VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc Tiệp PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ HÀ NỘI - 2019 VIỆN HÀN LÂM KHOA HỌC XÃ HỘI VIỆT NAM HỌC VIỆN KHOA HỌC XÃ HỘI Nguyễn Ngọc Tiệp PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN THÀNH PHỐ HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 Chuyên ngành Quản lý kinh tế Mã số 9.34.04.10 LUẬN ÁN TIẾN SĨ KINH TẾ NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: TS Nguyễn Đình Dƣơng PGS TS Bùi Văn Huyền HÀ NỘI - 2019 ii LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan cơng trình nghiên cứu riêng tơi, số liệu nêu luận án trung thực Những kết luận khoa học luận án chưa cơng bố cơng trình khác Tác giả luận án Nguyễn Ngọc Tiệp iii MỤC LỤC DANH MỤC TỪ NGỮ VIẾT TẮT iv DANH MỤC CÁC BẢNG v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ vi MỞ ĐẦU .1 Tính cấp thiết đề tài .1 Mục đích nhiệm vụ nghiên cứu luận án 3 Đối tƣợng phạm vi nghiên cứu luận án 3.1 Đối tƣợng nghiên cứu 3.2 Phạm vi nghiên cứu .4 Phƣơng pháp luận phƣơng pháp nghiên cứu luận án 4.1 Xây dựng khung phân tích 4.2 Phƣơng pháp nghiên cứu 5 Đóng góp khoa học luận án 11 Ý nghĩa lý luận thực tiễn luận án 12 Cơ cấu luận án .12 CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 13 1.1 TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU 13 1.1.1 Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng nhà quốc tế Việt Nam 13 1.1.2 Tổng quan nghiên cứu thị trƣờng bất động sản nhà địa bàn thành phố Hà Nội 26 1.2 KHOẢNG TRỐNG NGHIÊN CỨU ĐẶT RA .32 CHƢƠNG CƠ SỞ LÝ LUẬN VÀ THỰC TIỄN VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 33 2.1 MỘT SỐ VẤN ĐỀ CHUNG 33 2.1.1 Khái niệm phân loại nhà ở, thị trƣờng nhà 33 2.1.2 Đặc điểm 39 2.1.3 Vai trò .41 i 2.2 CÁC YẾU TỐ CẤU THÀNH VÀ ẢNH HƢỞNG ĐẾN SỰ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 44 2.2.1 Cầu thị trƣờng nhà 44 2.2.2 Cung thị trƣờng 47 2.2.3 Giá nhà thị trƣờng .50 2.2.4 Hệ thống tổ chức trung gian .53 2.2.5 Vấn đề thông tin thị trƣờng 54 2.3 NỘI DUNG QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 56 2.3.1 Ban hành văn sách, pháp luật 56 2.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch 61 2.3.3 Các cơng cụ kinh tế - tài chính, thuế suất 63 2.3.4 Tổ chức thực .65 2.4 BÀI HỌC KINH NGHIỆM VỀ PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 68 2.4.1 Kinh nghiệm số quốc gia giới 68 2.4.2 Kinh nghiệm Thành phố Hồ Chí Minh 80 2.4.3 Bài học kinh nghiệm rút .82 CHƢƠNG THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 86 3.1 KHÁI QUÁT TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI ĐƠ THỊ TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI .86 3.1.1 Tình hình kinh tế 86 3.1.2 Tình hình văn hóa - xã hội 88 3.1.3 Tình hình phát triển đô thị 89 3.2 THỰC TRẠNG PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 90 3.2.1 Cầu thị trƣờng 90 3.2.2 Cung thị trƣờng 94 3.2.3 Giá hàng hóa thị trƣờng .97 3.2.4 Hệ thống tổ chức trung gian .101 3.2.5 Vấn đề thông tin thị trƣờng 102 3.3 CÔNG TÁC QUẢN LÝ NHÀ NƢỚC ĐỐI VỚI THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI 104 3.3.1 Ban hành văn bản, sách pháp luật 104 3.3.2 Công tác lập quy hoạch, kế hoạch 106 3.3.3 Công cụ kinh tế - tài chính, thuế suất .107 3.3.4 Công tác tổ chức thực .108 ii 3.4 ĐÁNH GIÁ CHUNG 113 3.4.1 Những kết đạt đƣợc 113 3.4.2 Tồn tại, hạn chế nguyên nhân 116 3.4.3 Kết luận chung 123 CHƢƠNG MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHỦ YẾU PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 .124 4.1 TRIỂN VỌNG PHÁT TRIỂN KINH TẾ - XÃ HỘI THẾ GIỚI VÀ TRONG NƢỚC ĐẾN 2030 124 4.1.1 Tình hình quốc tế 124 4.1.2 Tình hình nƣớc 125 4.2 DỰ BÁO NHU CẦU VÀ SỰ PHÁT TRIỂN CỦA THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở 126 4.2.1 Đô thị Hà Nội 2030 tầm nhìn 2050 126 4.2.2 Dự báo nhu cầu thị trƣờng nhà 128 4.2.3 Định hƣớng phát triển thị trƣờng nhà giá trung bình thấp 133 4.3 GIẢI PHÁP PHÁT TRIỂN THỊ TRƢỜNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN HÀ NỘI ĐẾN NĂM 2030 134 4.3.1 Phân tích SWOT thị trƣờng nhà địa bàn Hà Nội 134 4.3.2 Giải pháp chế, sách .135 4.3.3 Giải pháp đảm bảo cung – cầu thị trƣờng 139 4.3.4 Giải pháp tăng cƣờng công tác quản lý nhà nƣớc 144 4.3.5 Giải pháp thông tin phục vụ thị trƣờng .147 KẾT LUẬN & KIẾN NGHỊ 150 DANH MỤC CƠNG TRÌNH CỦA TÁC GIẢ i DANH MỤC TÀI LIỆU THAM KHẢO iii PHỤ LỤC .i iii D BQL: Ban quản lý BĐS: Bất độ CBCNV: Cán b CCVC: Công CLB: Câu lạ CPF: Quỹ d DA: Dự án DN: Doanh GNP: Tổng HDB: Cơ qu HĐH: Hiện đ KCN: Khu c KH: Kế ho KNHC: Công KTX: Ký túc KTXH: Kinh t KTS: Kiến t NĐ: Nhà đ NO: Nhà NOTM: Nhà NOXH: Nhà QH: Quy h TT: Thị trƣờng TTg: Thủ tƣớng TW: Trung ƣơng UBND: Ủy ban nhân dân iv DANH MỤC CÁC BẢNG Trang Bảng 2.1 Phân tích khả tốn cho nhà Việt Nam 36 Bảng 2.2 Nhu cầu diện tích hộ theo giai đoạn đời 46 Bảng 2.3 Mức giá có khả tốn theo giai đoạn đời .52 Bảng 3.1 Cầu NOXH nhóm cán cơng chức hƣởng lƣơng ngân sách địa bàn Hà Nội 91 Bảng 3.2 Diện tích sàn xây dựng hoàn thành Hà Nội năm 2018 .96 Bảng 3.3 Giá bán hộ số dự án địa bàn Hà Nội 98 Bảng 3.4 Diễn biến giá cát xây dựng Hà Nội 100 Bảng 4.1 Dự báo dân số Thủ đô Hà Nội .129 Bảng 4.2 Tổng diện tích nhà cần tăng thêm theo giai đoạn .131 Bảng 4.3 Diện tích nhà tăng thêm 132 v DANH MỤC CÁC BIỂU ĐỒ Trang Biểu đồ 2.1 Đƣờng cầu bất động sản 45 Biểu đồ 3.1 Tăng trƣởng GRDP giai đoạn 2012-2018 86 Biểu đồ 3.2 Cơ cấu kinh tế Hà Nội năm 2018 .87 Biểu đồ 3.3 Cầu NOXH số địa phƣơng đến năm 2020 .92 Biểu đồ 3.4 Những lý ngƣời dân quan tâm có nhu cầu mua NOXH 93 Biểu đồ 3.5 Mức giá phù hợp với khả toán mua NOXH .99 Biểu đồ 3.6 Diễn biến giá thép xây dựng Hà Nội 100 Biểu đồ 3.7 Diện tích nhà xây Hà Nội giai đoạn 2011 - 2018 114 Biểu đồ 3.8 Diện tích bình quân nhà đầu ngƣời Hà Nội 115 Biểu đồ 4.1 Diễn biến dân số Hà Nội giai đoạn 1995 - 2050 .130 Biểu đồ 4.2 Tổng diện tích nhà theo giai đoạn Hà Nội 131 vi DANH MỤC CÁC HÌNH VẼ Trang Hình Khung phân tích Luận án .5 Hình 1.1 Mơ hình nhà “half-half” Chi-lê 18 Hình 1.2 Mơ hình kênh dẫn thị trƣờng BĐS thị trƣờng tài 27 Hình 2.1 Tháp nhu cầu Maslow .44 Hình 2.2 Tổ chức máy quản lý nhà nƣớc nhà 66 Hình 2.3 Mơ hình nhà xã hội số thành phố Pháp 76 Hình 3.1 Bộ máy quản lý nhà nƣớc hoạt động tra, kiểm tra thành phố Hà Nội lĩnh vực xây dựng thị trƣờng nhà 111 vii PHỤ LỤC PL01 Danh mục dự án nhà sinh viên địa bàn Hà Nội Tên dự án DA nhà HSS Pháp Vân Tứ Hiệp DA nhà HSS CT1 KĐT M Đình II DA KTX trƣờn ĐH Nơng nghi KTX Học việ Chính trị - Hàn quốc gi HCM KTX tầng Đ Ngoại thƣơng KTX sinh viê (A12) ĐH Sƣ phạm HN KTX sở II Đ Điện lực KTX ĐH Nôn nghiệp HN KTX sở II C Công nghiệp Việt Hung KTX – DA ĐTXD mở rộn ĐH Thủy lợi 10 Nguồn: UBND Thành phố Hà Nội xvii PL02 Các nội dung vấn, xin ý kiến chuyên gia luận án TT 10 Một số nội dung vấn - Chủ trƣơng TP việc đầu tƣ, xây dựng dự án N - Công tác quản lý NN thị trƣờng nhà nói chung - Đánh giá quy định bố trí quỹ đất 20% dự án NOTM - Vấn đề NOXH địa bàn Hà Nội; - Quan tâm nhà nƣớc dƣ luận xã hội việc giải qu - Mơ hình Ban quản trị nhà chung cƣ; - Công tác QLNN phát triển NOXH địa bàn, vai trò - Tồn nguyên nhân việc thực phát triển NOXH - Giới thiệu số cơng trình để tham khảo phục vụ nghiên - Các sách phát triển NOXH & nhận định cá vƣớng mắc; - Các khuyến nghị để TP Hà Nội thực - Thực trạng nhu cầu nhà ngƣời dân nay; - Những vấn đề quan tâm lựa chọn nhà ở; - Các giải pháp để giúp ngƣời dân giải đƣợc nhu cầu - Các nghiên cứu nhà giá rẻ, nhà xã hội giới; - Các loại hình nhà giá trung bình & thấp nay; - Cầu thị trƣờng theo giai đoạn; - Xu hƣớng lựa chọn định mua nhà ngƣời dân - Một số giải pháp để đẩy mạnh phát triển TT nhà giá trung b - Kinh nghiệm mơ hình NOXH Bamboo Garden, Quốc Oai - Nhận định chung đối tƣợng mua NOXH nói chung & riêng; - Kiến nghị ngƣời dân sống dự án; - Quan điểm vấn đề lựa chọn nhà giá rẻ dân cƣ; - Nhu cầu ngƣời dân & yếu tố tác động đến đ - Chƣơng trình phát triển nhà quốc gia; - Các sách phát triển NOXH quốc gia; - Kinh nghiệm cải tạo phát triển nhà TP Hồ Chí Minh - Các dự án NOXH TP Hồ Chí Minh; 11 - Kinh nghiệm cải tạo phát triển nhà Đà Nẵng; - Sự ủng hộ ngƣời dân quyền thực NOXH; Nguồn: Tác giả xviii PL03 Danh sách chuyên gia vấn, xin ý kiến Luận án TT Ông Phùng Đức Phƣơng Ông Vũ Ngọc Thành TS Đào Ngọc Nghiêm Ông Nguyễn Thanh Bình TS Hằng TS Nguyễn Hùng Minh TS Trần Đức Phƣơng Ông Đỗ Xuân Hƣng PGS Chung 10 KTS Nguyễn Thế Mạnh 11 Bà Nguyễn T Bích Ngọc 12 Ơng Nguyễn Minh Tuấn 13 Ông Dƣơng Văn Túc 14 Ông Cao Văn Kiên Chuyên gia TT Chuyên gia 15 Ông Đỗ Anh Tuấn 16 Ông Đỗ Duy Minh 17 Ông Vũ Xuân Yến 18 Bà Bùi Thị Hồng Hiếu 19 Bà Trƣơng Cẩm Tú 20 ThS Bùi Ánh Đào xx PL 04 Danh sách doanh nghiệp vấn Luận án TT Họ tên Ông Nguyễn Đức Trung Ông Nguyễn Viết Linh Ông Nguyễn Văn Dự Ông Nguyễn Anh Tuấn Ông Minh Tuấn Anh Ông Phùng Văn Hiếu Ông Nguyễn Tiến Dũng Ông Phạm Trung Dũng Ông Nguyễn Văn Hoa 10 Ông Lƣơng Xuân Nhi xxi PL05 Mẫu phiếu khảo sát, vấn Luận án Mẫu khảo sát nhân dân xxii xxiii xxiv Mẫu xin ý kiến chuyên gia, nhà quản lý IX X Mẫu xin ý kiến doanh nghiệp XI XII PL06 Nội dung khảo sát thực địa tác giả Tại dự án nhà ở, khu đô thị tác giả tiến hành thực hoạt động khảo sát trực tiếp nhƣ sau: - Đánh giá trạng chất lƣợng cơng trình nhà ở, cơng trình dịch vụ hạ tầng phục vụ đời sống ngƣời dân Cơ sở hạ tầng xung quanh, kết nối giao thông khu vực với xung quanh, sinh kế ngƣời dân sinh sống khu vực Quan sát đặc điểm ngƣời dân sống khu vực dự án nhà - Thông tin đặc điểm nhận dạng dự án nhận biết để tìm đến khu vực sinh sống hay khơng? Chụp ảnh trạng cơng trình tòa nhà, sở hạ tầng khu vực dự án XIII PL07 Một số hình ảnh khảo sát tác giả XIV ... quan đến thị trƣờng nhà nói chung thị trƣờng nhà giá trung bình thấp nói riêng, tập trung vào văn bản, sách Nhà nƣớc liên quan đến phát triển nhà thành phố Hà Nội; nghiên cứu vấn đề nhà ở, phát triển. .. lớn Phát triển lành mạnh TT nhà ảnh hƣởng tích cực đến thị trƣờng khác góp phần ổn định xã hội Vì vậy, việc nghiên cứu đề tài Phát triển thị trường nhà địa bàn Thành phố Hà Nội đến năm 2030 ... trƣờng nhà địa bàn Hà Nội; - Chƣơng Một số giải pháp chủ yếu phát triển thị trƣờng nhà địa bàn Hà Nội đến năm 2030 12 CHƢƠNG TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU Các vấn đề nhà đất, thị trƣờng nhà đất,