ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o - VŨ THỊ HẢI YẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG Hà Nội - 2018 ĐẠI HỌC QUỐC GIA HÀ NỘI TRƢỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ o0o - VŨ THỊ HẢI YẾN HIỆU QUẢ HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC Chuyên ngành: Quản trị kinh doanh Mã số: 60 34 01 02 LUẬN VĂN THẠC SĨ QUẢN TRỊ KINH DOANH CHƢƠNG TRÌNH ĐỊNH HƢỚNG ỨNG DỤNG NGƢỜI HƢỚNG DẪN KHOA HỌC: PGS.TS VŨ SỸ CƢỜNG Hà Nội - 2018 LỜI CAM ĐOAN Tôi xin cam đoan Luận văn tốt nghiệp tự thân thực có trợ giúp từ giáo viên hƣớng dẫn khơng chép từ cơng trình nghiên cứu ngƣời khác Các liệu thông tin thứ cấp Luận văn có nguồn gốc đƣợc trích dẫn rõ ràng Tôi xin chịu trách nhiệm lời cam đoan này! Học viên Vũ Thị Hải Yến LỜI CẢM ƠN Trong thực tế khơng có thành cơng khơng có hỗ trợ, dù hay nhiều, dù trực tiếp hay gián tiếp Trong suốt thời gian học tập trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội, em nhận đƣợc nhiều quan tâm, chia sẻ giúp đỡ từ quý thầy cơ, gia đình bạn bè Với lòng biết ơn sâu sắc nhất, em xin gửi lời cảm ơn chân thành đến thầy cô trƣờng Đại học Kinh tế - Đại học Quốc Gia Hà Nội, ngƣời cung cấp cho em kiến thức nhƣ chuyên ngành quản trị kinh doanh suốt trình em học tập trƣờng Đặc biệt, em xin gửi lời cảm ơn chân thành tri ân sâu sắc đến giáo viên hƣớng dẫn em – PGS.TS Vũ Sỹ Cƣờng, ngƣời tận tình bảo, hƣớng dẫn trực tiếp em chu đáo thời gian em nghiên cứu thực luận văn Trong trình thực nghiên cứu, khó tránh khỏi sai sót nhầm lẫn em mong nhận đƣợc ý kiến đóng góp q Thầy, Cơ để kiến thức em lĩnh vực đƣợc hoàn thiện Sau cùng, em xin kính chúc q Thầy, Cơ công tác giảng dạy trƣờng Đại học Kinh tế dồi sức khỏe, nhiều niềm vui để thực sứ mệnh cao đẹp cập bến thuyền tri thức cho hệ mai sau Em xin chân thành cảm ơn! Học viên Vũ Thị Hải Yến MỤC LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT i DANH MỤC BẢNG BIỂU ii DANH MỤC HÌNH VẼ iii DANH MỤC BIỂU ĐỒ iv PHẦN MỞ ĐẦU CHƢƠNG 1: TỔNG QUAN TÌNH HÌNH NGHIÊN CỨU VÀ CƠ SỞ LÝ LUẬN 1.1 Tổng quan tình hình nghiên cứu .5 1.2 Bất động sản .6 1.2.1 Khái niệm bất động sản .6 1.2.2 Đặc điểm bất động sản 1.2.3 Phân loại bất động sản .9 1.3 Hiệu hoạt động kinh doanh bất động sản 1.3.1 Khái niệm phân loại hoạt động kinh doanh bất động sản 1.3.2 Hiệu hoạt động kinh doanh bất động sản .10 1.3.3 Mối quan hệ hiệu rủi ro 12 1.3.4 Nguyên tắc hoạt động kinh doanh bất động sản 13 1.4 Các tiêu đánh giá hiệu kinh doanh 13 1.4.1 Chỉ tiêu đánh giá khái quát hiệu kinh doanh 13 1.4.2 Chỉ tiêu phân tích hiệu sử dụng tài sản 14 1.4.3 Chỉ tiêu phân tích hiệu sử dụng vốn 16 1.4.4 Nhóm tiêu khả khoản sử dụng tài sản 18 1.4.5 Chỉ tiêu đánh giá hiệu sử dụng lao động 20 1.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hiệu sản xuất kinh doanh doanh nghiệp 21 1.5.1 Nhân tố khách quan 21 1.5.2 Nhân tố chủ quan 26 CHƢƠNG 2: PHƢƠNG PHÁP NGHIÊN CỨU 30 2.1 Quy trình nghiên cứu .30 2.2 Phƣơng pháp nghiên cứu .31 2.2.1 Phƣơng pháp thu thập liệu 31 2.2.2 Phƣơng pháp xử lý phân tích liệu…………………………………… 32 CHƢƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊAC ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC 34 3.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc .34 3.1.1 Giới thiệu chung 34 3.1.2 Quá trình hình thành phát triển .35 3.1.3 Cơ cấu tổ chức 37 3.2 Khái quát thực trạng thị trƣờng bất động sản 38 3.2.1 Căn hộ để bán .39 3.2.2 Biệt thự liền kề 39 3.2.3 Căn hộ dịch vụ 40 3.2.4 Cho thuê mặt 41 3.2.5 Văn phòng 42 3.2.6 Kinh doanh 43 3.3 Hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc .44 3.3.1 Thị trường hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 44 3.3.2 Sản phẩm 45 3.3.3 Hình thức phân phối marketing Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc .47 3.3.4 Kết hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 55 3.4 Đánh giá hiệu hoạt động kinh doanh Bất động sản Công ty Cồ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 57 3.4.1 Đánh giá hiệu sử dụng tài sản .57 3.4.2 Phân tích hiệu sử dụng vốn 60 3.4.3 Phân tích hiệu sử dụng lao động 63 3.4 Đánh giá chung hiệu hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty 66 3.4.1 Thành công 66 3.4.2 Hạn chế nguyên nhân .70 CHƢƠNG 4: ĐỊNH HƢỚNG VÀ MỘT SỐ GIẢI PHÁP NÂNG CAO HIỆU QUẢ KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ VÀ ĐỊA ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC 72 4.1 Xu hƣớng thị trƣờng bất động sản Việt nam .72 4.1.1 Cơ hội 75 4.1.2 Thách thức 75 4.2 Chiến lƣợc hoạt động kinh doanh Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc .77 4.3 Các giải pháp chủ yếu nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản ty Cổ Phần Dịch Vụ Địa Ốc Đất Xanh Miền Bắc 79 4.3.1 Giải pháp ổn định thị trường tăng doanh thu 79 4.3.2 Giải pháp huy động nguồn vốn 81 4.3.3 Nhóm giải pháp kiểm sốt yếu tố đầu vào 82 4.3.4 Giải pháp nhân 89 4.3.5 Giải pháp khác 90 KẾT LUẬN .94 DANH MỤC THAM KHẢO 96 PHỤ LỤC DANH MỤC CÁC TỪ VIẾT TẮT Ký Hiệu STT Nguyên Nghĩa DXG Dat Xanh Group ĐXMB Đất Xanh Miền Bắc FDI Foreign Direct Investment TP.HCM Thành phố Hồ Chí Minh TS Tiến sĩ VCSH Vốn chủ sở hữu XHCN Xã hội chủ nghĩa i DANH MỤC BẢNG BIỂU STT Bảng Nội dung Bảng 3.1 Bảng 3.2 Bảng 3.3 Bảng 3.4 Tình hình tài sản năm 2016 – 2017 57 Bảng 3.5 Chỉ tiêu lực hoạt động 2015 - 2017 59 Bảng 3.6 Tình hình nợ phải trả năm 2016 – 2017 61 Bảng 3.7 Bảng phân tích hiệu sử dụng vốn2015 - 2017 62 Bảng 3.8 Bảng 3.9 Số lƣợng, cấu ngƣời lao động Công ty So sánh kế hoạch thực tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2016 – 2017 Chi tiết tình hình hoạt động sản xuất kinh doanh năm 2016 – 2017 Bảng tiêu phân tích hiệu sử dụng lao động năm 2015 – 2017 Bảng phân đánh giá hiệu kinh doanh bất động sản năm 2015 -2017 ii Trang 34 55 56 63 64 DANH MỤC HÌNH VẼ Nội dung STT Hình Hình 2.1 Quy trình nghiên cứu luận văn 31 Hình 3.1 Ngành nghề kinh doanh cơng ty Đất Xanh Miền Bắc 36 Hình 3.2 Mơ hình quản trị Cơng ty Đất Xanh Miền Bắc 37 Hình 3.3 Cơ cấu quản lý Cơng ty Đất Xanh Miền Bắc 38 iii Trang Hy vọng giải pháp mà công ty sử dụng thời gian tới để cải thiện nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Do hạn chế thời gian kiến thức nên luận văn khơng tránh khỏi thiếu sót Rất mong nhận đƣợc đóng góp thầy cơ, bạn bè, đồng nghiệp để luận văn đƣợc hoàn thiện 95 DANH MỤC THAM KHẢO Lê Xuân Bá Trần Kim Chung, 2006 Chính sách thu hút đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam Hà Nội: Nhà xuất trị Quốc gia Ngơ Thế Chi Nguyễn Trọng Cơ, 2008 Giáo trình phân tích tài doanh nghiệp, Hà Nội: Nhà xuất Tài Chính Chính phủ, 2004 Nghị định số 209/2004/NĐ-CP ngày 16 tháng 12 năm 2004 Chính phủ quản lý chất lượng cơng trình xây dựng Hà Nội Chính phủ, 2008 Nghị định số 49/2008/NĐ-CP ngày 18 tháng năm 2008 Chính phủ bổ sung số điều Nghị định 209/2004/NĐ-CP Hà Nội Chính phủ, 2005 Nghị định số 16/2005/NĐ - CP ngày 07 tháng 02 năm 2005 Chính phủ quản lý dự án đầu tư xây dựng cơng trình Hà Nội Chính phủ, 2006 Nghị định 90/2006/NĐ-CP ngày 09 tháng năm 2006 Chính phủ ban hành quy định chi tiết hướng dẫn Luật Nhà Hà Nội Chính phủ, 2007 Nghị định số 153/2007/NĐ-CP ngày 15/10/2007 Chính phủ quy định chi tiết hƣớng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản Chính phủ, 2005 Nghị định số 02/2005/NĐ-CP ngày 05 tháng 01 năm 2006 Chính phủ việc ban hành Quy chế Khu đô thị Nguyễn Văn Chọn, 2003 Kinh tế Đầu tư Xây dựng Hà Nội: Nhà xuất xây dựng 10 Nguyễn Văn Chọn, 1999 Quản lý nhà nước kinh tế quản trị kinh doanh xây dựng Hà Nội: Nhà xuất xây dựng 11 Nguyễn Văn Cơng, 2009 Giáo trình phân tích kinh doanh Hà Nội: Nhà xuất kinh tế quốc dân 12 Công ty CB Richard Ellis Việt Nam, 2010 Tài liệu nghiên cứu thị trường bất động sản Hà Nội 13 Hoàng Văn Cƣờng cộng sự, 2006 Thị trường bất động sản Hà Nội: Nhà xuất xây dựng 14 GARY W.ELDRED, 2007 Làm giàu từ thương vụ bất động sản Hà Nội: Nhà xuất lao động xã hội 96 15 Đỗ Hậu Nguyễn Đình Bồng, 2005 Quản lý đất đai Bất động sản đô thị Hà Nội: Nhà xuất xây dựng 16 Ngô Quang Huân cộng sự, 1988 Quản trị rủi ro Hà Nội: Nhà xuất giáo dục 17 John Wiley, 2002 Investment Valuation: Tools and techniques for determining Aswath Damodaran 2nd ed USA 18 Nguyễn Năng Phúc, 2015 Giáo trình phân tích báo cáo tài Tái lần Hà Nội: Nhà xuất đại học kinh tế quốc dân 19 Quốc hội, 2005 Luật nhà số 56/2005/QH11 ngày 29 tháng 11 năm 2005 quy định nhà Hà Nội 20 Quốc hội, 2006 Luật kinh doanh bất động sản số 63/2006/QH11 ngày 29 tháng năm 2006 quy định hoạt động kinh doanh bất động sản Hà Nội 21 Quốc hội, 2003 Luật đất đai số 13/2003/QH11 năm 2003 quy định quản lý sử dụng đất đai Hà Nội 22 Trần Ngọc Thơ, 2006 Giáo trình Tài doanh nghiệp đại Hà Nội: Nhà xuất thống kê 97 PHỤ LỤC PHỤ LỤC PHỤ LỤC Phụ lục 4: Chủ Đề vấn hoạt động kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc STT Nội dung câu hỏi Thị trƣờng phân phối bất động sản doanh nghiệp giai đoạn từ năm 2015 2017 Dự án trọng điểm công ty triển khai môi giới Dự án môi giới hiệu Khách hàng quan tâm dự án Chiến lƣợc kinh doanh công ty để cạnh tranh với doanh nghiệp khác Khó khăn vƣớng phải doanh nghiệp việc kinh doanh bất động sản Hiệu đạt đƣợc triển khai áp dụng phần mềm tích hợp CRM công ty Hiệu áp dụng phần mềm CRM việc quản lý khách hàng Phƣơng pháp marketing doanh nghiệp lựa chọn chủ yếu nhằm thúc đẩy tình hình bán hàng doanh nghiệp 10 Nguồn vốn đầu tƣ vào marketing chiếm phần trăm doanh thu ... trạng hiệu kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc; đề xuất số giải pháp nâng cao hiệu kinh doanh bất động sản Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc. .. THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN CỦA CÔNG TY CỔ PHẦN DỊCH VỤ ĐỊAC ỐC ĐẤT XANH MIỀN BẮC 34 3.1 Giới thiệu Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc .34 3.1.1 Giới thiệu chung... hoạt động kinh doanh Công ty Cổ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc 55 3.4 Đánh giá hiệu hoạt động kinh doanh Bất động sản Công ty Cồ phần Dịch vụ Địa ốc Đất Xanh Miền Bắc