hộ (tuỳ theo số nhân hộ đó) phải nộp thuế luỹ tiến Nếu hộ gia đình, cá nhân có đất mà khơng áp dụng thuế suất tăng gấp 2-5 lần thuế cho tồn diện tích đất khơng có nhà có nhà khơng Trường hợp xây nhà cho th phải có đăng ký kinh doanh nộp thuế dịch vụ cho thuê nhà, thuế SDĐ nộp theo thuế suất hạn mức - Tác dụng luật thuế Sử dụng đất mới: + Việc đánh thuế theo thuế suất lũy tiến thuế suất tăng đất ở, đất không đưa vào sử dụng góp phần hạn chế đầu cơ, nắm giữ đất đai trái pháp luật + Khắc phục bất hợp lý việc động viên thuế đất sử dụng vào mục đích khác (theo quy định hành, tỷ lệ động viên thuế tính theo giá trị đất đất nông nghiệp cao đất ở) + Đây loại thuế tài sản có chức giúp Nhà nước kiểm soát quỹ đất quốc gia + Thuế sử dụng đất áp dụng chung nên đơn giản, dễ kiểm tra, giảm tính phức tạp hệ thống thuế hành 3.2.1.2 Hoàn thiện quy định thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng bất động sản - Trong thời gian qua, việc kinh doanh đầu vào BĐS đem lại lợi nhuận “siêu ngạch”, làm “méo mó” “gây sốt” TTBĐS - Để điều tiết thu nhập từ dự án kinh doanh nhà cao cấp, qua định hướng đầu tư vào phân khúc nhà giá thấp hạn chế cá nhân tham gia đầu BĐS, 14 cần phải đánh thuế mạnh vào tỷ suất lợi nhuận, hạ tỷ suất lợi nhuận xuống để điều tiết thu nhập - Đối với thuế thu nhập doanh nghiệp từ hoạt động chuyển nhượng BĐS, luận án đề nghị sau tính thuế thu nhập theo mức quy định, thu nhập lại phải nộp thuế thu nhập bổ sung: Biểu 3.1: Biểu thuế luỹ tiến phần Bậc Tỷ suất thu nhập lại Thuế suất chi phí Đến 15% 0% Trên 15% đến 30% 10% Trên 30% đến 45% 20% Trên 45% đến 60% 30% Trên 60% 40% - Đối với thuế thu nhập hoạt động chuyển nhượng BĐS hộ gia đình, cá nhân, luận án đề nghị: + Áp dụng thuế suất 30% cho phần giá trị tăng thêm; + Áp dụng thuế suất 5% cho toàn giá trị chuyển nhượng BĐS trường hợp không xác định giá mua chi phí 3.2.1.3 Ban hành luật thuế Đăng ký tài sản thay cho khoản thu lệ phí trước bạ - Cơ sở giải pháp: + Hiện lệ phí trước bạ khoản tiền thu vào việc đăng ký chuyển nhượng tài sản thuộc diện phải đăng ký QSD quyền sở hữu tài sản + Lệ phí trước bạ vừa mang tính chất lệ phí, vừa mang tính chất thuế Tính chất thuế thể chỗ mức thu xác định theo tỷ lệ (%) tính giá trị tài sản đăng ký trước bạ - Căn tính thuế: + Là giá trị thực tế tài sản ghi chứng từ pháp lý (trên mức giá tối thiểu Nhà nước quy định) thuế suất mức thuế + Thuế suất quy định theo mức cố định theo tỷ lệ phần trăm trị giá tính thuế Đối với BĐS, để khuyến khích việc đăng ký BĐS, luận án đề nghị giảm thuế suất xuống 0,02% mức thu tối đa khơng q triệu đồng/1BĐS 3.2.1.4 Nghiên cứu ban hành luật thuế Nhà - Cơ sở giải pháp: + Hiện nhiều quốc gia áp dụng sắc thuế Trước năm 1975, Miền Bắc Việt Nam Nam Việt Nam áp dụng sắc thuế + Sau ngày thống đất nước, điều kiện sở hạ tầng sau chiến tranh yếu kém, đời sống nhân dân thấp nên việc thu thuế nhà chưa phù hợp + Đến kinh tế phát triển có tượng đầu BĐS nên việc ban hành luật thuế Nhà cần thiết - Mục tiêu xây dựng luật thuế Nhà + Giúp Nhà nước quản lý quỹ nhà, làm hoạch định sách sử dụng nhà + Khuyến khích tiết kiệm đất đầu tư có hiệu đất + Điều tiết lợi ích nhóm người có nhiều chỗ ở, chỗ xa hoa với nhóm người có khó khăn nhà 15 + Giúp Nhà nước chống nạn đầu nhà ở, quản lý điều tiết TTBĐS - Nội dung chủ yếu luật thuế Nhà: + Đối tượng chịu thuế: Là nhà cá nhân, hộ gia đình + Đối tượng nộp thuế: Là cá nhân, hộ gia đình sở hữu nhà + Căn tính thuế: Là diện tích nhà chịu thuế, giá tính thuế 1m2 nhà thuế suất Diện tích nhà chịu thuế tồn diện tích sàn xây dựng Giá tính thuế 1m2 nhà UBND cấp tỉnh quy định ổn định vòng năm kể từ năm tính thuế Thuế suất: Xây dựng thuế suất luỹ tiến theo diện tích nhà chịu thuế Hạn mức nhà chịu thuế UBND cấp tỉnh quy định điều kiện địa phương có tính theo nhân Diện tích nhà hạn mức xây dựng thuế suất thấp, hạn mức quy định cho loại hộ phải nộp thuế luỹ tiến Trường hợp hộ gia đình, cá nhân sở hữu từ hai nhà hai hộ trở lên, vượt hạn mức nhà thuế suất tăng gấp 2-5 lần thuế Trường hợp mua nhà bỏ khơng áp dụng thuế suất tăng gấp 2-5 lần thuế Trường hợp nhà dùng thuê phải đăng ký kinh doanh, nộp thuế kinh doanh dịch vụ cho thuê nhà, thuế nhà nộp hạn mức 3.2.2 Nhóm giải pháp tài giao đất, thu hồi đất, bán cho thuê bất động sản nhà nước 3.2.2.1 Về giao đất Sử dụng chế đấu giá chủ yếu việc giao đất có thu tiền sử dụng đất 3.2.2.2 Về thu hồi đất - Trong thu hồi đất: Nguyên tắc đền bù theo sát giá thị trường, cần có tổ chức định giá độc lập xây dựng giá đất dựa giá giao dịch vùng đất bị thu hồi 80% số người diện đền bù tán thành Trung tâm phát triển quỹ đất tiến hành đền bù giải toả Đồng thời qua tạo quỹ “đất sạch” sở để thực đấu giá quyền SDĐ - Khi giải toả thu hồi đất thu hồi đất rộng phần cần thiết để xây dựng hạ tầng Nhà nước quy hoạch hai bên đường xây dựng khu chung cư, vừa để tái định cư, vừa bán cho thuê phần lại Với cách làm này, việc khai thác quỹ đất hai bên đường bù đắp chi phí cho dự án, khơng xảy bất công thu hồi đất, đồng thời hai bên đường quy hoạch lại đại, có nhà siêu mỏng 3.2.2.3 Về cho thuê đất - Áp dụng thống hình thức thu tiền thuê đất Nhà nước cho thuê đất nhà đầu tư ngồi nước - Cần coi hình thức đấu giá quyền sử dụng đất thuê chủ yếu Nhà nước cho thuê đất - Cần xóa bỏ việc xác định giá trị lợi vị trí địa lý đất để tính vào giá trị doanh nghiệp cổ phần hóa doanh nghiệp chọn hình thức thuê đất, thay vào điều chỉnh lại giá cho thuê đất phù hợp với giá cho thuê đất thị trường áp dụng cho thành phần kinh tế thuê đất dùng vào mục đích sản xuất kinh doanh 16 3.2.2.4 Về bán nhà theo Nghị định 61-CP Các địa phương cần kiện tồn đội ngũ thực cơng tác bán nhà, cơng khai quy trình bán nhà rút ngắn thời gian bán nhà cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, góp phần tăng nguồn cung cho TTBĐS 3.2.3 Về sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính: Cần đẩy mạnh chương trình nhà xã hội mà Nhà nước chủ đạo Thực tế cho thấy, nhà xã hội hàng hố BĐS, có đặc tính vừa mang tính xã hội, vừa mang tính kinh tế Là hàng hố xã hội, đòi hỏi Nhà nước phải có sách tạo điều kiện, hàng hố kinh tế phải cung ứng qua thị trường Chính vậy, cần phải đẩy mạnh chương trình nhà xã hội mà Nhà nước chủ đạo đáp ứng mục tiêu đề ra, vừa giải vấn đề an sinh xã hội, vừa tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển, giai đoạn TTBĐS “chững lại” Để thực tốt chương trình cần có chế tách bạch khu vực: Quản lý vốn phát triển nhà xã hội nên giao cho quỹ đầu tư phát triển tỉnh làm chủ đầu tư; Xây dựng nhà xã hội thực hiên qua công tác đấu thầu; Quản lý việc cung nhà xã hội hợp tác xã nhà xã hội thực Có trợ giúp Nhà nước đến người lao động thiếu nhà thật 3.2.4 Nhóm giải pháp loại hình tài cung ứng nguồn vốn đa dạng ổn định để phát triển thị trường bất động sản 3.2.4.1 Hình thành định chế thị trường chấp thứ cấp Để tăng quy mô nguồn vốn cho hoạt động TTBĐS, Nhà nước cần xây dựng chế pháp lý hỗ trợ hình thành định chế thị trường chấp thứ cấp để có tổ chức tài trung gian làm tăng tính khoản cho thị trường tín dụng BĐS Dó đó, cần bước thành lập cơng ty chứng khốn hóa trực thuộc Nhà nước để hỗ trợ cho q trình chứng khốn hóa Khi q trình chứng khốn hóa vào ổn định, lúc cổ phần hóa cơng ty Có thể có lo ngại rủi ro tín dụng hệ thống chấp thứ cấp mà Fannie Mae Freddie Mac gặp phải gây khủng hoảng tài Hoa Kỳ năm 2008 Do vậy, để hình thành định chế thị trường chấp thứ cấp vào hoạt động hiệu quả, phòng ngừa rủi ro xảy ra, Nhà nước cần ban hành văn pháp quy mua bán nợ TTBĐS nhằm hình thành hệ thống chấp thứ cấp chấp liên quan đến BĐS 3.2.4.2 Phát triển loại hình trái phiếu bất động sản Nhà nước cần sớm ban hành khung pháp lý quy định chặt chẽ hình thức huy động vốn từ phát hành trái phiếu doanh nghiệp để bảo vệ quyền lợi ích hợp pháp bên, tạo khung pháp lý đầy đủ để việc phát hành trái phiếu BĐS thuận lợi phổ biến 3.2.4.3 Khuyến khích thành lập Quỹ đầu tư bất động sản Việc thành lập loại Quỹ đầu tư BĐS chưa có khung pháp lý chế tài cho việc hình thành, đó, nước có kinh tế phát triển kênh quan trọng để thu hút khoản tiền đầu tư cộng đồng vào TTBĐS Một Quỹ đầu tư BĐS đề cập đến nhiều Quỹ tín thác đầu tư BĐS (REIT) Đây loại quỹ hình thành quản lý sở uy tín tính chun nghiệp cơng ty 17 phát hành quản lý quỹ Trước mắt thành lập Cơng ty cổ phần tín thác đầu tư BĐS để tăng nguồn cung vốn cho TTBĐS Trong tương lai, Nhà nước cần ban hành luật Quỹ REIT, REIT nên tổ chức theo mơ hình Quỹ tín thác đầu tư BĐS quỹ chun đầu tư vào bất động sản 3.2.4.4 Huy động nguồn vốn từ Công ty Bảo hiểm nhân thọ (Life Insurances) Quỹ Bảo hiểm xã hội (phần bảo hiểm hưu trí-Pension Funds) Hiện nguồn vốn có chế vận hành chưa có để thực hố Do đó, Nhà nước cần phải ban hành chế, sách để huy động nguồn vốn đầu tư vào TTBĐS tạo kênh huy động vốn dồi dào, ổn định dài hạn cho TTBĐS 3.2.4.5 Nhân rộng mơ hình Liên hiệp hợp tác xã nhà đô thị thành lập Quỹ tiết kiệm nhà Liên hiệp hợp tác xã nhà TP Hồ Chí Minh thành lập năm 2008 với mục đích giúp xã viên người thân họ (phần lớn người có thu nhập thấp) mua hay xây dựng hộ với mức giá hợp lý Nhà nước cần có trợ giúp nhân rộng mơ hình đô thị nước để giải vấn đề nhà cho người dân, người có thu nhập thấp Về dài hạn, Nhà nước cần ban hành quy định cho phép thành lập Quỹ tiết kiệm nhà nhằm giúp người dân có điều kiện cải thiện chỗ 3.2.5 Xác định giá đất thực sách tài - Cần ban hành khung giá đất ổn định năm/lần Giá đất áp dụng trường hợp: làm để tính thuế SDĐ, thu tiền SDĐ Nhà nước cơng nhận QSD đất cho hộ gia đình, cá nhân SDĐ trường hợp phải nộp tiền SDĐ tính giá trị QSD đất giao đất khơng thu tiến SDĐ, tính tiền bồi thường người có hành vi vi phạm pháp luật đất gây thiệt hại cho Nhà nước - Việc giao đất mới, cho thuê đất thực chủ yếu thơng qua hình thức đấu giá, tính thuế đăng ký đất, tính tiền bồi thường giải phóng mặt áp dụng theo giá thị trường thời điểm định, riêng giá cho thuê đất ổn định vòng năm để góp phần ổn định cải thiện môi trường đầu tư 3.3 Các giải pháp bổ trợ phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm 3.3.1 Hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động thị trường bất động sản TTBĐS liên quan đến nhiều lĩnh vực phức tạp, Nhà nước cần chỉnh sửa vấn đề tồn tại, hạn chế điều luật có liên quan để quản lý thúc đẩy phát triển TTBĐS, tạo điều kiện thơng thống cho doanh nghiệp kinh doanh BĐS tạo lập nhiều hàng hố cho TTBĐS 3.3.2 Hồn thiện máy tăng cường lực cán quản lý thị trường bất động sản Cần có phân công, phối hợp chặt chẽ Bộ, ngành địa phương quản lý TTBĐS, tăng cường cán có trình độ cho máy quản lý nhà nước Bộ có liên quan đến TTBĐS địa phương 3.3.3 Các giải pháp phía doanh nghiệp kinh doanh bất động sản Tăng quy mô vốn cho công ty bất động sản để thực trở thành công ty đầu tư bất động sản, thông qua biện pháp như: chuyển thành mô hình cơng ty cổ phần đại chúng để phát hành vốn dựa dự án đầu tư cụ thể, có khả mang 18 lại hiệu cao; sáp nhập công ty để tăng quy mô vốn hiệu kinh doanh; điều chỉnh hướng kinh doanh, hướng mạnh vào phân khúc thị trường có khả tốn: nhà có diện tích vừa phải, giá từ 500 triệu đến tỷ đồng; tương lai cần hình thành Tập đồn BĐS lớn cạnh tranh doanh nghiệp BĐS nước 3.4 Điều kiện để thực giải pháp phát triển thị trường bất động sản Việt Nam đến năm 2020 năm 3.4.1 Hoàn thành việc lập hồ sơ địa Đây sở để thực công tác đăng ký nhà đất nhằm quản lý thống TTBĐS, sở để cấp giấy chứng nhận nhà đất 3.4.2 Đẩy nhanh tiến độ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà, tạo điều kiện thuận lợi để giao dịch BĐS đăng ký thông tin giá giao dịch công khai Việc cấp giấy chứng nhận QSD đất quyền sở hữu nhà sở để tạo lập tính pháp lý cho hàng hố BĐS, làm cho quan hệ mua bán, trao đổi BĐS công khai, hợp pháp, thúc đẩy TTBĐS thức phát triển, tiến đến xoá bỏ “thị trường ngầm” 3.4.3 Cần sớm hình thành Văn phòng đăng ký nhà đất theo mơ hình đăng ký nhà đất “một cửa” luật Đất đai năm 2003 Việc thành lập văn phòng đăng ký nhà đất tiến hành đăng ký qua văn phòng giúp cho quyền địa phương nắm cụ thể trạng diễn biến TTBĐS địa bàn, qua quản lý tạo điều kiện cho TTBĐS phát triển ổn định bền vững, bảo hộ quyền lợi người sở hữu, sử dụng BĐS Để đồng với công việc này, Nhà nước cần sớm ban hành luật Đăng ký BĐS 3.4.4 Hoàn thiện hệ thống tổ chức thị trường, hoàn thiện mạng sàn giao dịch bất động sản để thị trường vận hành có hiệu Thực nội dung để tạo điều kiện cho TTBĐS hoạt động minh bạch có độ tin cậy cao Trong đó, việc tạo lập sàn giao dịch BĐS thúc đẩy hoàn thiện tổ chức khác TTBĐS tư vấn định giá, môi giới, pháp lý, quy hoạch kiến trúc , sở để xây dựng số thị trường BĐS Việt Nam (VNREMI-Viet Nam Real Estate Market Index) 3.4.5 Tăng cường công tác tra, kiểm tra xử lý vi phạm Xử ký nghiêm trường hợp vi phạm luật Đất đai, luật Kinh doanh BĐS, đưa hoạt động kinh doanh BĐS theo quy định pháp luật để lành mạnh hóa TTBĐS KẾT LUẬN Đề tài luận án “Giải pháp tài phát triển thị trường bất động sản Việt Nam” hoàn thành nhằm xem xét tác động sách tài TTBĐS Việt Nam, qua nghiên cứu đưa giải pháp tài để phát triển TTBĐS Việt Nam ổn định bền vững Trong phạm vi nghiên cứu mình, luận án có đóng góp sau: 19 Thứ nhất, luận án nghiên cứu có hệ thống vấn đề lý luận BĐS TTBĐS, sách tài chủ yếu TTBĐS, đồng thời luận án tìm hiểu sách tài TTBĐS số nước Thuỵ Điển, Đài Loan, Cộng hoà Pháp, Trung Quốc, Hoa Kỳ… qua đó, luận án rút học kinh nghiệm quan trọng cần tham khảo sử dụng sách tài quản lý điều tiết TTBĐS Việt Nam Thứ hai, luận án nghiên cứu thực trạng TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 nay, phân tích đặc điểm bật TTBĐS, nghiên cứu sách tài chủ yếu mà Nhà nước sử dụng TTBĐS thuế BĐS, sách tài việc giao đất, thu hồi đất, cho thuê, chuyển nhượng BĐS, sách ưu đãi, hỗ trợ tài chính, sách hình thành kênh cung ứng nguồn vốn dài hạn để phát triển TTBĐS Qua nghiên cứu luận án tác động tích cực, hạn chế nguyên nhân sách tài TTBĐS Việt Nam từ năm 1993 Thứ ba, luận án đưa giải pháp tài thúc đẩy phát triển TTBĐS Việt Nam Các giải pháp xây dựng sở phân tích tác động sách tài có TTBĐS, tồn cần khắc phục TTBĐS phù hợp với mục tiêu, quan điểm Đảng Nhà nước phát triển TTBĐS Việt Nam đến năm 2020 năm Nhóm giải pháp tài gồm giải pháp hồn thiện thuế BĐS, định giá BĐS, sách tài giao đất, thu hồi đất, bán cho thuê BĐS nhà nước, ưu đãi, hỗ trợ tài chính, loại hình tài cung ứng nguồn vốn đa dạng ổn định để phát triển TTBĐS Thứ tư, đồng thời với giải pháp tài chính, luận án đưa giải pháp bổ trợ phát triển TTBĐS Việt Nam Đó giải pháp hoàn thiện hành lang pháp lý cho hoạt động TTBĐS, hoàn thiện máy tăng cường lực cán quản lý TTBĐS, giải pháp tăng quy mô vốn cho Công ty kinh doanh BĐS, tiến tới hình thành Tập đồn kinh doanh BĐS lớn điều chỉnh hướng kinh doanh vào phân khúc thị trường cho hợp lý, đáp ứng nhu cầu nhiều mặt xã hội Thứ năm, luận án điều kiện cần thiết để thực thành công giải pháp phát triển TTBĐS Việt Nam Với năm nội dung đề cập luận án trên, tác giả hy vọng đóng góp phần nhỏ việc hồn thiện giải pháp tài phát triển TTBĐS Việt Nam thời gian đến./ ... (2009), Giải pháp tài phát triển bền vững thị trường bất động sản Việt Nam , Sinh hoạt lý luận, (2/93), tr 25-30 Lê Văn Bình (2009), Giải pháp thị trường bất động sản Việt Nam trước khủng hoảng tài. .. Chương CÁC GIẢI PHÁP TÀI CHÍNH THÚC ĐẨY PHÁT TRIỂN THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM ĐẾN NĂM 2020 VÀ NHỮNG NĂM TIẾP THEO 3.1 Mục tiêu quan điểm phát triển thị trường bất động sản Việt nam đến năm... giá thị trường thời điểm định Chương CHÍNH SÁCH TÀI CHÍNH ĐỐI VỚI THỊ TRƯỜNG BẤT ĐỘNG SẢN Ở VIỆT NAM TỪ NĂM 1993 CHO ĐẾN NAY 2.1 Quá trình hình thành phát triển thị trường bất động sản Việt Nam